某花园广告推广策略课件

某花园广告推广策略1某花园广告推广策略沈阳动力营销策划有限公司某花园广告推广策略沈阳动力营销策划有限公司209年推售产品分析09年推售产品分析309年产品供应情况剩余产品共：607套(其中洋房产品79套），五期新品共：1432套，全年共：2115套09年产品供应情况剩余产品共：607套(其中洋房产品79套）4剩余产品分析剩余产品分析5剩余产品分别统计3期双河城产品剩余情况（高层）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数1058928

123所占比例0.49%20.7%2.4%72.3%22.7%0%0%0%100.00%六栋洋房产品剩余情况类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数0000381971579所占比例0%0%0%0%47.5%23.8%8.8%20%100.00%4期福邸产品剩余情况（小高）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数01816714377000405所占比例0.00%3.98%45.35%32.52%18.78%0.00%0.00%0.00%100.00%剩余产品分别统计3期双河城产品剩余情况（高层）类别50以下56剩余产品分析——3期双河城（高层）3期高层产品剩余情况类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数1058928

123所占比例0.49%0%2.4%72.3%22.7%0%0%0%100.00%从产品总体看，三期剩余产品分布比较集中，所剩户型比较规整，主要集中在6个户型中。从产品分布看，三期剩余产品主要集中在816、817、821号楼，处于园区核心位置，拥有园区最好的景观资源。且817、821号楼部分产品可看到河景。从产品户型看，剩余最多的户型也仅有28套，每个户型的剩余产品都非常稀少。户型颜色面积楼号套数合计占高层产品比例占3期产品比例3S111㎡816#232311.5%8.2%2M105㎡816#212110.5%7.5%2D115㎡817#282814%10%2E103㎡817#17178.5%6.1%3P130㎡821#13136.5%4.7%3L123㎡821#15157.5%5.3%剩余产品分析——3期双河城（高层）3期高层产品剩余情况类别573期主力户型：2D115㎡三室两厅两卫南向主卧、与客厅主次卫浴系统分离基本全明户型产品双景观露台设计部分产品可看到河景偏舒适性三房产品3期主力户型：2D115㎡三室两厅两卫南向主卧、与客厅偏8无论从产品自身属性，还是产品所处园区位置，景观资源都成为了三期对外诉求的利益点，且三期剩余产品比较集中，将三期产品按户型拆分，每种户型剩余产品都不多，又形成了一个新的利益点——稀少，将两种利益点叠加，形成三期产品的对外推广主旨——河景之上的稀缺产品。3期剩余产品推广主旨无论从产品自身属性，还是产品所处园区位置，景观资源都成为了三9剩余产品分析——4期福邸4期福邸产品剩余情况（小高）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数01816714377000405所占比例0.00%4.4%40.7%34.9%18.78%0.00%0.00%0.00%100.00%4期产品位于整个园区的中央，虽然周边无独特利益支撑，却可以享受到整个园区的成熟配套资源。剩余产品主要集中在80—150㎡面积区间，其中80-100㎡产品居多。4期福邸剩余产品分析——4期福邸4期福邸产品剩余情况（小高）类别5010产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比两房2A93㎡602#1010616763.50%603#18604#27607#31610#18620#22G81㎡608#153%624#42H98㎡608#215633.50%623#17624#184期福邸主力产品（80-100㎡）分析产品主要分布于园区的周边，基本为靠近学校或临街临路产品，生活上受一定噪声影响产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比两房2A93㎡60114期福邸（80-100㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）南北通透，干湿分离主次分明，布局合理，南向客厅连接4米宽景观阳台4期福邸（80-100㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求12产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F105㎡601#68314358.04%608#15605#21606#8609#16624#9624#83E115㎡605#214934.20%606#12609#15620#13G124㎡615#11117.70%4期福邸主力产品（100-120㎡）分析产品分布于较为复杂，多数为临街临路位置较差产品，也有园区核心区域占有绝佳资源产品产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F105㎡6134期福邸（100-120㎡）主力产品经济型三房产品空间利用率高，实用户型规整，南北通透独立书房设置，更多功能客厅、主卧双南向设计明厨设计并附带工作间4期福邸（100-120㎡）主力产品144期福邸主力产品（120-150㎡）分析产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F—1135㎡611#22477762%612#22620#33G—1120㎡615#101012%3A125621#202026%产品分布多处于园区绝佳位置，具有较好的景观资源，受噪声影响较小，具有高度的居住舒适性4期福邸主力产品（120-150㎡）分析产品结构户型面积楼154期福邸（120-150㎡）主力产品舒适型三房产品空间尺度更加合理舒适全明户型设计，厨卫干湿分区南向卧室自带独立书房及卫浴系统双书房设计功能更趋完善4.2米大面宽客厅4期福邸（120-150㎡）主力产品16以上主力产品虽有各自特点，但还没有独特的自身利益卖点支撑推广，成为推广诉求的主旨，以及四期所处园区位置的周边无明显利益支撑资源，无法靠单独利益作为4期推广卖点，所以在4期产品推广上，依然以4期享受整个园区成熟氛围为推广主线，进行推广诉求。4期剩余产品推广主旨以上主力产品虽有各自特点，但还没有独特的自身利益卖点支撑推广17楼层楼号户型面积㎡套数小计(套)合计(套)占洋房产品比例一楼811B1154331215%812CI17311818A119622822A119626BI1544顶层811A4206152937%B41314812C420626D42014818A420623F42021819G423313H42012822A420626B41314823C420626D42014二、三层811B2144333848%812C216029C31472D21514D31391818A216024A31472819G217813H21512822A2160212A31472B21444B31314823C216027C31472D21513剩余产品分析——六栋洋房811818822812819823从产品分布看，一楼剩余产品主要集中在第二排，其余剩余产品每栋楼均有剩余。从产品所在园区位置来看，河岸公园依然是销售洋房产品的宣传亮点，以稀缺性的资源进行对外诉求。楼层楼号户型面积㎡套数小计(套)合计(套)占洋房产品比例一楼18六栋洋房产品卖点梳理（一层）独立围合入户私家花园，出门即入公园一层车库直接入户超大阳光活动室客厅局部挑空设计，并连接情景房主、次卧卫浴分区舒适、合理采光地下室六栋洋房产品卖点梳理（一层）独立围合入户私家花园，出门即入公19六栋洋房产品卖点梳理（中间层）2.7宽米舒适情景露台设计窗外尽览大面积绿地景观6米宽大尺度会客厅双明卫设计，主次分明独设保姆房、储藏室，功能分区合理南向主卧，自带更衣室及卫浴系统六栋洋房产品卖点梳理（中间层）2.7宽米舒适情景露台设计20六栋洋房产品卖点梳理（顶层）全明设计，南北通透，附带超大情趣阁楼，主卧独立分区，自带更衣室及卫浴系统南向亲景露台保姆房、储藏室，功能分区合理窗外尽览大面积河岸景观六栋洋房产品卖点梳理（顶层）全明设计，南北通透，21以上产品卖点可以成为对外宣传的单品的本质属性，整体推广依然以河岸公园（河景+公园）所带来的稀缺利益属性为推广主旨。六栋洋房产品推广主旨以上产品卖点可以成为对外宣传的单品的本质属性，整体推广依然以22剩余产品卖点汇总整理3期剩余产品园区中央组团河景洋房剩余产品园区第一排公园4期剩余产品分布园区各处成熟产品位置卖点剩余产品卖点汇总整理3期剩余产品园区中央组团河景洋房剩余产品23共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情况类别50以下63-7588-92101-113131-142150-180180-200200以上合计剩余套数0232804310860001432所占比例0.40%16%56%22%6%0%0%0%100.00%5期产品供应情况共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情245期（88㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）南北通透，干湿分离；主次分明，布局合理；南向客厅连接4米宽景观阳台5期（88㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）2509年产品推广脉络本年度产品线较为复杂，根据产品剩余情况以及供应情况确定三条推广主线：第一条主线：全力解决剩余产品销售，主要是3、4期产品，对于三期产品，以最后的楼王核心组团为卖点，同时以河景及产品分拆后稀少的供应量为推广主旨，进行紧迫性销售，增加受众紧迫感，达成三期剩余产品销售。对于4期产品，剩余产品较多，分布较广，不利于分拆销售，但剩余产品主要为两类产品，经济两房，舒适三房，以户型面积作为4期产品推广的个体差异，在基于4期推广主旨，成熟的幸福生活之上，分别体现经济两房，以及舒适三房所体现的不同的幸福感受，来对不同受众群体进行诉求。第二条主线：待5期产品上市时，以5期形象、诉求为线上推广主体，利用5期多层的产品特点吸引受众关注，增加续客，同时根据剩余产品价格优势及入住优势等因素进行客户分流，以促进剩余产品的销售。第三条主线：洋房产品始终以线下SP活动为主，促成成交，不进行线上推广。09年产品推广脉络本年度产品线较为复杂，根据产品剩余情况以及2609年推广基调原则09年推广基调原则27保利地产03年8月进入沈阳，以强大的品牌实力，开启了沈阳新一轮的房地产发展热潮。并且以和谐生活自然舒适的品牌主张为建筑理念，给沈城人民带来高品质舒适的建筑产品。04年，保利花园落地沈阳，以生活最舒适的项目定位继续演绎着保利地产一贯的品牌主张。6年来，保利花园一直以平实、自然、亲切为推广基调进行推广诉求，与其他项目比，保利花园从不标榜、抬高自己，始终以亲切、平和、平易近人的基调与消费者产生共鸣。保利地产03年8月进入沈阳，以强大的品牌实力，开启了沈阳新一28尤其是08年，房地产市场急剧下滑，受众持币待购现象严重，成交量一路下滑，房价松动开始下跌!但是对于保利花园，虽受到一定影响，但是并没有阻止其良好的销售态势，保利花园在周边竞品中一枝独秀，总销量比周边三大竞品销量总和还要多。而价格并非是保利花园热销的原因，保利花园销售均价仅次于良城美景，属于中档偏上价位。所以说，保利花园08年逆势热销，一直以来平易近人、具有强烈亲切归属感的宣传策略起到了相当大的作用，保利花园并没有像其他项目，不断的标榜自己，抬高自己，而是始终以老百姓买的起幸福宣传主旨，以温和、真诚、亲切的宣传基调对外诉求，使受众产生了极强的归属感以及亲切感，由此产生信任，在房价不断下跌的情况，相信保利花园不会像其他楼盘一样掉价，依靠保利地产强大的后盾，给予了消费者足够的信心与触动，所以不论来访以及成交，均在区域内一枝独秀。09年市场变幻莫测，更应该延续这一被消费者接受和认同的宣传基调，以触动市场，给消费者信心与共鸣。推广基调界定——亲切、平易近人、不标榜尤其是08年，房地产市场急剧下滑，受众持币待购现象严重，成交29严峻的市场环境下，我们09年的销售任务严峻的市场环境下，我们09年的销售任务30500000000元，，面对如今的市场环境，5个亿的销售任务如何完成？500000000元，，面对如今的市场环境，5个亿的销售31销售任务完成各产品销售情况销售任务完成各产品销售情况32产品可售面积（㎡）可售合同额销售比例销售合同额三期产品1873076.793.000100%76.793.000洋房产品1259562.975.00050%31.487.500四期产品42325169.300.00090%152.370.000五期产品131744546.000.00044%218.400.000合计205394855.068.000500.890.500产品可售面积（㎡）可售合同额销售比例销售合同额三期产品187331月2月6月10月8月5月4月9月7月3月11月12月二千万一千万五千万四千万三千万一亿三千万五千万四千万九千万一千万三千万1月2月6月10月8月5月4月9月7月3月11月12月二千万34工程节点营销节点事件节点市场节点09年度重要节点及事件5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月中春交会展示5月中5期续客7月底样板间开放及开盘活动9月中秋交会展示4月底洋房交房仪式4月底洋房交房9月底4期交房9月底4期交房仪式工程节点营销节点事件节点市场节点09年度重要节点及事件5期A35工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月中旬5期续客4月底洋房交房9月底4期交房全年实现[11000]组来访（包括新客、回访）成交量[1100套]＝来访量[11000组]×成交率[10％]推广目标推广阶段对应产品推广基调亲切平易近人老百姓买得起的幸福剩余产品持续销售5期造势续客5期开盘强销持续3\4期剩余产品+洋房产品3\4期剩余产品+5期新品+洋房产品阶段任务[完成剩余产品销售400套，来访4000组][完成剩余产品销售128套，新品销售722套，来访共计8500组]第一大推广阶段第二大推广阶段全年推广通路策略总体思路链接工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\36工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月中旬5期续客4月底洋房交房9月底4期交房全年实现[11000]组来访（包括新客、回访）成交量[1100套]＝来访量[11000组]×成交率[10％]推广目标推广阶段对应产品推广基调亲切平易近人老百姓买得起的幸福剩余产品持续销售3\4期剩余产品+洋房产品阶段任务[完成剩余产品销售400套，来访4000组]第一大推广阶段工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\371月2月第一阶段推广策略[推广时间][推售产品][重要节点]春交会[推广主题]建筑有价幸福无价[推广目标]完成回款1.4亿，销售产品400套，完成来访4000组[推广利益]河景景观，成熟配套，和谐园区，所带来的健康、喜乐、满足、安逸[推广通路]以营销活动为主，持续利用保利会客户介绍观光体验活动，提高成交机率，同时利用报纸、杂志、软文、短信等媒体时段性曝光，持续保持市场关注，持续消化产品。[执行计划]第一阶段执行计划链接3、4期剩余产品3月4月5月洋房交房[推广基调]亲切平易近人老百姓买得起的幸福第一阶段执行细案链接1月2月第一阶段推广策略[推广时间][推售产品][重要节点]38进入第二推广阶段进入第二推广阶段39进入全新的产品推售阶段，建立5期新形象，建立新客户群，建立新的推广利益。进入全新的产品推售阶段，建立5期新形象，建立新客户群，建立新40首先，我们回顾一下五期产品首先，我们回顾一下五期产品41共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情况类别50以下63-7588-92101-113131-142150-180180-200200以上合计剩余套数0232804310860001432所占比例0.40%16%56%22%6%0%0%0%100.00%共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情42主力为市场主流的经济型两房产品依托保利地产强大的品牌支持，建筑品质保障。多层式建筑，围合式院落，最传统的居住形态。市场稀缺的高品质经济型多层住宅。产品主力为市场主流的经济型两房产品市场稀缺的高品质经济型多层住宅43对于多层产品的思考？？？多层住宅从改革开放初期的大量兴建，一直成为大众最常见的居住形态，影响着很多人的居住习惯。伴随着近年来城市的发展与建筑用地的锐减，高层、小高层产品逐渐替代了传统的多层建筑。现代人已经逐渐接受了这种建筑形态的衍变。了解产品对位人群对于多层产品的思考？？？多层住宅从改革开放初期的大量兴建，一44建筑形态与对位人群？？？针对富贵人群：虽然多层产品与洋房或者联排别墅有着相似的形态结构，但无论从舒适性还是功能性来看，多层都无法和其他两两类产品相比，富贵人群显然更愿意接受符合自己身份、满足自己功能需求的洋房或联排产品。针对年青人群：虽然多层产品与小高层，高层相比有一定的优势，比如得房率高、户型空间比较大、居住舒适度较高，但相对而言，源于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。与现代年轻人追求个性的心里特征有一定差异，当代年轻人更喜欢选择小高层或者高层产品，喜欢站的高，望的远，视野开阔，心境舒畅的感觉。针对于多层产品来看，它本身所吸引的既不是社会富贵阶层，也不是讲究时尚现代个性的青年人群。它辐射的人群，依然是那些保留着强烈传统居住观念的人群，讲究“居住接地气，生活有灵气”不喜欢居住离地面太高的建筑产品。同时五期产品所具有的围合式院落，也符大众合传统的居住观念与习惯。所以，五期产品针对的客群是，保留着传统的居住观念的大众客群。具有传统的居住观念的客户客群建筑形态与对位人群？？？针对富贵人群：虽然多层产品与洋房或者45深受传统多层居住习惯影响，依然崇尚居住在多年已经习惯的传统多层产品建筑中，讲究着传统的居住理念，大院概念“上接天光、下接地气”

。人群他们追求着骨子里传统的居住情结深受传统多层居住习惯影响，人群他们追求着骨子里传统的居住情结46我们在对谁说话?公务员、个体商人……现代工人、医生、教师……——平民百姓、中产阶级我们在对谁说话?公务员、个体商人……现代工人、医生、47稳定的收入——殷实、富足，却不阔绰。规律的生活——日出而做，日落而息。普通的素质——更容易接受大众文化，地域情结浓重。相同的生活境遇稳定的收入——殷实、富足，却不阔绰。相同的生活境遇48平安喜乐的生活/和谐安逸的社区/家常里短的交流普遍的生活理想平安喜乐的生活/和谐安逸的社区/家常里短的交流普遍的49一种纯粹的百姓生活亲切交流归属一种纯粹的百姓生活亲切交流归属50案名及主题语>>案名及主题语>>51在现代冰冷的楼宇中，回忆砖瓦的温暖，向传统探寻平凡生活的温暖……院落、老门、小巷、胡同……记忆的回甘，总让人觉得美好而悠长……在现代冰冷的楼宇中，回忆砖瓦的温暖，向传统探寻平凡生活的温暖52东北话字正腔圆的说法儿，咱(zán)们。

东北话字正腔圆的说法儿，咱(zán)们。

53咱院儿案名咱院儿案名54咱院儿是城市里的一处僻静地儿。咱院儿没有那么多追名逐利的流动人口。咱院儿的热门话题永远是家长里短。咱院儿是热心肠儿聚居地。咱院儿没有先生女士一水儿全称呼兄弟姐妹儿。咱院儿是城市里的一处僻静地儿。55咱院儿早上豆浆香晚上饭菜香全是浓得化不开的人情味儿。咱院儿也谈国事也有流行语一句话远亲不如近邻。咱院儿是大岁数儿的人生初级阶段是小岁数儿的模糊理想。咱院儿是平民老百姓美丽朴素的乡愁。咱院儿就在每个人最往里最柔软心坎儿里。咱院儿早上豆浆香晚上饭菜香全是浓得化不开的人情味儿。56我们的推广主题要为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。用纯质且富有百姓情感的语言与我们的消费者沟通——推广主题语我们的推广主题要为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。57咱们那些幸福事儿slogan咱们那些幸福事儿slogan58这是一份对城市记忆的咀嚼。源于对一种民俗文化的追溯，对旧时生活里的那种和谐、亲密、温情的深切归属感；在现代城居中演绎普通人的故事，为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。更能使本案在众多竞品中形成差异独树一帜。而最重要的是，让房子不再成为标榜地位和财富的虚荣工具，而真正成为殷实日子的幸福载体，使人们再次回味那种是曾相识的“院巷文化”带来的家的纯粹、殷实和邻里间真挚的情感。这是一份对城市记忆的咀嚼。59这种幸福，可能源自邻里早出晚归时一句问候的温馨，这种幸福，可能源自公园中一家人嬉戏玩耍的欢畅，这种幸福，可能源自孩子们在上学路上天籁般的笑声，……不同的人群，不同的生活，不同的幸福体验，相同的幸福表情这种幸福，可能源自邻里早出晚归时一句问候的温馨，这种幸福，可60生活演绎——咱们那些幸福事儿生活演绎——咱们那些幸福事儿61人物：中青年、老年业主（两家人）地点：文化广场(凑热闹的地儿)俗话说“远亲不如近邻”一个院里儿住着的勺子还能不碰锅沿儿?昨天小张、小李红了脸儿，今儿个文化广场上，参加了社区组织的大秧歌儿，两家人就好的像一家儿，咱老百姓过日子就图这舒坦劲儿。幸福故事一：远亲不如近邻体现利益：体现了文化广场丰富的广场文化，已经成为业主相互沟通，生活、娱乐、休闲不可缺少的部分。使业主之间更加和睦、亲切。销售转化：保利花园6年孕养成熟，6300㎡文化广场，丰富多彩的“广场文化”娱乐生活。人物：中青年、老年业主（两家人）地点：文化广场62人物：中、青年业主一家人地点：居室内（过日子的地儿）咱这小老百姓一天天忙着赚钱过日子，早晨起来谁不愿睡个懒觉再和自己的老婆孩子喝碗豆浆唠唠嗑，听着老婆的唠叨出门儿，这心里有股热乎劲儿，咱院儿里就有公交车，绝不会因为这个耽误事儿！幸福故事二：唠叨是福!体现利益：以幸福温馨的生活，体现出保利花园成熟完善的交通配套,为业主生活带来更多的便利与舒适。销售转化：三条公交线路直达园区内部，外部十余条公交线路通达市内各处，出行方便快捷。人物：中、青年业主一家人地点：居室63人物：中、青年业主地点：园区商业街（卖菜、购物不能缺少的地儿）累了一天，下班儿还得换车去买菜，烦！咱院儿里就有农贸市场、商业街，干净新鲜、便宜实惠，都是街坊邻里的，少个三、五毛的老板总笑着说下回的吧！幸福故事三：鲜灵的菜、暖心的情,都在这儿了!销售转化：园区内部商业街，5分钟生活圈，集超市、药店、缴费等多种商业于一体；满足一切生活所需，经济实惠、方便省事儿又安全。体现利益：体现了保利花园内便利的生活配套，足不出园即可满足业主日常生活及购物的需求,生活方便、购物经济实惠。人物：中、青年业主地点：园区商业街（卖菜64人物：中、老年业主地点：园区内（唠嗑、打趣儿、凑热闹的地儿）一个凉亭、几把木椅、一群热闹人儿，这个危机了，那个下跌了……草还在长、树还在绿，虽说这人要随着社会走，可毕竟自家人儿吃饱穿暖才是正经事儿，大家说说这、说说那也就是图个乐呵儿，爱咋咋地！幸福故事四：国家是大气候，家人才是小棉袄!销售转化：保利花园园林造景在延续传统园林造景模式的同时，更打造了兼具现代时尚居所的居住景观，贴近百姓生活，将保利地产的和谐、舒适的居住理念再一次完美呈现。体现利益：体现了保利花园优美的园林景观，和谐温馨的人文生活，为业主带来舒适惬意的生活环境。人物：中、老年业主地点：园区内（唠嗑、打65人物：老人、孩子地点：双河城公园内（溜达的地儿、玩耍的地儿）走出楼门儿，就听公园里两个老人在吵吵一盘儿棋，咱爸年纪大了和孩子一个样儿，没事愿意逛逛公园、下下棋，虽说出门儿挺方便，但还是在咱院儿里待着最让人放心。幸福故事五：溜溜狗、下下棋，出门儿就在公园里!销售转化：保利花园双河、三公园优越景观资源，不仅仅为老人、孩子们提供了休闲、娱乐的场所，更为业主提供了亲近自然的好去处，贴近百姓生活、满足百姓所需。体现利益：体现了保利花园丰沛的景观资源配套，和谐温馨的人文生活环境，满足了业主日常休闲娱乐的需求。同时，园区的良好的物业服务也为业主提供了优质的生活安全保障。人物：老人、孩子地点：双河城公园内（溜达66人物：中年业主地点：居室内（过日子的地儿）同事小张说，他家空气不好总返味儿，我告诉他地漏加深点儿、排水管加个P字弯，不行你也装个新风系统，24小时换换气儿，咱那保利花园是央企地产，建材都是顶好的，不仅格局舒适，空气新鲜，从来都没返过味儿。幸福故事六：咱也得环保，全使高科技！销售转化：保利地产联手法国爱迪士公司，采用业内先进新风系统，保证室内24小时持续通风过滤；并采用多种优质建材，免除百姓日常饱受室内空气污染、采暖不均、排水拥堵之苦。体现利益：体现了保利花园质地考究、工艺先进的建筑产品用料，不仅满足了业主日常生活的需求，更为业主打造了先进环保的健康人居环境。人物：中年业主地点：居室内（过日子的地儿67人物：中年业主一家地点：居室内（与家人分享幸福的地儿）宝贝放学了，老婆总抱怨我没去接过孩子，这学校就在家门口，一溜烟儿就到哪用我接呀。虽说没去接过，可孩子上学才是家里的头等大事儿，从幼儿园到中学基础打好了，孩子以后有个好发展，不愁吃穿、过的乐呵儿咱心里也舒坦。幸福故事七：今日“小儿郎”明天“状元郎”销售转化：保利花园内所独有的贝斯特保利艺术幼儿园、保利小学及149中学“一条龙”教育配套，师资配套优良完善，孩子上学方便、省心，让百姓足不出园即可解决孩子的受教育的问题。体现利益：体现了保利花园“一体化”教育为业主所带来的优质的教育资源以及园区内安全的社区保障，使孩子上学以及接送孩子不再是父母的烦心事，业主生活更加方便、省心。人物：中年业主一家地点：居室内（与家人分68人物：青年业主地点：保利生活馆（运动健身，分享快乐的地儿）小李昨天办了张健身卡，这一天天坐着，有空的时候总得活动一下健健身，我说咱家就有业主会馆，那器材都是名牌儿，游泳馆、健身管、乒乓球馆、羽毛球馆、棋牌室老有样儿了，有空你也一起来咱感受一下啊？幸福故事八：咱老百姓也有高级会所用了销售转化：集游泳、健身、球类运动、娱乐活动于一体是沈城首席专业级（社区）生活馆——保利生活馆，为业主生活提供了运动、休闲、娱乐的品质空间。体现利益：体现保利生活馆不仅具有专业的运动设施的同时更是为业主带来了丰富的闲暇生活，使业主的生活更加丰富多彩，生活更加舒适、健康、满足。人物：青年业主地点：保利生活馆（运动健身69寻常百姓个体商人现代工人私企职员普通教师普通医生……人群特点生活习惯稳定的收入规律的生活普通文化素质殷实不阔绰日出而做日落而息喜欢接触大众文化不排斥高端文化生活方式生活环境日常交流平安喜乐和谐安逸家长里短消费观念经济实惠保利花园生活馆文化广场园区公园商业街居室内溜达地儿购物地儿上学地儿消遣地儿园区内双语幼儿园保利小学唠嗑地儿诉求人群构成属性特质现象地点分解构成事件出行交通园区交通在园区里发生的幸福的事生活馆文化广场园区公园商业街居室内园区内保利小学园区交通累了一天，下班儿还得换车去买菜，烦！咱院儿里就有农贸市场、商业街，干净新鲜、便宜实惠，都是街坊邻里的，少个三、五毛的老板总笑着说下回的吧！宝贝放学了，老婆总抱怨我没去接过孩子，这学校就在家门口，一溜烟儿就到哪用我接呀。虽说没去接过，可孩子上学才是家里的头等大事儿，从幼儿园到中学基础打好了，孩子以后有个好发展，不愁吃穿、过的乐呵儿咱心里也舒坦。小李昨天办了张健身卡，说这天天坐着，有空的时候总得活动一下健健身，我说咱家就有业主会馆，那器材都是名牌儿，有空你也一起来感受一下儿？俗话说“远亲不如近邻”一个院里儿住着的勺子还能不碰锅沿儿?昨天小张、小李红了脸儿，今儿个文化广场上，参加了社区组织的大秧歌儿，两家人就好的像一家儿，咱老百姓过日子就图这舒坦劲儿。一个凉亭、几把木椅、一群热闹人儿，这个危机了，那个下跌了……虽说这人要随着社会走，可毕竟自家人儿吃饱穿暖才是正经事儿，大家说说这、说说那也就图个乐呵儿。咱这小老百姓一天天忙着赚钱过日子，早晨起来谁不愿和自己的老婆孩子吃个早饭唠唠嗑，听着老婆的唠叨出门儿，这心里有股热乎劲儿，咱院儿里就有公交车，绝不会耽误事儿！走出楼门儿，就听公园里两个老人在吵吵一盘儿棋，真是有点儿意思。咱爸年纪大了和孩子一个样儿，还是在咱院儿里待着最让人放心。同事小张说，他家空气不好总返味儿，我告诉他地漏加深点儿、排水管加个P字弯，不行你也装个新风系统，24小时换换气儿，咱那保利花园这些都是整好的，从来没返过味儿。舒适和睦温馨方便健康安逸满足保值品牌责任品牌实力品牌价值品牌影响咱们那些幸福事儿故事情节利益体现寻常百姓个体商人现代工人私企职员普通教师普通医生人群特点生活70LOGO>>LOGO>>71某花园广告推广策略72某花园广告推广策略73某花园广告推广策略74某花园广告推广策略75VI延展>>VI延展>>76某花园广告推广策略77某花园广告推广策略78某花园广告推广策略79某花园广告推广策略80某花园广告推广策略81某花园广告推广策略82某花园广告推广策略83某花园广告推广策略84某花园广告推广策略85某花园广告推广策略86某花园广告推广策略87某花园广告推广策略88某花园广告推广策略89某花园广告推广策略90同一策略下的另一种思考同一策略下的另一种思考91四叶草:花语“幸福”

四叶草：一般只有三叶，一叶代表希望、二叶代表付出、三叶代表爱，第四叶代表着幸福保利花园5期，选用四叶草为VI表现元素，不仅造型独特、通俗易记、识别率高同时也彰显了保利花园的“自然、和谐、舒适”表现出5期带给受众的是，寻常百姓人家那种不计回报的付出、谆谆的希望、真挚爱，殷实真切的幸福，馨香四溢、回味甘甜……四叶草:花语“幸福”四叶草：一般只有三叶，一叶代表希望、92释义：晴朗的天空下，呼吸着四叶草（花语：幸福）的清香，感知幸福的味道……朗,明也。——《说文》/天朗气清。——王羲之《兰亭集序》明亮，光线充足，明媚。朗润：明朗润泽，生活滋润心晴舒朗。爽朗：开怀大笑，轻松惬意的感觉。朗香案名朗香案名93体现出寻常百姓人家，生活滋润，心晴舒朗、惬意的感觉，展现看似平凡却难能可贵的幸福生活，馨香四溢、回味甘甜……明媚生活，回甘幸福的味道……slogan体现出寻常百姓人家，生活滋润，心晴舒朗、惬意的感觉，展现看似94LOGO>>LOGO>>95某花园广告推广策略96某花园广告推广策略97某花园广告推广策略98辅助图形辅助图形99VI延展>>VI延展>>100某花园广告推广策略101某花园广告推广策略102某花园广告推广策略103某花园广告推广策略104某花园广告推广策略105某花园广告推广策略106某花园广告推广策略107NP表现>>NP表现>>108某花园广告推广策略109某花园广告推广策略110某花园广告推广策略111某花园广告推广策略112某花园广告推广策略113工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月中旬5期续客4月底洋房交房9月底4期交房全年实现[12500]组来访（包括新客、回访）成交量[1250套]＝来访量[12500组]×成交率[10％]推广目标推广阶段对应产品推广基调亲切平易近人老百姓买得起的幸福5期造势续客5期开盘强销持续3\4期剩余产品+5期新品+洋房产品阶段任务[完成剩余产品销售128套，新品销售722套，来访共计8500组]第二大推广阶段工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\1145月6月7月8月9月10月11月12月7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘5月中旬5期续客9月底4期交房09年第二大推广阶段（5期产品)工程节点营销节点市场节点[推广主题]明媚生活，回甘幸福的味道……[推广细分]5期造势续客5期开盘强销持续[目标受众]平民百姓，中产阶级[推广目标]树立5期市场形象，以最大化的传播宽度与广度进行强力信息覆盖释放开盘信息，集中引爆借助开盘，保证市场持续关注，继续营造热销状态[来访量2400组][推广利益]渗透产品属性，传统多层、围合式院落开盘热销，催促购买居住在保利花园中（5期）所带来的和谐、喜乐、安康、殷实的纯粹的百姓幸福生活[推广主题][阶段任务]成熟生活，幸福格调成熟生活，幸福完满凝萃飘香，风华盛放[来访量6100组][执行计划]续客期、开盘期执行计划链接持销期执行计划链接续客期、开盘期执行细案链接持销期执行细案链接5月6月7月8月9月10月11月12月7月底现场样板房交付7115谢谢聆听谢谢聆听116谢谢12月-2210:33:0110:3310:3312月-2212月-2210:3310:3310:33:0112月-2212月-2210:33:012022/12/2110:33:01谢谢12月-2206:24:5406:2406:2412某花园广告推广策略118某花园广告推广策略沈阳动力营销策划有限公司某花园广告推广策略沈阳动力营销策划有限公司11909年推售产品分析09年推售产品分析12009年产品供应情况剩余产品共：607套(其中洋房产品79套），五期新品共：1432套，全年共：2115套09年产品供应情况剩余产品共：607套(其中洋房产品79套）121剩余产品分析剩余产品分析122剩余产品分别统计3期双河城产品剩余情况（高层）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数1058928

123所占比例0.49%20.7%2.4%72.3%22.7%0%0%0%100.00%六栋洋房产品剩余情况类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数0000381971579所占比例0%0%0%0%47.5%23.8%8.8%20%100.00%4期福邸产品剩余情况（小高）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数01816714377000405所占比例0.00%3.98%45.35%32.52%18.78%0.00%0.00%0.00%100.00%剩余产品分别统计3期双河城产品剩余情况（高层）类别50以下5123剩余产品分析——3期双河城（高层）3期高层产品剩余情况类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数1058928

123所占比例0.49%0%2.4%72.3%22.7%0%0%0%100.00%从产品总体看，三期剩余产品分布比较集中，所剩户型比较规整，主要集中在6个户型中。从产品分布看，三期剩余产品主要集中在816、817、821号楼，处于园区核心位置，拥有园区最好的景观资源。且817、821号楼部分产品可看到河景。从产品户型看，剩余最多的户型也仅有28套，每个户型的剩余产品都非常稀少。户型颜色面积楼号套数合计占高层产品比例占3期产品比例3S111㎡816#232311.5%8.2%2M105㎡816#212110.5%7.5%2D115㎡817#282814%10%2E103㎡817#17178.5%6.1%3P130㎡821#13136.5%4.7%3L123㎡821#15157.5%5.3%剩余产品分析——3期双河城（高层）3期高层产品剩余情况类别51243期主力户型：2D115㎡三室两厅两卫南向主卧、与客厅主次卫浴系统分离基本全明户型产品双景观露台设计部分产品可看到河景偏舒适性三房产品3期主力户型：2D115㎡三室两厅两卫南向主卧、与客厅偏125无论从产品自身属性，还是产品所处园区位置，景观资源都成为了三期对外诉求的利益点，且三期剩余产品比较集中，将三期产品按户型拆分，每种户型剩余产品都不多，又形成了一个新的利益点——稀少，将两种利益点叠加，形成三期产品的对外推广主旨——河景之上的稀缺产品。3期剩余产品推广主旨无论从产品自身属性，还是产品所处园区位置，景观资源都成为了三126剩余产品分析——4期福邸4期福邸产品剩余情况（小高）类别50以下50-8080-100100-120120-150150-180180-200200以上合计剩余套数01816714377000405所占比例0.00%4.4%40.7%34.9%18.78%0.00%0.00%0.00%100.00%4期产品位于整个园区的中央，虽然周边无独特利益支撑，却可以享受到整个园区的成熟配套资源。剩余产品主要集中在80—150㎡面积区间，其中80-100㎡产品居多。4期福邸剩余产品分析——4期福邸4期福邸产品剩余情况（小高）类别50127产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比两房2A93㎡602#1010616763.50%603#18604#27607#31610#18620#22G81㎡608#153%624#42H98㎡608#215633.50%623#17624#184期福邸主力产品（80-100㎡）分析产品主要分布于园区的周边，基本为靠近学校或临街临路产品，生活上受一定噪声影响产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比两房2A93㎡601284期福邸（80-100㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）南北通透，干湿分离主次分明，布局合理，南向客厅连接4米宽景观阳台4期福邸（80-100㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求129产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F105㎡601#68314358.04%608#15605#21606#8609#16624#9624#83E115㎡605#214934.20%606#12609#15620#13G124㎡615#11117.70%4期福邸主力产品（100-120㎡）分析产品分布于较为复杂，多数为临街临路位置较差产品，也有园区核心区域占有绝佳资源产品产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F105㎡61304期福邸（100-120㎡）主力产品经济型三房产品空间利用率高，实用户型规整，南北通透独立书房设置，更多功能客厅、主卧双南向设计明厨设计并附带工作间4期福邸（100-120㎡）主力产品1314期福邸主力产品（120-150㎡）分析产品结构户型面积楼号数量合计总计区间百分比三房3F—1135㎡611#22477762%612#22620#33G—1120㎡615#101012%3A125621#202026%产品分布多处于园区绝佳位置，具有较好的景观资源，受噪声影响较小，具有高度的居住舒适性4期福邸主力产品（120-150㎡）分析产品结构户型面积楼1324期福邸（120-150㎡）主力产品舒适型三房产品空间尺度更加合理舒适全明户型设计，厨卫干湿分区南向卧室自带独立书房及卫浴系统双书房设计功能更趋完善4.2米大面宽客厅4期福邸（120-150㎡）主力产品133以上主力产品虽有各自特点，但还没有独特的自身利益卖点支撑推广，成为推广诉求的主旨，以及四期所处园区位置的周边无明显利益支撑资源，无法靠单独利益作为4期推广卖点，所以在4期产品推广上，依然以4期享受整个园区成熟氛围为推广主线，进行推广诉求。4期剩余产品推广主旨以上主力产品虽有各自特点，但还没有独特的自身利益卖点支撑推广134楼层楼号户型面积㎡套数小计(套)合计(套)占洋房产品比例一楼811B1154331215%812CI17311818A119622822A119626BI1544顶层811A4206152937%B41314812C420626D42014818A420623F42021819G423313H42012822A420626B41314823C420626D42014二、三层811B2144333848%812C216029C31472D21514D31391818A216024A31472819G217813H21512822A2160212A31472B21444B31314823C216027C31472D21513剩余产品分析——六栋洋房811818822812819823从产品分布看，一楼剩余产品主要集中在第二排，其余剩余产品每栋楼均有剩余。从产品所在园区位置来看，河岸公园依然是销售洋房产品的宣传亮点，以稀缺性的资源进行对外诉求。楼层楼号户型面积㎡套数小计(套)合计(套)占洋房产品比例一楼135六栋洋房产品卖点梳理（一层）独立围合入户私家花园，出门即入公园一层车库直接入户超大阳光活动室客厅局部挑空设计，并连接情景房主、次卧卫浴分区舒适、合理采光地下室六栋洋房产品卖点梳理（一层）独立围合入户私家花园，出门即入公136六栋洋房产品卖点梳理（中间层）2.7宽米舒适情景露台设计窗外尽览大面积绿地景观6米宽大尺度会客厅双明卫设计，主次分明独设保姆房、储藏室，功能分区合理南向主卧，自带更衣室及卫浴系统六栋洋房产品卖点梳理（中间层）2.7宽米舒适情景露台设计137六栋洋房产品卖点梳理（顶层）全明设计，南北通透，附带超大情趣阁楼，主卧独立分区，自带更衣室及卫浴系统南向亲景露台保姆房、储藏室，功能分区合理窗外尽览大面积河岸景观六栋洋房产品卖点梳理（顶层）全明设计，南北通透，138以上产品卖点可以成为对外宣传的单品的本质属性，整体推广依然以河岸公园（河景+公园）所带来的稀缺利益属性为推广主旨。六栋洋房产品推广主旨以上产品卖点可以成为对外宣传的单品的本质属性，整体推广依然以139剩余产品卖点汇总整理3期剩余产品园区中央组团河景洋房剩余产品园区第一排公园4期剩余产品分布园区各处成熟产品位置卖点剩余产品卖点汇总整理3期剩余产品园区中央组团河景洋房剩余产品140共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情况类别50以下63-7588-92101-113131-142150-180180-200200以上合计剩余套数0232804310860001432所占比例0.40%16%56%22%6%0%0%0%100.00%5期产品供应情况共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情1415期（88㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）南北通透，干湿分离；主次分明，布局合理；南向客厅连接4米宽景观阳台5期（88㎡）主力产品经济型两房产品（市场需求主流）14209年产品推广脉络本年度产品线较为复杂，根据产品剩余情况以及供应情况确定三条推广主线：第一条主线：全力解决剩余产品销售，主要是3、4期产品，对于三期产品，以最后的楼王核心组团为卖点，同时以河景及产品分拆后稀少的供应量为推广主旨，进行紧迫性销售，增加受众紧迫感，达成三期剩余产品销售。对于4期产品，剩余产品较多，分布较广，不利于分拆销售，但剩余产品主要为两类产品，经济两房，舒适三房，以户型面积作为4期产品推广的个体差异，在基于4期推广主旨，成熟的幸福生活之上，分别体现经济两房，以及舒适三房所体现的不同的幸福感受，来对不同受众群体进行诉求。第二条主线：待5期产品上市时，以5期形象、诉求为线上推广主体，利用5期多层的产品特点吸引受众关注，增加续客，同时根据剩余产品价格优势及入住优势等因素进行客户分流，以促进剩余产品的销售。第三条主线：洋房产品始终以线下SP活动为主，促成成交，不进行线上推广。09年产品推广脉络本年度产品线较为复杂，根据产品剩余情况以及14309年推广基调原则09年推广基调原则144保利地产03年8月进入沈阳，以强大的品牌实力，开启了沈阳新一轮的房地产发展热潮。并且以和谐生活自然舒适的品牌主张为建筑理念，给沈城人民带来高品质舒适的建筑产品。04年，保利花园落地沈阳，以生活最舒适的项目定位继续演绎着保利地产一贯的品牌主张。6年来，保利花园一直以平实、自然、亲切为推广基调进行推广诉求，与其他项目比，保利花园从不标榜、抬高自己，始终以亲切、平和、平易近人的基调与消费者产生共鸣。保利地产03年8月进入沈阳，以强大的品牌实力，开启了沈阳新一145尤其是08年，房地产市场急剧下滑，受众持币待购现象严重，成交量一路下滑，房价松动开始下跌!但是对于保利花园，虽受到一定影响，但是并没有阻止其良好的销售态势，保利花园在周边竞品中一枝独秀，总销量比周边三大竞品销量总和还要多。而价格并非是保利花园热销的原因，保利花园销售均价仅次于良城美景，属于中档偏上价位。所以说，保利花园08年逆势热销，一直以来平易近人、具有强烈亲切归属感的宣传策略起到了相当大的作用，保利花园并没有像其他项目，不断的标榜自己，抬高自己，而是始终以老百姓买的起幸福宣传主旨，以温和、真诚、亲切的宣传基调对外诉求，使受众产生了极强的归属感以及亲切感，由此产生信任，在房价不断下跌的情况，相信保利花园不会像其他楼盘一样掉价，依靠保利地产强大的后盾，给予了消费者足够的信心与触动，所以不论来访以及成交，均在区域内一枝独秀。09年市场变幻莫测，更应该延续这一被消费者接受和认同的宣传基调，以触动市场，给消费者信心与共鸣。推广基调界定——亲切、平易近人、不标榜尤其是08年，房地产市场急剧下滑，受众持币待购现象严重，成交146严峻的市场环境下，我们09年的销售任务严峻的市场环境下，我们09年的销售任务147500000000元，，面对如今的市场环境，5个亿的销售任务如何完成？500000000元，，面对如今的市场环境，5个亿的销售148销售任务完成各产品销售情况销售任务完成各产品销售情况149产品可售面积（㎡）可售合同额销售比例销售合同额三期产品1873076.793.000100%76.793.000洋房产品1259562.975.00050%31.487.500四期产品42325169.300.00090%152.370.000五期产品131744546.000.00044%218.400.000合计205394855.068.000500.890.500产品可售面积（㎡）可售合同额销售比例销售合同额三期产品1871501月2月6月10月8月5月4月9月7月3月11月12月二千万一千万五千万四千万三千万一亿三千万五千万四千万九千万一千万三千万1月2月6月10月8月5月4月9月7月3月11月12月二千万151工程节点营销节点事件节点市场节点09年度重要节点及事件5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月中春交会展示5月中5期续客7月底样板间开放及开盘活动9月中秋交会展示4月底洋房交房仪式4月底洋房交房9月底4期交房9月底4期交房仪式工程节点营销节点事件节点市场节点09年度重要节点及事件5期A152工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月中旬5期续客4月底洋房交房9月底4期交房全年实现[11000]组来访（包括新客、回访）成交量[1100套]＝来访量[11000组]×成交率[10％]推广目标推广阶段对应产品推广基调亲切平易近人老百姓买得起的幸福剩余产品持续销售5期造势续客5期开盘强销持续3\4期剩余产品+洋房产品3\4期剩余产品+5期新品+洋房产品阶段任务[完成剩余产品销售400套，来访4000组][完成剩余产品销售128套，新品销售722套，来访共计8500组]第一大推广阶段第二大推广阶段全年推广通路策略总体思路链接工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\153工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\G\H区开工4月中春交会7月底现场样板房交付7月获得5期预售证9月中秋交会7月底5期开盘2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月中旬5期续客4月底洋房交房9月底4期交房全年实现[11000]组来访（包括新客、回访）成交量[1100套]＝来访量[11000组]×成交率[10％]推广目标推广阶段对应产品推广基调亲切平易近人老百姓买得起的幸福剩余产品持续销售3\4期剩余产品+洋房产品阶段任务[完成剩余产品销售400套，来访4000组]第一大推广阶段工程节点营销节点市场节点09年推广阶段划分及对应产品5期A\1541月2月第一阶段推广策略[推广时间][推售产品][重要节点]春交会[推广主题]建筑有价幸福无价[推广目标]完成回款1.4亿，销售产品400套，完成来访4000组[推广利益]河景景观，成熟配套，和谐园区，所带来的健康、喜乐、满足、安逸[推广通路]以营销活动为主，持续利用保利会客户介绍观光体验活动，提高成交机率，同时利用报纸、杂志、软文、短信等媒体时段性曝光，持续保持市场关注，持续消化产品。[执行计划]第一阶段执行计划链接3、4期剩余产品3月4月5月洋房交房[推广基调]亲切平易近人老百姓买得起的幸福第一阶段执行细案链接1月2月第一阶段推广策略[推广时间][推售产品][重要节点]155进入第二推广阶段进入第二推广阶段156进入全新的产品推售阶段，建立5期新形象，建立新客户群，建立新的推广利益。进入全新的产品推售阶段，建立5期新形象，建立新客户群，建立新157首先，我们回顾一下五期产品首先，我们回顾一下五期产品158共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情况类别50以下63-7588-92101-113131-142150-180180-200200以上合计剩余套数0232804310860001432所占比例0.40%16%56%22%6%0%0%0%100.00%共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主5期产品供应情159主力为市场主流的经济型两房产品依托保利地产强大的品牌支持，建筑品质保障。多层式建筑，围合式院落，最传统的居住形态。市场稀缺的高品质经济型多层住宅。产品主力为市场主流的经济型两房产品市场稀缺的高品质经济型多层住宅160对于多层产品的思考？？？多层住宅从改革开放初期的大量兴建，一直成为大众最常见的居住形态，影响着很多人的居住习惯。伴随着近年来城市的发展与建筑用地的锐减，高层、小高层产品逐渐替代了传统的多层建筑。现代人已经逐渐接受了这种建筑形态的衍变。了解产品对位人群对于多层产品的思考？？？多层住宅从改革开放初期的大量兴建，一161建筑形态与对位人群？？？针对富贵人群：虽然多层产品与洋房或者联排别墅有着相似的形态结构，但无论从舒适性还是功能性来看，多层都无法和其他两两类产品相比，富贵人群显然更愿意接受符合自己身份、满足自己功能需求的洋房或联排产品。针对年青人群：虽然多层产品与小高层，高层相比有一定的优势，比如得房率高、户型空间比较大、居住舒适度较高，但相对而言，源于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。与现代年轻人追求个性的心里特征有一定差异，当代年轻人更喜欢选择小高层或者高层产品，喜欢站的高，望的远，视野开阔，心境舒畅的感觉。针对于多层产品来看，它本身所吸引的既不是社会富贵阶层，也不是讲究时尚现代个性的青年人群。它辐射的人群，依然是那些保留着强烈传统居住观念的人群，讲究“居住接地气，生活有灵气”不喜欢居住离地面太高的建筑产品。同时五期产品所具有的围合式院落，也符大众合传统的居住观念与习惯。所以，五期产品针对的客群是，保留着传统的居住观念的大众客群。具有传统的居住观念的客户客群建筑形态与对位人群？？？针对富贵人群：虽然多层产品与洋房或者162深受传统多层居住习惯影响，依然崇尚居住在多年已经习惯的传统多层产品建筑中，讲究着传统的居住理念，大院概念“上接天光、下接地气”

。人群他们追求着骨子里传统的居住情结深受传统多层居住习惯影响，人群他们追求着骨子里传统的居住情结163我们在对谁说话?公务员、个体商人……现代工人、医生、教师……——平民百姓、中产阶级我们在对谁说话?公务员、个体商人……现代工人、医生、164稳定的收入——殷实、富足，却不阔绰。规律的生活——日出而做，日落而息。普通的素质——更容易接受大众文化，地域情结浓重。相同的生活境遇稳定的收入——殷实、富足，却不阔绰。相同的生活境遇165平安喜乐的生活/和谐安逸的社区/家常里短的交流普遍的生活理想平安喜乐的生活/和谐安逸的社区/家常里短的交流普遍的166一种纯粹的百姓生活亲切交流归属一种纯粹的百姓生活亲切交流归属167案名及主题语>>案名及主题语>>168在现代冰冷的楼宇中，回忆砖瓦的温暖，向传统探寻平凡生活的温暖……院落、老门、小巷、胡同……记忆的回甘，总让人觉得美好而悠长……在现代冰冷的楼宇中，回忆砖瓦的温暖，向传统探寻平凡生活的温暖169东北话字正腔圆的说法儿，咱(zán)们。

东北话字正腔圆的说法儿，咱(zán)们。

170咱院儿案名咱院儿案名171咱院儿是城市里的一处僻静地儿。咱院儿没有那么多追名逐利的流动人口。咱院儿的热门话题永远是家长里短。咱院儿是热心肠儿聚居地。咱院儿没有先生女士一水儿全称呼兄弟姐妹儿。咱院儿是城市里的一处僻静地儿。172咱院儿早上豆浆香晚上饭菜香全是浓得化不开的人情味儿。咱院儿也谈国事也有流行语一句话远亲不如近邻。咱院儿是大岁数儿的人生初级阶段是小岁数儿的模糊理想。咱院儿是平民老百姓美丽朴素的乡愁。咱院儿就在每个人最往里最柔软心坎儿里。咱院儿早上豆浆香晚上饭菜香全是浓得化不开的人情味儿。173我们的推广主题要为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。用纯质且富有百姓情感的语言与我们的消费者沟通——推广主题语我们的推广主题要为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。174咱们那些幸福事儿slogan咱们那些幸福事儿slogan175这是一份对城市记忆的咀嚼。源于对一种民俗文化的追溯，对旧时生活里的那种和谐、亲密、温情的深切归属感；在现代城居中演绎普通人的故事，为低靡的房地产市场带入暖暖的温情。更能使本案在众多竞品中形成差异独树一帜。而最重要的是，让房子不再成为标榜地位和财富的虚荣工具，而真正成为殷实日子的幸福载体，使人们再次回味那种是曾相识的“院巷文化”带来的家的纯粹、殷实和邻里间真挚的情感。这是一份对城市记忆的咀嚼。176这种幸福，可能源自邻里早出晚归时一句问候的温馨，这种幸福，可能源自公园中一家人嬉戏玩耍的欢畅，这种幸福，可能源自孩子们在上学路上天籁般的笑声，……不同的人群，不同的生活，不同的幸福体验，相同的幸福表情这种幸福，可能源自邻里早出晚归时一句问候的温馨，这种幸福，可177生活演绎——咱们那些幸福事儿生活演绎——咱们那些幸福事儿178人物：中青年、老年业主（两家人）地点：文化广场(凑热闹的地儿)俗话说“远亲不如近邻”一个院里儿住着的勺子还能不碰锅沿儿?昨天小张、小李红了脸儿，今儿个文化广场上，参加了社区组织的大秧歌儿，两家人就好的像一家儿，咱老百姓过日子就图这舒坦劲儿。幸福故事一：远亲不如近邻体现利益：体现了文化广场丰富的广场文化，已经成为业主相互沟通，生活、娱乐、休闲不可缺少的部分。使业主之间更加和睦、亲切。销售转化：保利花园6年孕养成熟，6300㎡文化广场，丰富多彩的“广场文化”娱乐生活。人物：中青