世联-安徽万振集团紫蓬山项目定位补充报告课件

安徽万振集团

紫蓬山项目定位补充报告谨呈：安徽万振建设集团12/21/2022补充定位的基本出发点项目定位：休闲度假为主的第二居所启动方式：从会所、景观环境先期启动，以预热区域我们工作的基础是双方已达成的共识双方共识补充内容规划设计任务书（初步）建筑风格物业配比开发时机中式风格欧式风格容积率物业类型户型配套设施设施类型设施位置适合的入市时间2规划设计任务书（初步）建筑风格配套设施物业配比开发时机3国内远郊度假型第二居所以欧式风格为主，中式风格较少（主要是第一居所）城市二居案例建筑风格总结深圳东海岸加勒比风格全部为欧式或美式风格，无中式风格十七英里美式风格云深处欧式风格北京塞班假日西太平洋海洋风情90%为欧式或国外风格，仅几个项目为中式北京四合院龙山新新小镇德式小镇风格山水墅欧式风格湖光山舍美、英、意等国外风格长城溪溪小镇中式、四合院成都芙蓉古城中式传统民居形象欧式风格为主，中式较少高山流水欧式小镇丽水菁城欧式风格杭州九溪玫瑰园北欧风情欧式风格为主，第一居所七里香溪欧洲小镇风情国内第二居所发达的城市，约90%以上是欧式或国外度假风格，中式风格非常少案例支持本项目走市场主流，以欧式风格为主5本项目地块现状做欧式风格更适合化解地块陌生，人气不足的劣势优势：与紫蓬山中式大门相呼应中式风格与微派文化较吻合劣势：中式灰色系不利于增加人气中式独门独院，少公共活动区的规划使社区更显冷清，没人气中式风格理性不适合利用水景周围为农田，配套缺乏，紫蓬山景区知名度低，周围缺乏人气1800亩的大堰湾水库地块现状中式风格优势：欧式风格色彩亮丽容易吸引人气欧式风格适合营造水边小镇欧式丰富的风格适合营造公共活动空间，利于增加社区活力劣势：未能与景区中式大门呼应欧式风格6从合肥市场现状看，欧式风格为市场主流，中式风格较少类别竞争市场建筑风格高档住宅绿城桂花苑欧式全部为欧式、现代风格新加坡花园城欧式元一滨水城现代、都市化新华学府欧式、现代大溪地欧式城中别墅、第一居所维多利亚别墅欧式欧式占主流，仅2个中式微派建筑维也纳欧式和庄中式徽派蜀山名筑中式徽派双湖美墅欧式度假型第二居所金孔雀度假别墅欧式、美式等欧式、国外风格元一高尔夫欧式合肥现有项目以欧式风格为主，中式较少，且为别墅类第一居所合肥7从潜在消费者看，合肥喜欢中式风格的海归及外籍工作人士较少，而合肥本地人更喜欢欧式风格城市：国际化和都市化程度高欧式在内的西方风格流行已久项目所在地房地产市场成熟潜在客户：海归较多外籍企业较多，外籍高管多中式别墅客户的要求合肥现状城市：在长三角经济最弱，缺少国际化欧式风格刚开始流行本项目所在无房地产项目开发人口：以安徽籍人士为多，海归少外籍企业少，在合肥外籍高管少合肥消费者需求更喜欢洋化的、现代的、欧式的、创新的风格不喜欢回归自然的、质朴的、原始的风格欧式风格更适合合肥潜在消费者构成及消费习惯8综合以上几点考虑，我们建议做欧式风格更利于实现项目的预期目标成功案例地块现状国内远郊度假型第二居所以欧式风格为主，中式风格较少，且主要是第一居所市场现状本地消费者资金回笼本项目地块现状做欧式风格更适合化解地块陌生，人气不足的劣势从合肥市场现状看，欧式风格为市场主流，中式风格较少合肥喜欢中式风格的海归及外籍工作人士较少，而合肥本地人更喜欢欧式风格欧式风格更节约成本、易于操作，并利于资金快速回笼10中式别墅典型案例-----北京观唐观唐开发的契机时机成熟：经济高速发达现在处于一种文化回归的时代北京的大背景：开放的国际大都市、兼容，且中式建筑有市场区域独特：项目所在的香江花园区属CBD沿线内、被称为新租界，是一个较洋气的地方，客户也较洋气资金充足：紫光地产资金支撑充足，能满足长周期的开发十年前如果做中式别墅，可能被认为是古董，而且市场也不接受，但现在则是一种前卫和时髦的表现------观唐老总吕大龙观唐的开发特征建造特征：建造难度大、成本高，手工制造多，工匠成本高建筑特征：容积率低（0.52）：占地48万平米，建面25万平米建筑层数低，不超过3层中式院落与西式住宅流线相结合客户特征：客户群窄，顶级和奢侈的，以海归和驻华外籍高管为主开发特征：开发周期长，25万平米开发期6-7年销售特征：销售速度较慢，开盘月1套/天北京和项目所在区特质适合发展操作难度大，客户群体窄典型中式楼盘浏览12北京典型中式楼盘案名规模容积率价格物业类型主力户型依托资源居所紫庐占地20万M2，39席别墅0.812000联体别墅400～500三大高尔夫球场，园区景观以「山、水、树、石」为主题，运用灰砖、坡顶、屋檐、门楼、院落、敞廊等传统建筑语言第一居所观唐建面11.5万320套；0.4320000独栋别墅280--450街巷式布局、院落式空间、中式建筑风格。形成了明确的主街宽、胡同窄、内庭院又豁然开朗的空间序列连续变化.第一居所香山甲第建面13万平方米0.85

——双拼、联排————第一居所运河岸上的院子共208套0.331.6万元/平方米；300～600万/套独栋别墅250－400外部：拥有一段长达800米，面积达81000平米的私有河堤公园；内部：“1+8BOX”多主题会馆、十二大宅、中心会所、第一居所易郡418亩，建面8.7万方330套0.3150～400万/套平层四合院、双拼、独栋200,300;7000亩华北平原森林第一居所14苏州典型中式楼盘案名规模容积率价格物业类型主力户型依托资源居所寒舍占地170亩0.85独栋12000-15500，联排8300独栋、联排、双拼_房价、地段便利、小区环境（人文、自然、纯别墅小区）、房型多样，200m2无花园有内庭，舒适性一居天伦随园占地8.6万，64套江南园林式别墅(1期19栋)0.25700-1000万/套；单价11000元／平方米独栋350-460m2木渎风景区，风水好，苏州天平大酒店作会所，豪华装修，星级服务二居拙政东苑3万平米，平均每套占地1.5亩，共有30套别墅。0.3850–1300万独栋320–380平米融合中西建筑艺术精华，园林景观富有情趣，户户不同二居及异地置业真古城别墅占地17686平米，共68套112000独栋、联排_地理位置优越，交通便捷，总价较低一居西山恬园58729平方米0.26

240万起联排_毗邻古樟寺、梅园等古园林西山人文底蕴一居15成都典型中式楼盘案名规模容积率价格物业类型主力户型依托资源居所清华坊105亩，129户0.82——中式四合院——二环路边高档社区；融合中式院落风格——中式宅门、前庭、中庭、后花园第一居所三利宅院500亩，185户0.42

3500独栋、联排300～400

660米河岸线的河滨生态主题公园第二居所芙蓉古城占地680亩，总建面20.43万0.41期25002期36003期3200联排别墅——旅游特色浓，休闲生活方式的概念第二居所流水山庄约40亩——独栋2.4万元/㎡叠拼1.2万元/㎡独栋、叠拼别墅

260—360成都浣花溪公园旁城西二环路内第一居所16全国其它各地的部分中式楼盘广州：清华坊，都市兰亭，云山诗意家园，岭南花园……上海：九间堂、绿洲江南苑、康桥水乡、四季草堂

……杭州：华立·碧水铭苑、颐景山庄·绮霞苑长沙水印橘郡天津一庭明月南京中国人家西安群贤庄无锡·清华坊重庆·中华坊嘉兴龙盛·华城右岸17上海－九间堂

——反映中国人文精神和居住文化的精彩曲径通幽九曲回廊围合之道塘前弄影清晰的产品定位：“现代的、中式的”；面向全球视野的，真正可以代表中国文化、代表全球视野的，应该是根植于中国文化或者是上海的本土特色（民族的才是世界的）体现的是“天人合一”的境界，是在宅院里面人和建筑、和自己环境融为一体的境界通过空间而展开的情景交融的一种体现典型个案18上海－绿洲江南园

——传统中式与现代元素的结合中式圆窗大露台体现舒适感和度假气息高品质感的现代石材金属栏杆铝框玻璃中式前塘源自淀山湖-绿洲江南园典型个案20北京－慧谷根园

——北京胡同和江南园林的结合风景桥胡同街景设计理念：将北京的胡同和江南的园林这两种典型的传统建筑文脉有机结合在整体布局上，沿袭了老北京经纬分明、井然有序的规划形式整个社区由200多户独院Townhouse、两条小街、7条胡同、8座风景桥共同组成典型个案21本项目的开发思路——通过游憩区建立休闲度假形象，带动后期产品增值休闲度假社区的功能构成不动产（RealEstate）游憩区（Recreation）天然资源游憩设施（Amenity)土地（Land）（包括规划、管理、行销）相关配套（酒店，餐饮等）资料参考来源：《ResortDevelopmentHandbook》，美国都市与土地研究室23国内典型第二居所配套设施的核心元素

——主题旅游景点，商业街，多功能会所城市二居案例主要配套深圳东海岸滨海度假风情的园林，加勒比风情商业街；沙滩泳池，度假式小品，风情会所。十七英里豪华会所：设网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿；

商场配套，西餐厅及商务会议室；海边的木栈道、凉亭、景观池、烧烤场、排球场等休闲设施；成都青城白鹭洲依托青城山景，设有旱地滑雪场、海盗船、室内运动、网球场、高尔夫球练习场、露天太极药汤浴、极限运动等12大运动休闲项目的白鹭洲度假主题公园，同时设有四星级宾馆、休闲餐饮吧、精品店等商业项目。芙蓉古城皇城广场，民族风情商业街，民族风情的娱乐设施北京塞班假日葛拉潘大道(商业街)&珊瑚礁餐吧；凡尔赛俱乐部；1万多平米的集中园林内有陶艺吧、烧烤岛（打造岛屿式度假生活）舍阳光假日别墅马术俱乐部、水上俱乐部、18洞高尔夫，会员制滑雪俱乐部———阳光雪山城堡，清水顶滑雪场，4.5万M2人工湖，百亩果园；七层弧形大会所（包括中西餐厅、超市、标准游泳池、各种球类）；合肥金孔雀温泉旅游度假村温泉度假酒店、温泉理疗中心、水上大型娱乐场、大型生态旅游景点，以及金孔雀温泉别墅区24社区休闲度假配套设施分布示意图风情水吧精品商业街湖面N中心广场生活馆水岸综合娱乐场沙滩游泳池26一个体现国际生活的休闲生活馆（会所）SPA室内恒温泳池健身房篮球场网球场桌球。。。。。。1234N27一条欧式度假风格的商业风情街

1234N28一条贯穿整个区域的水岸生活线

1234N30一个公园式的中心小广场

这里是邻里交流的中心这里是展示自己的舞台。。。。。。1234N31展现休闲度假主题的五大核心设施一个体现国际休闲生活方式的生活馆一条充满异国度假风情的商业步行街一个展示度假风情的沙滩游泳池一个度假小镇的中心广场一条贯穿社区的水岸生活线水岸休闲生活32规划设计任务书（初步）建筑风格配套设施物业配比开发时机33物业配比研究的思路确定总容积率的取值范围分析各地块的资源价值分析各地块的物业配比及容积率，推算总容积率分析启动区均价和各地块均价户型指标定位34总容积率取值范围将从以下方面分析案例借鉴确定取值范围地块现状市场竞争开发商风格匹配容积率35从国内二居的典型案例发现，欧美风格容积率较高而中式风格容积率较低城市二居案例建筑风格容积率深圳东海岸加勒比风格0.80十七英里美式风格0.75北京塞班假日西太平洋海洋风情0.64龙山新新小镇德式小镇风格0.50长城溪溪小镇中式、四合院0.2成都芙蓉古城中式传统民居形象0.4高山流水欧式小镇0.75三利宅院中式风格0.40苏州天伦随园中式风格0.25拙政东苑中式风格0.3因本项目为欧式风格，因此容积率将定在0.5-0.880%的欧式风格二居容积率在0.5～0.8之间，而中式风格二居容积率一般在0.4以下；36地处陌生区，做高容积率更适合营造休闲度假的氛围，聚集人气项目无打造以高端独栋别墅为主的度假物业的稀缺资源，在与周边市场的竞争中无绝对优势；独栋别墅占主流，不利于公共娱乐空间的形成和聚集人气，不符合本项目休闲度假的项目定位；周围为农田，配套缺乏；无稀缺性优势资源；紫蓬山景区知名度低，周围缺乏人气1800亩的大堰湾水库；地块现状低容积率降低单位成本，从经济性上打造项目竞争力；性价比高的度假型物业有利于吸引城市中产阶层的聚集，将为公共空间活动的丰富增加活力；高容积率大学城科学城大蜀山中心区东湖政务新区22公里30公里37从利于资金快速回笼、规避市场风险及易于操作角度，做高容积率更适合本项目产品单位成本增加，对启动资金的要求提高；市场空间减小。独栋别墅只能做顶级的、奢侈的产品，适合窄众人群，将面临周边强势度假物业的激烈竞争；现金流压力增大。开发周期和销售期长，资金回笼慢。低容积率的开发难点高容积率的适用性在宏观调控期现金流作为最关键的决策因素，做高容积率产品更有利于万振集团稳健地开发本项目加快销售速度且开发周期短，资金压力小，降低市场风险相对以独栋为核心客户，客户群扩大，避免了与周边度假物业市场的直接竞争降低开发的单位成本，对启动资金的要求降低38从国内度假二居与城区物业价格的比例关系可看本项目所在区启动区的均价为3000元/M2案例度假型二居板块的启动均价市中心典型楼盘均价距离价格比例深圳大梅沙板块（2003）万科东海岸6500海语东苑6600心海假日80007000星河国际9300熙园10000水榭花都10500990035公里1.4成都都江堰板块（2005）青城白鹭洲2600青城两河山庄3300丽水青城3100天下青城30003000格林威治城5000粼江峰阁5600绿城花园5500凯莱帝景5700540050公里1.8北京怀柔板块（2005）塞班假日5500MyVilla6000龙山新新小镇46005400金地国际13800东方瑞景-14000中海凯旋140001400075公里2.6合肥紫蓬山板块（2007）3000预计在07年达到4000元/M230公里取值1.3从国内度假二居与城区物业价格的比例关系可看出本项目所在区启动区的均价为3000元/M2由于启动期价格不高，与主城区有较大的价格差，因此本项目则必须通过提高容积率，增加建筑面积来获取最终利润39本项目总容积率确定总纲：在0.5～0.8中取偏高值成功案例地块现状确定本案容积率的区间范围在0.5～0.8之间建筑风格企业目标本项目拔高容积率更有利于万振集团价格预测启动期价格价格较低，须通过拔高容积率来获取利润本项目将从0.5-0.8的常规值中取偏高值容积率确定总纲40明白容积率要拔高的总纲之后，我们将从各地块资源出发，来分析各地块合适的容积率，并最终确定本项目的总体容积率41根据资源分布和配套设施分期修建的情况，将项目划分为四个地块地块资源及配套1号外部资源：原生态的山湖资源内部配套：水岸生活线、商业风情街、湖边会馆、水岸综合娱乐场2号外部资源：旅游资源、城市交通、旅游路线内部配套：水岸生活线、中心小广场3号外部资源：城市配套、旅游资源、内部配套：水岸生活线、中心小广场4号外部资源：旅游资源、旅游路线、区域成熟配套内部配套：水岸生活线、湖边会馆、中心小广场、水岸综合娱乐场项目前期：主要价值点为产品特色、高性价比和整体的休闲度假氛围项目后期：主要价值点依托于区域的成熟度和项目配套设施的完善123442对各地块的资源价值进行评价，判断与之相匹配的可能产品类型地块开发次序自然景观资源配套设施进入性综合价值与资源匹配的产品类型1小独栋、叠拼、联排2联排、叠拼、洋房3联排、叠拼、洋房4大户型独栋、双拼价值最高价值最低1234物业价值高低排序：大户型独立别墅小面积独栋双拼叠拼联排洋房431号地块物业配比及容积率----以部分小独栋创新产品启动市场1号地块资源外部资源：原生态的山湖资源内部配套：水岸生活线、商业风情街、湖边会馆、水岸综合娱乐场1234分析过程国内度假二居的案例表明，以创新型小面积独栋启动易于占领市场；启动期因项目所在地市场不确定，因此物业类型应丰富以测试市场总价控制型产品有利于快速回现、低开高走因为总价控制、面积较小，因此可适当提高容积率容积率取0.5-0.8中的上限0.71号地块的启动目标成功奠定度假物业形象，多产品检验市场。价格实现3000，控制总价抢夺市场，快速回现。1号地块开发建议地块占地建面容积率产品组合均价1100亩4.7万平0.7小独栋/联排3000442、3号地块物业配比及容积率----以拔高容积率的叠拼、联排类产品获取利润开发建议地块规模容积率产品组合均价270亩1.0联排/花园洋房33003100亩0.8联排/叠拼36001234分析过程地块资源条件符合此产品配比；在一号地块成功奠定项目度假形象后，通过拔高容积率，提高产品经济性来赢利，快推快销以速度取胜；地块2的产品配比容积率范围0.9~1.1，选取均值1.0地块3的产品配比容积率范围0.7~0.9，选取均值0.82、3号地块的开发目标a.通过度假形象来吸引人气；b.通过提高容积率，获得比较成本优势来赢利。2号外部资源：旅游资源、城市交通、旅游路线内部配套：水岸生活线、中心小广场3号外部资源：城市配套、旅游资源、高尔夫景观内部配套：水岸生活线、中心小广场454号地块物业配比及容积率------以大户型独栋别墅实现本项目高价值的最终实现开发建议地块规模容积率产品组合均价4108亩0.3独栋45001234分析过程挖掘最优地块资源的最大价值；树立项目品牌形象；后期社区成熟，开发高端物业的风险和资金压力减弱；组合容积率按照标准的独栋社区容积率计，取值0.34号地块的开发目标在配套及周边环境成熟的情况下，运用最优资源打造顶级产品，获取超额利润，奠定品牌4号地块资源外部资源：紫蓬山、湖面、市政配套内部配套：水岸生活线、湖边会馆、中心小广场、水岸娱乐场46按照各地块的产品组合及容积率，测算出总容积率为0.65，实现均价3500元/M2地块规模容积率产品建面（万M2）价格（元/M2）100亩0.7小独栋/联排4.7300070亩1.0联排/花园洋房4.73300100亩0.8联排/叠拼5.63600108亩0.3独栋2.164500合计378亩0.6817.163500412347各地块的划分及产品配比图湖面小独栋/联排容积率0.7独栋容积率0.3叠拼/联排；容积率0.81234N联排/花园洋房容积率1.048户型定位

——典型度假二居物业面积选取的借鉴项目联排叠拼双拼独立别墅洋房万科17英里187-285187－276300-313600万科东海岸200-222190－205100－167塞班假日180－250300～330芙蓉古城100－200260－33040～100（一期四合院）高山流水190～270300～360案例结论：180—250平方米是联排别墅的主力面积区间；独立别墅的面积弹性较大，一般在300平米以上；叠加别墅的面积一般在170—200平方米；双拼别墅的面积一般在300平米左右；花园洋房的面积控制相对适中，一般在100～150左右单位：平方米49竞争分析—总价控制将是远郊度假项目先期成功启动的关键元一高尔夫金孔雀温泉度假别墅泰锦苑度假别墅规模第一组团合计118栋，分三期推出。1、2期共62栋，3期56栋总建面8万m2，分为3期共600多套别墅。目前在售为1期共113套总占地1000亩，首期占地400亩，共50幢别墅建筑形态独栋别墅四期以联排、双拼、叠加和独栋为主联排、独栋面积区间独栋别墅300—500m2四期以300平米以下为主力198—368m2价格启动期以60-70万为主四期仍以总价控制为主策略（80万/套）60——160万单价6800元销售情况3期56栋推出不久即售罄四期还未开盘05年1月开盘到现在四个月间销售一半元一：1期单价：1500-2000元/平米------4期单价：4000元/平米单套面积：300-500/独栋---------200--300平米以下

总价：50-70万元-----------80万为主数据来源：市调及访谈50各地块户型面积定位----以200-250平米为主，其中50万的小独栋仅为启动期的创新产品地块产品及户型主力面积（M2）单价(元/M2）总价(万元)物业价值针对客户1号地小独栋160-200320051--64创新产品启动市场35岁左右年轻财富人士，喜欢新事物，知识层面较高联排200-250300060-75主流产品现金流35-45岁左右中年财富人士，资金实力雄厚，一般为私企、民企高层主管2号地联排200-250330066-82.5花园洋房80-160310025-50明星产品，丰富物业类型投资客、部分年轻度假人士3号地联排200-250360072-90主流产品现金流35-45岁左右中年财富人士，资金实力雄厚，一般为私企、民企高层主管叠拼180-240340061-824号地独栋300-4004500135-180价值标杆产品最顶级收入，大型企业老总，喜欢独居，价格不敏感51规划建议小结风情水吧精品商业街湖面小独栋/联排容积率0.7独栋容积率0.3叠拼/联排；容积率0.81234N联排/花园洋房容积率1.0中心广场生活馆水岸综合娱乐场报告回顾52规划设计任务书（初步）建筑风格物业配比配套设施开发时机53Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏速度导向型目标及条件在限定时间内实现土地成开发和不动产销售强势炒作，迅速建立区域形象快速回笼资金关键举措项目公建配套设施一次建成打破地块按次序开发策略地块开发与营销并行，建立区域形象典型案例1：西安高新“都市示范区”限定6年内建成管委会一次性投入10亿元进行基建配套设施建设开发与营销“两条腿”走路典型案例2：广州碧桂园凤凰城广园东的超级大盘，3年内基本售空多个区域、多种类型产品同时推出，配套完善54Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏价值导向型目标及条件土地价值收益“最大化”开发完成时间一般较长启动资金有限，多数靠前期收益实现公建配套设