安徽芜湖市会展中心综合开发项目1号地块项目建议课件

芜湖市会展中心综合开发项目1号地块芜湖市会展中心综合开发项目1号地块1产业地产是以产业为依托，以地产为载体，“以产业集聚为核心，以地产价值提升为目标”的一种地产形式，以写字楼、酒店、展示、论坛、研发和商业用地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行集约化经营、专业化服务的新兴多功能地产形态。产业地产是将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式，是顺应产业升级需求的广义商业地产，正在成为地产运营商的高端运作领域。框架分析产业地产是以产业为依托，以地产为载体，“以产业集聚为核心，以2项目篇项目概况项目篇项目概况3项目概况芜湖市会展中心综合开发项目1号地块位于花津南路以东、九华南路以西、纬四路以南、纬五路以北，用地面积390932平方米。其中1地块按照城市道路共划分成七个分区（街坊）：1-01地块为一期建设区，位于基地的东部，总建设用地面积137220平方米。主要用地功能为会展中心用地（城市公共服务设施用地），分南北两期建设。1-05，1-06，1-07为二期建设区，位于基地的西部，总建设用地面积104947平方米。主要用地功能为城市公共服务设施用地。1-02，1-03，1-04为三期建设区，位于基地的中部，总建设用地面积111781平方米。主要用地功能为城市公共服务设施用地和市政公用设施用地。项目总体定位

项目概况芜湖市会展中心综合开发项目1号地块位于花津南路以东、41号地块规划总体功能结构上形成“一轴、两带、四核心”的规划格局。“一轴”：贯穿地块自身在地块中心沿东西向规划一个功能复合、融合了“山、水、城”景观设计理念可开敞共享的核心主轴，形成了自东向西“绿化公园—水系—会展中心”的空间和功能序列，塑造出会展中心综合项目特有的城市空间形象。“两带”：会展带：位于由九华南路—纬五路—规划路—纬四路围合的1-01地块，主要功能为展览、会议等。商业休闲景观带：位于1-03和1-06地块，主要功能为小商业休闲街、公共绿地、水系。“四核心”：规划在1-02、1-04、1-05、1-07形成四个两类公建功能核心。其中：1-05和1-07地块为商业核心，辅助有部分的商务服务功能。1-02和1-04地块为商务核心，辅助有部分的商业服务和市政配套服务功能。项目概况项目总体定位

1号地块规划总体功能结构上形成“一轴、两带、四核心”的规划格5产业篇产业扫描分析产业篇产业扫描分析6产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析汽车及零部件产业累计同比增长率:26.58%增长率：超５０％奇瑞公司排名第四产业看点：一、中国汽车产业发展四大趋势发展格局国际化、市场增长持续化、行业竞争白热化和消费需求个性化四大趋势。二、我国汽车产业形成国有外资民营并存多元资本结构。三、汽车零部件全球“前十”四家落户芜湖全球排名前10位的汽车零部件巨头已有西门子、江森自控、德尔福、阿文美弛四家落户芜湖。

四、芜湖打造中国的“底特律”——中国汽车城。07年汽车贸易顺差明显产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先7产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析电子电器产业2002－2009年中国电子信息产业发展情况及预测电子信息产业的区域集中度分析芜湖电子信息产业发展思路：以华东光电、长信薄膜等骨干企业为龙头，以软件园为载体，将电子信息产业的硬件制造、软件开发和服务结合起来，发展壮大高新技术企业，使电子信息产业向规模化、集约化方向发展。重点发展光电子器件、软件及系统集成、计算机硬件、数字视听产品。

芜湖我国电子信息产业规模已经跃居世界第三位。电子信息产业已成为我国工业部门第一大产业、外贸出口第一大行业，成为名副其实的基础产业、支柱产业和先导产业。长期以来，全球电子信息产业转移的典型路径之一是美国→日本→韩国、中国台湾→中国。近年来，中国巨大的市场优势、低廉的成本优势和显著的产业集聚效益吸引了全球电子信息产业加快向中国转移。2005年人均IT消费总量(美元)产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先8产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析新型建材产业

新型建筑材料是在传统建筑材料基础上产生的新一代建筑材料，主要包括新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料和装饰装修材料。部分新型建材产品2000年及2010年预测

（1）防水密封材料。预计到2000年，全国新型防水卷材产量达到8300万平方米，市场占有率达到20%，全国城镇永久性建筑采用新型防水材料达到60%。到2010年，全国新型防水卷材产量将达到2.5亿平方米，市场占有率达到50%，城镇永久性建筑采用新型防水材料将达到80%。

（2）保温隔热材料。预计到2000年，全国保温材料需求量为，岩（矿）棉40万吨，玻璃棉5万吨，膨胀珍珠岩30万吨，硅酸铝纤维4万吨。预计到2010年，全国保温材料需求量为：岩（矿）棉60万吨，玻璃棉10万吨，膨胀珍珠岩40万吨，硅酸铝纤维8万吨。

（3）矿棉吸声板。预计到2000年，全国矿棉吸声板需求量为2000-2500万平方米。预计到2010年全国矿棉吸声板需求量为4000-5000万平方米，产品品种、质量和数量不但可以满足国内市场需要，而且将有部分产品出口。

（4）装饰石膏板。预计到2000年，全国装饰石膏板需求量为700万平方米。预计到2010年，全国装饰石膏板需求量为1400万平方米。石膏板2000年需求量约8000万平方米左右。

（5）建筑涂料。预计到2000年，全国建筑涂料需求量为100万吨，中、高档建筑涂料将占较大比例。预计到2010年，全国建筑涂料需求量将达到160万吨。

（6）塑料异型材和门窗。预计到2000年，全国塑料异型材需求量为20万吨，可组成1000万平方米塑料门窗。预计到2010年，全国塑料异型需求量为50-60万吨，可组成塑料门窗2500-3000万平方米。

（7）塑料地板。预计到2000年，全国塑料地板需求量为8000万平方米。预计到2010年，全国塑料地板需求量将达到1.5-2亿平方米。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先9产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析生物医药产业

生物医药是指用现代生物技术和设备生产的药品和试剂，包括血液制品、生化制药、诊断试剂、疫苗四大类。2006年，我国生物医药销售收入仅占医药工业销售收入的7%，为378.9亿元人民币，比2005年增长25%，低于30.14%的医药工业销售增长率。预计未来两年，中国的生物医药产业将保持20%-25%左右的增速。2002-2006中国生物医药市场规模2006-2009年中国生物医药产品销售额及增长率预计梯度增长直线增长，产业发展加快芜湖生物与医药发展思路：以杉杉生物、双鹤药业等骨干企业为龙头，以生物药业研发中心为载体，加快生物药业技术开发和成果的转化。重点发展医药生物技术产品、新型中药及天然药物产品、新型保健品、药物新制剂、新型合成及半合成药、天然产物、农业生物技术等。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先10产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析创意动漫产业

创意及动漫游戏产业是正处于上升期的明星产业。在现代产业体系中，以文化创造为代表的创意产业已经成为无可置疑的核心产业部门，代表未来产业发展的方向，扮演着城市发展的经济引擎作用。创意产业的创意和创新具有强烈的空间集聚属性，现代创意产业主要集中在像巴黎、纽约、东京、伦敦、洛杉矶等国际化城市。动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。看点：12月2日，首届中国国际动漫创意产业交易会在芜湖落下帷幕。据统计，交易会期间，海内外动漫原创、出版影视、游戏制作、产业投资及衍生产品开发等参会企业1300多家，中外客商达2000余人。3天内，共有近8万人次在展馆内参观，大会共签约240多项，成交总额突破20亿元。

世界动漫产业发达地区中国动漫产业发达地区大连上海浙江深圳广州美国欧洲日韩产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先11产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析产业评估指标

产业评估指标体系旨在为产业的选择和定位提供依据。根据芜湖市产业发展现状，构建产业评估指标体系。主要从三个维度（指标）对芜湖市产业进行评估；即产业的贡献度、产业的创新能力、产业的集聚度三个方面。每个一级指标下选取有代表性的二级指标，各级指标权重依据专家打分确定。具体指标体系及权重，详见下表：

一级指标权重二级指标权重产业评估系数产业贡献度指标47%产业增加值占芜湖GDP比重42%产业增长速度25%产业利税增长率33%产业创新能力指标35%产业专利授权数18%产业新产品产值占产业年产值比重20%产业科技人员数占从业人员比生16%产业R&D经费支出占行业年产值比重46%产业集聚度指标18%行业所在基地产值占芜湖市本行来总产值比重18%产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先12产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析产业评估模型

(1)计算模型其中：X代表各级综合指标值，Xi代表各级指标的标准化值，Wi代表相应指标的权重(2)计算方法①数据标准化，统一量纲其中：x′代表标准化指标值，ξ代表xi的均值、σ2代表xi的访查、②采用加权平均法计算一级指标和二级指标综合指数值其中：X代表各级指标综合值，x′代表标准化后的各级指标数值，wi代表相应指标的权重。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先13产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析产业评估矩阵

产业贡献度产业创新能力汽车及零部件产业电子电器产业

新型建材产业

生物医药产业

创意动漫产业

主要指标：•产业增加值占芜湖市GDP比重•产业增长速度•产业利税增长率•受众范围指标：•产业专利授权数•产业新产品产值占产业年产值比重•产业科技人员数占从业人员比重•产业R&D经费支出占行业年产值比重谨慎退出发展领域产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先14产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析产业甄选流程及结果

高附加值长波周期高集聚性高拓展性选择能给项目带来足够附加值的产业作为招商和服务对象需要选择的产业需要具备20年左右的成长性产业主题必须具备高集聚性，形成产业间的相互高端集聚主题产业＋相关（互补、协同、分工、支持等关系）产业具备高扩展性产业地产的目标产业甄选标准产业地产的目标产业甄选流程是否芜湖主导产业是否具有较高增长率是否长三角产业集群是否需要发挥区域优势是否存在产业升级背景下的高端服务配套需求是否愿意通过支付租金或购买的方式入驻本案以产业是否具有主导地位、较高增长率、产业集群性、区域依赖性和对高端配套服务的需求性等为依据，经过两步筛选，最终甄选出本案需要重点吸引的产业，它们分别是：汽车及零部件产业、消费电子产业、软件及外包产业、新型建材产业、汽车电子产业、生物医药产业和创意产业。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先15产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析产业甄选过程分析

全年实现全社会工业增加值240.74亿元，比上年增长22.3%，其中，全部国有及年主营业务收入500万元以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业）实现增加值204.79亿元，比上年增长23.2%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业实现增加值90.58亿元，比上年增长29.3%；股份制企业实现增加值115.01亿元、增长33.7%，外商及港澳台商投资企业实现增加值52.54亿元、增长14.4%。实现轻工业增加值70.75亿元，比上年增长12.5%；重工业增加值134.04亿元，比上年增长30.0%。全年工业产品销售率达到99.1%。

06年，长三角地区已开始进入工业化后期的加速发展阶段，产业发生嬗变，经济增长由主要靠制造业支撑，转向先进制造业与服务业双轮驱动。长三角工业中先进制造业和高新技术产业快速发展。其中，今年上半年，江苏高新技术产业产值增长35.9％，占规模以上工业的比重达到24.5%，集成电路、移动通信设备产量分别增长48.6％和1.1倍。前三季度，上海第三产业占生产总值比重达到50.6%，比去年同期提高5个百分点；对经济增长的贡献率由去年同期的34.6%上升至75.1%。前三季度，浙江第三产业增加值占GDP的比重为40.6％，比去年同期上升0.1个百分点。芜湖市和长三角主要产业工业化程度高农业与服务业比例减小工业比例继续增加通过对产业结构的了解，我们选择芜湖支柱产业和扶持产业作为项目产业选取的目标产业，确定：汽车及零部件产业、电子电器产业、新型建材产业、生物医药产业和创意动漫产业作为目标产业产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先16产业基础及趋势分析

产业评估分析

目标产业甄选

目标产业优先级分析优先发展：汽车及零部件产业、电子电器产业

重点发展：新型建材产业、生物医药产业

适当发展：创意动漫产业

对本案而言，汽车及零部件产业与电子电器产业应为大力发展的优先产业，在业态规模和布局上进行重点部署。汽车及零部件产业与电子电器产业正在进入成熟期，产业整合和竞争方式的多样化成为这一时期的主要特点。芜湖已然成为长三角最主要的汽车制造加工基地之一，同时也是电子电器的主要制造基地。产业发展的区域集聚化实现了提高规模经济、降低交易成本、有利要素流动、共享服务和基础设施等多重目的。芜湖市已成为汽车及零部件产业跨国企业的主要投资地，其产业集聚的示范效应非常突出。创意及动漫游戏产业是正处于上升期的明星产业。在现代产业体系中，以文化创造为代表的创意产业已经成为无可疑的核心产业部门，代表未来产业发展的方向，扮演着城市发展的经济引擎作用。创意产业的创意和创新具有强烈的空间集聚属性，现代创意产业主要集中在像巴黎、纽约、东京、伦敦、洛杉矶等国际化城市。深圳市政府2007年1号文中也将创意产业列为重要的高端服务业，要构建与完善创意设计产业的发展链条，建设若干以高新技术为基础文化创意产业基地。深圳市的创意及动漫游戏产业的产业贡献度不断提高，发展前景乐观。生物技术工业已经创造了35种重要的治疗药物，年销售额突破70亿美元，重组治疗蛋白质、重组疫苗和诊断或治疗用单克隆抗体以及基因治疗代表了世界生物医药发展的主流和前沿。全球的生物医药产业将步入高速增长期，中国的生物医药市场也面临着一次飞跃。目前，以上海、北京、石家庄、深圳、广州、长春为代表的一批生物医药基地(园区)已初具规模。生物医药产业对于深圳的产业贡献度最大，已进入高速发展期。随着《民用建筑节能管理规定》和《国务院关于加强节能工作的决定》的出台，建筑节能受到了更大关注，相关节能技术和产品得到了政策的鼓励，但由于相关鼓励配套政策有待完善，以及如型材行业本身发展存在行业进入门槛低、集中度低、市场竞争无序、受上下游牵制较大等问题，新型材料行业发展需要更大的关注。

产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先17功能篇本案功能需求分析

功能篇本案功能需求分析18功能评估分析

功能优先级分析

现状：低端和分散的服务格局难以适应产业升级需求

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析服务链条与产业升级需求相比较仍然相对低端服务层次较低。服务内容单一。服务链条由于缺乏有效整合呈现出分散化的布局特征。服务链空间分布分散。服务链功能缺乏整合。功能评估分析功能优先级分析现状：低端和分散的服务格局难19功能评估分析

功能优先级分析

趋势：高端、整合将成为未来高端服务业的发展主题

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析顺应产业升级需求，未来服务链条将与产业集聚形成互动机制，呈现出如下的发展趋势：高端化服务层次继续升级。服务内容更加丰富。整合化服务链空间集聚。服务链功能一体化。功能评估分析功能优先级分析趋势：高端、整合将成为未来高20功能评估分析

功能优先级分析

产品展示：亟待提供专业性和空间集聚型服务

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析产品展示：亟待提供专业性和空间集聚型服务现状：中国会展业的市场需求基础持续扩大问题：芜湖市会展业的服务模式相对滞后趋势：会展业逐步走向专业化和盈利模式多元化城市优势北京会展业中心，北京会展业定位在大型、高档次、国际化的会议展览上。专家预测，未来10年，北京展览业年平均增长率将保持在20%左右。上海国际化的会展新贵，会展面积居全国前列，借鉴外国先进经验，优化配置展览资源，走国际化、专业化、大型化、品牌化、网络化之路。广州开放程度高，既有国家级的广交会，也有国外的来华专业展，还有民营展览机构所办的各类专业展。深圳突出高科技，深圳会展大致分为两部分:一是与传统产业相适应的各类展览，如钟表展、家具展等；一是与新经济和高新技术产业发展相呼应的会展，如高交会、国际互联网展等。大连政府支持下的新产业，会展经济对推动产业结构调整起作用，也符合城市降低重工业比重的预期。功能评估分析功能优先级分析产品展示：亟待提供专业性和空21功能评估分析

功能优先级分析

技术交易：一条龙的配套服务集聚成为需求焦点

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析产品展示技术交易物流仓储论坛酒店技术孵化投融资配套基地商业办公现状：市场需求快速增长与单一服务模式并存问题：条块分割制约技术交易效率，影响产业升级步伐趋势：科技中介服务集聚格局正在形成，专业化机构有待增强功能评估分析功能优先级分析技术交易：一条龙的配套服务集22功能评估分析

功能优先级分析

采购物流：建立物流信息平台，强化专业采购和电子支付手段

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析裕溪口物流园区芜湖经济技术开发区物流中心长江市场物流园区芜湖港物流中心中国现有物流园区数量按地区分布本案物流服务体系示意图本案物流平台芜湖市充分发挥其具有区位和交通优势，以工业发展为支撑，大力发展物流业，积极发展第三方物流，加快建设现代物流公共信息网络平台，加强交流和业务联系，融入“长三角”现代物流体系。现状：芜湖市物流业开始向国际化、规模化发展。问题：专业化物流仍然需要通过信息平台得到增强。趋势：专业化、标准化和信息化成为主流方向。功能评估分析功能优先级分析采购物流：建立物流信息平台，23功能评估分析

功能优先级分析

论坛会议：急需产业特色鲜明的空间集聚型服务

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析长三角论坛CEPEC专业综合专业性普通定位高端随着“长三角”经济连动战略的实施，更多的高端商务会议在区域出现，其形式呈现国际化，层次、规格、性质各不相同。“长三角”的会议服务链初步形成，会议潜力十分客观，特色化、综合化的会议偏多，但专业性较强的高端会议强少。未来论坛会议将朝着更专业化、产业化、国际化的方向发展。功能评估分析功能优先级分析论坛会议：急需产业特色鲜明的24功能评估分析

功能优先级分析

功能评估指标

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析功能评估指标体系旨在为本案功能的选择和定位提供依据。本指标体系基于对功能链条供给－需求匹配的研究，指标经过初步验证（Pilottest）之后加以调整和完善，最终进行信度和效度的测验之后得出。指标体系由2个一级指标、6个二级指标组成。

一级指标权重二级指标权重说明功能评估功能供给50%专业化程度26%该功能供给方能够在多大程度上满足需求方的专业需要信息化程度28%该供给方利用网络和信息平台的程度市场化程度34%该供给方的管理和运作与市场需求接轨的程度受众范围12%目前该功能所面向的行业受众的范围功能需求50%需求规模65%深圳市各产业对该供给的需求规模大小需求范围35%需要该功能的行业受众范围功能评估分析功能优先级分析功能评估指标芜湖市产业服务25功能评估分析

功能优先级分析

功能评估模型

芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析(1)计算模型其中：X代表各级综合指标值，xi代表各级指标的标准化值，wi代表相应指标的权重(2)计算方法①数据标准化，统一量纲其中：x′代表标准化指标值，ξ代表xi的均值、σ2代表xi的访查、②采用加权平均法计算一级指标和二级指标综合指数值其中：X代表各级指标综合值，x′代表标准化后的各级指标数值，wi代表相应指标的权重。(3)赋分方法分项指标得分根据各功能数据加以分析得出。对于比较难定量的数据，则根据专家评分法得出。分项指标的最高分为5分，结合该项指标的权重，计算出最终的结果。功能评估分析功能优先级分析功能评估模型芜湖市产业服务26功能评估分析

功能优先级分析

本案功能评估结果芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析通过对上述功能的供给和需求进行了评估分析，5分代表非常满足，4分代表比较满足，3分代表一般，2分代表不太满足，1分代表很不满足，从而得到以下评估结果。对于需求很大但是供给与之有较大差距的产品展示和论坛会议，作为积极选择的功能模块；对于需求较大，但供给与之有一定差距的技术孵化和采购物流，建议谨慎参与；对于需求较大，但供给与之差距不大的技术交易，建议在具备很强风险掌控能力的前提下参与。功能评估分析功能优先级分析本案功能评估结果芜湖市产业服27功能评估分析

功能优先级分析

优先发展：产品展示，论坛会议芜湖市产业服务链条现状及趋势具体服务功能市场机会分析芜湖市作为安徽省产业展示、交易和出口物流平台，空间集聚型和专业型的产品展示服务存在市场缺口，本案具备率先定位并布局的先发优势。论坛会议方面，芜湖市目前过于依赖政府推动的会议模式已经不适应于产业升级的实际需求，本案可通过多方建立会议联盟、基于本案的服务功能与企业建立长期会议合作，同样存在率先定位并布局的先发优势。产品展示及论坛会议不仅仅是本案未来利润的主要来源之一，更是持续积累本案人气的重要手段。作为芜湖市中心区潜在优势的呈现平台，通过持续不断的各产业的专业会议和展示活动的开展，可让目标客户逐步感知本案的综合优势，形成更为主动的招商格局。重点发展：采购物流，技术交易

采购物流平台的建设将有利于吸引国际贸易型公司入驻，并带来经营配套物流基地的可能性。技术交易是科技服务资源整合的关键环节，虽然当前深圳市已经拥有较为完整的技术交易链条建设，但缺乏与新品展示服务、技术孵化服务的整合，对企业的吸引力度有限。本案通过将技术交易服务纳入到完整的服务链条当中，能够产生协同效应，大大增强对企业的吸引力度和对政策的落实力度。功能评估分析功能优先级分析优先发展：产品展示，论坛会议28市场篇商业竞争市场与政策影响

市场篇商业竞争市场与政策影响29

本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分析综合地产竞争格局

2007年1-9月份，全市城镇固定资产投资总额为294.08亿元，同比增长47.9%，芜湖房地产开发投资额为66.12亿元，同比增长55.3%；其中住宅开发投资额为47.62亿元，同比增长48.5%，占全市固定资产投资总额的22%。从整体上看，芜湖房地产开发投资额继续保持着大幅度增加的发展态势。截至2007年9月底，全市所有在建商品房住宅项目共计49个，总占地面积计890万平方米，其中：已开发土地面积共计445万平方米，比上半年累计增加67万平方米，具备条件暂未开发土地面积共计200万平方米（较大的项目有：奇瑞BOBO城41.33万平方米，凤凰城24.51万平方米，中央城15万平方米，汇成名都8.31万平方米等）；因拆迁原因导致不具备开发条件的土地面积共计245万平方米，比上半年累计减少54万平方米。截至2007年9月底，全市市区在建商品住宅项目累计可开发住宅建筑面积1094万平方米，其中：已开发建筑面积406万平方米；未开发建筑面积共计688万平方米，49个在建商品房住宅项目累计经批准预售面积282万平方米，其中已累计销售建筑面积252万平方米。

2007年1-9月2006年1-9月同比增长率全市城镇固定资产投资总额(亿元)294.08198.8747.90%全市房地产开发投资总额(亿元)66.1242.5755.30%其中:住宅47.6232.0648.50%城镇固定资产投资额，房地产开发投资额情况表本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分30

本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分析会展地产竞争格局

省旅游集团于2005年11月与芜湖杰成集团携手成功竞得了占地1310亩的芜湖市会展中心的综合开发项目（本案），这是一个建筑体量达180万平方米、总投资近25亿元、开发周期6年的大型综合开发项目。首期4万平方米的国际会展中心展馆已于2006年11月份交付使用，将成为旅游集团开展会展旅游和城市商务旅游的一个重要基地。市场看点：本案是省级扶持性项目，优势明显市场处于空白点，无竞争格局本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分31

本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分析办公地产竞争格局

芜湖市办公楼分布零星分散商办气氛不足，在镜湖区行政中心及步行街附近有较集中分布。办公产品档次较低芜湖市场上基本无甲级办公楼产品供应，主要为商住楼和档次不等的乙级办公楼。办公市场租金较低由于产品品质和市场需求因素，租金水平较低。办公市场需求不足，分流严重芜湖市是以工业为主要经济发展点的城市，现代服务业发展还处于起步阶段，众多的经济园区的激烈竞争。本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分32

本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分析酒店地产竞争格局

酒店名称星级房间数标房价格芜湖国信大酒店4166300海螺国际大酒店4208378芜湖铁山宾馆4220278芜湖华侨国际酒店4147220芜湖汉爵阳明大酒店4305275奥顿酒店3111188芜湖花园酒店364338芜湖新物资大厦宾馆

3127175锦江之星经济型3星标准159149如家快捷酒店经济型3星标准85179合计--1592--整体市场星级酒店总房间数量较少芜湖酒店市场高品质酒店产品稀缺，为项目价值提升创造机会酒店市场中酒店式公寓产品缺乏星级酒店入住率常年保持70%或以上截止2006年年底，已有27家全球500强企业入驻芜湖，带来大量商务流动人口2A级以上景区12处，其中4A级景区2006年，芜湖市接待旅游人口354.03万人次，其中国内旅游人口351.18万人次2006年，芜湖市旅游业收入高达29.86亿元，其中创汇8538万美元市场机会点：酒店市场：本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分33

本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分析商业地产竞争格局

中山路商圈随着一批大型商业地产项目纷纷亮相，芜湖商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商圈呼之欲出。本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分34

本案竞争分析

目标客户分析政策扫描及争取策略分析目标客户需求优先级分析

优先发展：金融服务，物流服务，政府扶持重点发展：展示服务，评测服务，认证服务适当发展：人力资源服务，出口服务配套发展：酒店服务通过产业发展重要性，进行目标客户优先级评判本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分35

本案竞争分析

目标客户分析政策扫描及争取策略分析客户需求分项分析

总部办公需求：企业希望将办公总部放于上下游产业链云集的办公地点。营销办公需求：营销机构多位于商务中心区。物流办公需求：本案可以在配套服务中，增加委托物流的功能，为需要继续发展物流功能的企业服务。会展服务需求：本案的论坛会议服务功能可以满足企业的会议论坛服务需要。物流采购需求：工业企业与商业企业对仓储保管的需求普遍较大。目标客户入驻意愿分析

企业理想的办公环境包括有较好的人力资源，较多的技术交流活动等。本案的论坛会展功能恰好可以满足目标企业的需求。本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分36

本案竞争分析

目标客户分析

政策扫描及争取策略分析

政策扫描分析

政策扫描分析，是服务于本案功能定位和实际运营的重要工作内容。首先，基于本案对市场需求的研判和初始功能定位，通过政策扫描能够实现本案服务功能的进一步细化和升华，使本案发展方向能够与产业发展方向、政策引导方向实。优惠政策

本案可通过“产业地产”的定位，在实现高端服务集聚的基础上，发挥对产业升级和高端集聚的引导、辐射、促发作用，由此将可能能够争取到政府给予本案的优惠政策，例如参照芜湖经济开发区给予现代服务业企业以部分税收优惠等。本案可以争取的政策支持主要分为以下三类：获得国家基地的称号、获得国家或省部专项基金扶持、获得优惠政策。本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分37

本案竞争分析

目标客户分析

政策扫描及争取策略分析

政策导向

关键驻商需求国家部委及省市政府可能支持加强服务链条和业态组合的配套性、互补性和协同性，以“现代服务业外包交易基地、高端服务业总部基地”等经营理念争取国家发改委、信息产业部、国家科技部、国家商务部、国务院信息化工作办公室、芜湖市政府的联合授权名义支持，是本案响应政府号召、奠定定位优势的主要策略。现代服务业外包交易基地高端服务业总部基地本案竞争分析目标客户分析政策扫描及争取策略分38定位篇本案战略定位及商业模式分析

定位篇本案战略定位及商业模式分析39

战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分析

高端产品展示中心

“高端产品展示中心”是本案最具市场竞争力的重要定位，以风险投资商、上下游企业、消费者、技术研发人员为目标对象。建议本案开设10大展厅，以服务于目标产业形成更为高端的集聚。通讯设备国际展厅

软件外包国际展厅消费电子国际展厅计算机国际展厅汽车元器件国际展厅汽车零部件国际展厅新型建材国际展厅创意动漫国际展厅节能环保国际展厅生物医药国际展厅战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分40

战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分析

自主创新展示中心

自主创新展示中心是落实增强自主创新能力、建设创新型国家的大政方针，实现提升自主创新能力、转变经济增长方式的政策落脚点，有利于发挥本案的技术孵化、产品展示等功能。优先发展的高技术产业化重点领域领域优先发展的技术信息（25项）网络设备、光传输设备、接入网系统设备、数字移动通信产品、卫星通信、数字音视频产品、计算机、计算机外部设备、基于LINUX的操作系统、嵌入式软件系统、网络支撑平台和中间件、中文信息处理、电子商务、电子政务、应用软件、信息安全产品与系统、集成电路、电子材料、电子专用设备仪器和工模具、新型显示器件、新型元器件、汽车电子产品、信息增值服务、民用雷达、空中管制设备等生物及医药（17项）海洋活性物质、家畜良种胚胎生物工程、畜禽水产用生物制品、海水养殖多倍体育苗技术、生物反应及分离技术、发酵工程关键技术及重大产品、疫苗和创新药物、基因工程多肽及基因治疗药物、单克隆抗体系列产品、重大疾病防治药物、新型给药系统技术与装备、计划生育药具、中药制品、中药制药工艺及设备、生物医学材料、新型医用精密诊断及治疗仪器、医学信息技术及远程医疗等新材料（22项）特种功能材料、环境友好材料、稀土材料、复合材料、工程塑料及新型催化剂、高性能密封材料、纳米材料、膜材料及组件、镁铝钛合金材料、高性能低成本钢铁材料、新型选矿设备及药剂、大中型乙烯裂解和分离装置、重交通道路沥青、油田化学品、造纸化学品、盐湖提锂和提镁技术、金属多孔复合催化材料、金属粉体材料及粉末冶金技术、高性能陶瓷结构材料、表面涂镀层材料、特种纤维复合材料、子午线轮胎生产关键原材料先进制造（11项）工业自动化、现代科学仪器设备、网络化制造、全开放分布式控制系统及智能仪表、新型传感器、精密高效加工和成形设备、激光加工技术及设备、数字化制造设备、工业机器人、电力半导体器件及变频整流装置、汽车关键零部件现代交通（8项）智能运输系统、大型交通基础设施、高速铁路、城市轨道交通设备、物流系统技术及集装箱多式联运系统、高速客船、大型高附加值船舶及船用关键机电设备、洁净能源汽车其他领域（8项）民用非动力核技术、墙体材料及建筑制品、新型建筑体系、绿色建筑技术、复合超细短纤维及产品、重要产业用纺织品、新型纺织材料及印染后整理技术、聚酯及纤维加工设备战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分41

战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分析

技术交易服务中心

“技术交易服务中心”是对自主技术进行展示、交易和孵化综合服务的重要组成部分。国际采购物流中心

“国际采购物流中心”是基于本案整合人才流、信息流、资金流基础之上，发挥芜湖安徽物流战略中心的优势，通过建设物流信息服务平台和配套物流基地服务，整合技术交易、产品展示、论坛会议等服务的综合服务体系。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分42

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

本案商业模式为：以顺应产业升级的市场需求和国家政策的落实需求为切入点，以服务聚合带动产业聚合为突破口，以商业形态和产业形态互动为循环链，以产品、技术展示服务和论坛会议服务作为集聚动力源和品牌辐射器，以孵化平台、技术交易和物流基地作为机构聚合剂，以酒店、物流信息平台为衍生利润源和入驻催化剂，打造辐射范围广、受众层次高、商业形态领先的产业地产项目。商业模式的基本内容可概括为“高端集聚、产商互动”，其涵义为：“高端集聚”包含三类高端内容的集聚，分别是高端服务功能的整合、高端产业机构的集聚及高端政策的落地。“产商互动”指产业集聚和商业（服务功能）集聚的相互促进，基于政策对接、市场对接、模式创新等差异化策略设计，本案能够打造出满足目标市场的优势服务功能组合。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分43

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

价值主张

本案的价值主张为：聚合高端服务功能，促进产业高端集聚，实现社会资源高端整合。通过打造成为高端产品展示中心、自主创新展示中心等功能，并基于政策对接成为国家、地方共同扶持的新型服务业孵化基地、现代服务业外包交易基地和高端服务业总部基地，为入驻企业提供整合、系统、高效的经营环境和配套服务；以中心物业管理下的会展运营公司和信息服务公司为主体，增强本案后续盈利能力，从而奠定本案更为强有力的需求满足能力、竞争能力和运营能力。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分44

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

目标群体

本案的目标群体为：进入快速增长期的中小型高新企业和进入品牌运营期的大中型电子信息、文化创意、生物医药等企业。聚集对象界定“高端集聚”是本案的基本战略定位和核心竞争策略，包括高端产业机构集聚和高端商业服务集聚两个组成部分。选择具有影响力和带动性的核心客户，是实现高端集聚的关键步骤。聚集策略组合本案需要采取的策略组合包括:品牌营销策略和龙头带动策略对其他大企业的样板作用。对配套企业的带动作用。幅射产业面广，信息交流性强战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分45

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

分销渠道

本案的分销渠道为：通过“筑巢引凤”策略，基于本案的产品、技术展示、会议论坛服务，可以持续吸引、接触目标消费者，不断增强本案的吸引力。本案的物业功能设置正是本案进行分销的主要渠道。随着各类企业机构的不断入驻，功能组合之间的相互关联关系将得到持续深化，企业自身发展需求将促使本案的服务功能进一步得到充实。服务功能本身的相互关联关系，是本案商业模式的核心环节。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分46

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

客户关系

本案的客户关系定位为：同消费者群体建立基于产品展示、论坛会议等功能、进行品牌联合推广的、价值链全面对接的持续互动关系。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分47

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

核心能力

本案的核心竞争优势在于形成更为高端的产商互动，通过扎实的优势组合形成难以替代的优势组合。本案的核心能力在于：前沿政策方向的对接和系统化功能组合。前沿政策方向的对接：政策对接较之于商业模式具有更强的凝练性和前沿性。系统化功能组合：本案的功能组合中包含了具备先导性的论坛会展和产品、技术展示服务（空间集聚定位具备领先性和差异性），具备粘合性的技术交易、物流信息服务（能够为供给方和需求方提供具备吸引力的服务）；展示功能、交易功能等所产生的互补、协同、耦合作用奠定了本案能够打造成为“高端产品展示中心、自主创新展示中心、技术交易服务中心、国际采购物流中心、软件外包承接中心”，进而为本案争取“新型服务业孵化基地、现代服务业外包交易基地、高端服务业总部基地”政策奠定了基础。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分48

战略定位

商业模式分析产品定位盈利模式分析

运营架构

综合本案目标企业需求由自购和租赁两种方式、但除办公楼和商业（商业街）做销售外，本案的会展中心、五星级酒店及整体商业部分做长期盈利模式考虑、建议开发商对本案部分物业采取长期持有的运营模式，以保证稳定的现金流，增强本案整体的市场风险抵御能力。采取以租赁为主的自持物业发展模式，是面向长期回报的经营模式，更为符合本案的发展趋势，有利于开发商从驻商升级、周边带动和物业上市三方面获得持续递增收益。建议物业公司采取以下三方面行动，建立并完善本案运营模式：首先，建设先进的电子综合服务平台。其次，构建多学科人才组成的优秀运营管理团队，驾驭多业务发展需要。最后，以会展论坛的运营管理为突破口和起点，逐步建立面向需求和流程优化的运营管理制度，增强物业公司的营销能力和策划能力，从而使其运营经验逐步拓展到本案所聚合的其他服务领域。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分49

战略定位

商业模式分析

产品定位盈利模式分析

五星级酒店

项目必须不能局限于酒店经营，应把功能放到建设一个商务沟通，会展展示，国际交流平台的层面，保持功能的完善性，使得各种功能之间形成盈利的相互促进，带动共同盈利增值。主要功能组合：１.客房服务２.商务会议中心３.商务宴请４.康体娱乐总结上述的功能定位，我们认为本项目不仅可以亲近自然、沐浴阳光，感受人与自然的和谐统一，更可以享用顶级的设施和酒店的服务，体验商旅之行、国际会晤的无穷乐趣。酒店物业经营与地产增值为盈利组合的商业地产项目。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分50

战略定位

商业模式分析

产品定位盈利模式分析

５A办公楼

项目定位目的满足芜湖支柱产业企业需求集办公、服务、研发为一体具备商务接洽功能与环境具有形成产业集聚及循环条件办公产品的方向：芜湖会展中心产业服务链办公中心入驻企业特质：趋势于国际化、高科技、集团化，相对应的上下产业链的大中企业对办公、服务条件要求较高战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分51

战略定位

商业模式分析

产品定位盈利模式分析

主题商业

打造商业新中心——SHOPMALL卖场集群：生活卖场、电器卖场、家居卖场、电脑卖场、运动卖场娱乐商业核心圈：电影城、游艺城、动漫城、美食世界品牌商业中心：大型百货、主题生活馆战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分52

战略定位

商业模式分析

产品定位盈利模式分析

商业街区

风情休闲街区一个娱乐、休闲聚焦点，满足商务人群活动需求一条特色美食街，与休闲街美景融合风情多样的购物氛围生活休闲的情趣广场战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分53

战略定位

商业模式分析

产品定位

盈利模式分析

起步期：依托层次化招商节奏，可增加本案盈利能力

预计2010-2012年为本案的起步期。在起步期内，本案的整体品牌影响力逐步发挥，写字楼空置率开始下降，酒店入住率上升，论坛会议功能进入正轨。考虑到初期客户的不确定性，因此应该从加大招商力度，并根据不同客户类型层次化招商节奏，重点突破论坛会议市场和产品展示市场，发挥产品展示和论坛会议对办公需求和酒店需求的直接带动作用。并通过酒店品牌的影响力集聚商务人流，促进酒店式公寓入住率提高，从而达到论坛展示品牌与本案整体品牌之间互动的效果。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分54

战略定位

商业模式分析

产品定位

盈利模式分析

经营期：依托精细化管理模式，增强盈利能力

预计2013年起本案将逐步进入稳定经营期。在稳定经营期内，本案品牌影响力开始释放，为论坛会议、会展、酒店及酒店式公寓带来更多的人流，写字楼空置率保持在相对较低的水平。产业地产型物业管理公司管理模式：从简单型管理模式向增值型管理模式发展，通过产业结构和功能定位把各环节联系在一起。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分55

战略定位

商业模式分析

产品定位

盈利模式分析

拓展期：发挥本案影响力和带动力，带动公司其他产业形态地产项目

发挥本案所定位的产业地产的辐射力、向心力和影响力，大力发展物流配套基地和研发总部基地，是拓展本案盈利点、加快资金回收的主要手段。本案高投入的特点是带动其他产业形态开发，形成整体效应的必然要求。由于本案的高标准、地标性建筑的定位，因此投资成本中土地成本与建安成本支出在投资总额中占据较大比重，使得前期现金流缺口较大，财务风险提高，投资的回收期随之拉长。因此，建议在进入稳定经营期之后，可以充分利用本案的品牌影响力，带动公司其他地块的发展，并带来财务收入。战略定位商业模式分析产品定位盈利模式分56开发篇投资估算与财务分析

开发篇投资估算与财务分析57

开发分析投资估算开发原则

1、规避风险和快速回笼资金2、快速聚集人气和形成社会效应3、市场处于空白点，社会需求较大的产品开发策略

以销售产品先行，自持经营产品滚动开发的形式会展带动办公、酒店，办公、酒店带动商业，商业促进会展、办公开发分析58开发节奏人流主要导入口12345

开发分析投资估算开发节奏人流主要导入口1234559投资估算相关说明投资分项成本估算

本项目总用地39.1公顷，总建筑面积45.7万平方米，地上建筑面积38.6万平方米，其中会展中心建筑面积8.5万平方米，酒店建筑面积4.2万平方米，商业建筑面积21.6万平方米，办公建筑面积3.4万平方米，娱乐建筑面积0.9万平方米；地下建筑面积7.1万平方米，容积率0.99。前期工程费用：包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按每单位成本100元计算，共45,700,000元(4570万元)。建安费用：包括，五星级酒店和娱乐的建安成本为7500元/平米（按总建筑面积计算，包括装修和家具购置费用），甲级写字楼为5000元/平米，展厅和商业面积为2500元/平米，地下建筑面积按2000元/平米计算，根据现有物业面积的划分，得到最终的建安成本为1,447,000,000元（144700万元）。配套费用：设计费用35元/平方米，水电工程费40元/平方米（按建筑面积计算）；电梯60元/平方米（按建筑面积计算）；消防80元/平方米（按建筑面积计算）；人防15元/平方米（按实际工程量）；弱电20元/平方米；以上合计250元/平方米。总费用：457000×250元=114,250,000元（11425万元）间接开发费用：按每单位10元计算，共4,570,000元(457万元)工程建设监理费：按建安工程总造价的1%计算，共计为14,470,000元（1447万元）建设单位管理费：按前五项费用之和的2%计提，为32,519,800元（3251.98万元）预备费:考虑到一些可能的不可预计费用，按照按建安成本的2%计提，共28,940,000元

开发分析

投资估算

投资估算相关说明投资分项成本估算本项目总用地39.1公顷，60总成本估算

单位成本(元/平米)投资金额(元)备注前期10045700000包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用建安费用写字楼50001447000000建安成本3500+公用面积装修成本1500五星级酒店及娱乐7500建安成本3500+精装修成本4000展厅和商业2500建安成本2000+公用面积装修成本500其他2000建安成本2000配套250114250000

间接开发104570000

工程建设监理费31.614470000

建设单位管理费71.232519800

预备费87.128940000

总计

1687449800

开发分析

投资估算

总成本估算单位成本(元/平米)投资金额(元)备注前期10061风险篇风险分析及管理策略

风险篇风险分析及管理策略62

主要风险分析

风险管理策略

政策风险

政府政策对本案发展的影响主要通过以下方面来体现：（1）政府对产业集聚的引导开发，将直接影响到本案目标企业的入驻计划，从而影响到本案的开发状况；（2）政府对高端服务业所采取的政策会影响到目标企业的发展计划；（3）政府对新型服务业孵化基地的普及性引导将可能造成本案的独特性和差异性降低，从而降低市场竞争力和影响力。本案所选择的产业地产发展定位对政府政策非常敏感，国家政策引导方向能够直接影响到本案的功能定位。假如政府对本案支持力度不足，国家为了鼓励本案所拟定的发展方向采取政府投资建设的模式，将会导致本案所定位的服务功效受到限制，导致本案发展的受挫。因此，本案需要加强对政府政策的对接工作，将本案打造成为企业和政府“上下呼应”的政策落地之作，而非另起炉灶，进行纯粹市场性运作。如能进行有效政府沟通工作，使本案成为政府高端政策的集中地，则能够从商业利益上获得极大回报，进一步巩固本案在吸引对象、发展规模和获利方式等方面的优势。主要风险分析风险管理策略63

主要风险分析

风险管理策略

市场风险

产业周期风险：本案所针对的电子信息产业、汽车电子产业、文化创意产业、生物制药产业和节能环保产业具有的周期性，将直接影响本案未来运营期所针对的目标市场的行为。房地产周期风险：产业型地产同样受地产业周期性的影响。总体来看，房地产业的发展周期大体分四个阶段：繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏与增长阶段。市场竞争风险：随着时间的推移，本案所强调和构建的个性化服务体系必然会在竞争对手的不断进入情况下变为相对的同类化，从而造成难以避免的价格战。主要风险分析风险管理策略64

主要风险分析

风险管理策略

财务风险

融资风险：项目融资风险主要包括两点：一是能否按时足额地筹集到项目建设资金，保证本案的顺利进行，二是采取的筹资方案是否优化。利率风险：由于本案的项目投资额度较大，还本付息的周期较长，而市场利率受国家产业政策、国内外经济环境、国家的货币政策、国内货币市场的供求等多种因素的综合影响。汇率风险：如果本案在融资方案中，使用金融机构的外币借款或者外国政府专项基金，那么当国际货币市场的汇率发生变动时，会对借款的实际价值和名义价值产生影响，在会计账目也相应会产生溢出或者减值，借款总额的本币表示就会发生变动从而带来风险。流动性风险：本案的价值高昂性与较长的建筑和资金回收周期，决定了对资金的依赖性极强。短期偿债风险：短期偿债风险主要是债务筹资所产生的付息压力形成的。长期偿债风险：长期偿债风险来源于项目资金中债务筹资部分长期的还本付息的压力。主要风险分析风险管理策略65

主要风险分析

风险管理策略

运营风险

销售风险：起步期将是本案风险最为密集的阶段，尤其是项目初期如何确保达到满足盈亏平衡所需要的最低出租率，将是本案需要解决的销售风险。组织风险：集团能否及时为本案组建信息地产专门人才队伍配置，将成为本案能否实现顺利起步的关键问题。其中包括专业化的服务人才、策划人才、运营人才等。合作风险：本案需要建立一系列外部合作网络，所涉及的经营风险包括：控股、操作分离或控投、操作、销售三方分离的风险；合作对象违约风险；合作期后如何实现自主经营的能力/资源过渡型风险。主要风险分析风险管理策略66

主要风险分析

风险管理策略

其他风险

自然风险：因地质灾害、海啸、地震可能对本案造成的风险。意外风险：因施工、经营过程当中发生死亡、爆炸等意外因素对公司造成的风险。社会风险：社会出现大规模罢工、劳动力短缺或者工资上涨、电力不足等对本案造成的风险。鉴于自然、意外、社会风险的不可预期和不可控制性，不纳入风险评估和对策分析范畴。主要风险分析风险管理策略67

主要风险分析

风险管理策略

风险状况评估

从本案面临的风险及目标实现评估表来看，本案的“财务控制”、“融资”、“衍生利润获取”所面临的风险最大，需要集团给予足够重视。本案所选择的目标产业均为具备较长周期成长空间的产业，因此，产业衰退造成的市场需求总量降低、租赁需求较弱的风险较低。从房地产周期来看，产业型地产具有更为长期的发展空间，未来市场潜力看好，因此，房地产开发本身的周期性影响因素较小。主要风险分析风险管理策略68

主要风险分析

风险管理策略

风险管理策略

政策风险对策：1、通过与政府的密切沟通，争取政府的支持，将政策风险将成为“可控制”的风险，并有可能在达成与政府的合作前提下形成政企双赢格局，从而化风险为收益。2、可以与当地政府签署相应的协议，将当地政府的政策支持文书化，变不确定因素为确定因素，从而以法律形式避免政府政策变动对项目投资的影响。3、要定期与专业化的咨询机构保持合作联系，定期预测国家的政策走向。市场风险对策：维持产业与地产的同步发展，是产业型地产未来取得成功的关键因素。具体防范市场风险的措施如下：1、定期进行产业发展状况扫描和分析，优化目标产业组合和比例将是控制产业风险的主要策略。2、应通过持续贯彻“人无我有”的经营方针，持续坚持高端化的发展方向，通过高端机构的集聚形成集聚性效应，吸引产业链上下游的其他高端机构进入。3、对于竞争对手进入所可能造成的定位模仿风险，即市场竞争加剧的风险，可以通过完善软环境和硬件基础设施建设，形成对目标产业机构的强大吸引力，增加竞争对手的进入成本，形成行业的进入壁垒，有效降低市场风险。4、通过独特的自身定位，通过凸显自身优势的广告宣传来形成和加强本案的品牌效应，通过合理的营销策划，采用灵活多变的营销手段，提供给客户多种投资选择。主要风险分析风险管理策略69

主要风险分析

风险管理策略

风险管理策略

财务风险对策：1、要确定企业债券融资、权益性融资、金融机构借款等不同资金来源在项目资金中的比例，降低企业融资成本，优化企业的融资方案，降低企业的融资风险。2、金融机构借款的利率在长期内，由于影响因素众多，变化趋势是很难以估计的。短期内通过经济手段分析是可以预测的，建议密切关注经济形势变化，分析预测利率市场的短期走势，增强短期偿债能力，抵御利率风险。国际货币市场的汇率在短期内是可以通过国际经济形势和国际贸易的状况进行初步预期的，在长期内则是不可以预防的。3、应通过静态预测和动态跟踪相结合的方式，来规避项目建设和经营过程中可能给开发商带来的财务风险。运营风险对策：对运营风险，本案可采取如下措施：1、采用“分期建设，办公后行”的模式，充分发挥本案产品、技术展示与论坛会议功能的先导性，增强三者之间的互动性，增强运营管理工作的主动性。2、聘请国际专业的管理组织进行产业地产的管理，或者采取雇用专业高端人才和自我培育人才相结合的机制，与专业化的培训组织长期合作，培育专门型人才队伍。3、对于合作风险，本案需进行合作伙伴的全面评估，可考虑以品牌、人才、技术等形式吸引合作伙伴入股，通过权益性的方式降低投资风险，实现本案的多赢格局。主要风险分析风险管理策略70效益篇社会与经济效益分析

效益篇社会与经济效益分析71

经济效益分析

社会效益分析

增强本地企业根植性

本案通过整合“5+3”产业的配套高端服务资源，有利于形成大企业、大集团发展所需要的配套金融环境、技术研发环境和人力资源环境等，对于中小企业加速成长和大企业的加快发展都将提供及时的本地化服务。以往芜湖市信息产业的服务链条存在分散、缺失和滞后的问题，在本地化服务不健全的情况下，导致在芜湖市成长起来的大中企业出现持续流失的问题。本案的战略定位有利于结合国家政府支持和市场需求走向，提供符合企业发展需要的高端化、前沿化和国际化服务链条。促进高端服务业发展进程

本案的建成对于芜湖的产业集聚具有划时代的意义。本案有望成为芜湖市乃至安徽最大的会展中心，既成为芜湖承接国际物流业转移、举办高端国际会展的首选之地。在这里举办的论坛、会展、现代物流等商务活动，将带动这里高端服务业的发展，优化芜湖的产业结构，极大地拓展芜湖的市场空间。经济效益分析社会效益分析72

经济效益分析

社会效益分析

促进物流业升级发展

本案将通过产品展示和论坛会议的服务功能进一步带动物流平台功能发展，进一步增强芜湖物流业发展的有序性和成长性，有利于实现芜湖作为安徽物流产业战略高地的格局向更具规模化、现代化和国际化方向发展，进一步促进芜湖的港口经济发展。本案所带动的物流基地的发展，将使芜湖市物流业的重心分布更均匀，有利于企业拓展货源，开拓更多配套服务，将增强芜湖作为物流中心区域的发展后劲。引导研发和总部基地形成

通过测算，本案所建设的技术交易功能和所带动的研发基地、总部基地形成，将通过产业集聚，增加产值，降低交易成本，形成行业规模经济。经济效益分析社会效益分析73

经济效益分析

社会效益分析

加快区域经济发展步伐

本项目的建成，将使芜湖经济充分发挥促进作用，大幅增强配套功能，强化芜湖“长三角”的生产性功能中心地位，使芜湖成为皖东地区乃至“长三角”地区产业经济的高地。增加政府财税收入

本项目的建成，将极大的增加安徽和芜湖的整体税源的增加和税基的扩大，将极大的地增加地方政府的财政收入，有效地增强了地方政府提供公共物品和公共服务的能力。经济效益分析社会效益分析74

经济效益分析

社会效益分析

显著带动本地就业需求

基于信息产业发展的良好前景和国家及地方出台的有利政策，本案项目以高端服务业发展为契机，以产业集聚为特色，以国内外会展、物流企业作为重要服务对象，在形成显著的品牌效应和市场顺利营销的情况下，预计每年举办大型品牌会展10次左右，加之日常论坛展会参加者可达到5万人次以上。同时还可以带动本地宾馆、餐饮、零售、旅游等产业的发展，解决本地部分人员就业问题。显著优化本地人口结构

本项目的建设，将吸引大批跨国公司的总部、高新技术企业、专业性服务机构等高端机构进驻。这些企业和机构的进驻，将雇用或者带来大批的高素质高学历的员工，这在促进芜湖经济发展和人口就业的同时，也必将改变芜湖整体人口的构成，能够快速提高高素质人口在总人口中的比重，带动整个区域人口综合素质的全面提高。经济效益分析社会效益分析75

经济效益分析

社会效益分析

显著加快区域公共设施建设

本项目的建设和运营，一方面将通过增加芜湖市政府的财税收入，来增强芜湖市政府提供公共物品和公共服务的能力。另一方面项目本身的建设和运营也产生了要求改进相应公共基础设施和公共服务的需要和要求，这将促使政府加大公共投资的力度，从而加快城市公共基础设施的建设步伐，提高区域公共服务的水平和能力。显著提升区域的可持续发展能力

通过本项目的建设和运营所拉动的区域高素质人口数量的增加、区域公共设施和公共服务的改善、现代化高端服务业以及高新技术产业的引入，都将显著地提升区域软件环境和硬件设施建设，显著地优化区域的经济结构和产业结构，显著地提升高附加值产业在区域经济中的比重，显著地提升区域的未来经济发展潜力，提升区域在与其他区域的资源竞争中的比较优势，从而将有效地提升区域的可持续发展能力。经济效益分析社会效益分析76芜湖市会展中心综合开发项目1号地块芜湖市会展中心综合开发项目1号地块77产业地产是以产业为依托，以地产为载体，“以产业集聚为核心，以地产价值提升为目标”的一种地产形式，以写字楼、酒店、展示、论坛、研发和商业用地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行集约化经营、专业化服务的新兴多功能地产形态。产业地产是将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式，是顺应产业升级需求的广义商业地产，正在成为地产运营商的高端运作领域。框架分析产业地产是以产业为依托，以地产为载体，“以产业集聚为核心，以78项目篇项目概况项目篇项目概况79项目概况芜湖市会展中心综合开发项目1号地块位于花津南路以东、九华南路以西、纬四路以南、纬五路以北，用地面积390932平方米。其中1地块按照城市道路共划分成七个分区（街坊）：1-01地块为一期建设区，位于基地的东部，总建设用地面积137220平方米。主要用地功能为会展中心用地（城市公共服务设施用地），分南北两期建设。1-05，1-06，1-07为二期建设区，位于基地的西部，总建设用地面积10