滨江 地块调研报告综合版.课件

BJ01-R21-20(1)地块可行性调研报告2013年3月1一、项目概况项目地处滨江区新生村，左图1为地块俯视图，项目位于滨江西侧浦沿街道片区。图2：项目与我项目积家距离较近，项目北侧为滨文小学。图3：项目北至彩虹快速路，东至新浦路，南面临新生幼儿园，东面为江南文苑，项目以西直达之江大桥，目前已通车。项目具体位置彩虹快速路新浦路积家滨文小学123江南文苑之江大桥（彩虹快速路）滨文小学浙新小区江南文苑新生村（含新生幼儿园，医院，银行，超市等基本生活配套）银爵世纪滨江高教园积家项目周边配套滨文电影大世界江南商汇大厦江景戴斯酒店图1，项目西北侧至彩虹快速路；图2-4，项目西侧和南侧，为新生村，配备基本生活设施，包括农贸市场，杭州联合银行，社区卫生服务站，世纪华联超市，新生幼儿园等。项目东侧为新浦路。图5，项目东侧至新浦路。图6为项目东侧江南文苑1234项目周边概况5634项目周边配套项目西南侧为新生村，村内含基本配套设施，图1为，新生村世纪联华超市；图2为社区卫生服务站；图3位杭州联合银行；图4位新生幼儿园。123412图1：杭州滨文小学。办学规模36个班级，环境优美、设施先进，功能布局合理。数字化报告厅、室内运动场、陶艺、车模、棋类、手工等功能场所一应俱全，硬件设施在杭州地区处于领位。图2：滨文电影大世界。含肯德基、华润万家大卖场、滨文电影大世界、85°C、游乐中心于一体的大型商业中心，另周边3公里内有宝岛眼镜、蓝山咖啡、建设银行、麦当劳、澳门豆捞、喜来登酒店等总结：地块周边配有小学、幼儿园、电影、购物等设施，能满足人群基本生活需求，但项目西南侧新生村，人口较嘈杂，外来打工租房于此人群较庞大，项目西侧农贸市场周边污水等污染严重。且拆迁整治完成时间预计较长，目前无法准确估计。项目周边配套总用地面积：19389平方米。建筑密度：25%以下。绿地率：30%以上（不得设置内院式绿地，绿化应沿主要道路）容积率：2.2以下。限高：100米。10%保障房。该地块套型建筑面积90平方米以下的住房面积占其项目的住宅总面积比例70%以上（含）。机动车出入口由新浦路解决，不得在彩虹大道设置机动车出入口。总结：有利因素：项目可拓展空间余地较大。项目总建筑面积42656平米，建筑占地面积要求低于4847.25平米（19389*25%），由此可得建筑10层即可做满容积率（42656/4847.25）。但项目限高100米，故。项目可拓展空间余地较大。不利因素：地块不规则；机动车出入口只有东面可设，小区车流量压力较大。地块基本参数2012年，滨江区成交商品住宅面积为61.78万方，占杭州全区8.46%，主要成交集中在寰宇天下，钱塘帝景，半岛国际，东河云第项目。（几个主要楼盘去化情况如下：）项目名称寰宇天下钱塘帝景半岛国际东河云第总体量（万方）8028.79244.82012年去化体量（万方）28.1412.213.674.32012年市场发展不稳定，3，4月众多开发商以价换量，以上项目都曾降价至1.5-1.7万/平米，也因降价换取了成交量的突长。2012年滨江住宅去化情况滨江区整体价格在今年有所增加，历史最低为3月份，是降价潮的开始，之后价格逐步回升，进而造成抢房大潮。到了7月份，刚需户型的大量去化，改善户型的推出价格会涨至20344元/㎡，到了年底价格涨至21998元/㎡，成交量也下滑至168套，总体来说，2012年整年滨江房价仍然在2万上下徘徊。2012年滨江成交均价本项目地块周边板块主要规划为住宅和商业，将来预计将建成越来越有范围区域。目前地块项目周边多为村镇居民，档次不高，多数村镇居民未来将面临拆迁问题。项目北面配有滨文小学，周边没有商业氛围，未来几年也较难形成较成熟的商业聚集地。交通方面有彩虹快速路支撑，目前周边交通通畅，不存在堵车情况。滨江项目周边总体规划杭州市滨江医院省儿保滨江院区江南商汇大厦滨江时代(滨康)综合体滨江板块大型配套滨江医院是浙江大学与杭州市合作共建的，是杭州2007年开始计划新建的3所三级甲等医院之一。医院预计设有1200张床位，建筑面积约为14.4万平方米，总投资6.48亿元，此外，还设有1500个停车位。医院除普通科目外，将侧重疑难重症、肿瘤、心血管、整形、神经、血液等病症的诊治。已与2013年3月5日开业。滨江医院省儿保滨江院区新院区的占地面积是91.5亩，是老院区的3倍；新院区的建筑面积是16万平方米，是老院区的4倍。省儿童医院滨江院区的规格较高，日门诊接待量可达6000人次、床位1250张，总投资8.83亿人民币。滨江院区将成立三个中心：儿童医疗保健中心、浙江省儿童急救转运医疗中心和浙江省儿童公共卫生医疗中心。预计2013年年底开业。江南商汇大厦是滨江区又一个大型商业综合体，投资3.8亿元打造，总建筑面积约12万余平方米，集办公、购物、餐饮、娱乐于一体。此外，大厦还将引进物美，为周边住户带来便利。项目已动工建设滨江时代(滨康)综合体杭州市首个集轨道交通、长途客运、公交等交通换乘功能，及商业、办公、酒店、居住功能于一体的地铁零距离城市综合体，是滨江区首个地铁上盖物业。彩虹快速路：经浙江省发展和改革委员会浙发改设计[2011]46号文核准同意建设，并已列为浙江省重点建设项目。项目地面滨文路西起振浦路，东至园区三路，长约8.425公里，设计车速50公里/小时，双向4车道（建设彩虹快速路与时代大道互通立交一座）。其中快速路新浦路段至火炬大道为下穿隧道，长3.24公里，宽27.7米，火炬大道~萧山界为高架，长5.08公里，宽25米、总投资约为36.68亿元人民币，建设地址位于杭州市滨江区，计划于2013年6月建成。彩虹快速路三、市场分析图2：金盛曼城。总建筑面积约13万平方米，总户数约900户，主力户型面积约90平方米。目前二手房市场成交价：13000-14000元/平米（不含税）图1：逸天广场。总体量16万方，由80㎡-220㎡户型、全装40㎡—90㎡精致小户型、写字楼三种物业类型构成。目前二手房市场成交价：17000-18000元/平米（不含税）本项目周边二手房市场概况12星汇荣邸。总体量4.5万方，户型88方和139方，其中88方小户型占总套数的5/6。目前二手房市场成交价14000-15000元／平方（不含税）周边二手房成交概况总结：1、就项目周边2手房成交价可见，整体2二手房成交价不高，大多在15000元/平米左右。加上10%的税收总价在16000-17000元/平米，由于价格优势，抢占了部分一手房客户。2、“国五条”细则公布要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。一旦细则落实，二手房市场可能会出现比较明显的观望情绪，造成成交障碍。部分预购买二手房的刚需也许会转向一手市场。滨江区主要在售和预售楼盘位置标注：半岛国际望江南铂金名筑湖漫雅筑官河锦庭、玲珑府、东方花城、滨康综合体寰宇天下东河云第绿城代建项目银杏汇万科项目龙湖春江彼岸户型区间90平米140-180平米230-300平米（含300）300平米以上已开盘套数181535819812已认购套化率97%99.40%79.80%0%总结：从表格中已开盘和已销售的户型区间可以看到，90方户型去化量最大，且去化速度最快，次次开盘日光。140-180平米户型开盘最早，去化率虽然高但是量不大，寰宇天下“御江山”组团主力户型300方以上，总价高达1000万以上，迟迟未开。由此可见，滨江区最受欢迎的依旧是90方左右小户型，寰宇天下齐家90所剩量不大，与我目标地块不存在竞争。（原始数据来自透明售房网，统计于2013年2月28日）半岛国际半岛国际目前只剩1号楼未开盘，是一栋45层超高层（图中标注1），其余6幢脚手架已拆。预计2013年3、4月份推出1号楼，户型面积为70-90方，精装修，精装标准为3500元/平方米，70年产权。项目在售5号楼户型面积为128、158方，该批房源预计2014年6月交付，折后均价23000元/平米。1户型区间80-90平方130-160平方200-316平方已开盘套数69850810已认购套数6834780去化率97.60%94.10%0%项目户型面积基本在80-160方，去化情况不错，其中89-90平米区间的户型去化率最高，达97.6%。半岛国际即将推出的1号楼90方户型预计价格不会低于27000元/平米。由于套数少，去化预计很快，与我地块影响不大，据销售情况也可知，滨江区块项目80-90平米区间的户型最受欢迎。望江南户型区间80-90平米130-140平米211平米已开盘套数3811022已认购套数211540去化率55.40%52.90%0%望江南，江南实验学校学区房，项目卖点学区，地段好，户型一般。与我目标地块的目标客户群不同，距离较远，竞争不大。项目目前成交均价25000元/平米，户型以80-90方和130-140方两个区间为主。去化情况一般，就两个区间去化对比，80-90方去化情况更好。预计2013年12月入住。东和云第户型区间80-90平方110-120平方150-170平方已开盘套数3758516已认购套数371776去化率98.90%90.60%37.50%东河云第2012年5月入市，半年基本售罄，整个项目的去化速度较快，目前售价15000元/平米，所剩20余套房源。项目已结顶，于2014年10月交付。东河云第户型大多为90方左右小户型，滨江可谓最低总价，受首次刚需人群喜爱，销售已进入尾声。铂金名筑项目有十幢高层小高层合围而成，总建筑面积111907.09平方米，总户数815户。预计2014年12月交付。目前一期少量余房在售，主要集中在1、2、10号楼，主力户型面积为81-137㎡，还有2套160㎡的跃层，折后均价16000-17000元/㎡。

铂金名筑剩余约600多户，受铁路线影响较大，定位刚需，价格实惠，日常仍有一定去量。开发商土地竟的较地，不追求快速销售，久之可慢慢边缘化。户型区间89-90平米110-137平米158平米已开盘套数190796已认购套数154393去化率81.10%49.40%50%目标地块铂金名筑瑞丽东方花城总体量19万方，目前已售0.68万方，剩余体量较大，目前建造到6层左右（图2）。1幢和2幢预售证已领，并于2012年12月21日首次开盘，推出2幢2单元88套房源，当日去化80余套，户型全为88方小户型，均价19000元/平米，预计3月份将推出2号楼89方房源。开盘前续客时间较长，开盘量也不大，由此可见，续客情况并不乐观。开发商土地便宜，利润丰厚，也不最求速度，虽剩余体量较大，但随着板块地铁口和滨康综合体，后期有地铁和商业的支撑，板块后续众多楼盘烘托，估计热度及接受度会更高。12官河锦庭户型区间72平米89平米135平米已开盘套数729933已认购套数505414去化率69.40%54.50%42.40%2月24日加推33套89方户型，已售25套,项目一期售价均价21000元/平米，二期加推价格与一期相同。目前总销售套数118（截止2月26日），大多为72方和89方房源，此次项目加推量少，可见集中续客情况不佳。随着滨江后续小户型逐渐断供，预计销售情况会进一步向好。

90方以下110-180方200方以上寰宇天下97%99.40%75.20%半岛国际97.60%94.10%0%望江南55.40%52.90%0%钱塘帝景98.00%80.70%52.30%东河云第98.90%82.20%无铂金名筑81.10%49.40%无官河锦庭60.80%42.40%无小结：表1：2012年主要在售楼盘各个户型去见去化率汇总：

住宅总体量（万方）已去化体量（万方）剩余体量（万方）寰宇天下36.828.38.5半岛国际16.613.72.9望江南5.42.92.5钱塘帝景15.612.23.4东河云第4.84.30.5铂金名筑11.21.69.6官河锦庭131.111.9东方花城10.80.710.1总计114.264.849.4表2：2012年主要在售楼盘去化情况：1、表1可见，滨江区90方以下小户型去化最快，其次是110-180方户型，200方以上房源本身不多，去化速度也不快。2、目前滨江小户型稀缺，在售楼盘小户型基本已售罄，除官河锦庭，东方花城，和铂金名筑还有小户型未开盘。3、2011年，2012年开盘的在售楼盘，去化总体量已过半，剩余住宅体量49.4万方，基本为大户型。所以，我项目70%以上90方房源未来市场接受度高。龙湖地块------春江彼岸（体量24.75万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）杭政储出[2012]16号滨江区(奥体单元FG05-R21-03地块)77345住宅(设配套公建)用地3.22351292027.59504235229地块基本情况地块现状龙湖春江彼岸，龙嘉房产2012年8月21日摘得的滨江奥体单元住宅地块，预计2013年6月首开，目前工地处于平地阶段（如图1），此外售楼处已建造成型（如图2），龙湖以奥体中心作为宣传卖点，楼盘定位高端，具体方案未出，预计价格不低于2万。但目前地块周围人烟稀少，没有居住氛围和商业氛围，奥体中心建造完成还需时日，日后是否能大量聚集人气也不可知。（从拿地到12月21日项目公示仅仅用了116天，速度非常之快）12已出让未售概况共计15幢楼，其中13幢围绕地块呈环形分布，另外两幢为中央景观楼王，位于项目中间。从1、2号楼南立面图看，楼幢共33层，为超高层住宅产品。在这15幢楼里面包含了一个幼儿园，位于小区最西面，临近丹枫路，作为小区内部的幼儿园就绿地率来看，龙湖春江彼岸绿地率达到了36%，并在项目中央设有大面积的中心花园，可以说就这点来看，未来龙湖滨江项目小区内部绿化景观将会成为自身产品的一个卖点。湖漫雅筑（体量3.18万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2011]24号滨江区(长河F15、16地块)17674住宅(设配套公建)用地1.818955728606719300浙江楼厦实业有限公司湖漫雅筑：5幢板式小高层组成，体量较小，总316户。预计2013年5月开盘（按现场进度估计要下半年，目前打桩），主力户型为90平方米左右的小户型，另有133平方米左右的大户。预计开盘均价15000元/平米，是2013年滨江区性价比较高的楼盘。绿城钱江南岸第2号作品（体量4.17万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2010]35号滨江区(浦沿坚塔路北地块)15449居住及商业办公用地2.7208691726.1958940000浙江龙祥房地产有限公司123绿城钱江南岸第2号作品：由杭州绿阳房地产公司于2010年9月摘掉此地块，后由绿城代建。预计2013年中开盘，售楼处在建（图3），项目围墙广告牌已竖（图2）.具体开盘时间及价格待定。项目1号楼18层、3号楼29层为高层住宅，以89方小户为主，1号楼中间套，东西边套均为89方，3号楼中间套为89方，东西边套为135方和134方，2号楼11层为写字楼（图1）。万科地块（总体量16.6万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2012]30号滨江区(江南单元BJ01-R21-12地块)66521住宅(设配套公建)用地2.59993213638178136000浙江万科南都房地产有限公司2012年10月万科南都摘得滨江江南单元地块，楼面价8178元/m2，配10%公建，，目前处整地阶段，已通知种植作物的农户于2月底将作物清移完毕（图1），预计2013年开盘，此地块与我目标地块一路之隔（图2），将构成最直接的竞争。12万科地块目标地块彩虹快速路银杏汇（住宅体量5.5万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2008]23号滨江区(西环闻涛地块)21219\21769商业金融业用地\住宅(设配套公建)用3.5\2.561513954.3478261533杭州德圣房地产开发有限公司123尚未动工（图3），预计2014年初首次开盘，售楼处将在年内开放。据了解，银杏汇规划为高层和超高层大户型精装公寓，主力户型300-400平米，具体开盘时间及价格信息待定。与我目标地块定位不同，没有可比性，没有竞争力。玲珑府（总体量16万方）宗地名称宗地位置出让面积（平方米）土地用途容积率起始价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2011]11号滨江区(威陵钢家具厂(2)地块)43359居住及商业办公用地住宅:2.4商业办公:3.5713221391.5住宅:9114商业办公:546190500杭州金盛置业有限公司玲珑府：预计今年下半年首推，目前现场打桩阶段（图2），售楼处还在建设当中。北区为70年产权住宅区，由7幢百变都会宽邸构成。南区为综合多元的配套商业区，暂规划为精装SOHO公馆、时尚商业广场等多种产品类型（图1为北区效果图），项目西侧河流正在整治。目前由于滨江区新项目较少，而在地铁线周边的项目就更加物以稀为贵，因此较受购房者追捧。作为与东方花城和官河锦庭两楼盘同属一个区域的项目，玲珑府的均价预计也将在20000元/平米左右，项目已户型为卖点，走积家路线。12总结：宗地名称项目名称出让面积（平方米）土地用途容积率住宅体量（万方）[2012]16号春江彼岸77345住宅(设配套公建)3.224.7[2011]24号漫湖雅筑17674住宅(设配套公建)1.82.86[2010]35号绿城钱江南岸15449居住商业办公2.72.5[2012]30号万科地块66521住宅(设配套公建)2.515[2008]23号银杏汇21219\21769商业住宅3.5\2.55.4[2010]26号滨江时代综合体93779商业住宅420[2011]11号玲珑府43359居住及商业办公用地住宅:2.4商业办公:3.56住宅体量总计76.4（万方）（不含之江独家村地块）滨江已出让地块未推后续体量76.4万方，加之在售剩余体量49.4万方，后续总量约125.8万方，可谓不低。按正常市场去化，需2-3年才可消化。但目前滨江刚需面临无房可买的境地，说明一是之前项目剩余尾盘供应结构不符合主流群体；二是几个新项目都是采取少推慢慢卖的策略。使得出现统计有房，实际无房可选可买的境地。滨江区近两年土地出让概况近两年滨江出让宅地汇总宗地名称宗地位置出让面积（M2）土地用途容积率起始总价成交楼面价总成交价竞得人成交日期杭政储出[2010]26号滨江区(滨康综合体(1)地块)93779住宅(设配套公建)用地、商业金融业用地41878036851257000杭州滨江地铁投资开发有限公司2010/5/20杭政储出[2011]11号滨江区(威陵钢家具厂(2)地块)43359居住及商业办公用地住宅:2.4商业办公:3.571322住宅:9114商业办公:546190500杭州金盛置业有限公司2011/5/5杭政储出[2011]23号滨江区西兴单元BJ13-R21-11地块(原西兴C4、C5地块)12190住宅(设配套公建)用地1.2104591039115200浙江东欣房地产开发有限公司2011/7/19杭政储出[2011]24号滨江区(长河F15、16地块)17674住宅(设配套公建)用地1.818955606719300浙江楼厦实业有限公司2011/7/19杭政储出[2011]25号滨江区(威陵钢家具厂(1)地块)54314住宅(设配套公建)用地2.4936208822115000浙江中天房地产集团有限公司2011/7/19杭政储出[2012]16号滨江区(奥体单元FG05-R21-03地块)77345住宅(设配套公建)用地3.22351299504235229杭州龙嘉房地产开发有限公司2012/8/27杭政储出[2012]30号滨江区(江南单元BJ01-R21-12地块)66521住宅(设配套公建)用地2.5999328178136000浙江万科南都房地产有限公司2012/10/11杭政储出[2013]1号滨江区（杭高新收储[2007]1号地块）58184居住兼容商业商务用地3.441600688002160168硕通投资有限公司2013/2/202010.26号，楼面价：6851元/平2011.11号，楼面价：9114元/平2011.24号，楼面价：6067元/平2011.23号，楼面价：10391元/2011.25号，楼面价：8822元/平2012.16号，楼面价：9504元/平2013.1号，楼面价：8002元/平2011.30号，楼面价：8178元/平

总结：1、滨江区近几年出让宅地数量较少，但价格普遍比较高。

2、据最近出让的宅地价格来看，成交价大多高于8000元/平米。

3、目标地块预计起拍楼面价不低于7500元/平米，加之配10%保障性住房，实际楼面起价在9000元/平米左右。项目SWOT分析Swot分析：优势：1、目标地块在滨江浦沿积家附近，由于有积家开发经验，对板块及人员有较深的了解，对项目开发有利。2、项目可拓展空间余地较大地块。项目总建筑面积42656平米，建筑占地面积要求低于4847.25平米（19389*25%），由此可得建筑10层即可做满容积率（42656/4847.25）。但项目限高100米，故项目可拓展空间余地较大地块。劣势：1、地块不规则，机动车出入口只有东面可设，小区车流量压力较大。2、据周边地价可见，目标地块起拍价预计不低于7500元/平米，实际成交楼面价预计达10000元/平米以上（算保障房的地价和建设成本）。地价较高。3、项目北临彩虹快速路，至少有一半的楼栋将要零距离直面之江大桥引桥，噪声、灰层等污染较大。机会：1、国五条出台，二手市场顾客将部分转向一手市场，对新项目有利。2、目前滨江土地出让较少，小户型房源短缺，机会较大。3、地铁2期4号线先已经处筹备阶段，滨江医院也已投入使用，物美的引入等可提升项目区域价值。威胁：1、地块附近万科地块，定位刚需项目将与我项目直接构成竞争。2、地块附近有移动、联动等信号塔，也可能将有变电所，对周边居住人群有辐射。3、项目周边多为农居房，整体档次不高，项目西侧农贸市场废物污染较大。四、项目定位探讨1、企业需培养企业及产品的个性，以便形成企业产品连续性，给客户以企业“品牌”形象，同时如在原有产品上优化升级（如建筑设计、户型、公共部位装修、绿化、项目用材等等），往往比所有东西推翻重来能做的更精细，更人性，成本更优化，也节约时间周期。销售时也利于客户引导，因此建议项目打造成“积家”连续性产品，产品需有一定“积家元素”。项目定位探讨---前提思路天阳九筑天阳观筑例：天阳各个项目明显都带有天阳属性，立面基本一致，甚至把天阳公司LOGO符号也加入了立面中，同时天阳各个售楼处造型也是如此，基本雷同。使公司产品特性强化。2、积家项目实践证明，区域面向主流群体的小户型明显比相对的大户型周转期更快，甚至售价更高，风险更低。区域内主推大户型的项目如彩虹豪庭、水晶澜轩、寰宇天下御江山；销售明显不如寰宇180、半岛国际120-140方户型；同时寰宇180、半岛国际120-140方户型，销售又明显不如寰宇齐家90、半岛90以内户型。积家项目也是如此，在126方单价低于90户型3000元/平米情况下，仍然是小户型走俏。这些是我们不得不面对的现实，需提前确立思路。对于开发商来讲：销售速率﹥客户群面。项目规模及位置决定项目不适宜做改善。项目定位探讨---前提思路小户型﹥大户型（或更大户型）销售速率﹥一切项目不可能顾及所有需求项目规模及位置决定项目不适宜做改善产品3、项目整体定位投入档次﹤积家项目

项目地段、项目规模；同时本着精减成本，加强锻炼公司成本控制以增强市场竞争力的思路，该项目整体档次要适当低于积家项目，一些环节力争在积家实际成本投入上有所降低。项目在实际设计过程中需贯穿体现。

整体定位投入档次降低的前提是不得低于同等产品，例如江南文苑，让以后客户入住有失落感。应有当前时代发展同等水平。项目定位探讨---前提思路

滨江新杭州人滨江已购商品房人群周边浦沿村民省内在杭购房人群城南区域工作刚需人群。。。

对人群事先限定实际意义不太大总价因素决定各人群所占比例变化市场总价决定各人群最大需求比例仍为小户型积家为适当超越刚需的项目（相对有钱人购买）新项目可增加最大群体“新杭州人”首置比例例如增加一部分“东和云地”客户（特点坐公交）

项目定位探讨---客户群以中天官河锦庭为例（截止2013.2.26）（已开部分）：

73㎡销售率70%﹥89㎡销售率54%﹥139㎡销售率42%

面积越小总价越低越受欢迎项目定位探讨---户型设计功能空间要求﹥尺寸适度退让（潮流内地慢慢向香港靠近）条件允许情况下争取做到100%90㎡内户型小区，滨江首个全90㎡内小户型特色住区设75㎡+90㎡两个面积区间小区户型越少越好，最好控制在3个，最多不超4个75㎡左右户型设计建议：

保底两房争取2+1可变3房项目定位探讨---户型设计两房户型参考（至少1房朝南）2+1可变3房户型参考（至少2房朝南）可变空间改：阳台、设备平台90㎡内户型设计建议（中间套）：

保底2+1变3房争取3+1可变4房项目定位探讨---户型设计2+1变3房户型参考（至少2房朝南）3+1可变4房户型参考（至少2房朝南）可变空可改1房：储藏间、设备平台可变空间改可变空间改可变空可改1房：储藏间、设备平台90㎡内户型设计建议（边套）：

保底2+1变3房争取3+1可变4房项目定位探讨---户型设计2+1变3房户型参考（至少2房朝南）3房户型参考（至少2房朝南）可变空间改可由可变空间改90㎡内户型设计建议（边套）：

保底2+1变3房争取3+1可变4房项目定位探讨---户型设计2+1+1变4房户型参考（内凹式露台特色，至少2房超南）3+1房户型参考（至少2房朝南）此户型一房可优化由拓展空间完成，另可增加一个书房功能间变4房为实现上述户型设计目标及增加舒适性，除户型内尽量增加使用面积外楼层平面布局为考虑重点，必须尽可能提高房屋得房率。

例：积家2、3号楼面积一样得房率差5.6%项目定位探讨---楼层平面布局积家2号楼得房率为72.9%，每层252㎡积家3号楼得房率为78.5%，每层253㎡提高得房率建议：项目定位探讨---楼层平面布局90+75+75+90格局排布，每层33090+90+90+90格局排布，每层360尽可能通过公共空间计入面积压缩，要求设计院设计时得房率控制在75%以上在积家项目基础上由2梯3户增加到2梯4户，形成90+75+75+90或90+90+90+90格局设计，以增加得房率90757590907590757590757590907575909075759090909090规划布局思路：项目定位探讨---地块规划布局保障房单独一幢设置在理论位置最差处：新浦路和滨文路交叉口，尽量降低楼层，减少对西侧楼栋采光影响。为增加项目产品客户接受度，条件允许情况下尽量点式设计受地块大小及形状约束，建筑规划估计只能双排围合式设计理论北侧靠近农贸菜场，有一定商铺价值，但北侧建筑需后退道路达26米，可能不一定适宜设置沿街商铺，商铺主要设置在新浦路出入口2侧。条件允许商铺可与住宅隔开设计，可事先考虑烟道和排污规划布局思路：项目定位探讨---地块规划布局1幢2幢3幢4幢5幢大门商铺商铺5幢为保障房4幢可售住宅假设总共37000平米，每幢9250平米，每层330平米的话则28层；每层360平米的话则26层新浦路滨文路立面设计思路：项目定位探讨---立面设计参考应带有“积家元素”，最好在积家项目立面设计上做适当优化，逐渐形成公司风格（在新古典、ARTDOCE

等形态上延伸）使用材质改为：底座石材+上面真石漆涂料，迎合时代发展潮流又节约成本及工期立面色系沿用“积家风格”立面设计在有效控制成本前提下，应更多从审美的角度出发积家底座立面设计探讨

（适合近看）项目定位探讨---立面设计参考积家立面底座设计相对简单，缺乏造型及仪式感，设计感不强，影响了项目档次感。难以承载公司特性设计元素。底座柱子过于简单，无造型线条竖向线条过细看不清竖向线条过细看不清底座柱子过于简单，无造型线条其他项目底座立面设计探讨：项目定位探讨---立面设计参考底座线条较粗，造型优美，档次感强很多线条并非实际线条，实际是石材斜切而成竖向线条过细看不清实景效果立晶湾仪式感很强的立面底座设计，尊贵感强积家主立面设计探讨：

（适合远看）项目定位探讨---立面设计参考积家主立面设计相对简单，远看缺乏造型及仪式感，设计感不强。积家主体立面较平庸，缺乏装饰性设计底座柱子过于简单，无造型线条外墙玻璃颜色过潜，远看难以给立面增色作用其他项目主立面设计探讨：项目定位探讨---立面设计参考主立面加了些装饰性线条，丰富了立面造型，真石漆也可以制作玻璃带有一定深色，远看与外墙石材颜色搭配使立面靓丽立面设计探讨：项目定位探讨---立面设计参考项目主立面及底座立面在积家项目上优化，适当增加造型，以增加形式感，逐渐形成不断完善优化的公司风格。设计探讨：项目定位探讨---配套及智能化参考基本配套：健身器材+儿童游乐区智能化：社区一卡通+彩色可视对讲+电子巡更+周界防范（基本）远距离车闸感应+智能电梯+智能信报箱（优配）绿化设计探讨：项目定位探讨---绿化设计参考最好在积家项目绿化设计思路上做适当优化，有连续性元素小区最好带有水系，居住地方有水往往更有生命力项目价格预测思路：项目定位探讨---项目价格预测参考滨江板块住宅项目价格演示出一些特性：

价格区间销售难易代表项目3万/㎡以上相当难水晶澜轩：1.21开盘-2.27，销售率25%（预定35套）寰宇御江山：早就做宣传样板房已做好1年至今仍未开盘2.5-3万/㎡较难明月江南：2年多来东区销售率56%（476套），西区已节顶未推2-2.5万/㎡中等钱塘帝景：开盘21个月销售95%积家：24个月售罄中天官河锦庭：12.29开盘-2.27销售20%（118套住宅2万/㎡以下较好东和云第、寰宇齐家小户型几乎售罄铂金铭筑：开发商操作一般8.23-2.27销售57%（159套）项目当前角度价格预测探讨：项目定位探讨---项目价格预测参考从板块位置上看（不讲产品特性）：

白马湖板块（江南名庭、湖漫雅筑）﹤新地块住宅售价﹤积家价格≈中天、瑞丽滨康板块约1.5-1.6万/㎡﹤新地块住宅售价﹤约2-2.1万/㎡尽量通过产品设计特性的熏陶，适当提高价格项目开发周期预测（假设一次性开发交付）：项目定位探讨---项目开发周期预测节点预测时间备注土地竞得0月以实际竞买时间为准交地6个月取得项目开发四证8个月可适当提前进场地下室完成13个月开工后5-6个月时间完成地下室首期开盘13-14个月1-2幢首期销售90%20个月2次加推21个月1幢2次销售90%25个月同时预计项目主体结构封顶3次加推26个月1幢3次销售90%30个月商铺及尾房清理37个月项目交付44个月争取开工后3年时间毛胚整体交付五、项目今后市场竞争探讨项目市场竞争探讨---滨江当前主流小户型市场在售剩余套数（2013年2月底）：

项目小户型套数备注望江南约100套四桥东区政府板块半岛国际256套四桥东闻涛社区板块官河锦庭约800套四桥东滨康综合体板块东方花城约400套四桥东滨康综合体板块铂金铭筑约300套四桥东长河腹地板块合计约1856套不包括非主流的明月江南小户型上述数据为在售楼盘后续体量，当前实际可售的仅为300套左右。开发商慢推惜售，板块小户型已进入断供期。后续可跟上剩余套数约1856套，2012年滨江住宅销售套数为5500套，假设小户型占7成则约3800套。可见滨江主流小户型当前还是短期后续都面临紧张断供期。（杭州日报2013年2月28日曾作报道）项目市场竞争探讨---滨江已出让地块未推后续体量（2013年2月底）：

项目住宅体量小户型体量备注龙湖春江彼岸24.7万㎡17.3万㎡四桥东奥体板块，预计6-8月推出万科滨文地块15万㎡10.5万㎡一桥腹地板块，预计10-12月推出绿城坚塔路2.5万㎡1.75万㎡一桥腹地板块，预计6月推出森和湖漫雅筑2.86万㎡2万㎡四桥东白马湖板块，预计8-10月推金盛玲珑府6万㎡4.2万㎡四桥东滨康板块，预计年底推滨江时代（滨康综合体约20万㎡14万㎡四桥东滨康板块，无计划世茂之江度假村9万㎡6.3万㎡一桥沿江板块，无计划合计80万㎡56万㎡不含高端项目德圣银杏汇项目市场竞争探讨---假设新生地块2014年年底推届时竞争项目：

项目住宅剩余体量小户型剩余体量备注龙湖春江彼岸9.4万㎡6.5万㎡按艳澜山速度1年6月消化15.3万㎡，2年零3月消化25万㎡完毕（2015.9万科滨文地块4.7万㎡3.3万㎡按魅力之城速度，1年2月消化10.3万㎡，20月消化15万㎡完毕（2015.6东方花城00预计尾盘，按之前开盘2个月卖88套速度，项目999套22个月售完（2014.10森和湖漫雅筑0万㎡0万㎡预计收尾，2.8万㎡体量过小金盛玲珑府0万㎡0万㎡预计收尾，按曼城速度已收尾，曼城7个月消化9万㎡官河锦庭剩余排屋0预计尾盘，按之前开盘2个月卖115套速度，项目1250套22个月售完（2014.10铂金铭筑0㎡0㎡预计尾盘，按之前开盘6个月卖200套速度，项目815套20个月售完（2014.4按去化速率判断，一些收尾的项目即使未卖完，届时小户型估计也是提前基本去化。从表格看，届时与新项目竞争可能只有龙湖和万科。项目市场竞争探讨---假设新生地块2014年年底推届时竞争探讨：

2014年年底，滨江在售主流小户型产品的项目可能只有奥体板块的龙湖春江彼岸、滨文板块的万科项目。且两个项目已渐渐进入销售后期。而整个四桥西侧板块基本确定只有万科项目（之江度假村地块暂不考虑），届时整个滨江市场又将进入“断货期”（最大优势）。新生地块若2014年底上市正面直接竞争的项目为万科项目，万科作为知名品牌企业，位置规模都优于我项目，其定价将直接影响到我项目及板块的定价。万科滨江项目定位为其最擅长的高性价比刚需项目，估计定价会选择平行定价，最求高去化速度。