重庆华润中央公园前期定位报告课件

重庆董家溪项目定位研究（初稿）项目前期工作小组重庆纬联地产顾问重庆董家溪项目定位研究（初稿）项目前期工作小组1报告内容第一部分调研工作说明第二部分样本楼盘调研及客群户型初步定位第三部分客户调研及定位修正（分两个阶段）第四部分规划研究及定位修正第五部分市场竞争及市场占位第六部分项目定位综合第七部分户型设计要求及建议第八部分分期开发建议报告内容第一部分调研工作说明2第一部分调研工作说明第一部分调研工作说明31、定位精度说明定位内容精度要求说明客群定位~60%把握住楼盘未来60%主力买家的需求特征产品定位＞90%（1）户型结构与主力客群需求匹配；（2）产品细节与客群需求吻合；（3）产品创新方向与客户关注点吻合。价格定位100%（1）保证最低利润目标的实现；（2）在与竞争楼盘的竞争中，始终保持产品的高性价比优势。在大势向好时，搏取高利润；在大势不好时，获取市场平均利润并顺利完成销售。分期策略（1）确保一期价格和销售速度，为后期发展提供弹性空间；（2）提前提供充足的客户体验空间，为后一期销售奠定产品价值基础，确保楼盘价格一步一步的提升。1、定位精度说明定位内容精度要求说明客群定位~60%把握住楼42、调研进程2004.12.15—2004.12.252004.11.30—2004.12.152004.11.15—2004.11.30时间安排初步定位研讨针对初步定位中存在的疑惑，进行第二阶段针对性的目标客户问卷调查和访谈（62人）定位规划方案研究第二阶段目标客户访谈初步定位研讨地块查勘和地块分析基础市场资料收集整理典型楼盘调研（10个）中介、同业及销售员访谈准目标客户访谈和问卷调查（30人）第一阶段典型楼盘调研整体市场了解了解所定位竞争市场的产品设计水准及供应情况综合案例分析、目标客户调研和初步规划研究，确定户型结构和分期开发建议对初步规划方案进行客户价值测算，确定楼盘整体价格（静态价格和分期的动态价格）一期市场定位及营销要求第三阶段规划研究综合定位工作内容工作阶段2、调研进程时间安排初步定位研讨地块查勘和地块分析了解所定位53、调研组织项目前期工作小组

楼盘调研：李华钦、严士平、陈于汀、纬联各类访谈：纬联、李华钦、陈于汀规划研究：严士平、纬联资料提供：纬联定位研讨：汪涛、陈于汀、李华钦、严士平、纬联报告撰写：纬联、李华钦、严士平组织协调：李华钦项目定位调研方法实地考盘、案例研究、同业讨论、一线访谈、客户访谈、规划研究

3、调研组织项目前期工作小组6第二部分

样本楼盘调研及客群户型初步定位第二部分

样本楼盘调研及客群户型初步定位71、调研目的了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求；了解该层次购房客户的主导户型需求；了解样本楼盘的客群构成及其基本特征；了解样本楼盘客群的产品偏好；了解各细分客群的置业能力；分析各细分客群的价值认知；找出对我司项目开发有借鉴意义的标杆楼盘或品牌。1、调研目的了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求；82、调研路径及区域样本楼盘选择参考指标：价位、地段、容积率重点调研的样本楼盘：江景楼盘：金砂水岸、海棠晓月、金沙港湾；（下图红色标识）高档社区：水晶郦城、天湖美镇、财富中心（下图黑色标识）高价小户型：东和湾、华庭锦园、美力.Com、信一金典（下图蓝色标识）样本楼盘分布区域：渝中3个；江北2个；3个渝北（北部新区）；沙坪坝区1个；南岸区1个；以上楼盘均是目前重庆楼市均价在3500以上的中高价位楼盘2、调研路径及区域样本楼盘选择参考指标：9样本楼盘分布本项目金沙港湾海棠晓月金砂水岸水晶郦城财富中心美力.com信一金典东和湾华庭锦园天湖美镇样本楼盘分布本项目金沙港湾海棠晓月金砂水岸水晶郦城财富中心美103.

调

研

楼

盘

客

群

细

分按行业职业特征分A：行政单位高级官员（A1）金砂水岸B2、B3；A3、A4；F；E2、E3；C2、D1、D2；H、I、G处级以上干部（A2）

科级干部（A3）金沙港湾A3、A4；B2、B3；F；C3、D2、D3普通公务员（A4）

B：事业单位高级干部（B1)海棠晓月*怡景天域A1、B1、E1管理干部(B2)

普通职工(B3)水晶郦城A2、A3、A4；F；E2、E3；B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、IC：外资、热门行业高层管理人员(C1)

中层技术、管理人员(C2)天湖美镇E1、E2；F、A1、A2；B1、C1、C2、H、G白领(C3)

D：普通企业高层管理人员(D1)财富中心A3、A4；B2、B3；C2、C3中层骨干(D2)

普通职员（D3）东和湾E2、E3；I、C2、C3、D3、B2、B3、D1E：私企业主高速发展型大、中企业主(E1)

成长型企业主(E2）华庭锦园E2、E3；F、C2、C3；D3；B2、A3创业型企业主（E3）

F：个体经营者美力.ComF、E3、I、G、C3、D3G：自由职业者

H：周边区县小老板及政府官员信一金典A4、B3、F、C3、D3、G、II：外地及本地投资客户

重庆中高档楼盘购房客户细分调研楼盘客群分类3.

调

研

楼

盘

客

群

细

分按行业职业特征分A：行114、按置业能力，重庆楼市中高端客群可分为5类4、按置业能力，重庆楼市中高端客群可分为5类125、样本楼盘的客群构成及不同客群的户型需求5、样本楼盘的客群构成及不同客群的户型需求136、样本楼盘畅销户型与滞销户型6、样本楼盘畅销户型与滞销户型147、中高端市场产品细分7、中高端市场产品细分15中高端市场不同客群的户型选择户型Ⅰ类客群Ⅱ类客群Ⅲ类客群Ⅳ类客群Ⅴ类客群SP1-2SP2-2SP3-1SP3-2SP4-1SP4-2SP4-3中高端市场不同客群的户型选择户型Ⅰ类客群Ⅱ类客群Ⅲ类客群Ⅳ类16户型面积均价最低价最高价2房66-833450-3830310039503房96.58-1333750-4250327652104房125-1533600-430036275560大户型170-2973950-600035006220样本楼盘（中高端市场）不同户型目前实现的价位户型面积均价最低价最高价2房66-833450-383031178、样本楼盘的户型定位SP1-1SP1-2SP1-3SP2-1SP2-2SP3-1SP3-2SP3-3SP4-1SP4-2SP4-3SP5-1SP5-2SP5-3美力·COM 1*1：26-512*2：52-60金砂水岸 2*2*1：66-963*2*2：113-1494*3*2：132-152金沙港湾 2*2：59-813*2*2：89-1264*2*2：125-188

跃层：205-225财富中心 2*2*1：75-833*2*2：99-1334*2*2：135海棠晓月 1*1*1：40-502*2：60-903*2*2：97-1204*2*2：130-160怡景天域：203-225，245-260，295天湖美镇 3*2*2：125-1264*2*2：137-1485*2*2：153-1575*2*2：170-197华庭锦园 1*1：40-502*2：67-703*2：72-964*2：106-199跃层：171-179东和湾 2*2：69-833*2*2：1034*2*2：117-120信一金典 单间：29-371*1*1：42-502*2：65-72水晶郦城2*2*1：753*2*2：103-1043*2*2：1234*2*2：126-1274*2*2：138-139跃层：170左右8、样本楼盘的户型定位SP1-1SP1-2SP1-3SP2-189、样本楼盘客户定位启示本项目的客户来源区域：以渝中区和江北区为主，沙坪坝区及其他各区为辅结合重庆的城市格局和两江四岸所形成的组团发展局面，客户一般会就近选择楼盘。渝中区的客户主要流向本区域和南北两岸（江北、渝北及南岸区）。渝北区的客户一般会选择本区域的楼盘。江北区的客户主要选择本区域，渝北区的楼盘，部分流向沙坪坝区。沙坪坝区的客户一般选择本区域的楼盘，少量会流向北部区域。投资客户主要选择位置佳、户型小、总价低的户型；自住客户更倾向于环境较好、适于居住的社区；中高端客户多为二次或二次以上置业，对品质生活的需求将会更高。本项目的户型选择区间样本楼盘中定位于居家的户型包括SP2-2～SP3-3及SP4-2～SP4-3（75-180平方米的两房、三房、四房），各楼盘据其地段和社区品质的不同会选择不同的户型组合。面向投资客户的户型，位置佳、户型小、总价低是首要选择（SP1-1、SP1-2、SP2-1），功能则是其次。9、样本楼盘客户定位启示本项目的客户来源区域：以渝中区和江北1910-1龙湖·水晶郦城10、典型案例剖析规划总平面1、项目总占地500亩，被城市道路划分为5个独立的组团。2、一组团东面紧邻动步公园。四组团和五组团西北面紧邻高速公路。3、高层低容积率，容积率2.0，建筑密度16%。4、点式高层错位布局，最小间距70米。5、全部18层（一层4户）、30层的楼栋（1层6户）。6、户型套内面积75-190，主力户型100-104的三房和126-139的四房。10-1龙湖·水晶郦城10、典型案例剖析规划总平面20典型案例研究龙湖·水晶郦城户型配比■一组团与四组团推出量较大，故配置了两房小户型；■二、三组团以三房、四房户型为主，小三房占60%以上,并在一期的基础上加大了大四房的比例，但减少了大三房和小四房的供应.四组团在紧临高速公路的位置增加了部分两房户型，配置仍以大四房与小三房为主。

一组团二组团

面积比例户型结构面积比例户型结构两房75.185.62%平层

小三房100-10451.45%平层100-10459.40%平层大三房12311.23%平层1239.39%平层小四房125-12626.08%平层125-12921.82%平层大四房139；5.62%平层1399.39%平层四房以上

三组团四组团面积比例户型结构面积比例户型结构

757.43%平层10468.97%平层103-10443.71%平层13931.03%平层12312.29%平层

125-12623.57%平层

13911.57%平层

187-1901.43%跃层两房小三房大三房小四房大四房四房以上典型案例研究龙湖·水晶郦城户型配比

一组团二组团

面积比例户21龙湖·水晶郦城户型分布■景观（视线）最好的位置放大三房与大四房，景观（视线）次之的位置放置小三房与小四房，景观（视线）最差的位置放置二房；■一组团，临动步公园第一排考虑景观效果最好，设置了139平方米的大四房和123平方米的大三房;与此户型对称的另一侧没有视线干扰但只能看庭院内则设置为大三房;其它几个方向有局部的视线干扰，则设置为小三房;同时满足布局的要求设置了少量的两房；第二排观景效果次之，则以小四房和小三房为主；龙湖·水晶郦城户型分布22典型案例研究龙湖·水晶郦城户型分布■三组团户型布置原则与一组团基本相同，且三组团仅设有小三房与大四房，正对学校一侧均设置为大四房，侧看学校景观则设置为小三房。■四组团对学校方向以大四房为主，对高速公路方向以两房为主；可观庭院景观，受高速公路影响不大的位置为三房与小四房；典型案例研究龙湖·水晶郦城户型分布23龙湖·水晶郦城畅销户型：■一、二组团销售良好，所有户型均受追捧，从选房的情况看，朝向动步公园的房子最先选完，依次是大四房、小四房、二房、小三房、大三房。■三、四组团：少量二房，总价低，且产品的整体均衡性较好，客户最先选择；朝向中庭花园景观的户型也是大户型客户的首选目标。

滞销户型：■一、二组无明显滞销户型，四组团朝向高速公路的三房户型较为滞销，景观和噪音抗性较大。龙湖·水晶郦城畅销户型：滞销户型：24龙湖·水晶郦城

价差：1、一组团：130-150元/m2一组团临近动步公园，景观差价较大，面向公园面与背向公园面最大价差为150元/m2

。2、二、三组团：100元/m2二、三组团景观差异化不大，临道路与不临道路差价为100元/m2

。3、四组团：400元/m2四组团邻近高速公路，朝向差价较大，面向小区的户型与面向高速公路的户型最大价差为400元/m2

。消费者：1、来源地渝中、江北、渝北为主（占70%左右的比例，其它占30%左右），与金砂水岸相似，可见定位不同档次相当的产品，客户来源雷同；2、关注的要点因“龙湖”品牌强大的号召力，消费者对其旗下产品均较为认同。对积极购买的客户来说最关注点是怎样能够选到适合自己的房型和较好的景观朝向。龙湖·水晶郦城

价差：2510-2金科·金砂水岸

规划布局1、占地面积78亩，总建筑面积18万方，容积率3.46。该项目原规划的总建筑面积为21万方，后来实施时为了保证项目整体的品质和舒适度，减掉了3万方。2、地块成长条形，江岸线相对较长。3、均采用1层4户-6户的布局，保证尽量多的户型都能够看到江。户型设置■一期出于对于市场的试探，以三房户型为主，设置在正看江或侧看江的临江三栋楼中；两房主要设置在第二排看江的二栋楼中，同时设置了少量的跃层希望通过新颖的户型吸引客户；■二期因所有户型均可或多或少的看江及观中庭景观，二房的户型偏向于舒适型，面积有所放大，新增设四房户型均放在正看江的一侧，其余侧看江位置则主要为三房户型，且三房以上的大户型结构均为错层；■三期因存在即不看江也不看中庭的布局位置，所以设置小二房与小三房，约占40%，户型偏向于经济型，面积较小，但正看江的位置仍设置为四房的户型，且套内面积较一、二期更大，占三期户型60%的比例.10-2金科·金砂水岸

规划布局户型设置26金科·金砂水岸户型配比■二期在一期的基础上，增加了四房，减掉了跃层的配置；三期户型配比中，四房则成为江景房绝对主力户型，且自二期开始错层结构的三房、四房即成为绝对的主力户型；三期中两房设置相对一期变得更加紧凑，一方面是受与市场的接受度有关，一方面与其景观朝向的配置有关。

一期二期三期

面积比例户型结构面积比例户型结构面积比例户型结构两房70-7925%平层7815%平层66-7727%平层三房115-14966%平层113-13770%错层9613%平层四房

145.715%错层132-15260%错层四房以上

9%跃层

金科·金砂水岸户型配比

一期二期三期

面积比例户型结构面积比27金科·金砂水岸大阳台设计■阳台的面积从一期至三期越做越大，且客户反映非常好，可见大阳台在江景房户型设置中的重要性。金科·金砂水岸大阳台设计28金科·金砂水岸金科·金砂水岸29金科·金砂水岸畅销户型■大户型江景房与面积较小、总价较低的背江小户型均为畅销户型。滞销户型■面积较大的三房（背江景房），总价相对较高且景观相对较差。景观差价■一期：最大差价240元/平方米一期项目分第一排观江景与第二排观江景，但差价较小，分析可能是因为市场的试探期，且第一排临江面户型相对较大，总价过高，故差价并未拉大；■二期：最大差价150元/平方米二期产品每户均可正看江或侧看江，均衡性较好，差价较小；■三期：最大差价400元/平方米三期产品因朝向的问题，有部分产品即不看江也不看中庭环境，故差价较大。楼层差价■一期：20元/每层。■二期：10元/每层。层差减小，中高楼层走势较好；■三期：10F以下40元/每层；10F以上10-30元/每层。将层差加大，但导致了高楼层的相对滞销。金科·金砂水岸畅销户型滞销户型景观差价楼层差价3010-3信一金典投资是购买的主力■在信一金典的置业目的分析中，65%为投资客户，年龄在30-40岁之间；为自己居住购买客户仅占35%，年龄集中在支付能力相对较差的25-35岁之间。■所以，本楼盘主要用于分析小户型客户（特别是投资客户）的购买取向。客户最关注的问题■在信一金典客户调查中，客户最关注的问题是地段，是否有升值潜力，消费者不仅关注目前的现状，同样关注地段的发展前景（这方面投资客户尤其明显）。■价格——尤其是总价，是仅次于地段的另一个关注要点。

10-3信一金典投资是购买的主力客户最关注的问题31信一经典

客户在户型选择时购买取■信一金典畅销户型为套内31-43平方米的单间及1房户型，（其位置分布如左图）。畅销及滞销户型

■31-43平方米的户型分布在外圈，户型方正、采光面好，且相对于47、68、72平方米的户型面积小、总价低，成为客户的首选。■面积相对更小的29.16位置较差，虽然总价更低，却成为滞销户型，说明投资客在选择产品的时候，在保证低总价的前提下，对户型的采光、通风等仍有一定的要求。■这一点可做为本项目在地块较差位置设置总价较低的小户型的借鉴。信一金典信一经典

客户在户型选择时购买取畅销及滞销户型信一金典3211、项目初步市场选择客群细分选择态度目标市场备注Ⅲ类：承受总价在35—59万元积极进入主力市场主力的三房、四房需求Ⅱ类：承受总价在60—79万元积极进入次要市场高端客户，侧面提升项目品质，谨慎控制供应量。Ⅳ类：承受总价在25—34万元选择进入辅助市场两房产品为主，根据地块情况配设。Ⅰ类：承受总价80万以上放弃进入放弃市场避免与别墅类物业的直接竞争Ⅴ类：承受总价在25万元以下选择进入辅助市场主要指单价高、总价低的小户型辅助市场■以市场主力需求Ⅲ类客群为主，利用地段的江景资源尽可能多做Ⅱ类客群需求的产品。■利用项目扼守渝中和江北的交通咽喉优势，以及项目高档江景楼盘的社区形象，在项目相对居住价值不高的位置，少量设置Ⅴ类客群需求的产品（小户型），以满足上班一族自住的需要，并带来部分投资客。■根据户型组合设计的需要，少量设置Ⅳ类客群需求的产品（两房）。11、项目初步市场选择客群细分选择态度目标市场备注Ⅲ类：承受33核心客户：

Ⅲ类、Ⅱ类辅助客户：

Ⅴ类、Ⅳ类游离客户：

Ⅰ类核心客户辅助客户游离客户核心客户：Ⅲ类、Ⅱ类辅助客户：Ⅴ类、Ⅳ类游离客户：Ⅰ类3412、项目初步户型配置另外：1室1厅：由于套数多、面积少，仅作为单独定位，不纳入整体的户型配比考虑。大户型：大户型量有限，最佳的方式是在最好的顶楼或最好的江景位置进行考虑（如选择顶跃底楼变异的方式)。因此，暂不纳入主力户型配比来考虑。户型SP2-22*2SP3-13*2SP3-23*2SP4-14*2SP4-24*2套数比例15%10%35%10%30%套内面积（m2）＜7590-95110-115120-125140-145分布位置西北面临道路位置可看中庭正看中庭或侧面看江正面看江正面看江12、项目初步户型配置另外：户型SP2-2SP3-1SP3-35第三部分客户调研及定位修正第三部分客户调研及定位修正36客户调研安排阶段目的方式样本选择原则调研结果第一阶段准目标客户调研从典型楼盘成交客户和准客户出发，找出地块认知价值和产品决策要素小组座谈会+问卷访问筛选金砂水岸、水晶郦城成交客户和两年内有意向购房的中高端客户共访谈客户和完成问卷调研30份第二阶段目标客户调研针对项目初步定位方向的不同类型产品相对应的客户群体进行深入调研，解决产品设置条件，了解各类产品间的替代关系和客户的接受程度问卷访问筛选未来2年左右有置业打算、对江北区江景物业有意向且针对本项目初步价格定位有购买力的客户。根据初步户型设置，分为四类进行调研。共完成访问问卷62份客户调研安排阶段目的方式样本选择原则调研结果第一阶段从典型楼37第一阶段典型楼盘客户及潜在购房客户访谈第一阶段典型楼盘客户及潜在购房客户访谈38对比项目地段江景因素项目规模大，有社区氛围户型好价格合理板块片区形象及环境好物业品牌因素对高层电梯公寓较感兴趣人次数53130230比例23.8%14.3%4.8%14.3%09.5%14.3%0对比项目产品品质好物业管理较好配套设施齐备工作在江北区（或渝北区）相对方便原居住区域交通方便景观人次数00002002比例00009.5%009.5%1、金砂水岸成交客户问卷分析最终选择金砂水岸的主导因素：■地段、景观、交通、户型（主要是指景观阳台和入户花园）和开发商品牌是客户购买金砂水岸的主导因素。对比项目地段江景因素项目规模大，有社区氛围户型好价格合理板块39高度密度7100.0100.0100.0房子楼层高但间距相对宽ValidFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent对房子高度、密度的喜好：

若阁下有车，是否需要车能够直接停在单元门口

（或能从车库直接乘电梯入户门口）：■客户偏好：视野开阔、电梯直入车库。1、金砂水岸成交客户问卷分析高度密度7100.0100.0100.0房子楼层高但间距相对40对高层住宅的底层是否需要架空：在挑选户型时，会考虑的景观因素：■社区庭院和稀缺的江景一样，同样为客户所看重；有架空更好。1、金砂水岸成交客户问卷分析对高层住宅的底层是否需要架空：在挑选户型时，会考虑的景观因素41在挑选户型时，会考虑的因素之采光因素：采光因素7100.0100.0100.0全明设计（包括卫生间都要有良好的采光）ValidFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent对比项目娱乐室衣帽间私家花园或露台洗衣间工人房储藏室其他人次数1362240比例3.6%10.7%21.4%7.1%7.1%14.3%0除了满足一般生活需要外，还需要的功能房间：■全明设计渐成为客户对户型的基本要求。

■在辅助功能中，客户最为关注的依次是：具有观景、休憩和娱乐功能的私家花园或大露台；储藏室；衣帽间。1、金砂水岸成交客户问卷分析在挑选户型时，会考虑的因素之采光因素：采光因素7100.0142对购买金砂水岸之户型不满意的方面：比较项目客厅开间太窄客厅进深太短主卧面宽太窄主卧进深太短厨房太小缺少保姆房布局不合理实用率太低其他人数102230001比例11.1%022.2%22.2%33.3%00011.1%■常用空间对客户来说异常重要：客厅要气派，厨房要宽敞，主卧要舒适。1、金砂水岸成交客户问卷分析对购买金砂水岸之户型不满意的方面：比较项目客厅开间太窄客厅进43请问阁下如果选择购买物业，打算购买面积：

户型面积选择量占比SP3100-120628%SP4-1120-130628%SP4-2140-150733%SP4-3>160211%合计21100%2、龙湖客户和准目标客户问卷分析■目标客户的户型需求集中在100~150m2的三房和四房。请问阁下如果选择购买物业，打算购买面积：户型面积选择量占比44觉得江景物业的单价可能会达到多高？

预期江景房单价14.85.05.01781.085.090.014.85.095.014.85.0100.02095.2100.014.821100.03000左右4000左右5000左右6000左右TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent■对于江景物业，客户普遍的价格预期在4000元左右。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析觉得江景物业的单价可能会达到多高？预期江景房单价14.8545三房以上客户是否需要保姆房？

■需要保姆房的客户居多，但在访谈时众多客户提到保姆房更多的是用于储藏。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析三房以上客户是否需要保姆房？■需要保姆房的客户居多，但在46最多能接受一层几户：一层几户523.823.823.8523.823.847.6814.84.890.529.59.5100.021100.0100.02户3户4户5户6户TotalValidFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent■对一层2-4户的需求占到85%。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析最多能接受一层几户：一层几户523.823.823.852347对房子高度、密度的喜好：

■与金砂水岸成交客户回答一致，视野开阔依然是这类客户的追求。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析对房子高度、密度的喜好：■与金砂水岸成交客户回答一致，视48若阁下有车，是否需要车能够直接停在单元门口

（或能从车库直接乘电梯入户门口）：

■与金砂水岸成交客户要求相同，从车库直接乘电梯入户2、龙湖客户和准目标客户问卷分析若阁下有车，是否需要车能够直接停在单元门口

（或能从车库直接49对户型结构的喜好：对比项目平层错层跃层（170平方米以上的户型）错跃结合（170平方米以上的户型）人次数81171比例29.6%40.7%25.9%3.7%■大多数客户还是对错层有偏好，但访谈中也有客户对错层有明显排斥，喜欢错层的客户也提出错层的设计很重要，如果设计不好宁愿不要错层。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析对户型结构的喜好：对比项目平层错层跃层（170平方米以上的户50请问如果设置游泳池，最需要配置的是：■室内恒温泳池更能体现楼盘的档次，也更能满足重庆气候条件下客户的健身需要，但此调查并未涉及后期费用问题，需深入调查。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析请问如果设置游泳池，最需要配置的是：■室内恒温泳池更能体现51在挑选户型，会考虑的景观因素：对比项目江景社区庭院景观人次数1514比例51.7%48.3%在挑选户型，会考虑的采光因素：■小区园林景观和稀缺的江景资源一样，同样可以打动大批卖家；

■从对全明设计的要求看出：客户对室内空间品质的要求越来越高。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析在挑选户型，会考虑的景观因素：对比项目江景社区庭院景观人次数52请问除了满足一般生活需要外，还需要何种功能的房间：对比项目娱乐室衣帽间私家花园、露台洗衣间工人房储藏室人次数315102512比例2.8%14.2%17%1.8%4.7%11.3%■与金砂水岸成交客户要求相同，在辅助空间的需求上，客户最为关注的依次是：私家花园或露台、衣帽间和储藏室。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析请问除了满足一般生活需要外，还需要何种功能的房间：对比项目娱53如设置私家花园，则对花园或露台面积的需求：■对私家花园或大露台，大多数客户期望的面积区间在20~40m2。2、龙湖客户和准目标客户问卷分析如设置私家花园，则对花园或露台面积的需求：■对私家花园或大54第二阶段目标客户访谈第二阶段目标客户访谈55调研目的及内容调研问题1、对洋房别墅与江景社区的购买倾向；2、对项目所处地段的接受程度；3、对本项目地段物业的价格预期；4、不同客群经济实力及置业能力；5、不同客群家庭常住人口及房间数量要求；6、对卫生间、工人房、储存间及入户花园的需求；7、不同户型的设置条件；8、舒适性3房（110—115平方米）与经济型4房（125—130平方米）的替代性；9、对于经济性3房（90—100平方米），普通社区与高档江景社区的替代性；10、经济性3房（90—100平方米）与2房（70平方米左右）的替代性；11、不同产品客群的职业特点等调研目的

针对项目初步定位户型，了解不同户型的基本设置条件，以及不同类产品间的替代关系样本选择

筛选未来2年左右有置业打算、对江北区江景物业有意向且针对本项目初步价格定位有购买力的客户，根据初步定位户型，分四类进行调研调研目的及内容调研问题调研目的

针对项目初步定位户型，了解不561、对洋房别墅与江景楼盘的购买倾向户型意向客群优先考虑江景社区优先考虑洋房别墅两者充分比较后再作决定SP4-3√√√√SP4-2√√√√√√√√SP4-1√√√√√SP3-3√√√√√■从上表来看：与北部城区和南山的洋房别墅相比，市区江景豪宅还是有城郊别墅不可替代的竞争优势。备注：由于此项调查客户样本量有限，我们人为的进行了客户筛选，因此，对部分根本不考虑江景房（只考虑洋房和别墅）的客户放弃调查。因此，替代性的调查不具备太高的参考价值。）■同样，其他不同面积、不同功能户型之间的替代性调查也因为客户的筛选存在同样的结论。目标客户问卷分析1、对洋房别墅与江景楼盘的购买倾向户型意向客群优先考虑江景社572、对项目所处地段的接受程度户型意向客群近期考虑购买近期可能会购买近期不会考虑SP4-3√√√√√SP4-2√√√√√√√√SP4-1√√√√√√√SP3-3√√√√√SP3-2√√√√√√√√√√√√√SP3-1√√√√SP2-2√√√√√■目标客群对项目地段有高度认同；■近期对江景物业存在较大的市场需求。目标客户问卷分析2、对项目所处地段的接受程度户型意向客群近期考虑购买近期可能583、对地段物业的价格预期户型<36003600—38003800-40004000—42004200—45004500—5000>5000SP4-3√√√√SP4-2√√√√√√√√SP4-1√√√√√√√SP3-3√√√√√SP3-2√√√√√√√√√√√√√SP3-1√√√√SP2-2√√√√√■4房客群对江景物业的价格预期集中在4000—4500之间；■3房客群对江景物业的价格预期集中在3800—4200之间；■SP3-2（105-115）客群对江景物业的价格预期比较宽泛（从3600—4500）。目标客户问卷分析3、对地段物业的价格预期户型<36003600—380038594、不同客群经济实力及置业能力面积区间户型编号总价单价区间平均价格对地段的价格预期160—170SP4-370-80万4300-500045004500-5000140—150SP4-260—65万4100-480044004000-5000120—125SP4-150—55万4000-440042004000-5000110—115SP3-350—55万4000-440042003800-4500100—110SP3-240—45万3800-420040003600-450090—100SP3-135—40万3800-400039003800-400075SP2-225—30万3300-40003600<3800、.>4200不等■目标客群能承受的价格区间分为三级：140-170m2，60-80万，4200-5000；120-125m2，50-55万，4000-4400；90-110m2，35-45万，3800-4200；

■目标客群的价格承受能力均处于其对地段的价格预期内；■若项目各户型价格位于如上区间，则有客户购买能力的支撑，也不超出对客户的价值预期。目标客户问卷分析4、不同客群经济实力及置业能力面积区间户型编号总价单价区间平605、不同客群家庭常住人口及卫生间设置数量户型客群家庭常住人口卫生间设置数量2人3人4人2个3个SP4-3√√√√√√√√SP4-2√√√√√√√√√√√√√√√√SP4-1√√√√√√√√√√√√√√SP3-3√√√√√√√√√√SP3-2√√√√√√√√√√√√SP3-1√√√√SP2-2√√√√√■140m2以上户型要采用双主卧设计（主次卧均带卫生间）；130m2以下的户型设主卫、公卫两个卫生间即可；■客户居家以三口为主，3房的需求为市场主导。目标客户问卷分析5、不同客群家庭常住人口及卫生间设置数量户型家庭常住人口卫生616、对工人房、储存间及入户花园的需求工人房储存间入户花园要不要要可要可不要要设计不好就不要SP4-3√√√√√√√√√√√√SP4-2√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√SP4-1√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√SP3-3√√√√√√√√√√√√√√√SP3-2√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√SP3-1√√√√√√√√SP2-2√√√√√√√√√√■除2房外，储藏间为所有户型所必需；■4房以设工人房为宜，也可将工人房与储存间合并为一个稍大的多功能间；■客户对入户花园不再表现为盲目追随，从更深入的访谈中，客户更真实的需求是一个具备观景、娱乐和休憩于一体的超大户外空中花园。目标客户问卷分析6、对工人房、储存间及入户花园的需求工人房储存间入户花园要不627、户型设置条件临江第一排可观中庭可看江但非临江第一排侧面看江背江首选次选首选价高都能接受相对便宜才接受不接受不考虑考虑会不会视情况而定SP4-2√√√√√√√√√√√√√√√SP4-1√√√√√√√√√√√√√√√SP3-3√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√■背面及侧面临江设置SP4-2将会有较大风险，但次临江面均可设置该类户型；■SP4-1客群分为两类，一类是一定要看江，即使是侧面看江或是次临江面，另一类是不看江也可，但一定要在小区中央庭院的位置。另外，选择看江与否，价格起较大的诱导作用。■SP3-3类产品的设置条件比较宽松，背江面向中庭花园也可。目标客户问卷分析7、户型设置条件临江第一排可观中庭可看江但非临江第一排侧面看638、舒适性三房（110—115m2）与经济型4房（125—130m2）的替代性总价相近条件下单价相近条件下选3房选4房视具体情况而定选3房选4房视具体情况而定SP4-1√√√√SP3-3√√√√√√√√√√√√√√■基于家庭人口和经济承受能力的不同，小4房和大三房各有其不可替代的客户群体。目标客户问卷分析8、舒适性三房（110—115m2）与经济型4房（125—1649、对经性型3房（90-100m2），普通社区与江景社区的替代性愿多花300-500元/平方米在江景社区置业愿花同样的钱在普通社区买较大面积的房视具体情况而定SP3-1√√√√■高档江景社区内，还是存在一定的小三房的需求客群，但吸引这部分客群的基本条件是其价格与普通住宅不能拉得太开。10、经济型3房（90-100m2）与2房（75m2）的替代性多花8万元买小三房少花8万元买2房视个人经济能力而定SP3-1√√√√SP2-2√√√√■基于家庭人口和经济承受能力的不同，这两类产品相互的替代性较弱。目标客户问卷分析9、对经性型3房（90-100m2），普通社区与江景社区的替65产品客群职业身份SP4-3企业总经理、娱乐业老板、企业中高层领导、私营业主SP4-2教师、公务员、私营业主SP4-1私营业主、会计师、教师、自由职业者、企业中层干部SP3-3事业单位干部、企业总经理、私营老板、公务员SP3-2私营业主、技术人员、企业经理、白领、公务员、企业管理人员、银行职员、SP3-1公务员、企业管理人员、企业职员SP2-2企业职员、企业主管11、不同产品客群的职业特点(来源于问卷中个人所填）目标客户问卷分析产品客群职业身份SP4-3企业总经理、娱乐业老板、企业中高层66第四部分规划研究及定位修正第四部分规划研究及定位修正67地块四周：

东：渝澳大桥

南：嘉陵江北岸滨江路

西：民房

北：嘉化厂家属区、东方家园

地形地貌：

整个地块呈长方形，地形南低北高走势，地块的中部及北端地势较高，东西侧及南侧较低，呈面包形。自然高差最大约21米，地块最大进深约300米，东西沿江线长达550米。项目在重庆市区中心滨江地带，阳面对江，自然条件优越。

用地内西侧有一条较大的冲沟，冲沟在用地内的上半部为明沟，两侧堆积着原化工厂废弃的锰粉；冲沟在用地内的下半段为涵沟，涵沟上堆积的有弃土和锰粉。该冲沟涉及超过2.5万平米的用地需要改造后才能利用。基地环境与规划条件冲沟范围渝澳大桥嘉陵江江滩滨江路地块四周：

东：渝澳大桥68户型设置原则满足前述目标客户调研中各类户型设置的基本条件，最大限度发挥地块的价值，实现所有户型销售的均好性。资源分级我们以江景、中庭景观、城市道路作为项目景观评判的基础，将地块景观进行分级：（★越多则景观越好，所在基地内的位置也分布最好）第一排正看江：★★★★★第一排侧看江：★★★★第二排正看江：★★★★正对中心庭院：★★★局部看中庭：★★即不能看江也不能看中庭，临城市道路：★各户型最低资源配置户型SP1-2SP2-2SP3-1SP3-2SP3-3SP4-1SP4-2SP4-3最低资源配置★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★资源分级及户型资源配置户型设置原则SP1-2SP2-2SP3-1SP3-2SP3-69论证户型分布可行性

定位规划方案一论证户型分布可行性

定位规划方案一70户型单位套面单位建面总套数总套面套面比静态价格SP4-3170~200128217606.5%4500SP4-2145~1706409280027.8%4200SP4-1125~147192240007.2%4000SP3-3125~147192240007.2%4000SP3-2105~123115212096036.2%3800SP2-275~884483360010.0%3200SP1-245~52384172805.2%4000合计3136335000100%3935定位规划方案一户型及价位住宅及商业体量及价位总套面总建面套面价格建面价格住宅33500039350041803550商业340008500合计4275003950注：静态价格——目前销售可实现价格；动态价格——分期销售可实现价格论证户型分布可行性

定位规划方案一户型单位套面单位建面总套数总套面套面比静态价格SP4-31771改为小户型公寓(12×45m2)1876543214121110920191817161513222117014510517017017017017014514514514514514514514514514514514514514514514514514514514514512512512512512512512512512512511511511511511510510510512×4512512512511511511511512511511511511511510510510510510510510510510510510510511511510510510510510510512×45+2×75+2×75+2×75+2×75论证户型分布可行性

定位规划方案二改为小户型公寓(12×45m2)187654321412172户型单位套面单位建面总套面总套数套面比静态价格SP4-3170~200144244807.2%4500SP4-2145~1705768352024.4%4200SP4-1125~1474325400015.8%4000SP3-3115~1353203680010.8%4000SP3-2105~1238488904026.1%3800SP2-275~88256192005.6%3600SP1-245~527683456010.1%4000合计3344341600100%4000定位规划方案二户型及价位住宅及商业体量及价位总套面总建面套面价格建面价格住宅34160040200042503620商业255008500合计4275003920注：静态价格——目前销售可实现价格；动态价格——分期销售可实现价格论证户型分布可行性

定位规划方案二户型单位套面单位建面总套面总套数套面比静态价格SP4-31773论证户型分布可行性

定位规划方案三

——取消方案二中的2房，改用作商业面积户型单位套面单位建面总套面总套数套面比静态价格SP4-3170~200144244807.6%4500SP4-2145~1705768352025.9%4200SP4-1125~1474325400016.7%4000SP3-3115~1353203680011.4%4000SP3-2105~1238488904027.6%3800SP1-245~527683456010.7%4000合计3088322400100%4035定位规划方案三户型及价位住宅及商业体量及价位总套面总建面套面价格建面价格住宅32240038000042803640商业475008500合计4275004180注：静态价格——目前销售可实现价格；动态价格——分期销售可实现价格论证户型分布可行性

定位规划方案三

——取消方案二中的2房，74三个定位规划方案比较

（住宅单价均按三期开发考虑）住宅套面住宅建面商业建面住宅价格（套面/建面）商业建面价格整体建面价格方案一335000393500340004180/355085003950方案二341600402000255004250/362085003920方案三322400380000475004280/364085004180定位方案比较结论如果本地段做一个4~5万m2的小型商业中心能够成立，采用方案三最有利可图；方案二最为稳妥，商业可全部作为街铺销售，给规划创造的条件比较好，也有利于整体住宅价值的提升；具体采用何种方案，提交策划委员会讨论决定；本定位暂按第二方案执行。三个定位规划方案比较

（住宅单价均按三期开发考虑）住宅套面住75第五部分市场竞争及市场占位第五部分市场竞争及市场占位76北部城区945万北滨路板块450万南滨路板块792万未来竞争楼盘分布北部城区945万北滨路板块450万南滨路板块792万未来竞争77南、北两岸仍是中高端楼盘供应的主力区域：从目前市场来看，北部已经领先一步，但随着南岸交通的逐步改善，两岸的竞争将会更加激烈。巨大的供应量：北部新区、北滨路、南滨路在未来的供应总量约2187万方，市场如此集中的巨大放量，对于有限的有效客户群体，对各个项目都将产生不同程度的分流。产品同质性竞争：北部新区主要以供应多层花园洋房、联排别墅、别墅类的中高档、高档物业为主；而北滨路和南滨路则主要以供应小高层、高层电梯公寓为主；产品间的同质化竞争将愈演愈烈。产品替代性竞争：无论是北部新区的多层洋房、别墅和还是滨江地段所开发的滨江高档社区物业，其总价的相近决定了其面对的客户群体具有很大程度的共性，两类不同的产品却彼此产生了相互间的替代关系，又形成了各类替代性产品的竞争。中高端物业竞争态势南、北两岸仍是中高端楼盘供应的主力区域：从目前市场来看，北部78从中高端物业的分布情况来看，未来中高端物业较为集中的区域为北部新区、北滨路板块和南滨路板块，按建面计，目前已掌握在开发商手中的可开发规模分别为：北部新区——945万m2；北滨路——450万m2；南滨路——792万m2；

北部新区以洋房别墅为主，因此项目定位以规避与之的竞争为原则；北滨路和南滨路各项目目前受制于拆迁问题而进展缓慢。

从供求大势上看，项目越早启动，竞争优势就越明显。时间，是决定本项目市场地位和开发成败的一个重要战略要素。市场占位从中高端物业的分布情况来看，未来中高端物业较为集中的区域79地段及区域发展前景优势：本项目距离城市中心（观音桥中心、上清寺商务圈、解放碑商圈等）的绝对距离较近，对郊区楼盘来说，交通、配套等都是对客户最大的吸引。项目的自然景观（江景与山景）：江景作为城市稀缺资源，随着房地产的开发，临江的地块越来越少，江景的价值将会更加凸显。所以江景肯定是项目的主要卖点，但如前所述，如何与同样是江景的项目竞争，关键在于挖掘附加于江景之上的价值。优秀的产品设计：尽可能研究消费者需求并通过优秀、创新的产品设计引导消费需求，甚至引导整个市场，从而吸引消费者。招商地产企业品牌优势：随着开发门槛的提高，开发商品牌和实力的竞争也将更加凸显，你可以买示范环境、卖期房，而我可以卖准现房。优质的售前售后服务：当产品品质、企业品牌都在同一高度时，服务将是赢得消费者的认同的重要砝码。项目拆迁进度：从目前各滨江项目的拆迁情况来看，本项目有可能先行一步，从而赢得竞争的主动权。本项目在客户争夺中的优势本项目在客户争夺中的优势80第六部分项目定位综合第六部分项目定位综合81住宅客群、户型及价格户型套面建面对应客群总套数总套面套面比静态价位目前同类楼盘实收均价动态价位目标客户价格预期SP4-3160~170188~200Ⅱ14424480＜7%45004000~600048004500~5000SP4-2140~145165~170Ⅱ57683520＞25%42003600~430045004000~5000SP4-1120~125140~148Ⅲ43254000＞16%400043004000~5000SP3-3110~115130~135Ⅲ32036800＞11%40003800~420043003800~4500SP3-2100~105118~124Ⅲ84889040＞26%380041003600~4500SP2-2＜75＜88Ⅳ25619200＜5%36003500~380039003200~4000SP1-2＜45＜52Ⅴ76834560＜10%40003800~400043004000~4500合计3344341600100%40004250注：1）SP4-3含顶层跃式；2）静态价格——目前销售可实现价格；动态价格——分三期开发可实现价格；住宅客群、户型及价格户型套面建面对应客群总套数静态价位目前同82商业定位商圈构成体量业态构成业主基本生活配套~9000m2(3300户×3.5人×0.8m2/人)超市、银行、诊所、宠物医院、药房、书店（报纸、期刊、复印、打字、干洗、相片冲洗、音像租赁、小说租赁）、糕点店、品牌卤菜店、奶制品、家政服务等业主品质提升配套~5000m2酒吧、咖啡、茶楼、健身、美容等滨江特色餐饮~10000m2中餐旗舰店（外婆桥）、川菜馆（顺风123/七十二行/老四川）、火锅（小天鹅）、西餐（必胜客/星期五）、异域菜系（韩国料理/泰国菜）、特色菜系（湘菜、粤菜）、海鲜（天天渔港）、快餐合计~24000m2商业定位商圈构成体量业态构成业主基本生活配套~9000m283商业与住宅体量总套面总建面套内价建面价住宅34160040200042503620商业255008500合计4275003920住宅建面不小于40.5万平米，商铺规模控制在25000平米之内；如果销售期间出现供不应求的态势，住宅建面价格可提升到3800元/m2，项目整体建面均价可达4080元/m2；商业与住宅体量总套面总建面套内价建面价住宅34160040284第七部分户型设计要求及建议第七部分户型设计要求及建议85各户型设置条件户型套面位置要求集中私家花园面积保姆房储藏间卫生间数量卫生间采光梯户组合SP4-3160~170m2第一排正面临江，无大桥噪音干扰；或景观极佳的顶层＞40m2设设3个全明设计不多于1梯4户SP4-2140~145m2第一排侧面临江或第二排正面看江＞30m2设设3个全明设计不多于1梯4户SP4-1120~125m2可看江及中庭＞20m2设2个全明设计不多于1梯4户SP3-3110~115m2正对中心庭院＞20m2设2个全明设计可1梯6户SP3-2100~105m2能看组团庭院＞15m2设2个全明设计可1梯6户SP2-2＜75m2不能完全北向可1梯6户SP1-2＜45m2位于东北和西北角1梯12户整体实用率不低于85%；从车库直接入户；通过错阳台的方式，赠送客户面积，解决花园问题各户型设置条件户型套面位置要求集中私家花园面积保姆房储藏间卫86各户型室内空间尺度SP4-2■作为项目的高端主力户型，功能的创新与前瞻性是设计的前提，充分挖掘产品的品质，需要在设计中进一步挖掘。■挖掘花园洋房、联排别墅与大四房的产品共性，指导户型设计，所谓高层洋房化或别墅化。功能客厅餐厅主卧客卧一客卧二书房主卫次卫生活阳台开间*进深(单位:m)4.8*5.13.0*3.34.2*4.53.6*3.63.6*3.33.3*3.32.1*2.71.8*2.42.7*1.8面积(单位:m2）24.489.918.912.9611.8810.995.574.324.86/2功能主卧阳台厨房衣帽间户内过道入户花园保姆房露台

合计开间*进深(单位:m)4.2*1.82.7*32.7*2

3*5.12*2.1

面积(单位:m2)7.56/28.15.41215.3/24.2不计

143■压缩客卧面积和走道面积，增大主卫生间面积，引入双主卫概念；■增加主卧面积和舒适感受，增强大四房生活舒适度；■做到主卧与主卫同时观江景，在主卧和主卫的户型设计中找亮点；■厨房的设计可以采用中西厨结合的方式；■大四房的主卧阳台可以奇偶层分开做，一部分做成观景阳台，一部分做成落地窗，提供给客户自行选择。■从电梯到户内的大堂设计做足工夫，以提升客户满意度；■尽可能控制套内面积在145平方米以内。

各户型室内空间尺度■作为项目的高端主力户型，功能的创新与前87各户型室内空间尺度SP4-1■各功能分区更加明显，客厅的功能被更多分解，其舒适性主要体现在宽敞的空间上；■作为具有充分个性的私密空间，增加主卫生间采光面；■大客卧一般均为直系亲属使用（且子女使用的可能性更大），因此尽可能给予舒适的空间，同时需要考虑摆放书桌；功能项目客厅餐厅主卧客卧一客卧二书房主卫次卫厨房生活阳台储藏衣帽间入户花园户内公摊合计开间*进深单位：m24.8*5.13.0*3.03.9*4.23.6*3.33.0*3.63.0*3.62.1*2.72.7*2.42.7*32.4*1.8

2.1*2

基本面积单位:m224.48916.3811.8810.810.85.576.488.14.32/254.26/28125■小四房的目标客户与三房目标客户有区别，四房户型适合三代人同时居住，应强化户型的储藏间功能；■可增加客厅进深至5.1米，扩大公共活动空间；■考虑老年人的生活习惯，次卫可增大尺寸（2.7*2.4），以便设置前室，提供摆放洗衣机位置；同时将卫生间分区，提高日常生活的便利性。■对生活阳台的设计应尽量考虑功能使用上的完备性：包括晾晒衣物、摆放锅炉以及储藏部分杂物；■如果面积控制上较为困难，可适当减少入户花园的面积成为舒适、可直接采光的玄关。

各户型室内空间尺度■各功能分区更加明显，客厅的功能被更多分88各户型室内空间尺度SP3-2■由于这部分人多为三口之家，子女已经长大，大多不会和老人居住，可考虑错层设计，以增加空间的灵动性；■主人的社交活动并不频繁，并且极少数在家里，依据本地人的习惯，书房一般不会客，因此目前书房的尺寸比较合理；■三房的户型设计关键在于对户型内部生活品质的挖掘；通过舒适性减少室内各空间的相互干扰，使其功能显得更加独立、完备；功能项目客厅餐厅主卧客卧书房主卫次卫厨房生活阳台储藏间衣帽间入户花园户内公摊合计开间*进深单位：m24.8*4.83.0*33.9*4.23.3*3.33.3*31.9*2.71.8*2.42.7*3

基本面积单位:m223.04916.3810.828.15/243.66/27106■可增加厨房的面宽至2.7米，面宽的增大将大大提高厨房工作空间的舒适度；■目标客户人群基本上有子女，并且基本上都比较大了，适当增加客卧的面积（增加至3.3*3.3），使其子女能在客卧内部学习、做功课,增加了学习功能；■生活阳台属于非常重要的日常生活空间，设施时应充分考虑其使用功能：晾晒衣物、摆放洗衣机及锅炉；■整体品质感的主要体现空间在于主卧，而衣帽间将成为其重要亮点，合理的尺寸建议为2.4*1.5；■入户花园的增加为三房户型带来：精神上的充分愉悦感；更舒适、可采光的玄关功能

各户型室内空间尺度■由于这部分人多为三口之家，子女已经长大89功能项目客厅餐厅主卧客卧卫生间厨房生活阳台客厅阳台户内公摊合计开间*进深单位：m23.9*4.52.7*2.73.6*4.23.0*3.61.8*2.41.8*2.4

基本面积单位:m217.557.2915.1210.84.324.324/28/21074.91■购买客户多为年轻人中的高收入群体，对生活品质要求较高，需要为其营造舒适的居家环境。■购买两房的年轻人在家做饭的可能性较小，但老年人可能需求较高，须综合考虑。■需要具备一定的储藏功能，特别是衣帽间。■强化家庭社交功能，扩大客厅阳台进深，增加户主社交第二空间；■生活阳台的功能性要考虑周全，如预留洗衣机摆放位置、增加取水点与户外插座；■卫生间的设计考虑到淋浴位和台盆位置。

各户型室内空间尺度SP2-2功能客厅餐厅主卧客卧卫生间厨房生活阳台客厅阳台户内90第八部分分期开发建议第八部分分期开发建议91三期开发示意改为小户型公寓(12×45m2)1876543214121110920191817161513222117014510517017017017017014514514514514514514514514514514514514514514514514514514514514512512512512512512512512512512511511511511511510510510512×4512512512511511511511512511511511511511510510510510510510510510510510510510511511510510510510510510512×45+2×75+2×75+2×75+2×75■一期：4#、5#、6#、7#、8#、9#■二期：2#、3#、10#、11#、20#、21#、22#■三期：1#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#■一期和二期主要靠自然江景卖楼；三期靠一二期形成的环境特别是二期的中心庭院卖楼三期开发示意改为小户型公寓(12×45m2)187654392三期开发各期规模、户型及价格销售期总建面总套面面积比总套数各期套内价各期建面价Ⅰ1043808872026%92841003485Ⅱ12744010832032%83243003655Ⅲ17018014456042%158543003655合计402000341600100%334542503620户型套面建面一期

二期

三期

套面套数套面比套面套数套面比套面套数套面比SP4-31702008160489%163209615%——————SP4-21451703016020834%3248022430%2088014415%SP4-11251471400011216%3200025630%8000645%SP3-31151357360648%7360646%2208019215%SP3-21051231176011213%2016019219%5712054440%SP2-27588————————————1920025613%SP1-245521728038420%——————1728038512%合计

88720928100%108320832100%1445601585100%三期开发各期规模、户型及价格销售期总建面总套面面积比总套数各93两期开发示意改为小户型公寓(12×45m2)1876543214121110920191817161513222117014510517017017017017014514514514514514514514514514514514514514514514514514514514514512512512512512512512512512512511511511511511510510510512×4512512512511511511511512511511511511511510510510510510510510510510510510510511511510510510510510510512×45+2×75+2×75+2×75+2×75■一期：3#~11#、22#■二期：1#~2#、12#~21#■一期主要靠自然江景卖楼；二期靠一期形成的环境特别是中心庭院卖楼两期开发示意改为小户型公寓(12×45m2)187654394销售期总建面总套面面积比总套数各期套内价各期建面价Ⅰ18090015248045%140841003485Ⅱ22110018912055%193641503528合计402000341600100%334441303510户型套面建面一期二期套面套数套面比套面套数套面比SP4-31702001632096