某汽车商城商业推广策划方案

——报告思路——找到商铺滞销核心问题前期营销工作分析总结（2009年11月-2010年11月）一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结商业定位及核心策略化整为零·集散为整·主题规划有效的推广战略以销售+年关为推广节点解决问题六大策略+强势推广=破冰一、商业定位二、六大核心策略一、营销总控二、招商计划实施三、现场包装四、媒体推广壹一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结找到商铺滞销核心问题营销企划工作分析总结

(2009年11月-2010年11月）、政策分析2008年金融危机，2008年年末房地产市场开始回暖，本案于2009年10月拿下的项目地块,2009年是房地产市场热销的高峰期，且当时贷款政策较宽松；2010年,国家打压房地产的新政陆续出台,首付额度增加，信贷利率增加，导致对双沟当地消费者持币观望，有甚者拿不出首付款；2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房贷条件，如不满足“持营业执照且纳税一年以上”“有社会保险缴纳一年以上证明”其一的客户，则不可贷款，必须100%付全款，限制了外地投资客,这一政策对本案销售都有一定的影响。2010年国家打压房地产新政陆续出台，影响销售二、竞争分析双沟市场三大楼盘与本案竞争解析：凤凰花园、盛世华庭、双沟名都。（表一）开发商地段开盘时间商铺总面积总盘比例去化率销售组合方式均价面积总价凤凰花园鹏程中心成熟地段09.12近3万㎡25%70%一二三层联卖2400元/㎡100㎡左右24万盛世华庭眼程09年初1.5万㎡23%90%一二层联卖2200元/㎡200㎡左右44万双沟名都金利5000㎡6%80%一二层联卖2700元/平米50㎡5.6米层高13.5万本案恒基进镇入口处2010.63.3万㎡37%6%一二层联卖一二三层联卖1F：3500元/㎡2F：1500元/㎡3F：1400元/㎡1F：约50㎡2F：约100㎡3F：约100㎡1、2联卖32.5万1、2、3F联卖46.5万总计8.3万㎡2330元/㎡本案商铺退订原因组数比例对市场前景担忧814%认为房价过高4071%对产品结构不满意712%外地户口办理不到按揭13%（表二）56组商铺退订客户分析A、从表一、二中分析本案商业滞销原因1、供大于求：目前市场共推出商业体量约8.3万㎡，双沟总人口5万人，市场供应总量过大，现有客源难以消化如此大体量商业，供>求，供求比例严重失衡——根本原因。2、本案体量大：本案商业体量相对过大，去化难度更大。3、竞争对手提前抢占客源：竞争楼盘在售产品面世早，去化时间长，过早的分化本案客源，且商铺总体量供应相对较少。4、单价高：本案商铺单价过高，高达71%的客户因定价过高而退订，市场客户的消费能力难以支撑。5、投资信心不足：双沟百姓对我们江淮商城市场能否形成持观望态度，直接导致他们不敢轻易做出购买决定。小结B、从表一、二中分析本案商业产品利好1、开发商实力本案开发商为恒基地产有限公司，有实力开发运营，品牌运营。2、产品结构优势本案为商住联体产品，竞争产品为商业、住宅分体产品。3、住宅价格市场接受度高本案住宅单价相对较低，乡镇拆迁户较多，对住宅市场的刚性需求较旺，低价格是主导。4、全框架高抗震名邸本案是双沟唯一的全框架结构的高品质楼盘，产品质量有保证。三、营销企划分析（一）销售分析表2-1产品定位90000平米简欧风情商住名城商铺定位农资建材商城推盘期一期二期沿街住宅（套）商铺（套）住宅商铺推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率沿恒基大道8484100%841315%4040100%121083%沿淮海路4242100%4012.5%3333100%00沿江淮路4242100%4412%800%00沿宁徐路00100%0000100%311135%累积168168100%16815817390%43销售进度表沿街楼栋号房型面积可售（套）已售（套）价格开盘时间恒基大道一期住9、10、11、16北、17北、18北住三室两厅一卫住8161.72住0住84住2F：14983F：13985.9铺9、10、11、（16、17、18北）铺三间三层连体其他单间铺4211.49铺71铺13铺3588/36885.9二期住12、13、14住三室两厅一卫住3901.8住0住40住2F：15788.21铺12、13、14铺单间铺1764.92铺28铺10铺3F：145810.23三期住7、8住三室两厅一卫住2341.7住24住0住未公开未开盘铺7、8铺一间三层连体其他单间铺1203.73铺23铺0铺未公开未开盘淮海路一期住3、4、5住三室两厅一卫住4088.1住0住42住2F：14983F：13985.9铺3、4、5铺一间三层连体其他单间铺1996.18铺39铺1铺34885.9二期住1、2、6住三室两厅一卫住3244.85住0住33住2F：15583F：14388.21铺1、2、6、21铺21号楼是一二层整栋另一间三层连体其他单间铺2506.15铺36+1铺0铺未公开未开盘江淮路一期住16、17、18南住三室两厅一卫住4073.62住0住42住2F：14983F：13985.9铺（16、17、18）南铺两间三层连体其他单间铺2215.31铺43铺1铺34885.9二期住23、24住三室两厅一卫住680.72住8住0住未公开未开盘铺23、24铺两层联体铺2788.64铺12铺0铺未公开未开盘宁徐路二期铺19铺三层全是商业铺2574.35铺22铺9铺1F：40882F：16883F：158810.23三期住住住住住住铺20铺三层全是商业铺2642.93铺25铺0铺未公开未开盘表2-2（二二））工工期期分分析析一期工期进度表二期工期进度表开工时间2009.12.25开工时间2010年4月开工地段淮海路、恒基大道、江淮路4、5、10、11、16南北、17南北、18南北共10栋楼开工地段淮海路、恒基大道1、2、3、6、9、13、14共7栋楼目前工程进度内墙面刷白、门窗安装，外路面整平目前工程进度接近封顶竣工时间2010年12月初竣工时间2011年3月底交房时间2010年12月底交房时间2011年4月底（三三））媒媒体体分分析析媒介推广方式促成人数所占的比例DM102人37%SP6人2%户外看板5人2%横幅2人1%现场包装52人19%口碑108人39%A、从从以以上上表表格格的的营营销销中中分分析析商商铺铺滞滞销销原原因因：：1、农农资资建建材材街街的的定定位位狭狭碍碍前期期定定位位为为农农资资建建材材一一条条街街有有一一定定合合理理性性。。但但是是偏偏于于狭狭碍碍。。整整个个双双沟沟镇镇的的农农资资建建材材不不足足以以完完全全消消化化江江淮淮商商城城的的商商铺铺。。2、产产品品依依分分布布地地段段不不同同而而去去化化不不均均恒基基大大道道与与宁宁徐徐路路相相对对地地段段较较好好的的位位置置去去化化速速度度快快，，淮淮海海路路与与江江淮淮路路地地段段稍稍偏偏，，去去化化速速度度缓缓慢慢3、工工程程进进度度缓缓慢慢江淮淮商商城城至至2009年12月25日奠奠基基动动工工，，一一期期2010年年年底底竣竣工工，，二二期期明明年年3月竣竣工工。。因因工工程程进进度度滞滞后后,潜在在客客户户没没有有看看到到商商业业氛氛围围，，已已给给销销售售带带来来一一定定影影响响。。小结结B、从从以以上上表表格格中中分分析析营营销销利利好好1、商商住住名名城城定定位位准准确确定位位切切合合产产品品优优势势，，与与市市场场竞竞争争有有力力区区隔隔，，且且550000平方方的的住住宅宅体体量量，，516户住住宅宅，，近近2000人口口为为固固定定消消费费群群体体，，支支撑撑商商业业运运营营。。2、羊羊群群效效应应，，住住宅宅持持续续热热销销已购购客客户户中中39%为口口碑碑营营销销下下单单，，利利用用老老客客户户良良好好的的口口碑碑宣宣传传，，以以住住宅宅为为依依托托，，带带动动商商业业销销售售。。3、10.23开盘盘捆捆绑绑销销售售切切实实可可行行推广广地地段段宁宁徐徐路路地地段段较较好好，，推推广广的的产产品品为为商商业业三三层层联联卖卖，，且且一一、、二二层层单单价价相相当当于于住住宅宅价价格格，，总总价价低低，，市市场场接接受受度度高高。。4、企企划划推推广广一一矢矢中中的的，，切切实实有有效效本案案已已购购客客户户中中有有37%是通通过过DM派发发下下单单，，19%是通通过过现现场场包包装装下下单单。。56%的概概率率是是通通过过有有效效的的媒媒体体投投放放渠渠道道达达成成销销售售。。四、、总总结结1、新新政政打打压压2、竞竞争争体体量量供供大大于于求求———根本本原原因因3、本本案案商商铺铺价价格格过过高高4、客客户户投投资资信信心心不不足足5、商商业业定定位位狭狭隘隘6、工工程程进进度度缓缓慢慢（一一））商商铺铺滞滞销销原原因因总总结结（二二））产产品品营营销销利利好好总总结结1、实实力力开开发发商商投投资资开开发发树树品品牌牌2、以以高高品品质质产产品品为为基基础础3、商商住住产产品品定定位位准准确确是是前前提提4、良良好好的的口口碑碑营营销销是是关关键键5、联联体体捆捆绑绑销销售售策策略略大大卖卖为为导导向向6、有有效效的的媒媒体体推推广广促促进进销销售售内靠靠外外联联，，扬扬长长避避短短找准准方方向向，，稳稳扎扎稳稳打打商业业定定位位核心心策策略略准确确定定位位·化整整为为零零·主题题规规划划·合作作加加盟盟贰（一一））产产品品定定位位（二二））形形象象定定位位（三三））客客户户定定位位ALLNEW一、、准准确确的的商商业业定定位位知己己，，方方可可行行；；知知彼彼，，方方可可立立，，知知己己知知彼彼，，方方可可遁遁无无形形前期期商商业业定定位位单单一一，，狭狭隘隘。。江淮淮商商城城3.5万方方的的商商业业体体量量，，与与双双沟沟农农资资、、建建材材有有限限的的市市场场容容量量形形成成强强烈烈的的对对抗抗，，定定位位产产业业不不足足以以支支撑撑在在整整个个商商业业体体量量，，且且狭狭隘隘的的定定位位会会让让有有其其它它自自营营投投资资的的客客户户望望而而却却步步，，使使客客户户信信心心不不足足，，影影响响销销售售。。规划不合理，，商业气候不不足本项目地处双双沟镇入镇地地段，虽然恒恒基大道为重重点打造的商商业步行街，，但与目前已已形成商业气气候的集群地地区相比，地地段相对较偏偏，商业氛围围不足，后期期销售面临越越来越大的压压力，项目要要成功热销，，商业产品形形态必须重新新规整，才能能盘活。（一）产品定定位思路阐述农资、建材市市场不足以支支撑近3.5万商业前期销售面临临瓶颈，后期期压力较大地段较偏，商商业氛围不足足……HOW怎么办虽然农资、建建材产业不足足以支撑大商商业体量，但但还是有它的的市场容量所所在；同时，，双沟政府打打造农资建材材产业，有它它对于双沟经经济建设的战战略意义；因因此，面对前前期营销面临临的难题，我我们在分析、、提炼、融合合的基础上，，特建议：延伸前期定位位既在原来农资资建材城的定定位基础上，，延伸相关产产业，作为大大商业的支撑撑。既丰富了了农资建材的的配套，又扩扩展了业态，，有利于相互互带动，做旺旺市场，促成成项目的成功功销售。农资建材商城城农资建材街电子产品街+酒店汽贸街+……主题商业综合合体通过前面分析析、总结，建建议将江淮商商城商铺定位位为：集农资建材、、酒店汽贸、、电子产品、、小吃百货、、女性潮品、、文体教育等等于一体的主题商业综合合体解读：主题商业综合体概念在双沟是是第一次提出出，极大丰富富双沟商业形形态，提升双双沟商业能级级，有利于城城市商业模式式的创新和发发展；主题商业综合体的整体规划定定位有利于拓拓展前期定位位内涵；整体规划，特特色定位，有有利于商业整整体形象的提提升。（二）形象定定位从“主题商业业综合体”规规划，定位江江淮商城商业业形象为：双沟首个·大型主题商业业综合街区江淮商城商业业推广思路为为，先进行商商业整体包装装，塑造商业业整体鲜明而而又有特色的的形象，再化化整为零，分分区分街进行行包装推广（（例如江淮商商城·农资建材街、、江淮商城·酒店汽贸街等等），这种针针对性强、形形象突出、组组合拳出击的的打法，有利利于快速去化化。（一）、前期期客户分析一、客户定位位职业分析：职业组数比例农民15456%私营业主4215%公司职员7728%其他21%区域分析：双沟镇12646%草湾村5821%陈涧庄4416%杨庄3613%外地114%职业分析：职业组数比例私营业主1953%公司职员1130%老师13%自由职业514%区域分析：项目附近822%拆迁户38%周边乡镇38%乡下514%街道1542%外地26%意向分析：投资客75%自营业主25%商、住已购客客户分析：36组已购商铺客客户分析：从客户职业、、区域分析中中得出：1、前期商住成交交客户以农民民、公司职员员为主；区域域则以乡镇（（包括草湾村村、陈涧庄、、杨庄）和本本镇客户为主主；2、商铺成交客户户则以私营业业主、公司职职员为主；区区域则以双沟沟本镇、乡镇镇客户（包括括镇上和乡下下客户）为主主；成交意意向则主要以以投资为主。。3、由乡镇棚户拆迁带来来的刚性需求求将十分巨大大，将来会成为为我们住宅、、商业客源的的一个重要组组成部份。（二）、未来来商业客户定定位通过前期客户户分析和对商商业整体重新新规划定位，，以下客户将将成为本案客客户构成。“四大客户圈圈”四大客户圈双沟客户（私营业主、、公司职员、、拆迁农民等等）其它乡镇客户务工返乡人员员外来招商客户A、客户圈一：：双沟客户Ⅰ、拆迁客大量的旧城改改造将形成一一批拆迁客，，成为本案商商业客户的重重要组成部份份。这部分客客户购买力强强，出手快，，注重投资前前景，非理性性的跟风心理理较重。Ⅱ、私营业主这部份私营业业主有较丰富富的经商头脑脑，期待新的的商业机遇将将生意做得更更大赚更多的的钱；理性判判断，看中机机会果断下手手，有一定的的跟群心理。。Ⅲ、双沟酒厂职职工酒厂职工收入入较好，有较较灵敏的投资资经商嗅觉，，一般考虑周周详，对项目目十分了解判判断能获利会会出手买铺。。推广策略：品牌宣传的独独到作用，以以及“羊群效效应”的作用用可以很好的的发挥；以““小恩小惠””的推广手段段吸引这部份份客户持续关关注和客群带带动。B、客户圈二：：其它乡镇客客户特点：从前期购买分分析，我们可可以看到乡镇镇客户是重要要组成部份。。这部份客户户主要以投资资为主，手上上有闲钱，找找准投资机会会下手；容易易陷入信息不不对称，如宣宣传到位，突突破口较大。。C、客户圈三：：务工返乡客客户双沟镇外出务务工人数1.6万，20-35岁，职业：企企业职员约0.8万人，民工约约0.5万人，自由职职业0.3万人。特点：这部份客户有有着充裕的资资金，购买力力强，重投资资前景，有前前瞻性眼光，，新投资机会会比较能引起起他们兴趣和和关注，亲朋朋好友的口碑碑宣传是购铺铺心理主导。。推广对策：利用返乡节点点，重点宣传传，再结合优优惠促销措施施，一举突破破；突出宣传传项目投资前前景和回报，，以新的商业业机会和创富富模式吸引他他们关注。D、客户圈四：：外地整体招招商客户思路：由于整体商业业体量较大，，市场购买人人数和购买力力有限，必须须开拓一部份份整体商业，，以去化存量量。这部份客客户主要是宾宾馆、商超等等整体招租商商业客户。特点：他们关注商业业未来前景，，商业商圈价价值的考量比比较慎重；利利润回报周期期的考核也很很理性。同时时，面对商业业竞争的日趋趋激烈，愿意意尝试到基层层投资，对新新的商业形式式也很有独道道眼光。推广对策：聘请专业的运运营商统一招招租、经营和和管理，同时时，利用他们们的独特资源源，对口招商商；塑造项目目独特商业价价值和前景，，以切实可行行的优惠政策策比如前期免免租等方式吸吸引这部份客客户进驻。杀伤力强的针针对推广找准客户圈牢牢抓住客户户需求心理一举突破，100%至胜合理的推广节节奏完美杀客“五五步曲”第一步：第二步：第三步：第四步：第五步：总结二、六大核心心策略百种业态·专业规划·五街一体·七大主题·实力加盟·合作共赢科学·整体·有效策略一：专业业规划策略二：合作作共赢策略三：打政政府牌策略四：捆绑绑销售策略五：加大大优惠策略六：投资资回报引爆江淮商圈圈IDEA策略一：专业规划七大主题商业街统统一规划运营营宝丽新街：149家东东大街街：81家宁宁徐徐路：76家建建设设路：55家规划依据：百种业态·专业规划五街一体·七大主题业态定位：恒恒基大道——潮流女人街/休闲美食街目标市场定位位：女性时尚用品品、高档美食食餐饮、娱乐乐休闲、大型型商超等定位思路：恒基大道两侧侧共推出145套（联体合一一）商铺，目目前推出122套，约占总体体量的2/5，目前已售23套。虽然地段段相对较好，，但因体量大大，必会导致致销售周期较较长通过上表表数据显示，，女性时尚品品店及时尚餐餐饮等已在经经营商家及潜潜在商家共计计186家，因而把主主流消费群体体所需求的业态产品集中中于此街，利于于快速形成商商业气候以及及楼盘整体形形象的提升；；恒基大道是是政府重点打打造的景观大大道，有政府保驾护航航，因为本案可借借力发力，高高打政府牌，，招商引资，，必定会吸引引大量投资自自营商家。主题特色：针对女性主流流消费群体的的时尚、购物物、休闲场所所业态定位：宁宁徐路——酒店、汽车美美容街宁徐路（19、20共56套）定位为餐餐饮、酒店、、汽车美容贸贸易一条街，，对面是双沟沟酒厂，酒厂厂客源丰富。。业态定位：淮淮海路——农资建材街淮海路（1、2、3、4、5、6共76+1套）定位为农农资建材一条条街（建材、、电器、器械械、家具、水水暖、农产品品等），这条条街相对恒基基大道比较偏偏静。业态定位：教教育路——文化、体育街街教育路（27、28#月20套）定位为文文具用品、小小百货一条街街，教育路是是双沟中学必必经之路，学学生客源丰富富。业态定位：江江淮路——电子产品街/餐饮百货街江淮路（16南、17南、18南、23、24共68套）定位为美美食（大排档档）、小百货货一条街，这这条路的西头头是块大空地地，并且这条条路位于小区区纯住宅区与与商住区交界界处，人流量量密集。通过上表商业业业态分布数数据显示：目前自营商家家334组，租铺经营营的60家，自家商铺铺经营的274家；潜在商家家68组，长线商家家54组，共计456组。其中274家自铺经营商商家，再去买买铺自营的概概率会非常小小，但是买铺铺投资的概率率还是可观的的，这就需要要本案的大力力引导和优惠惠支持吸引其其购铺；租铺经营商家家与潜在商家家共计的128组，是本案要要从根本挖掘掘、全力牵引引的商家；又因本案的推推广战线较长长，因此长线线商家的54组同时需要本本案的跟进与与引导，为后后续开盘房源源进行远期蓄蓄水。值得深思（Ⅰ）双沟总人口：：5万人外出务工人口口：1.6万人双沟镇总商家家：456组，自营商家家334组。本案商铺体量量：3.5万方商铺约360套，其中大部部分为两层联联体和三层联联体，按照单单层计算，约约500套。客户瓜分：竞竞争市场未来来将推出2.7万方的竞争体体量，加上本本案，共计约约6.2万方。问题：如此大的体量量，双沟本地地市场是否足足够消化？解决：供，远远大于于求。招外来来商客入驻本本案，势在必必行。新问题：谁来招商？值得深思（Ⅱ）问题：7条主题商业街街的专业规划划，如何着手手，如何运营营？解决：势必需要有实实力，有运营营经验的专业业招商团队来来整体包装运运营。新问题：谁来招商？谁来做招商？策略二：合作共赢通过引入专业业运营商，完完善项目经营营运作体系---七大主题规划划如果实行单一一的销售策略略，而在没有有后期的招商商管理和规划划跟进的情况况下，销售将将面临难以承承担的压力，，同时在客观观上无法具体体执行项目前前期定位和业业态具体规划划，如切实可可行的主题街街因非专业的的运营和管理理而枉费，一一切规划将前前功尽弃，因因此引入专业业运营商势在在必行！通过招商引入入品牌商家，，推动商铺项项目的销售项目通过实质质招商策略，，通过对市场场知名商家和和主力业态的的专向导入，，将更好地提提高项目的整整体市场吸引引力，进一步步促进经营者者和投资者对对本项目市场场的发展前景景信心和项目目投资价值预预期的信心。。开发商运营商客户业主房价上扬，，卖给客户户租给开发商商合作：委托托招商租赁赁新客户返租给新客客户三年租金招租、招商商，盘活商商业招商得以实现的支撑点？策略三：打打政府牌利好于双沟沟镇政府及及居民江淮商城开开创新的商商业模式，，引进外地地招商项目目，一则将将衍生出更更多的就业业机会，有有利于当地地居民消费费水平的提提高；二则则人均GDP的增加，政政府打造的的景观大道道恒基大道道形成商业业气候，更更助于提升升政府形象象和政绩。。因此，对对于招商项项目的顺利利引进，更更寄望与当当地政府的的大力扶持持，易于更更多的优惠惠政策。（一）政府府重点扶持持（二）工商商注册地址址必须为江江淮商城（三）地方方税收返还还部分，部部分税收减减免商铺已购客客户中25%用于自营。。政府将商商铺运营上上缴税收的的部分用于于返还自主主创业商家家和投资商商家，对于于家庭较困困难却想自自主创业的的客户，政政府应给予予一定的扶扶持、保障障优惠政策策，减免部部分税收，，以此鼓励励创业。凡是购买江江淮商城商商铺的自营营客户、返返租后二次次招租客户户，必须进进行工商许许可注册，，充分响应应政府号召召。但是所所有商铺的的工商注册册地址，必必须统一为为江淮商城城，便于政政府的检查查和开发商商的统一管管理策略四：捆捆绑销售通过二期宁宁徐路开盘盘，三层联联体商铺捆捆绑销售一一次销售19套商铺，证证明商业联联体捆绑销销售策略完完全切实可可行。分析析原因，价价格吸引力力，三层联联体的总价价（1F：4088，2F：1688，3F：1588）较低，二二、三层的的单体价格格与住宅价价格相当，，客户一层层可自营可可返租，二二三层可作作为住宅，，换言之，，三层商业业的联体，，从价格和和业态分割割看，亦可可看做为商商住的捆绑绑销售。（一）商铺铺一、二层层联体捆绑绑（二）商、、住捆绑销销售策略五：优优惠政策一次性发放放经营风险险金扶持政政策6000元风险金即即买即给此优优惠惠政政策策支支持持各各种种业业态态购购买买的的客客户户，，亦亦是是在在总总房房款款中中扣扣除除金金额额，，建建立立在在““策策略略二二””返返租租优优惠惠策策略略基基础础上上的的第第二二大大优优惠惠策策略略。。目目的的是是大大幅幅度度的的优优惠惠有有利利于于招招商商项项目目的的引引进进和和商商铺铺体体量量的的快快速速去去化化。。享受受3年零零风风险险钻钻石石合合同同：：客客户户购购买买的的商商业业，，实实行行返返租租政政策策，，以每每平平方方米米10元的的价价格格返返租租，，3年返返租租优优惠惠直直接接从从总总房房价价中中扣扣除除，，约约12%的返返租租租租金金。。如购购买买50平方方的的商商铺铺：：现房房款款=原房房款款-50平方方米米*10元/每平平方方*36个月月。3年内内返返租租商商铺铺归归开开发发商商统统一一经经营营管管理理。。例：：返返租租利好：：房价上上扬，，羊毛毛出在在羊身身上，，返租租价为为价格格上涨涨的差差价平平均月月租金金的超超高金金额，，多购购多返返，着着实会会让消消费者者心动动投资资；房价上上扬，，给已已购来来客户户带来来的心心理感感受是是，江江淮商商城的的商铺铺增值值快，，口碑碑宣传传，利利于下下单；；给市市场施施压，，物价价持续续上涨涨，人人民币币贬值值，存存钱不不如投投资置置业；；若客户户用于于自营营，则则差价价开发发商所所得盈盈利。。招商返返租计计划可可行性性分析析。商铺已已购客客户分分析中中，投投资客客户占占75%，说明明大多多购铺铺客户户以租租赁投投资为为主。。一年免免租对整体体招租租商家家实行行减免免一年年租金金的优优惠政政策，，第二二年开开始收收租。。以强强有力力的租租金减减免优优惠吸吸引商商家入入驻经经营，，最终终目的的是尽尽快、、尽早早的形形成商商业气气候，，给客客户充充分的的信心心购铺铺运营营。年限经营起止期限租金标准备注第一年2010.3.10.—2011.3.910元/月·m2此期间商铺租金甲方免收第二年2011.3.10—2012.3.910元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取第三年2012年3月10日至2013年3月9日12元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取租赁客户需需交纳租房房押金￥10000元，如租赁赁运营期间间对商铺有有损坏，或或中途停止止运营的商商家，开发发商则从押押金中扣除除相应资金金。若租客客想在一年年后购买其其租赁的商商铺，押金金则转为购购房定金。。策略六：投投资回报10年130%回购计划，，投资0风险投资者往往往关注于投投资产品的的保值、增增值。回购购策略是给给商铺投资资者以充分分的投资保保障，增强强客户的投投资信心，，亦是增加加客户蓄水水量，促进进商业气候候形成的缓缓兵之计。。五年后返购购，看似销销售优惠战战线拉长，，开发商必必然担心五五年后客户户真的让开开发商回购购，增加日日后的运营营负担。试试想，现今今通货膨胀胀，人民币币贬值，固固定资产增增值；未来来当地新生生人口不断断增加，外外来人口不不断涌入，，返乡客户户自营等，，三年不到到的时间整整个江淮商商城的商业业住宅的人人气已形成成，商铺投投资、自营营都会稳赚赚不赔，五五年，只会会成为一个个数字而已已。商铺总价1-5年内租金4%5年总收益5年后按130%回购5年总收益150000元1年6000元30000元195000元75000元5年30000元5一、营销总总控二、招商计计划实施三、现场包包装四、媒体推推广有效的推广广战略以销售+年关为推广节点点有效的策略略必须以有效的执行行为支撑GO！叄、营销总控控（一）推盘盘时间节点点：11月12月01月02月03月恒基基大大道道7、8栋：：潮流流女女人人街街/时尚尚休休闲闲美美食食街街江淮淮路路23、24栋：：电子子/小吃吃百百货货街街宁徐徐路路19、20栋：：酒店店汽汽贸贸街街淮海海路路1、2、6、21栋：：农资资建建材材街街05月教育育路路：：文化化体体育育街街春节节二期期三期期制定定销销售售推推广广节节点点思思路路：：□招招商商规规划划以以及及进进度度与与商商业业部部分分销销售售之之间间的的协协调调时时间间；；□规规划划方方案案确确定定后后的的客客户户蓄蓄水水时时间间；；□接接近近2011年春春节节关关口口，，大大量量外外出出打打工工返返乡乡现现象象，，是是一一批批有有利利客客源源；；□等等工工期期。。因因工工期期将将在在2011年3月封封顶顶，，商商铺铺于于现现房房面面世世。。因此此智智帝帝中中国国建建议议：：二期期公公开开时时间间定定在在2011年01月下下旬旬春春节节前前期期！！（二二））二二期期余余房房推推街街思思路路首先先亮亮相相，，必必须须形形成成商商业业氛氛围围，，以以靠靠近近小小区区主主入入口口的的恒恒基基大大道道和和次次入入口口的的江江淮淮路路商商铺铺入入市市，，临临恒恒基基大大道道和和宁宁徐徐路路的的商商铺铺最最优优，，遵遵循循位位置置由由优优带带劣劣的的原原则则，，有有利利于于后后续续产产品品的的销销售售。。因因此此先先推推。。主街区商铺主题街楼栋面积推案时间恒基大道潮流女人街时尚休闲美食街7、83992.37平米二期2011.01月江淮路电子一条街小吃百货街23/24宁徐路酒店汽贸街19、205149.08平米三期2011.03月淮海路农资建材街1、2、6、21教育路文化体育街未定3000平米三期2011.03月后二、、招招商商计计划划实实施施招商商形形式式：：自行行招招商商：：A、客客户户自自行行招招租租。。不建建议议：：执行行繁繁琐琐，，一一、、要要配配合合主主题题接接的的分分布布业业态态，，二二、、无无法法保保障障商商家家信信誉誉，，更更不不利利于于将将后后开开发发商商对对整整个个商商街街的的统统一一业业态态规规划划。。B、开开发发商商自自行行组组织织招招商商团团队队，，统统一一招招商商。。不建建议议：：若开开发发商商自自行行组组织织团团队队招招商商，，若若非非运运营营过过如如此此专专业业的的招招商商项项目目，，无无招招商商、、运运营营、、管管理理经经验验，，会会导导致致前前期期的的规规划划无无法法执执行行或或无无法法达达到到预预期期效效果果，，荒荒废废前前期期的的专专业业规规划划。。B、委委托托招招商商：：第二二部部分分策策略略二二““合合作作共共赢赢””中中已已深深入入分分析析通过过引引入入专专业业运运营营商商，，完完善善项项目目经经营营运运作作体体系系，，七七大大主主题题规规划划如切切实实可可行行的的主主题题街街因因非非专专业业的的运运营营和和管管理理而而枉枉费费，，一一切切规规划划将将前前功功尽尽弃弃，，因因此此引引入入专专业业运运营营商商势势在在必必行行！！通过过招招商商引引入入品品牌牌商商家家，，推推动动商商铺铺项项目目的的销销售售项目目通通过过实实质质招招商商策策略略，，通通过过对对市市场场知知名名商商家家和和主主力力业业态态的的专专向向导导入入，，将将更更好好地地提提高高项项目目的的整整体体市市场场吸吸引引力力，，进进一一步步促促进进经经营营者者和和投投资资者者对对本本项项目目市市场场的的发发展展前前景景信信心心和和项项目目投投资资价价值值预预期期的的信信心心。。简要回顾（一）春节节前，与销销售紧密配配合A、宣传建议议：现场氛围营营造，现场场各个区域域广告位的的包装，招招商手册，，绿化跟进进，商业导导视系统设设立，市区区商业招商商信息发布布，定点活活动。三、推广计计划B、传播手段段：电视全面覆盖短信有效锁定户外积极引导活动深度沟通软文有效优化销海、DM精准到达C、推广渠道道：推广渠道时间节点推广主题备注活动2010年11月下旬政府机关领导参加江淮商城竣工仪式暨国际易经风水大师[虚灵山人]财富解码风水讲座社会口碑2010年12月大型招商联谊会暨老带新优惠活动客群口碑（针对返乡潮时期做活动、主要是老带新优惠形式）促进犹豫、意向商家尽快签约2011年01月下旬开街仪式（开盘仪式）电视12.15-01.15电视贴片、电视滚动字幕传达商铺投资信息户外11月中旬主打投资回报概念随着每期开街定期更新现场11月中旬现场营造商业氛围销海、DM等宣传商业信息其他根据需要而定主打商业投资回报信息配合各期利于商铺宣传的宣传工具（二）蓄水水期：（2010年11月-2011年01月下旬）1、推广主题题：活动一：社社会活动政府机关领领导参加江江淮商城竣竣工仪式暨国际易经经风水大师师[虚灵山人]财富解码风风水讲座3、推广目的的：完成正式推推广、蓄客客前的所有有准备工作作。4、活动内容容：在江淮商城城快临近竣竣工时，邀邀请相关政政府领导视视察恒基—江淮商城施施工情况，，由政府领领导们放上上最后一瓢瓢混凝土；；晚上举行行由政府领领导提出““就行划市市”主题茶茶会，届时时邀请虚灵灵山人主讲讲财富解码码和居家风风水讲座，，不但可以以增强客户户信心，还还可巩固客客户忠诚度度，进一步步加强口碑碑传播。2、讲座活动动地点：双沟知名酒酒店活动二：客客群口碑活活动大型招商洽洽谈会暨新老客户户大联谊活动内容：：针对春节前前期，大量量外出打工工返乡时机机，造足市市场声势，，促进群体体效应，通通过举办恒恒基-江淮商城商商业大型招招商联谊会会，老带新新对客户进进行精密口口碑宣传，，并且制定定相应优惠惠政策，来来围绕商铺铺投资形式式和投资回回报提升为为话题，推推动项目商商铺销售进进入高潮。。经过这联联谊会还可可以有效的的促进犹豫豫、意向商商家尽快签签约。活动地点：：双沟酒店蓄水期媒体体配合：户外+电视+项目地现场场包装+售楼现场包包装+招商手册A、户外看板板B、项目地现现场包装2010年12月底江淮商商城一期交交房，本司司建议对未未售商铺做做户外广告告和门头的的统一包装装。12月底交房商商铺，虽然然为实景现现房，但大大部分属于于空置状态态，而商业业街的招商商规划需要要一定的时时间才能达达成预期效效果，因此此商业气候候在短时间间内依然无无法快速形形成，客户户依然对商商铺运营持持怀疑态度度。针对这这一迫切需需要解决的的现状，本本司建议，，将未售商商铺统一制制作喷绘门门头及商业业广告牌的的示意，刻刻意的制造造一种未来来商业运营营后十分浓浓郁的商业业氛围，给给购铺者直直观的信息息，坚定客客户投资购购铺的信心心。开盘期（开开街期）：：2011.01下旬2、推广目的的:密集轰炸，，建立项目目商铺形象象和投资价价值1、推广主题题：3、媒体组合合:户外广告+现场包装+短信+派单+直邮江淮商城潮流女人街街/电子街/小吃百货街街盛大开盘现场包装着着重体现热热烈、活泼泼的商业氛氛围，展现现项目的良良好形象。。●对外昭示部部分主要功能：：整体形象昭昭示（户外外广告牌））——对外传播项项目良好形形象项目招商信信息昭示——招商工作的的进展应在在现场包装装上有所体体现●现场氛围营营造恒基大道和和江淮路商商铺招商信信息在项目目广告位发发布，现场场导视系统统设立销售处内部部有关商业业宣传信息息裱板挂起起来（三）现场场包装建议议（四）春节节后局部开开街原则建议：：宁徐路和和淮海路上上商铺开街街，酒店先行行，汽车美美容、农资资建材后续续跟进，其其他业态辅辅助。开铺建议：：宁徐路19、20两栋，淮海海路1、2、6、21四栋。作为后局部部开街试营营业的区域域。其他区区域作为辅辅助，逐步步跟进。宣传建议：：户外广告，，定点活动动，软文宣宣传四、媒体推推广预算注：以上为为商业推广广媒体配合合费用初步步预算，具具体费用将将根据市场场情况及销销售现状进进行合理调调整及变动动，一切价价格以实际际执行为准准。项目位置公司报价数量说明小计电视双沟电视台3000元/月1个月12月15日—1月15日电视贴片商业推广策略3000元短信泗洪移动、联通用户0.05元/条5万条5万条起发2500元彩虹门主题茶会暨财富解码现场、售楼处大门口280元/天/个2个价格含彩虹门两旁立柱560元氢气球彩虹门两侧250元/天/个4个价格含氢气球下条幅1000元彩旗（详见我司提供的彩旗位置示意图）16元/面100面*（高）1600元横幅工地及跨街6.5元/米20条15米*20条=300米1950元横幅安装费10元/条200元户外看板画面更新高速路口、泗河路口、售楼处三块26元/平米含安装费213平米6.4米*10.4米*2块、6.4米*12.4米5538元联谊会礼品挂历11元/本2000本40CM*60CM（12页）250g铜版纸覆膜22000元联谊会礼品对联2.8元/幅5000幅三合一竖幅1.05米*22cm横幅60cm*22cm14000元X展架售楼处、会场70元/个2个0.78米*2米（高）140元会场租赁双沟大酒店3000元/天一个政府主题报告暨财富解码3000元合计55488元智者无畏众众智智成城谢谢！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。10:4