招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍课件

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍2012-12招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍2012-12第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节的提示。第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析，及建议。第四部分：招标投标法实施条例第34条的解读内容第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定内容第一部分：涉及招拍挂的主要法律法规规定中央级的法律、法规:1.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

国土资发【2002】第11号文2.《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定3.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）国土资发【2006】114号4.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》也就是所谓的第39号文5.《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知

国土资发【2008】86号第一部分：涉及招拍挂的主要法律法规规定中央级的法律、法规:涉及招拍挂的中央级通知及复函1.2003年，监察部和国土资源部联合下发的《<关于开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作方案>的通知》2.2004年，国土资源部《关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》3.《关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函》国土资厅函【2005】485号4.《对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函》国土资厅函【2005】608号5.

2007年，国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》6.

2009年，国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》。7.《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》。国土资发〔2010〕204号。涉及招拍挂的中央级通知及复函1.2003年，监察部和国土资招拍挂有关的天津市地方规范性文件1.《天津市土地管理条例》2.《天津市国有土地有偿使用办法》3.《天津市土地交易有形市场管理办法》4.《天津市工业用地招标拍卖挂牌出让暂行办法》5.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（津国土房交〔2010〕174号）招拍挂有关的天津市地方规范性文件1.《天津市土地管理条例》重点法条简介1.11号令于2002年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，被称为“第二次土地革命”。11号令规定“商业、旅游、娱乐、商品住宅”四类经营性用地必须实行招拍挂。2.2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求“工业用地”必须采用招标拍卖挂牌方式出让。重点法条简介1.11号令于2002年发布实施，全面确立了经3.为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了国土资发【2006】114号《关于印发<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>（试行）和<协议出让国有土地使用权规范>（试行）的通知》。规范主要针对招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。其内容包括了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权涉及的:公布出让计划；确定供地方式；地价评估；编制出让文件；发布出让公告；申请和资格审查；招拍挂具体实施流程；签订出让合同，公布出让结果；核发《建设用地批准书》；办理土地登记等方面的内容。是招拍挂工作的重要指引性文件。3.为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了4.2007年3月16日颁布的《物权法》中第十二章关于建设用地使用权的规定。全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。（1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137条）（2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围。（136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立”）4.2007年3月16日颁布的《物权法》中第十二章关于建设5.为了贯彻落实《物权法》，并结合11号实施以来出现的问题，对11号令中与《物权法》规定不一致的地方进行了修订，2007年9月21日，国土资源部制定发布了39号令；39号令进一步完善和发展了11号令的各项制度。5.为了贯彻落实《物权法》，并结合11号实施以来出现的问题6．根据《物权法》以及39号令的规定，重新发布了《国有建设土地使用权出让合同示范文本》。该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大部分：（1）合同正文包括9章46条，包括了合同双方基本信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则。（2）合同附件包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗地的规划条件。（3）合同使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。6．根据《物权法》以及39号令的规定，重新发布了《国有建设土7.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知天津市国土资源和房屋管理局对《天津市国有建设用地使用权出让合同》文本进行的修改主要包括以下内容：

（1）严格规范土地出让金缴纳行为，增加自合同签订之日起30日内，受让人须缴付不低于50%土地出让价款的土地出让金（含定金）。受让人不能按时支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金。

（2）严格控制转让国有建设用地使用权。未经出让人同意，受让人不得以股权转让等形式变相转让合同权益及国有建设用地使用权。对违反合同约定擅自以股权转让等形式变相转让国有建设用地使用权的，一经发现并查实，合同自动解除，国有建设用地使用权由政府收回，受让人缴纳的土地出让金不予退还。

（4）严格控制住宅用地单宗出让面积，单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。

（5）提高土地利用效率，单宗住宅用地的开发建设时间原则上不得超过三年。7.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的解读修订背景土地政策方面:

2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）”《物权法》立法背景方面2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。违反“三公”原则方面《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的解读修订背景土地1.适用国有建设用地使用权的新概念2.明确国有建设用地使用权分层设置、出让3.将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围4.调整了竞买人、投标人的范围5.强调不得设置限制条件，并明确挂牌申请截止时间6.删除了不足三人终止拍卖的规定7.挂牌主持人确定挂牌出让期限截止8.区分中标通知书与成交确认书9.将“国有土地使用权出让金”调整为“土地出让价款”10.强调必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证39号令修订的主要内容:1.适用国有建设用地使用权的新概念39号令修订的主要内容:《物权法》规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权。2008面出台的《土地登记办法》中其使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。按照产权法定的原则，39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》适用国有建设用地使用权的新概念《物权法》规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、建将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为：“界址、空间范围”。在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个方面:一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。39号令据此,在第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立。明确国有建设用地使用权分层设置、出让《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。39号令据此在第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”工业用地纳入招拍挂出让范围《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）将投标人、竞买人的范围规定为公民、法人和其他组织。此次修改，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》将投标人、竞买人的范围规定为自然人、法人和其他经济组织。调整了竞买人、投标人的范围《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。强调了不得设置限制条件11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则39号令在第11条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天,即留下一定的审查时间即可。例如,某地宗地A于2012年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月7日(节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为10月10日至11月5日，即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。明确挂牌申请截止时间39号令在第11条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件.最后,在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。删除了不足三人终止拍卖的规定11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人”。

为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交”。挂牌主持人确定挂牌出让期限截止11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具11号令：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

39号令修改为：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。区分中标通知书与成交确认书11号令：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放11号令第23条明确土地使用权证书，取得土地使用权。实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割取得建设用地使用权证书的情况。为规范出让管理，防止欠缴出让金，39号令对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记、领取。进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放11号令第23条第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节提示招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节提示招标是公布土地招标结果签订有关协议确定中标人退还未竞得人的竞买保证金发出中标通知书发布招标公告出售招标文件组织现场踏勘答疑土地招标程序召开标前会议投标、开标、唱标收取投标保证金成立评标委员会举行评标会公布土地招标结果签订有关协议确定中标人退还未竞得人的竞买保证发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘答疑公布土地拍卖结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出拍卖成交确认书土地拍卖程序接受竞买申请发放竞买号牌收取竞买保证金举行拍卖会发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘答疑公布土地拍卖结果签订组织现场踏勘答疑出售挂牌文件发布挂牌公告开始挂牌接受竞买申请收取竞买保证金发放竞买资格证明接受竞买报价单公布挂牌交易结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出挂牌成交确认书现场竞价YN截止时是否有两个以上竞买人？土地挂牌程序组织现场踏勘答疑出售挂牌文件发布挂牌公告开始挂牌接受竞买申请招拍挂过程中的关键节点提示国有土地招拍挂出让范围问题就国有建设用地使用权出让来说，以下几种情形的土地必须实行招拍挂方式：（1）政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式。（2）政府供应不属于上述五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的，必须采取招拍挂方式。（3）原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，必须采取招拍挂方式供应。（4）划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。（5）出让土地使用权改变用途，明确应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。招拍挂过程中的关键节点提示国有土地招拍挂出让范围问题国有建设用地使用权出让计划的报批问题。1.国有建设用地使用权出让计划必须报经市、县人民政府批准。国有建设用地使用权出让计划是指市、县人民政府对计划期限内拟出让的国有建设用地数量、结构、布局和供应进度的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招拍挂出让的依据。它包括以下内容：（1）建设用地出让总量；（2）土地用途结构；（3）土地空间布局；（4）供应进度安排。2.没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得出让国有土地使用权。国有土地使用权招拍挂出让方案拟定后，应依法报所在地人民政府审批，经批准后，国土部门方可实施招拍挂出让活动。没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得以招拍挂方式出让国有土地使用权，否则，就属于违法行为。国有建设用地使用权出让计划的报批问题。1.招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的正常价格，并综合确定招拍挂底价。2.出让底价是政府出让具体地块的最低控制价格。有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。招拍挂出让中的地价评估与底价确定的问题1.招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。招拍挂出让中的地价招拍挂出让公告的发布与调整的问题出让公告必须在招拍挂开始前20日发布。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布，信息披露得越充分越好。可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。公告的主要内容是招拍挂出让宗地的基本情况和招拍挂的时间、地点。公告发布时间以媒体首次发布的时间为起始日，可以多于20日，但不得少于20日。招拍挂出让对公告发布的主体、发布的媒介和发布的时间要求都是一样的。招拍挂出让公告的发布与调整的问题招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的问题通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相应的产业类型、产业要求及土地用途即可。土地使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可取得土地使用证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的问题招拍挂无效申请的认定问题经审查，有下列情形之一的，为无效申请：（1）申请人不具备竞买资格的；（2）未按规定缴纳投标、竞买保证金的；（3）申请文件不齐全或不符合规定的；（4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；（5）法律规定的其他情形。招拍挂无效申请的认定问题投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质问题在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异：（1）申请阶段：是门槛、条件，具有履约保证金性质，不是定金，也不是土地出让价款；（2）成交后确认，签订确认书：竞得人的保证金转作竞得地块的定金，其他人的退还，定金比例不超过地块出让总金额的20%；（3）签订合同：定金并可低作土地出让价款。投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质问题出让是否必须成立评标小组，如何评标的问题按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。出让是否必须成立评标小组，如何评标的问题招标出让应当如何定标的问题招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。招标出让应当如何定标的问题拍卖出让成交的时点的认定问题拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。拍卖出让成交的时点的认定问题挂牌出让转入现场竞价的问题。挂牌出让转入现场竞价的操作方式招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）

13.4.2

有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。13.5现场竞价现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按程序进行。挂牌出让转入现场竞价的问题。当场签订成交确认书的问题确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。《成交确认书》对出让人和竞得人具有法律效力，出让人改变成交结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗成交结果的法律效力。在实际操作中，如竞得人在成交后不签订《成交确认书》，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。当场签订成交确认书的问题签订出让合同与公布出让结果的问题竞得人应在中标通知书或《成交确认书》规定时间内和出让人签订出让合同，合同签订后，招拍挂出让行为完成。竞得人在签订《成交确认书》后不签订国有土地出让合同的，属于违约，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。签订出让合同与公布出让结果的问题利用地预申请制度问题单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当在收到预申请20日内告知申请人，并及时组织实施招标拍卖挂牌出让活动。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。设置用地预申请环节，是土地出让制度运行中的一个创新，它的积极意义表现在多个方面：（1）有利于供需双方充分了解土地市场供求信息；（2）有利于科学合理安排供地规模和进度，增强土地供应的有效性；（3）有利于招拍挂出让制度的有效落实。利用地预申请制度问题国有土地使用权出让预申请书＿＿＿＿＿＿＿＿国土资源局：我方现申请受让位于＿＿＿＿＿＿＿＿（位置）编号为＿＿＿＿的地块[地段中＿＿＿＿平方米的土地使用权，具体四至为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿]。该地块已列入你局公布的招标拍卖挂牌出让计划。我方愿意以＿＿＿＿元/平方米，总计人民币＿＿＿＿万元（大写）（￥＿＿＿＿）为最低出价，若获你局同意，我方愿意签订说明此意的承诺书，交纳相应的保证金，并按要求参加你局组织的此宗地招标拍卖挂牌出让活动。

申请人：（加盖公章）

申请日期：年月日国有土地使用权出让预申请书第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析招标的特点：招标是一种不完全的竞争方式，它在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究，同时也给出让方留有选择余地。招标出让的优缺点：招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地方志市场机制与政府职能的割裂。招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析招标的特点：拍卖的特点拍卖是一种完全的竞争方式。拍卖方式引进了竞争机制，实行现场集中报价，排除了任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度增加财政收入。适用于区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。拍卖出让的优缺点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。拍卖的特点挂牌的特点挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考的空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价的现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。挂牌出让适用于不具备招标拍卖出让条件的地块。挂牌出让的优缺点：挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可以成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的调控职能。挂牌的特点选项招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设定独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书现场举牌电脑报价终端报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数大于或等于2人大于或等于2人大于或等于1人竞价规则价高者得价高者得规定时间内价高者得公告发布地点交易中心和互联网，并在指定报刊刊登交易中心和互联网，并在指定报刊刊登一般在交易中心和互联网发布对比分析表选项招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由初步建议（1）对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式。招标的特点是土地用途受限制，政府有综合或特定目的，不是以获取最高地价为目的，而是按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。（2）其他的土地使用权出让，可采取拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。初步建议第四部分关于《招标投标法实施条例》第34条的解读《招标投标法实施条例》的背景

《招标投标法》1999年8月30日第9届全国人大第11次常务会议通过，第21号主席令发布，2000年1月1日起实施已有12年。

为了有效贯彻《招标投标法》，细化行为规范，统一交易规则，总结经验教训，针对目前虚假招标、串标围标、违法交易等突出问题，完善相应的行政监管和法律惩防措施，并为招标投标体制机制的创新和持久健康发展提供相应的法规依据。2006年启动《条例》的立法调研、起草、论证，历时6年，国务院2011年11月30日审查通过，第613号令发布，2012年2月1日起施行。第四部分关于《招标投标法实施条例》第34条的解读《招标投标与《实施条例》有关的规范性文件的出台1.《国务院办公厅转发发展改革委、法制办、监察部关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知》2012年4月14日2.《住房和城乡建设部关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》2012年4月18日3.《天津市人民政府办公厅转发市发展改革委市法制办市监察局关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知》2012年7月31日与《实施条例》有关的规范性文件的出台《实施协议》第34条“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。”《实施协议》第34条谢谢！谢谢！招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍2012-12招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍2012-12第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节的提示。第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析，及建议。第四部分：招标投标法实施条例第34条的解读内容第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定内容第一部分：涉及招拍挂的主要法律法规规定中央级的法律、法规:1.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

国土资发【2002】第11号文2.《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定3.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）国土资发【2006】114号4.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》也就是所谓的第39号文5.《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知

国土资发【2008】86号第一部分：涉及招拍挂的主要法律法规规定中央级的法律、法规:涉及招拍挂的中央级通知及复函1.2003年，监察部和国土资源部联合下发的《<关于开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作方案>的通知》2.2004年，国土资源部《关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》3.《关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函》国土资厅函【2005】485号4.《对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函》国土资厅函【2005】608号5.

2007年，国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》6.

2009年，国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》。7.《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》。国土资发〔2010〕204号。涉及招拍挂的中央级通知及复函1.2003年，监察部和国土资招拍挂有关的天津市地方规范性文件1.《天津市土地管理条例》2.《天津市国有土地有偿使用办法》3.《天津市土地交易有形市场管理办法》4.《天津市工业用地招标拍卖挂牌出让暂行办法》5.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（津国土房交〔2010〕174号）招拍挂有关的天津市地方规范性文件1.《天津市土地管理条例》重点法条简介1.11号令于2002年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，被称为“第二次土地革命”。11号令规定“商业、旅游、娱乐、商品住宅”四类经营性用地必须实行招拍挂。2.2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求“工业用地”必须采用招标拍卖挂牌方式出让。重点法条简介1.11号令于2002年发布实施，全面确立了经3.为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了国土资发【2006】114号《关于印发<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>（试行）和<协议出让国有土地使用权规范>（试行）的通知》。规范主要针对招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。其内容包括了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权涉及的:公布出让计划；确定供地方式；地价评估；编制出让文件；发布出让公告；申请和资格审查；招拍挂具体实施流程；签订出让合同，公布出让结果；核发《建设用地批准书》；办理土地登记等方面的内容。是招拍挂工作的重要指引性文件。3.为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了4.2007年3月16日颁布的《物权法》中第十二章关于建设用地使用权的规定。全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。（1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137条）（2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围。（136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立”）4.2007年3月16日颁布的《物权法》中第十二章关于建设5.为了贯彻落实《物权法》，并结合11号实施以来出现的问题，对11号令中与《物权法》规定不一致的地方进行了修订，2007年9月21日，国土资源部制定发布了39号令；39号令进一步完善和发展了11号令的各项制度。5.为了贯彻落实《物权法》，并结合11号实施以来出现的问题6．根据《物权法》以及39号令的规定，重新发布了《国有建设土地使用权出让合同示范文本》。该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大部分：（1）合同正文包括9章46条，包括了合同双方基本信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则。（2）合同附件包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗地的规划条件。（3）合同使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。6．根据《物权法》以及39号令的规定，重新发布了《国有建设土7.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知天津市国土资源和房屋管理局对《天津市国有建设用地使用权出让合同》文本进行的修改主要包括以下内容：

（1）严格规范土地出让金缴纳行为，增加自合同签订之日起30日内，受让人须缴付不低于50%土地出让价款的土地出让金（含定金）。受让人不能按时支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金。

（2）严格控制转让国有建设用地使用权。未经出让人同意，受让人不得以股权转让等形式变相转让合同权益及国有建设用地使用权。对违反合同约定擅自以股权转让等形式变相转让国有建设用地使用权的，一经发现并查实，合同自动解除，国有建设用地使用权由政府收回，受让人缴纳的土地出让金不予退还。

（4）严格控制住宅用地单宗出让面积，单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。

（5）提高土地利用效率，单宗住宅用地的开发建设时间原则上不得超过三年。7.天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的解读修订背景土地政策方面:

2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）”《物权法》立法背景方面2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。违反“三公”原则方面《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的解读修订背景土地1.适用国有建设用地使用权的新概念2.明确国有建设用地使用权分层设置、出让3.将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围4.调整了竞买人、投标人的范围5.强调不得设置限制条件，并明确挂牌申请截止时间6.删除了不足三人终止拍卖的规定7.挂牌主持人确定挂牌出让期限截止8.区分中标通知书与成交确认书9.将“国有土地使用权出让金”调整为“土地出让价款”10.强调必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证39号令修订的主要内容:1.适用国有建设用地使用权的新概念39号令修订的主要内容:《物权法》规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权。2008面出台的《土地登记办法》中其使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。按照产权法定的原则，39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》适用国有建设用地使用权的新概念《物权法》规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、建将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为：“界址、空间范围”。在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个方面:一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。39号令据此,在第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立。明确国有建设用地使用权分层设置、出让《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。39号令据此在第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”工业用地纳入招拍挂出让范围《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）将投标人、竞买人的范围规定为公民、法人和其他组织。此次修改，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》将投标人、竞买人的范围规定为自然人、法人和其他经济组织。调整了竞买人、投标人的范围《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。强调了不得设置限制条件11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则39号令在第11条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天,即留下一定的审查时间即可。例如,某地宗地A于2012年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月7日(节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为10月10日至11月5日，即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。明确挂牌申请截止时间39号令在第11条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件.最后,在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。删除了不足三人终止拍卖的规定11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人”。

为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交”。挂牌主持人确定挂牌出让期限截止11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具11号令：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

39号令修改为：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。区分中标通知书与成交确认书11号令：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放11号令第23条明确土地使用权证书，取得土地使用权。实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割取得建设用地使用权证书的情况。为规范出让管理，防止欠缴出让金，39号令对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记、领取。进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放11号令第23条第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节提示招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键环节提示招标是公布土地招标结果签订有关协议确定中标人退还未竞得人的竞买保证金发出中标通知书发布招标公告出售招标文件组织现场踏勘答疑土地招标程序召开标前会议投标、开标、唱标收取投标保证金成立评标委员会举行评标会公布土地招标结果签订有关协议确定中标人退还未竞得人的竞买保证发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘答疑公布土地拍卖结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出拍卖成交确认书土地拍卖程序接受竞买申请发放竞买号牌收取竞买保证金举行拍卖会发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘答疑公布土地拍卖结果签订组织现场踏勘答疑出售挂牌文件发布挂牌公告开始挂牌接受竞买申请收取竞买保证金发放竞买资格证明接受竞买报价单公布挂牌交易结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出挂牌成交确认书现场竞价YN截止时是否有两个以上竞买人？土地挂牌程序组织现场踏勘答疑出售挂牌文件发布挂牌公告开始挂牌接受竞买申请招拍挂过程中的关键节点提示国有土地招拍挂出让范围问题就国有建设用地使用权出让来说，以下几种情形的土地必须实行招拍挂方式：（1）政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式。（2）政府供应不属于上述五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的，必须采取招拍挂方式。（3）原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，必须采取招拍挂方式供应。（4）划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。（5）出让土地使用权改变用途，明确应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。招拍挂过程中的关键节点提示国有土地招拍挂出让范围问题国有建设用地使用权出让计划的报批问题。1.国有建设用地使用权出让计划必须报经市、县人民政府批准。国有建设用地使用权出让计划是指市、县人民政府对计划期限内拟出让的国有建设用地数量、结构、布局和供应进度的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招拍挂出让的依据。它包括以下内容：（1）建设用地出让总量；（2）土地用途结构；（3）土地空间布局；（4）供应进度安排。2.没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得出让国有土地使用权。国有土地使用权招拍挂出让方案拟定后，应依法报所在地人民政府审批，经批准后，国土部门方可实施招拍挂出让活动。没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得以招拍挂方式出让国有土地使用权，否则，就属于违法行为。国有建设用地使用权出让计划的报批问题。1.招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的正常价格，并综合确定招拍挂底价。2.出让底价是政府出让具体地块的最低控制价格。有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。招拍挂出让中的地价评估与底价确定的问题1.招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。招拍挂出让中的地价招拍挂出让公告的发布与调整的问题出让公告必须在招拍挂开始前20日发布。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布，信息披露得越充分越好。可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。公告的主要内容是招拍挂出让宗地的基本情况和招拍挂的时间、地点。公告发布时间以媒体首次发布的时间为起始日，可以多于20日，但不得少于20日。招拍挂出让对公告发布的主体、发布的媒介和发布的时间要求都是一样的。招拍挂出让公告的发布与调整的问题招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的问题通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相应的产业类型、产业要求及土地用途即可。土地使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可取得土地使用证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的问题招拍挂无效申请的认定问题经审查，有下列情形之一的，为无效申请：（1）申请人不具备竞买资格的；（2）未按规定缴纳投标、竞买保证金的；（3）申请文件不齐全或不符合规定的；（4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；（5）法律规定的其他情形。招拍挂无效申请的认定问题投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质问题在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异：（1）申请阶段：是门槛、条件，具有履约保证金性质，不是定金，也不是土地出让价款；（2）成交后确认，签订确认书：竞得人的保证金转作竞得地块的定金，其他人的退还，定金比例不超过地块出让总金额的20%；（3）签订合同：定金并可低作土地出让价款。投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质问题出让是否必须成立评标小组，如何评标的问题按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。出让是否必须成立评标小组，如何评标的问题招标出让应当如何定标的问题招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。招标出让应当如何定标的问题拍卖出让成交的时点的认定问题拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。拍卖出让成交的时点的认定问题挂牌出让转入现场竞价的问题。挂牌出让转入现场竞价的操作方式招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）

13.4.2

有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。13.5现场竞价现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按程序进行。挂牌出让转入现场竞价的问题。当场签订成交确认书的问题确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。《成交确认书》对出让人和竞得人具有法律效力，出让人改变成交结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗成交结果的法律效力。在实际操作中，如竞得人在成交后不签订《成交确认书》，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。当场签订成交确认书的问题签订出让合同与公布出让结果的问题竞得人应在中标通知书或《成交确认书》规定时间内和出让人签订出让合同，合同签订后，招拍挂出让行为完成。竞得人在签订《成交确认书》后不签订国有土地出让合同的，属于违约，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。签订出让合同与公布出让结果的问题利用地预申请制度问题单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当在收到预申请20日内告知申请人，并及时组织实施招标拍卖挂牌出让活