某房地产市场监管相关政策

成都房地产市场监管

相关政策成都市城乡房产管理局市场监管处黎东明一、房地产销售服务人员相关规定房地产销售服务人员房地产销售服务人员是指在房地产开发企业、经纪机构从事房屋销售（含代理）或居间服务的人员。上岗从业资格或专业培训：房地产销售服务人员应当取得相应从业资格或经过专业培训合格后，方可从事相应的房屋销售（含代理）或居间服务业务。（目的：确保销售服务人员在上岗时已掌握相关基础知识）登记造册：市房地产经纪协会应有计划地开展房地产销售服务人员的教育培训工作，对取得相应从业资格或经过专业培训合格的房地产销售服务人员，进行登记造册，统一注册编号，统一胸牌。（目的：确保对销售服务人员的统一规范管理）一、房地产销售服务人员相关规定从业亮牌服务：房地产销售服务人员在销售服务时，应佩戴统一注册编号的胸牌，实行亮牌服务，接受社会监督。（目的：引导社会力量监督销售服务人员从业行为）签名：房地产开发企业、经纪机构在按照有关规定进行商品房或存量房网上签约时，应当在网签合同上标注促成销售的房地产销售服务人员姓名及注册编号。（目的：确保销售服务人员从业行为留下痕迹，便于事后监督）一、房地产销售服务人员相关规定禁止行为：（一）房地产销售服务人员未按规定进行统一登记取得胸牌从业的；（二）房地产销售服务人员未按规定佩戴胸牌或转借、冒用他人胸牌的；（三）房地产销售服务人员为促成交易，进行不符合实际情况的虚假宣传或承诺的；（四）房地产销售服务人员违反其他房地产交易管理相关规定。监督措施：（一）房管部门应定期或不定期对房地产开发企业、经纪机构进行检查；（二）责令及时整改；（三）记入信用档案；（四）行业内通报；（五）媒体曝光；（六）行业协会的惩戒机制；（七）违反法律法规和规章的，依法予以处罚。行业协会的惩戒机制：诫勉谈话、书面警告、通报批评、取消评优、媒体曝光、禁止聘用以及诚信扣分。二、销售现场信息披露管理规定信息披露销售现场信息披露是指房地产开发企业或经纪机构在销售（或提供经纪服务）房屋时，在销售现场公示相关信息或提供相关信息供购房人查询的行为。意义：减少因房屋销售中房地产企业与购房人信息不对称所形成的纠纷，保护购房人的合法权益。信息披露的方式“三栏一处一提示”：房地产企业预售和现售商品房，应当在销售现场设立公示栏及信息查询处。具体为：证件公示栏、文件（文本）公示栏（台）、房源信息公示栏、信息查询处（商品房）、特别提示。二、销售现场信息披露管理规定信息披露内容一、证件公示栏应包括：（一）商品房预售许可证或房屋所有权证；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及骑缝章总平面图；（四）开发企业资质证书；（五）房地产经纪咨询机构备案证书（代理销售应公示）；（六）物业服务企业资质证书；（七）销售服务人员注册证书。二、销售现场信息披露管理规定文件（文本）公示栏（台）应包括：

（一）商品房销售管理办法；（二）城市商品房预售管理办法（预售商品房应公示）；（三）商品房预（销）售方案；（四）商品房买卖合同示范文本（含补充协议格式条款）；（五）（物业）临时管理规约；（六）商品房销售委托书（代理销售应公示）；（七）成都市商品房预售款专用账户监管协议书。房源信息公示栏应包括：

二、销售现场信息披露管理规定（一）批准预售当期和原有的可售房源总套数、建筑总面积、最高单价、最低单价和平均销售价格（按建筑面积计算）；（二）每套商品房建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积、销售总价；（三）商品房房源“可售”、“定购”、“拟定合同”、“已售”等销售动态信息；（四）房价折扣、优惠等促销形式；（五）抵押相关信息。信息查询处应提供如下查询服务：

二、销售现场信息披露管理规定（一）商品房网上签约备案查询；（二）建筑工程施工许可证；（三）房产测绘成果报告；（四）物业共有部分清册；（五）《白蚁预防合同》或实施房屋白蚁预防的证明文件；（六）前期物业服务合同；（七）购房人家庭成员住房情况申报表（住房限购期间提供）；（八）相关管理部门规定其他需要提供查询的信息。二、销售现场信息披露管理规定特别提示包括如下信息：（一）所售房屋享受特殊政策或受政策限制情况；（二）项目周边不小于100米范围内现行规划的主要信息等周边情况（2010年12月10日后取得《建设工程规划许可证》的项目）；（三）项目不利因素；（四）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（五）住房限购政策（住房限购期间提示）；（六）相关部门的监督举报电话；（七）其它需要购房者注意的事项。二、销售现场场信息披露管管理规定监督手段建立商品房销销售信息违法法违规行为披披露制度。通通过网络、报报纸、电台和和房产政务中中心电子显示示屏等媒体公公示监管查处处的商品房销销售信息违法法违规行为及及整改情况。。完善企业信信用档案建设设，将企业的的违法违规行行为记入企业业信用档案。。并向相关行行政部门和社社会公布。三、网上签约约公示及投诉诉处理网上签约制度度网上签约是指指开发企业通通过成都市商商品房买卖合合同网上签约约系统（以下下简称网签系系统），将房房源已定购、、拟订合同、、已售（备案案）等状态同同步在网签系系统中确认，，完成网上签签约备案的过过程。网上签约各状状态流程：定购：商品房房定购合同联联机打印后。。由网签系统统生成定购合合同编号，同同时在商品房房楼盘表内显显示该单元（（套）商品房房已定购。三、网上签约约公示及投诉诉处理拟订合同：商商品房买卖合合同联机打印印后，在网签签系统的商品品房楼盘表内内显示该单元元（套）商品品房已拟定买买卖合同。已售：商品房房买卖合同备备案后，由网网签系统生成成合同备案编编号，同时在在网签系统的的商品房楼盘盘表内显示该该单元（套））商品房已售售。合同变更及注注销：买卖合合同网上备案案后，在购房房人取得房屋屋所有权证前前，合同主体体一般不得变变更，家庭成成员之间变更更或增加家庭庭成员为共有有人除外。购购房人取得房房屋所有权证证前，买卖双双方经协商一一致，需要对对合同中的条条款内容进行行变更的，应应当持已备案案的书面合同同、变更合同同的书面申请请及其他有关关材料，向房房产管理部门门申请办理合合同备案变更更手续。三、网上签约约公示及投诉诉处理买卖双方协商商一致，需要要解除商品房房买卖合同的的，应当持已已备案的书面面合同、解除除合同的书面面申请、退房房协议及其他他有关材料，，向房产管理理部门申请办办理合同备案案注销手续。。网上投诉平台台建立网签系统统监督管理制制度，设立““商品房项目目网上投诉平平台”。开发发企业应及时时在网上投诉诉平台上进行行答复，接受受社会监督。。如开发企业业未及时答复复，网签系统统在5个工作日后自自动关闭。开开发企业应到到房产管理部部门说明情况况，房产管理理部门进行调调查处理。四、商品房预预售方案管理理预售方案制定定基本原则：开开发企业应按按照诚信、合合法、科学合合理的原则制制定商品房预预售方案。预售规模：开开发企业应结结合实际，合合理确定申请请商品房预售售许可的规模模。商品住宅宅项目一般不不得分层、分分单元和以套套为单位申办办预售许可。。自留房源：对对于商品房预预售方案确定定的保留自有有房产，原则则上在办理房房屋所有权初初始登记前不不得销售。商商品住宅项目目保留自有房房产的应当符符合“少量、、合理”原则则。预售方案内容容四、商品房预预售方案管理理（一）商品房房项目（以建建设工程规划划许可证许可可的范围为依依据，下同））的基本情况况。包括项目目名称、坐落落、土地用途途、项目总规规模、容积率率、绿地率等等。（二）商品房房项目的建设设情况。包括括项目建设周周期、各期工工程建设计划划和进度安排排。

（三））开发企业保保留自有房产产的位置、面面积、套数（（间数）等情情况。

（四四）本次预售售商品房的可可售房源幢数数、套数（间间数）、建筑筑面积、销售售均价。（（五）本次预预售商品房的的可售房源表表（含每套房房屋的房号、、面积、销售售总价、房屋屋性质等）。。

（六）开开始销售日期期、签约销售售流程。四、商品房预预售方案管理理（七）销售方方式和项目商商品房销售人人员情况。委委托经纪机构构销售的，经经纪机构应当当取得房产管管理部门的备备案证书。（（八）解决决商品房销售售矛盾纠纷和和突发事件的的处理预案。。

（九）房房产管理部门门认为需要明明确的其他事事宜。预售方案变更更商品房预售方方案一般不得得变更。确需需变更已审核核的商品房预预售方案的，，应提交房产产管理部门审审核。

开发发企业应保证证现场公示价价格与商品房房网上签约系系统价格一致致。确需调整整价格的，开开发企业应重重新申报，并并按新调整的的价格对商品品房网上签约约系统和销售售现场“可售售房源信息公公示栏”的内内容进行变更更。四、商品房预预售方案管理理价格调整期间间，可售房源源仍按原价格格销售，购房房人要求购买买的开发企业业不得拒售。。对多次调整整价格的，开开发企业应将将每次调整的的每套商品房房价格列入销销售现场信息息披露“信息息查询处”内内容，方便查查询。预售方案的监监督执行房产管理部门门在监督管理理活动中，发发现有违反本本规定情形的的，应责成开开发企业作出出书面说明，，并限期整改改。必要时房房产管理部门门可暂时关闭闭该项目商品品房网上签约约系统。情况况严重的，通通过媒体予以以曝光，并通通报相关部门门，由相关部部门按照有关关法律法规给给予处理。房房产管理部部门完善信用用档案建设，，将企业和相相关人员的违违法违规行为为记入信用档档案。五、普通住房房标准普通住房标准准的由来国务院办公厅厅转发关于做做好稳定住房房价格工作意意见的通知（（国办发[2005]26号）规定，明明确享受优惠惠政策普通住住房标准，合合理引导住房房建设与消费费。为了合理引导导住房建设与与消费，大力力发展省地型型住房，在规规划审批、土土地供应以及及信贷、税收收等方面，对对中小套型、、中低价位普普通住房给予予优惠政策支支持。享受优优惠政策的住住房原则上应应同时满足以以下条件：住住宅小区建筑筑容积率在1.0以上、单套建建筑面积在120平方米以下、、实际成交价价格低于同级级别土地上住住房平均交易易价格1.2倍以下。各省省、自治区、、直辖市要根根据实际情况况，制定本地地区享受优惠惠政策普通住住房的具体标标准。五、普通住房房标准允许单套建筑筑面积和价格格标准适当浮浮动，但向上上浮动的比例例不得超过上上述标准的20％。各直辖市市和省会城市市的具体标准准要报建设部部、财政部、、税务总局备备案后，在2005年5月31日前公布。2005年5月27日，国家税务务总局财政政部建设部部下发《关于加强房地地产税收管理理的通知》（国税发[2005]89号），规定““各地要根据据国办发[2005]26号文件规定，，公布本地区区享受优惠政政策的普通住住房标准”。。五、普通住房房标准成都市普通住住房标准的确确定2005年5月30日印发了《成都市房产管管理局关于制制定成都市享享受优惠政策策普通住房具具体标准的通通知》（成房发[2005]58号），规定享享受优惠政策策的普通住房房应同时满足足3个条件：一是是住宅小区建建筑容积率在在1.0以上（含1.0），二是单套套建筑面积在在144平方米以下（（含144），三是实际际成交价格低低于公布的同同一范围土地地上住房平均均交易价格1.4倍以下。五、普通住房房标准普通住房标准准的作用营业税：自2010年1月1日起，个人将将购买不足5年的非普通住住房对外销售售的，全额征征收营业税；；个人将购买买超过5年（含5年）的非普通通住房或者不不足5年的普通住房房对外销售的的，按照其销销售收入减去去购买房屋的的价款后的差差额征收营业业税；个人将将购买超过5年（含5年）的普通住住房对外销售售的，免征营营业税。契税：对个人人购买普通住住房，且该住住房属于家庭庭（成员范围围包括购房人人、配偶以及及未成年子女女，下同）唯唯一住房的，，减半征收契契税。对个人人购买90平方米及以下下普通住房，，且该住房属属于家庭唯一一住房的，减减按1%税率征收契税税。五、普通住房房标准土地增值税：：对居民个人人拥有的普通通住宅，在其其转让时暂免免征收土地增增值税。纳税税人（开发企企业）建造普普通标准住宅宅出售，增值值额未超过扣扣除项目金额额20％的；免征土土地增值税：：普通住房平均均交易价格根据国家税务务总局财政政部建设部部《关于加强房地地产税收管理理的通知》（国税发[2005]89号）规定，住住房平均交易易价格“是指指报告期内同同级别土地上上住房交易的的平均价格，，经加权平均均后形成的住住房综合平均均价格”、““由市、县房房地产管理部部门会同有关关部门测算，，报当地人民民政府确认，，每半年公布布一次”。五、普通住房房标准成都市最新普普通住房平均均交易价格成都市中心城城区不同环域域范围土地上上按建筑面积积计算的住房房平均交易价价格经测算后后确定为：二二环以内：11000元/平方米二二环至至三环之间：：8000元/平方米三三环以以外：7600元/平方米六、住房限购购政策限购措施：在本市主城区区（锦江区、、青羊区、金金牛区、武侯侯区、成华区区、高新区，，下同）暂时时实行住房限限购政策。本本市户籍居民民家庭在主城城区已拥有1套住房的，可可以再购买第第2套住房（含新新建商品住房房和二手住房房，下同），，暂停购买第第3套住房。外地地户籍居民家家庭在本市主主城区无住房房的，可凭本本市纳税证明明或社会保险险缴纳证明在在本市主城区区购买1套住房，暂停停购买第2套住房，不能能提供本市纳纳税证明或社社会保险缴纳纳证明的外地地户籍居民家家庭，暂停在在本市主城区区购买住房。。六、住房限购购政策释义：本市户籍居民民家庭，是指指全部或部分分成员为本市市户籍居民的的家庭，包括括夫妻双方及及未满18周岁子女。居居民家庭拥有有住房套数，，以新购住房房时本市房地地产登记信息息系统商品住住房买卖合同同备案数量和和权属登记系系统记载住房房数量为准。。新购商品住住房时间以商商品房买卖合合同网上备案案时间为准，，新购二手住住房时间以交交易过户受理理时间为准。。本实施意见见发布之日前前已签订住房房买卖合同的的，须于今年年2月28日前完成住房房买卖合同网网上备案。对于产权人在在一套住房中中仅占部分份份额的情况按按其拥有一套套住房计算。。六、住房限购购政策六、住房限购购政策三、房地产产开发企业业、经纪机机构在进行行商品住房房买卖合同同网上签约约前，应当当核验购房房人提供的的《申报表》与证明材料料是否一致致。四、房地产产开发企业业、经纪机机构在进行行商品住房房买卖合同同网上签约约时，通过过网上签约约系统录入入《申报表》登记的家庭庭成员信息息，通过网网上签约系系统自动核核实家庭住住房套数，，再继续完完成网上签签约手续；；同时上传传购房人签签字的《申报表》和证明材料料影印文档档。五、房地产产开发企业业、经纪机机构完成商商品住房网网上签约手手续后经房房管部门核核验无误的的，办理商商品住房买买卖合同网网上备案；；未通过核核验的，应应当与购房房人解除商商品住房买买卖合同。。六、住房限限购政策六、房地产产经纪机构构进行二手手住房买卖卖合同网上上签约前，，应当核验验购房人提提供的《申报表》与证明材料料是否一致致。七、房地产产经纪机构构在进行二二手住房买买卖合同网网上签约时时，通过网网上签约系系统录入《申报表》登记的家庭庭成员信息息，通过网网上签约系系统自动核核实的，再再继续完成成网上签约约手续；在在办理二手手住房过户户手续时未未通过审核核的，应当当注销二手手住房买卖卖合同的信信息记录。。监督措施：：房地产开发发企业、经经纪机构违违反上述限限购政策规规定的，或或与购房人人串通，提提供虚假证证明的，由由房管部门门依法严肃肃查处，暂暂停其网上上签约，并并将其违法法违规行为为记入房地地产企业、、经纪机构构和执（从从）业人员员信用档案案。七、商品房房价格监管管价格监管的的核心内容容：商品住房价价格实行申申报备案管管理。申请请办理商品品房预售许许可证的预预售方案中中申报价格格应按套明明码标价、、“一房一一价”；申申报的平均均价格不得得高于同时时期同地段段同品质楼楼盘成交均均价；售房房价格优惠惠幅度应在在预售方案案中明确。。商品房经经营者在取取得商品房房预售许可可证后，在在10日内将预售售方案中的的申报价格格明细报送送县级以上上价格主管管部门备案案。进行商品住住房现房销销售的，在在商品住房房买卖合同同网上签约约前，应向向房产和价价格管理部部门申报商商品住房销销售价格，，方能进行行商品住房房买卖合同同备案。七、商品房房价格监管管参照体系商品住房申申报价格应应按套明码码标价、““一房一价价”，申报报价格的平平均价格不不得高于同同时期同地地段同品质质楼盘成交交均价。（一）价格格申报时申申报了每套套商品住房房的总价、、单价，并并标明其装装修状态（（装修或清清水）的，，可视其为为申报价格格“一房一一价”。（二）商品品住房申报报价格未科科学、合理理确定，实实际成交均均价低于申申报价格10%以上的，可可视其为申申报价格虚虚高。七、商品房房价格监管管（三）首次次开盘销售售的楼盘，，同地段原原则上以价价格申报楼楼盘为中心心的周边一一定区域作作为参照指指标，参照照楼盘数量量原则上不不应少于5个。（四）同品品质的主要要参照指标标为建筑类类型和装修修状态，包包括4层以下（别别墅），4-6层，7-12层，12层以上等四四种建筑类类型和装修修、清水两两种装修状状态。其它它影响楼盘盘品质的如如周边配套套和楼盘规规划容积率率、绿地率率、建筑密密度、建材材品质、户户型设计、、配套设施施、车位比比例、景观观设计、楼楼宇智能化化水平及企企业品牌等等因素，如如有特殊需需提出的，，按照本通通知规定的的程序进行行认定。审核程序七、商品房房价格监管管市房屋产权权监理处受受理商品住住房销售价价格申报后后，应按如如下相应办办法进行审审核：（一）同一一楼盘中新新开盘申报报价格的审审核同一楼盘中中前一年内内已有同建建筑类型同同装修状态态商品住房房销售的，，申报价格格的平均价价格不得高高于申报时时前一年内内该楼盘同同建筑类型型同装修状状态商品住住房价格最最高楼栋的的成交均价价。该楼盘盘若最近一一期同建筑筑类型同装装修状态商商品住房成成交数量较较少，成交交均价高于于其挂牌均均价的，申申报价格的的平均价格格不得高于于其挂牌均均价。同一楼盘中中前一年内内无同建筑筑类型同装装修状态商商品住房成成交的，其其申报价格格的平均价价格不得高高于其同地地段同建筑筑类型同装装修状态商商品住房当当期的成交交均价。七、商品房房价格监管管（二）首次次开盘销售售申报价格格的审核首次开盘销销售的，申申报价格的的平均价格格不得高于于其同地段段同建筑类类型同装修修状态商品品住房楼盘盘当期的成成交均价。。（三）无同同地段同建建筑类型同同装修状态态商品住房房楼盘作为为参考，或或申报价格格的平均价价格明显超超出同地段段同建筑类类型同装修修状态商品品房住房楼楼盘当期的的成交均价价，但开发发企业认为为其楼盘品品质确实高高于该地段段其他同建建筑类型同同装修状态态楼盘的，，应要求开开发企业陈陈述影响其其楼盘品质质的因素及及相应理由由，提交相相应证明材材料，并报报市房管局局审核。审审核通过的的，市房屋屋产权监理理处应要求求其陈述的的相应理由由及证明材材料必须在在楼盘现场场全文公示示，并抄送送市房屋管管理监察支支队重点检检查。七、商品房房价格监管管监督管理：：商品住房的的申报价格格一经确定定，不得上上调；实际际成交价格格不得高于于申报价格格；现场公公示价格应应当与成都都透明房产产网上公布布的相应申申报价格一一致。房产管理部部门、价格格主管部门门发现商品