某房地产营销推广思路

绿洲湾8号营销推广思路销售量解析及任务初步分解

销售量解析175套叠拼:80套合院:95套转换率20:1来访量：1600组来访量：1900组总来访量3500组90套今年年底自定目标总来访量:1800组楼盘名称产品面积套数总成交套数总销售金额总销售面积项目成交均价首创国际半岛类独栋395-545106614997401.871625.039229.00联排226-3029074144633584.9017640.638198.89龙湾城联排245-29310263151434923.6416040.659440.70洋房77-141450413326124696.6146205.327058.16高层68-11516501343786234889.83131158.715994.53田纳溪湖独栋196-255210148236203767.8733596.647030.58翠金湖美墅独栋530-1800143

联排224-3121243883882253.0510476.738006.53恒大山水城双拼242-336206201349693416.6941315.628463.95高层92-170673362211719433.7940846.985183.23颐湖庄园双拼195-280288

联排260-400148

卓达三溪塘独栋340-6002501641154930.865266.667814.24洋房157-1896463730794880.626231.194942.05

武清别墅市场监测楼盘名称产品面积套数上周成交套数上周销售金额上周销售面积上周成交均价首创国际半岛类独栋395-545106

联排226-30290

龙湾城联排245-293102

洋房77-14145031952832.941273.857131.031372高层68-11516507238369285.76484.575917.013109田纳溪湖独栋196-255210

翠金湖美墅独栋530-1800143

联排224-312124

恒大山水城双拼242-336206

高层92-17067341940348.102451.594296.702987颐湖庄园双拼195-280288

联排260-400148

卓达三溪塘独栋340-600250

洋房157-18964621277452.495293.334355.001175上周别墅成交总数上周高层成交总数上周洋房成交总数0765本月别墅成交总数本月高层成交总数本月洋房成交总数813016上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8套,洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量固定化.

市场情况小结别墅8套区域来访16套洋房160组320组至今年年底(8个月)1280组2560组可能到我们项目只为50%洋房客户只有1/3能买起叠拼400组640组预测至今年年底来访量最多1000组90套应到访量:1800组预测到访量:1000组矛盾:800组分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而导致成交不足.我们怎么办?项目营销推广思路

总原则标杆形象定义绿洲湾8号泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘定义泗村店区域新都市生活品质价值针对京津以客户为导向营销营销方式从粗放型向精细化从分蛋糕到做蛋糕精细营销坚持两条腿走路首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险,其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间.

总战略立足武清主攻京津推广前置,硬件前置客群针对工程节点与推售实效搭配第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！第二步，市场立名，大众媒体广域传播，盛势开盘；第三步，圈层立名，针对目标消费群体，引入标杆客户，通过高端媒介和小型活动的方式进行小众传播，主攻圈层，各个击破；第四步，提升价值感，吸引投资客，促进老带新。

传播步骤不同物业差异异化营销推售售推售战术一建议分4次进行组团推推售1.每次开盘户型型尽量户型齐齐全,可满足客户差差异性要求2.可根据开盘前前积客情况，，控制放盘3.节奏感明显,便于价格控制制首次主推房源源为①组团1\合院产品四合合院和双拼均均有,且北入户和南南入户合院产产品均有,产品比较丰富富,客户选择性多多.2\合院位置上属属于较好位置置与相对较差差位置同时拥拥有,有利于价格挤挤压.3\叠拼产品是一一期较差区域域,利于与合院形形成价格挤压压.4\叠拼产品南入入户与北入户户产品均有,产品比较丰富富5\此次推盘可探探知不同客户户的接受价位位基础.推售战术一在①去化70%左右加推②，，叠拼和合院院可根据自身身去化量分别别加推。②②推出产品亦亦是产品丰富富,价格挤压空间间大,客户选择余地地多在①②总数数至80%以上加推③④④推售战术一利用项目工程程节点进行节节点是推售，，不断以新闻闻点和工程节节点邀约,集中去化产品品.样板区工程进进度节点式推推售新售楼处完成成样板间完成样板区景观完完成样板区休闲设设施完成5月初5月20日6月初6月底推售战术二清晰形象轰轰动效应持持续传播现现场为王1\清晰形象区域标杆形象象,突出项目品质质2\轰动效应项目推广不鸣鸣则以。一鸣鸣惊人，引起起市场反映3\持续传播项目传播需具具有连贯性4\现场为王做足顾客体验验，路线标准准化推售战术三项目营销工作作初排及5-6月营销工作安安排推广渠道工程进度5月品牌孵化期二期蓄水品牌牌巩固售楼处呈现5.16月样板区呈现样板间呈现6.1收纳定金5.207月8月9月10月11月12月6月中旬样板呈现6月中旬游艺区呈现,样板区完全呈呈现品牌塑造品牌树立短信群发户外电开短信群发户外广播网络巡展电开短信群发户外广播网络巡展电开活动活动户外网络网络活动电开活动短信推广节点铺排排第一阶段推广时间：5月初——6月9日推广策略：试试水武清渐渐进北京5月初进行项目目初步接触市市场，主要营营销动作为：：1、前期1000组客户电开约约客，初探来来访数量；2、利用项目周周边客户资源源进行电开邀邀约；3、大面积短信信覆盖武清区区域，使武清清人人皆知，，做好口碑传传播；4、建议开放时时间为5月26日;5、5月中旬左右根根据来访及市市场情况进行行阶段性京津津推广.5月7日5月10日5月15日5月20日5月底6月9日户外项目现场推广通路咖啡厅配套套样板间宣传传栏户型图/项目手册/产品模型/DM单/手提袋/纸杯等项目已有户户外每周三、四四、五，每每天10万条暖场活动巡展地点的的巡展售楼处短信群发活动电开样板间现场物料准准备巡展样板区指示示持续电开，，500组/天类别样板区区域沙盘、、五证展板板门头、LOGO墙等儿童游艺区区产品展示区区绿化样板区围挡挡样板间配饰饰、绿化暖场活动5月1日5月10日5月15日5月20日5月26日6月2日户外投放时时间：5月份

投放放内容：导导示系统、、产品形象象

投放区区域：原有有户外区域域

投放方方式：高速速路上主打打项目形象象；高高速路口口及区域内内设立导示示系统（道道旗，户外外指示）户外广告短信群发区域武清北京内容形象、项目品质、售楼处开放时间5月——6月每周周三、周四、周五方式上午8:00——9:00、下午13:00——14:00数量每天10万条，共180万条1、资源寻找找：1）甲方配合合购买部分分竞品项目目客户资源源，例如：：首创国际际半岛、龙龙湾城、恒恒大山水城城、田纳溪溪湖、翠金金湖美墅等等；2）财富自有有北京高端端客户资源源。2、电开内容容：售楼处处开放，介介绍项目信信息（品质质、价格、、配套等））3、电开时间间：5月7日后4、电开方式式：由置业业顾问轮流流电开，每每天不少于于500组，积累有有效客户；；电开拓客活动推广1、根据售楼楼处及样板板间打造节节点组织客客户活动；；2、根据六月月一日儿童童节组织儿儿童活动；；3、根据推广广进度提前前组织6月-7月活动；活动主题：：“优雅高贵贵的葡萄酒酒文化”活活动活动时间：：周末（5月26日）活动内容：：联合鹿跃酒酒庄，邀请请知名学者者举办论坛坛，讲述西西方葡萄酒酒文化的历历史渊源、、形式原因因，以及葡葡萄酒对西西方国家文文化和家庭庭生活的影影响；邀请客户一一起来品尝尝知名葡萄萄酒产品，，学习如何何鉴别葡萄萄酒的好坏坏，以及西西方酒文化化的历史；；赠送客户关于于葡萄酒的纪纪念品或书籍籍；邀约对象：目目标客户（20组左右/次）活动地点：项项目现场售楼楼处活动预算：1万元/次活动主题：“儿童娱乐夏夏令营”主题题活动活动时间：周周末（6月2日）活动内容：组织客户带孩孩子到项目游游玩；亲子活动游戏戏；颁发获胜奖品品及参与纪念念奖品；邀约对象：目目标客户（20组左右）活动地点：项项目现场活动预算：1万元第二阶段推广时间：6月9日——8月31日推广策略：京津发力持持续强销类别渠道通路各高速户外及及导示每周周六、日日截流商场、、写字楼短信群发活动户外巡展6月下旬开盘活活动及每周一一次暖场活动动2012年6月9日2012年7月2012年8月每周三、四、、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台电开持续电开，300组/天第三阶段推广时间：9月初——11月底推广策略：全全线造势保保证辉煌类别渠道通路北京东部城区区楼梯、落地地灯箱、写字字楼楼内广告告每周六、日截截流商场、写写字楼短信群发活动户外巡展系列文化主题题活动+暖场活动2012年9月2012年10月2012年11月每周三、四、、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台网络绿洲湾8号官网的漂浮浮、首页全屏屏等开盘活动+暖场活动电开持续电开，300组/天第四阶段推广时间：9月初——11月底推广策略：二二期蓄水品品牌巩固类别渠道通路北京东部城区区楼梯、落地地灯箱、写字字楼楼内广告告短信群发活动户外客户答谢主题题活动+暖场活动2012年12月每周三、四、、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台电开持续电开，300组/天提报完毕，感感谢聆听！通过辛勤的的工作获得得财富才是是人生的大大快事。一个人一生生可能爱上上很多人，，等你获得得真正属于于你的幸福福后，你就就会明白以以前的伤痛痛其实是一一种财富，，它让你学学会更好地地去把握和和珍惜你爱爱的人。12月-2207:1407:14:34人只有为自自己同时代代人的完善善，为他们们的幸福而而工作，他他才能达到到自身的完完善。每项事业成成功都离不不开选择，，而只有不不同寻常的的选择才会会获取不同同寻常的成成功。07:14:3407:1412月-22论命运如何何，人生来来就不是野野蛮人，也也不是乞讨讨者。人的的四周充满满真正而高高贵的财富富—身体与心灵灵的财富。。人生没有彩彩排，每一一个细节都都是现场直直播。对产品质量量来说，不不是100分就是0分。成功的经理理人员在确确定组织和和个人的目目标时，一一般是现实实主义的。。他们不是是害怕提出出高目标，，而是不让让目标超出出他们的能能力。管理就是决决策。07:1407:14:3412月-22经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2022/12/177:14:34世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感激激还不够，还还必须双手合合十，以拜佛佛般的虔诚之之心来领导员员工。2022/12/177:1407:14:35预防是解决危危机的最好方方法。我们不一定知知道正确的道道路在哪里，，但却不要在在错误的道路路上走得太远远。不要把所有的的鸡蛋放在同同一个篮子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。沟通再沟通。。17十二月月2022多挣钱的方法法只有两个：：不是多卖，，就是降低管管理费。我所做的，就就是创办一家家由我管理业业务并把我们们的钱放在一一起的合伙人人企业。我将将保证你们有有5%的回报，并在在此后我将抽抽取所有利润润的50%。请示问题不要要带着问题请请示，要带着着方案请示。。汇报工作不不要评论性地地汇报，而要要陈述性的汇汇报。2022年12月17日日在漫长的人生生旅途中，有有时要苦苦撑撑持暗无天日日的境遇；有有时却风光绝绝项，无人能能比。沟通是管理的的浓缩。12月-2207:14:3507:14员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业发展需要要的是机会，，而机会对于于有眼光的领领导人来说，，一次也就够够了。12月-2212月-22发展和维护他他们的家;至于女子呢?则是努力维护护家庭的秩序序，家庭的安安适和家庭的的可爱。犹豫不决固然然可以免去一一些做错事的的可能，但也也失去了成功功的机会。管理是一种严严肃的爱。12月-2207:1412月-22选择?选择这个词对对我来说太奢奢侈了。没有商品这样样的东西。顾顾客真正购买买的不是商品品，而是