某房地产集团产品线汇报

1金地格林系列产品线谨呈：金地集团2金地格林系列产品线架构1.经营目标要求2.城市板块图3.客户模型4.产品设计内容客户特征模型传统中档的物理特征客户价值观的具体展现客户需求模型找到产品的接触点价值观在接触点上的表现设计指标单体户型示范区会所配套规划景观交楼标准室外工程部品技术5.项目推广&物业6.成本控制7.资源&使用说明聚类分析具象分析基于接触点的分析3传统中档客户价值观客户特征人口统计特征购房特征生活特征承受能力家庭结构客户需求土地区位考虑购房时土地诉求显著性购房动机考虑购房时购房动机排序看重因素决策漏斗考虑购房时购房成交时入住后重要敏感图重要敏感图重要敏感图产品设计实现客户需求设计指标示范区户型设计景观规划会所配套重要敏感图生活方式演绎功能需求程度四类人群精细化方法以深圳为例土地版块划分可进入片区41.经营目标要求5经营目标原则项目目标快速质量成本均好途径营运效率高是通过各专业能力均好，产品缺陷少得以实现原则市场大成本可控销售价格溢价要求不高产品可复制性强世联对原则的解读：普适性：产品线的标准化研究不是针对具体的项目，而是面向某一共同价值观的客户群体，充分挖掘其需求后，在住宅产品上给出切合其需求和价值观的普遍适用性建议；桥梁性：产品线标准化中很关键的一步是，建立客户价值观、客户产品需求和产品线之间的联系，搭建客户到产品间的桥梁。62.客户分析客户特征模型客户决策漏斗客户需求模型7基于罗兰·贝格对地产消费者消费行为的划分和研究，锁定格林小城目标客户群，挖掘其对产品的功能诉求家庭形态价值诉求家庭收入

单人独居二人世界喜得贵子上小学上初中上高中子女成年三代同堂空巢家庭住宅市场划分人群特征，聚焦传统价值观人群。细分人群，找到不同家庭阶段人群对产品的不同功能诉求，聚焦细分客户对产品户型的需求。客户家庭所处的不同阶段进行划分划分人群承受能力，聚焦中档人群。8格林系列客户生命周期三口之家比重最大金地系列产品的客户，按不同生命周期所占的比重划分，具有以下特征：三口之家客户所占比重最大，孩子多上初中和高中，男女主人事业有成；二人世界客户所占比重约为1/4，事业和家庭刚起步;三代同堂客户所占比重与二人世界相当，约为1/4。孩子多上幼儿园或小学，男女主人需要将更多的精力放在家庭上；空巢家庭客户所占比重最低，约为5%，男女主人子女不定期来探望。不同生命周期客户所占比重二人世界三口之家三代同堂空巢家庭5%15%45%25%35%9格林系列客户收入水平属于社会中档二人世界的家庭年收入以10-15万为主；三口之家的家庭年收入以10-20万为主；三代同堂的家庭年收入以15-25万为主；空巢家庭的家庭年收入以5-10万为主。不同家庭结构客户对应的家庭年收入5万10万二人世界15万20万25万30万30万以上三口之家三代同堂空巢家庭10罗兰贝格将传统中档的价值观概括为经典、自然、亲和力、信赖，世联通过定性调研和访谈对传统中档客户的价值观进行进一步阐释和深化，与罗兰贝格的价值观形成对应关系经典永久的魅力和风格

美丽，审美和设计

高雅情调，传统

贵族身份，精英思维自然高环保标准，与自然界的和谐，反对“剥削”大自然

愿意为自然牺牲自我

相信自然界的力量，希望人与自然的和谐亲和力归属感，温暖，希望被群体接受

寻求团结，友谊和团队精神

渴望与朋友和家庭共度时光信赖相信成功的经验，规则和传统

最大的可靠性、安全性、严谨性

“过去的好时光”，“一直都是如此”，“以前…"

寻求有关行业标准及科学实验的保证11格林系列客户户价值观：重重视家庭、追追求和谐自然然、主张实用用和强调秩序序与身份感不追求过分奢奢华努力工作，追追求更美好家家庭生活；对生活品质有有一定要求重视家庭崇尚自然追求和谐秩序和身份感感重视下一代教教育；重视家庭；强调实用性家庭和睦十分分重要；尊老爱幼是一一种传统；强调秩序和身身份认同渴求老年生活活丰富多彩；；强调实用性，，自给自足生生活；渴望与子女交交流。格林系列产品品线客户价值值观维度三口之家二人世界三代同堂空巢家庭主张实用亲和力自然自然经典信赖123.1客户特征模型型13金地格林系列列客户特征构构建维度客户特征构建建维度购房特征人口统计特征征生活特征14在客户特征划划分的维度上上，对每个维维度进行细化化，进而在整整体上构建客客户特征模型型年龄阶段本土比例教育水平工作属性楼盘信息获取取渠道付款方式首付比例置业目的置业次数人口统计特征购房特征生活特征私家车数量投资偏好通勤方式运动方式业余娱乐15客户特征模型型——人口统计特征征总结人口统计特征二人世界三口之家三代同堂空巢共性年龄阶段多为26-30岁，其次为31-35岁，35岁以上及25岁以下比例较低多为26-40岁，21-25岁的居次，其他年龄段较少因购买者不同年龄分布不同，客户年龄主要集中在51-55岁、26-40岁，60岁以上的较少多在60岁以上，整体年龄较大购房者年龄主要集中在26-40岁之间，三口之家是主力人群本土比例大部分为本土居民，少量新移民基本上都是本土居民基本上都是本土居民基本上都是本土居民绝大部分为本地原住居民，新移民所占比例在10%以内教育程度大部分为大专和本科的学历，大专以下及本科以上学历水平客户的较少大部分本科和大专学历，其次为高中和初中学历，硕士以上的很少学历水平分布较均匀，以大专和本科为主大部分为大专及以下学历学历水平较高，本科和大专学历为主工作属性多数在非国有企业工作或从事个体经营，在国有企业和政府、事业单位工作的人员较少大多数在非国有企业工作或从事个体经营，在国有企业和政府部门工作的人员相对较少在政府、事业单位、国有企业、非国有企业中的分布较均匀，个体户相对较少大部分已退休，退休前工作多在政府及事业单位中大多数在非国有企业工作人员或从事个体经营，少部分在政府部门及事业单位工作。16客户特征模型型——购房特征总结结购房特征二人世界三口之家三代同堂空巢共性楼盘信息获取渠道主要通过实地考察、朋友介绍、网站等途径，其次是通过中介及户外广告等途径进行了解主要是通过实地考察和朋友介绍获知楼盘信息，其次是通过网站和户外广告及报纸等途径进行了解主要是通过实地考察和朋友介绍等途径，其次是通过报纸杂志、房交会等途径进行了解一般通过实地考察了解楼盘，其次是通过网站论坛等其他途径进行了解主要通过实地考察和朋友介绍获取楼盘信息，注重口碑和品牌付款方式付款方式以首付+商业贷款或公积金贷款的居多，一次性和分期分款较少付款方式多选择首付+商业贷款、一次性付款为主，其他付款方式较少付款方式以首付+商业贷款为主，一次性付款居次，分期付款和首付+公积金付款方式较少基本上选择首付+公积金付款的方式半数以上的人选择首付+商业贷款的方式，付款方式反映出传统中档人群的资金并不充裕，受价格变动影响大首付比例首付比例以两到三成为主，四成以上较低首付以两到三成、四到五成为主，六成以上较少首付比例以两到三成为主，其次是四到五成，六成以上较少首付比例一般为四到五成首付比例两到三成的占大部分，受价格变动影响大置业目的主要是为了定居和结婚，其次是投资主要为了定居，其次是投资主要是为了定居一般是为了定居自住为主置业次数多为首次置业，二次及多次置业者极少三口之家客户多数为首次置业者，其次是二次置业者，多次置业者较少以首次置业和二次置业者为主，多次置业者较少组成以首次置业者为主大部分人为首次置业，二次置业客户比例在1/3以下，置业次数在二次以上的较少17客户特征模型型——生活特征总结结生活特征二人世界三口之家三代同堂空巢共性私家车数量大部分没有私家车，少量客户有一部车，极少量客户有2部以上的私家车半数以上客户拥有一辆私家车，较少客户拥有2部及以上数量的私家车一般表现为拥有一部私家车或没有私家车一般没有私家车半数以上客户没有私家车，拥有一部私家车的客户约为1/3左右投资偏好投资以股票和基金为主，投资房地产的较少投资以股票为主，其次是基金和房地产投资主要选择股票，较少进行房地产投资以储蓄为主，较少进行其他投资比较喜欢储蓄，投资方面以股票为主，投资偏保守通勤方式主要利用公交车和私家车通勤主要是利用私家车通勤，其次是利用公交车通勤主要是利用公交车通勤，其次是利用地铁、私家车通勤主要是利用电瓶车和自信车通勤主要是利用私家车和公交车通勤，对公交系统依赖性大娱乐活动主要表现为逛公园、朋友聚会、上网及购物、美容等主要表现为逛公园、旅游、购物、美容及朋友聚会等主要表现为逛公园、旅游、舞蹈、阅读、朋友聚会等主要表现为逛公园、旅游、购物等多表现为朋友聚会、逛公园、旅游、上网、购物，其娱乐方式反映出这类人群生活较为规律和传统运动偏好较喜欢羽毛球等球类运动和健身、瑜伽等运动较喜欢羽毛球等球类运动，慢跑等悠闲运动和健身瑜伽等运动较喜欢球类运动和慢跑等悠闲运动较喜欢羽毛球、乒乓球等双人对打运动和慢跑等悠闲运动比较喜欢羽毛球、足球等球类运动，慢跑、太极、游泳等悠闲慢节奏的体育运动及健身、瑜伽等团体运动183.2客户需求分析析土地与客户匹匹配分析客户购房动机机分析客户决策漏斗斗分析193.2.1土地与客户匹匹配分析（以以深圳为例））20城市板块图划划分的作用与与思路该城市适合这这类顾客群体体的土地板块块图战略产品系列列顾客土地诉诉求价格适中的区区位交通便捷居住环境优优良位于城市发发展热点上上完备的生活活、商业、、娱乐配套套良好的教育育资源良好的景观观资源良好的医疗疗配套分析哪块板板块适合，，并进行深深入分析后期会通过过针对性的的调研，对对此版块中中目标人群群量、产品品诉求进行行验证、完完善；某城市实际际土地版块块结构图一一条产品线线的顾客土土地诉求作用：实现现顾客群的的土地诉求求和土地属属性进行匹匹配；目标：提供供框架、思思路及方法法，指导区区域公司深深化；21城市发展空空间分析片区市场划划分一条产品线线重点片区区选择重点片区可可利用土地地资源分析析用于拿地参参考通过对城市市发展规划划和趋势的的研究，判判断该城市市的楼市发发展空间将城市划分分为若干个个片区依据城市发发展方向，，锁定具有有发展潜力力的重点片片区城市版块图图划分方法法（1/2）城市板块图图划分：13城市前期城城市发展空空间分析、、片区划分分与重点片片区选择;22城市版块图图划分方法法（2/2）对重点片区区内交通、、教育、文文体、景观观、商业和和医疗等配配套资源进进行分析并依据道路路、自然水水系和区域域功能进一一步划分片片区内的组组团；城市发展空空间分析片区市场划划分一条产品线线重点片区区选择重点片区可可利用土地地资源分析析用于拿地参参考一条产品线线重点片区区定位分析析与划分组组团23土地诉求显著性（负）土地诉求显著性（正）1价格适中的区位2交通便捷3居住环境优良4位于城市发展热点上5完备的生活、商业、娱乐休闲配套6良好的教育资源7良好的景观资源8良好的医疗配套格林小城客客户对土地地的诉求：：传统中档人人群在郊区区置业的核核心驱动力力：被价格挤出出到郊区置置业，同时时又要求居居住品质传统中档人人群是怎么么样一群人人：一定的经济济承受力，，重视家庭庭，关注孩孩子，居住住舒适度追追求24关外主要住宅区举例项目客户土地诉求是否满足客户需求交通便捷居住环境优良位于城市发展热点上宝安中心区广深高速、机荷高速及7条快速路，自驾车至福田中心区30分钟建设中的地铁1号线、规划中的10号线公交线路发达以大型居住、商业为主、发展物流商贸，原有加工企业以外迁、升级等方式改造区域规划良好，有大量中端住宅规划为深圳次中心，是西部商业文化中心Y石岩福龙路通车后驾车至福田中心区不超过30分钟无轨道交通规划联通市内的公交线路不发达位于普通制造业工业区，是工业区的居住配套用地，居住环境一般无高新产业吸引高素质人口作为西部高新区的一个普通工业区，没有特别远景规划，也不处于城市发展热点上N沙井有广深高速、广深公路，自驾车至福田中心区须50分钟无轨道交通规划联通市内的公交线路不发达位于制造业工业区，被工业用地环抱，自然环境欠佳周围产业无法带来高素质人口是深圳西部一个普通的工业基地，非深圳市发展热点区域N光明新区规划中的地铁6号线、11号线福龙快速路开通后自驾车至福田中心区不超过40分钟联通市内的公交线路不发达以发展生态产业为主，自然环境优良周边规划为高新产业区，能带来高素质人口，提升人文环境是深圳重点发展的新城之一Y观澜主要依靠梅观高速，可直达中心区，自驾车约30分钟，但通勤成本偏高近期无规定交通规划联通市区的公交线路不发达周边有观澜工业区等几大工业区，作为工业区的居住配套，居住环境一般周边区规划为高新产业，未来可能带来高素质人口非深圳城市发展热点N各主要居住住区土地属属性与举例例项目客户户土地诉求求的匹配性性分析25关外主要住宅区举例项目客户土地诉求是否满足客户需求交通便捷居住环境优良位于城市发展热点上布吉有深惠高速通往市区，经市政路自驾车至福田中心区需20分钟规划中的地铁3号线、5号线通往市区联通市区的公交线路非常发达有布吉工业区，规划中工业区将升级为先进工业，低端污染产业将外迁或升级，可提升区域居住环境规划中布吉将以大型居住、商贸为主，居住区内配有相当的休闲用地，居住环境将得到明显提升深圳市重点发展东部，布吉位于东部发展线起点上Y横岗主要依赖深惠路经布吉直达市区，自驾车至福田中心区需30分钟另有盐排高速、龙盐快速亦可通往市区，但路程较远，通勤成本高通往市内的公交线路不发达规划中有地铁3号线规划中以高尚居住和商业为主周围工业区规划中是物流业和先进工业，无工业污染无高新产业，无法带来高素质人口以提升人文环境深圳市重点发展东部，横岗位于东部发展线上Y龙岗中心区有深惠路经布吉直达市区，自驾车至福田中心区需40分钟规划中有地铁3号线通往市区的公交线路不发达规划中以高尚居住、商业、文化为主，离工业区有一定距离工业并以高新、先进工业为主，无低端污染产业片区规划良好，兴建了众多大型体育设施，提升片区人文环境深圳新城之一，城市次中心，是东部发展的重点规划中是连接深圳与惠州、汕头等其他城市的得枢纽N坪山经横坪公路连接横岗再至市区，无直达高速，自驾车须远景规划中有地铁3号线支线联通市区的工具线路不发达作为先进工业区的居住配套区，以居住、商业为主周围几乎被工业区围绕，居住环境一般无高端人群聚居，人文环境一般非深圳城市发展热点N续上表263.2.2客户购房动动机分析27整体而言，，购房动机机较多是出出于满足居居住需求，，享受生活活和孩子上上学的目的的，表明传传统中档人人群处在由由满足基本本生活需求求向提高生生活质量方方向改进整体客户二人世界三口之家三代同堂空巢家庭居家需要居家需要居家需要改善生活居家需要享受静逸改善生活孩子上学居家需要生活便利孩子上学生活便利改善生活享受静逸改善生活金地格林系系列产品线线客户的购购房动机排排序28整体而言，，格林系列列产品线客客户的购房房动机较多多地是出于于居住需要要、享受静静逸、改善善生活、孩孩子上学等等原因购房动机整体客户整体上，金金地格林系系列客户的的购房动机机因素排布布如下：最主要的购购房动机为为居家需要要、享受静静逸、改善善生活、孩孩子上学及及生活便利利等；出于享受人人文、彰显显身份、体体现家风及及需要居住住安全等购购房动机在在金地格林林系列产品品的客户中中均有分布布，但所占占比重较低低；出于攀比心心理及享受受私密等购购房动机置置业的客户户非常少。。金地格林系系列产品客客户购房动动机排序29二人世界客客户的购房房动机一般般是出于居居家需要、、改善生活活及生活便便利等原因因二人世界客客户的购房房动机因素素排布如下下：最主要的购购房动机为为居家需要要、改善生生活、及生生活便利等等；出于孩子上上学、享受受静逸、攀攀比心理及及享受人文文等购房动动机在二人人世界客户户中均有分分布，但所所占比重较较低；出于居住安安全、体现现家风、享享受私密及及彰显身份份等原因置置业的二人人世界客户户非常少。。二人世界客客户购房动动机排序购房动机二人世界30三口之家客户户的购房动机机一般是出于于居家需要、、孩子上学、、改善生活等等原因三口之家客户户的购房动机机因素排布如如下：最主要的购房房动机为居家家需要、孩子子上学、改善善生活、生活活便利及享受受静逸等；出于彰显身份份、居住安全全、享受人文文、体现家风风等购房动机机在三口世界界客户中均有有分布，但所所占比重较低低；出于攀比心理理及享受私密密等原因置业业的三口之家家客户非常少少。三口之家客户户购房动机排排序购房动机三口之家31三代同堂客户户的购房动机机一般是出于于改善生活、、居家需要、、享受静逸、、孩子上学等等原因三代同堂客户户的购房动机机因素排布如如下：最主要的购房房动机为改善善生活和居家家需要、享受受静逸及孩子子上学、生活活便利等；出于享受人文文、居住安全全、体现家风风、彰显身份份等动机置业业的三代同堂堂客户较少；；出于享受私密密及攀比心理理等原因置业业的三代同堂堂客户极少。。三代同堂客户户购房动机排排序购房动机三代同堂32空巢家庭客户户的购房动机机一般是出于于居家需要、、及生活便利利等原因空巢家庭客户户的购房动机机因素排布如如下：最主要的购房房动机表现为为居家需要及及生活便利；；出于改善生活活、享受静逸逸、享受人文文等动机置业业的空巢家庭庭客户较少；；出于享受私密密等其他动机机置业的空巢巢家庭客户极极少。空巢家庭客户户购房动机排排序购房动机空巢家庭333.2.3客户决策漏斗斗分析34决策漏斗模型型中客户在“考虑购房时”、“购房成交时”、“入住后”这三个不同阶阶段的看重因因素对项目策策划、营销及及物业管理具具有针对性的的指导作用指导策划方向向指导营销服务务指导物业管理理及策划、设计计决策漏斗模型型不同阶段客客户看重因素素的指导作用用考虑购房时购房成交时入住后Who：策划人员When：策划过程How：1、强化突出客客户最看重的的因素；2、适当提升客客户角看重的的因素：3、避免在非重重要因素上过过多投入；Who：营销人员When：营销过程How：1、营销广告及及营销展示要要着力主打客客户最关注因因素；3、营销人员销销售讲解时突突出客户最关关注因素；Who：物管、策划划、设计人员员When：入住以后How：1、客户入住后后，物业管理理部门要着力力维护客户最最关注因素；；2、策划及设计计部门针对客客户最关注因因素，重点考考虑并尽力解解决，将客户户不满意度减减至最低；客户在考虑购购房时的看重重因素主要用用以指导策划划人员的策划划决策及方向向；客户在购房成成交时的看重重因素主要用用以指导营销销人员在营销销中需注意的的重点；客户在入住后后的看重因素素主要用以指指导物管部门门应注意的重重点；指导策策划及设计人人员在项目前前期对客户在在入住后的看看中因素做到到最好，尽量量减低、避免免营销时和入入住后客户因因看重因素发发生变化而引引起对项目的的不满意度。。351%2%4%5%2%5%2%3%6%7%4%4%8%8%8%8%11%8%9%10%11%13%16%12%10%12%15%10%8%15%11%16%1%3%3%3%5%3%5%6%6%4%户型设计园林景观交通配套物业服务生活配套性价比工作方便地段品牌会所教育配套外立面工程质量风水客户在考虑购购房时、购房房成交时、入入住后这三个个阶段对产品品的看重因素素的重点有所所不同，用决决策漏斗模型型可以形象的的反应这一变变化比重≥10%5%＜比重＜10%比重≤5%金地格林系列列产品线的客客户的购房决决策漏斗变化化如下：考虑购房时时：较看重的因因素从高到到低依次为为户型设计计、园林景景观、交通通配套、物物业服务、、生活配套套等；购房成交时时：对应客户户较看重的的因素从高高到低依次次为物业服服务、户型型设计、性性价比、交交通配套、、园林景观观等；入住后：较看重的因因素从高到到低依次为为物业服务务、户型设设计、交通通配套、生生活配套、、园林景观观等。入住后购房成交时时考虑购房时时36重要敏感图图对产品调调整的指导导作用重要：赋值值越高表明明功能空间间的需求程程度越高。。敏感：赋值值越高表明明功能空间间改善程度度越大，客客户感知度度越高。基本面象限限：1.满足基本舒舒适度，必必须要有2.敏感程度高高的应优先先设计加分项象限限：1.满足舒适度度提升，提提升户型品品质时使用用2.敏感程度高高，可作为为提升户型型品质的亮亮点苦力象限：：1.满足基本舒舒适度，有有即可2.敏感程度低低，不需花花过多投入入进行改善善无差异象限限：1.满足舒适度度提升，提提升户型品品质时使用用2.敏感程度低低，功能空空间一般不不需要设置置功能空间满足基本需求，空间改善投入越大，消费者感知度越高基本面苦力功能空间满足基本需求，空间改善投入大，消费者感知度不高加分项功能空间满足需求度提升，空间改善投入越大，消费者感知度越高无差异功能空间满足需求度提升，空间改善投入大，消费者感知度不高37整体而言，，格林系列列产品线的的客户在置置业时较看看重物业服服务、园林林景观、生生活便利、、地理位置置、户型设设计及价格格优惠等因因素整体上，金金地格林系系列客户在在置业时的的看重因素素排布如下下：敏感-重要的因素从从高到低依次次为物业服务务、园林景观观、生活便利利、地理位置置及户型设计计、价格优惠惠等；重要-不敏感的因素素依次为教育育资源、文化化底蕴等；敏感-不重要的因素素从高到低依依次为金地品品牌、风水等等；不敏感-不重要的因素素为外立面等等其他因素。。敏感重要567844352768不重要不敏感整体客户9102110319价格优惠园林景观户型设计外立面地理位置物业服务文化底蕴金地品牌教育资源风水生活便利看重因素整体客户38对三口之家客客户而言，置置业时较看重重园林景观、、生活便利户户型设计、教教育资源、工工作方便、价价格优惠等因因素三口之家客户户置业时的看看重因素排布布如下：敏感-重要的因素从从高到低依次次为园林景观观、生活便利利、户型设计计、教育资源源、工作方便便、价格优惠惠等；重要-不敏感的因因素从高到到低依次为为金地品牌牌、风水、、物业服务务等；敏感-不重要的因因素为文化化底蕴等；；不敏感-不重要的因因素依次为为地理位置置、外立面面等。看重因素三口之家39对二人世界界客户而言言，置业时时较看重园园林景观、、工作方便便、金地品品牌、价格格优惠、生生活便利及及地理位置置等因素二人世界客客户置业时时的看重因因素排布如如下：敏感-重要的因素素从高到低低依次为园园林景观、、工作方便便、金地品品牌、价格格优惠、生生活便利、、地理位置置等；重要-不敏感的因因素从高到到低依次为为户型设计计、教育资资源、物业业服务等；；敏感-不重要的因因素为外立立面等；不敏感-不重要的因因素为文化化底蕴等。。看重因素二人世界40对三代同堂堂客户而言言，置业时时较看重园园林景观、、亲属所在在地、工作作方便、物物业服务、、生活便利利及户型设设计等因素素三代同堂客客户置业时时的看重因因素排布如如下：敏感-重要的因素素从高到低低依次为园园林景观、、亲属做在在地、工作作方便、物物业服务、、生活便利利及户型设设计等；重要-不敏感的因因素为规划划布局等；；敏感-不重要的因因素从高到到低依次为为风水、文文化底蕴、、金地品牌牌等；不敏感-不重要的因因素从高到到低依次为为价格优惠惠、外立面面等。看重因素三代同堂41对空巢家庭庭客户而言言，置业时时较看重物物业服务、、园林景观观、地理位位置、户型型设计等因因素空巢家庭客客户置业时时的看重因因素排布如如下：敏感-重要的因素素从高到低低依次为物物业服务、、园林景观观、生活便便利、地理理位置及户户型设计等等；重要-不敏感的因因素为文化化底蕴等；；敏感-不重要的因因素从高到到低依次为为金地品牌牌、价格优优惠等；不敏感-不重要的因因素为外立立面等其他他因素。看重因素空巢家庭423.产品设计内内容单体户型设计指标展示区会所配套景观规划433.1单体户型（（以三口之之家为例））44三口之家对对单体的重重要性和敏敏感点模型型分析：客客厅、主卧卧和次卧的的舒适程度度决定了三三口之家人人群的户型型选择Step1看重又敏感感的排序依依次前三位位为：1.客厅2.主卧3.次卧三口之家虽虽不看重对对次卧、次次卫生间和和书房，但但对他们的的敏感度较较高。家庭结构决决定了三口口之家对客客厅、主卧卧重要性和和敏感度强强，书房和和次卧在格格林小城产产品中具有有改善空间间45三口之家工工作日室内内活动集中中在主卧、、次卧和客客厅Step246三口之家休休息日室内内活动集中中在主卧、、次卧和客客厅Step247功能空间序号功能满足1需求程度10客厅1家人一起在沙发上看电视，聊天2招待客人，与客人在沙发上聊天3男女主人躺或坐在沙发上读书看报4男主人在茶几前抽烟、喝茶5小孩玩耍、吃零食、在小凳子上看电视6夏天坐在沙发上吹风扇主卧1主人日常休息、睡觉2主人躺在床上看电视、看书报杂志等3日常从衣柜取换衣物、整理行头4男主人躺在床上抽烟5女主人在化妆台前化妆次卧1男女主人平时在电脑桌前上网、看书等2孩子在书桌前学习3客人来了临时居住4女主人在双人床上堆放多余床上用品5女人在客卧熨烫衣服三口之家使使用最频繁繁的三个功功能空间使使用方式深深化Step348增强格林小小城产品竞竞争力的方方法：基于于客户价值值观和功能能诉求，对对现有产品品线进行扬扬长补短的的改进并标标准化客户价值观观客户对功能能空间的诉诉求Yourtextinhere关键的产品品接触点选选取产品设计与与打造格林小城产品线保持价值增加的路径更加符合客户价值诉求；保持金地格林小城现有优势。49根据重要敏敏感图和客客户真实需需求得出三三口之家最最看重的功功能空间中中需要提升升的点客户需求访访谈书房做教师，很很看重书房房，有个同同事买了三三房，但装装修时又要要做书房，，拖了几个个月书房的阳台台太高，光光线不太好好书房太小了了，书房起起码得有3米乘4米就是12平左右的大大小才合适适；次卧开窗太太小了，而而且开窗方方向不对，，和武汉的的风向正好好对着，风风正好刮不不到屋里面面，很闷次卧没办法法用了，很很小只能做做书房整体来说，，儿童房小小了，做过过调整次卧厨房没有阳阳台，如果果把次卧的的阳台通过过来会更好好厨房小了点点，没有地地方放冰箱箱厨房最好有有个生活阳阳台厨房卫生间空间间比较小，，洗衣机没没有地方放放次卫如果是是明卫就好好了厨房最好有有个生活阳阳台次卫单体户型三口之家50三口之家户户型产品特特性诉求总总结描述生活方式演演绎价值需求亲和力供主人、客客人等多人人使用集沐浴、洗洗衣、清洁洁用房等多多功孩子日常休休息，从衣衣柜取换衣衣物；孩子享受安安静的学习习氛围，在在书桌前学学习，上网网游戏；父母、亲戚戚等客人偶偶尔居住使使用；尺寸需满足足多功能需需要明卫功能布局合合理重视下一代代教育重视家庭次卧产品特性功能诉求信赖注重实用性性次卫自然通风，，阳光充足足尺寸满足复合合功能要求设凸窗提升舒舒适度书房主人阅读和工工作孩子学习南向采光通风风更倾向一个次次卧改做书房房开间不小于2.4m阳光房女主人平时做做饭，有时家家人帮厨家人能穿过厨厨房到生活阳阳台晾衣服厨房带生活阳阳台厨房布局合理理厨房单体户型三口之家51基于三口之家家客户需求下下格林小城单单体户型竞争争优势的获取取次卧书房次卫采光通风尺寸满足复合功能能要求边套设置凸窗厨房重视家庭和下下一代教育注重实用挖掘功能空间间更加体现客客户需求价值需求南向采光突出次卧书房房功能开间不小于2.4m能采光空间满足沐浴浴，洗衣，清清洁等多功能能用途外带生活阳台台厨房功能布局局合理洋房三房小高层三房户型形成如下下特点，更能能切合客户需需求，增强产产品竞争优势势书房突出一次卧的的书房功能；；南置书房和餐餐厅对调；可尝试用阳光光房的方式赠赠送书房，开开间2.4m；不带阳台，减减小干扰。厨房厨房外连生活活阳台；生活阳台可放放置洗衣机；；厨房布局更合合理，操作更更顺畅。次卫适度增加次卫卫使用面积；；考虑次卫沐浴浴、洗衣、清清洁多功能使使用的需求。。洋房书房突出南向次卧卧书房功能；；可尝试用阳光光房的方式赠赠送书房，开开间2.4m；不带阳台，减减小干扰。厨房适当扩大厨房房外延空间，，生活阳台的的面积。次卫适度增加次卫卫使用面积；；考虑次卫沐浴浴、洗衣、清清洁多功能使使用的需求。。小高层单体户型三口之家52阳光充足，功功能复合的南南向次卧，体体现三口之家家注重家庭和和孩子成长的的价值取向南向次卧（可可兼做书房））：功能复合；阳光充足；安静舒适。南向采光通风风，满足多种种使用功能的的空间尺度，，安静舒适的的次卧（可兼兼做书房）：：接待客人的温温馨客房空间间；创造主人舒适适的工作空间间；为孩子提供舒舒适学习空间间。户型示例单体户型三口之家53私密的，安静静舒适的，空空间满足孩子子不同年龄阶阶段使用需要要的次卧，充充分体现了三三口之家对孩孩子的重视和和关爱次卧：相对私密；；安静舒适；；伴随孩子成成长的空间间户型示例次卧保证相相对私密感感，不要与与主卧直接接相隔，设设计市充分分考虑孩子子学习的安安静，是能能伴随孩子子健康成长长的空间。。单体户型三口之家54厨房注重的的是功能合合理和方便便生活，充充分体现三三口之家对对实用性的的追求实用厨房：：功能使用自自如；空间高效合合理；户型示例厨房：功能能布局合理理，方便日日常生活的的外延空间间：便于操作的的厨房布局局；外带生活阳阳台，满足足更多日常常生活需要要的厨房外外延空间。。单体户型三口之家55满足多功能能需要、采采光良好、、布局合理理的次卫切切合三口之之家对实用用性的追求求多用次卫：：多功能组合合；采光与空间间足够；能供多人使使用；集沐浴、洗洗漱、洗衣衣等功能予予一身；能够采光。。单体户型三口之家56三代同堂单单体的重要要性和敏感感点模型分分析：客厅厅、主卧和和餐厅的舒舒适程度决决定了三代代同堂人群群的户型选选择看重又敏感感的排序依依次前三位位为：1.客厅2.主卧3.餐厅三代同堂虽虽不看重露露台、户内内花园，但但对他们的的敏感度较较高。三代同堂虽虽看重主卫卫和次卫，，但对其不不敏感。家庭结构决决定了三代代同堂对客客厅、主卧卧重要性和和敏感度强强，而对户户内花园和和儿童活动动室相对低低Step157三代同堂客客户的室内内活动集中中在客厅、、主卧和餐餐厅Step258三代同堂客客户的室内内活动集中中在客厅、、主卧和餐餐厅Step259功能空间序号功能满足1需求程度10客厅1与客人在沙发上喝茶、抽烟、聊天2一家五口在客厅聊天、喝茶3男女主人在客厅看电视、看书报等4小孩看动画片、吃零食、玩耍5小朋友来了一起玩耍、看动画片6小孩玩累了在沙发上睡觉、吹风扇主卧1主人日常休息、睡觉2主人在床上读书、看报、看电视3小孩子玩耍，偶尔与父母同住4主人日常从衣柜取换衣物，整理行头5有床头柜，可以放烟灰缸，茶杯6女主人在化妆台前化妆餐厅1一家五口一起吃饭2男女主人早上吃早餐3父母早上吃早餐4小孩子在餐桌上写作业三代同堂客客户使用最最频繁的三三个功能空空间使用方方式深化Step360根据重要敏敏感图和客客户真实需需求得出三三代同堂最最看重的功功能空间客户需求访访谈客厅厨房小了，，能站3个人就够了了，平时是是一个人，，可以站个个帮手就可可以；厨房要有生生活阳台，，通风采光光要好一些些；厨房入户一定要有有玄关，做为为缓冲空间，，入户花园比比玄关要好；；希望能够有玄玄关，这样有有遮挡效果，，可以聚财入户空间希望阳台能再再伸展一点，，露台大一些些，休闲方便便，冬天可以以晒太阳，养养花露台特别喜欢现在在的庭院，平平时养花养草草、小孩子玩玩都比较方便便庭院希望动静分区区合理些，客客厅和卧室互互不干扰；感觉目前的客客厅和餐厅设设计的比较好好，有点错位位的排布比通通着的要好；；不喜欢穿厅的的客厅单体户型三代同堂61三代同堂户型型产品特性诉诉求总结描述生活方式演绎绎价值需求亲和力换鞋，接待客客人的过渡空空间与邻居保持适适度的私密性性老人或孩子有有单独活动空空间，互不干干扰；日常会客、家家庭聚会和娱娱乐空间；在客厅活动不不会影响到卧卧室摆放玄关和鞋鞋柜布局尽量避免免邻里对视追求和谐家庭和睦尊老爱幼客厅产品特性功能诉求信赖注重实用性入户空间空间开敞，洋洋房开间4.5m以上，高层开开间3.9m以上客厅与餐厅有有明显区隔动静分区，避避免穿厅庭院露台早上锻炼身体体在庭院内种植植花草树木，，修身养性在南向露台晾晾晒衣物在露台上晒太太阳，休憩，，下棋尽量南向采光光庭院尺度露台尺度，封封闭（北方））庭院的需求度度大于露台女主人平时做做饭，有时多多人帮厨家人能穿过厨厨房到生活阳阳台晾衣服厨房适当偏大大，开间2.2m以上厨房带生活阳阳台通风采光要求求更高厨房自然经典强调秩序、礼礼仪和身份感感单体户型三代同堂62客厅庭院、露台入户空间空间开敞区隔明显动静分区厨房家庭和睦强调秩序挖掘功能空间间更加体现客客户需求价值需求南向采光尺度满足功能能使用要求设置玄关保证私密的过过渡空间外带生活阳台台适当放大小高层三房花园洋房户型型形成如下特特点，更能切切合三代同堂堂客户需求，，增强产品竞竞争优势入户空间独立的玄关空空间，能摆放放鞋柜。强调私密性性，避免邻邻里对视；；开间不小于于2.2m。厨房面积可适当放放大，开间2.2m以上，布局合合理；厨房外连生活活阳台；客厅开间4.5m以上；客厅与餐厅厅严格区隔隔；南向户型避避免穿庭，，动静分区区。自然和谐注重实用庭院（露台台）对庭院的需需求大于露露台，南向向庭院优先先；足够的尺度度，供家人人聚会，种种植花草等等。洋房首层四四房洋房二层四四房单体户型三代同堂基于三代同同堂客户需需求下格林林小城单体体户型竞争争优势的获获取63为三代同堂堂营建和睦睦空间：老人和孩子子都能享有有自己的空空间；具有家庭聚聚会，日常常会客和休休闲娱乐功功能。宽敞、独立的的客厅：大尺度的三代代同堂家庭活活动空间；家庭生活互不不干扰，客厅厅与餐厅区隔隔明显。单体户型三代同堂照顾到大家庭庭三代人共同同生活，娱乐乐的客厅，充充分体现对几几代人的关怀怀和对家庭和和睦的追求64南向户型一、、二层从客厅厅正南方中央央入户，对客客厅干扰大建议客厅如下下标准化：电视墙与沙发发墙位置对调调；入户门改在客客厅西侧；入户空间设置置玄关，其一一定过渡作用用。单体户型三代同堂南向入户洋房房入户方式改改进，部分化化解穿厅问题题，创造更加加实用和谐的的三代同堂家家庭空间65花园洋房底层层townhouse的户型组织，，能让更多的的客户享受到到庭院空间两户享受庭院院四户享受庭院院单体户型三代同堂用阳光充足，，空间宽裕的的私家庭院，，满足三代同同堂家庭向往往自然，追求求和谐的需要要66摆放玄关和鞋鞋柜布局尽量避免免邻里对视单体户型三代同堂入户花园，可可打造空中庭庭院，构成玄玄关，形成过过渡，增加家家庭私密性，，营建出空间间秩序和家庭庭温馨气氛67烹饪功能完备备，操作布局局合理的厨房房：使用频繁，能能提供家庭日日常餐饮的厨厨房空间；清洗、备菜、、烹饪等功能能区相对独立立又彼此联系系。厨房一切为满满足客户对实实用性的追求求：功能完备；操作合理。厨房带生活阳阳台厨房入户花园园采光单体户型三代同堂可供多人操作作、功能合理理、外接生活活阳台的厨房房，迎合三代代同堂客户对对实用性的偏偏好68二人世界单体体的重要性和和敏感点模型型分析：客厅厅、主卧和次次卧的舒适程程度决定了二二人世界人群群的户型选择择看重又敏感的的排序依次前前三位为：1.客厅2.主卧3.次卧二人世界虽不不看重对书房房，但对他们们的敏感度较较高。二人世界虽看看重餐厅但对对其不敏感。。家庭结构决定定了二人世界界对客厅、主主卧重要性和和敏感度强，，而对餐厅相相对低Step169二人世界客户户的室内活动动集中在客厅厅、主卧和次次卧Step270二人世界客户户的室内活动动集中在客厅厅、主卧和次次卧Step271功能空间序号功能满足1需求程度10客厅1夫妻二人一起在沙发上看电视2招待客人，在沙发上聊天3男女主人躺或坐在沙发上读书看报4男女主人在茶几前吃零食、喝茶5临时休息、睡眠6男主人在茶几前抽烟、喝啤酒主卧1主人日常休息、睡觉2主人躺在床上看电视、看书报、笔记本上网3日常从衣柜取换衣物、整理行头4男主人躺在床上抽烟5女主人在化妆台前化妆、修眉次卧1男女主人平时上网、看书2在次卧堆放被子等床上用品3女主人在次卧用熨斗熨衣服4父母、亲戚等来了临时居住5将多余的衣物放到次卧的衣柜里二人世界客户户使用最频繁繁的三个功能能空间使用方方式深化Step372根据重要敏感感图和客户真真实需求得出出二人世界最最看重的功能能空间客户需求访谈谈客厅客厅有些小了了，如果能够够把目前的一一侧墙往外挪挪一些会更好好；客厅一定要有有比较大的阳阳台，最好是是做成大的落落地窗；客厅的通透性性比较好，光光线也充足希望主卧的凸凸窗能做成真真凸窗，视野野宽一点，这这样看看外面面的景观会比比较好；希望主卧的衣衣帽间能够设设计合理些，，整理衣服、、穿戴都比较较方便；动静、干湿分分区都还可以以，金地这个个是获奖的户户型主卧一般都是把次次卧用做书房房，在里面上上网、看电影影平时会把主卧卧衣橱里摆不不下的被子、、毯子这些床床上用品放到到次卧里；面积太小了，，来客人时居居住不方便次卧单体户型二人世界73二人世界户型型产品特性诉诉求总结描述生活方式演绎绎价值需求信赖平时睡觉、休休憩；有时在主卧看看电视、阅读读和上网从衣帽间取换换衣物、整理理衣装。在客厅用餐；；躺在沙发上看看电视；能从客厅步入入阳台呼吸新新鲜空气和放放松身心。空间足够舒适适，开间3.9m以上；预留足够的空空间满足复合合功能，如阳阳光房或转角角凸窗；配备步入式衣衣帽间，与主主卫联系。不过份追求奢奢华,讲究实用努力工作，追追求更美好生生活主卧产品特性功能诉求客厅功能复合，兼兼顾部分餐厅厅功能客厅面积适度度控制，开间间3.9～4.2m与南向阳台相相连次卧平时阅读、工工作、上网；；放置生活杂物物；来客临时居住住。主要做书房功功能兼顾储物间使使用承担临时居住住功能亲和力经典对生活品质有有一定要求单体户型二人世界74客厅次卧主卧注重舒适步入式衣帽间间与卫生间动线线合理生活品质注重实用挖掘功能空间间更加体现客客户需求价值需求主要用做书房房临时居住功能复合面积适中连接阳台二人世界在家家中的日常生生活相对简单单，优先保证证主卧、客厅厅和客卧的舒舒适和使用主卧开间3.9m以上；配转角阳光房房或凸窗，提提升舒适度；；步入式衣帽间间，与主卫动动线合理。追求美好次卧强调书房功能能，开间3.6m以上；设置凸窗。客厅可与餐厅共享享空间；开间3.9~4.2m；与南向阳台连连接单体户型二人世界基于二人世界界客户需求下下格林小城单单体户型竞争争优势的获取取75结构简单家庭庭的实用客厅厅：功能复合；空间实用；外延空间（阳阳台）。二人世界客厅厅强调实用性性：客厅兼顾餐厅厅功能；足够两人使用用的舒适空间间；外接南向阳台台。单体户型二人世界功能多样化、、尺度舒适、、有外延空间间的客厅，努努力切合二人人世界家庭不不追求奢华讲讲究实用的价价值诉求76强调舒适私密密的主卧：私享空间；舒适但不奢侈侈；二人世界对生生活品质的追追求主要体现现在主卧：宽敞的休息空空间；凸窗、衣帽间间对舒适度的的提升；与主卫动线的的联系处理。。单体户型二人世界空间私密，舒舒适实用的主主卧，满足二二人世界对生生活品质的追追求77强调舒适私密密的主卧：书房和客卧的的复合；为家庭发展预预留空间；二人世界美好好生活的扩展展空间：书房；完备的卧室空空间；家庭发展空间间。单体户型二人世界次卧主要承担担书房功能，，兼做客卧，，兼顾二人世世界家庭发展展的需要，勾勾勒美好生活活升级空间78空巢对单体的的重要性和敏敏感点模型分分析：客厅、、厨房和主卧卧的舒适程度度决定了空巢巢家庭人群的的户型选择室内：看重又敏感的的排序依次前前三位为：1.客厅2.主卧3.厨房空巢虽不看重重对户内花园园，但对他们们的敏感度较较高。空巢世界虽看看重次卧但对对其不敏感。。Step179空巢家庭客户户的室内活动动集中在客厅厅、主卧和厨厨房Step280空巢家庭客户户的室内活动动集中在客厅厅、主卧和厨厨房Step281功能空间序号功能满足1需求程度10客厅1早起后在沙发上听广播、看报纸、看电视2男主人平时在沙发上抽烟、喝茶、看书3女主人平时在沙发上织毛衣4男女主人日常在茶几前吃水果、吃点心5老年朋友在客厅抽烟、打麻将、喝茶6子女回家后在沙发上聊天主卧1主人日常休息、睡觉2主人在床上看书、读报、看电视3主人从衣帽间换衣物，整理行头4主人不定时的从床头柜上取放茶杯，喝茶厨房1女主人使用煤气灶、抽油烟机等2从冰箱取菜、冷藏食物3刀具、碗柜、案板、电饭煲、锅盆等摆放有致4有放米、面袋的地方，米、面不能受潮空巢家庭客户户使用最频繁繁的三个功能能空间使用方方式深化Step382根据重要敏感感图和客户真真实需求得出出空巢家庭最最看重的功能能空间客户需求访谈谈客厅厨房稍微小了了一些，餐厅厅也不算是满满大，如果把把冰箱放到餐餐厅，餐厅就就会感觉很小小了，但是放放到厨房后又又把厨房空间间给占了；做了整体的橱橱柜以后，电电冰箱就房不不下了，现在在电冰箱放在在客厅。希望望冰箱能放到到厨房。现在在厨房只有4个平方厨房不要求主卧必必须有阳台，，有个飘窗就就可以了，但但客厅一定要要有阳台；户型设计方方面，洋房房的三楼阳阳台太小；；准备将阳台台封住，希希望封闭的的阳台阳台自己客厅方方方正正的的，比较实实用；客厅必须要要有阳台，，而且阳台台一定要大大；客厅也不能能太小了，，逢年过节节子女回家家，能够一一起谈谈心心啊，打个个麻将什么么的单体户型空巢家庭83空巢家庭户户型产品特特性诉求总总结描述生活方式演演绎价值需求亲和力多余的时间间在阳台晒晒太阳，种种植花草，，饲养宠物物；在阳台的躺躺椅上休憩憩，品味时时光。大部分日子子自己做饭饭；偶尔与子女女一起操作作。渴望与子女女交流；喜欢家庭团团聚自给自足的的生活；强调实用性性厨房产品特性功能诉求经典生活丰富多多彩；厨房功能布布局合理客厅平时最重要要的活动大大多在客厅厅；与子女团聚聚，在客厅厅招待子女女；老年聚会，，如麻将，，棋牌。南向采光通通风开间不小于于4.2m信赖阳台客厅外挂阳阳台，大于于客厅开间间单体户型空巢家庭84充满生活气气息的客厅厅、厨房和和阳台，切切合空巢家家庭既强调调实用又喜喜爱丰富多多彩生活的的需要厨房客厅阳光充足空间合理丰富生活挖掘功能空空间更加体体现客户需需求价值需求舒适实用开放休闲二人世界在在家中的日日常生活相相对简单，，优先保证证主卧、客客厅和客卧卧的舒适和和使用客厅开间3.9m以上；连接阳台环境境自然；空间合适，可可开展棋牌等等活动。强调实用厨房具有一定休闲闲设施，招待待小孩，摆放放陈设；方便老年人使使用，透明的的厨柜，洗菜菜池，灶台等等高度尺度合合理。阳台提供阳光充沛沛的休息空间间；尺度可放大，，起到空中庭庭院的作用；；可种植花草。。阳台家庭亲和阳光充足自然休闲单体户型空巢家庭85可供家人或老老年人聚会的的客厅单体户型空巢家庭86充分考虑到老老人使用的厨厨房空间，操操作台、橱柜柜和摆设等充充分考虑到使使用者的特别别要求单体户型空巢家庭87使用性强的阳阳台，能丰富富老人们的生生活，追求老老有所乐单体户型空巢家庭883.2设计指标89容积率的确定定模型——结合开发风险险、市场实现现、利润额度度及实现难异异度的问题来来确定利润最大化和和市场可实现现度是确定物物业组合和容容积率的追求求目标；企业自身资源源状况和资金金状况是限定定条件；企业战略导向向和项目品牌牌因素是兼顾顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位90基准方案推荐荐——小城以传统中中档近郊置业业为主，当在在价格可以达达到的市场上上，以高层搭搭配洋房和洋洋房化多层效效率最高建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率4+1洋房0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.233层高层3.0左右3.0－4.04.0以上物业类型的容容积率实现度度（以南方某某城市为基准准）输入项1——根据品质和设设计单位共同同确定的经验验容积率输入项2——根据市场竞争争状况权衡容容积率和产品品品质高层梯户比增增高，单元连连接数增加；；若市场接受度度没有问题，，可以选定。。比选因素示例例洋房竞争比较较激烈，舒适适度直接决定定价格；则对土地经济济性的利用将将适可而止。。91物业类型经验容积率指标容积率0.58占地面积320000建筑面积186079建筑面积占比占地面积建筑面积住宅部分独栋别墅0.325排别墅0.745%11962283736退台洋房1.115%2537427912多层1.415%199372791217+1高层2.40%00地下室————————输入项1：单种产品品容积率输入项2：面积配比比输出项1：整体容积积率和面积积输出项2：各项物业业类型的占占地和建筑筑面积总用地＝用用地1＋用地2＋……＝建面1/R1＋建面2/R2＋……＝总建面×配比1/R1＋总建面×配比2/R2＋……＝总建面×（配比1/R1＋配比2/R2＋……）总容积率＝＝总建面/总用地＝1/（配比1/R1＋配比2/R2＋……）从不同产品品形态的容容积率和面面积配比反反算总容积积率和各类类物业面积积92上下限方案案确定——给予市场可可预期收益益的极限方方案评判和和基准方案案评判输入项3——极限情况下下，单种物物业形态可可能的量和和盈利能力力洋房11+1小高层17+1高层容积率1.01.72.4总建筑面积（平米）205331263997351996住宅建筑面积（平米）205331263997351996单方成本（元/平米）229824312440总投资（万元）471926419085884销售收入（万元）7135391739122319税前利润（万元）241602754936434成本利润率59%49%48%财务净现值（万元）183662089428051输入经验容容积率和成成本、规模模、售价预预期，得到到利润输入项4——对市场消化化量的评判判输出量——高溢价产品品输出项——现金流产品品输出项-对基本户型型占比的模模拟,得到备选方方案1,2,3933.3规划景观94规划景观在在景观轴线线、组团设设计和公共共场地三方方面共有十十个接触点点，对产品品品牌价值值的传递分分别发挥不不同的传递递作用1功能场所各各种功能能场所的有有机组合，，是传递递项目价值值、营造小小区人文氛氛围的重要要环节2空间序列空空间序列列的组合方方式不同，，传递给顾顾客不同的的赏景心情情和居住氛氛围3铺地材质铺铺地材质的的大小、面面积及与材材料树种组组合在一起起，传递给给顾客一种种行走体验验和风格感感受4空间尺度组组团空间间尺度的大大小影响着着客户的居居家感受，，景观资源源共享程度度和心情舒舒畅度5界面基调界界面面基调是风格格的直接体现现，起到从第第一感觉层面面向顾客传递递项目风格价价值的作用6场所功能组组团团内部场所是是客户休闲、、娱乐及共享享资源的载体体，也是客户户交流、沟通通的重要场所所7材料树种材材料料树种的选择择在间接地表表达项目整体体风格的同时时传递着居住住者的价值观观8小区中心不不仅仅是小区地理理位置上的中中心，更是全全体居民休闲闲、交流、锻锻炼、舞蹈蹈的重要场所所910小品布类公公共共场地的小品品布类是社区区人文氛围和和时代风格的的表现窗口，，体现着居住住者精神元素素组团场地是是组组团内部居民民最易到达、、接触最多的的公共场地，，体现着组团团内部居住文文化及风格接触点对对品牌价价值的传递作作用景观轴线组团设计公共场地95景观轴线的接触点与顾客客需求模型具具体结论对接接（1/2）沿景观轴线漫漫步，居民平平时会在散布布的间歇来街街铺前买水、、买零食，然然后在景观轴轴的长椅上一一边吃零食，，一边看风景景…道路旁的坐椅椅上有摇着扇扇子纳凉的老老人，景观轴轴的两侧设计计有公共广场场…步行途中的小小型运动场地地上，几个居居民在打羽毛毛球…道路的两旁有有座椅，出来来散步的居民民坐在长椅上上，一边打电电话一边欣赏赏风景…在水景旁的小小石桌上，老老年人下午没没事的时候会会扎堆聊天，，有的老年人人会一起打牌牌…景观轴线不远远处有小区最最美的水景，，这里经常里里有白天居民民上下班都会会在这里驻足足观赏，晚上上居民会来这这里纳凉、看看水景…普通商业街道道，可以在街街铺前购物、、消费；分布有树阵的的公共场地，，老年人可以以休息活动；；步行小路沿途途链接小运动动场地，可以以打羽毛球；；景观轴线上设设置的休闲长长凳；步行小路沿途途的小石桌，，可以纳凉、、下棋、打牌牌；小区水景与假假山搭配、层层次感强；接触点生活方式推演演顾客需求模型型具体结论功能场所价值观崇尚自然、悠悠闲的生活崇尚自然，讲讲求与环境的的和谐锻炼身体很重重要锻炼身体很重重要渴求老年生活活丰富多彩强调秩序和身身份认同，对对生活品质有有一定要求96景观轴线的接接触点与顾客客需求模型具具体结论对接接(2/2)接触点生活方式推演演顾客需求模型型具体结论空间序列铺地材质空间节奏逐步步推进，园林景观层次次感强；零星点缀的小小水景、喷泉泉景观点树木构建的小小尺度休闲广广场；景观轴线节点点上种植名贵贵树种，沿途途设计蜿蜒的的支路；草坪草质易维维护，点缀矮矮小灌木，灌灌水量小；草坪草种生命命力强，不会会因踩踏而枯枯死；小路铺设材质质尽量选取平平坦材质，不不宜大量采用用鹅卵石；小区的园林是是孩子们最亲亲密的伙伴，，他们经常在在树丛里、假假山间捉迷藏藏，追逐嬉戏戏…休息日的时候候，妈妈们会会带着刚回走走路的孩子散散步、休闲、、欣赏水景…早上起来会发发现零零星星星在草坪上打打太极的老人人…夫妻、情侣有有时会一起沿沿着景观轴线线漫步，他们们喜欢温馨、、浪漫、有情情趣的道路…孩子们经常会会跑到草地上上玩耍，家长长们希望草坪坪不要太湿，，弄脏了小孩孩子的衣服…居民们偶尔也也会