某房地产项目企划报告

宁波银晨国际项目企划报告第一部分：研展方面项目概况

宁波写字楼市场状况目前在售写字楼简介项目分析项目市场定位项目产品建议项目概况地块特征

地块位置：本项目位于宁波市江东区，福明路与惊驾路的交叉处。项目西面紧邻福明路，北面为惊驾路，过惊驾路即为大规模城市绿地福明公园，东面和南面为规划道路。目前地块内部已经大部分平整完毕，但尚有一些民居未能拆迁。用地性质：综合用地，适建商务办公、商业及部分配套设施。项目规划指标：本项目占地面积29021平方米，建筑容积率2.5，目前规划方案地上总建筑面积72552平方米。建筑密度为32.56%，绿地率31.43%。共设置机动车位739个，其中地上39个。项目所在地——江东区简介区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分。人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14%)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7‰，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市的商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。江东区的发展，将为本项目的推出奠定非常有利的基础。东部新城本项目区东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到通途路，全区面积共16平方公里。其中新城核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。

东部新城的开发进展将直接影响到本项目的前景。周边区域：东部新城周边配套道路系统：西侧的福明路，北侧的惊驾路均为城市主干道，周边另有民安路、中山东路、中兴路等城市主干，交通状况较好，出行非常便捷；政府部门：目前周边政府部门较少，但随着江东区政府规划至福明路北端，和宁波市政府落户东部新城，今后周边的政府方面的配套将非常完善。城市景观：项目北侧紧邻福明公园，环境优美，公园内部还配置了篮球场、网球场等休闲运动设施，为本项目提高了有利的外部环境；

周边配套公共交通：项目东南面为汽车东站，另周边有公交线路：14路：汽车东站——广厦怡庭；368路：汽车东站——鄞州中心区；

503路：汽车东站——藕池新村；8路：汽车东站——路林市场908路：汽车东站——宁波教育学院。商业配套：中兴路的家乐福超市、百丈路的欧尚和民安路的中信泰富、沃尔玛都使本项目周边的商业配套前景看好。休闲运动设施：福明公园内部设置了一定的休闲运动设施。另本项目距宁波体育馆距离较近，可享用较为完善的休闲运动设施。教育医疗设施：第六医院、江东区中心小学等。

周边配套本项目周边2.5公里半径内的大量商住楼正在不断开发之中，并已逐步入住，同时，世纪大道东面的东部新城的开发将使本项目更具商业、商务投资开发的潜力与价值。居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。办公氛围：目前本区域办公氛围尚不浓厚，新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区，预计还要2年才会形成一定的气候。但从长远来看，东部新城的建设，上东国际、世纪东方、中信泰富等写字楼的建设必将使本区域成为宁波一个重要的商务区。商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上东国际欧尚超市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。

宁波写字楼市场状况2004年写写字楼市场总总结2004年新新推写字楼的的供应量约为为25万平方米米（不包括以二二手房形式推推出的约3万万平方米的体体量），全年年去化量约为为20万平方米米，市场存量约约5万平方米米，供应量略略大于销售量量。但全年销销售率达到了了80%，市市场表现还是是不错的。2004年的的写字楼价格格比之2003年又有了了较大幅度的的上涨，市中中心区域像都都市仁和中心心、嘉汇国贸贸中心等写字字楼的价格基基本在10000元／平平方米左右，，而波特曼中中心更是创造造了宁波房地地产的记录，，就是城郊像像新天地的写写字楼价格也也达到了7500-9000元／平平方米。随着宁波城区区的扩张，像像新天地这样样的郊区写字字楼开始出现现。但从个案案来看，04年市中心区区域的写字楼楼项目销售速速度非常快，，并且基本售售罄，而郊区区项目的销售售率只在60％左右徘徊徊，可见，地段的成熟度度依然是办公公楼销售状况况好坏的关键键。楼盘的品质越越来越被强调调，品质优秀秀的写字楼如如嘉汇国贸、、汇金大厦和和波特曼中心心，虽然这些些楼宇售价不不菲，却都有有不俗的销售售业绩。像嘉嘉汇国贸，9500元／／平方米的均均价在短时期期内即告售罄罄，完全可以以卖到1万以以上，而品质质一般的如东东城百汇，则则价格只能和和郊区的写字字楼新天地相相比。2005年写写字楼去化情情况以上数据截止止10月底05年上半年年由于受宏观观政策和各个个项目工程进进度的影响，，供应量很小小，除了04年遗留下来来的市场存量量，新开楼盘盘甚少，二手手房方面华联联写字楼、杉杉杉金贸大厦厦在5月份开开盘，而金隆隆国际是上半半年唯一开盘盘的新推项目目。从销售方方面来看，个个案的销售速速度还是比较较平稳的，但但金隆国际由由于价格过高高，导致销售售缓慢。05年下半年年特别是九月月份以后供应应量突然增多多，共开盘约约25万方，，而需求量随随着供应量的的增大也呈现现井喷的现象象，今年至目目前市场消化化量15万方方。预计至12底底能再去化约约4-6万方方左右，全年成交量在在20万平方方米左右。将有约23-25万左右右的量将成为为06年的市市场存量。2005年写写字楼去化分分析2005年10月至2006年6月月写字楼供应应量05年底到06年上半年预计计共推出写字字楼量为51万平方米左右右，加上2005结转转到2006的市场存量量约23方米米，市场可供销售售量将达到约约74万平方方米。以上还不包括括一些村级发发展用地项目目，预计明年年下半年会有有较大规模的的此类推出量量，市场供应应量将进一步步增加。所以06年，，写字楼市场场供应量放大大，且如和义义大道、嘉和和中心、北岸岸财富等产品品品质都很高高，市场竞争将会会十分激烈。。写字楼市场将将逐渐出现供供大于求的态态势，市场压压力巨大。如何在竞争日日趋激烈的市市场中站住脚脚跟，是所有有写字楼项目目必须面对的的问题。未来写字楼市市场分析写字楼发展趋趋势之区域从发展区域来来看，海曙区区和江东区由由于深厚的基基础配套，必必然是今后写写字楼发展的的重点，目前这两个区区域所拥有的的写字楼占了了整个宁波写写字楼总量的的90％以上上，整体商务务氛围是江北北区和鄞州区区所不能比拟拟的，由于写写字楼的聚集集效应，在很很长的一段时时间内，这两两个区作为宁宁波写字楼的的中心区域将将是不会被改改变的。海曙区的发展展应是以东门门口区域为中中心，往外辐辐射。江东区的发展展则是以百丈丈路与中山东东路两条城市市主干道为主主，往东部新新城辐射。江北区的写字字楼，重点发发展的区域应应是外滩和日日湖周边。。鄞州区作为一一个相对独立立的区域，基基本以中心区区为核心，但但发展前景则则不甚理想。。目前宁波市场场上租售的写写字楼产品在在软硬件设施施上均相对较较为薄弱。在硬件上，目目前宁波写字字楼主要存在在如下不足：：规模偏小，加加上外立面装装修上显得过过于小气，难难以提高物业业本身的档次次。电梯严重不足足。车位配置严重重短缺。物业的层高及及实际使用率率不高。公共部位装修修非常不到位位。内部配置不完完善。智能化弱电系系统配置缺乏乏。在软件服务上上，目前写字字楼存在更为为严重的不足足，主要表现现在：物业管理不到到位。对入住企业的的专业化商务务服务不够。。中央空调的开开放时间及办办公时间未能能更好的为客客户服务。目前写字楼品品质缺陷写字楼发展趋趋势之品质项目品质越来来越高，对于于建材、电梯梯配置、车位位等硬件方面面的重视程度度越来越高。。项目多配置分分户计量中央央空调，以适适应宁波客户户全天候办公公的需求。设计日趋合理理，写字楼层层高基本控制制在3.4－－3.7米之之间，公共部部位的设计如如大堂、梯厅厅重视程度越越来越高。公共部位装修修开始关注。。对于内部配套套的关注越来来越强，会所所的概念被广广泛应用于写写字楼设计。。物业管理水平平越来越高，，对于专业物物管的需求越越来越大。写字楼发展趋趋势之价格写字楼价格较较难有回落的的空间，原因因有两个方面面：土地价格的刚刚性上升。从目前来看，，宁波核心区区域的写字楼楼项目，取得得的土地成本本基本在4000元／平平方米以上，，城区普通区区域写字楼项项目的土地成成本也要在2500元／／平方米以上上。土地价价格的刚性决决定了房价的的难以回落。。写字楼品质方方面的要求。。写字楼在硬件件方面的提升升如立面、电电梯、车位配配置，在公共共部位的装修修投入都导致致成本的居高高不下。写字楼成本的的刚性决定了了价格的难以以回落，而激激烈的市场竞竞争也决定了了开发商需要要加倍努力，，如何在控制制成本的前提提下作出符合合市场需求与与定位的产品品是取得成功功的关键。写字楼发展趋趋势之客户所购面积及总总价分析以距离本项目目最近的新天天地为例对客客户进行分析析：购买100-200m2的散客约占40%，总价在100万左右，占有有一定比重。。（半层（350m2）以上的的客户户占45%，客户购买力力较强。区域分析已购客户共163组，分布区域看，，市三区占绝绝对比例，尤尤其是江东占占59%，但其他办公公客户分布较较为广泛，范范围已达杭州州、温州、台台州等地。目前在写字楼楼办公的客户户共68组，，在工厂办公公23组，投投资客39组组，其余33组办公场所所不详。职业分析已购客户中中以外贸客客户及实业业客户为主主，占了总总比例的三三分之二，，外贸客户户45.3%，占据绝对对地位，实实业客户占占18.4%，且多为整整层客户，，6%的事业单位位客户多为为投资客。。写字楼发展展趋势之客客户目前写字楼楼客户以外外贸客户为为主，占据据绝对比例例。在另外外一些项目目中，外贸贸客户甚至至占到70％以上，，如何针对对外贸客户户来对产品品进行改进进，是写字字楼成功与与否的关键键。实业型客户户也占了一一定的比例例，且此客客群购买力力较强。其其他行业的的比例不大大。客群购买力力分级明显显，以100－200平方米米和500平方米以以上客群为为主，整层层客户群体体较厚，应应设置针对对整层客户户的产品类类型。就本项目所所处区域而而言，江东东客户占绝绝大比例。。通过对新天天地的客户户分析，我我们可以得得出宁波目前在在售写字楼楼简况新天地国际际商务大厦厦地理位置：：世纪大道旁旁，民安路路1066号开发商商：宁波新恒德德置业代理企划：：宁波迪赛建筑面积：：60000平方米设施配置：：车位700多个；国国际商务大大厦配8部进口LG电梯，配中中央空调空空调，。装修建材：：内部公共部部位装修选选用高档石石材、幕墙墙玻璃、铝铝合金窗框框；大堂为为高级大理理石铺砌地地面及墙面面、落地钢钢化玻璃、、高级天花花吊顶装饰饰；电梯厅厅为大理石石铺砌地面面及墙面、、大理石门门套、高级级不锈钢梯梯门、艺术术天花吊顶顶配高级灯灯饰。销售均价：：9000元/平方米，物业费用：：2.5元/平方米·月销售率率：自2005年年初开开盘，目前前销售率为为85%地理位置：：百丈东路欧欧尚超市南南边开发商商：矮柳经济合合作社代理企划：：宁波迪赛建筑面积：：78000平方米，其其中写字楼楼面积66000平平方米产品形态：：两幢点式办办公，一幢幢板式办公公楼.设施配置：：点式办公（（约1000平方米米）配置5部电梯，板板式办公楼配配置4部电梯，共共设置了5个大堂、300个车位。另内部配套套小型高尔尔夫、商务务运动会所所等。装修建材：：外立面采用用面砖加落落地玻璃。。大堂采用用五星级装修，各个个办公的公公共空间都都根据各自自的定位设设计不同的的风格。景观观设计为新新加坡雅克克，投入为为目前宁波波写字楼之之最。开盘时间：：2005年年11月份份均价价：三幢办公楼楼均价分别别为7800、7900、8800元元／平方米米物业费费：酒店式物业业管理，5.5元/平方米.月销售率率：已经超过40％上东国际世纪金贸大大厦地理位置：：百丈路158号开发商商：杉杉集团有有限公司代理企划：：21世纪不不动产宁波波立得九略略行产品形态：：1-3F：商业用房；；4-14F：办公房，每每层873m2，层高3.0米。面积积主要为90m²、97m²、、109m²、、118m²、172m²。设施设备：：两部日本三三菱客梯；；海尔分层层式中央空空调、分户户计量；双回回路供电、、上柴200KVA发电机组1台。智能系统：：台湾立林及及松下可视视楼宇监控控系统；消消防灭火自动报警系系统。装修标准：：A.公共部位：：主楼金属属漆及幕墙墙玻璃，裙裙楼铝塑复合板贴贴面及幕墙墙玻璃；大大堂用进进口大理石石地、墙面面，石膏板吊顶顶；走廊用用抛光砖地地面，白色色乳胶漆墙墙面，石膏膏板吊顶；；电梯厅采采用铝塑板板墙面，不不锈钢门套套，石膏板板吊顶；进进户门是办办公室钢化化玻璃门。。窗台用了了部份不锈锈钢栏杆均价价：9000元元/平方米米物业费用：：3元/平方米/月销售率率：自2005年6月开开盘，目前前销售率达达到80%地理位置：：中兴路、百百丈路交口口，开元大大酒店斜对对面开发商商：宁波银亿房房产代理企划：：21世纪不动产产宁波立得得九略行建筑面积：：15000平方米产品形态：：1幢17F写字楼，办办公面积43－320平方米，主主力面积43平方米，商商铺810平方/层（共三层层已售完）），层高3.2米。大堂：：高5.1m，面积100余平方。设施配置：：车位60多个，3部上海三菱菱电梯。装修建材：：大堂及电梯梯间采用大大理石地面面，大堂配配有商务中中心、休息息区，每户户预留多门门直拨外线线，专线连连接宽带网网络，光电电感烟火报报警系统、、自动喷淋淋系统，及及闭路电视视防盗系统统。均价价：8700元/平方米物业费费：3元/平方米.月销售率率：自2005年7月份份开盘，销销售率为80％开丰大厦彩江大厦地理位置：：彩虹南路、、贺丞路口口开发商商：宁波银亿房房产代理企划：：21世纪不不动产宁波波立得九略略行建筑面积：：15000平方米产品形态：：1幢18F写字楼，办办公面积122－350平方方米，主力力面积120－150平方米米，商铺113－172平平方米，层层高3.17－3.35米。。设施配置：：4部上海三三菱电梯，，车位58个。智能系统：：楼宇可视对对讲系统、、家庭安全全防范系统统、闭录监监控系统、、离线式智智能巡更系系统、背景景音响广播播、公共设设备监视临临控系统、、HANDFREE停车遥感车车辆管理系系统、楼宇宇指纹单元元门锁系统统一卡通非非接触IC卡消费管理理系统均价价：9000元元/平方米米物业费费：3.2元/平方米.月销售率率：自2005年7月份份开盘，销销售率为50％金隆国际地理位置：：南苑饭店北北面开发商商：宁波金隆置置地代理企划：：宁波金佰利利建筑面积：：总建40000㎡产品形态：：一幢26F写字楼，其其中办公31952㎡，商业8028㎡㎡，共290户。大堂层层高9.5米，办公层层高3.7米，70%的得房率办办公123-165㎡，商铺60-100㎡。设施配置：：共有422个车位；采采用麦克威威尔中央空空调，带分分户式计量量系统；配配有六部全全进口三菱菱电梯。装修建材：：大堂及电梯梯间采用大大理石地面面，大堂配配有商务中中心、休息息区，每户户预留多门门直拨外线线，专线连连接宽带网网络，光电电感烟火报报警系统、、自动喷淋淋系统，及及闭路电视视防盗系统统。均价价：16000元/㎡物业费费：9元/平方米.月销售率率：自2005年5月份份开盘，目目前销售率率约30％地理位置：：中山东路和和灵桥路交交汇处开发商商：宁波华联房房产代理企划：：宁波九略代代理行建筑面积：：80000平方米产品形态：：大厦共30层，地上28层，地下2层；办公9F---25F，一期已售售12F---22F（除18F）。本次推推出的楼层层为9F、10F，总面积达达1万平方左右右，共有120户。设施配置：：七台上海三三菱电梯（（1部为消防电电梯）并采采用大型中中央空调系系统；共100个车位。装修建材：：结构：全框框架剪力墙墙结构，符符合承重、、抗压、防防火、耐震震等要求；；户内平顶顶为轻钢龙龙骨纸棉棉石膏板；；外观：金金黄色玻璃璃幕墙（美美国进口镀镀金）；窗窗门：玻璃璃幕墙、优优质实心门门；车位：：地下室车车位地坪水水泥粉光，，设电灯及及电源插座座；信箱：：设置集中中信报箱；；商务：设设有客户服服务中心。。均价价：9000元/平方米，亮亮间价格在在9300－11500元／／平方米，，暗间价格格在7300－7900元／／平方米之之间。物业费费：3.9元/平方/月销售率率：50%（9F/10F）华联写字楼楼二期地理位置：：科技园区通通途路以北北，新晖路路以南，清水桥路路以东开发商：宁波均胜房房产楼盘形态：：占地2.6万方方，总建3.2万方方，包括1幢11F及1幢3F纯办公楼，，共227套，得房房率73%，地地上车位200余个个面积：面积75—1800㎡，，可自由分分隔设备配置：：写字楼配置置四部电梯梯和分户式式中央空调系统。。另配置运运动会所。。建材：外立面为玻玻璃幕墙销售价格：：均价6500元元/㎡，最最低价4750元/㎡销售动态：：10月13日正式销销售，目前前销售率达达50%以以上新城国际地理位置：：环城西路与与蓝天路交交汇处开发商：宁波中房营销代理：：宁波迪赛楼盘形态：：总建面积88000万平方米，，由2栋办公楼与与一条商业业步行街———尚街组组成。办公公楼建筑面面积56000平方方米，A楼总高17层，层高3.5米；B楼总高18层，层高3米。商业用房由由开发商招招商，约1万平方米米。设备配置：：2.5米／／秒高速电电梯，A楼配置中央央空调，配配置商业街街及会所。。车位配置置率100平方米／／个。建材：立面为玻璃璃幕墙。销售价格：：A楼为8000元/平平方米，B楼均价7600元/平方米，，一次性付付款92折折。销售情况：：自10月29日内部部开盘，目目前销售率率近30％％。丽园尚都望悠大厦地理位置：：宁波南站广广场旁开发商商：望悠房产建筑面积：：28970平方米产品形态：：商业7960平方米（裙裙楼三层）），办公21000平方米，绿绿化率10%，23F高层，层高高3.7米，单层面面积近1000平方米。设施配置：：分户计量中中央空调，，车位250个，5部2.5米米／秒进口电电梯。装修建材：：外立面采用用铝塑板+玻璃幕墙，，其他部位位未定。预计开盘时时间：2005年年10月均价价：8500元元／平方米米销售情况：：至目前销售售10％，，不甚理想想。恒隆中心地理位置：：宁波市政府府西侧，久久久天桥旁旁开发商商：恒隆置业代理企划：：合富辉煌建筑面积：：约50000平方米米产品形态：：26层高层层建筑，产产品有办公公、商铺，，办公最小小面积50平方米。。设施配置：：5部进口三三菱电梯、、大金分户户式中央空空调。装修建材：：外立面为铝铝板配玻璃璃幕墙开盘时间：：2005年年12月。。均价价：约12000元／平平方米销售情况：：处于内部预预约中，情情况不甚理理想。奥利赛.前城地理位置：：钱湖北路与与贸城中路路交叉口开发商：奥利赛置业业楼盘形态：：总建约3.8万平平方米，集集商务SOHO、、写字楼、区区域性商业业群于一体体的商务综综合体，共共20层，，裙楼4F商业，5——20层办办公，无中央空调调，200多个个停车位户型/面积：单元面积30—100㎡左右，主主楼单层面面积1400㎡销售价格：：均价5900元元/㎡，最低价价4898元元/㎡销售动态：：10月24日开盘，，目前销售售率达30%以上综合评述：：该楼盘是今今年鄞州区区为数不多的的新开写字字楼，其位位置较好，周边边配套齐全全，但缺少少一定的商务氛氛围，由于于价格比较较合理，目前销销售情况还还算理想。。麒麟大厦地理位置：：天童北路开发商：KK集团楼盘形态：：总建筑面积积为7万平平方米，南南楼高23层，北楼楼高15层层，地下两两层，标准准层高3.3米，北北楼部分挑挑高4.8米。配置置450个个车位配置：8部德国蒂蒂森电梯，，2部观光光电梯。分分户式中央央空调、新新风系统户型/面积：单元面积40—120㎡左右，主主楼单层面面积1200㎡销售价格：：均价6800元元/㎡销售动态：：11月开盘盘，目前销销售率达30%以上上综合评述：：借助万达MALL人气。前景景较好，但但形成商务务氛围需要要较长时间间。市场竞争趋趋于激烈，，个别楼盘盘销售困难难。江东写字楼楼去化能力力明显大于于海曙及其其他区域。。规模写字楼楼去化明显显超过其他他小盘。高性价比的的楼盘销售售情况比较较乐观，由于写字字楼客户都都比较成熟熟与理性，，对产品的的了解能力力也比较强强，所以成成熟区域高高性价比的的产品市场场可接受程程度较高。。如上东国国际、丽园园尚都销售售情况都比比较乐观。。产品对比存存量写字楼楼有所提升升，如电梯梯、车位配配置明显提提高，中央央空调成为为标准配置置。但可改改进的地方方还是存在在，如办公公配套、物物业管理、、景观、公公共部位装装修等方面面。目前在售写写字楼分析析项目分分析析项目优势区位优势：：从地理位置置上来看，，本项目所所处的江东东区四周由由海曙、江江北、鄞州州及东部新新城、科技技园区、镇镇海和北仑仑所包围，，属于真正正意义上的的宁波城市中心；目前江东东区绝对是是宁波房地地产开发的的热点区域域，接受度度大大超过过其他各区区。地理优势：：从本案所处处的地理位位置来看，，它地处江江东与东部部新城区的的接合部位位，与未来来的宁波新新的行政中中心仅一路路（世纪大大道）之隔隔，是宁波波新老城区区之间的过渡地带，具有得天天独厚的战略地位；景观优势：：本项目北侧侧紧临超大大规模城市市绿地———福明公园园，景观得得天独厚，，且极易将将本项目打打造成生态态型办公项项目。配套潜力：：除新的行政政中心、会会展中心、、物流中心心、科技园园区以及家家乐福、沃沃尔玛、欧欧尚等大型型超市外，，已有江东东区法院、、宁波市海海事法院、、市公安局局、江东中中心小学、、四明中学学、第六医医院、健康康城以及开开元大酒店店、好时光光酒店、石石浦明珠店店、向阳渔渔港、新晶晶都、英皇皇国际KTV等商业设施施，并且以以后周边有有中信泰富富、新天地地、雷迪森森等大型商商务区，各各类银行、、证券公司司、高级写写字楼林立立。发展潜力：：本项目临近近世纪大道道和东部新新城行政中心，，并和原有有城区的关关系紧密。。随着东部部新城中心心的建设、、会展中心心影响力的的扩大，新新天地及上东国际际等项目的的交付，新新的商务区区将快速形形成。项目优势规模优势：：本项目建筑筑规模达七七万多平方方米，在宁宁波属于重重量级写字字楼项目，，且规模大大意味着完完善的配套套，对客户户有较强的的吸引力。。产品优势：：就本项目方方案来看，，产品分级级较为明显显，面积范范围较广，，可涵盖目目前市场上上大部分客客群。硬件配置：：从目前的方方案来看，，车位及电电梯配置在在目前的市市场中已经经处于较高高的水平。。项目优势规划设计优优势——设计师的杰杰作，庭＋＋院，传统统庭院空间间的再生。。项目优势院落情结院落的发展展史就是城城市文明的的发展史。。也是最体体现人文方方面的设计计手法。设计以传统统中国庭院院空间为原原型，凝炼炼传统院落落空间的精精华，在本本项目中规规划一个个个层层递进进的庭院空空间，创造造和回归传传统的人性性尺度空间间，取得传传统文化和和现代价值值的统一。。·院落形态态的伦理环环境传统院落形形态以建筑筑—庭院——道路—街街坊的空间间渐进格局局将地块分分隔成各个个功能分区区，整个院院落中楼宇宇关系和睦睦，既讲究究独立性，，又能够随随时沟通。。·院落形态态的生态环环境以院落为中中心的办公公形态，既既协调了人人与自然的的关系，又又解决了日日照、通风风、保温、、隔热、反反光和防噪噪等问题，，具有“藏藏风聚气，，通天接地地”的功能能，真正达达到“天人人合一”。。院落情结·院落形态态的审美环环境院落形态在在自然主义义哲学观的的影响下，，崇尚自然然、结合不不同气候、、因地制宜宜、就地取取材，塑造造了极为丰丰富多彩的的艺术造型型及审美情情趣。·院落形态态的人文环环境院落形态注注重内部环环境与外部部环境的分分隔，院内内的私密空空间与院外外的街道形形成反差与与对照。内内庭院既与与外部自然然相谐、共共生，又独独立成趣，，闲逸恬淡淡、自成一一统。一方方面，作为为办公环境境的延展空空间，庭院院可以成为为办公的““绿色休闲闲厅”；另另一方面，，庭院围合合为一种邻邻里办公的的态度，以以空间倡导导，以设计计引领，独独立主题的的庭院园林林，赋予每每个院落特特殊的气质质与文化，，界定了内内部人员的的归属感。。院落情结人气不旺：：目前本项目目区整体人人流量少，，人气不足足，从而导导致本项目目区域商务务、商业氛氛围不足。。随着东部部新城的开开发建设以以及周边在在建楼盘的的交付，人人气将逐渐渐趋旺，但但需要一定定时间。配套：可以预计，，当本项目目开盘时，，周边的配配套尚不成成熟，因而而本项目的的定位还不不能与市中中心（三江江口区域））相比。项目劣势项目威胁竞争威胁：：今后两年将将是宁波商商务、商业业型产品的的开发热潮潮，不论办办公还是商商业，推出出量都相当当的大，目目前统计写写字楼两年年内开发量量肯定超过过100平平方米，后后市的竞争争性难以预预计。制约因素：：本项目商业业和商务氛氛围的形成成还受到来来自于城市市东扩的步步伐、东部部新城的建建设进程以以及城市化化进程的牵牵制。项目机会差异化理念念应贯穿于于项目始终终：产品差异化化：本项目如能能找准市场场空白点，，在功能、、配套、产产品方面与与目前现有有的商务楼楼拉开距离离，提升档档次，将树树立本项目目独特的个个性，具有有很大的成成功机会。。营销差异化化：从宁波市民民消费心态态出发，以以专业的营营销手段触触动消费者者和投资者者对本项目目的关注。。本项目目市场场定位位定位思考就本项目目目前而言，，由于一些些客观条件件如配套、、人气、办办公氛围等等方面的限限制，尚不不具备发展展为顶级写写字楼的可可能性。就本项目的的各个方面面来说，应应是一个对对目前的办办公楼有所所超越的项项目。项目紧邻福福明公园，，景观绝佳佳，适合塑塑造成为生生态景观型型商务楼。。就规划而言言，低层的的建筑设计计，以及对对于院落及及灰色空间间的塑造独独树一帜，，既体现了了人文方面面，又符合合生态型办办公楼的要要求。项目市场定定位根据宁波的的写字楼市市场结合项目地地块的特性性建议本项目目的办公部部分定位于于升级版生生态型人人文院院落办公区区要有充足的的阳光要有足够的的新风安全保障系系统如预警警应急疏散散系统；与外部环境境的亲和性性环保节能生态型写字字楼的要求求建议的原因因区域特性：：本区域目前前还是属于于新区的概概念，新区区的规划较较超前，整整体绿化、、环境也较较老城区为为好，适合合生态型的的写字楼产产生。目前的市场场状况：目前的宁波波市场尚未未出现类似似的产品，，该产品在在宁波还是是一个市场场空白点。。客户的需求求：出于对传统统人文、健健康的追求求，人文及及生态写字字楼在全国国如雨后春春笋般涌现现，由于比比之传统的的办公楼具具有较大的的优势，非非常受办公公客户的欢欢迎。规划：写字楼的发发展越来越越体现出人人文的方面面。项目院落式式的规划独独树一帜。。投资：从某种意义义上来说，，除了恒温温恒湿系统统外，其他他方面的实实现都可以以通过建筑筑形态、功功能布局的的方式来实实现，对于于造价来说说，提高并并不大。地块状况：：本项目紧邻邻城市绿地地，非常切切合绿化、、生态、健健康的要求求。写字楼客户户定位从购买写字字楼的客户户职业来看看：外贸型约占占50%实业型约占占20%，，其他约占30%从购买写字字楼的客户户区域来看看：江东客户约约占60%海曙客户约约占20％％其他约占20%项目产产品建建议总则产品的各个个方面应对对生态型写写字楼有一一个较好的的诠释。产品的各个个方面应对对本项目人人文院落的的项目定位位有很好的的说明。产品应在目目前宁波写写字楼产品品的基础上上做一定的的提升。在在配置、建建材、配套套、节能等等方面有自自己的独到到之处。由于本项目目不适合作作为顶级写写字楼来规规划，控制制成本应着着重考虑。。如何在控控制成本的的基础上提提升本项目目的档次是是产品方面面必须考虑虑的一个地地方。项目的各个个产品类型型在配套、、建材等各各个方面应应有所区别别。写字楼规划划修改建议议将人文院落落的项目定定位诠释至至极致，各各种产品都都应有院落落的概念，，创造宁波波写字楼市市场独一无无二的产品品在设计中，，将福明公公园的城市市景观与本本项目结合合起来，使使之成为本本项目院落落文化的一一部分。高层写字楼楼：作为本项目目最高的建建筑，应体体现地标性性，建议办办公入口朝朝福明路设设置，并朝朝福明公园园设置一些些空中花园园及露台，，体现院落落的概念。。庭院式写字字楼：从传统的空空间尺度考考虑，建议议层数为三三层，写字字楼中的连连廊设计为为灰色空间间，可以添添加许多的的设施，充充分体现院院落的概念念。小高层写字字楼：朝福明公园园设置较多多的公共交交流平台。。店铺：引入生态院院落的概念念，规划为为独幢商业业，中间通通过一些连连廊加以联联系。景观设计：：景观设计与与福明公园园的景观相相呼应，形形成一个完完整的景观观走廊。项项目的各个个景观组团团如中央绿绿地、各个个组团绿化化既要体现现写字楼的的独特气质质，又必须须与人文的的概念相符符合。写字楼配套建建议空调：办公部分考虑虑配备分户式式中央空调，，空调机位应尽尽可能隐蔽不不影响立面效效果。考虑配备独立立的新风系统统。外墙：采用墙体保温温材料，按节节能标准设计计，但要注意意控制成本。。公共部位：大堂、梯厅等等重点设计，，豪华装修，，结合绿化景景观设计，突突出绿色生态态的概念。公共卫生间：：采用星级装修修，采用卫生生间环保系统统，注重公共共卫生间的装装修及环保；；电梯：高速国际品牌牌进口电梯，，电梯间高度度、宽度需要要特别加强，，内设新风系系统。如结构构允许则设置置宽电梯。二二号楼的电梯梯配置标准不不够。通讯:楼宇内部“无无盲区”，，宽带采用专专用光缆通讯讯,中国电信信、联通、网网通全线接入入景观设计：聘请专业的景景观设计公司司设计院落景景观，使之既既符合写字楼楼的需要，又又能体现生态态，乃至人文文的概念。灯光设计：聘请专业公司司进行灯光设设计。写字楼配套建建议配套：结合院落规划划，按“泛会所””理念进行配配套设置，将将会所的各个个功能放置在在规划的各个个院落中，并并结合生态的的理念。配套套方面可以有有：公共会议室银行空中花园（休休息平台）商务中心休闲运动设施施：乒乓球、、羽毛球、小小型高尔夫等等健身设施：健健身房、跳操操室等商务休闲会所所：咖啡厅、、茶吧等，结结合商铺进行行定向招商餐厅：结合商商铺进行定向向招商写字楼配套建建议智能化系统:达到5A级智能化楼宇设备自动动化系统（BAS）安全防范系统统（SAS）通信自动化系系统（CAS）办公自动化系系统（OAS）自动报警和消消防联动控制制系统（FAS）在智能化方面面，建议增加加一些有亮点点的配置。如如门禁系统、、楼宇自动监监控系统等。。写字楼配套建建议物业管理：建议聘请酒店店管理公司参参与物业管理理。引入酒店式管管理系统：楼层服务员制制度建筑物、公共共设施设备日日常运行、保保养、维修管管理,能耗控控制；酒店式治安保保卫工作；日常清洁工作作写字楼的装潢潢装修服务；；房屋出租代理理；第二部分：企企划方面客户需求分析析现阶段写字楼楼市场状况项目卖点提炼炼项目企划定位位推广策略第一部分：客客户需求分析析写字楼购买客客户最关心的的是什么？1、地段：地段永远是写写字楼客户最最为关心的问问题是否是在城市市经济的中心心圈内？是否否具有极强的的发展前景？？是否能享受区区域完整的配配套服务？是是否有明显的的地段升值空空间？这些都切身关关系到客户对对于一座写字字楼好坏的直直接判断。2、交通：在日益拥挤的的城市交通网网络中，通达达性愈发显得得重要客户关心能否否快速达到城城市的各个位位置并且有多多种选择，关关心能否便捷地到到达机场、高高速公路、港港口等地，关关心能否与合合作伙伴形成良好好的联通而无无堵塞之忧，，总之，通畅畅无阻塞的交交通网络是客户真正看看重的。3、建筑：建筑代表形象象，形象反映映公司实力在宁波的企业业公司迅速壮壮大发展之际际，越来越多多的公司开始始关注起办公环环境的品位与与档次起来。。好的建筑才才能反映公司司的实力，才能能给合作伙伴伴强大的信心心保证。4、空间：高舒适度办公公成为主流在全世界都关关注人性化办办公的时代，，我们的客户户也关注自身身的办公环境。。例如进深大大小、开间大大小、窗户大大小与数量、、空间柱子多少少、层高多少少等等，因为为这些都关系系日后企业进进驻时的办公氛围围的优劣，关关系到员工的的工作状态。。5、规划规模模：形成一定的规规模才能带来来商务集群效效应现代化商务，，讲究合作、、联合、集群群等形式，这这也是写字楼楼的必然发展趋趋势。单一的的规模、规划划无法带给客客户更多的商商务附加值，也无无法配置更多多商务配套。。6、公共空间间：公共部位也是是反映公司档档次的重要表表现越来越多的写写字楼客户除除了关心自身身空间好坏的的同时，也开开始关注公共部位位的好坏。一一个富涵个性性且气派的大大堂，一个宽宽敞舒适的公公共走廊，不不但能提升客客户的形象，，也能为在此此工作的人员员提供轻松愉愉悦的商务氛氛围。7、配套：配套是看得见见的品质，也也是打动客户户的细节写字楼不光要要有光鲜的外外表，更要以以丰富的配套套来支撑内涵涵。我们的客户关关心更多能为为他带来方便便的细节。例例如电梯数量量，休闲场所数量量，有没有公公共会议室甚甚至是商务会会所等。8、配置：配置级别的高高低也是影响响客户购买的的一大因素智能化级别是是多少，电梯梯是什么品牌牌，速度有多多快，网络有有多宽等等都是影响客户户日后使用是是否顺畅便利利的重要标准准。9、得房率：：得房率多少关关系到客户的的切身利益得房率是精明明的商务人士士必须考虑的的要素，因为为这是他们投入与得得到的最直接接体现。高得得房率往往更更吸引客户。。10、停车位位：停车位充裕与与否是客户考考量一个写字字楼的主要指指标之一当前随着客户户拥有自驾车车越来越多，，对于停车位位的需求也越越来越大，特别写字楼客客户完全超越越了1：1的的配置要求。。多数客户在在置业时最多提到的也也是停车位问问题。11、物业管管理：服务是提升写写字楼档次的的有效途径当一个写字楼楼在硬件上达达到客户需求求是，它的软软件就成为在在竞争中取胜的的主要因素。。客户更关心心在入驻后能能享受到什么么样的服务，什么么样的管理。。12、景观：：景观是写字楼楼人性化的特特征之一当我们的客户户需求在不断断提升的时候候，我们更应应考虑带给客客户更多的健康与与休闲的体验验。我们的客客户在事业上上十分繁忙，，因此就更需要通过过良好的景观观来为他们舒舒缓压力，这这是争取客户户的法宝。13、性价比比：最重视的依然然是价格以最合理的价价格买到高品品质的产品是是我们客户永永远的追求，，他们对于产品品的性价比一一直都很看重重。了解客户的切切实所需，是是项目营销成成功的前提。。站在他们的角角度来考虑产产品的方向，，才能真正打打动他们。小结：第二部分：宁宁波现阶段写写字楼产品分分析宁波写字楼的的缺陷在哪里里？1、拥挤的交交通环境堵塞塞了车流，也也堵塞了商机机。2、普通甚至至丑陋的建筑筑立面造型极极大影响入驻驻企业的形象象。3、过多的梁梁、柱严重降降低了得房率率，客户的空空间在流失。。4、忽视公共共空间的营造造，简陋与粗粗糙充斥着精精英企业的门门面。5、过小且且单一的体体量无法适适应企业迅迅速扩张的的实力规模模。6、电梯数数量与速度度的严重不不足，极大大浪费了客客户宝贵的的时间。7、仅限于于收发、打打扫、巡逻逻等项目的的物业管理理让入驻企企业享受服服务的权利利几乎为零零。8、千金难难求一停车车位已成为为不争的事事实，让客客户出入都都变成难题题。9、稀少随随意的树木木花草种植植让景观似似有若无，，生态健康康无从谈起起。10、所谓谓智能化级级别都较低低甚至仅仅仅是摆设而而已，客户户根本无法法很好利用用。11、高价价格与低品品质比比皆皆是，客户户的利益无无法得到保保障，性价价比很低。。当宁波的写写字楼发展展水平已远远远跟不上上宁波企业业发展的速度时；；当上述的的由写字楼楼缺陷所形形成的矛盾盾越来越激化时，，我们的机机会就产生生了。站在在最前沿最最高端的位置审视视产品，并并且以实惠惠的价格入入市，我们们的产品就能为我们们的客户所所青睐。小结：第三部分：：项目分析银晨国际13大领领先优势领先标准一一、区域·交通：宁宁波最高标标准的交通通网络环绕绕，通达性性绝对保证证□高通达性：：近邻惊驾路、福福明路、通通途路等城城市干道，无旧旧CBD堵塞、停车车难之苦；；□超强辐射力力：与高速公路路口、市中中心天一广广场、北仑仑港口、机机场路等重重要口岸保保持迅捷合合理的路程程。□板块交叉节节点：东部新城前前沿，行政政、商业商商务、会展展物流中心心，企业相相关商务配配套及合作作伙伴就在在身边，各各版块功能能齐全。·前景：城城市中心与与东部新城城最具枢纽纽效应的交交汇点宁波为港口口型经济，，城市东移移成为必然然，东部新新城与三江江口CBD形成宁波城城市的二个个中心，本本项目所处处位置即为为宁波未来来商务、商商业中心、、物流会展展中心、行行政中心，，辉煌前景景无可争锋锋。·配套：独独享城市中心级级的配套标标准，各类类功能资源源完备东部新天地地商务区，，西北中信信泰富、沃沃尔玛商务务商业群，，联合东海花花园、蓝亭亭绿源等高高尚住宅区区，一个超超大型的城市副中心心正在形成成。·环境：紧邻邻大型城市市公园，城城中心无法法体验的生生态环境东部新城区区，空气清清新、环境境优雅，更更邻近大型型城市公园园—福明公园，，稀有性明明显。领先标准二二、规划理理念□庭院式规规划理念，，为写字楼楼注入文化化底蕴和人人性化关怀怀。□半围合式式格局，即即有很好的的开放性又又有极佳的的办公私密密性。□高层、低低层自成体体系，形成成清晰的功功能分布，，增加层次次感□高层建筑筑均实现北北偏东15度的建筑筑朝向，这是是最适宜观观景、采光光与通风的办公朝向向。宁波首家，，也是首创创将中国传传统庭院住住宅理念引引入写字楼规划划中的商务务项目。领先标准二二、规划理理念□宁波最具具人文关怀怀色彩的低低层写字楼楼。□宁波最具具景观与趣趣味，公共共交流最多多的高层、、小高层写写字楼。□宁波最具具趣味性与与标识性的的独幢商业业。宁波首家，，也是首创创将中国传传统庭院住住宅理念引引入写字楼规划划中的商务务项目。领先标准三三、建筑设设计·立面：经典简约主主义，以最最简洁的直直线、矩形形为造型风风格，便勾勾勒出最能震撼撼人心的建建筑表情。。·造型：城市BOX理念的完美美表现。一一种不可言言说的纯粹粹艺术体验验，以理性的姿姿态来对抗抗浮躁一时时的、夸张张的社会思思潮。他们们给予观众众的始终是淡淡泊和明净净、强烈的的工业色彩彩以及静止止之物的冥冥想气质。。·退台：丰富整体天天际线，又又为建筑单单体带来不不同视觉、、景观点变变化。宁波首座后后现代主义义建筑杰作作，国际大大都市级商商务品位领先标准四四、景观少有的景观观型写字楼楼，以高级级住宅手法法打造无可可比拟的写写字楼。·空中花园园：宁波独家室室内三层空空中花园，，全通透明明亮设计，，即是室外园园林向室内内过渡的良良好媒介，，又为室内内空间增添添不可多得的的自然情景景。·中心花园园：超大面积景景观中心，，通过大型型喷泉跌水水来营造整个视野中中心，形成成优越的休休闲、放松松、会客场场所。·分庭院小小花园：结合每幢楼楼宇自身的的独立空间间，营造一一个个小型庭院，，既是中心心花园的补补充，又是是每个区域域的景观配配套，成为充满智智慧的东方方禅韵园林林。·屋顶花园园：充分利用屋屋顶平台空空间，营造造城市丰富富的第五立立面，为业主增添添新的休闲闲去处，又又将建筑楼楼体与自然然环境合而而为一。领先标准五五、公共部部位极少数将星星级酒店设设计标准融融入公共部部位建造的的写字楼（建议）·大堂：每栋楼都设设独立大堂堂，根据每每栋楼的定定位采用不不同的设计计装修风格格，并与景景观、院落落文化相结结合，增加加进出的自自豪感与身身份感。·电梯厅：：豪华装修电电梯厅，并并根据楼宇宇定位风格格采用各自自的装修风风格。·公共走廊廊：艺术化走廊廊，也根据据楼宇定位位风格采用用各自的装装修风格。。领先标准六六、配置独创4层带带电梯办公公配置，综合型商务务群体各种种配套功能一一应俱全·电梯：独创4层带带电梯办公公标准，高高层拥有部部电梯梯。均采用用知名品牌高高速电