某开发楼盘产品课程

龙湖、金科

开发楼盘产品研究龙湖—别墅专家走中高端产品路线，占领着重庆高端市场代表楼盘：龙湖花园、香樟林、蓝湖郡、枫香庭、水晶郦城、观山水、北城天街、江与城龙湖花园（南苑、西苑）——龙湖的处女作（1998年）龙湖花园是龙湖地产的第一个开发项目，位于重庆市渝北区龙溪镇九龙湖南岸。分南苑和西苑，南苑占地15万平米，建筑面积23万平米，由联排、多层公寓和高层电梯公寓组成，小区配套建设有学校、超市、医疗服务中心、幼儿园、会所、网球场、游泳池等生活服务设施、娱乐休闲设施、社区教育设施等。开创了重庆高档综合住宅小区的第一蓝本。价格：南苑均价3500元/平方米（2004年），西苑：2500元/平方米（2000年）3房2厅2卫1厨113平米4房2厅2卫1厨145平米2房2厅2房2厅香樟林别墅——龙湖第一个别墅盘（2000年）龙湖地产第一个别墅项目，重庆首个北美风情别墅区。开盘时间2001年10月，当时均价3000元/平方米，2006年均价6000元/平米。项目位于渝北区九龙湖北岸新南路6号，与龙湖南苑和西苑隔湖相望。占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。项目上市时间较早，属重庆早期顶尖级别墅，是重庆目前的都市顶级别墅区。坡地别墅水边别墅绿荫别墅庭院别墅北城天街——龙湖一个商业项目（2001年）北城天街是龙湖第一个商业项目，位于江北区域观音桥中心地带，建筑面积35万平方米。北城天街是重庆本地企业商业开发的成功典范，就名称上它走出了重庆众多开发商取名“××新天地”的模仿风，有了自己的风格——天街。北城天街成功后，为龙湖多业态发展奠定了基础。相继开发了蓝调天街和正在开发的西城天街。枫香庭——龙湖第一个走出九龙湖项目（2002年）2002年开发，龙湖地产第一个走出九龙湖地块的项目，商住公寓高层住宅。建筑面积15万平方米，位于江北区至高点。江北区建新北路60号（海洋公园对面），由7栋电梯景观华府围合而成，面积为85—172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两，2002年3月开盘，均价：2600元/平方米。3房2厅106平米三室两厅两卫

建筑面积:121.00米2

比106平米三室套房大了15平米，依然是三室二厅双卫，房间是方方正正，依然是动静分区，依然有连接客厅和书房的观景阳台，但客厅开间已经达到了4.5米，观景阳台的长度增加了0.6米，而且还多了一个储藏间。三室两厅两卫

建筑面积:141.00米2

客厅开间依然是4.5米，三个卧室的面积依然没有变化，多出的面积是完整的保姆房，配有保姆专用卫生间；进门的左边设计了一个鞋柜；主卧室有一个走入式衣帽间，沐浴之后可以穿戴整齐出来。水晶郦城———重庆首家高高层低密度住住宅（2003年）龙湖•水晶郦郦城位于龙湖湖西苑以西，，重庆首家高高层低密度住住宅。占地近近30万平方方米,建筑面面积67万平平方米。兴建建有住宅、写写字楼、SOHO、大型型超市等业态态，为住宅小小区提供了强强大的配套体体系，形成功功能齐全、业业态丰富的综综合性现代生生态生活小区区。2003年均均价3200元/平方米米，2006年3900元/平方米米主力户型建筑筑面积85-165平方方米3房2厅104平米4房2厅139平米蓝湖郡——重重庆规模最大大湖滨纯别墅墅社区（2004）蓝湖郡是龙湖湖在重庆的第第二个别墅项项目，重庆市市第一个地中中海风情高档档别墅楼盘。。总占地1600亩,是是重庆目前规规模最大的纯纯别墅社区。。独立、联排排别墅,花园园洋房。蓝湖郡位于北北部新区金开开大道1111号，金山山大道与金开开大道交汇处处。主力户型：220—300平米2006年5月开盘，花花园洋房4800元/平平方米,联排排6000元元/平方米，，别墅11000元/平平方米。观山水——重庆第一一个滨江项目目作品年，龙龙湖在南南岸的首个个项目（2005）观山水项目占占地总面积约约8万平方米米,建筑面积积约31万平平方米，位于鹅公岩岩大桥南桥头头至高点，该该地块像一个个半岛伸入江江中，长江在在这里呈V字字型，几面均均可看江。小小区内拥有30000平平方米中庭花花园，1600平方米星星级会所，4000平方方米商业街区区，以及龙湖湖首次运用于于高层公寓的的豪华室内恒恒温游泳池。。龙湖在该项目目产品户型上上有所突破,做了不少40-75平平米的小户型型。2005年一一期开盘均价价3700元元/平方米，，2007年年11月开盘盘均价6300元/平方方米。3房105平平米4房130平平米江与城——龙湖第二代花花园洋房：纯纯小镇滨江花花园洋房（2007）1800亩滨滨江底密度国国际新城，，规划产品有有别墅、4+1花园洋房房、多层建筑筑等组合，简简欧风格。项目位于北北部新区高新新园大竹林，，2007年年11月开盘盘，均价约在在6800元元/平方米。。总结每一次龙湖产产品出笼，都都会引起市场场的轰动。从从龙湖的发展展历程来看，，她的产品也也经历过几个个阶段，已经经从单业态单单项目、单业业态多项目转转入多业态多多项目并联发发展阶段。产品线：已从商业地产产到顶级豪宅宅，从商住综综合社区到纯纯居住社区，，产品不断在在丰富。居住生活理念念：从早期的““龙湖花园慢慢生活”到““水晶郦城的的艺术生活””再到“蓝湖湖郡的国际生生活”的生活活方式在转变变。产品品质：从龙湖南苑普普通花园洋房房到江与城的的第二代花园园洋房；从北北城天街大体体量商业到西西城天街集商商业街、写字字楼、soho、公寓于于一体的综合合体商业；从从香樟林普通通别墅到蓝湖湖郡湖滨纯别别墅再到2008年大学学城中国大院院别墅；从枫枫香庭普通高高层到水晶郦郦城高层低密密度再到观山山水滨江豪宅宅高层。各线线产品不断升升级。龙湖在各阶段段的产品特征征分析阶段创业期发展期创新期升级期挑战期时间1997-19992000-20022003-20042005-20062007-2008扩张历程蓄势九龙湖走出九龙湖多区域发展发展滨江区域走进南岸代表作龙湖花园香樟林、北城天街、枫香庭水晶郦城、蓝湖郡观山水江与城、西城天街、大学城项目产品特征高档综合住宅小区，第一代花园洋房别墅、商业、高层多业态并联高层低密度、湖滨纯别墅社区滨江高层豪宅第二代花园洋房、综合体商业、中国大院别墅评析龙湖的处女作，一举奠定了龙湖的地产和物管双品牌，为龙湖的后续发展打下了坚实的基础。丰富产品线，多业态多项目并联开发，让重庆人进一步了解了龙湖，同时带动了九龙湖区域的发展。产品的创新，树立了龙湖高端产品的形象，同时奠定了龙湖在市场上的品牌地位。产品的升级，进一步占领高端市场。挑战自我，进一步拔高龙湖形象。金科—花园洋洋房专家代表项目:金科丽苑、金金科天籁城、、中华坊、廊桥水岸、天天湖美镇、云云湖天都、金金科蚂蚁SOHO、金科科10年城走中端产品路路线，花园洋洋房的领舞者者金科丽苑———金科第一个个项目（2000年）江北区五里店店五黄路口，，是金科集团团进入重庆主主城区的第一一个项目。该该项目占地100余亩，，建筑面积9万平米，，曾以“离解解放碑更近的的好房子”为为口号，以户户型规划的革革命性突破，，在重庆地产产界掀起了一一股强势的金金色冲击波。。金科丽苑采用用板式和点式式围合的方式式，建筑外立立面色块的大大胆组合，开开创了重庆建建筑界“色彩彩视觉无污染染”的先河。。10000平方米的中中庭广场是重重庆首个借鉴鉴巴厘岛生态态景观设计而而成的作品，，再现了东南南亚印尼风情情。小高层、高层层公寓物业，，价格：均价价2700元元/平方米2房2厅75平米金科中华坊—重庆首个传传统民居风格格联排别墅（（2003年年）金科中华坊渝渝北北部新区区1号大道消消防指挥中心心旁，金科的的第一个别墅墅项目，重庆庆首个中式风风格别墅小区区。起价:160万元/套金科天籁城———金科第一一个花园洋房房项目（2003年）金科天籁城是是金科集团在在北部新区着着力打造的全全新项目。该该楼盘位于重重庆市北部新新区光电园规规划区内，总总用地约500余亩，分分美社和紫园园两部分：美社以花园洋洋房为主，兼兼有多层、高高层住宅的高高中档居住社社区。其中打打主力的花园园洋房是金科科集团全力为为消费者奉献献出的第一代代花园洋房，，楼层为3+1或4+1。规划上采采用“院”““错”“”露露“退”等空空间艺术手法法，实现了人人景交融、群群体和私人空空间的平衡。。紫园项目容积积率约1.2，是在美社社花园洋房的的基础上研发发升级的第二二代花园洋房房，它成功继继承了美社的的“院”、““错”、“露露”、“退””等特征，在在人性化和舒舒适度上都前前进了很大一一步，不仅做做了客厅加宽宽、卧室加宽宽的处理，还还精心设计了了一步阳台，，将户型景观观进一步优化化。。天籁城的建成成对完善光电电园区的整体体功能和城市市形象起到了了重要作用。。同时也为拉拉动光电园区区中心区整体体的全面建设设起到重要作作用。第一代效果第二代效果第一代户型第二代“瘦身身”户型金科天湖美镇镇——金科第三代花花园洋房（2005年））金科天湖美镇镇位于北部新新区金开大道道1号，占地地面积约850亩，其中中拥有一面积积蓄100亩亩左右的天然然湖泊，另有有一占地面积积约250亩亩的运动主题题公园。总建筑面积：：约400000平方米米,容积率：：约1.2,绿化率：43.2%.物业类型为花花园洋房，别别墅，目前前均价：4600元/平平米第三代洋房设设计特点：层层数为“3+1”和“4+1”，各各层户型各不不相同，均带带有花园或露露台；每层均均为错层或跃跃层设计，面面积从120—220平平米，针对房房间使用功能能的不同赋予予其不同的空空间层高。户型设计特点点：（1）前庭入入户花园，三三流线设计，，充分享受纯纯粹的亲地住住宅；（2）厨房比比邻独立餐厅厅，餐厅紧挨挨阳光合室，，空间彼此借借用；（3）附带私私人书房的主主卧，点缀阳阳台，完美融融合室内外景景观与空间；；（4）大面积积豪华私家庭庭院设计。5房2厅带私私家花园，套套内面积157平米5房2厅带花花园和露台，，套内170平米户型设计特点点：（1）客厅、、餐厅总开间间跨越8米局局限，餐厅双双层挑空；（2）卫生间间、厨房、多多功能厅宽敞敞明亮；（3）主卧设设计别致小阳阳台，宽敞独独立卫生间；；（4）整套户户型三露台、、四阳台加屋屋顶花园。金科廊桥水岸岸——高尚住宅江江景豪宅（2005年年）金科·廊桥水水岸位于江北北区五桂路新新区政府旁，，项目总占地地面积约300亩，规划划总建筑面积积40万㎡左左右，容积率率约2.7，，绿化率超过过40%，现现代感、时尚尚感强，是低低容积率、低低密度、高绿绿化率的高档档江景社区。。产品形态：主主要以点式高高层为主，辅辅以少量的板板式小高层。。层数：住宅的的层数为11F～33F为主。户型：两室室两厅、三室室两厅、四室室两厅,面积80～180平方方米。目前均价:9000元/平方米院馆①、空中院馆馆设计——特特别注重户型型内部空间环环境，在户内内设计独创的的空中院馆，，在每户的的室内有一个个18~20平米的空中中花园，将主主要的生活起起居即客厅、、书房、卧室室或者餐厅围围绕“空中院院馆”来设置置。②、大窗户设设计——采用用独创的端头头柱设计，一一改以往的窗窗户不能大面面积开窗的弊弊病，使之房房间通风效果果、采光效果果更佳。③、创意“X+1”设计计——74——89平米，，买两房得一一房，三层空空间构造，3.9米客厅厅挑高。④、高层采用用一梯四户的的风车状设计计，使每个户户型都实现两两面通风、三三面采光，并并且在设计时时充分考虑相相互之间的私私密性，避免免相互之间的的干扰。金科云湖天都都——金科西城城首个花园洋洋房，都市中中的空中院馆馆（2006年）云湖天都位于于九龙园区石石坪桥陈庹大大桥南桥头，，总占地面积积约300亩亩，总建筑面面积:400000平方方米，毗邻1400亩生生态公园和海海拔约368米高的天都都山。中国首席主题题音乐社区———约40万万㎡主题音乐乐社区，刷新新山水洋房标标榜。将音乐乐与生活相结结合，为业主主营造出一种种唯美至臻的的艺术氛围，，让云湖天都具有一种独独特的生活味味道。目前均价:4800元/平方米金科蚂蚁SOHO——金科首个个商务公寓项项目（2006年）金科•蚂蚁SOHO位于于北部新区冉冉家坝区域，，地处渝北新新南路与余松松路交汇处，，北临水晶郦郦城5组团（（已交房），，东面为劲力力五星城（在在建），地块块四周均为高高等级市政干干道，南面道道路设有公交交车站，西面面为余松路高高架桥，余松松城市干道全全宽72米，，北面通过余余家湾立交与与内环高速路路相连。是金金科首次进军军商务公寓市市场代表作，，同时也标志志着金科产品品向多元化发发展。总建筑面积约约7万平米，，目前均价:5300元元/平方米金科10年城城——第四代花花园洋房，都都市里的山水水住区（2007年）项目地块位于于北部新区高高新园板块，，地处江北区区大石坝组团团和北部新区区大竹林交界界的石子山大大竹林片区。。总用地面积积240185平米,住住宅建筑面积积：585636.01㎡，总建筑筑面积705116平米米,容积率为为2.51.是一个超大大的建筑综综合体与大大型生活社社区。目总体规划划分四期开开发，一期期、二期为为花园洋房房，三期、、四期为高高层。花花园洋房通通过退台，，相互交错错的阳台，，镂空的采采光井，形形成“退、、错、露、、院”的建建筑特色。。一层、二二层结合地地形设置下下沉式底层层庭院，作作为私家会会所；三层层、四层，，每户都设设有露台、、阳台，五五层、六层层利用屋顶顶做私家花花园，增加加其使用价价值。花园洋房在在金科传统统户型的基基础上再次次创新，再再次飞跃，，在不影响响居住舒适适性的前提提下将面积积控制在110－160平方方米，从而而有效控制制了总价。。一一楼、二二楼均为底底跃，用户户皆可享受受错落有致致，悠然惬惬意的私家家花园，并并且拥有能能够承载无无限生活可可能的负一一层礼客空空间，此外外，创新型型的前庭后后院双向进进户，“双双流线”设设计。三楼、四楼平平层住宅，空空间布局五楼跃层尽显显纯复式大宅宅风范，两层层双花园、三三阳台环绕设设计；双开大大门花园入户户，厅厨动线线“双流线””设计，让您您的生活更加加完美、快意意。金科四代花园园洋房特点名称代表项目产品特点第一代花园洋房（2003年）天籁城美社低密度“3+1”，“4+1”形态；首次采用“退、错、露、院”四度空间；每单元6—8户低密度设置；一梯两户，坐北朝南。第二代花园洋房（2004年）天籁城紫园在继承美社四度空间基础上，提出“更宽、更大、更健康的”理念：退台式花园洋房都有露台、生活阳台、一步阳台及凸窗，延伸了生活空间；将客厅、卧室加宽30cm，将跃层主卧斜屋处的空高提至2.2米以上，客厅层高近4米；采用人车分流的双背向设计，加宽了楼间距，弱化对视，增大了园林景观绿化面积。第三代花园洋房（2005）金科天湖美镇在保证追求前两代花园洋房空间特点的同时，进一步创新：户型设计在“院、错、退、露”空间特征基础上，洁污空间、动静空间、园艺空间主次领域更加合理明显；每层户型均为错层或跃层设计，均有花园或大露台；“一步阳台”的设计，景观面更大。底层花园面积更大。第四代花园洋房（2006）金科廊桥水岸、金科10年城在第三代花园洋房特征基础，近一步创新、超越：高层住宅中采用“空中院馆”设计，每户室内有一个18—20平米的空中花园，将客厅、书房、卧室或餐厅围绕“空中院馆”来设置；大窗户设计，采用独创的端头柱设计，一改以往的窗户不能大面积开窗的弊病；创意“X+1”设计，74—89平米，买两房得一房，三层空间构造，3.9米客厅跳高；一层、二层设置下沉式底层庭院，做为私家会所；三层、四层每户均有露台、阳台；五层、六层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值，创新型的前庭后院双向进户。龙湖与金科二二者相对优势势对比龙湖的优势：：1、龙湖对对产品创新与与市场衔接的的理解能力2、别墅墅市场绝对控控制能力3、良好的的物业管理能能力

4、在在业界与新新闻界良好的的口碑

5、、良好的企企业底蕴与企企业习惯金科的优势：：1、花园洋洋房的市场影影响力

2、、对新事物物的接受能力力,学习和借借鉴创新能力力产品核心竞争争力：龙湖的产品核核心竞争力是是别墅，金科科的核心竞争争力是花园洋洋房。辅助产品竞争争力：龙湖在辅助产产品中的高层层与商业上也也有巨大的影影响力；金科科在酒店和商商务公寓产品品方面影响力力不如龙湖的的高层和商业业产品。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:38:4706:38:4706:3812/17/20226:38:47AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:38:4806:38Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:38:4806:38:4806:38Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:38:4806:38:48December17,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20226:38:48上午06:38:4812月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:38上上午12月-2206:38December17,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/176:38:4806:38:4817December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。6:38:48上午6:38上上午06:38:4812月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。06:38:4806:38:4806:3812/17/20226:38:48AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2206:38:4806:38Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。06:38:4806:38:4806:38Saturday,December17,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2206:38:4806:38:48December17,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。17十二二月20226:38:48上上午06:3