某某大厦推广全案

福华实业城边街项目APEX整合传播机构

APEX房地产投资顾问公司

2001年元月

项目再定位建议2001-11

我们的历史1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX2001-12我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX2001-13我们的客户（房地产类）

重庆时代天骄成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月关于APEX2001-14在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。APEX地产投资服务专业理念关于APEX2001-15APEX投资理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于APEX2001-16APEX地产投资顾问服务体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于APEX2001-17本案策略思考逻辑：区域供给＆需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划调整投资回报概算2001-18第一部分项目周边环境分析项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查2001-19一、项目土地性质调查1、地理位置位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200米左右。项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。项目周边环境分析2001-1102、区域居居住文脉位于成都上上风上水的的西南面，，内环线以以内：省委及市委委办公区，，下属各类类办事部门门遍布左右右。为各政政府、企事事业单位宿宿舍聚集地地（如省卫卫生厅、市市常委住宅宅楼等）。。为成都传统统的居家老老城区之一一。从【长城园园】到【彩彩虹花园】】构成了一一个在老城城中的局部部新区，并并往南往西西延伸出了了成都目前前炙手可热热的居住热热点——大大石西路区区域及双楠楠区域。府南河居家家情结：成都市风景景名胜区：多个公园园聚集区。。项目周边环环境分析2001-1113、土地面面积及其红红线图土地面积：：项目征地地6.38亩，规划划红线内用用地5亩。。总建筑面面积为32705平平方米。地块形状：：方正、规规则的矩形形，临街面面长度为60米，进进深为21米。4、三通一一平现状长顺街南延延线尚未建建成通车。。项目周边环环境分析2001-112二、项目用用地周边环环境调查1、地块周周边的建筑筑物地块南面：：为“齐力力大厦”，，多层。地块北面：：为三五0八厂的办办公楼，多多层。地块西面：：为“冠城城花园”二二期，高层层。地块东面：：为单位宿宿舍，多层层。总的来说，，地块周边的的建筑物尽尽管距离较较近，但因因高度有限限，对高层层电梯公寓寓来说，其其视野基本本上不受影影响。项目周边环环境分析2001-1132、自然绿绿化景观处于百花谭谭—武侯祠祠风景区，，区域大环环境悠美宜宜人。多个城市公公园及自然然绿化景观观，如人民民公园、武武侯祠、南南郊公园、、百花谭公公园。府南河自侧侧畔而过，，更增添了了河滨公园园一道风景景线。项目周边环环境分析2001-1143、历史人人文景观成都名胜古古迹区，多多重历史人人文景观。。驾车六分钟钟至杜甫草草堂驾车六分钟钟到武侯祠祠4、环境污污染状况成都传统居居住区，基基本上无环环境污染。。府河治理工工程的实施施，使沿河河居家状况况得以极大大的改善。。项目周边环环境分析2001-115三、地块交交通条件调调查1、地块周周边的市政政路网位于城市主主干道蜀都都大道与内内环线锦里里路之间，，距成都最最主要的几几线交通动动脉：蜀都都大道、锦锦里路、一一环路、人人民南路都都仅有数分分钟的车程程。区域内以长长顺街南延延线贯穿南南北，北至至蜀都大道道，南至锦锦里路。以锦里路直直通人民南南路；以大大石东路、、大石西路路直通一环环路及二环环路。项目周边环环境分析2001-1162、公共交交通现状、、远景规划划项目正对面面为一条16米宽的的四车道道道，已列入入青羊区政政府2000年工作作规划。据预测：长长顺街南延延线与锦里里路、蜀都都大道相接接，即会成成为市区主主要交通干干道，东城城根街南延延线的车辆辆部分西移移，琴台路路的车辆部部分东移。。3、进入项项目地块的的交通网现现状目前长顺街街南延线尚尚未建成通通车。项目周边环环境分析2001-117四、周边市市政配套设设施调查购物场所：齐力大厦厦底楼的““互惠超市市”；人商商武侯分场场、购书中中心、半边边桥街市场场；离百货货大楼、盐盐市口商圈圈一刻钟车车程。文化教育：：石室中学、、君平街小小学、胜西西小学医疗卫生：：华西医院，，省卫干院院附属医院院，市第十十一医院，，妇产科、、甲亢病、、口腔科等等多种专科科医院。游乐休憩设设施：多个城市公公园，府河河河边公园园项目周边环环境分析2001-118几个测试：：步行：1分钟到到河滨公园园3分钟到半半边街市场场6分钟到百百花谭公园园骑车：4分钟到到石室中学学7分钟到武武侯祠、南南郊公园8分钟到人人商武侯分分场、购书书中心10分钟到到成都体院院驾车：3分钟上上一环路7分钟到天天府广场、、华西医大大项目周边环环境分析2001-119结论论：该区域为成成都市区理理想的居家家福地之一一。因其发达的的交通动线线及成熟的的社区配套套，其居住住价值远高高于目前房房地产开发发的其它热热点区域；；且处在寸土土寸金的成成都西城，，内环线之之内，其升升值潜力巨巨大。而对位于该该区域中心心位置的【【福华苑】】来说，则则可以概括括为：繁华都市里里的清幽碧波翠柳中中的便捷项目周边环环境分析2001-120第二部分区区域市市场分析成都市房地地产概况区域市场概概况区域内供给给状况分析析（高层电电梯公寓））抗性楼盘概概况区域市场供供需关系的的重要结论论2001-121一、成都房房地产市场场概况1、2000年成都都高档物业业的价格走走势从位置分布布来看，成成都市的高高当物业主主要集中在内环线旧旧城区、府南河沿线线、城南社区、城西大石西西路与浣花花风景区一一带及其延伸区区域等几个个主题开发发片区。从整体来看看，2000年成都都住宅市场场的价格下下降主要体体现在均价价在3000元/平平方米以上上的高档物物业。但对对于几个主主要分布区区来说，情情况有所差差别。区域市场分分析2001-1222、高档楼楼盘价格走走低的主要要宏观影响响因素宏观经济景景气程度不不足，纯居居家高档公公寓需求客客户增长慢慢。WTO与西部大大开发对成成都经济的的影响在短短期内不明明显。前期高档公公寓发展过过快，市场场存量大，，下半年则则受到成都都花园、万万科城市花花园、中海海名城等外外来大规模模高档物业业的冲击，，市场供大大于求，竞竞争激烈。。消费者持持币观望。。项目创新主主要体现在在形式上，，概念多，，实质少。。难以引起起买家兴趣趣。契合目目标消费者者的有个性性的楼盘基基本上还是是市场空白白点。2001-1233、高档物物业的区域域特色：内环线旧城城区价格持持续走低：：A、内环线线项目地价价成本高，，开发高档档公寓是主主流。B、城市建建设重心外外移，旧城城区改造相相对滞后，，且功能混混淆，居住住区与商贸贸、金融区区混杂，路路网密度不不够，道路路狭窄，人人口密度大大等等都使使得居家质质量大受影影响。C、市区内内未来房地地产发展的的重点应是是商务办公公大厦，在在现在高层层写字楼极极为低迷的的情况下宜宜以商住两两用的功能能为定位；；高档公寓寓则以小户户型、单身身公寓有较较好的市场场反应。区域市场分分析2001-124城南社区价价格持续走走低：A、片区开开区趋于成成熟，项目目开发集中中、密度大大。B、项目间间竞争激烈烈，层次高高而全面，，一些对比比优势不明明显的项目目价格有所所下降。C、后期介介入的项目目在品牌、、实力上不不占优势，，定位较为为谨慎，价价格压得较较低。D、片区早早期规划不不足，区内内交通、购购物等方面面的承载力力已力不从从心，给区区内项目市市场价值带带来较多的的负面影响响。区域市场分分析2001-125府南河沿线线进一步开开发前景看看好：A、拥有不不可比拟的的水景资源源优势的府府南河沿线线可资开发发的地块日日渐少，且且随着府河河整治工作作的深入，，沿线更是是成为生态态居家的理理想选择。。B、早期开开发的项目目主题开发发不明，加加上府河沿沿线污染较较重，价格格相对较低低。C、近期一一些老项目目价格较大大幅度下调调，但新推推出的价格格走高使得得总体水平平呈现上升升趋势。区域市场分分析2001-126大石西路-浣花风景景区一带，，高档物业业发展型片片区：A、综合全全市各局部部区域住宅宅开发的现现状与发展展趋势来看看，该区域域是最具条条件成为继继城南之后后的第二个个高档时尚尚片区。B、先天上上风上水的的地域优势势，加上独独特的人文文景观资源源和厚重的的区域文化化，以及大大量待开发发的土地使使区域的居居住价值大大大提高。。C、区域总总价水平有有所下降，，与城南项项目市场反反映较为逊逊色。主要要是由于：：一些不明明朗因素导导致大量项项目还在等等待观望，，近期推出出的项目规规模较小，，档次不够够；五大花花园带来的的一些负面面影响，成成都花园的的开发未上上规模。区域市场分分析2001-1274、各主要要高档住宅宅楼盘聚集集区域价格格变动情况况：Q-季度单单位位：元时期地域2000Q12000Q22000Q3近期内环线旧城区3002299529262923府南河沿线3068309731263104城南高档社区2834280727892767大石西路-浣花风景区一带2644266226312616区域市场分分析2001-128结论：从供求总体体状况来看看，在房市市价格普遍遍低糜的态态势下，府府河沿线高高档住宅价价格却稳中中有升，保保持了良好好的发展势势头。本项目所处处区域位于于府河段较较好位置，，发展前景景好。业内对大石石西路-浣浣花风景线线一带的发发展较为看看好。本项目位于于该区域的的起始位置置，有较高高的升值潜潜力。低糜的房市市为项目准准备了充足足的持币观观望的消费费群，但其其消费习惯惯更加理性性和谨慎。。个性化特色色楼盘的需需求更加旺旺盛。区域市场分分析2001-129二、区域市市场概况1、区域内内供需概况况因处于传统统居家老区区，近期开发的的商品房项项目较少，供消费者者选择的机机会不多。。邻近区域具具竞争性的的楼盘较多多，如【国嘉嘉华庭】【【长富花园园】及大石石西路区域域的一些楼楼盘，对该该区域市场场形成了一一定威胁。。区域需求逐逐渐升温，，售价在低低糜的房产产中稳中有有升。区域市场分分析2001-1302、区域及及周边地区区主要物业业因地价成本本高，各项项目的容积积率普遍较较大，该区域住宅以以高层电梯梯公寓为主主，小区建筑筑群与单体体建筑的项项目参半。。【长城园】】由4-18F、1-11F、1-25F、、6-7F围合成成为较大的的社区；【冠城花园园】二、三三期12-20F构构成围合式式社区；【锦江新时时代花园】】为双塔楼楼15F，，底层架空空；【彩虹花园园】由1-18F、、2-9F、1-7F构成。。【国嘉华庭庭】由33F构成C型半围合合。【长富花园园】由4-15F、、2-25F构成围围合式社区区。区域市场分分析2001-1313、区域内内未来两年年内待开发发的住宅【长城园】】二期及三三期共计两两幢18F高层、、一幢25F高层、、一幢11F小高层层及四幢多多层；【冠城花园园】二期，，正在做基基础；【彩虹花园园】二期18F的高高层。基础础已完工。。区域市场分分析2001-132三、区域内供给给状况分析析1、【彩彩虹花园】】--------------------------项目概况占地地：近20亩总建面：35000㎡建筑筑：1-18F、2-9F、1-7F总户数：207区域市场分分析2001-133环境境：较佳佳的沿河外外环境，内内环境一般般。商场场：无商商场，底楼楼为私家花花园车位位：较少少户型型：110~310㎡18种户户型主力户型为为140~200㎡㎡（错层层及跃式））条式结构，，设计较为为合理、规规则，但无创新，比比较平庸。。电梯梯：小高高层一梯两两户区域市场分分析2001-134销售情况多层基本售售磬，小高高层的销售售良好，户户型的需求求较为旺盛盛，甚至出出现买家购购买两套140㎡进进行改装的的情况。主要户型㎡售价公摊销售情况多层（7F）1203680（六楼）12%余5小高层（9F）140（错）182~306（跃）4460(八楼清)14.8%大户型销售较好高层（18F）95起3180起----总计八成三十年按揭达58%区域市场分分析2001-135对于本项目目的影响综上分析，，【彩虹虹花园】虽有一些优优势，但对对于本项目目来说，影影响不大：A、从地理位置置上看，虽虽然拥有长长达百余米米的河岸线线，外环境境优美宜人人，但项目目景观较好好的临河单单位基本已已售完。B、从户型上看看，设计虽虽较为规则则、合理，，但缺乏出出彩之处，，较为平庸庸。C、三期电梯公公寓单位面面积价格的的竞争力不不明显。区域市场分分析2001-1362、【长城城园】---------------------------项目概况占地地：50余亩总建面：120000㎡建筑筑：4-18F、1-11F、1-25F、6-7F总户数：633商场面积：：约一万平平方米车位位：400个绿化率：41%环境境：外环环境一般，，内环境较较好区域市场分分析2001-137户型型：一期多多层层92.6~134㎡高层层130~140㎡㎡二期小小高层162.4㎡㎡(公公摊16.7㎡)高层层86.15~179.17㎡多层层86~147㎡㎡主力户型———120~140㎡之间间户型设计高高层户型构构局为风车车型，较有有特色，无异异型房。电梯梯：两两梯四户。。区域市场分分析2001-138销售情况主要户型㎡售价公摊销售情况一期多层：120高层：135多层:3000(7F)高层:3438起9%~15%达90%二期高层：140多层:3250(7F)高层:3600起9%~15%走势平稳总计七成二十年按揭--区域市场分分析2001-139对于本项目目的影响综上分析，，【长城城园】对本项目有有一定影响响：A、从地理位置置上看，与与本项目的的差别不大大。B、从销售上看看，前期销销售较好，，已具一定定的知名度度和美誉度度。且第二二期、三期期的工作进进度与销售售周期与本本项目有一一定程度的的重合。C、其较好好的社区环环境和绿化化，正是本项目目所缺乏的的。区域市场分分析2001-1403、【锦江江新时代花花园】------------------项目概况占地地：8.427亩亩总建面：33841㎡建筑筑：双塔塔楼15F会所所：1480㎡㎡，配套较较为完善车位位：129绿化率：40%环境境：内外外环境较好好处立面：较较为时尚、、现代区域市场分分析2001-141户型型：85~351㎡共共13种户户型主力户型为为150~180㎡㎡异型房较多多电梯梯：两梯梯六户区域市场分分析2001-142销售状况售价：3580元起起（清）销售业绩较较差，不足足50%左左右每月有较多多的退房户户（主要选选择国嘉华华庭、彩虹虹花园）区域市场分分析2001-143对于本项目目的影响综上分析，，【锦江江新时代花花园】有一定特色色，但对于于本项目来来说，基本本上无影响响：A、从销售售现状来看看，该项目目抗冲击的的能力差，，主要原因因是性价比低。B、从户型型上看，设设计较差，，存在较多多的异型房房。C、从销售售周期来看看，与本项项目无冲突突。区域市场分分析2001-1444、【冠冠城花园】】--------------------------项目概况占地地：105亩总建面：二二期80000㎡、、三期60000㎡㎡建筑筑：12幢20F的高层环境境：欧式式园林处立面：欧欧式外立面面户型型：140~320㎡，主主力户型为为150~170㎡㎡区域市场分分析2001-145销售状况售价：3000元起起，均价4000元元一期为集团团整体购买买对于本项目目的影响【冠城花园】为内环线线最大规模模的高层社社区，是本本项目的主主要竞争对对手之一。。A、价格上上有较大的的竞争力。。B、社区规规模大，配配套较为齐齐全。C、工程、、销售进度度与本项目目较为重合合。区域市场分分析2001-1465、【国嘉嘉华庭】---------------------------项目概况占地地：7817㎡总建面：63000㎡建筑筑：33F、C型型半围合式式规划总户数：438商场场：无车位位：1：：1.5环境境：6.8米架空空层与府河河河滨公园园、中庭花花园融为一体体，环境悠悠美。区域市场分分析2001-147户型型：98.04~261.3㎡㎡共十余种种户型主力户型为为131.5㎡高层条式开开面布局，，双面景观观、视觉通通透性好电梯梯：三梯梯四户（观观光电梯一一部）销售状况售价：3680元~4800元（清））、均价4400元元销售达80%以上，，余80多多套单价自开盘盘起上涨100元/㎡区域市场分分析2001-148对于本项目目的影响综上分析，，【国嘉嘉华庭】优势较大，，为近期推推出的较为为优秀的楼楼盘之一，，为本项目目起到了良良好的市场场辅垫：A、对于拉拉动府河房房价上扬以以及本区域域需求增长长起到了一一定的积极极作用。B、较具竞竞争力的特特色吸引了了众多消费费者的关注注，为本区区域聚集了了一定的人人气。C、从销售售上看，所所剩单位不不多，与本本项目的工工程及销售售进度上并并无冲突。。区域市场分分析2001-149结论：从供求体状状况来看，，尽管本区区域有一定定量的待开开发项目，，但对本项目目够成威胁胁的并不多多。区域内对电电梯公寓的的需求主要要决定于项项目本身的的特色。对大户型有有较大的需需求，主要要决定于目目标消费者者的消费形形态（购买买力较高、、轻度价格格敏感者、、家庭生命命周期处于于满巢期））。区域市场分分析2001-150四、抗性楼楼盘概况1、部分高高档物业价价格走势（表中电梯梯公寓为起起价）项目名称项目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期价格盘谷花园领事馆路3900400037003700锦官新城人南立交桥侧4060440044002700银都花园新光路侧4000400039003700芳草地锦绣花园旁3380338034802950区域市场分分析2001-151项目名称项目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期价格新绿季节玉林路南延线--260023002300长富花园红照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850国嘉华庭城边街彩虹桥东侧3600368036803780新锦江锦江大桥附近2830283028802880督院府邸新半边街3280338031803180万福世家万福桥东北侧4500465046504650江波华城西体北路2号3400298030803080丽阳天下宁夏街3520378039403940城南世家浆洗街2880288028803050区域市场分分析2001-1522、大石西西路部分开开发住宅项项目一览项目楼体规模（万㎡）户型面积（㎡）均价总户数交房日置信逸都多层25.0880-200250016002001/9紫藤花园电梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7栋(二期)现房2001/10（二期）禾嘉花园多层2.6491-24032802002001/6百花丽都多层0.895-1542200952001/1泰庄花园多层多层1.00商铺0.7-----2380194现房名景园多层2.490-15836009栋现房恒宾园多层1.32152-23538001102000/12区域市场分分析2001-153五、区域供需需关系重要结结论综上所述，我我们从该区域域供需状况的的分析中，可可以得出以下下结论。1、关于物业业形态：电梯公寓本身身并不会对消消费者构成心心理障碍，关关于市场不接接受该类物业业的说法更不不成立。在多层与电梯梯公寓的选择择中，消费者者往往倾向于于前者，但对对于个性化的的、精彩纷呈呈的、性价比比高的电梯公公寓来说，消消费者则趋之之如鹜。区域市场分析析2001-1542、关于户型型：140~200平米的户户型在市场中中的反映最佳佳。消费者更倾向向于方正、规规则的条式结结构，对点式式结构的认可可度较低。注重房屋的通通透感与功能能性。注重景观，讲讲究开窗见景景、户户见景景等。区域市场分析析2001-1553、关于价格格：本区域单价高高于府河沿线线房价的平均均水平。对多层的承受受价格为3000~3500元/平平米（均价））。对高层的承受受价格为3600~4200元/平平米（均价））。消费者属于轻轻度价格敏感感者，更讲究究性价比。理理想的住宅是是“又好又便便宜”。区域市场分析析2001-1564、其它：环境：消费者者对环境的要要求较高，更更看重区域的的大环境。物管：消费者者对居家安全全性要求较高高。配套：因为该该区域的地理理位置优越，，消费者对小小区配套无特特殊要求。区域市场分析析2001-157第三部分项项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）问题点（Threat））2001-158一、优势（Strength）1、地理位置置（略）2、施工管理理开发商有较深深的建筑施工工背景，可以以对本项目的的施工质量、、进度以及项项目的工程成成本都有较好好的控制。项目SWOT分析2001-1593、项目规模模规模小、施工工周期短；资金压力较小小；销售周期缩短短，资金回收收加快，市场场压力减小。。4、销售情况况现有的五层裙裙楼全部落订订，缓解部分分销售压力。。项目SWOT分析2001-160二、项目劣势势（Weakness））1、地理位置置的局限性项目规模小，，位于三面合合围的间隙地地带；底层视线受遮遮挡、距离府府南河有一定定的距离；项目不可能提提供较为完善善的环境和社社区配套；项目SWOT分析2001-1612、原规划设设计方案局限限性无特色：项目目前的规规划设计方案案观念落后，，在成都市众众多高层电梯梯公寓中，缺缺乏明显个性性，特别是在在本区域内众众多特色楼盘盘的包围下（（如“C型围围合”的国嘉嘉华庭，“风风车格局”的的长城园，欧欧式双塔楼的的“锦江新时时代”），更更显苍白无力力。项目SWOT分析2001-162与本区域市场场缺乏联系项目目前的规规划设计方案案未根据当前前周边抗性楼楼盘以及项目目自身条件进进行详尽的市市场定位，消消费者心理把把握不准确，，规划本身对对项目的优势势以及特点把把握不够、挖挖掘不够，进进而在规划中中表现不够，，与区域市场场缺乏联系。。如：住宅部分分户型设计缺缺乏新意、缺缺陷较多，且且主力户型区区间与市场供供求有较大出出入，市场竞竞争力不足。。项目SWOT分析2001-163浪费较多由于对国家有有关建筑法规规没有吃透，，在进行设计计时对面积没没有用够，造造成部分资源源浪费，且限限制了制造支支撑项目的卖卖点，致使项项目平庸化。。如：单层建筑筑面积仅为952平方米米，且全部是是市场上空置置率最高的平平层设计。成本高由于架空层利利用不够，公建比例过大大（地下车库库面积过大）），造成项目成本高，经济指标测测算效果差。。项目SWOT分析2001-164三、项目机会会点（Opportunity）以目前的规划划设计上来看看，由于成都都目前类似的的高层电梯公公寓空置率较较高，且由于于经济大环境境等其它因素素的影响，高高档物业的价价格呈现下降降走势，项目的机会点点较少。项目SWOT分析2001-165四、问题点（（Threat）综上分析，在在项目现在设设计方案的基基础上，会带带来以下方面面的影响。工程造价高工程周期长市场风险高销售周期长盈利指标低项目SWOT分析2001-166第四部分项项目再定位建建议市场定位消费者定位规划理念户型定位2001-167一、市场定位位对成都河居文文化的再认识识。成都人强强烈的恋河居居河的情结，，使府南河边边的房价居高高不下。产品本身的价价值与河景的的融合程度是是项目开发成成功与否的关关键。产品特色程度度是在激烈市市场竞争中获获胜获胜的关关键。项目再定位建建议2001-168二、消费者定定位1、目标客户群群描述公司的中高级级职员、个体体私营的小老老板。学历较高、生生活有品位、、收入高而稳稳定。自己有车，而而家人需要解解决交通与配配套问题。需要居家有都都市的感觉，，又能与都市市的喧闹保持持一定的距离离。项目再定位建建议2001-1692、目标客户群分分析二十五至四十十岁之间，受受过一定的教教育，有一定定的积蓄，对对现有住房不不满意。更注重房屋的的品位，以及及对位置、、面积、套型型等功能更新新的要求。其选择置业的的理念为“物物超所值、体体现个性”。。房屋总价要在在其承受范围围内，应控制制在30—60万之间。。中小私营公司司的老板、大大公司与大单单位的中高级级白领阶层、、有灰色收入入的重要职能能人员都将是是我们的目标标消费者。需要满足个性性以及人性需需要的二次置置业者。项目再定位建建议2001-170三、规划理念念时尚而不高档档、实用而不不奢华；独特而不怪异异、人性而不不局促；物超所值、价价值明显。与周边抗性楼楼盘相比，有有明显的价值值优势，性价价比远远高出出周边的竞争争楼盘。面对理性消费费者应体现产产品的力量而而非宣传的优优势。项目再定位建建议2001-171四、户型定位位前卫、时尚、、个性空间实用、实惠、、物超所值采用跃层布局局，4.8米米的挑高空间间，2.2米米以下辅助空空间附送，使使用户的得房房率在140%以上在同区位，给给用户更小的的面积更多使使用空间与使使用功能的印印象户型面积控制制在90至160平方米米之间，户型型结构从三室室三厅至六室室三厅项目再定位建建议2001-172第五部分规规划调整建议议APEX对项项目规划的建建议两种方案的经经济指标对比比2001-173一、APEX建议：对目前项目的的规划设计方方案进行调整整，以增加项项目的市场竞竞争力，降低低项目的市场场风险。具体体建议如下：：不改变项目群群楼的使用面面积与大体外外观造型，满满足项目的开开工要求。项目规划设计计建议2001-174对于住宅部分分在保持单体体面积变化不不大的前提下下增加单体的的使用功能，，在同等条件件下与抗性楼楼盘产生更加加强烈的差异异性，保持更更加明显的竞竞争优势，降降低市场风险险。在成本提升不不多的前提下下，通过规划划设计的改变变，给予消费费者更大的实实惠与利益，，同时满足其其对居住空间间的要求以及及精神上的要要求。全面提提升产品的附附加价值，从从而带动产品品价格的全面面提升，提高高项目的赢利利能力，达到到开发商与住住户双赢的战战略构想。项目规划设计计建议2001-175通过项目规划划设计的调整整，全面提升升项目的品位位与档次，以以达到全面提提升产品价位位、提高开发发商知名度和和企业形象的的目的，为开开发商进行其其他项目的开开发奠定基础础。增加项目的可可售建筑面积积，从而增加加项目的赢利利能力；降低低项目的公建建面积，从而而节约项目的的开发成本；项目规划设计计建议2001-176注意各个房间间的采光通透透，以及房屋屋的均好性。。通过规划设计计的调整，制制造市场亮点点，产生差异异化市场，进进入产品真空空地带，避开开同类产品的的竞争焦点，，以达到避实实就虚、争取取战略主动、、规避市场风风险的目的。。项目规划设计计建议2001-177二、两种方案案的经济指标标对比项目建筑面积开发成本销售金额利润地下车库52601951728-1223底层营业房13783616963352层营业房1378338396583~5层营业房4134106916375686~25层住宅20555496663721406小计32705868698291143备注：营业用用房盈利总额额为961万万元1、原方案经经济成本概算算（单位：万元元）项目规划设计计建议2001-1782、两种方案案【住宅】经经济指标对比比表：单位：元单方成本施工面积总成本销售面积销售单价销售总额盈利旧方案2416205554966万2055531006372万1406万新方案3116130004050万1600035005600万1550万备注：两种方方案的标高均均按85米计计算，新方案案单层面积为为1000平米，共十三三层，挑高4.8米后单单方成本提高高700元/平米。新方案里，购购房者实得面面积为22400平米。。项目规划设计计建议2001-1793、两种方案案经济指标对对比：（单位：万元元）地下车库盈利营业用房盈利住宅盈利总盈利旧方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5备注：新方案案地下车库减减为一层，地地面车位盈利利未计在内。。项目规划设计计建议2001-1804、两种方案案优劣对表：：新方案旧方案市场风险低—产品创新，迎合潮流。高—产品落伍，无竞争力。工程造价低—开发总成本为6793.5万元高—开发总成本为8686万元盈利指标高—1899.5万元低—1143万元销售周期短—户数少、套型新长—户数多，套型老工程周期短—施工量小长---施工量大项目规划设计计建议2001-181附：合作模式式建议按照双方商定定的新方案实实施，方案规规划设计费为为10元/平平方米；双方商定一个个销售底价，，高出部分作作为被委托方方销售所得；；被委托方定期期按销售进度度向委托方支支付销售进度度款；委托方负责项项目样板间以以及售楼中心心的施工、装装修与布置费费用（标准双双方商定）；；被委托方负责责项目的广告告宣传、销售售人员工资提提成以及服装装等相关销售售费用；2001-182通过辛勤的工工作获得财富富才是人生的的大快事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。12月-2208:5108:51:32人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。08:51:3208:5112月-22论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决策策。08:5108:51:3212月-22经营管理，成成本分析，要要追根究底，，分析到最后后一点。再实践。2022/12/178:51:32世上并没有用用来鼓励工作作努力的赏赐赐，所有的赏赏赐都只是被被用来奖励工工作成果的。。除了心存感激激还不够，还还必须双手合合十，以拜佛佛般的虔诚之之心来领导员员工。2022/12/178:5108:51:32预防是解决危危机的最好方方法。我们不一定知知道正确的道道路在哪里，，但却不要在在错误的道路路上走得太远远。不要把所有的的鸡蛋放在同同一个篮子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。沟通再沟通。。17十二月月2022多挣钱的方法法只有两个：：不是多卖，，就是降低管管理费。我所做的，就就是创办一家家由我管理业业务并把我们们的钱放在一一起的合伙人人企业。我将将保证你们有有5%的回报，并在在此后我将抽抽取所有利润润的50%。请示问题不要要带着问题请请示，要带着着方案请示。。汇报工作不不要评论性地地汇报，而要要陈述性的汇汇报。2022年12月17日日在漫长的人生生旅途中，有有时要苦苦撑撑持暗无天日日的境遇；有有时却风光绝绝项，无人能能比。沟通是管理理的浓缩。。12月-2208:51:3208:51员工培训是是企业风险险最小，收收益最大的的战略性投投资。人类被赋予予了一种工工作，那就就是精神的的成长。企业发展需需要的是机机会，而机机会对于有有眼光的领领导人来说说，一次也也就够了。。12月-2212月-22发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫不决固固然可以免免去一些做做错事的可可能，但也也失去了成成功的机会会。管理是一种种严肃的爱爱。12月-2208:5112月-22选择?选择这个词词对我来说说太奢侈了了。没有商品这这样的东西西。顾客真真正购买的的不是商品品，而是解解决问题的的办法。一个人被工工作弄得神神魂颠倒直直至生命的的最后一息息，这的确确是幸运。。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。08:5112月-2208:51:32自觉心是进步步之母，自贱贱心是堕落之之源，故自觉觉心不可无，，自贱心不可可有。17-12月月-2212月-2212月-22切实执行你的的梦想，以便便发挥它的价价值，不管梦梦想有多好，，除非真正身身体力行，否否则，永远没没有收获。一个有坚强心心志的人，财财产可以被人人掠夺，勇气气却不会被人人剥夺的。时间和结构构。08:5112月-2212月-22南怀瑾说：““心中不应该该被蓬茅堵住住，而应海阔阔天空，空旷旷得纤尘不染染。道家讲‘‘清虚’，佛佛家讲空，空空到极点，清清虚到极点，，这时候的智智慧自然高远远，反应也就就灵敏。”08:5108:51:3212月-2208:51你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将不断滋滋养恐惧。2022/12/178:51:3208:5108:51:32想法)，而是你是不不是愿意为此此付出一切代代价，全力以以赴地去做它它一直证明它它是对的。2022/12/178:51:3212月-22谢谢各位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,Dece