某物业公司经营报告

xx物业——番禺分公司xx区

某物业番禺分公司上半年经营分析报告

报告人：xx2007年8月7日目录xx小区概况岗位编制及人工成本控制人员流失控制管理费收缴率情况分析各项支出情况及能耗控制多项经营指标分析一、xx小区概况

xx小区总占地面积12.28万平方米，总建筑用地3.4万平方米，总建筑面积32.57万平方米，绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户，配套小车位1001个。小区内有东、西大湖，面积约有1.57万平方米。有外街商铺57间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。二、岗位编制及人工成本控制1、xx区组织架构区域经理1人工程部主任

1人客服部主任1人环境管理主任1人保安部主任1人副主任1人领班3人土建工2人水电工6人收银员2人前台助理2人楼管家3人清洁领班人绿化领班人清洁工19人绿化工20人监控员人车管员人保安员人1150153２、各部门下半年岗位定编

（１）保安部岗位定编图副主任1人北大门岗1人西大门岗1人北中门岗1人8中门岗2人东大门岗1人南中门岗1人西中门岗1人二区巡逻2人内街巡逻1人一区巡逻1人座车库1人9中门岗1人7座车库1人保安主任1人领班3人9座车库1人座车库1人顶休1人座车库1人监控员女1人181512※保安部岗位定编分析根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人；因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）；三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人；主任2人、领班3人；以上各岗合计，保安部编制共73人。（2）清洁部岗位定编领班1人，技工1人，清钟清洁1人；楼道清洁，设10人；外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人；以上岗位合计，清洁部编制共20人。※小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯，共有500层楼；※共有大小车库10个，大小水池61个；（3）绿化部岗位定编领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人；以上岗位合计，绿化部编制共21人。※小区绿化面积达5.7万平方米※小区湖水面积约有1.57万平方米※小区共有植物220多种，以热带植物为主（4）客服部、工程部岗位定编x一、二期共1900户，现共入住1501户，入住率已达79%；在装修单元有142户，未装修单元有257户；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大；根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需设置9人。（5）各部门人员构成比例图部门人数办公室1客服部8工程部9保安部73清洁部20绿化部21总人数132※人工成成本分析x区（含x））上半年人工工成本费达1088,018.73元，加上员员工福利支出出（按工资的的14%计提提）共占总支支出的49.85%;由于二期临临停收费需需要，需增增加保安员员6名；由由于客服部部与财务部部合并，优优化配置，，以上半年年相比可减减少2人；；加上x管管家部的增增编，预计计人工成本本将比上半半年增加3.4%，，约占管管理费收入入的65%。根据x小区区的楼盘素素质及集团团销售需求求，下半年年的人员编编制较合理理。二、人员流流失控制1、上半年年人员流失失情况2、其中保保安部的流流失比例为为：※人员员流失原因因分析：根据基层岗岗位在过年年后大量流流动的特性性，每年3、4月份份人员流失失最严重，，按照往年年数据对比比，该两月月人员流失失比率正常常；5、6月保保安部流失失量大，主主要是受5月保安事事件影响造造成；6月份由于于夏季到，，天气炎热热，绿化部部户外工作作辛苦，离离职人多。。※根据以上分分析，对下下半年及明明年的工作作布署上，，提以下几几点建议：：对基层员工工的福利待待遇，必须须与周边同同行同岗的的待遇进行行可行性对对比，提高高公司人力力资源的市市场竞争力力；各区域应加加强团队建建设，提高高团队凝聚聚力，打造造学习型团团队，让员员工有归属属感；针对夏季户户外的工作作强度增加加，适当给给予个别基基层岗位以以补贴，平平衡岗位员员工需求，，根据公司的的发展要求求，努力控控制下半年年人员流失失率在%以以下。三、管理费费收缴率

1月2月3月4月5月6月累

计管理费365357.11285966.54399494.28328166.68346170.09348645.792073800.49※数据据分析上半年数据据中，由于于过节影响响2月份财财务提前划划帐，2-3月月份数据有有所偏差。。上半年管理理费共收入入2175,085.4元，累计往往年拖欠管管理费共共计126,109.39，收缴率达96.01%拖欠管理费费主要受以以下几点投投诉影响：：排水管返水水造成住户户家屡屡被被浸，由于于一直未能能彻底解决决，受浸住住户拒交管管理费；由于家中被被盗（往年年），向物物业公司索索赔尚未达达成协议的的；由于收楼时时或入住后后发现的楼楼宇返修问问题未能及及时解决或或未能彻底底解决的；；对物业公司司车辆管理理不满的；；投诉x酒楼楼排油烟机机污染未能能彻底解决决的；有部分炒楼楼业主，收收楼后未装装修未接管管理费；※措措施采取及及达成目标标排水管返水水问题已得得到集团的的高度重视视，目前x已着手改改管，该问问题解决后后再与被浸浸住户商谈谈具体补偿偿事宜，预预计在10月份全部部处理完；；二期在7月月份已实施施临停收费费，车辆秩秩序明显规规范，9月月份将对一一期实行严严管，车辆辆规范管理理将逐见成成效；9-10月月份将重点点跟进欠费费大户的协协商工作，，与业主做做好沟通工工作，清理理往年拖欠欠的管理费费。重点加强保保安队伍内内部建设及及提高公共共环境的清清洁卫生工工作，规范范工作流程程，努力提提高服务质质量，提高高业主满意意度。预订下半年年工作目标标为：管理理费收缴率率提高到98%以上上。四、能耗控控制x上半年支支出项共计计2,555,270.10元，累计计上半年利利润为-120621.14元。其中中主要支出出项有：

主要支出项目累

计达成率1、水、电费302318.9777.52%2、工资1088018.73106.67%3、应付福利费185673.12130.02%4、保安费用17568.1087.84%5、绿化费用53881.4689.80%6、清洁卫生费24690.18145.24%7、生活垃圾清运费21528.0086.11%8、水电组费用64080.08213.60%9、小区养护费4213.4130.10%10、灯具15162.92108.31%11、可视对讲、监控维护费15000.00300.00%12、发电机保养费0.000.00%13、电梯保养费126543.8495.87%14、余泥清运费24885.0099.54%15、办公费59192.29118.38%16、低值易耗品13673.20273.46%17、电话费17748.0793.41%1、水、电电费1月2月3月4月5月6月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元3月份出现现负值，主主要是由于于2月份过过年期间供供电局与我我司的抄表表时间差距距较大造成成的，6月月份的增额额主要是由由于夏季天天热空调用用电增加的的原因，基基本上出入入较平稳；；xx共有东东、西两大大湖，大小小水池61个，水景景泵71台台，水池漏漏、渗水严严重，损耗耗大；由于湖水没没有过滤系系统，出现现水质问题题时唯有换换水、洗湖湖待方法，，损耗非常常大；商铺广告灯灯、公共照照明、水景景灯由于线线路混乱不不规范，难难以计量。。分析析：２、员工工工资xx区（含含xx）上上半年人工工成本费达达1088,018.73元，加上员员工福利支支出（按工工资的14%计提）共占占总支出的的49.85%；由于二期临临停收费需需要，需增增加保安员员6名；由于客客服部与财财务部合并并，优化配配置，可减减少2人；加上xx管家部部的增编，，预计人工工成本将比比上半年增增加3.4%，约占管理理费收入的的65%。3、绿化费费用维护费的大大项支出主主要是根据据集团公司司的要求及及销售需要要对小区内内时花的更更换，绿化化养护需要要的肥料、、农药费用用按照植物物面积估算算在正常范范围内。下半年将大大力开建苗苗圃场自已已出苗,降降低苗圃成成本。分析析：4、清洁费费用上半年清洁洁费用支出出为55204.18元，各各月产生费费用比例如如图显示：：清洁费用在在2、3月月份的增多多主要是因因为新增了了清洁机器器如高压水水枪、晶面面机等。下半年在清清洁费用方方面，主要要是对员工工领料的控控制，提高高员工节约约意识，降降低成本。。同时大力力开展家政政清洁，增增加收入。。5、工程费费用上半年工程程费用支出出为83456.41元，各各月产生费费用如图显显示：上半年xx灯具领用用费用：※分析析工程部目前前的内部管管控不规范范，存在物物料领用随随意，用料料浪费等现现象；小区水景多多，水景水水泵共有71台，地下车车库抽水泵泵有75台，水泵一一天工作达达12小时以上，，基本上都都是满负荷荷运作，加加上原配质质量一般，，到现在水水泵的维修修及更换成成本较高；；小区湖多，，桥多，桥桥栏每年需需维护翻新新两次，由由于人工技技术达不上上，产生的的成本费用用较高；二期大堂梯梯门由于设设计美观影影响，门把把手过重，，地弹簧损损坏严重，，更换频繁繁，费用高高。配合二期临临停收费，，对地下车车库车位、、露天车位位划线喷牌牌量大，产产生费用。。小区公共照照明灯，包包括高灯、、射灯、水水景灯，高高达1200盏，由于小小区美观需需要，要求求灯饰全部部打开；加加上楼层公公共照明灯灯，超过3000盏灯，日常常的维修更更换费用高高。6月份费用用高主要是是为保证用用电安全，，大批更换换层楼电井井房锁。对存在设备备问题的，，积极寻找找解决办法法，如设备备改良、品品牌更换等等。组织人人力对园区区线路进行行整改，从从技术上逐逐渐解决存存在问题。。五、多项经经营指标分分析1、家政有有偿服务（1）目前前xx家政政有偿服务务收入较低低，基本上上各项目均均未开展起起来，上半半年有偿收收入只有14170.50元元，其中因因素有：1>人员配备不不足，没有有足够人力力开展；2>宣传力度不不够，服务务标准未规规范；3>公司内部制制度管控不不严，对员员工的激励励制度不健健全，造成成家家政服务外外流。（2）下半半年工作重重点制定服务项项目及收费费标准向小小区业主公公示并宣传传；结合公公司实际建建立内部管管控制度，，建立有市市场竞争力力的激励制制度，合理理配备人员开开展家政清清洁、花园园养护、水水电维修等等有偿服务务，在给业业主提供优优质服务的