房地产估价基础与实务押题

—"、单选1、与购买股票相比，房地产能增值保值是部分投资者更愿意投资房地产的主要原因。注：此答案更贴近实际情况，由于教材没有明确关联，容易误选。2、能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。注：要选对需要一定魄力。3、资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数*(平均收益率-无风险资产收益率)4、开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。注：概念记不清时可能会选了其它选项。5、过度开发的诱因主要与开发企业相关，与购房者无关。6、等额支付序列可以用于解决等额回收、贷款等额还本付息、投资回报等各种问题。7、资本金收益率=(资本金*全部投资收益率+借贷资金*全部投资收益率-借贷资金财务费用)/资本金注：公式容易记错8、在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息.注：概念不熟容易选错二、多选1、只有国债收益率或银行存款利率可视作机会成本。2、房屋基础和结构的投资和房屋水、电、卫等附属工程的投资可计入竣工房屋价值。土地购置费用、城市公共配套设施建设费、厂房内的工艺设备购置和安装费用不计入竣工房屋价值。注：概念记不清易错。3、房地产空间市场：(1)需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业：(2)需求者可以通过租赁来满足其需求；(3)供给来源于房地产资产市场；注：漏选第三项本题只得1分。4、工程建设项目招标不一定要编制标底：招标控制价不同于标底，无须保密。注：这题很容易选错5、三种偏好模式：同质、分散、集群注：记熟就能全取2分6、市场定位的主要方式有：避强、对抗、重新注：很容易错7、记清名义利率与实际利率的关系及其算式能全取2分。8、置业投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值和股权增加三方面。注：本题容易误选销售收入之类的选项导致失分。9、关于现金回报率：(1)现金回报率不是投资回报率，投资回报率才是年净收入与初始权益资本的比率；(2)现金回报分税前和税后，并且考虑了还本付息的影响，它不包含物业升值带来的收益;(3)现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。注：不要把现金回报和投资回报混淆，投资回报才会包含物业升值带来的收益。10、影响房地产置业投资项目财务评价结果的主要不确定因素包括：买价、权益投资比例、租金、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率。土地费用和容积率是无关因素。11＞风险判断：(1)内部收益率大于基准收益率即净现值大于零的累积概率值越大，风险越小；(2)不能单纯以标准差大小判断风险，应以其系数判断。注：书读的少这题就会错。12、初步可行性研究要解决的主要问题：(1)做出是否投资的决定；(2)下一步的详细可行性研究和辅助研究。注：投资的决定、详细可行性研究和辅助研究是关键字眼。13、债务融资包括：银行信贷、商业信誉、企业债券、租赁融资。注：搞清楚债务融资就是借债这种概念，这题至少能拿1.5分，租赁融资一般会漏选，发行股票是权益融资，清楚概念就不会选。14、确定写字楼租金时要考虑：(1)可出租或可使用面积：(2)基础租金和市场租金；(3)室内装修：注：室内装修的选项容易会漏，确定租金时不考虑租户财务状况和经营内容。三、判断：1、房地产使用功能适时调整，可以保值增值。2、报告期内房价水平，通常以不同类型房屋之中位数或平均价格表示。3、施工单位变更要重新领证。4、二手资料是调查的起点。5、期末惯例法，绘制的现金流量图，n表示第N个计息周期期末。5、年值表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额。6、如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。7、最高运营费用比率是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，项目抗风险能力越强。注：概念不熟易做错。8、房地产投资决策不是确定型，通常属于风险型或不确定型。注：概念不熟易错9、资金筹措计划以资金使用计划和销售计划为基础，确定资金来源和数量。注：一般能对10、债券有固定利率和期限，价格比股票稳定。注：一般人能选对11、储备土地抵押价值=市场评估值-应上缴政府的土地出让收益12、保障租户人身和财产安全，是业主的义务，主要责任在于业主。物业服务企业只是代表业主实施计划。注：概念不清容易做错13、购物中心公用面积维护费用，通常按租户独立承租面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。分析：16年的判断题，竟然有10题答案是打勾。四、计算：(为方便计算，题中的数字是改过的)1、(8分)某房地产开发项目占地面积55000平方米，容积率为2.0,土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为10万平方米，其中：高层住宅5万平，多层住宅4万平，商铺1万平。各类房屋的综合造价单价分别为：高层4000元，多层2500元，商铺3000元。不可收面积造价按上述三类加权计算。财务费用8000万元。预计销售均价单价为，高层1万元,多层12000元，商铺25000元。销售费用为收入2%,税费为收入5%。求保本均价及其与预计加权均价的比率。解：(1)假设保本均价为A,则保本售价为100000A。销售费用=100000A*2%=2000A,销售税费=5000A,建筑面积=55000*2=110000平米：(2)可出售面积中，三类房屋所占比例高层50%,多层40%,低层10%o不可出售面积为10000平米不可售面积综合造价单价=3300元项目造价=3300+20000+10000+3000=36300万元(3)土地取得成本60000万元财务费用8000万元当保本时93000A=104300万元可求得A,最后可得保本均价及预计均价，再比出结果可全取8分分析：此题列方程式是正确解法，解法正确8分还是比较好拿的，题目中的所有数据计算时都要用到。2、(12分)某投资者以8000万购买一房产拟将其改建成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积10000平米，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金单价960元，出租率85%。客房平均价格为每天180元/间，入住率90%：其他收入600万元/年：运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000平米改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年，年利率8%,按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%：客房平均价格为每天160元/间，入住率为80%：其他收入为400万元/年；经营费用为55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%。客房平均价格为每天200元/间，入住率为90%；其他收入800万元/年；运营费用为收入的50%o经营期结束时，该房产的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%»请计算该项目的资金财务净现值和财务内部收益率。解：(1)前四年每年客房收入=180*365*120*90%=1241.73万元；(2)前四年每年写字楼收入=960*10000*85%=816万元(3)前四年年净收益=(1241.73+816+600)*55%=1464.7515万元(4)第六年净收益=[(960*5000*95%+160*210*80%)+400]*0.45(5)第七至第二十年写字楼每年租金收入=960*5000*0.95=456万元(6)第七年至第二十年客房每年收入=200*310*365*0.9=2036.7万元(7)第七年至第二十年年净收益=456+2036.7+800*0.5=1646.35万元(8)资本金净现值=-13000+1461.7515*(P/A,8%,4)*(P/F,8%,6)+(第六年净收益-2000)*(P/F,8%,6)+1646.35*(P/A,8%,14)*(P/F,8%,6)+5000(P/F,8%,20)(9)内部收益率(略)总结：等额等比等公式必须熟练，财务净现值和内部收益率也是常见试题。一、单选1、房地产投资具有效益外溢和转移，受周边环境影响较大。注：常见考点2、房地产投资组合的目标之一，是在固定收益率下使投资风险最小。注：投资组合的目标是降低风险而非提高利润和效益3、房地产投资项目估价中，较理想的折现率是资金的机会成本加风险调整值。注：折现率，并不是简单的通货膨胀率加银行存款利率。4、报告期内施工面积=上期施工面积-上期竣工面积+报告期新开工面积注：报告期内竣工面积也包含在施工面积中5、住房可支付指数=100时，中位数收入家庭才正好能承受中位数房价，小于则不能承受，大于则可承受比中位数更高的房价。注：如果不知道这个点则不易选对。6,商品住房价格迅速上升，导致居民居住住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有经济外部性。注：已经算送分了7、土地储备资金不能用于支付土地使用权出让价款。注：法律上有这个规定8、在商品房开发项目综合验收中，规划验收是竣工项目投入使用前的关键环节。注：已经算是简单试题9、随行就是定价法是以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法。注：以后估计会考其他方法的概念。10、某休闲中心为分析顾客人数与价格的相关性，先确定价格为500元/次，看有多少顾客;再将价格调整为300元/次，看有多少顾客。这种调查方法是实验法。注：按题意去选，注意审题。11、某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的市场选择模式是产品专业化。注：市场选择模式这种概念太抽象，拿这一分基本靠猜。12、塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手是市场定位的主要任务。注：语文过关的话一般不会选错。13、房地产投资的“开发-持有出租”模式中，现金流量包括土地成本、建造成本、租金收入、运营成本等，不包括预售收入。14、牢记等额支付相关公式。15、不同时点发生的等额资金价值不同，资金等效值是指与某一时间点上一定的金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。注：资金具有时间价值，应正确理解各种相关概率。16、等额等比等公式概念每年都会考到。17、资本金利润率=净收益/资本金18、求取财务净现值的折现率通常采用目标收益率。注：资本化率和财务内部收益率不是正确选项，银行贷款利率更加不是。19、土地增值税的计算不常考，这个点记不住基本没分。20、等额年值计算。21、空置率会影响有效无租金，运营费用、还本