大工20秋《房地产估价》离线大作业答案

PAGEPAGE8大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学 号姓 名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如下图所示。注意事项：以零分计！（413个题目）（80）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论 （30分）对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用 （50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论 （30分）件、收益法估价的操作步骤等。（2）收益法具体应用 （50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估（适合采用收益法评估估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料题目三：成本法及其应用成本法的基本理论 （30分）件、成本法估价的操作步骤等。成本法具体应用 （50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目四：假设开发法及其应用假设开发法的基本理论 （30分）对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。假设开发法具体应用 （50分）该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接作答）（20分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论 （30分）对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用 （50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。答：一、市场比较法的基本理论（一）方法。（二）选用比较法，必须的前提条件是：1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到（三）市场比较法估价的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格二、市场比较法具体应用459m220001011存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。2、搜集有关资料搜集估价对象资料（略）。搜集买卖实例资料。共调查搜集了ABCDEA166m2，成交单价120/m2200041B374m2，成交单价102/m2200031C300m2交单价83元/m21999年6月1D的面积为457m2，94/m2199971E76m2145/m22000313、确定修正系数AE情况修正；实例BCDB2%，实例C5%，实例D3.5的交易情况修正系数如下：100 100 100 100 实例A：1000 100 实例B：1002 98100 100 100 100 实例C：1005 95 实例D：1003.5 96.5100 100实例E10001004120001011%交易日期修正系数如下：106 107实例A：（1+1%×6）=100 实例B：（1+1%×7）=100116 115实例C：（1+1%×16)=100 实例D：（1+1%×15）=100107实例E：（1+1%×7）100A无需作区域因素修正；实例BCD域因素进行比较的结果，如下表所示。可比实可比实可比实例例B例CD20201920131010810111010101010559513101081095555121515111581515915115555955351210010087100108区域因素估价对象区域因素估价对象可比实例A繁华程度度度景观设施设施规划限制治安状况总分值100实例A：

100

100实例B87100 100实例C：100 实例D：100100实例E108（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：100 100 100 100 实例A：1000 100 实例B：1003 97100 100 100 100 实例C：1003 97 实例D：1003 97100 100实例E：1003 97项目实例A项目实例A实例B实例C实例D实例E实际成交单价1201028394145交易情况100100100100100修正100989596.5100交易日期106107116115107修正100100100100100区域因素1001001001001