沈阳浑南新区地产项目前期策划方案

项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五规划”的大浑南区和长白岛浑南新区位于沈阳城区南部，分为中央商务区、居住区、高新产业区、大学城区；“满融经济区”是在原浑河经济技术开发区的基础上建立的，从东陵区浑河站至白塔镇，区内现有人口５．５万人，企业２１０家，其中韩资企业７０多家。５年后，区内人口将达到３０万人，将创产值３００亿元。长青桥大浑南区浑河桥三好桥工农桥胜利桥长白岛富民桥满融经济区沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面城市格局大东区和平区铁西区皇姑区沈河区浑南新区北站CBD于洪新城于洪区一环路二环路金廊市府广场奥体文化会展区太原街商贸圈三好街五里河五爱街沈阳传统的市内5区分别为：沈河区、和平区、大东区、铁西区和皇姑区；沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门主要分布在金廊沿线及沈河、和平区，即城市的核心所在；随着南金廊工程的实施，城市的商务商业功能和城市形象功能，开始沿金廊向南延伸，浑南新区成为城市核心区价值传递的第一站。中街商贸圈项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周边缺乏公共交通配套太原街三好街胜利大街沈苏快速三好街青年大街长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；工农桥——北接南京街；胜利桥——北接胜利街；建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车。奥体中心20分钟15分钟20分钟浑南大道长白大街(沈苏快速）建设中的三好桥胜利大街2.浑南新区南部板块1.浑南新区板块3.长白板块沿街商业沿街商业万科城街铺格林生活坊街铺长白岛目前医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，但规划起点高，未来5年将快速发展；根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在城市边缘的概念；对该岛的未来前景认知为高端居住区；区域内教育配套层次高，东北育才学校、沈阳20中学、134中学均为重点中学，但小学、幼儿园、初中的基础教育部不能跨区共享。项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共享沈阳134中学09年5月竣工沈阳铁路5小沈阳20中学（暂定）东北育才学校未来沿河商业、娱乐界面新加坡城集中商业（未建）鲜族四中南宁幼儿园项目现状及四至——地块内部较为平坦，北面临河，西面临铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏A地块B地块胜利大街胜利大街北侧河道西侧铁路南侧居住小区内部待拆民房项目周边的市政路网及配套长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；胜利大街南延长线——北起浑河胜利桥，南至苏家屯区雪莲街，连接和平长白地区、浑南新区、东陵区、苏家屯区，缩短了浑南、东陵、苏家屯到市内的时间和行程；工农桥——北接南京街；胜利桥——北接胜利街；建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车。胜利大街沈苏快速干道万科城格林生活坊南宁幼儿园铁路第五小学长白信用社开发区分社盛京银行长白支行加油站A马总小学金家湾朝鲜族小学朝鲜族四中长白中学百盛新药特药连锁店沈阳过境绕城高速长白医院加油站B项目宗地邮政局中国工商银行中兴分理处一六九中学中兴街小学有色金属加工厂家属楼聚集区聚集区内1楼临街均为底商，主要经营餐饮、便利店、五金材料、化妆品、服装、网吧及其他休闲娱乐小店。菜市场新加坡城长白岛配套长白西路宗地2公里范围内配套公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有327路线路长度：24.9公里单程时间：55分线路配车：35台高峰车隔：5-6分

平峰车隔：7-9分等车难易度：一般高峰时期车内拥挤程度：★★★★★平峰时期车内拥挤程度：★★★★车辆行驶速度：★★★★线路舒适指数：★★票价：1-6站1元，7-12站2元，13站以上3元有人售票

不能使用IC卡或月票所属公司：沈苏车型：DD6980QS、DD6121H5线路资料采编：沈阳公交网远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等。地铁四号线预计将在2010年底前开工，短期内对于项目没有明显优势作用，属于远期发展利好项目经济技术指标土地座落宗地编号宗地总面积净地供地方式容积率建筑密度绿地率商业比例规划用途出让年限备注东陵区浑河西街道上河湾村东陵07-07211260190245﹒6净地≯1﹒7≯28≮30%≯10%商住住宅50商业40年公共配套设置按居住规范配置；A地块B地块胜利大街一期第一部分（总约317亩）整体规划占地面积：670000平方米；整体容积率约1.6；一期规划占地面积：33万平方米；东临胜利南大街，西至沈大铁路绿化带；北临牤牛河绿化带，南至规划路；一期一组团地上建筑面积约50万平米，地下建面约15万平米，公建面积约3万平米；一期拟建一大型会所，参考面积4000平米；一期拟建地下停车位3500个；07年不执行90/70新政，之后不确定；整个项目规划有一座九年制学校。1.7的容积率意味着什么？于洪区48个地块铁西区和平区沈河区大东区大东区皇姑区浑南新区皇姑区10个地块铁西区没有和平区没有浑南新区4个地块大东区8个地块沈河区没有东陵区11个地块2006年沈阳低密度地块供应分布(容积率<=1.7)粗略统计表明，未来城市低密度住区总体供应量有限，多分布在城市外围和新区。本体体资资源源条条件件评评价价项目目总总建建面面67万万平平米米,属属于于大大盘盘项项目目，，有一一定定的的规规模模优优势势。北侧侧牤牤牛牛河河道道现现状状有有待待改改善善，，景观观资资源源不不强强势势。周边边缺缺乏乏公公共共交交通通、、生生活活配配套套，依依赖赖临临近近长长白白岛岛内内的的生生活活、、教教育育、、医医疗疗配配套套；；档档次次虽虽高高，，但但尚尚需需建建设设时时间间，，且且基基础础教教育育配配套套不不能能共共享享。。规模模因因素素自然然资资源源配套套资资源源交通通条条件件地块块西西侧侧紧紧邻邻胜胜利利大大街街,与与市市区区车行行交交通通快快捷捷，但但公公共共交交通通不不完完善善。。强势势条条件件弱势势条条件件项目目总总体体容容积积率率≯1.7，有相相对对低低密密度度优优势势。密度度因因素素项目目属属性性————城市市边边缘缘、、中中等等密密度度、、大大规规模模住住宅宅项项目目紧临临但但不不属属于于城城市市热热点点区区域域，，有一一定定陌陌生生区区域域认认知知抗抗性性。区域域认认知知激励励条条件件————九年年制制学学校校可能能成成为为强强化化项项目目品品牌牌和和销销售售的的增增值值卖卖点点。。客户户目目标标解解析析企业业战战略略目目标标在房房地地产产行行业业里里形形成成一一定定的的品品牌牌，，为为公公司司在在沈沈阳阳的的后后续续发发展展奠奠定定基基础础(5年年内内实实现现三三盘盘联联动动并并上上市市)项目目开开发发目目标标心理理预预期期：：入入市市首首年年（（即即08年年））实实现现回回款款4亿亿元元，，；；开开发发利利润润作作为为后后期期的的主主要要追追求求；；形象象要要求求：：市市场场上上品品质质高高、、口口碑碑好好的的名名盘盘，，实实现现区区域域内内中中高高端端形形象象要要求求。。核心心问问题题———如如何何突突破破陌生生区区域域抗抗性性，实实现现品牌牌立势势和和快速速滚动动开开发发。。核心心问问题题分分解解Question1———如如何何认认识识我我们们所所处处的的区区域域？？核心心问问题题———如如何何突突破破陌生生区区域域抗抗性性，实实现现品牌牌立势势和和快速速滚动动开开发发。。Question2———如如何何看看待待我我们们拥拥有有的的市市场场机机会会和和客客户户机机会会？？Question3———如如何何利利用用机机会会，，充充分分发发挥挥我我们们的的核核心心优优势势？？近几几年年沈沈阳阳各各区区相相继继主主动动外外扩扩，，依依各各区区实实力力不不同同，，城城市市外外扩扩呈呈现现多多点点式式格格局局和平平区区皇姑姑区区（（中中端端））2003年年外外扩扩铁西西新新区区（（中中端端））2003年年外外扩扩大东东区区（（中中端端））2006年年外外扩扩浑南南新新区区（（中中高高端端））沈河河区区长白白岛岛（中中高高端端））沈阳阳城城市市外外扩扩的的特特征征：：以各各区区为为单单位位，，各各自自独独立立外外扩扩，，建建设设开开发发速速度度与与本本区区地地位位和和经经济济实实力力直直接接相相关关；；由于于主主要要是是区区域域内内发发展展，，所所以以客客户户群群体体未未发发生生变变化化，，与与原原区区域域的的功功能能相相近近，，楼楼盘盘档档次次类类似似；；由于于政政府府财财政政实实力力有有限限，，所所以以总总体体呈呈现现点点式式发发展展格格局局。。2005年年2003年年和平平是是沈沈阳阳人人均均GDP最最高高的的城城区区，，对对长长白白岛岛未未来来发发展展是是一一个个有有力力保保证证，，因因为为建建设设投投入入有有保保证证，，如如：：刚刚规规划划长长白白岛岛时时，，胜胜利利桥桥在在3个个月月后后就就开开工工，，一一年年就就通通车车了了，，这这在在沈沈阳阳的的建建设设中中是是很很少少见见的的；；三三好好桥桥的的方方案案也也一一样样，，刚刚开开始始说说修修向向浑浑南南，，后后来来还还是是修修向向长长白白了了，，还还是是说说明明和和平平区区政政府府有有钱钱，，能能保保证证建建设设。。（（沈沈阳阳万万科科张张经经理理））城市格局局于洪新城城（中低低端）铁西新区区（中端端）2003年外扩扩铁西新城城（中低低端）满融经济济区投产产项目众众多，人人口增长长迅速，，未来住住房需求求强劲满融韩国国新城由沈阳鸿鸿发展集集团投资资兴建，，项目占占地200公顷顷。计划划总投资资50亿亿元，建建筑面积积300万平方方米。项项目将建建设一个个可容纳纳15万万人口的的东北最最大的韩韩式现代代化生态态城。社社区规划划居住区区、商贸贸服务区区、文化化教育区区和景观观休闲区区4个功功能区。。同时建建有一条条700米长的的满融风风情一条条街，以以朝鲜族族餐饮、、洗浴、、娱乐、、购物广广场和休休闲中心心为主，，成为沈沈城南部部独具民民族特色色的CBD。经济区内内的韩资资企业已已达到130多多家，韩资聚聚集效应应已十分分明显。。明年，，满融经经济区将将引进30个投投资3000万万元以上上的项目目，外资调调入1亿美元元。预计到到明年4月，沈阳国际际软件园园、雄洲洲食品二二期、陆陆港仓储储等10个个项目可可全面启启动。上海五天天分销、、黑牛二二期等10个个项目建建成投产产。5年后，，满融经经济区的的人口可可达15万，规规模以上上工业产产值达百百亿元，，实现地地方财政政收入2亿元。。房地产市市场格局局演变及及趋势小小结于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块核心地块块供应稀稀少，大大量置业业人口外外溢板块认知知基本形形成，大大浑南是是城市唯唯一的中中高端客客户承接接区中高端产产品市场场比重加加大城市中心心土地稀稀缺，价价格提升升，导致致人口外外溢，大大东、铁铁西、皇皇姑已经经基本成成为成熟熟的城市市生活区区；使东东陵、于于洪及道道义等边边缘和远远郊区逐逐渐成为为城市蔓蔓延区；；各板块间间价格梯梯度及档档次认知知已经基基本形成成，浑南南处于沈沈河、和和平之下下的唯一一中高端端板块。。从不同价价位商品品住宅销销售比例例变化情情况看，，中高端端产品市市场份额额上升；；项目的竞竞争主要要来自大大浑南区区域内的的板块竞竞争沈河、和和平两大大高端板板块内，，项目不不多，区区域价格格平台是是6000元/平米，，也是沈沈阳房产产价格最最高的板板块，而而未来的的土地供供应，城城区土地地资源十十分稀缺缺。大东、皇皇姑、铁铁西；于于洪、东东陵；沈沈北这五五个区域域属于中中、低端端板块，，价格最最低2700元元/平，，最高5000元/平平。在价价格上以以及区域域认知度度上均不不与本项项目形成成直接竞竞争，仅仅于洪区个个别临河河项目存存在竞争争。项目位于于沈阳唯唯一一个个纯粹中中高端住住区———浑南区区域，排排除了与与高端板板块以及及中低端端板块直直接竞争争的可能能性，本项目主主要竞争争区域将将在大浑浑南区域域板块内内的竞争争。区域竞争争于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块长青板块块卖点与与客户对对比分析析项目名称核心卖点客户特征所属版块塞纳家园水景,价格优势主要来自大东、沈河，既要好环境、又看重性价比的客户长青在水一方水景,户型尺度舒适，限制购买人群,社区纯粹二次置业占较大比例，有10%左右的生意人，外地客户极少长青万科新里程品牌,户型创新(挑空阳台),园区景观设计30%是万科老业主、没有外地客户、二次置业占多数（投资）长青穗港·公园里公园景观，社区有三大公园：足球公园，包括3个标准体育场；白塔公园，虻牛河公园带主要来源于沈阳周边城市和项目附近区域，有大约10%的客户来自周边市区长青区域产品品卖点总总结：景景观，户户型；区域客户户特征总总结：本本地，性性价比，，二次升升级板块市场场未来供应应项目不不多，教教育资源源和成熟熟配套可可能分流流中端客客户产品形式式：高层为为主销售状况况：新里程月月均60套主力户型型：小高层、、高层90-120平平；单价平台台：小高层、、高层4000-5500元元/平未来供应应：总量约228万万市场供应应竞争策略略低密生活活+便捷捷交通；；相对成熟熟的城市市配套及及教育资资源区域内已已形成较较浓厚的的居住氛氛围核心竞争争力长青板块块浑南南部部板块卖卖点与客客户对比比分析项目名称核心卖点客户特征所属版块理想新城性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装产品，但客户群不太关注产品精装度洋房客户多为城市中产,追求品质感,二次置业,部分客户出于养老需求为父母购房;小高层客户大部分来自产业园区,25岁左右的年轻白领,首次置业.浑南唯美品格社区园林环境、多层组团式规划周边客户不足10%,主要来自铁西、和平,地域性不明显，很多周末度假用浑南馨丽康城价格优势,中低端楼盘,大体量开发拆迁户,首次置业,过渡性居住浑南米拉晶典景观、交通关心交通距离的别墅置业者,周遍大学年轻教师为公寓买家浑南万科新榆公馆创新产品（地平抬高的洋房，loft、纯南向外廊式小高层小户型）、社区二次置业者，万科品牌追随者，外地客户较少浑南区域产品品卖点总总结：性性价比，，景观；；区域客户户特征总总结：城城市中产产的品质质追求，，年轻白白领的过过渡需求求板块市场场板块名称区域成熟度板块定位板块核心卖点客户描述长白板块区域关注度最高，目前整个板块处于待建状态，未来发展前进看好；集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的综合性滨水新城区。目前属于和平区；浑河、人工岛；政府大力投入；品牌开发商大规模项目；受长白规划及交通通达影响，客户主要来自和平区，有稳定的收入来源，事业处在上升通道之中，追求居住品质，以公务员为典型代表。奥体板块区域认知度高，已初具规模，发展逐渐趋于成熟；以奥体中心为核心的体育产业集群和中央商业区。金廊；奥体中心；浑河；地铁；城市中产，倚重配套，生活节奏较快，要求居住与工作的转换速度，以金廊沿线写字楼工作的白领为代表浑南南部板块区域认知度一般，开发较早但配套缺乏，主要依赖个盘价值。高新技术开发区高科技产业支持，但数量较少；区域支撑，产业区内支付能力较高的人群，要求就近解决居住问题，且对舒适性有一定要求，产业园内中高管为代表。长青板块区域认知相对陌生，但随着万科的进入，区域认知度在逐步提高，但区域价值认知不明确位于大学城产业片，但定位不明确浑河；大学城；出口加工区、新加坡工业园区客户趋于年轻化，对新事物接受能力较强，有较高的知识素养，具备相当的支付能力，以大学青年教师为代表本项目所所在浑南南南部板板块依托托产业园园区，力力度不足足，区域域支撑匮匮乏，依依赖各盘盘板块市场场分析小小结板块竞争争分析小小结板块名称区域成熟度板块定位板块核心卖点竞争策略长白板块区域关注度最高，目前整个板块处于待建状态，未来发展前进看好；集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的综合性滨水新城区。目前属于和平区；浑河、人工岛；政府大力投入；品牌开发商大规模项目；低密+价格奥体板块区域认知度高，已初具规模，发展逐渐趋于成熟；以奥体中心为核心的体育产业集群和中央商业区。金廊；奥体中心；浑河；地铁；低密+品质于洪（临河）板块区域认知度一般，品牌开发商，区域开发城市景观住区景观、大规模开发，品牌开发商进入；低密+舒适长青板块区域认知相对陌生，但随着万科的进入，区域认知度在逐步提高，但区域价值认知不明确位于大学城产业片，但定位不明确浑河；大学城；出口加工区、新加坡工业园区低密+交通板块决胜胜聚焦市场。沈阳房地地产市场场指标性性特征分分析◆土地市场场供应特特征及趋趋势◆沈阳房地地产区域域市场与与竞争分分析◆大浑南片片区板块块市场与与竞争分分析◆核心竞争争项目点点对点分分析◆按单盘年年销售12万平平米推算算未来与与本项目目可能形形成长期期竞争关关系的是是长白、、于洪（（临河））板块，，销售期期将持续续至2016年年项目竞争争竞争项目目锁定原原则：容积率相相当交通时间间接近产品类型型类似价格差异异不大结合单盘盘销售排排期表，，得到本本项目的的竞争项项目：理想新城城、唯美美品格、、新加坡坡城、恒恒大绿洲洲、阳光光100新加坡风风情花园园城规模占地1200亩，72万平，总建面1000万平方英尺，约93万平分期一期28万平米物业类型一期：5.5层花园洋房小高层、高层户型与面积花园洋房150-270平米小高层、高层：60-130平米价格花园洋房6000多小高层、高层4000-5000销售预计10月份左右开盘配套2万平米6层沿河会所Raffles俱乐部（50m标准泳池、中西餐、健身房、商务中心、4-6层酒店客房）新加坡模式双语学校（二期）一期竞争项目目分析新加坡城城项目竞争争主打新加加坡风情情，从规规划和配配套的角角度差异异化定位高端端国际化化居住区区新加坡双双语学校校（小学学、幼儿儿园）2万平米米6层沿沿河会所所Raffles俱乐乐部（50m标标准泳池池、中西西餐、健健身房、、商务中中心、4-6层层酒店客客房）国际化概概念与万科经经典洋房房产品差差异化大楼间距距：一期期洋房间间距达38-41米，，绿化率率为43%短单元设设计：每每栋楼2个单元元花园社区区规划竞争项目目分析新加坡城城“1+4”人文+产产品人文：国国际化概概念产品：花花园社区区规划项目竞争争项目产品品为高层层与洋房房混搭社社区，强强调内河河的水系系景观，，前期以以性价比比和国际际化概念念入市，，大规模模开发，，配套齐齐全，由由于与本本项目交交通距离离仅5分分钟，为为本项目目的重要竞争争对手。规模现有产品占地11.3万，建面20万分期有后期，但为高层产品物业类型多层5层小高层户型与面积多层88-150平方米，顶层5楼阁楼户型为80~90平两居，其他为128平三居多层700多套小独栋190平3~4层6000元/平小高层140复式、90平两居平层价格多层均价4800元/平方米，小高层4800元/平方米起（未开盘）销售主力60万/套三期06年初销售，月均销售40多套，目前已基本售完目前在售为后期高层产品客户周边客户不足10%,有东软职工，车位地上1：1(实际显示不足此比例)外地客户基本没有；主要来自铁西、和平地域性不明显，很多周末度假用尽管在育才中学旁边，由于购房与学位不挂钩，客户对此关注不高有配套班车卖点社区园林环境、多层组团式规划竞争项目目分析唯美品格格项目竞争争唯美品格格低密社社区商业2000`3000平，，一期销销售3000元元/平，，目前租租金3万万/年/100平，业业态为小小餐馆、、瑜伽健健身、小小超市，，周围育育才中学学对商业业有较大大支持；；客户基本本处于满满足升级级住房需需求置业业，是明明显的理理性客户户属于成功功人士，，支付能能力较高高，追求求宁静舒舒适的居居住环境境，业主主基本都都有私家家车竞争项目目分析唯美品格格“1+4”服务+产产品服务：大大连亿达达品牌开发商产品：花花园社区区规划项目竞争争倾力打造造园林景景观，营营造私密密感受，，体验营营销项目前期期低密产产品主要要针对具具备一定定支付能能力的高高端客户户，以品品质赢人人，后期期推向市市场的，，为其高高层产品品，由于于已具备备一定的的品牌口口碑，会会与本项项目小高层产产品形成成竞争规模总占地面积2000亩总建筑面积200万㎡，目前已开发500亩位置和平区长白西路55号物业类别多层、小高层3栋容积率1.50绿化率35%户型面积多层户型100、110、140，比例均衡，小高层59平、106平，比例2：1销售及价格去年销售500多套，月均50套多层精装3800~4200元/平，精装标准500元/平配套2-5公里长、200米宽的公园带包括高尔夫练习场、网球等规划1.5万~2万平的商业，2000多平会所卖点性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装产品，但客户群不太关注产品精装度物管1.2元/平米·月开发商沈阳穗港房地产投资开发有限公司竞争项目目分析理想新城城项目竞争争理想新城城品质社社区德式洋房房贴砖立立面，树树立了项项目品质质感的形形象。充满现代代感的售售楼处设设计，针针对目标标客户，，赢得年年轻知富富阶层良良好的第第一印象象项目地块块北侧有有一行高高压线塔塔，针对对这些高高压线，，项目规规划了一一个服务务两个项项目的运运动中心心，既规规避了劣劣势，同同时增加加了项目目卖点，，成功化化不利为优势。竞争项目分分析理想新城“1+3””环境+产品品环境：坡地地+牦牛河河景观改善产品：德式式品质社区区规划项目竞争理想新城深深度挖掘自自身项目资资源，以德德式风情品品质感塑造造树立社区区形象项目面向有有一定支付付能力的中中端客户，，以品质赢赢人，产业业园中层为为其重要客客户来源，，会与本项项目小高层产品品形成竞争争。竞争项目分分析恒大绿洲项目竞争规模建筑面积：227万平米位置于洪区浑河岸边大坝路北物业类别高层容积率3.5户型面积69（两居）——150（复式）销售及价格未开盘，预计6000元/平米（带精装，1000元/平米）配套227万大规模项目，自身配套齐全；含商业、幼儿园卖点性价比，项目为沈阳稀有的精装产品；景观资源，南部高层可看浑河开发商恒大长基（沈阳）置业有限公司恒大绿洲国国际生态特特区竞争项目分分析恒大绿洲“2+1+3”品牌+产品品+环境品牌：恒大大地产产品：精装装修产品环境：内部部园林景观观项目竞争恒大绿洲高高密度社区区，通过园园林规划打打造品质感感，精装修修实现附加加值项目容积率率达到3.5，为了了实现居住住舒适度，，恒大采用用了高层低低密的方式式拉高楼座座，为园林林打造提供供空间，精精装修6000元/平米的价价格赋予了了项目较高高的性价比比；南部部部分高层可可看浑河，，未来会与与本项目高层产品形成竞争。。规模占地面积100万㎡总建筑面积150万㎡位置于洪区新城吉力湖街28号建筑类别多层、小高层、高层容积率1.7绿化率36%车位比1：0.8分期分四期，七年开发在售情况及价格二期在售，项目最近一次开盘在9月9日，均价4000-4500元/平，定金2万，09.4.30交房户型面积一居49平、51平二居76平、80平付款方式一次性付款975折，贷款985折物管1.3元/平米·月配套小区内有幼儿园、小学周边交通123、188路终点站、延长公路166路公交线路，实现社区通达性开发商阳光一百(辽宁）置业有限公司，专案团队多来自天津阳光100项目竞争阳光100国际新城城竞争项目分分析阳光100项目竞争竞争项目分分析阳光100阳光100价格策略略入市，品品牌树立回回收效益“1+3””环境+产品品环境：南部部高层可看看浑河产品：德式式原创社区区规划项目品牌已已经树立，，目前在售售为第二期期，已初步步进入品牌牌效益的收收获阶段，，但后期已已无洋房户户型，为高高层产品。。价格开始始抬升，会会与本项目目形成一定定价差，但但会对本项项目的看景高层产产品形成威威胁。德国设计大大师浑河北岸看看景高层知名品牌开开发商价格优势品牌效益项目竞争（（预测）项目周边出出让地块未未来竞争分分析项目周边泰泰盈地产两两地块指标标不明，产产品信息不不详……苏家屯新居居住区，碧碧桂园又拿拿地动作，，指标状况况不清………针对外来可可能遇到的的竞争和信信息缺失的的现状，我我们对泰盈盈、碧桂园园的操盘模模式进行了了分析………制敌机先！！泰盈地产主力项目时间沈阳奥林匹克花园七里香堤九如溪谷占地面积660000平方米130000平方米500000平方米位置东陵区双园路269号

（植物园南侧）东陵区农业高新技术开发区新城路56号沈北新区辉山农业高新技术开发区人和街168号建筑类别联排别墅、独栋别墅、

花园洋房多层独栋别墅、联排别墅、

情景洋房、小高容积率0.511.380.6绿化率43%38%60%户型面积180-320平米85-120平米160-200平米销售价格起价：6500元/平方米

均价：7000元/平方米

独栋别墅：12000元/平方米起

起价：2680元/平方米

最高价：3088元/平方米

起价：3980元/平方米

均价：4776元/平方米

最高价：6728元/平方米

总价：最低价65万/套最高价159万/套

配套会所、超市、美容院、

咖啡厅、干洗店、餐厅、

诊所、药店交通:218、168、330、

4305、业主巴士商业街,农贸市场；辉山医院，二中，育才，药科大学，翔宇中学等交通:219、43032500平双水景会所，有氧健身房、阅书馆,东北育才、二中，辉山医院交通:219、4303泰盈盈地地产产开发发特特色色：：项目目开开发发数数量量较较少少，，但但重重视视项项目目品品质质打打造造；；集约约型型项项目目操操作作，，注注重重开开发发效效率率，，开开发发行行为为迅迅速速；；选择择开开发发面面积积中中等等以以上上的的项项目目；；所开开发发项项目目有有向向高高端端发发展展趋趋势势，，所所开开发发项项目目销销售售价价格格走走高高；；注重重项项目目的的生生态态性性、、适适居居性性，，注注意意项项目目周周围围生生活活配配套套的的形形成成；；项目目风风格格偏偏于于““中中式式””、、““人人文文””、、““儒儒雅雅””风风格格。。奥林林匹匹克克花花园园七里里香香堤堤“1+4””人文文+产产品品人文文：：东东方方文文化化，，儒儒雅雅氛氛围围产品品：：产产品品品品质质打打造造1999广州州碧碧桂桂园园首创创免免费费看看楼楼车车服服务务，，全全现现楼楼带带装装修修发发售售,社社区区配配套套、、园园林林绿绿化化同同期期交交付付，，颠颠覆覆地地产产界界春春节节不不卖卖楼楼传传统统，，创创下下开开盘盘单单月月销销售售洋洋房房3000套套的的辉辉煌煌2000华南南碧碧桂桂园园别墅墅带带装装修修发发售售，，并并获获得得成成功功。。短短短短2年年内内，，华华南南碧碧桂桂园园社社区区入入住住户户数数近近3000户户，，入入住住人人口口逾逾万万，，成成为为华华南南板板块块的的超超大大型型楼楼盘盘。。2000-2001均安安碧碧桂桂园园、、碧碧桂桂花花城城、、荔荔城城碧碧桂桂园园将运运动动休休闲闲与与房房地地产产结结合合，，均均安安碧碧桂桂园园率率先先成成为为优优雅雅的的高高尔尔夫夫生生活活社社区区转转战战佛佛山山，，碧碧桂桂花花城城推推出出后后，，连连续续8期期在在短短时时间间之之内内售售罄罄，，销销售售率率达达100%，，更更荣荣获获““佛佛山山楼楼市市奥奥斯斯卡卡””之之美美称称。。荔荔城城碧碧桂桂园园首首期期单单位位开开售售3天天即即告告售售磬磬，，其其后后一一直直供供不不应应求求。。1992––1998顺德德碧碧桂桂园园首创创五五星星级级会会所所配配套套，，建建立立全全国国著著名名学学区区广广东东碧碧桂桂园园学学校校，，成成为为南南中中国国最最大大、、最最豪豪华华的的生生活活社社区区之之一一，，前前瞻瞻性性地地开开拓拓香香港港市市场场，，成成为为3万万港港人人的的共共同同选选择择开卷卷力力作作品牌牌旋旋风风开创创新新时时代代战略略布布局局快速速拓拓展展2002-2005碧桂桂园园凤凤凰凰城城,半半岛岛碧碧桂桂园园、、鹤鹤山山碧碧桂桂园园、、高高明明碧碧桂桂园园、、五五邑邑碧碧桂桂园园,华华南南碧碧桂桂园园““山山语语””、、假假日日半半岛岛土地地储储备备大大,成成本本低低,产产品品价价格格低低;几乎乎扮扮演演房房地地产产链链条条上上的的各各个个角角色色;擅长长开开发发低低密密度度住住宅宅，，其其产产品品以以别别墅墅和和多多层层洋洋房房为为主主;产品品创创新新,运运营营创创新新,营营销销创创新新,注注重重品品牌牌建建设设;项目目规规模模大大,产产品品配配套套齐齐全全;碧桂桂园园核心心竞竞争争项项目目分分析析小小结结竞争争项项目目核心心竞竞争争力力竞争争策策略略新加加坡坡城城人文文+产产品品唯美美品品格格理想想新新城城恒大大绿绿洲洲产品品+服服务务环境境+产产品品环境境+产产品品+服服务务阳光光100环境境+产产品品分期期开开发发，，避避免免同同质质竞竞争争主打打低低密密，，规规模模实实现现主打打低低密密，，品品质质打打造造完整整的的产产品品体体系系，，便便捷捷的的城城市市切切换换主打打低低密密，，便便捷捷交交通通泰盈盈地地产产以以开开发发低低密密度度项项目目见见长长，，崇崇尚尚产产品品舒舒适适性性碧桂园以以区域开开发见长长，操作作远郊低低密度项项目经验验丰富巧占先机机，开发发节奏把把空，形形成产品品风格差差异便捷的城城市交通通，低密密度整体体均质竞争分析析小结竞争策略区域竞争争板块竞争争项目竞争争大浑南区区域占据据沈阳区区域竞争争的优势势地位长白和奥奥体是区区域内的的领跑者者，站位位明晰；；于洪（（临河））、长青青、浑南南南部作作为跟随随者并无无明晰的的形象区区分和站站位，发发展空间间大有可可为锁定定的的重重要要竞竞争争项项目目均均属属中中大大规规模模项项目目，，地地理理位位置置交交通通距距离离接接近近，，产产品品形形式式雷雷同同，，价价格格也也基基本本属属于于同同一一平平台台立足足浑浑南南区区域域，，充充分分借借势势与长长白白、、奥奥体体形形成成产产品品差差异异（（容容积积率率不不同同）），，主主打打低低密密感感受受；；与与于于洪洪（（临临河河））、、长长青青通通过过产产品品品品质质塑塑造造和和区区域域价价值值挖挖掘掘获获得得竞竞争争优优势势通过过开开发发策策略略的的制制定定规规避避强强势势项项目目的的直直面面竞竞争争；；通通过过产产品品力力打打造造和和产产品品形形式式的的创创新新变变化化在在同同质质化化竞竞争争中中决决胜胜市场场机会会。指标标机会会：数数据据研研究究支支撑撑市市场场与与需需求求的的成长长土地地机会会：：城区区芥芥蒂蒂削削减减，，外外围围供供应应渐渐成成市市场场主流流区域域机会会：：大浑浑南南区区域域是是城城市市发发展展方方向向，，中中高高端端地地位位无可可置置疑疑，，立立足足区区域域，，充充分分借势势板块块机会会：：主打打低低密密为为区区域域内内竞竞争争重重要要策策略略，，板板块块价价值深深入入挖掘掘项目目机会会：大大规规模模项项目目开开发发策策略略有有效效制制定定，，突出出卖点点锁定定客户户。本区区域域客客户户特特征征分分析析◆◆本项项目目目目标标客客户户聚聚焦焦◆◆本项项目目客客户户诉诉求求提提炼炼◆◆大浑浑南南区区万科科城城阳光光100长白白岛岛区域域周周边边典典型型项项目目客客户户扫扫描描万科科新新榆榆公公馆馆唯美美品品格格伊丽丽亚亚特特湾湾理想想新新城城新加加坡坡城城SR新新城城万科科新新里里程程阳光光100客客户户描描述述客户户描描述述：：来自自和平平、、铁铁西西的的客客户户是是主主力力，占占约约40%-50%，，其其次次是是沈沈河河约约占占20%，，铁铁西西约约占占20%；；客户户年年龄龄集集中中在在35岁岁左左右右，企企业业中中层层、、高高级级白白领领、、政政府府公公务务员员及及医医生生、、教教师师等等，，均均有一一定定的的财财富富积积累累，绝绝大大部部分分客客户户拥拥有有私家家车车；外地地客客户户比比例例约约占占10%，，因因看看重重位位置置、、性性价价比比和和品品牌牌而而购购买买；；销售售初初期期由由于于交交通通不不便便利利，，价价格格较较万万科科城城低低约约1000元元/㎡，，当时时客客户户主主要要看看重重产产品品性价价比比和和多多层层产产品品形形式式而购购买买；；项项目目南南侧侧路路修修通通后后，，价价格格基基本本可可以以和和万万科科城城在在一一个个水水平平，，客客户户也也更更多多追追求求的的是是景观资源和社社区环境。——阳光100销售阳阳小姐关键特征：地地缘性中中坚坚阶层一一定财富积累累私私家车车影响因素：性性价比环环境交交通通产品设计与浑河景观质量品质与周边配套大型成熟社区客户关注点排排序万科城客户描描述客户描述：主要是来自和平、沈河的中高端客户户，依托胜利利桥的便捷交交通，吸引到到附近的军队队、政府官员员和公务员，，太原街附近近的中高端商商务人群等；；花园洋房客户户年龄层次偏偏高，45-50岁岁为主，财富积积累较多；小高层客户多多为78、80年年生人，拥有稳稳定工作和较较好的未来预预期，属于事事业上升势头头强劲的新中中产阶层；小户型客户呈呈现两极特征征，有首次置置业的城市白领，也有养老型客户看重良好好的居住环境境；追随万科品牌牌的老带新客户较多，约约占50%以以上，对万科物业和和产品非常信信任，认为买万科科的房子比较较有面子；约80%的客客户拥有私家家车；大部分客户为为升级置业客户，看好长长白岛发展和和生活环境。。——沈阳万科科销售经理张张先生关键特征：地地缘性政政府机机关、公务员员升升级置业业私私家车影响因素：品品牌区区域品牌与物管产品设计与浑河景观区域升值与周边配套客户关注点排序客户描述：主要是来自三好街、五爱爱街及浑南工作生活的中中高端人群；；客户职业集中中为公务员、、私营业主、、大学老师、、医生等，客客户整体知识层次较高高；28-35岁岁之间客户较多多，均有一定定的财富积累累，看重这里里较为低密的的产品形式和和生活环境，，大部分是二二次及二次以以上的升级置业，首次置业客客群比例很少少；创新的3.9米层高产品品有部分年轻轻自住客户，，也有部分作作为投资和偶偶尔自住考虑虑的客户；社区目前的入入住率不高，，有部分投资客客户购买，看好浑南未未来的发展升值潜力和万科品牌；大部分客户拥拥有私家车。。——万科新榆榆公馆销售经经理房先先生关键特征：临临近区域知知识层次较高高升升级置业业投投资考虑虑影响因素：品品牌区区域低低密密万科新榆公馆馆客户描述品牌与物管低密产品产品创新升值潜力、社区环境客户关注点排序客户描述：前期主要来自自和平、沈河及及铁西区,后期地域域性渐渐不明明显了，因为为项目口碑传播较为广泛；周边产业区客客户不足10%,多为企企业中高管；；客户职业多为为企事业单位位中高层、大大学老师、医医生等，客户户整体知识层次和素素质较高；客户最为认可可社区的园林景观和整体氛围，，且创新的围围合形式和产品品质感也得到客户关关注；客户几乎均为为二次及二次以以上置业，很多客户将将次作为周末度假用；目前已不做过过多推广，客客户上门量依依然不少，多多是老客户带带新客户，或或老客户重复复购买——唯美品格格销售刘刘小姐关键特征：知知识层次较高高升升级置业业度度假考虑虑影响因素：景景观品品质感度度假生活唯美品格客户户描述景观园林低密产品产品品质感未来升值潜力客户关注点排序理想新城客户户描述客户描述：客户主要为周边工作人群群，二、三次置置业者，以自自住客为主，，投资客极少少，为自住升升值型投资；；以30岁以下、、50岁以上上的客户为主，，分别占30%左右和40%多，30-40岁岁的客户各约约占15%。。年轻客户主主要来源于附近育才中学学老师和东大软件园白白领，以购买二居居为主。其中中东大软件园园的曾经组织织过一次团购购，一次性售售出300———400套套；50岁以以上的客户主主要是因为孩孩子在育才上上学而迁就小孩搬到此处，另另外有一部分分是来此养老，主要看中价价格比较便宜宜并且环境舒舒适；客户认为该项项目价格较低低，户型比较较满意，建筑筑风格也比较较认可，性价比高；社区环境好好，有高尔夫夫球场，绿化化面积很大，，生活环境宜宜人，并且有有社区巴士，，生活比较方方便；客户属于现实派，认可眼见为为实。喜欢高高品质的产品品，对于太前前卫的风格和和鲜艳的色彩彩有排斥，喜喜欢比较沉稳大气的色调，认为为有品质感，看着舒服。。——理想新城城销售经理范范先生关键特征：周周边客群多多次次置业两两极分分化教教育资源养养老影响因素：性性价比教教育资源源社社区环境性价比教育资源社区环境未来升值潜力客户关注点排序SR.国际新新城客户描述述客户描述：主要来自和平、沈河、、大东等周边区域,以中年置业客群群为主，多为二二次及二次以以上置业；客户的主要职职业特征为：：政府公务员员、私营业主主、企事业单单位的白领及及中层人员；；受韩国开发商商影响，社区区内有很多韩韩国人购买；；二期中有4栋栋楼为市府机关团购购；购买客户多看看中项目所处处的区位，交通便利、未来生活配套全，且有很高高的升值预期；小户型客户首首先看重产品品的实用率，而非观景视视野、采光等等方面。——SR国际际新城销售张张小姐关键特征：周周边区域多多次置业白白领、中层政政府人员影响因素：区区位生生活便利未未来升值区位区域升值力户型、实用率等产品因素客户关注点排序万科新里程客客户描述客户描述：30%是万科科老业主、没有外地客客户、二次置业占多数（投资资）来此置业者以以周边大学城城教师、白领居多，还有邻邻近的大东、、沈河区内汽汽车城、五爱爱街的一些私营业主等；购买客户中投投资比例较高高，多选择90平米全南南户型，考虑虑性价比，属属于地段升值收益益型客户；客户购买主要要看重万科品牌和物物管，社区园林及及户型创新也也得到了客户户认可；项目周边的生活配套，如：大型超超市、医院的的规划，也是是客户购买的的影响因素。。——万科营销销部副经理张张先生关键特征：周周边客群二二次次置业教教师小小业业主投投资考虑虑影响因素：品品牌与物管生生活配套区区域域升值品牌与物管生活配套社区环境未来升值潜力客户关注点排序伊丽亚特湾、、新加坡城伊丽亚特湾客客户描述：以35岁以上上中年人为主，企业老老板、国企高高层、医生等等高职级、高收收入人群为主；外外地客户占不不到10%；；二期3栋高高层为为省电电视台台团购购；客户购购买主主要看看重项目的的档次次、区区位和和资源源及高高端配配套，与客客户的的身份份和对对品质质生活活的追追求相相契合合。——伊伊丽亚亚特湾湾销售售孙孙小姐姐关键特特征：：高职级级高收收入追追求身身份感感追追求求生活活舒适适度影响因因素：：形象象档次次居住环环境及及便利利度新加坡坡城客客户描描述：：从认购购情况况看，，客户户的来来源区区域以以和平区区为首，，其他他区域域如沈沈河、、皇姑姑、铁铁西等等区域域较为为广泛泛；偏大户户型的需求求较为为明显显，尤尤其是是洋房受到客客户的的追捧捧；客户看看好本本项目目，除除了对对产品品的认认可外外，还还因为为看好好区域域的升值值潜潜力力。———新新加加坡坡城城销销售售李李小小姐姐关键键特特征征：：邻邻近近区区域域追追求求生生活活舒舒适适度度影响响因因素素：：产产品品形形式式升值值潜潜力力区域域周周边边典典型型项项目目客客户户特特征征总总结结三大大特特征征1、、客客户户来来源源区区域域具具有有较较为为明明显显的的地缘缘性性特特征征；2、、客客户户多多为为拥拥有有稳稳定定事事业业、、位位于于较较高高职职级级、、并并有有稳稳定定的的高高收收入入或或高高福福利利的的城市市中中高高端端人人群群；3、、客客户户多多数数是是追追求求更更高高生生活活品品质质和和生生活活环环境境的的升级级置置业业人人群群，看看重重区区域域的的景景观观资资源源和和环环境境，，以以及及未未来来的的升升值值潜潜力力。。锁定定客户户。本区区域域客客户户特特征征分分析析◆◆本项项目目目目标标客客户户聚聚焦焦◆◆本项项目目客客户户诉诉求求提提炼炼◆◆受房房价价挤挤压压，，沈沈阳阳置置业业人人口口呈呈逐逐级级外外扩扩流流向向，，总总体体表表现现出出较较强强的的地缘缘性性特特征征和平平区区高档档板板块块皇姑姑区区中档档板板块块铁西西新新区区中档档板板块块大东东区区中档档板板块块东陵陵区区中档档板板块块于洪洪新新城城中低低档档板板块块沈阳阳置置业业人人口口主主要要流流向向示示意意沈河河区区高档档板板块块大浑浑南南区区域域中中高高档档板板块块目前前，，沈沈河河、、和和平平区区已已无无住住宅宅用用地地供供应应，，在在售售项项目目价价格格多多超超过过6000元元/平平米米，，区区域域内内置置业业人人口口外外流流。。大浑浑南南区区域域凭凭借借各各类类资资源源优优势势，，主主要要承承接接和和平平、、沈沈和和的的中中高高端端置置业业人人口口。。大东东和和铁铁西西由由于于其其与与城城市市核核心心便便捷捷的的交交通通联联系系分分别别承承接接了了沈沈河河与与和和平平的的中中端端置置业业人人口口。。于洪洪新新城城和和东东陵陵区区内内大大部部分分项项目目承承接接铁铁西西、、大大东东区区内内难难以以承承受受目目前前价价格格的的中中低低端端置置业业人人口口，，并并有有少少量量中中高高端端项项目目吸吸引引和和平平、、沈沈河河的的高高端端置置业业客客户户。。受城城市市置置业业人人口口流流向向影影响响，，本本项项目目未未来来各各区区域域客客群群强强度度亦亦将将呈呈现现地地缘缘性性特特征征第一一圈圈层层和平平区区铁西西区区第二二圈圈层层沈河河区区皇姑姑区区本项项目目区区域域客客群群分分级级示示意意第三三圈圈层层大东东区区皇姑姑区区本项项目目从城城市市格格局局看看，，沈沈阳阳中中高高端端人人群群主主要要集集中中在在和和平平、、沈沈河河区区及及皇皇姑姑、、大大东东和和浑浑南南的的部部分分地地区区大东东区区和平平区区铁西西区区皇姑姑区区沈河河区区浑南南新新区区北站站CBD于洪洪新新城城于洪洪区区一环环路路二环环路路金廊市府广场场奥体文化化会展区区太原街商商贸圈三好街省政府五爱街中街商贸贸圈五爱市场场后勤、铁铁路大院院辽大、北北行商务务区辽中医望花产业业园华晨宝马马铁西新区区（沈西西工业走走廊）皇姑区———行政政、教育育、医疗疗公务员、、教师、、医生大东区———汽车车产业私营业主主、外企企员工和平区———核心心商贸及及商务、、军区及及铁路大大院高级商务务人员、、政府权权利阶层层、大型型国企员员工、私私营业主主大马路湾湾沈河区———行政政、核心心商务及及商贸国家企事事业单位位员工、、政府公公务员、、高级商商务人员员、私营营业主、、小业主主等大学城浑南区———大学学城、商商务中心心教师、高高级商务务人群本项目将将主要吸吸引分布布在几个个重点区区域的政政府官员员、国企企事业单单位人员员、医生生、教师师及私营营业主等等中高端端人群关关注大东区和平区铁西区皇姑区沈河区浑南新区区北站CBD于洪新城城于洪区一环路二环路金廊市府广场场奥体文化化会展区区太原街商商贸圈三好街省政府五爱街中街商贸贸圈五爱市场场后勤、铁铁路大院院辽大、北北行商务务区辽中医望花产业业园华晨宝马马铁西新区区（沈西西工业走走廊）大马路湾湾大学城首要区域域重点区域域重点区域域皇姑区———行政政、教育育、医疗疗公务员、、教师、、医生大东区———汽车车产业私营业主主、外企企员工和平区———核心心商