某项目整体定位与发展战略报告

：[2009]QC54金益德集团烟台迎春大街商业项目之商业全程服务报告（第一部分：发展战略与整体定位）新恒迪商业地产运营机构（深圳）有限公司SANGHOLDINGCOMMERCIALLANDEDESTATESHENZHENCO.LTD二零零九年九月十六日项目研究工作阶段划分2工作最终成果烟台市宏观经济背景研究烟台市房地产市场调查与分析烟台市消费者市场调研项目的优劣势分析和地块价值挖掘城市新中心案例研究与借鉴综合体案例研究至今工作2009/8/152009/9/15第三阶段项目招商与营销战略第二阶段项目前期策划及执行方略第一阶段（前期）项目整体定位与发展战略烟台房地产市场调查分析结果项目整体定位与发展战略（终稿）第一篇章项目定位与发展战略本篇章解决的关键问题4通过怎样的物业组合化解市场风险？在高容积率下各类物业如何创造价值？如何通过项目开发使区域成为烟台新中心？挖掘区域价值创造产品价值我们的研究思路5本项目物业类型组合判断商务驱动型城市中心功能体系及物业组合烟台房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目发展战略项目定位项目整体定位项目功能比例各物业类型定位通过怎样的物业组合化解市场风险？在高容积率下各类物业如何创造价值？如何通过项目开发使区域成为烟台新中心？项目分期策略项目分期启动期策略城市新中心发展模式6金融保险高科技企业服务案例城市新中心发展模式深圳•蔡屋围金融中心伦敦•加纳利码头巴黎•拉德方斯新恒迪模型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光长沙河西行政中心青岛行政中心南昌红谷滩行政中心深圳•华润中心宁波•天一广场日本•福冈博多运河城核心功能博览会展长沙河西行政中心7新的行政中心大楼建设后的湘江西岸搬迁前三年GDP增长速度为10.8%搬迁后三年GDP增长速度为13.5%行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁模式一：政务驱动型以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）8KPI体系外因用地条件——建设用地的适宜性、安全性等可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力内因建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等配套完善——商场、居住、写字楼大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上深圳•蔡屋围金融中心9模式二：商务驱动型东门商业圈罗湖中心区福田中心区蔡屋围金融中心位置：罗湖中心区交通：深南大道沿线/地铁大剧院站产业聚集银行金融证券保险深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险强制性的视觉冲击——超高层/建筑群世界金融大厦地王大厦华润大厦发展银行大厦深圳•蔡屋围金融中心10蔡屋围金融中心人民南商贸圈东门商圈甲级写字楼星级酒店市级商业中心地王大厦华润大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心晶都酒店木棉花酒店华润酒店万德酒店中信城市广场华润万象城公寓住宅地王公寓名仕阁世界金融中心服务式公寓都市名苑城市天地广场功能化体系以商商务务为为核核心心驱驱动动力力的的城城市市中中心心的的KPI体系系（（关关键键绩绩效效指指标标体体系系））11KPI体系系外因因强制制性性的的视视觉觉冲冲击击———超高高层层/建筑筑群群人文文符符号号———区域域标标识识/步行行系系统统/特色色符符号号语语言言/纪念念性性/风格格化化建建筑筑（（群群））一流流的的合合作作团团队队地理理位位置置———城市市核核心心区区/城市市新新区区交通通可可达达性性———地铁铁口口/主干干道道沿沿线线/便利利停停车车产业业支支撑撑———已形形成成产产业业簇簇群群/引入入核核心心客客户户带带来来相相关关簇簇群群/未来来商商务务核核心心区区规划划设设计计经营营管管理理大规规模模，，持持续续开开发发内因因功能能化化体体系系———写字字楼楼带带动动其其他他功功能能，，并并定定位位其其他他功功能能的的规规模模与与档档次次配套套完完善善———商场场、、公公寓寓深圳圳华华润润中中心心———概况况12华润润中中心心是是以以大大型型购购物物中中心心为为核核心心，，集集商商业业、、办办公公、、居居住住、、酒酒店店等等诸诸多多功功能能于于一一体体的的综综合合性性、、现现代代化化、、标标志志性性、、高高品品质质的的建建筑筑群群体体。。模式式三三：：商商业业驱驱动动型型项目目概概况况占地地面面积积：：7.73万平平方方米米建筑筑面面积积：：48.1万平平方方米米容积积率率：：6.22车位位：：2,988个物业业功功能能比比例例商业业：：酒酒店店：：办办公公：：居居住住=5：1：2：2案例例详详细细内内容容深圳圳华华润润中中心心———关键键驱驱动动因因素素13外因因：：优越越的的地地理理位位置置，，良良好好的的交交通通可可达达性性；；区域域成成熟熟后后发发展展受受限限，，需需要要一一个个新新的的亮亮点点来来激激发发活活力力；；区域域内内一一直直缺缺乏乏一一个个大大型型商商业业来来统统领领区区域域的的商商业业形形象象。。内因因：：超强强的的实实力力与与品品牌牌号号召召力力；；集购购物物、、娱娱乐乐等等为为一一体体的的体体验验式式；；项目目立立意意高高，，与与深深圳圳人人内内心心的的价价值值观观相相符符；；一流流的的精精英英团团队队。。天一一广广场场———宁波波城城市市新新中中心心的的诞诞生生总占占地地面面积积：：19.3万平方方米总建筑筑面积积：22万平方方米，，主体体建筑筑由22座具有有欧陆陆风情情的现现代建建筑组组成项目总总投资资：14亿元项目构构成：：商商铺铺16.7万平方方米，，停车车场2万平方方米，，64000平方米米的绿绿地，，水街街6000平方米米，演演艺舞舞台1000平方米米。基本定定位：：融融休闲闲、商商贸、、旅游游、餐餐饮、、购物物于一一体。。14模式三三：商商业驱驱动型型案例详详细内内容新商业业中心心：天天一广广场旧中心心：中中山路路产生背背景与与条件件旧有只只具有有单一一购物物功能能或购购物功功能一一股独独大的的商业业中心心已经经无法法满足足消费费者日日益复复合的的消费费需求求房价高高速增增长宁波市市房屋屋销售售价格格在2001年、2002年的涨涨幅连连续两两年居居全国国第一一1999年，宁宁波房房地产产市场场复苏苏升温温，当当年10月房地地产投投资走走出负负增长长区2000年，楼楼市保保持持持续增增长，，商品品房房房价从从当年年1月的2498元/平方米米，升升到年年底的的2729元/平方米米2001年，宁宁波房房地产产市场场步入入了加加速度度飞涨涨区，，平均均房价价达2867元/平方米米，比比上年年同期期上涨涨11.77%2002年房地地产市市场则则由于于拆迁迁项目目启动动、拆拆迁赔赔偿标标准的的提高高，房房地产产需求求表现现强劲劲，房房价一一发而而不可可收，，越涨涨越快快，平平均房房价高高达3543元/平方米米，比比上年年同期期上涨涨23.56%15成功关关键驱驱动力力功能升升级，，满足足了消消费者者复合合型消消费需需求产品：：由只只具有有单一一的购购物功功能的的传统统百货货升级级为具具有多多种功功能的的综合合体功能组组合：：融休休闲、、商贸贸、旅旅游、、餐饮饮、购购物功功能于于一体体，成成为体体验式式的消消费““目的的地””成为了了城市市地标标16以商业业为核核心驱驱动力力的城城市中中心的的KPI体系（（关键键绩效效指标标体系系）17KPI体系外因内因需求背背景——旧有单单一购购物功功能或或购物物功能能一股股独大大的商商业中中心已已经无无法满满足消消费者者日益益复合合的消消费需需求地理位位置——城市旧旧有核核心商商业区区周边边交通可可达性性——地铁口口/主干道道沿线线/便利停停车资源性性——拥有自自然景景观资资源、、城市市文化化资源源规模性性与可可持续续发展展性——大规模模，持持续开开发政府背背景支支持——政府政政绩工工程、、形象象工程程软性指指标硬性指指标开发理理念——………定位理理念——………人文理理念——………功能化化体系系——………产品设设计体体系——………产生背背景——城市GDP持续高高速增增长/城市房房价增增长速速度明明显加加快/城市旧旧城改改造进进程加加快关键绩绩效指指标体体系：：内因因18内因软性指指标硬性指指标开发理理念定位理理念人文理理念功能化化体系系产品设设计体体系——………打造城城市新新中心心/城市新新地标标/城市名名片一流的的团队队合作作/规划设设计/经营管管理商业为为核心心驱动动功能能/其它功功能为为辅城市综综合体体/高档/商业人人流聚聚集/城市空空间重重构效效应城市文文化诉诉求点点/城市文文化代代言功能复复合型型：集集休闲闲、购购物、、娱乐乐、观观光、、旅游游、商商务、、居住住等各各种功功能于于一体体商业业业态：：综合合性业业态/传统型型商业业转变变为体体验型型商业业/购物、、休闲闲、娱娱乐、、餐饮饮商业档档次：：国际际品牌牌商家家＋国国内一一线品品牌商业形形态：：核心心主力力店带带动商商业经经营功能评评价指指数体体系：：繁华华指数数、宜宜居指指数、、商务务指数数、旅旅游指指数、、便利利指数数、交交通指指数……关键绩绩效指指标体体系：：内因因：硬硬性指指标：：产品品设计计产品设计体体系19单体建筑的的魅力：形成强制性性视觉冲击击——标志性建筑筑/形象中心/区域中轴/大型公建，，并且多采采用国际竞竞标的方式式建筑设计时间的魅力力：不同年代的的建筑凝固固在同一瞬瞬间，感受受时间维度度的张力建筑集合的的魅力：传统与现代代交融的相相得益彰、、建筑形式式结构的多多样性、建建筑空间的的变化、block及其公共空空间的联系系与围合关关系、地下下空间的充充分利用、、建筑的创创新、点缀缀少许新潮潮流的预告告建筑细节的的魅力：园林和街道道家具、制制造商业金金角、通过过空间组合合与移步换换景制造人人群对建筑筑认知的强强烈欲望但但又无法把把握的魅力力，给人惊惊喜多功能多层层次的建筑筑：多层次的商商业建筑群群、多功能能公寓、一一流娱乐场场所、具有有个性特征征互不雷同同的住宅合理的交通通体系：充足的车车位、通畅的交通通流线、便便利的停车车及转车、、换乘通道道人文符号精神归属中中心：仪式感建筑筑/文化交流场场所人的活动及及心理感受受人的活动引引导：人性空间、、活动黏性性、动线特特点，互动动性和可参参与性，可可产生聚集集导向的空空间，制造造圈层感和和归属感人的消费心心理引导：：为舍得消费费的人群打打造、为不不得不消费费的人群打打造紧凑都市的的概念：高密度建筑筑集合体区域标识/步行系统/特色符号语语言/纪念性/风格化建筑筑（群）体验元素设设计三种城市新新中心发展展模式KPI体系的总结结20模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型核心功能行政文化金融保险、高科技、企业服务、博览会展商贸服务、休闲娱乐、旅游观光外因政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤与城市发展战略、城市规划、城市经济人口发展密切相关交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车较大的规模——占地面积1平方公里以上地理位置——城市核心区/城市新区交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发——建筑面积20万㎡以上需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快地理位置——城市老核心商业区周边/CBD便利的交通——地铁口/主干道沿线/便利停车拥有自然景观资源、城市文化资源大规模，持续开发——建筑面积20万㎡以上政府政绩工程、形象工程内因用地条件——建设用地的适宜性、安全性等建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等配套完善——商场、居住、写字楼可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、会展、公寓人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）专业的管理团队——物业管理/经营管理软性指标：开发理念/定位理念/人文理念硬性指标：功能化体系/产品设计体系本项目所处处的宏观环环境及自身身条件分析析21宏观环境烟台经济保持强劲增长，近3年增长率都保持13%以上增长，零售品消费再创新高；城市发展市政府迁到莱山后，对莱山市政配套、商业及商务氛围均有较大提升；新商业中心发展市政府将迎春大街规划为行政商务一条街，打造烟台新的CBD商业核心区；区位条件项目处于迎春大街中段，和周边项目能形成良好互动（银座、青青广场及温州项目）；交通状况项目交通便利、可达性好，有路公交直达，近环城高速、可辐射烟台及周边地市；资源条件周边2公里范围内有小区10个、大学4所，2年内预计消费人群将达到28万，项目周边15分钟车程可辐射人口30万；近体育公园、展览馆等市政设施及烟大等大学园区，科教文卫资源丰富；规模项目自身体量40万平米，区域内累计商业开发量约200万平米，可以形成良好的商业规模优势，但后续去化也将面临较大市场压力。三种模式KPI（外因）与与本项目条条件的拟合合分析，本本项目适合合发展成为为商务驱动动为主，商商务、政务务为辅的复复合型城市市新中心22模式KPI（外因）拟合情况判断模式一政务驱动型政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力符合地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车占地面积1平方公里以上模式二商务驱动型地理位置——城市核心区/城市新区符合交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发——建筑面积20万㎡以上模式三商业驱动型地理位置——城市老核心商业区周边/CBD符合旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快便利的交通——地铁口/主干道沿线/便利停车拥有自然景观资源、城市文化资源大规模，持续开发——建筑面积20万㎡以上政府政绩工程、形象工程拟合度最高拟合度最低商业驱动型型城市新中中心成功的的关键因素素之一是建建立以商业业为主导，，其他功能能为辅功能能化体系23项目主体功能物业组合日本福冈博多运河城购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1个大型购物娱乐场所2个酒店1栋办公楼深圳华润中心购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1座超大型MALL室内购物中心1个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

2栋5A甲级写字楼1座超五星级商务大酒店酒店式服务公寓商业驱动型城市新中心功能化体系商业功能商务功能酒店居住功能高档住宅公寓大型购物中心商业街写字楼从案例得到到商业驱动动型城市新新中心的功功能化体系系及物业类类型组合后后，我们对烟台台房地产市市场进行分分析，对各各项物业的的市场支撑撑程度进行行判断，综综合客户目目标和市场场情况确定定本项目的的物业类型型组合。24商业物业年年消化量约约60万平米，近近三年空置置量保持在在30万平米左右右，2009年上半年施施工面积127.3万平米。南大街商圈圈主要集中式式商业出租租率约75％，商铺出出租率约95％25商业用房市市场小结项目小结城市居民生活水平2008年，社会消费品销售总额达到1023.4亿元。2008年烟台市城市居民的人均可支配收入达到19350元。近三年烟台市城市居民的恩格尔系数一直低于40％，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%间为富裕。烟台居民注重在娱乐、文教方面的消费，此项支出占其总支出的11%，仅次于食品支出。市场整体供需2008年竣工面积580万平米，销售面积350万平米，商业物业年消化量在60万平米左右。2005年~2008年上半年商业物业的空置量都在30万左右，商业物业空置面积增加较大，供过于求。2009年上半年烟台商业用房施工面积127.3万平米。价格2009年8月莱山区商业营业用房均价1.2万元/平米。商务圈分布南大街商圈是烟台唯一的市级商圈，商业面积超过50万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占绝对领导地位。南大街商圈辐射范围广，烟台本地人占到75.5%。销售/出租/经营情况南大街商圈主要集中式商业出租率约75％，经营情况良好，人流旺盛。南大街商圈商铺出租率95%以上，1层租售状况良好，2~3层空置较多，说明商业物业在规划设计和业态安排上存在问题。南大街商圈产品南大街商圈集中式商业“同质化”现象突出，各商场均以百货类经营模式为主，业态和功能单一。无集购物、娱乐、餐饮、观光于一体的一站式购物中心。城市的消费群体已经对新的商业形态有了强烈需求，而它原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式。商业配套档次中低档为主，缺少高档次综合型的娱乐休闲设施。写字楼2008年销售量为为14.6万平米，2009年上半年施施工面积约约6.8万平米，空空置量约4.15万平米，莱莱山区写字字楼集中放放量使09-10年写字楼市市场面临较较大的租售售压力26写字楼市场场小结项目小结市场整体供需写字楼市场的投资额和供应量持续增长，09-10年呈现集中放量趋势。2006~2008年办公物业年销售量稳定在10万平米左右。2009年上半年写字楼施工面积达6.8万平方米，新竣工面积6.83万平方米近年来烟台市产业结构变化不明显，预计未来写字楼使用需求保持稳定，2009年8月底办公物业空置量达到4.15万平米，投资性写字楼集中放量会加剧出租压力，2009~2010年写字楼市场将面临较大的租售压力。价格烟台高档写字楼10000~12000元/㎡，2009年8月，莱山区办公物业均价为5400元/平米商务圈分布烟台写字楼主要分布在南大街商圈、新市政府周边，莱山地区商务中心氛围日益浓厚。销售/出租情况目前在售纯写字楼销售率在70%，出租率在60%，市场出现投资者比例较高、入住率较低的趋势南大街及莱山区域中档写字楼以良好性价比优势使得办公物业出租率保持在90%左右。2008年商务公寓寓平均价格格为6500元/M2，销售速度度快，投资资者占到50%左右，已入入伙商务公公寓出租率率在80%以上。三水水大厦依托托城市核心心区位，出出租率在85％以上27商务公寓市市场小结项目小结烟台企业特点50人以下的企业占到企业总数的73.90％固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30％营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00％价格2008年商务公寓平均价格为6500元/M2，受到市场的青昧，投资者占了50%左右销售/出租情况在售商务公寓销售率在80%以上，销售较顺畅从入伙商务公寓（山水）来看，商务公寓出租率在85%以上。消费者认知商务公寓相对较低的租金与总价、宜商宜住，变换灵活的功能，受到处于成长中的中小型企业的青睐。投资者对商务公寓宜商宜住的投资价值的认可度高。烟台酒店市市场竞争激激烈，三星级以上上酒店经营营状况良好好，年平均均入住率在在75%左右，其中中五星级酒酒店年均入入住率为60％，经济型型酒店前景景看好28酒店市场小小结项目小结竞争烟台共有宾馆酒店60余家，其中五星7家、四星12家，二、三星级约30多家。烟台酒店业竞争激烈，三、四星级酒店经营状况良好。酒店竞争主要表现为区域与区域之间的竞争，在一定的时间内，各区域的市场份额、市场结构、经营规模相对稳定目前在建和筹建1家五星级，区域内未来存在一定的竞争压力。分布烟台酒店主要分布在南大街区域、开发区、滨海路，高星级酒店突出海景特色，各区域市场细分和客源分布清晰入住率酒店年平均入住率约为75%，淡旺季明显。一般2-10月为旺季，客房入住率为80%~100%，11-1为淡季，入住率为40%~60%。客源国内外商务旅客60％，包括长期在外经商的山东人及来烟台的外省人士。本地客人30％，此类消费者包括市内大大小小公司的总经理，各行业的职业经理人，城市白领阶层以及部分公务员。团体客源10％，多为会议团，部分领养团。品牌酒店进驻情况2008年皇冠假日酒店进驻莱山区，将在很大程度上提升莱山区酒店经营服务档次，进一步优化区域酒店品牌资源组合；今年锦江之星进驻迎春大街、试营业情况良好。酒店式公寓烟台酒店式公寓仅有一家：美亚公寓，2006年售价为2300元/平米，由于投资理念不成熟及销售引导不到位直接导致项目销售不利。本项目物业业类型判定定的价值构构面29KPI外因市场实现度宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，商用物业8％-10％经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高收益内因客户目标快速回现5年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌地块条件地块价值地块商业和商务价值较高各物业功能能比较分析析——商业+公寓+办公+酒店更符合合客户的目目标30功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度目标契合度酒店销售/外包投资较高，资金回笼速度较快为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租中端档次经济型酒店市场广阔写字楼销售/出租投资较高，资金回笼速度一般中端写字楼市场较好，形成稳定的现金流写字楼有一定市场情景，但要注意体量公寓销售/出租投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场自行经营/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场面临产品的更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高高拟合度最低低客户目标指指导下的项项目物业类类型组合建建议31就项目整体体定位和价价值提升而而言，可考考虑引入超超市、娱乐乐等主力店店及合理规规划专业市市场国际公寓可可商可住，，可分酒店店式公寓、、偏居住的的普通公寓寓和偏办公公的商务公公寓。功能化体系商业功能居住功能商务功能中档办公国际公寓购物中心商业街物业类型组合我们的研究究思路32本项目物业业类型组合合判断商务驱动型型城市中心心功能体系系及物业组组合烟台房地产产专项市场场分析本项目物业业组合判断断本项目中心心化发展模模式判断模式一：政政务驱动型型模式二：商商务驱动型型模式三：商商业驱动型型项目条件拟拟合度分析析项目战略发发展方向判判定项目发展战战略项目定位项目整体定定位项目功能比比例各物业类型型定位通过怎样的的物业组合合化解市场场风险？在高容积率率下各类物物业如何创创造价值？？如何通过项项目开发使使区域成为为烟台新中中心？项目分期策策略项目分期启动期策略略33项目所在区区域-----烟台未来新新CBD中心区项目位于烟烟台市莱山山区迎春大大街，交通通便利，处处在未来烟烟台市发展展的CBD中心地带距离烟台市市政府2公里距离老城区区市中心14公里（15分钟车程））距离机场场8公里通过**路同老城区相相联，距离离连接各区区的五区连连接路2公里。34区域属性现现状-----多重属性并并存，核心心属性不清清晰体育公园会展酒店办公滨海旅游新市府商贸大学住宅文教区旅游区商务区政务区核心属性不不清晰目前以烟大大等大学为为主的文教区特征征最为明显显市政府新的的办公地在在莱山区已已成公认，，政务新区区、新市区区的区域概概念还处于于稳步发展展之中商务区：南南山。。。旅游区仅有有滨海旅游游带、体育育公园等多重属性并并存项目所在区区属性现状状35城市新中心心区是新区区区域多种种功能的核核心统领深圳福田新新区新中心区是是最有包容容性的属性性，也是最最核心的属属性核心属性：：新中心区区包含四大功功能区：政政务区（市市政府大楼楼等政府设设施）CBD（写字楼、、展览、购购物中心、、星级酒店店）高级住宅区区旅游区（音音乐中心、、中心公园园）青岛东部新新区核心属性：：东部新中中心区，包含四大功功能区：政政务区（市市委、市府府大厦所在在区）CBD（购物广场场、金融中中心等商务务大楼）高级住宅区区（银都花花园等）旅游区（五五四广场为为主的滨海海旅游区南京河西西新区核心属性性：河西西新区包含四大大功能区区：政务务区（市市府办公公大楼所所在）CBD（写字楼楼、酒店店、购物物中心等等设施））奥体中心心（旅游游功能））高级住宅宅区文教区旅游区商务区政务区新中心区36虽然本区区域文教教区的现现状特征征更明显显，但新新中心区区带给本本区域的的房地产产价值更更大文教区商业：含含商务、、商业产业：包包括教育育、会展展金融贸贸易、高高新技术术、工业业、软件件业等环境：指指区域内内的整体体规划、、绿化景景观、建建筑物等等商业土地价值产业环境资料来源源：新恒恒迪研究究区域价值值模型核心产业业、区域域环境和和商业商商务构成成一个区区域最终终的价值值只有三个个方面平平衡协调调发展区区域价值值才能最最大化区域价值值的最终终表现是是区域内内土地价价值的提提升以教育产产业和园园区环境境为主体体，主要要以内需需型消费费为主对相关产产业的带带动较弱弱，尤其其对区域域商务和和商业功功能的带带动较弱弱各学校内内需型区区域完善善，不能能带来区区域价值值的全面面提升新中心区区政府主导导会展、、金融等等经济型型产业，，并通过过市政配配套改善善环境政府的新新迎春大大街规划划会带来来与之相相关的商商务和商商业需求求政府主导导下的外外向型区区域完善善，带来来区域价价值全面面提升为提升区区域整体体价值，，本区域域应该以以新中心心区为核核心属性性37新中心区区的属性性将带给给本项目目所在区区域更高高的规划划价值和和市场价价值深圳新中中心区居居住用地地价格走走势规划价值值市场价值值高起点片片区规划划路网等基基础设施施修建会展等市市政工程程拉动政府相关关部门办办公地价开始始上涨住宅开始始建立新新高价版版块写字楼等等商务项项目出现现CBD成形，房房价达到到峰值新中心区区带给本本区域的的两大价价值新中心区区的属性性带给项项目的规规划价值值将会直直接转化化为市场场价值38两地块总总体定位位-----启动“烟烟台新城城市中心心计划””新中心区区基本成形形起步阶段段本项目2块地总体体定位：：站在全市市新区发发展的高高度，依依托现有有体育公公园和滨滨海风景景带的旅旅游资源源以及大大学区的的人文资资源，同同时借势势烟台市市新商务务区规划划：通过金益益德集团团现有两两块地的的综合开开发，为为烟台市市启动一一个“新城市中中心区的的计划”，最终通通过提升升区域价价值，带带动新天天地两块块地价值值最大化化政务区旅游区文教区商务区高级住宅宅区39SWOT优势-----Strength劣势-----Weak地块的规模较大，临街展示面较好，适合规划商业物业；地块属城市未来CBD板块，稀缺性无与伦比，具备极高的城市价值；项目地块临迎春大街、接绕城高速，交通便利，辐射能力强；项目物业类型及规划尚未形成，有较强的变动空间。项目周边环境较为杂乱；项目地块形状不规划，容积率较高，且全部为商业用地，规划难度较大项目部分有限高的要求，规划难度增大；项目与商圈核心之间有商业断层，阻碍实现人流共享。机会-----OpportunitySO战略WO战略迎春大街为市政府重点打造的行政商务一条街，市场前景广阔；烟台市场整体缺乏IT数码、家居等大型知名主力商家；目前市场供应的商业、公寓、办公等产品，较为传统，产品创新空间大；区域内商务功能初具雏形，写字楼需求处于上升期；酒店式公寓市场供应稀缺，基本属于空白；滨水商业、主题特色商业属市场空白点；客户对低总价回报高的商住公寓、商铺，投资意识较强；烟台娱乐发展旺盛，客户对娱乐消费投入较高。抓市场机会与空白点，通过物业类型组合，实现快速回现与长期融资的目标通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，主力店拉动，打造项目核心竞争力通过街区商业，有效解决容积率较高与噪音的问题着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化周边杂乱形象威胁-----ThreatenST战略WT战略市场写字楼放量较大，竞争激烈，且入住率不高，投资比例较大；产业结构主要以中小型企业构成；商业供应量较大，且高层商业空置率较高；酒店市场供应量较大，市场竞争激烈；烟台外向型产业辐射力度不强，商务往来增长有限。合理的物业类型组合，规避市场风险通过滨水主题酒吧街的打造，弱化周边杂乱形象，规避市场风险项目战略略发展方方向40通过自我我中心化化，打造造一个以以商业为为主导，，复合商商务办公公、休闲闲观光于于一体的的多功能能、高效效率商业业综合体体，从而而建立新新的价值值体系，，跳出区区域竞争争市场，，形成烟烟台城市市新中心心。走业态互互动、功功能复合合化、使使用全时时段的发发展战略略，通过过项目功功能化体体系的建建立，规规避市场场风险。。物业类型型组合：：主力店+购物中心心+商业街+商务办公公+国际公寓寓+休闲娱乐乐以公寓、、独立商商铺、商商务办公公的售卖卖来实现现项目快快速回现现，通过过主力店店、体块块商业、、休闲娱娱乐等物物业的长长期持有有，为企企业长期期融资进进而实现现公司的的战略转转型提供供契机。。打造以商商业为核核心驱动动力的烟烟台城市市新中心心，从从而重新新定义区区域认知知，实现现区域价价值突破破与突围围，规避避竞争。。打破烟台台旧有商商业模式式，通过过全面领领先市场场的产品品，打造造烟台前前所未有有的纯粹粹商业休休闲生活活，形成成项目核核心竞争争力。开发战略略竞争战略略我们的研研究思路路41本项目物物业类型型组合判判断商务驱动动型城市市中心功功能体系系及物业业组合烟台房地地产专项项市场分分析本项目物物业组合合判断本项目中中心化发发展模式式判断模式一：：政务驱驱动型模式二：：商务驱驱动型模式三：：商业驱驱动型项目条件件拟合度度分析项目战略略发展方方向判定定项目发展展战略项目定位位项目整体体定位项目功能能比例各物业类类型定位位通过怎样样的物业业组合化化解市场场风险？？在高容积积率下各各类物业业如何创创造价值值？如何通过过项目开开发使区区域成为为烟台新新中心？？项目分期期策略项目分期期启动期策策略研究内容容42¶项目整体体定位¶项目功能能比例¶项目整体体功能布布局¶各物业类类型定位位我们的定定位必须须体现以以下七点点43是城市级级的是城市核核心的是具有标标志性的的是区域峰峰值地价价的是有强烈烈城市意意向的是可回避避竞争的的是可实现现跨越式式发展的的辐射全烟烟台是城市的的新中心心能代表新新时代的的烟台，，城市中中的“一极”平均地价价高于城城市新中中心任何何区域可辩识，，明显区区别与其其它区域域拉开与其其他地区区的差距距采取一切切可能的的超常规规的手段段我们要做做能够代代言烟台台新时代代的标志志性形象象44上海有新新天地武汉有江江滩大连有星星海广场场烟台有什什么？我们不是是在单纯纯的做项项目而是在填填补烟台台都市化化进程中中的城市市硬件缺缺失传承城市市发展沉沉淀，提提炼打造造城市新新的文化化内涵！！制定以项项目为中中心的区区域动态态实施计计划45立足整个个华北地地区，重重新定义义区域价价值代言烟台台，代言言时代颠覆传统统、产品品全面升升级都市重建建计划——打造烟台台最具活活力的都都市新中中心战略视野46项目形象定位位推荐首府·新天地——40万㎡集商业、、办公、休闲娱乐、旅旅游观光为一一体的城市魅魅力体足以代言一个个城市，一个个时代定位诠释：一个在城市新新中心以至高高起点全面融融合提升购物物、商务、金金融、休闲、、娱乐、餐饮饮、文化、旅旅游、教育……以城市新核心心商业圈龙头头姿态，全力力构造新烟台台主流生活圈圈，构建城市市优势资源共共享圈。47本项目面临的的核心问题-----2块地适合的物物业类型配比比在金益德集团团2块地要承担启启动烟台“新城市中心区区计划“重任的前提下下，我们面临临的核心问题题：近期4-5年内，这2块地合适开发发的物业类型型是什么？近期4-5年内，这2块地物业类型型配比是多少少？案例借鉴深圳中心区东莞新城中心心南京河西新城城新城市中心区区物业发展规规律新城市中心物物业配比值研究内容48投资启动中心区主干道道基本完成投资大厦、信信息枢纽中心心大厦建设中中；中心区基础市市政设施“七七通一平”基基本完成成功拍卖出让让一块居住用用地；中心区城市公公园建成和黄、中海、、深业、居住住项目六大政府工程程（市民中心心、图书馆、、音乐厅等））同时开工中心区进入高高速发展期；；高交会馆正式式起用；新中心区地位位已经确立；；居住项目竣工工投入使用；；江苏大厦、国国际商会大厦厦等高级写字字楼也相继落落成中心区进入稳稳定发展期；；居住项目：星星河国际，黄黄埔雅苑写字楼项目中中电信息；六大公建大部部分完成政府完成搬迁迁大型商业办公居住市政项目居住项目土地开发基础设施开始启动1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后社区级商业区域性商业市级商业起步期发展期公建处于收尾尾阶段商业项目：中中心购物公园园开始筹建高档写字楼全全面入市星级酒店基本无住宅开开发快速发展期成熟期深圳中心区开开发进程-----房地产开发次次序从居住、、办公最后才才过渡到商业业性项目的开开发案例借鉴—深圳中心区49东莞新中心区区开发进程-----房地产开发次次序从居住、、办公最后才才过渡到商业业性项目的开开发案例借鉴—东莞新中心区区起步期发展期成熟期开发类型新区开始启动动国际会展中心心中央生活区规规划展市政中心、会会堂等开始建建设会展中心开始启动2001年2002年开发时间2004框架年世纪城、凯旋旋城住宅开发发龙头工程鸿福福西路、东江江大道建成行政中心、科科学馆等处于于建设中成形年市府大楼、中中心广场等行行政文化功能能基本完善第一国际商业业项目开始金凯大厦、华华凯大厦等写写字楼开始2003年住宅全面开发发行政文化功能能形成第一国际开始始招租写字楼入市并并招租2005社区商业区域商业市级商业基础设施住宅项目市政项目大型商业办公项目住宅办公居住住东莞新中心区区在1992年已规划好，，但停滞10年才建从2001年重新开始爆爆发性发展住宅区的规划划几乎与CBD同步发展会展中心最早早开发，但经经营情况较弱弱（场馆收费费仅为广州的的1/3）50南京河西新城城开发进程-----住宅类项目先先启动，随着着市政设施的的建设办公项项目开始建设设动工案例借鉴—南京河西新城城起步期发展期成熟期开发类型新区开始规划划确定13标志项目住宅性用地拍拍卖政府投入180亿元道路基建开始始开始启动2002年2003年开发时间2005政府投入230亿奥体新城、顺顺驰、万科等等项目入市奥体中心建设设中道路设施完善善中奥体中心建成成顺驰、万科、、中海等地产产项目发售宋都大厦、紫紫鑫中华广场场主体封顶，，大部分写字字楼项目才开开工2004年基础设施住宅项目市政项目住宅项目CBD的新区规划引引发住宅的先先期开发市政设施投入入少，住宅项项目对规划利利好的提前透透支造成住宅宅陷入滞销局局面政府投入少，，导致写字楼楼、商业等项项目缺乏入市市支撑大型商业（如如银城10万平米）因时时机不成熟在在近期无法开开始建设规划的13个标志性项目目只有2个封顶，其他他还处于开工工阶段区域商业住宅全面开发发入住博览中心、滨滨江酒店、南南京报业、新新地中心等投投入使用万达等项目入入驻动工2008新区商业社区商业51新区开发进程程的启示-----新区市政配套套的实质性建建设才会带来来住宅、写字字楼和商业项项目的成功开开发成功启示新区的开发，，只有市政设设施先启动才才能带给住宅宅、办公楼、、商业等项目目的实质性利利好随着新区的成成熟，物业适适宜开发次序序为住宅、办办公楼、大型型商业办公楼的档次次随着区域的的成熟而逐渐渐提升大型商业只有有在区域完全全成熟、知名名度提升、辐辐射范围扩大大后才有开发发和经营成功功的可能性新区只要市政政的真实投入入，住宅是可可以与新区同同步开发的不成功借鉴东莞国际会展展中心在新区区未形成之前前早期开发，，导致经营状状况较差南京河西新城城市政设施（（如政府大楼楼）实质性建建设弱，因此此住宅项目销销售受影响，，而写字楼销销售也遭遇障障碍52城市新中心区区开发对本区区域的启示----近期应以住宅宅开发为主，，商业以社区区级和区域性性商业为主起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区区成功开发次次序本项目2块地开发周期本项目2块地应主要以以区域性商业业为主，考虑虑市级商业实实现项目提升升，前期办公公以中档为主主，酒店、公公寓适度超前前实现提升因项目开发周周期较长，物物业类型和相相应配比设置置应保持弹性性0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中中心区的开发发历程基本一一致不同城市，开开发力度不同同，则开发周周期不同53深圳新中心区区商业发展规规律---商业规模和面面积随中心区区的成熟逐渐渐升级起步期发展期快速发展期成熟期商业级次中海华庭等社区级商业万佳百货、天天虹商场等成成为南北部区域型商业购物公园、五五星级酒店着着手打造深圳圳市级商业中心心0-2年3-5年6-10年10年后开发类型开发时间发展驱动力住宅项目内需需型消费住宅人口迁移移成为区域中中心区域成为城城市中心办办公、住宅宅引起总人人口增加辐射范围中海等居住住区内北部区域内内大部分社社区中心区，全全市范围商业级次随随人口增加加、区域功功能提升而而逐渐升级级区域级商业业是借助于于住宅区配配套的需要要而产生中心区发展展12年后，具市市级商业功功能的大型型商业和酒酒店才出现现54烟台市对本本区域商业业的规划-----以区域级商商业为主，，但近几年年成为城市市级商业的的可能性较较弱区域级商业业中心位置：迎春春大街辐射人口：：20-50万人规模：30万平米以上上内容：购物物中心/超市、商业业街、商务务办公楼、、星级酒店店、休闲娱娱乐设施、、金融及电电子商务设设施城市级级商商业中心以发展眼光光看，莱山山区将成为为烟台的城城市中心辐射及服务务人口：50-100万人55未来3-5年本项目将将以区域商商业为主，，兼顾城市市级商业，，保留商业业发展的弹弹性空间新城市中心心计划0-2年内：依托托政府规划划开拓区域域性商业3-5年：区域性性商业为主主,兼顾市级商商业烟台市商业业规划近期：区域域级商业远期：城市市级商业，，全市中心心以社区级商商业和区域域级商业为为主考虑城市未未来发展，，兼顾城市市级商业教育及旅游游功能烟大为主的的大学园区区：学校人人口增加引引起商业规规模扩大滨海旅游带带的发展：：旅游人口口增加引起起商业规模模扩大56商业面积确确定的一般般规范-----本项目商业业规模将以以区域商业业为主,兼顾市级商商业基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心消费群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民本区域的商商业规模应应介于区域域性商业区区及居住区区级商业中中心之间同时兼顾新新城市商业业中心的规规范确定57本项目商业业的规模确确定社区级商业业规模区域级商业业规模周边社区住宅面积总户数总人口商业面积周边小区90-150万平米6130—10000户18000-30000人（按3人/户）27000平米烟大等30000人27000平米小计60000人54000平米商业总量为为3-6万平米商业总量为为12万平米以上上区域性商业中心10万平米以上区域15分钟车程内居民和外来消费者新城市中心商业12万平米以上车行30分钟内居民城市级商业业规模商业总量为为30万平米以上上城市级商业中心30万平米以上全市及外来旅游、公务人员按社区和区区域双级次次，本项目目商业规模模确定为15-20万平米考虑区域未未来发展空空间，本项项目商业总总规模确定定一个弹性性范围-------不低于25万平米，不不超过30万平米.商业面积的的弹性范围围利于项目目的后期操操作及利润润最大化发发挥58本项目地块块功能及指指标确定总总原则原则1：中高档公公寓开发为为主，先期期开发原则3：以区域性性商业为主主,兼顾市级商商业原则2：办公以中中档为主，，中后期开开发在地上总开开发量中，，占比20%以上（视市市场情况调调整）中高档公寓寓将是最早早入市的物物业类型办公楼档次次不宜走高高档以及大大投入的超超高层应在B2地块商业投投入使用后后再开发体块型商业业应适当考考虑提高市市级商业辐辐射能力考虑去化因因素，集中中大型商业业将不会是是本项目商商业的核心心形式原则4：物业类型型和配比值值的设置要要弹性化物业类型定定位应综合合考虑，功功能最好复复合化物业类型配配比值以最最终市场需需求及增量量值最终确确定研究内容59¶项目整体定定位¶项目功能比比例确定¶项目整体功功能布局¶各物业类型型定位国内二线城城市核心商商业区案例借鉴成熟理论项目地块价价值五四广场周周边区域——青岛市新的的政治、经经济、金融融、文化中中心五四广场核核心区占地地约20万平米，容容积率7～9功能配比商业：酒店店：办公：：住宅：＝＝3：2：3：2周边分布着着世纪大厦厦，中信金金融大厦，，华仁国际际大厦，青青岛世界贸贸易中心，，环海凯莱莱商务酒店店，维也纳纳大酒店……60核心区案例一以中山广场场为核心的的人民路、、三八广场场区域一大大连最大、、最具影响响力的集金金融、保险险、商业、、船务、商商贸等几大大功能于一一身的城市市中心区核心区占地地约23万平米，容容积率约7～8。核心区功能能配比商业：酒店店：办公：：居住＝3：1：3：3公寓：名仕国际公公寓、天天通金融大大厦、宏孚孚旺苑、中中山九号写字楼：安达商务大大厦、中银银大厦、天天安国际大大厦、虹源源商务大厦厦、宝嘉大大厦酒店：富丽丽华大酒店店、香格里里拉大酒店店、心悦大大酒店、大大连国际酒酒店61核心区

人民路中山广场、三八广场商务区案例二通过国内外外商业驱动动型城市新新中心及国国内二线城城市核心商商业区的功功能比例对对比分析确确定本项目目的功能配配比62案例规模功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万㎡商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2大连中山广场区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3一般规律：：商业比例占占到30%－50%办公功能物物业占到20%－30%酒店功能物物业占到10%-20%居住功能物物业占到10%－30%峰值地价与与土地承租租能力模型型根据地价峰峰值理论，，商业及休休闲娱乐物物业能够实实现较高的的地价，属属于硬核（（HardCore）区63零售商业、、娱乐物业业商务办公物物业临时居住物物业（酒店店、公寓等等）居家住宅物物业峰值地价点点所在区域域成为核心心区64“核-框理论”的的运用65核-框理论的基基本要点：在区域内，，地面地价价最高、同同时容积率率也是最高高以及交通通可达性最最好的区域域即为硬核核（HardCore）区，环绕绕硬核的区区域即为核核缘区。核缘即环绕绕硬核且处处于核—框间的连续续过渡区域域，是核的的补充与支支持，为其其提供多方方面的服务务与辅助空空间，它们们有：停车车场、交通通枢纽、公公寓式住宅宅、专业化化市场、娱娱乐服务、、部分零售售、仓储空空间等；框结构以外外区域即核核缘以外、、中心边界界内的区域域，功能物物业以纯居居住住宅为为主，兼有有重工业区区和天然屏屏障（如河河流、山地地等）1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出出了核—框（Core-Frame）结构理论论，这是一一个较为完完整的区域域内部结构构划分模式式。“核-框理论”：核-框理论源于于对区域空空间划分的的研究，该理论是一一种有益的的土地使用用及功能模模式理论，，对于研究究城市规划划和再开发发的空间安安排、商务务连接、城城市交通、、功能设施施的安排等等都非常适适用。结合项目地地块价值分分析，对项项目地块核核框分布进进行判断66烟大三期(规划中)大海核缘区硬核区特点：峰值地价、、容积率最最高、交通通可达性最最好功能：零售商业、、办公、酒酒店及公寓寓特点：地面地价较较高、容积积率低于硬硬核区、交交通可达性性好功能：停车场、交交通枢纽、、公寓式住住宅、专业业化市场、、娱乐服务务、部分零零售、仓储储空间综合一般规规律和本项项目地块价价值，判定定本项目物物业功能配配比67建议本项目目硬核区及及核缘区功功能比例商业：公寓寓：办公＝＝50%：30%：20%（商业：公公寓：办公公=12.5-15万：7.5万-9万：5-6万）注：本项目目国际公寓寓分为酒店店式公寓、、偏居住的的普通公寓寓和偏办公公的商务公公寓，因此此写字楼体体量需结合合商务公寓寓整体考虑虑。研究内容68¶项目整体定定位¶项目功能比比例确定¶项目整体功功能布局¶各物业类型型定位69如何挖掘潜潜在的商业业价值是本本项目成功功的关键，，本项目商商业要通过过走差异化化道路，打打造有别于于烟台市场场现有传统统商业形态态的主力店+购物中心＋＋街区商业业+写字楼+国际公寓+休闲娱乐，形成项目目自身独特特的USP。70项目居住、、办公及休休闲功能布布局居住功能区区：普通公寓、、商务公寓寓相对分区区休闲功能：：滨水风情酒酒吧街及沿沿街广场部部分考虑城城市雕塑、、娱乐休闲闲设施或主主题性布局局商务功能：：西北角布局局酒店实现现人气拉动动与购物中中心功能分分区办公功能：：由于办公公体量较大大，必须实实现产品线线完整和相相对分区，，建议北区区布局中档档写字楼，，南区布局局甲级写字字楼，。。71项目零售售商业业业态功能能布局专业性、、主题化化：体块块型商业业或街区区模式，，地上布布局家居居或IT数码类专专业市场场、地下下布局大大型浴城城、KTV等滨水风情情酒吧街街：布局局闹吧、、静吧、、休闲餐餐饮、主主题商业业等。购物中中心兑兑现价价值：：高楼楼层布布局餐餐饮、、影院院、冰冰场等等拉动动人气气，双双首层层设计计提升升价值值，地地下层层引入入超市市、餐餐饮主主力店店拉动动人气气BLOCK街区：：首创创室内内步行行街概概念，，重点点考虑虑百货货品牌牌店、、餐饮饮特色色店等等，对