20140619青岛银座广场营销建议3#5#楼延期交房预案建议李梦孟

银座广场项目延期交房预案建议一、延期交房的背景银座广场项目3#5#楼已签约合同中涉及交房时间在2014年6月30日前的共有309户，总建筑面积28692.73平米，总签约金额293999370元，其中公积金客户76户，建筑面积6701.11平米，总金额68119987元。合同中约定：“甲方如未在约定期限（2014年6月30日前）内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日为止。逾期超过60天，则合同继续履行，自逾期之日起，甲方向乙方按已支付房价款的日万分之一支付违约金，直至交付乙方为止。”309户中除却76组公积金客户其他客户已基本全款到位，由于项目长期未能办理公积金贷款导致公积金客户到目前为止未能放款，客户对此心存不满，为安抚客户情绪，公积金客户与其他客户一样均按照总房款进行违约金赔付。目前项目公积金解押正在办理中，之前公积金中心一直答复客户本项目无法办理公积金贷款是由于开发商提交资料和解押工作滞后所致，后期需与银行及公积金中心协调，加快放款进度，于10月份之前顺利解决所有公积金客户的贷款办理，同时提前告知客户放款时间需在4个月时间以上，以免引发由公积金问题产生的客户闹事情况发生以及影响项目后期的顺利交房。 交房作为项目对业主的承诺，若出现问题，会使项目和开发商在市场上和业主中的形象和口碑受损，不利于项目的形象维护和口碑传播，也会对开发商的企业品牌和市场美誉度带来负面影响；同时交房顺利与否关系到项目的后续销售，对后期商铺加推产生影响，因此需以积极、谨慎、负责的态度去处理延期交房问题。二、延期交房可能出现的问题 （1）业主组织形成反入伙活动，在销售现场闹事制造混乱，阻碍销售的顺利进行。 （2）业主联合聘请律师，采取拍照以及对销售现场人员的现场解释录音的方式收集证据，可能会在其后时间进行法律诉讼，造成可能产生的法律风险，也有可能联合媒体进行报道，造成无法挽回的形象损害。（3）1#2#3#号楼中约有147套全南向户型在客厅与餐厅之间有一个窗户无法打开，此问题已与设计院沟通，原工程图上此处无窗户设计，后根据回迁户的要求增加，但在审核工程图时由于消防问题，两个窗距离过近，存在消防安全隐患，所以更改为一面窗无法打开。另有工程更改问题需交房前提前做好沟通。三、针对延期交房的解决措施1、确定二次交房时间和补偿方案： （1）确定时间3#5#楼预计交房时间确定后需主动提前如实告知业主并说明原因。通知业主项目交房时间之后如进行二次更改，极有可能引发客户强烈不满，导致客户闹事情况扩大化，较难处理。目前部分尚未签约的客户在成交之前已承诺项目将于本年底交房，如延期交房时间超出承诺，在后期签约合同中更改交房时间，极可能令客户产生不满，损害项目信誉。 （2）确定补偿方案根据合同约定，若延期交房时间超过60天，甲方向乙方按已支付房价款的日万分之一支付违约金。违约金赔付明细：延期交房时间2014.9.302014.10.312014.11.302014.12.31违约金金额/元2704794.2043616192.2514498190.3615409588.408延期交房时间2015.1.312015.2.282015.3.31违约金金额/元6320986.4557144184.6918055582.738补偿方案：在房屋实际交付当天向业主一次性支付所有延期交房的违约金，如延期时间较长，提前支付部分违约金将客户召集到售楼处可能会引起由问题业主牵头的现场混乱情况发生。（3）通风窗问题答复与设计院沟通搜集此处窗户更改确认后的施工图证明，作为凭证向提出疑问的客户解释，项目按图施工，严格按照国家建筑消防要求标准，如违反规定项目将无法通过验收完成交房，同时可提供审图意见有依据的答复业主；说辞上可引导客户在后期房屋验收交付之后根据客户自身需求在不破坏墙体的情况下可自行改造，此问题需要物业方面配合。2、通知业主6月23日起统一说辞告知业主项目会延期交房，如实告知项目二次交房时间，具体时间以届时发出的交房通知书为准，表明公司将尽最大努力争取早日交房并保证工程质量，公司将会严格按照合同约定赔偿业主，向业主表示道歉，安抚业主。3、针对延期交房问题的预警措施： （1）对所有交房相关问题制定统一口径，对于业主反映的问题予以及时、正式的回复，同时避免业主通过录音笔、DV等工具获取不规范的信息作为维权工具。 （2）设置专项小组负责问题业主的调解工作，处理现场危机事件。专项小组与业主进行谈判，避免事态恶化，在谈判过程中尽可能的分化业主代表，对于重点带头的业主代表予以重点解决，避免业主扎堆，联合滋事。 （3）设立问题业主洽谈室-VIP室，在部分业主就延期交房、工程进度等提出强烈不满情况下，由专门负责人与业主的沟通。 （4）密切关注论坛及QQ群，监控其动态，部分业主通过论坛、QQ等方式相互沟通联系，准备进行集体维权时，及时做好各项应急预案。 （5）取得公安部门、媒体机构的支持，特别是受众广泛的电视、报纸媒体，如售楼处出现闹事情况，避免事态公开化，形成不良社会影响。4、专项小组职责分工：（1）小组成员：全体置业顾问、李梦孟、于雷、郭威、王强（2）职责分工：世联银座项目组全体成员：通知业主项目将延期交房，为客户答疑；于雷：负责问题业主的调解工作，与业主进行谈判，处理销售现场业主闹事等情况；王强、郭威：负责严重问题业主的调解工作，与媒体机构等进行沟通，避免事态公开化，与政府有关部门