物业交房流程及注意事项

物业交房流程及注意事项物业交房流程及注意事项一、如何理解交收楼二、物业交房流程三、物业交房注意事项四、案例解析一、如何理解交收楼1、“交收楼”的概念是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。

物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。

故称“交收楼”。一、如何理解交收楼2、交收楼的构成：

由一个核心和三个重点构成。核心:物业与开发商的沟通

三个重点:交楼许可证物业预验接管及前期整改前期培训

3．核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。

4．把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。

一、如何理解交收楼核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏?演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收

到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才

能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：

物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的沟通体系:定期性会议专题会议发文及回复的流程紧急事件的整改处理流程8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼

重点一、交楼许可证

1.确认可以交楼的标志是什么？

标志是取得《住宅交付使用许可证》2.根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得《住宅交付使用许可证》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用许可证》前开发商如果进行交房：

开发商先行交房的行为是违法行为4.业主如果办理了收房手续:A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。

B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。

C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。

D逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同。6.以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7.参考条款：《上海市新建住宅交付使用许可规定》一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1.对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。

目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2.与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3.定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4.物业接管方案拟定。5.在验收过程中对设施设备，型号、品牌等作汇总。6.做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7.整改及开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8.预验方式：

8.1前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元

内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。

作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。

8.2接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。

8.3交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公司人员将钥匙接收并填写《钥匙签收记录》。反之，则由物业管理公司将问题

汇总于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理

公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保

持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训

1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。

2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训。

3.培训《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。

综合小区的实际情况进行小区《临时管理公约》及《业户手册》的培训。使员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操作与运用。一、如何理理解交收楼楼4.交房房的培训包包括：A.整体交房流流程。B.管理处员工工熟悉交房房环节中的的各类表单单。C.交房流程及及相关表单单的具体使使用及注意意事项的解解答。D.模拟交房演演练。5、、交交接接时时期期统统一一口口径径培培训训：：对交交房房活活动动期期间间业业主主提提出出的的问问题题进进行行统统一一的的回回答答，，避避免免尴尴尬尬。。6、、交交接接时时期期员员工工行行为为规规范范培培训训：：仪仪容容仪仪表表、、接接人人待待物物、、语语言言、、作作息息制制度度等等。。二、、交交收收楼楼流流程程一、、房房产产交交接接业主主来来办办理理缴缴纳纳购购房房余余款款、、签签收收房房屋屋交交接接书书手手续续时时，，向向现现场场办办理理人人员员出出示示：：1、收收楼楼通通知知书书；；2、业业主主身身份份证证或或委委托托书书及及代代理理人人证证件件；；3、销销售售合合同同及及收收据据等等相相关关证证明明；；由开开发发商商相相关关人人员员及及物物业业客客服服部部人人员员陪陪同同业业主主至至开开发发商商财财务务处处缴缴纳纳相相关关款款项项（（包包括房房款款、、代代办办小小产产证证、、代代收收分分时时电电表表装装置置费费、、代代收收有有线线端端口口初初装装费费、、代代收收燃燃气气表表具具费费等））并并开开具具缴缴费费证证明明。。业主主凭凭缴缴费费证证明明领领取取《新建建住住宅宅使使用用说说明明书书》、《新建建住住宅宅质质量量保保证证书书》、《质量监监督督检检查查合合格格证证书书》、《空气气检检测测合合格格证证书书》。签署署房房屋屋交交接接书书后后，，领领取取单单元元内内各各项项设设施施设设备备产产品品说说明明书书、、单单元元保保养养说说明明书书等等。。二、、交交收收楼楼流流程程二、、物物业业管管理理缴缴费费业主主在在发发展展商商处处结结清清房房款款及及领领取取各各项项物物品品后后，，由由物物业业管管理理公公司司客客服服人人员员和和销销售售人人员员陪陪同至至物物业业管管理理公公司司财财务务部部缴缴纳纳费费用用：：1、前前期期物物业业管管理理费费（（三三个个月月））2、代代收收维维修修基基金金。。业主主在在缴缴付付上上述述费费用用后后，，物物业业财财务务部部将将出出具具收收楼楼缴缴费费证证明明。。三、、交交收收楼楼流流程程三、、办办理理物物业业登登记记手手续续在确确认认业业主主将将房房款款及及物物业业管管理理费费均均已已缴缴纳纳后后，，由由物物业业管管理理公公司司客客服服部部人人员员帮帮业业主主办办理理物业业登登记记手手续续，，具具体体操操作作流流程程如如下下：：1、客客服服助助理理核核对对收收楼楼通通知知书书、、预预售售合合同同、、有有效效身身份份证证件件并并复复印印存存档档（（业业主主如如为为境境外外人人士士，，代代理理人人委委托托书书需需公公证证））；；另另需需复复印印已已缴缴物物业业管管理理费费、、维维修修基基金金发发票票存存档档。。2、业业主主签签署署并并签签收收《临时时管管理理公公约约及及承承诺诺书书》《临时时管管理理公公约约》作为为业业主主委委员员会会成成立立之之前前业业主主、、物物业业管管理理公公司司和和发发展展商商在在小小区区内内行行使使各各项项权权利利和和义义务务的的约约定定，，对对业业主主也也是是一一种种保保障障，，因因此此《临时时管管理理公公约约》签署署非非常常重重要要。。3、业业主主填填写写《业户户联联络络表表》。《业户户联联络络表表》涉及及到到业业主主的的个个人人信信息息及及联联络络电电话话、、地地址址等等内内容容，，因因此此属属于于保密密文文件件同时时为为做做到到业业主主信信息息的的有有效效性性和和合合法法性性，，《业户户联联络络表表》必须须由由业业主主本本人人填填写写。。4、业业主主签签署署并并签签收收《搬迁迁及及电电梯梯使使用用承承诺诺书书》注明明了了小小区区搬搬迁迁及及电电梯梯使使用用的的一一些些规规定定及及注注意意事事项项，，对对业业户户的的顺顺利利搬搬迁迁及及电电梯梯使使用用有有非非常常大大的的作作用用，，同同时时也也是是物物业业管管理理公公司司与与业业主主在在搬搬迁迁和和电电梯梯使使用用上上的的约约定定。。二、、交交收收楼楼流流程程5、业业主主签签收收《搬迁迁及及电电梯梯使使用用通通知知书书》、《租客客登登记记表表》、《业户户手手册册》和《服务务指指南南》等表表单单和和文文件件，，以以方方便便业业主主进进一一步步了了解解各各项项表表单单的的使使用用及及管管理理公公司司提提供供的的各各项项服服务务。。6、业主主签签署署并并签签收收《防火火、、治治安安责责任任协协议议书书》。《防火火、、治治安安责责任任协协议议书书》的签签署署是是要要求求业业主主做做好好单单元元内内的的安安全全防防火火、、防防范范工工作作，，同同时时协协助助物物业业管管理理公公司司保保护护好好小小区区公公共共区区域域的的消消防防设设备备、、设设施施、、器器材材。。7、业业主主签签收收《治安安管管理理规规定定》和《停车车库库/场使使用用规规定定》。物业业管管理理公公司司希希望望业业主主能能遵遵守守小小区区的的《治安安管管理理规规定定》和《停车车库库/场使使用用规规定定》，配配合合物物业业管管理理公公司共共同同管管理理好好整整个个小小区区。。8、业业主主核核对对及及签签收收进进户户门门，，分分户户门门，，信信箱箱钥钥匙匙及及IC卡。。9、在在办办完完物物业业各各项项手手续续后后，，陪陪同同业业主主至至单单元元内内验验房房。二、、交交收收楼楼流流程程三、、验验房房在办办完完物物业业各各项项手手续续后后，，由由物物业业管管理理公公司司客客服服部部人人员员、、工工程程技技术术人人员员和和发发展展商商销销售售人人员三三方方共共同同陪陪业业主主至至单单元元内内验验房房：1、业业主主将将单单元元进进户户门门打打开开，，由由““三三方方””陪陪同同清清点点单单元元内内物物品品、、设设备备及及设设施施，，核核对对单单元元的的水水、、电电、、和和燃燃气气读读数数，，在在《物业业（（单单元元））接接收收记记录录表表》签署署确确认认。。物业业工工程程人人员员为为业业主主演演示示设设施施设设备备使使用用功功能能及及状状态态。。2、如如业业主主验验房房时时发发现现单单元元内内存存在在着着一一些些问问题题或或疑疑问问，，物物业业管管理理公公司司工工程程人人员员无无法法回回答答的的即通通知知发发展展商商工工程程人人员员来来现现场场解解疑疑。。如如需需整整改改的的发发展展商商工工程程人人员员在在现现场场回回复复业业主主整整改改工工作作时时间间表表，，并并记记录录在在案案，，以以确确保保验验房房工工作作顺顺利利进进行行。。3、若有有整改改事项项，业业主可可委托托物业业管理理处跟跟进并并及时时报告告整改改结果果。4、验收收完毕毕后，，由业业主、、发展展商、、物业业确认认签字字。二、交交收楼楼流程程凭收楼通知书业主出示本人有效身份证明原件代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项至开发商处领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》，签署房屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交楼流程图二、交交收楼楼流程程四、交交收楼楼整改改业主验验房时时发现现单元元内存存在问问题需需要整整改时时，由由物业业工程程部人人员将将业主提提出的的问题题填在在《物业（（单元元）接接收记记录表表》或《验房整整改单单》上，由业业主签签字确确认后后复印印（物物业、、业主主、发发展商商），，由发发展商商通知知各施施工单位位安排排整改改工作作。整整改单单原件件要存存档。。同时时业主主可将将进户户门钥钥匙托托管至物物业管管理公公司。。在整整改内内容完完成且且业主主复验验合格格后，，由业业主取取回托托管之钥钥匙。。二、交交收楼楼流程程业主验房时提出整改要求确认整改项目并在《验房整改单》上作填写并由业主签字确认验房结束后将《验房整改单》复印三份，原件存入业主档案开发商物业业主工程项目部总包/分包按《验房整改单》进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作整改结束物业确认符合与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收时间业主前来验收验收通过在整改单上签收验收不通过或有新的问题整改完成销售部交收楼整改流程图三、物物业交交房注注意事事项1、发展展商落落实事事项交房前前入户许许可证证取得得：交交房房现场场公示示交房场场地安安排：：A确定场场地：：位置置方位位、面面积大大小、、流转转方向向、功功能区区隔B适度装装修：：地面面、四四壁、、照明明、电电话、、空调调、家家具C导示布布置：：园区区外围围、收收楼现现场事项：：1、场地地安排排在宽宽敞、、便于于流转转的室室内。。建议议台面面按手手续办办理的的流程程一字字排开开。2、准备备几个个vip间，如如现场场发生生争吵吵可请请业主主进入入商谈谈，避避免扩扩大影影响。。3、确认认行人人/行车通通道。。验楼楼路线线应以以通畅畅、方方便为为主，，避免免交楼楼现场场混乱乱。4、现场场电话话、网网线等等设施施要能能满足足现场场办公公的要要求。。5、及早早与开开发商商商议议、确确认交交收楼楼流程程及维维保流流程。。三、物物业交交房注注意事事项园区布布置三、物物业交交房注注意事事项收楼现现场三、物物业交交房注注意事事项交楼场场地三、物物业交交房注注意事事项交楼场场地三、物物业交交房注注意事事项交房物物品资资料：：A交房物物品：：便于于携带带、利利于收收纳、、值得得保存存B交房资资料：：两书书准备备、结结构图图提供供、物物业相相关资资料事项：：1、如物物业代代为处处理二二书可可提请请开发发商采采取一一些高高效的的方式式。如如使用用印章章等。。2、相关关资料料开发发商应应尽快快提供供（业业主资资料、、实测测面积积、小小区概概况、、设施施设备备等））。3、以上上准备备工作作一但但条件件允许许，应应及早早完成成。房屋预预验接接收：：A时间节节点控控制B提前介介入施施工现现场C整改跟跟进事项：：1、制定定切实实有效效的预预验、、整改改方案案。2、开发发商定定期例例会不不可少少。3、合理理利用用开发发商来来解决决问题题。避避免完完工后后一些些问题题暴露露出来来导致致重复复整改改延误误接收收时间间4、开发发商在在交楼楼前应应作好好开荒荒保洁洁的工工作。。三、物物业交交房注注意事事项交房物物品三、物物业交交房注注意事事项交房中中业主验验房收收楼后后整改改期限限确认认：A由项目目部专专业工工程师师与业业主当当面书书面确确定B工程部部按时时间跟跟进整整改工工作事项：：开发发商应应在现现场组组织由由总包包、分分包和和开发发商工工程师师共同同组成成的““紧急急维修修队””在交交房时时如发生一一些交交房人人员无无法解解决的的工程程问题题时可可通知知“紧紧急维维修队队”前前来，，由专专业人人员与与业主主当面接接洽，，拟定定解决决。。面对““问题题”业业主即即时配配合物物业公公司处处理：：一忌拖拖延、、二忌忌扩散散、三三忌被被动事项：：1、面对对“问问题””业主主应做做好与与开发发商之之间的的沟通通、协协调。。2、交房房现场场有业业主情情绪激激动时时，应应请其其离开开交房房现场场，进进入事事先准准备的的vip间内作作处理理。3、对业业主提提出的的问题题应及及时给给于回回答，，对于于无法法回答答的问问题迅迅速告告知开开发商商，获获得其其指示示或技术术支持持。专人对对口负负责：：A及时调调整B随时沟沟通协协调事项：：1、在交交楼活活动中中开发发商现现场人人员的的分工工要明明确2、避免免一人人对口口多项项事件件，导导致处处理速速度延延缓。。3、物业业员工工要熟熟悉开开发商商现场场人员员。并并请开开发商商提供供各对对口人人员名名单给给物业业。三、物物业交交房注注意事事项交房后后整改维维修单单位及及人员员控制制：A维修工工人固固定工工作场场地及及上下下班时时间B工程部部分工工落实实跟单单作业业C项目部部专人人跟进进协调调事项：：1、整改改维修修单位位及人人员控控制。。国家家规定定施工工时间间为：：周一一至周周五8点至18点。2、开发发商定定期整整改例例会制制度。共性问问题控控制：：A专题会会议B专函知知会事项：：1、对于于共性性的整整改问问题要要引起起足够够的重重视。。2、对于于业主主提出出的非非质量量的共共性问问题，，也要要及时时通报报开发发商（（例如如封阳阳台等等）3、以发发文/专函形形式发发送给给开发发商时时，要要注意意签收收、存存档。。必须须留存存原始始凭证证。三、物物业交交房注注意事事项1、物业业管理理处落落实事事项交房前前收楼人人员安安排：：A认真计计划，，按时时到岗岗，周周详培培训B以老带带新，，控制制加班班，各各部配配合C后备支支持，，善用用资源源，适适时调调整事项：：1、交房房活动动进行行时会会有大大量的的加班班，在在交房房前应应把员员工的的调休休尽量量消化化掉。。2、楼宇宇验收收、接接管接接收阶阶段，，是员员工熟熟悉楼楼盘的的最好好时机机。3、工程程部应应作好好设施施设备备的登登记、、汇总总的工工作。。并熟熟悉设设备的的维修修、使使用。。4、要提前做做好模拟交交楼的工作作。5、在此期间间要注意一一些设施设设备配件及及专用工具具的收集。。6、尤其在接接管之后必必须建立严严格有效的的管理制度度，例如钥钥匙领用制制度，出入入制度，整整改人员控制制度度等，以确确保在交付付业主前始始终保持良良好的状态态。三、物业交交房注意事事项收楼资料：：A业户手册、、管理公约约B收楼表单、、装修申请请事项：1、物业相关关的资料（（交楼表单单、装修申申请等文件件）应尽可可能早的提提供给开发发商做修改改确认。2、可建议开开发商把交交收楼活动动中物业用用资料与公公约、手册册等一并印印刷。对开开发商而言言感觉上美观、正正规，对物物业而言省省了人力、、物力。3、建议在交交房活动中中对管理公公约进行签签收。在和和开发商、、物业经理理协商的情情况下决定定是否将物管费等等敏感问题题写入公约约一并让业业主作签收收。4、简单讲解解交楼活动动中所需表表单的大致致构成及内内容。管理处办公公场地：A完成装修B正式启用事项：1、应尽快为为各部门找找好办公区区域。便于于工作的开开展。2、办公室装装修可提请请开发商。。三、物业交交房注意事事项交房中要点：合理理安排作息息时间。交交楼期间工工作时间有有着很大的的不确定的的因素，，因灵活制定作作息时间，，使员工保保持状态，，避免不必必要的减员员。客服人员：：A等候接待B资料发放C入住登记D文件签署E钥匙领用事项：1、业主档案案应在交收收楼活动时时同步建立立，并尽可可能收集齐齐全业主的的相关信息息。2、人员分工工明确，员员工对自己己的工作熟熟练、职责责要明确。。3、钥匙托管管。4、客服交房房技巧。5、控制交房房时间。6、简单讲解解大致会使使用到的表表单及用法法。7、因交收楼楼活动分为为开发商及及物业2大部分，务务必与开发发商做好交交接工作。。8、业主资料料是密件，，必须作好好保密工作作。三、物业交交房注意事事项工程人员：：A交楼验房B整改跟进C装修申请事项：1、在业主套套内时，清清点设施设设备数量。。2、对于简单单的和需要要指导的设设备做一下下演示，例例如灯、门门对讲等。。3、要配合客客服对业主主进行主动动的指引。。4、整改单填填写要清晰晰，内容完完整。不属属于质量问问题的要做做好解释工工作。5、在单元查查看结束并并得到业主主同意后，，抄写水电电煤读数并并由业主确确认签字。。保安人员：：A方向引导B秩序维护C车辆管理事项：保安安部应准备备紧临时预预案，以应应对现场突突发状况。。保洁人员：：A园区环境B现场清洁三、物业交交房注意事事项交房后整改跟进：：A时间控制B质量控制C投诉控制遗留问题处处理：A及时整理统统计B函告相关单单位C专人跟进落落实三、物业交交房注意事事项总结核心问问题：与开发商之之间良好的的沟通是顺顺利完成交交收楼活动动的关键三、物业交交房注意事事项交收楼管理理的重点（（要求、规规定、注意意事项）1、交收楼之之前的必须须做好充分分扎实的准准备工作。。2、与发展商商共同制定定各种收楼楼资料并提提前完成收收楼表单印印制。3、财务需确确定业主收收楼时缴纳纳的费用类类别及计算算依据、起起收日期及及注意事项项。4、提前一周周完成交收收楼场地布布置并组织织各相关人人员现场演演练。5、合理安排排交收楼工工作人员尽尽可能避免免超时工作作。6、做好钥匙匙管理尤其其是未交楼楼单元钥匙匙及寄存钥钥匙的交接接工作。主要档案的的建立1、管理处主主要为每个个业主建立立业主档案案。每个业业主档案包包括业主及及租客信息息，收楼时时填写的各类类表单，整整改情况等等等。当然然日后有关关该业户的的所有信息息（包括投投诉处理、管理理费收缴、、等等）都都应存入该该档案。档档案一般按按单元号码码设立。档档案的保管需注意保保密性，需需谨慎保管管，亦不可可擅自透露露给他人。。2、业主档案案的建立是是交收楼管管理中至关关重要的一一个内容，，这是物业业管理公司司服务工作作的第一手资资料，对开开展各项工工作均有重重要作用，，业主档案案建立质量量的高低在在很大程度上左右着着物业管理理公司后续续工作的进进行，因此此必须引起起高度重视视。3、业主档档案建立包包括档案资资料室管理理、档案文文件柜设置置、电子档档录入和档档案使用制制度建立等各项项工作。三、物业交交房注意事事项常见问题