和平温泉可研(终)-客家风情街无收益611(NXPowerLite)

和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告委托单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司编写单位：广州金良工程咨询有限公司二〇一〇年五月和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告第七章社会影响分析一社会适应性分析本项目的建设开发，符合广东省和平县的发展规划，能带动了当地及周边经济的发展，促进山区发展和经济腾飞，提高和平县整体经济发展层次和发展水平。社会效益及经济效益显著，开发商及镇政府均能达到双赢局面。本项目的建设开发，将创造更多的就业机会，能大量解决了附近农民的就业问题，将得到当地居民的认可和赞赏。随着我国社会经济的快速发展,“以人为本管理”越来越受到服务业的推崇。本项目建成后，在经营发展过程中，将采用“以人为本”的管理理念，增强员工位适应性与员工性格的适应性,既可以降低员工流动带来的成本增加及不稳定性，又可以提高员工对度假区的热爱，创建和谐社会。本项目建成后，度假区营销将注重树立公众形象，实行人性化服务。立足“人本”，以“公众需求”作为营销工作的出发点和归宿点。通过不同的途径了解不同公众的不同特点和不同需求，了解不同公众的思想状态和心理，了解不同公众的价值取向和发展趋势。利用一切机会，从点滴做起，在潜移默化中树立度假区的服务形象。针对游客的具体需要，来设计度假区产品，这种急游客之所急，想游客之所想的服务不仅开拓了度假区的营销范围，而且真正满足了游客的需要，加强了游客对度假区的忠诚度。二社会风险及对策分析1.系统风险本项目的系统风险主要来自和平县及其周边市、县的宏观经济运行所产生的不确定性。中国政局稳定，与各国和平共处，发生战争的风险很小。广东省及河源市有着良好的企业运作环境，有关的法律法规健全，制度体系健全，为企业提供一个稳定的经营环境。项目所在地和平县近年经济持续快速发展，经济结构不断优化，环境质量得到全面提高，当地政府提出“旅游旺县”的经济发展战略，而且和平县政府制定了“十一五旅游发展规划，确定了热龙温泉度假区为“十一五”期间的重要项目之一，本项目得到当地政府的大力扶持。当地电力充足、交通便利、民风淳朴、社会治安良好，投资环境良好。因此，本项目的系统风险不可控性也会大大降低。2.市场风险随着我国经济的快速增长，国民生活素质逐步提高，购买汽车的家庭越来越多，带动自驾游市场迅速升温。加新休假方案公布，国家推行春节、“10.1”黄金周和5个小“黄金周”（元旦、中秋、端午均放假等），居民节假日、周末外出等近郊旅游越来越多，休闲旅游已经逐步成为主流，温泉旅游更是热点，旅游市场潜力巨大。本项目定位于珠江三角洲边缘，可辐射到香港、澳门等地，而且毗邻湘、赣、闽三省，和平县乃至河源市已经逐渐成为珠江三角洲地区居民休闲度假的地方，旅游资源丰富。珠江三角洲又是中国经济最富活力的发达地区，居民集中，经济富裕，消费能力强，故本项目拥有区域优势，能吸引众多游客。和平县的旅游资源以自然生态为主要特点，随着周边市场对短期休闲度假的需求增加以及河源市的旅游大发展与开发，周边同类型的景区可能会存在雷同的项目，在开发初期可能对景区发展造成一定影响，但是随着周边地区整体吸引力的增强，这种竞争会转化为合力，吸引更多的客人到此旅游。建设生态旅游风景区，将优化和改善环境，不会对环境产生污染，也不会给人类和社会带来危害，从而避免引起搬迁、索赔、勒令停产、被起诉的风险。本项目风景区旅游项目丰富，可以与当地其他风景点互相补充，吸引更多游客。3.财务风险从财务角度看，通过对本项目的盈利能力分析、债务清偿能力分析、财务生存能力分析，本项目将来的财务状况良好，这说明本项目抵抗财务风险的能力也是非常强的。4.旅游资源项目风险和平县地理位置好，位于珠江三角洲与粤东北地区的结合地，主要地形地貌有山区、丘陵和平原等。气候温和，冬无严寒、夏无酷暑，日照充足，热量丰富。拥有丰富的旅游资源，形成了稳定的旅游市场。本项目符合旅游者从3S到3N要求的转变。过去，旅游者热衷于“3S”特征的地方成为旅游者向往的旅游目的地。随着生态旅游的开展，游客环境意识的增加，旅游热点从“3S”转“3N”——即到大自然中，去回忆曾经与自然和谐相处的“怀旧”情节，使自己的境界在融入自然中升华到天堂，产生天人合一的最高精神境界。从“3S”转“3N”标志着人类从身体享乐为主的旅游追求转变为以精神追求为主的生态旅游追求。本项目资源为天然的地形地貌，集山、水、温泉、花卉、森林等自然风貌于一体，是难得的多风貌景区。周边地区虽然旅游资源丰富，但各景区特点各异，不会雷同，故不会影响本项目的客源市场及发展前景，反而各景区会优势互补，互相带动更多游客光临本景区旅游。5.经营风险本项目属改扩建项目，项目实施为分期开发建设，且为完善配套功能，建成一个项目即可使用，项目的变现快捷。本项目效益可观，还款期长，还款压力小。项目公司以股份制结构运作，有着科学的公司治理结构，经营运作将聘请职业经理人来管理，构建合理的机制与体制，形成高效的管理团队。项目公司将强化管理，以管理出效益，重视营销，以营销促发展，以体贴入微为服务重点，创建一流的景区品牌，打造成国家级AAAA旅游区。

第八章项目总投资的估算投资项目总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。在项目可行性研究和经济评价中，对项目总投资的估算，主要是对项目所需的固定资产投资、无形资产投资和流动资金投资的估算。一固定资产投资的估算1．固定资产投资的构成固定资产投资主要是指项目从开始建设到建成为止的这段时间内用于购置和形成固定资产的投资额。固定资产投资主要包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息等四大项费用（详见附表1）。（1）工程费用项目的工程费用是指直接形成固定资产的工程项目费用。工程费用按不同的用途又可分为建筑工程费、安装工程费及设备、工器具购置费。建筑工程费主要包括各种房屋建筑工程、各种用途的设备基础、为施工而进行的各项准备工作和临时工程、水利工程等特殊工程所发生的费用。安装工程费主要包括各种机械设备的安装工程、为测定安装工作质量、对设备进行试行工作所发生的费用。设备、工器具购置费主要包括购置或自制达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。（2）工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括勘察设计费、研究实验费、可行性研究费、临时设施费、投资借款利息、工程质量监测费、以及承担建设管理单位的管理费等。2．固定资产投资的估算方法采用概算指标估算法。概算指标估算法是参照概算定额算出单项工程费用、工程建设其他费用、预备费，然后汇总计算出固定资产投资总额的方法。（1）工程费用不论是建筑工程费还是安装工程费，用概算指标估算法来进行估算时，都可以通过用直接工程费、间接费、计划利润及税金相加求得。直接工程费主要包括直接费（其中也包括人工费、材料费、施工机械使用费）、其他直接费、现场经费等。间接费用主要包括施工管理费、其他间接费。（2）设备、工器具购置费设备购置费：包括买价、运杂费和采购保管费等。工器具购置费：指项目为保证生产初期正常生产所必须购置的每一套不够固定资产标准的设备、仪器、器具、生产家具等的费用。（3）工程建设其他费用1）可行性研究费对投资项目进行可行性研究所支付的费用。2）勘察设计费对工程进行勘察设计所应支付的费用。3）建设单位管理费是指建设单位为进行项目筹建、建设、联合试运转、验收总结等工作所发生的管理费。主要包括工作人员的基本工资、福利费、差旅费、办公费、固定资产折旧费、工具用具使用费、劳动保护费等。其估算方法，是以“单项工程费用”总和为基础，按照工程项目的规模分行业制定的建设单位管理费率进行计算。4）建设期投资借款利息由于在一般情况下，项目在建设期的投资支出并不是在年初一次性投入的，而是在一年中陆续支出的，因此在计算建设期间各月投资借款的利息时，按投资借款期初余额的一半来估算借款的利息。建设期各年投资借款利息的估算公式如下：（年初投资借款余额+当年投资借款数÷2）×贷款年利率。5）预备费指那些难以预料的工程费用。它主要包括基本预备费和涨价预备费；以后可能出现的自然灾害所造成的损失以及为预防自然灾害所采取的措施费用；设备材料的价差；设计变更和工程内容增加所增加的费用。其中，基本预备费及其他费用按建设工程费的5%进行估算计提。3.固定资产投资估算表：本项目固定资产投资包含建筑工程费用、设备安装工程费、工程建设其他费用，总计16086.6万元，下属四个子项目的固定资产投资分别为：九连山温泉度假山庄7197.1万元；漂流接待中心4273.9万元；社会主义新农村2127.4万元；广东省应急培训中心2488.2万元。（详见附表2）二无形资产及递延资产投资的估算在本项目的建设过程中，无形资产的投资主要包括取得土地使用权所发生的投资支出和宣传促销费用，递延资产包括形象设计费。但由于土地的取得使用权所发生的投资支出在这里直接作为生产费用项目成本，不列作无形资产投资支出，无形资产合计128万元；递延资产合计118万元（详见附表3-1、3-2）。第九章项目财务数据预测一投资估算、投资使用计划及资金筹措1.固定资产投资估算本项目固定资产用概算指标算法估算，估算额为16086.6万元(详见附表2)，基本预备费按工程费用和其他费用合计的5%计算，估算额为737.7万元。建设期利息根据资金来源及投资使用计划估算，估算值为594万元。无形资产及递延资产估算值为246万元（详见附表3-1、3-2）。2.流动资金估算本项目流动资金按分项评细估算法进行估算。估算总额为331.1万元（详见附表4、5-1、5-2）。3.项目总投资项目总投资=固定资产投资+无形资产+流动资金=16086.6+246+331.1=16663.7（万元）（详见附表6-1,6-2）4．投资使用计划按本项目实施进度规划，项目建设期为1年，共投资16663.7万元，银行贷款10000万元；贷款分为两个阶段投入使用，比例分别为第1阶段60%，第2阶段40%。本项目第1年（2010年）动工建设，建设期1年，营业收入从第二年正式运营（2011年）开始起算（详见附表7）。5．资金筹措本项目自有资金为6663.7万元，其余10000万元均为银行贷款，由国家开发银行提供。固定资产投资借款的有效年利率为5.94%（详见附表7）。二项目计算期、折旧及摊销费1．项目计算期由项目实施进度规划，本项目建设期为1年，由完成首期工程后，开始投入经营，由项目技术经济特点等因素，本项目生产的计算期确定为11年，建设期1年，正式营业期10年。2．固定资产折旧费本项目计入固定资产原值的费用包括：固定资产投资中的工程费用、预备费、建设期利息。固定资产原值合计为16086.6万元，计算值为13959.2万元（社会主义新农村属于旅游扶贫项目，房屋产权属村民所有，不计入折旧）,按年限平均法计算折旧，折旧年限为20年，净残值率5%，由此得年折旧额为697.96万元（详见附表8-1、8-2）。3．无形及递延资产摊销费项目的无形及递延资产，其值为286万元。其中，无形资产为128万元，递延资产为118万元。无形资产按15年摊销费为8.54万元，递延资产按10年摊销，年摊销费为11.8万元（详见附表9-1、9-2）。三营业收入、营业税金及附加1.营业收入本项目由四个子项目构成，至计算期末销售收入为66726.47万元(详见附表10)。其中（1）社会主义新农村属于旅游扶贫项目，属公益性项目，项目贷款由和平温泉之都有限公司统筹安排还款。（2）九连山温泉度假山庄营业收入主要来源于住宿、餐饮、温泉泡池三部分，其他收入包含商务、娱乐等，以年收入的10%计入收入，可全年运营，建成后投入运营第一年收入为3637.8万元，至计算期末销售收入为42891.23万元。（3）漂流接待中心营业收入主要来源于经济酒店、餐饮、漂流及水上乐园，因漂流具有季节性，运营天数取250天，人均98元/次，水上乐园运营天数为210天；营业第一年漂流接待中心收入为1541.6万元，至计算期末销售收入为18175.82万元。（4）广东省应急培训中心主要以封闭式培训为主，包含各式课程，培训费为3000元/人次，不受季节性气候影响，一年可开设40个课程，营业第一年收入为480万元，至计算期末销售收入为5659.43万元。营业收入按照游客在各项目内的花费综合确定。预测进入经营期后，营业提升期三年的营业收入分别为5659.4万元、5942.32万元、6239.44万元，经过几年时间的品牌提升形成稳定的营业收入7158.9万元。2.营业税金及附加按国家规定计取，营业税为营业收入的5%，城市维护建设税按营业税的5%，教育附加费为营业税的3%，堤防工程维护费（漂流接待中心）为营业收入的12‰，计算期内营业税金及附加合计3835.14万元（详见附表11-1，11-2）。四经营成本估算1.原材料、燃料及动力成本提供休闲娱乐服务所需的所有住宿、餐饮、娱乐等的原材料价格均以近几年国内市场已经实现的价格为基础，在营业初期是每年递增趋势，到达稳定期后为332.21万元（详见表4）。2．工资及福利费按全公司定员和人均月工资及福利估算，整个二期项目定员为420人，人均年工资为1.1万元，福利费按工资的15%计取，稳定期为501.6万（详见附表12-1、12-2）。3．修理费按折旧费的50%，每年为348.98万元（详见附表13-1、13-2）。4．财务费用包括长期借款利息（详见附表13-1、13-2）。5．日常管理费用及其他包括在销售费用和管理费用中扣除外购原材料、外购燃料及动力、工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用，为简化计算按年营业额的10%计入；漂流接待中心日常管理费用以5%计入。总成本费用=外购原材料+外购燃料及动力+工资及福利费+修理费+财务费用+折旧费+摊销费+管理及其他费用(估算表详见附表13-1、13-2)。经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－修理费(估算表详见附表13-1、13-2)。五利润及利润分配所得税按利润总额的25%计算，从第一年起按可供分配利润的10%计提盈余公积金，最后将剩余部分作为应付利润分配给项目投资主体（详见附表14）。六借款还本付息估算本项目长期借款的还本付息估算见附表16。建设期长期借款的建设利息转计为借款本金，生产期利息计入财务费用，还本资金来源为折旧费、摊销费和未分配利润，借款从投产第二年（2011年）起还本，支付利息（详见附表15）。七项目财务分析1.财务赢利能力分析项目财务现金附表16。从由该表计算得到的财务评价指标看：（1）项目财务内部收益率（所得税前）FIRR=27.17%，大于社会折现基准收益率ic=8%；（2）项目财务净现值（所得税前）ic=8%为18677.29万元，大于零。表明该项目赢利能力已满足行业最低要求，在财务上是可行的。（3）项目静态投资回收期项目静态投资回收期（含建设期1年）为5.4年，表明项目投资能够在规定时间内回收。由财务现金流量表中累计现金流量（所得税前），其值由负变为0时的时点，即为项目的投资回收期。其计算公式如下：Pt（静）=（累计净现金流量开始出现正值的年份-1）+（上年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量）=（5－1）+（1849.2÷4159.06）=4.4（年）（不含建设期1年）（4）项目投资利润率为年平均利润投资利润率=×100%项目总投资3376=×100%16663.7=20.24%（5）项目投资利税率为年平均利润+营业税金及附加投资利税率为=×100%项目总投资3376+348.65=×100%16663.7=22.33%结果表明项目投资利润率大于行业平均利润率，即项目单位投资赢利能力超过了行业平均水平。2.偿债能力分析根据项目的损益及利润分配表（附表14）财务现金流量表（附表16）、长期借款偿还计划表（附表17）可以看出，项目还款期十年内，项目有充足的资金可以支付每年还本1000万元及当年借款利息，项目固定资产投资国内借款偿还期（从借款开始年算起）为5.4年，能够满足借款机构要求的期限；且项目属于和平温泉小镇度假区二期建设，一期项目赢利也可用于偿还贷款，故项目具有清偿能力。3.不确定性分析（敏感性分析）本项目分别就营业成本、固定投资及营业收入三个主要因素，对项目全部投资所得税前内部收益率进行单敏感性分析，取其变化率±10%，计算结果见表9-1。表9-1项目财务敏感性分析变动因素变化率财务内部收益率（%）较基本方案增减（%）基本方案±027.170固定资产投资+10%24.43-2.7-10%30.41+3.2经营成本+10%26.38-0.8-10%27.97+0.8营业收入+10%31.04+3.9-10%23.22-4.0由表可见，各因素变化对项目全部投资所得税前财务内部收益率的影响程度不同，按敏感程度排序由大到小依次为：营业收入、固定资产投资、经营成本。内部收益率（%）-20-100+10+20敏感性分析图4.财务评价结论由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还能满足贷款机构要求，项目各年的财务状况也较好，而且风险不甚大。因此，从财务上讲本项目可以接受。第十章投资可行性结论一结论通过以上的叙述，可以看出，本项目的建设完全符合国家、广东省和河源市和平县的产业发展政策及行业规划；也符合河源市的城市建设战略规划；符合所在地区的发展规划，充分利用了土地资源，其用地符合国家土地利用政策的要求等有关法律法规和宏观调控政策。就项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的经营目标，并最终实现本项目的赢利目标，并具有良好的社会效益，因此本项目经济上是可行的。综上所述，本项目在法律上允许、技术上可行，经济效益和社会效益显著，建议银行尽快批准贷款，以便加紧建成，早日发挥社会和经济效益。二建议1.建设单位要按照国家有关土地使用的法律法规与政策，尽快办理征地手续；详细编制及实施征地拆迁移民安置方案，完善相关土地使用的程序和手续；妥善处理好与周边居民的关系，构建和诣社会。2.做好进一步深化设计工作，满足项目的功能要求；加强对建设项目的管理，满足工程建设的进度要求。3.由于受到国家宏观调控政策和区域经济状况等因素的影响较大，建议加强经营管理、拓展经营范围、做好推广宣传，实现经营目标。4.在施工过程中，切实落实安全生产责任制，做好防护措施，保障施工人员的人身安全。5.在施工过程中，对周围环境做好保护措施，使施工对周围环境的影响降到最低。6.在项目施工的后期，努力做好员工的培训工作，不仅让他们学好度假区管理的理论知识，更要他们到相应级别的度假区进行实践学习，提高他们的服务技能，为度假区今后的经营创造有利条件。7.加强对周边居民进行生态道德教育，树立生态保护意识，使居民更加合理地利用其赖以生存的土地、森林等资源；最终促进旅游区的自然、人文环境保护，实现可持续发展的目的。和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性分析报告附件一：项目财务数据预算表附表1-1：各子项目固定资产投资预算表（单位：万元）社会主义新农村（客家风情一条街）序号项目估算费用备注建筑面积（㎡）土建工程设备购置安装及材料其他合计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计一建筑工程1拆迁安置房8627.3800690.2650560.8安装包含装修及水电安装2村公所1295.2800103.665084.2安装包含装修及水电安装3商铺1292.5800103.465084.0安装包含装修及水电安装小计11215897.2729.01626.2二室外工程1给排水管网项50.22供电线网及照明项35.03热力管网项15.04绿化1247037.430元/㎡5道路480072.0150元/㎡，道路长800米，路宽6米6环保157污水处理池10.020小计10.020.0100.2124.4254.6三其他1征地1247002勘察设计费8.1以建筑工程费用的5‰3规划设计费124702.5以占地面积计算，单价为2万/公顷4建筑设计费5.7以建筑工程费用的3.5‰5工程监理费0.3以建筑工程费用的1.7‰6可研编制费6.5以建筑工程费用的4‰7建设单位管理费13.0以建筑工程费用的8‰8建设单位临设费13.0以建筑工程费用的8‰小计49.149.1四基本预备费96.596.5（一+二+三）×5%五建设期贷款利息101.0101.0银行贷款为1700万，建设期一年项目总投资907.220.0829.2371.02127.4九连山温泉度假山庄序号项目估算费用备注建筑面积（㎡）土建工程设备购置安装及材料其他合计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计一建筑工程1管理中心、员工宿舍2400800192.030650156.0员工宿舍家具及电器设备费用共计20万元，管理中心主要包含办公设备共计10万元。安装含装修及水电安装2度假式客房230028501955.2100003357001610.1335间客房，每间家具及电器设备费用1万元，安装含装修及水电安装3泳池14.75以标准泳池配置4温泉池区3080155篮球场10以标准场地配置6网球场28以标准场地配置，14万元/个7停车场520015078共200个停车位，每个停车位26㎡8电瓶车4000040购入10辆电瓶车小计2255.2445.01781.152.84534.1二室外工程1给排水管网项80.0包含温泉池区用水管网2供电线网及照明项30.03热力管网项20.04绿化63622.32190.930元/㎡5道路27600331.2120元/㎡，道路长2300米，路宽12米6环保307污水处理池10.015小计10.015.0130.0552.1707.1三其他1征地63622.321272.4单价为200元/㎡。2勘察设计费22.7以建筑工程费用的5‰3规划设计费63622.3212.7以占地面积计算，单价为2万/公顷4建筑设计费15.9以建筑工程费用的3.5‰5工程监理费0.8以建筑工程费用的1.7‰6可研编制费18.1以建筑工程费用的4‰7建设单位管理费36.3以建筑工程费用的8‰8建设单位临设费36.3以建筑工程费用的8‰小计1415.21415.2四基本预备费332.8332.8（一+二+三）×5%五建设期贷款利息207.9207.9银行贷款为3500万，建设期一年项目总投资2265.2460.01911.12560.87197.1漂流接待中心序号项目估算费用备注建筑面积（㎡）土建工程设备购置安装及材料其他合计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计一建筑工程60080048.0265039.0设备购置包含游客服务台使用电脑计2万元。安装包含装修及水电安装1接待大堂80080064.065052.0安装包含装修及水电安装2餐厅60080048.065039.0安装包含装修及水电安装3更衣室500085050900090650325.0100间客房，每间家具及电器设备费用0.9万元，安装含装修及水电安装4经济旅馆213.8177.56394.35水上乐园用品仓库100070070.013050050.0设备包含水上乐园设备，安装包含简单装修及水电安装6漂流船20008购入40条漂流船7停车场468070.2共180停车位，每个停车位26㎡8电瓶车4000032购入8辆电瓶车小计564.0439.6899.31902.9二室外工程1给排水管网项80.0用地周边有山体、河流增加敷设难度2供电线网及照明项70.0用地周边有山体、河流增加敷设难度3热力管网项35.0用地周边有山体、河流增加敷设难度4绿化49020147.140元/㎡5道路48000120576.0120元/㎡，道路长4000米，路宽12米6环保207污水处理池10.015小计586.015.0185.0167.1953.1三其他1征地49020980.4单价为200元/㎡。2勘察设计费9.5以建筑工程费用的5‰3规划设计费490209.8以占地面积计算，单价为2万/公顷4建筑设计费6.7以建筑工程费用的3.5‰5工程监理费0.3以建筑工程费用的1.7‰6可研编制费7.6以建筑工程费用的4‰7建设单位管理费15.2以建筑工程费用的8‰8建设单位临设费15.2以建筑工程费用的8‰小计1044.71044.7四基本预备费195.0195.0（一+二+三）×5%五建设期贷款利息178.2178.2银行贷款为3000万，建设期一年项目总投资1150.0454.61084.31585.04273.9广东省应急培训中心序号项目估算费用备注建筑面积（㎡）土建工程设备购置安装及材料其他合计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计单价（元/㎡）小计一建筑工程1地震体验房450110049.520070031.5建筑防震要求较高，土建成本增加；安装包含装修及水电安装2雷电室350100035.018070024.5包含雷电实验室及体验室，土建成本增加；安装包含装修及水电安装3电力试验室40080032.018070028.0安装包含装修及水电安装4火灾逃生房600100060.016065039.0包含火灾逃生，建筑防火要求高，土建成本增加；安装包含装修及水电安装5水中逃生房600100060.015065039.0增强建筑防渗漏措施；安装包含简单装修及水电安装6食堂20080016.065013.07接待中心100080080.018065065.0包含培训休息室及一般应急培训室8停车场5201507.8共20停车位，每个停车位26㎡9通讯车辆10000040购入2辆通讯车和2辆演示车辆小计340.31090.0240.01670.3二室外工程1给排水管网项75.02供电线网及照明项45.03热力管网项20.04绿化577517.3330元/㎡5道路9000150135.0150元/㎡，道路长1500米，路宽6米6环保247污水处理池18.023.5小计153.023.5140.041.3357.8三其他1征地5775190.58征地以330元/㎡2勘察设计费8.4以建筑工程费用的5‰3规划设计费57751.2以占地面积计算，单价为2万/公顷4建筑设计费5.8以建筑工程费用的3.5‰5工程监理费0.3以建筑工程费用的1.7‰6可研编制费6.7以建筑工程费用的4‰7建设单位管理费13.4以建筑工程费用的8‰8建设单位临设费13.4以建筑工程费用的8‰小计239.8239.8四基本预备费113.4113.4（一+二+三）×5%五建设期贷款利息106.9106.9银行贷款为1800万，建设期一年项目总投资493.31113.5380.0501.42488.2附表2：项目固定资产投资预算汇总表（单位：万元）序号项目建筑工程费设备及安装费其他费用合计占比1社会主义新农村（客家风情一条街）907.2849.2371.02127.413.22%2九连山温泉度假山庄2265.22371.12560.87197.144.74%3漂流接待中心1150.01538.91585.04273.926.57%4广东省应急培训中心493.31493.5501.42488.215.47%合计4815.76252.75018.216086.6100.00%附表3-1：各子项目无形资产及递延资产估算表（单位：万元）序号项目九连山温泉度假山庄漂流接待中心广东省应急培训中心1无形资产6636261.1公共关系2515101.2节事活动10431.3旅游展览5421.4互联网6331.5企外办促销费10641.6其他方式10442递延资产902082.1解说系统（服装）20622.2形象设计50831.3专项咨询费2063附表3-2：无形资产及递延资产汇总表（单位：万元）九连山温泉度假山庄漂流接待中心广东省应急培训中心小计无形资产663626128递延资产90208118小计1565634246附表4：各子项目外购原材料、燃料及动力预算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目单价单位年耗量合计备注1外购燃料与动力106.401.1水1.9元/t万t17.7033.631.2电0.94元/kwhKWh58.5355.011.3水处理1.5万元/tt0.020.031.4其他费用17.73以其他燃料及动力的10%计入2外购原材料179.12.1餐饮原材料7元个10080070.56以每个餐位每天提供7元原材料计，共280个餐位，运营360天2.2低值易耗品18元60300108.54以每个客房每天18元计入，共335个床位，运营360天漂流接待中心序号项目单价单位年耗量合计备注1外购燃料与动力28.701.1水1.9元/t万t6.1611.701.2电0.94元/kwhKWh12.9812.201.3水处理1.5万元/tt0.0080.0121.4其他费用4.78以其他燃料及动力的10%计入2外购原材料79.22.1餐饮原材料5元个3600021.6以每个餐位每天提供5元原材料计，共100个餐位，运营360天2.2低值易耗品16元3600057.6以每个客房每天16元计入，共200个床位，运营360天广东省应急培训基地序号项目单价数量运营天数合计备注1外购燃料与动力10.901.1水1.9元/t万t0.681.291.2电0.94元/kwhKWh8.297.801.3水处理1.5万元/tt0.0010.00151.4其他费用1.82以其他燃料及动力的10%计入2外购原材料4.322.1餐饮原材料6个72004.32以每个餐位每天提供6元原材料计，共20个餐位，运营360天说明：社会主义新村项目为拆迁安置房及扶贫项目，外购原材料、外购燃料与动力费用由村民及商铺租用者承担。外购原材料主要为餐厅、客房日常用品能耗等低值易耗品，外购燃料及动力主要为水、电、油、水处理、能源等年耗量，参考和平温泉小镇度假区一期项目年耗量进行计算。水单价1.9元/t,电单价0.94元/kwh,水处理药剂为1.5万元/t。附表5-1：各子项目流动资产预算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目最低周转天数周转次数建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201流动资产0374.9393.6413.3434.0447.0460.4474.2474.2474.2474.21.1应收账款30120303.1318.3334.2350.9361.5372.3383.5383.5383.5383.51.2存货041.543.645.848.149.551.052.552.552.552.51.2.1外购主原材料3012014.915.716.517.317.818.318.918.918.918.91.2.2外购燃料及动力904026.627.929.330.831.732.733.633.633.633.61.3现金3012030.1931.7033.2934.9536.0037.0838.1938.1938.1938.192流动负债0238.1245.9254.1262.8267.8272.9278.2276.7275.3273.82.1应付账款9040238.1245.9254.1262.8267.8272.9278.2276.7275.3273.83流动资金0136.8147.7159.2171.1179.2187.5196.0197.5198.9200.44流动资金当期增加额0136.811.011.411.98.18.38.51.51.51.5漂流接待中心序号项目最低周转天数周转次数建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201流动资产0146.8154.1161.8169.9175.0180.2185.6185.6185.6185.61.1应收账款30120128.5134.9141.6148.7153.2157.8162.5162.5162.5162.51.2存货012.012.613.213.914.314.715.215.215.215.21.2.1外购主原材料301206.66.97.37.67.98.18.38.38.38.31.2.2外购燃料及动力90405.45.76.06.36.46.66.86.86.86.81.3现金301206.296.616.947.297.507.737.967.967.967.962流动负债093.895.196.598.098.599.099.598.096.595.02.1应付账款3012093.895.196.598.098.599.099.598.096.595.03流动资金053.059.065.371.976.581.286.187.689.190.64流动资金当期增加额053.06.06.36.64.64.74.91.51.51.5广东省应急培训中心序号项目最低周转天数周转次数建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201流动资产051.453.964.467.669.771.773.973.973.973.91.1应收账款3012040.042.044.146.347.749.150.650.650.650.61.2存货07.07.47.88.28.48.78.98.98.98.91.2.1外购主原材料301204.34.54.85.05.25.35.55.55.55.51.2.2外购燃料及动力90402.72.93.03.23.23.33.43.43.43.41.3现金301204.34.54.85.05.25.35.55.55.55.52流动负债026.928.029.130.331.031.832.532.532.532.52.1应付账款904026.928.029.130.331.031.832.532.532.532.53流动资金024.325.935.337.138.739.741.441.441.441.44流动资金当期增加额024.31.69.41.81.61.01.70.00.00.0说明：社会主义新村项目为拆迁安置房及扶贫项目，外购原材料、外购燃料与动力费用由村民及商铺租用者承担。外购原材料主要为餐厅、客房日常用品能耗等低值易耗品，外购燃料及动力主要为水、电、油、水处理、能源等年耗量，参考和平温泉小镇度假区一期项目年耗量进行计算。水单价1.9元/t,电单价0.94元/kwh,水处理药剂为1.5万元/t。附表5-2：项目流动资产汇总表（单位：万元）序号项目最低周转天数周转次数建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201流动资产0565.1593.5630.9662.5682.4702.8723.9723.9723.9723.91.1应收账款30120471.6495.2520.0546.0562.3579.2596.6596.6596.6596.61.2存货060.563.666.870.172.274.476.676.676.676.61.2.1外购主原材料3012025.827.128.529.930.831.732.732.732.732.71.2.2外购燃料及动力904034.736.538.340.241.442.643.943.943.943.91.3现金3012033.034.736.438.339.440.641.841.841.841.82流动负债0362.1370.7380.0389.9394.6399.6404.9400.9396.8392.72.1应付账款9040362.1370.7380.0389.9394.6399.6404.9400.9396.8392.73流动资金203.0222.8250.9272.4287.8302.2319.0323.0327.1331.24流动资金当期增加额203.019.728.121.515.414.416.84.04.14.1说明：社会主义新村项目为拆迁安置房及扶贫项目，外购原材料、外购燃料与动力费用由村民及商铺租用者承担。外购原材料主要为餐厅、客房日常用品能耗等低值易耗品，外购燃料及动力主要为水、电、油、水处理、能源等年耗量，参考和平温泉小镇度假区一期项目年耗量进行计算。水单价1.9元/t,电单价0.94元/kwh,水处理药剂为1.5万元/t。附表6-1：子项目总投资预算汇总表（单位：万元）序号项目固定资产无形及递延费用流动资金合计占比1社会主义新农村（客家风情一条街）2127.40.00.02127.412.77%2九连山温泉度假山庄7197.1156.0199.27552.345.32%3漂流接待中心4273.956.041.44371.326.23%4广东省应急培训中心2488.234.090.52612.715.68%合计16086.6246.0331.116663.7100.00%附表6-2：项目总投资预算表（单位：万元）序号费用名称投资额占总投资的%1建设投资16086.696.54%1.1建设投资静态部分14754.888.54%1.1.1建筑工程费4815.728.90%1.1.2设备、安装工程费6252.737.52%1.1.3工程建设其他费用5018.230.11%1.1.4基本预备费737.74.43%1.2建设投资动态部分5943.56%1.2.1建设期利息5943.56%2流动资金331.11.99%3无形资产和递延资产投资2461.48%4项目投入总资金(1+2)16663.7100.00%

附表7：项目投资计划与资金筹措表（单位：万元）序号投资项目计划投资总额分段投资计划合计自筹资金银行贷款第一期第二期1总投资16663.76663.7100009694.76969.01.1固定资产16086.66086.6100009348.46738.11.1.1工程费用14754.86086.68668.38517.26237.61.1.2其他费用737.70737.7474.8262.9基本预备费用737.70737.7474.8262.91.1.3建设期借款利息594.00594.0356.4237.61.2无形资产和递延资产投资246.0246.00147.698.41.3铺底流动资金331.1331.10.0198.7132.42资金筹措16663.76663.7100009694.76969.02.1自有资金6663.76663.703694.72969.02.2银行借款10000.001000060004000和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性分析附表8-1：各子项目固定资产折旧费估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目合计建设期经营期201020112012201320142015201620172018201920201固定资产合计7197.101.1原值7197.101.2本年折旧0359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86净值06837.256477.406117.545757.695397.835037.984678.124318.273958.413598.6漂流接待中心序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201固定资产合计4273.901.1原值4273.901.2本年折旧0213.70213.70213.70213.70213.70213.70213.70213.70213.70213.70净值04060.243846.543632.843419.153205.452991.752778.062564.362350.662137.0广东省应急培训中心序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201固定资产合计2488.201.1原值2488.201.2本年折旧0124.41124.41124.41124.41124.41124.41124.41124.41124.41124.41净值02363.792239.382114.971990.561866.151741.741617.331492.921368.511244.1说明：折旧年限为20年，折旧率5%。附表8-2：项目固定资产折旧费汇总表（单位：万元）序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201固定资产合计13959.201.1原值13959.201.2本年折旧0697.96697.96697.96697.96697.96697.96697.96697.96697.96697.96净值013261.2812563.3211865.3611167.4010469.439771.479073.518375.557677.586979.6说明：折旧年限为20年，折旧率5%。附表9-1：子项目无形资产及递延资产摊销费用估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目合计折旧年限折旧率（%）建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201无形资产6615年6.67本年摊销04.404.404.404.404.404.404.404.404.404.40净值061.6057.2052.7948.3943.9939.5935.1830.7826.3821.982递延资产9010年10本年摊销09.009.009.009.009.009.009.009.009.009.00净值081.0072.0063.0054.0045.0036.0027.0018.009.000.003合计156原值156本年摊销013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.40净值0142.60129.20115.79102.3988.9975.5962.1848.7835.3821.98漂流接待中心序号项目合计折旧年限折旧率（%）建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201无形资产3615年6.67本年摊销02.402.402.402.402.402.402.402.402.402.40净值033.6031.2028.8026.4023.9921.5919.1916.7914.3911.992递延资产2010年10本年摊销02.002.002.002.002.002.002.002.002.002.00净值018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.003合计56原值56本年摊销4.404.404.404.404.404.404.404.404.404.40净值51.6047.2042.8038.4033.9929.5925.1920.7916.3911.99广东省应急培训中心序号项目合计折旧年限折旧率（%）建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201无形资产2615年6.67本年摊销1.731.731.731.731.731.731.731.731.731.73净值24.2722.5320.8019.0617.3315.5913.8612.1310.398.662递延资产810年10本年摊销0.800.800.800.800.800.800.800.800.800.80净值7.206.405.604.804.003.202.401.600.800.003合计34原值34本年摊销2.532.532.532.532.532.532.532.532.532.53净值31.4728.9326.4023.8621.3318.7916.2613.7311.198.66附表9-2：项目无形资产及递延资产摊销费用汇总表（单位：万元）序号项目合计折旧年限折旧率（%）建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201无形资产12815年6.67本年摊销8.548.548.548.548.548.548.548.548.548.54净值119.46110.92102.3993.8585.3176.7768.2459.7051.1642.622递延资产11810年10本年摊销11.8011.8011.8011.8011.8011.8011.8011.8011.8011.80净值106.2094.4082.6070.8059.0047.2035.4023.6011.800.003合计246原值246本年摊销20.3420.3420.3420.3420.3420.3420.3420.3420.3420.34净值225.66205.32184.99164.65144.31123.97103.6483.3062.9642.62说明：无形资产折旧年限为15年，折旧率为6.67%；递延资产折旧年限为10年，折旧率为10%；

附表10：各子项目第一年销售收入估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目单价数量运营天数收益（万元）备注1客房收入4503353602116.5度假式客房335间，平均销售价格为450元/间，基本折扣价为60%，平均入住率为65%，可全年运营。2餐饮业收入360529.1根据酒店业情况估算，餐饮收入以客房营业额的25%计入，可全年运营。3温泉泡池收入360661.4指以泡温泉购物娱乐为主的一日游游客，以客房和餐饮营业额的25%计入4其他收入330.7约占年总营业额的10%5小计3637.8漂流接待中心序号项目单价数量运营天数收益（万元）备注1客房收入200100360280.8客房100间，平均销售价格为200元/间，基本折扣价为60%，平均入住率为65%，可全年运营2餐饮业收入36056.2根据酒店业情况估算，餐饮收入以客房营业额的20%计入，可全年运营。3漂流收入98400250980.0根据2009年漂流游客全年约10万人次，全年运营250天，以此为基数估算，扩建后游客量增加15%,日均游客量约400人。4水上乐园收入60120210151.2水上乐园作为漂流中心的配套项目，人数以漂流游客的30%计入5其他收入73.4约占年总营业额的5%小计1541.6广东省应急培训中心序号项目单价数量期数收益（万元）备注1应急培训30004040480.包含各式课程，封闭式训练；考虑安全因素问题，每培训班40人为组，人均3000元，提供住宿餐食，全年共40期。小计480.0附表11-1：各子项目销售收入、销售税金及附加和增值税估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201销售收入42891.2303637.83819.684010.664211.194337.534467.654601.684601.684601.684601.682销售(营业)税金及附加2329.930196.44206.26216.58227.40234.23241.25248.49253.09253.09253.092.1营业税2144.560181.89190.98200.53210.56216.88223.38230.08230.08230.08230.082.2城市维护建设费121.0309.099.5510.0310.5310.8411.1711.5016.1116.1116.112.3教育费附加64.3405.465.736.026.326.516.706.906.906.906.90二漂流接待中心序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201销售收入18175.8201541.61618.651699.581784.561838.091893.241950.031950.031950.031950.032销售(营业)税金及附加1199.600101.74106.83112.17117.78121.31124.95128.70128.70128.70128.702.1营业税908.79077.0880.9384.9889.2391.9094.6697.5097.5097.5097.502.2城市维护建设费45.4403.854.054.254.464.604.734.884.884.884.882.3堤防维护费218.11018.5019.4220.3921.4122.0622.7223.4023.4023.4023.402.4教育费附加27.2602.312.432.552.682.762.842.932.932.932.93广东省应急培训中心序号项目合计建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201销售收入5659.430480.0504.00529.20555.66572.33589.50607.18607.18607.18607.182销售(营业)税金及附加305.61025.9227.2228.5830.0130.9131.8332.7932.7932.7932.792.1营业税282.97024.0025.2026.4627.7828.6229.4730.3630.3630.3630.362.2城市维护建设费14.1501.201.261.321.391.431.471.521.521.521.522.3教育费附加8.4900.720.760.790.830.860.880.910.910.910.91 附表11-2：项目销售收入、销售税金及附加和增值税汇总表（单位：万元）序号项目合计建设期正式经营期201020112012201320142015201620172018201920201销售收入66726.4705659.45942.326239.446551.416747.956950.397158.907158.907158.907158.902销售(营业)税金及附加3835.140324.10340.31357.32375.19386.45398.04409.98414.58414.58414.582.1营业税3336.320282.97297.12311.97327.57337.40347.52357.95357.95357.95357.952.2城市维护建设费180.62014.1514.8615.6016.3816.8717.3817.9022.5022.5022.502.3堤防维护费218.11018.5019.4220.3921.4122.0622.7223.4023.4023.4023.402.4教育费附加100.0908.498.919.369.8310.1210.4310.7410.7410.7410.74附表12-1：子项目人员工资及福利费估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目建设期经营期（计算期）201020112011201120112011201120112011201120111工人、管理人员0285285285285285285285285285285人均年工资01.11.161.221.281.321.361.401.401.401.40工资额0314.87330.62347.15364.51375.44386.70398.31398.31398.31398.312福利费047.2349.5952.0754.6856.3258.0159.7559.7559.7559.75小计362.11380.21399.22419.18431.76444.71458.05458.05458.05458.05漂流接待中心序号项目建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201工人、管理人员080808080808080808080人均年工资01.11.161.221.281.321.361.401.401.401.40工资额088.3992.8197.45102.32105.39108.55111.81111.81111.81111.812福利费013.2613.9214.6215.3515.8116.2816.7716.7716.7716.77小计101.64106.73112.06117.67121.20124.83128.58128.58128.58128.58广东省应急培训中心序号项目建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201工人、管理人员055555555555555555555人均年工资01.11.161.221.281.321.361.401.401.401.40工资额060.7763.8066.9970.3472.4574.6376.8776.8776.8776.872福利费09.119.5710.0510.5510.8711.1911.5311.5311.5311.53小计69.8873.3777.0480.8983.3285.8288.4088.4088.4088.40说明：人均年工资为1.1.万元，经营上升期的2012、2013，2014年，工资增加额度为5%，2015年开始后的三年增长3%，2017年后稳定在1.4万元。附表12-2：项目人员工资及福利费汇总表（单位：万元）序号项目建设期经营期（计算期）201020112012201320142015201620172018201920201工人、管理人员0420420420420420420420420420420人均年工资00.80.860.910.950.981.011.041.041.041.04工资额0344.81362.05380.15399.16411.14423.47436.17436.17436.17436.172福利费051.7254.3157.0259.8761.6763.5265.4365.4365.4365.43小计396.53416.36437.18459.04472.81486.99501.60501.60501.60501.60附表13-1：子项目成本费用估算表（单位：万元）九连山温泉度假山庄序号项目合计建设期经营期（计算期)201020112012201320142015201620172018201920201外购原材料175.97014.9315.6716.4517.2817.8018.3318.8818.8818.8818.882外购燃料与动力313.64026.6027.9329.3330.7931.7232.6733.6533.6533.6533.653工资及福利费3172.530269.08282.53296.66311.49320.83330.46340.37340.37340.37340.374修理费1799.280179.93179.93179.93179.93179.93179.93179.93179.93179.93179.935折旧费3598.560359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.86359.866摊销费134.02013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.4013.407日常管理费用及其他3828.950363.78381.97401.07421.12433.75446.77460.17460.17460.17460.178财务费用（长期借款利息）1698.840308.88277.99247.10216.22185.33154.44123.5592.6661.7830.899总成本费用合计15