物业经营管理习题详解

第一章物业经营管理概述【考点1】物业经营管理的性质和管理对象单项选择题(备选项中只有1个符合题意)1．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A物业管理B设施管理C价值管理D投资管理【答案】c【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。A、B、D三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选c，有关内容可参见教材第1页。2．某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。A甲级B乙级C丙级D二级【答案】B【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选B，有关内容可参见教材第2～3页。3．在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是()。A区域购物中心B市级购物中心C地区购物中心D居住区商场【答案】A【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为1—3万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选A，有关内容可参见教材第3～4页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)4．下面选项中属于甲级写字楼特征的有()。A优越的地理位置B建筑物实物状况良好c有自然磨损存在D有完善的物业管理服务E收益能力与新建成的写字楼相当【答案】ADE【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。5．区域购物中心的特征包括()。A建筑规模一般在1万平方米以上B业态业种复合度高c有效商业服务半径可达200公里D商业服务区域以城市中的某一部分为主E服务人口1万人左右【答案】Bc【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。6．物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。A资本投资决策B市场营销c物业管理D租赁管理E成本控制【答案】ABDE【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第1页。7．物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。A写字楼B零售商业物业C居民自有住宅D工业物业E酒店和休闲娱乐设施【答案】ABDE【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第2～6页。【考点2】物业经营管理的目标单项选择题(备选项中只有1个符合题意)8．物业经营管理服务的目标是在()的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A延长物业经济寿命周期B维持物业正常使用C维持该物业的物业管理D实现物业各期净收益最大化【答案】D【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A、B、c选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。故本题选D，有关内容可参见教材第6页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)9．图1—1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了()的管理工作。A物业保险管理B资产管理C物业管理D房地产组合投资管理E基金管理【答案】BcE【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1—1可以看出，××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作，收取物业费。图中所描述的关系并不能得出A、D两项的结论。故本题选B、c、E，有关内容可参见教材第7页。【考点3】物业经营管理企业单项选择题(备选项中只有1个符合题意)10．某物业服务企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业服务企业属于()。A管理型物业服务企业B专业型物业服务企业c综合型物业服务企业D投资型物业服务企业【答案】c【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；专业型物业服务企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业；综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。故本题选c，有关内容可参见教材第8～9页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)11．物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。A管理型物业服务企业B专业型物业服务企业c投资型物业服务企业D综合型物业服务企业E所有物业管理公司【答案】AD【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业服务企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务；而专业型物业服务企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选A、D，有关内容可参见教材第89页。【考点4】物业经营管理的层次单项选择题(备选项中只有1个符合题意)12．在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是()。A在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标B为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流C详细制定和执行一个投资组合战略D在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险【答案】B【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流；资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。故本题选B，有关内容可参见教材第10～11页。13·物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理【答案】B【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态；设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业服务企业和设施管理公司，指导它们为物业发展制定战略计划；房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选B，有关内容可参见教材第9—10页。14．在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。A物业管理公司B房地产资产管理公司c房地产组合投资管理公司D设施设备管理公司【答案】B【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营；资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业，管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选B，有关内容可参见教材第11页。15．在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于()的内容。A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理【答案】D【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选D，有关内容可参见教材第10页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)16．物业经营管理通常将其分为()三个层次。A物业管理或设施管理B房地产资产管理C房地产基金管理D企业保险管理E房地产组合投资管理【答案】ABE【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第9—10页。17．物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有()等。A制定物业发展战略计划B保持与租户的联系并收租C控制运营成本及保存财务报告记录D资本性支出计划E物业维护及安全管理【答案】BcDE【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。A选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第11页。18．物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有()等。A制定物业发展战略计划B资本性支出计划及公共关系c监控物业绩效D负责投资组合的绩效E管理和评价物业服务企业【答案】AcE【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划，持有、出售分析，物业更新改造等主要开支决策，监控物业绩效，管理和评价物业服务企业，协助物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。B选项内容属于物业管理的职责，D选项内容属于组合投资管理的职责，故本题选A、C、E。有关内容可参见教材第11页。19．物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有()等。A制定并执行组合投资策略B设计和协调物业资产的资本结构C定期进行资产的投资分析和运营状况分析D负责策略资产的配置和衍生工具的应用E监控物业绩效及物业的持有、出售分析【答案】ABD【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略，主要职责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告与现金管理等。C、E选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第11页。【考点5】物业经营管理的工作内容单项选择题(备选项中只有1个符合题意)20．在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平A①④B②③c②④D①③【答案】c【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选c，有关内容可参见教材第12～13页。21．在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是()。A日常维修费用B物业服务企业财产保险费用C管理人员的工资D法定税费【答案】B【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业服务企业的财产保险费用属于企业内部支出，不属于物业服务支出。故本题选D，有关内容可参见教材第15页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)22．下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有()。A现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成B日常维修和维护的开支由物业的租户承担C物业出租的成本负担应全部转移给租户D应由物业服务企业的专门人员对设施设备进行管理维护E如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约【答案】ADE【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双方的商谈结果，所以B选项表述错误。对于物业出租的成本，业主会希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户，在一些情况下既不现实，也不明智。比如，在租户可能对物业的某一部分不满意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而自己负担大部分。所以c选项表述错误。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第14～18页。23．关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有()。A服务费用实际是由业主支付B服务费用实际是由租户支付c包括供暖、排污、电梯等公共服务设施D包括针对整体物业的保险或维修E计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本【答案】BcD【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。B、c、D，有关内容可参见教材第16—17页。24．关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有()。A通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户B目前大多数出租活动业主承担各种维修成本c一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护D维修计划应该从短期和长期两个方面考虑E日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式【答案】ADE【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式，所以B选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护，所以C选项错误。维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A、D、E，有关内容可参见教材第17～18页。25．案例分析题：在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是()。A防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害B在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有C检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地D对土地进行等级评定和保险E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上【答案】AcDE【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，有时还要伴随一定的成本支出。本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为，但B选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第14页。第二章房地产投资及其区位选择【考点1】房地产投资的目的与内容单项选择题(备选项中只有1个符合题意)1．下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是()。A物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象B物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象C物业经营管理强调策略性价值管理D物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力【答案】A【解析】物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理，要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力；而对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境，不涉及太多的物业经营管理。故本题选A，有关内容可参见教材第20页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)2．投资者进行房地产投资的目的主要有()。A保证投资者财富得到使用B获得房地产业主的荣誉C获得较高的收益和资本增值D降低投资者投资组合的总体风险E抑制通货膨胀对投资者的影响【答案】BcDE【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。获得房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，降低投资者投资组合的总体风险，抑制通货膨胀对投资者的影响4项均为财富最大化的具体表现。而A选项并不是房地产投资的目的。因为如果不是有利可图，投资者是不会为了保持财富得到使用而将财富投诸于市场当中的。故本题选B、c、D、E，有关内容可参见教材第20页。【考点2】房地产直接投资的内容单项选择题(备选项中只有1个符合题意)3．下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是()。A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资【答案】c【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程；并参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投人到开发或购买过程。而直接投资又包括开发投资和置业投资两种。在间接投资中，投资者并不需要参与房地产经营管理，只是参与到房地产相关的证券市场，具体包括投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券等。故本题选C，有关内容可参见教材第20页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)4．下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有()。A进行房地产开发投资B进行房地产置业投资C投资于房地产企业债券和股票D投资于房地产投资信托基金E购买房地产抵押支持证券【答案】AB【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投入到开发或购买过程。房地产开发投资将资金投入到开发过程，而房地产置业投资将资金投入到购买过程，所以都属于直接投资。而投资于房地产企业债券和股票，投资于房地产投资信托基金，以及购买房地产抵押支持证券都属于房地产证券市场的投资，所以都属于间接投资。故本题选A、B，有关内容可参见教材第21页。5．下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有()。A购买房地产开发企业的债券B购买房地产市场上的二手房C购买房地产开发企业的股票D购买房地产投资信托基金的股份E购买房地产抵押支持证券【答案】AcDE【解析】房地产间接投资主要是指将资金投人与房地产相关的证券市场的行为。购买房地产开发企业的债券，购买房地产开发企业的股票，购买房地产投资信托基金的股份，购买房地产抵押支持证券都属于房地产证券市场的投资，所以都属于间接投资。而购买房地产市场上的二手房是直接将资金投入到购买过程，所以属于直接投资。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第2l页。【考点3】房地产开发投资的内容单项选择题(备选项中只有1个符合题意)6．下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是()。A开发投资不可能转变成置业投资B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚【答案】A【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，获取开发利润。它的主要目的是赚取开发利润，其风险较大，但回报丰厚，所以B、D选项正确。由于是新的房地产项目的开发活动，产品是新的房地产产品，所以可以形成房地产市场上的增量供给，所以C选项正确。但是，当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租经营(如写字楼、公寓、别墅、货仓)或经营(如商场、酒店)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。故本题选A，有关内容可参见教材第21页。7．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是()。A房地产置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业B以满足自身生活居住或生产经营的需要为目的的房地产投资，属于房地产置业投资c作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收人，这样的房地产投资不属于房地产置业投资D房地产置业投资是以获得物业所有权或使用权为目的【答案】c【解析】房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。这种投资在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者。置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业房地产，所以A、D选项正确。房地产置业投资的目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入。所以B选项正确，c选项不正确。故本题选C，有关内容可参见教材第21页。8．某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资行为()。A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资【答案】B9．某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下四5一种投资行为()。A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资【答案】B【解析】房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业房地产。房地产置业投资的目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购人的物业出租以获得稳定的经常性收入。这种投资在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者。所以两个题目中不管是用于出租还是自住，均是以获取物业所有权或使用权为目的的投资，都是房地产直接投资中的置业投资。故两题均选B，有关内容可参见教材第21页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)10．下列过程中，属于房地产开发投资内容的有()。A购置土地B进行房地产产品的规划设计和工程建设c购买房地产产品，将其出租给最终使用者D将房地产产品推向市场进行销售E购买房地产产品，以满足自身生活居住或生产经营的需要【答案】ABD【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获取开发利润。而房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。题中C和E两选项的购买房地产产品，将其出租给最终使用者和满足自身生活居住或生产经营的需要，都是面向现有运行中的房地产，所以都属于房地产置业投资，不属于房地产开发投资。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第21页。【考点4】房地产投资信托基金运作方式单项选择题(备选项中只有1个符合题意)11．下列关于房地产投资信托基金的叙述不正确的是()。A房地产投资信托基金收益相对稳定，其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入B房地产投资信托基金流动性好，投资者很容易将持有股份转化为现金c其收入现金流主要部分会分配给投资者D房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地产投资信托基金公司是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，它将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，所以c选项正确。房地产投资信托基金由于投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入，其收益相对稳定，所以A选项正确。因为房地产投资信托基金的股票可以在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有股份转化为现金，所以B选项正确。而且由于有专业的投资管理者负责经营管理，房地产投资信托基金收益水平一般高于股票收益。故本题选D，有关内容可参见教材第21页。12．在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过程为()。A银行—_证券化的专门机构SPC—_投资者B银行—。投资—。证券化的专门机构SPCc投资者—_证券化的专门机构SPC——银行D投资者—_+银行—，证券化的专门机构SPC【答案】A【解析】住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金分散房地产金融风险等目的。其具体的做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款出售给专门的证券化机构(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，再出售给投资者。在银行将个人住房抵押贷款出售给证券化机构的过程中，债券从银行转移到证券化机构；在证券化机构将抵押贷款证券化以后的证券出售给投资者的过程中，债券从证券化机构转移到投资者手里。所以，债权的转移过程为银行一证券化的专门机构SPC一投资者。故本题选A，有关内容可参见教材第21页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)13．房地产投资信托基金(即REITs)的优点主要包括()等。AREITs收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入BREITs流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金CREITs选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产DREITs股份可以在证券交易所交易，这使得买卖REITs的资产和股份比买卖房地产更容易E由于不是直接投资于房地产开发和管理过程，所以RE—ITs收益水平一般不高【答案】ABcD【解析】投资者将资金投入到REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；第二，因为房地产投资信托基金的股票可以在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有的股份转化为现金。此外，REITs选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产，所以A、B、C、D选项正确。同时，虽然REITs不是直接投资，但是由于有专业的投资管理者负责经营管理，REITs收益水平一般比较高，所以E选项错误。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第21页。【考点5】房地产投资的主要特征及利弊单项选择题(备选项中只有1个符合题意)14．按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的()。A各异性B相互影响性C政策影响性D适应性【答案】D15．某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的()。A各异性B相互影响性C政策影响性D适应性【答案】B【解析】房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的。置业投资者必须及时调整房地产的使用功能，是指既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的风险。房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。房地产投资的相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例如，城市地铁交通线路的建设，就能显著提高附近房地产的价值。所以，第15题就是相互影响性的典型表现。房地产投资的政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。故两题分别选D和B，有关内容可参见教材第25页。16．下列关于房地产经济寿命的说法中，正确的是()。A房地产的经济寿命一般比自然寿命长得多B房地产的经济寿命与其使用性质无关，一般都为50年c房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D税法中规定的投资回收和折旧年限，一般是指其经济寿命【答案】c【解析】房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于主要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。当房地产达到经济寿命时，可能还没有达到自然寿命，房地产的自然寿命一般比经济寿命长得多，所以A选项错误。房地产的经济寿命一般与其使用性质有关，不同的使用性质有不同的经济寿命，所以B选项错误。税法中规定的投资回收和折旧年限，不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同，所以D选项错误。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。故本题选C，有关内容可参见教材第22页。17．下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是()。A税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出B房地产投资大量占用自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少c在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的保值手段D房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金【答案】c【解析】由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产和其他有形资产的价值上升，所以说房地产具有增值性；同时又由于房地产是生活和生产的必需品，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然保持不变，所以房地产投资也是有效的保值手段。所以C选项错误。从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力也在下降。由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出，所以A选项正确。而且由于房地产投资数额巨大，占用大量的自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少，所以B选项正确。作为一种大型的固定资产，房地产的流动性很差。由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金，所以D选项正确。故本题选c，有关内容可参见教材第25页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)18．下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有()。A房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大B如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险c房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产D政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响E房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间【答案】BcD【解析】位置固定性，是房地产最重要的一个特征。房地产的价值不仅受地区经济的影响，还受到周围环境的影响。因此，房地产投资价值的高低不仅受当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力关系密切，所以A选项错误。房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。因此，按照市场需求及时调整房地产的使用功能是非常重要的。如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险，所以B选项正确。房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产，所以C选项正确。房地产投资的政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。因此，政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响，所以D选项正确。房地产的自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于主要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。房地产的经济寿命指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间，所以E选项错误。故本题选B、C、D，有关内容可参见教材第22页。19．下列属于房地产投资缺点的有()。A流动性差B投资收益水平较低C投资数额巨大D投资回收期较长E不能够抵消通货膨胀的影响【答案】AcD【解析】房地产投资的利弊见表2—1。表2-1 房地产投资的利弊优点缺点相对较高的收益水平流动性差能够得到税收方面的好处投资数额巨大易于获得金融机构的支持投资回收期长能够抵消通货膨胀的影响需要专门的知识和经验能够提高投资者的资信等级通过表2—1可以知道，房地产投资有相对较高的收益水平，且能够抵消通货膨胀的影响，所以B、E选项错误。故本题选A、C、D，有关内容可参见教材第25页。【考点6】房地产投资市场风险与非市场风险的区别单项选择题(备选项中只有1个符合题意)20．下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是()。A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思c一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险【答案】B【解析】从房地产投资的角度来说，风险定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益低于预期收益时，就称为投资面临着风险损失，所以A选项正确。对于某一宗房地产来说，标准方差越小，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小，所以C选项正确。通常情况下，风险被划分为对市场所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的个别风险，所以D选项正确。风险和不确定性有显著区别。风险用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度；不确定性则表示对于可能的情况无法估计其可能性的大小。也就是说，风险的变动和可能性可以定量估计，不确定性的变动和可能性不可以定量估计。二者并不是相同的意思，所以B选项错误。故本题选B，有关内容可参见教材第27页。21．某写字楼项目，预计其2007年末的价值在()的情况下，其投资风险最小。A1800万的可能性为50％，2200万的可能性为50％B1900万的可能性为50％，2100万的可能性为50％C2000万的可能性为50％，2400万的可能性为50％D2100万的可能性为50％，2300万的可能性为50％【答案】D【解析】对于某一宗房地产来说，标准方差越小，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小。A和B选项的期望收入都为2000万元，c和D选项的期望收入为2100元。4个选项的标准方差分别为A=200／2000=10％B=100／2000=5％C=200／2200=9．1％D=100／2200=4．5％通过计算可知D选项的标准方差最小。所以，在这4种可能性中，D选项的风险最小。故本题选D，有关内容可参见教材第27页。22．投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资机会，同时失去了相应可能的收益，这样的风险叫做()。A机会成本风险B资本价值风险C时间风险D持有期风险【答案】A23．永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，这样导致的风险叫做()。A机会成本风险B资本价值风险C时间风险D持有期风险【答案】D【解析】机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资机会，同时失去了相应可能的收益的风险。资本价值风险是指预期资本价值与现实资本价值之间的差异。它很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。因为即使收益和费用都不发生变化，资本价值风险也会随着收益率的变化而变化。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间，选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大收益的同时，时间风险降至最低程度。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。因为投资项目的持有时间越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。故两题分别选A和D，有关内容可参见教材第31页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)24．房地产投资的风险主要体现在()。A投入资金的安全性B期望收益的可靠性C投资项目的流动性D投资管理的复杂性E投资者的不确定性【答案】ABcD【解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、投资管理的复杂性4个方面。对具体风险因素的分析，需要从不同的方面进行考虑，而投资者的不确定性由于无法定量估计，所以不属于风险。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第28页。25．下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有()。A通货膨胀风险B利率风险C时间风险D资本价值风险E政策风险【答案】ABE【解析】房地产投资风险被划分为对市场所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的个别风险。系统风险和个别风险主要包括的内容见表2—2。表2-2 系统风险和个别风险包括的内容房地产投资的系统风险房地产风险的个别风险通货膨胀风险收益现金流风险市场供求风险未来经营费用风险周期风险资本价值风险变现风险比较风险(机会成本风险)利率风险时间风险政策风险持有期风险政治风险或然损失风险时间风险和资本价值风险都是指投资者自己对时间和自身资本的控制带来的风险，所以属于个别风险。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第28页。【考点7】狭义的区位与广义的区位的区别单项选择题(备选项中只有1个符合题意)26．下列对于房地产投资中“区位”的理解，不正确的是()。A狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置B广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景c广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系D投资场所的区位不会随时间改变【答案】D【解析】房地产投资中区位的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置，广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系。同时，对区位的把握还需利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化，所以D选项错误。故本题选D，有关内容可参见教材第34页。27．在对房地产投资的区位进行选择的时候，对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高的是()。A居住物业B写字楼物业c零售商业物业D工业物业【答案】A【解析】居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间。市政公用设施主要为居民的生活提供水、电、燃气等，公建配套设施包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、零售、康体设施等。如果不具备上述配套条件，很可能造成房地产的大量空置。所以居住物业对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高。故本题选A，有关内容可参见教材第35页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)28．下列关于居住物业的投资区位选择的叙述，正确的有()。A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位c居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位E居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位【答案】ABcE【解析】居住项目主要是为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间。因此居住物业的投资区位选择考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施完备程度。如果不具备上述配套条件，很可能造成房地产的大量空置。(2)公共交通的便捷程度。从我国目前的居民家庭结构来分析，私人汽车还只是刚刚走人家庭。因此对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，因此要认真考虑公共交通的完备程度。(3)环境因素。这是居民选择安居，进而也是房地产商选择居住项目区位时要慎重考虑的因素。(4)居民人口与收入。居住项目如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。D选项为写字楼物业选择区位时的偏好，而非居住物业。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第35页。第三章房地产投资分析技术【考点1】现金流量与现金流量图单项选择题(备选项中只有1个符合题意)1．下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是()。A横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续B两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第O期期末发生C发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成是在计算周期的期末发生D现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流人【答案】D2．下列关于下边现金流量图(图3—1)的说法中，正确的是()。A按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年B时点2的箭线表示现金流人C如果在时点1和时点2之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点1D横坐标轴上的“1”【答案】B【解析】本题考查的是现金流量图的画法与代表的意义。绘制现金流量图的基本规则包括：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第0期期末发生。横坐标轴上的“0”(2)如果现金流发生在计息周期期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期末发生，称为期末惯例法。(3)在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第O期期末发生的。(4)现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。故两题分别选择D和B，有关内容可参见教材第38页。3．下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是()。A购买物业B购买电梯C购买中央空调D购买备用路灯【答案】D4．下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是()。A支付工资B购置电梯C支付清洁费用D购置备用路灯【答案】B5．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是()。A房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两个部分B房地产购置投资的价值在使用过程中逐渐的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中c流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产和流通D购买原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种【答案】D【解析】本题考查的是房地产置业投资的分类。房地产置业投资包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中逐渐的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。流动资金投入则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付，在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产和流通，所以D选项错误。故三题分别选D、B和D，有关内容可参见教材第40页。6．下列关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的是()。A物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入B潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时，可以获取的租金收入【答案】c【解析】本题考查的是潜在毛租金的定义与特点。物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报表中保持相对稳定，所以C选项错误。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时，可以获取的租金收入。故本题选C，有关内容可参见教材第40页。7．下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不正确的是()。A营业税是从应纳房地产销售或出租收人中征收的一种税，税额为应纳税销售(出租)收入的5％B城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为应纳税销售(出租)收入的7％和3％c城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地．应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收D企业所得税的应纳税所得额不是实现利润【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资过程涉及的税金的特点。营业税是从应纳房地产销售或出租收入中征收的一种税，税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入X税率。目前的营业税税率为5％，所以A选项正确。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为营业税税额的7％和3％，所以B选项错误。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收，所以C选项正确。企业所得税的应纳税所得额=实现利润一允许扣除项目的金额，所以D选项正确。故本题选B，有关内容可参见教材第40页。8。下列关于收益性物业的现金流的说法中，不正确的是()。A有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入B净运营收益：有效毛收入一运营费用C税前现金流=净运营收益一抵押贷款还本付息D税后现金流=税前现金流一所得税【答案】D【解析】本题考查的是收益性物业的现金流，具体内容如下：故本题选D，有关内容可参见教材第40页。9．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是()。A有效毛收入=潜在毛收入+其他收入B净运营收益的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面C准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新D收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外，物业发生的所有费用【答案】A多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)10．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的有()。A从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，就得到了有效毛收入B有效毛收人的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面c准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新D收益性物业的运营费用是包括抵押贷款还本付息在内的物业发生的所有费用E“专项维修基金”属物业管理公司所有【答案】ABDE11．下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有()。A抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里B有效毛收入的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面C准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新D从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入E“专项维修基金”一般是由业主缴纳【答案】AcDE【解析】本题考查的是房地产投资的现金流的相关知识。有效毛收入是指从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即有效毛收入=潜在毛收入一空置和收租损失+其他收入，所以A选项错误。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用，保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用，以及保险费、税费、法律费等。净运营收益是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的净收益，即净运营收益：有效毛收入一经营费用。准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金，它通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新。故第9题选A，第10题选A、B、D、E，第11题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第40页。12．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有()。A销售收入B还本付息C税金D贷款本金收入E利息收入【答案】ADE13．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流出的有()。A土地费用B还本付息C税金D贷款本金收入E运营费用【答案】ABcE【解析】本题考查的是现金流入和现金流出的具体内容。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流入。经济活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的具体表现形式也会有很大的不同。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。故两题分别选择A、D、E和A、B、C、E，有关内容可参见教材第38页。【考点2】资金时间价值与资金等值的判定单项选择题(备选项中只有1个符合题意)14．将100元存入银行，年利息率为10％，按照单利计算和复利计算，5年后的终值分别为()。A单利终值150元，复利终值161元B单利终值161元，复利终值161元C单利终值150元，复利终值150元D单利终值161元，复利终值150元【答案】A15．将11223344元存人银行，年利息率为10％，按照单利计算和复利计算分别计算5年后的本利和。比较二者，以下说法中正确的是()。A单利计算的本利和大于复利计算的本利和B单利计算的本利和小于复利计算的本利和C单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为18075308元D单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为16835016元【答案】B【解析】本题考查的是利息的计算方法。利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息的计算公式为In=P×n×i单利本利和的计算公式为Fn：P×(1+i×n)．复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。复利计息的计算公式为In=P×[(1+i)“一1]复利本利和的计算公式为F12=P×(1+i)“所以，通过计算可知，本金相等的情况下，单利计算的本利和小于复利计算的本利和。故两题分别选择A和B，有关内容可参见教材第45页。16．甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5％，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在单利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为()。A30000元B29803元C32857元D31500元【答案】A17．甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5％，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存人的资金约为()。A30000元B29803元C32857元D31500元【答案】B【解析】第16题和第17题考查的是单利和复利的计算公式。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。。单利本利和的计算公式为Fn=PX(1+i×n)复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。复利本利和的计算公式为Fn=P×(1+i)”将已知数据分别代入两式，可得单利计息时：34500=P×(1+5％×3)P=34500／1．15=30000(元)复利计息时：34500=P×(1+5％)。P=34500／1．1576=29803(元)故两题分别选A和B，有关内容可参见教材第47页。18．下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是()。A当利率标明的时间单位与计息周期一致时，名义利率和实际利率没有区别B当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的C当按复利计算利息时，名义利率和实际利率也是一致的D“年利率12％，按季利率计息”里的“年利率12％”指的是名义利率【答案】c【解析】本题考查的是名义利率与实际利率的区别。在实际的经济活动中，计息周期可能短于一年，这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别，所以A选项正确。名义利率指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的，所以B选项正确。当按复利计算利息时，名义利率可能不等于实际利率，所以C选项错误。故本题选C，有关内容可参见教材第46页。19．设名义利率为r，若借款年限为P，在一年中计息m次，则实际利率i与名义利率r的关系式为()Ai=(1+r／m)“一1Bi=(1+r／m)一’Ci=(1+r／，孔)一“一1Di：1一(1+r／m)一【答案】A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率的关系。设名义利率为r，若借款年限为P，在一年中计息m次，则每一计息周期的利率为r／m，一年后的本利和为F=P(1+r／m)“其中利息为F—P=P(1+r／m)”一P故实际利率i与名义利率r的关系式为i=(1+r／m)“一1故本题选A，有关内容可参见教材第46页。20．一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10％时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为()。A451．6元B800元C500元D480元【答案】A【解析】本题考查的是复利的计算公式。当已知终值F和利率i时，可以计算得到复利计息条件下现值P的计算公式为P=F×[1／(1+i)”]式中的[1／(1+i)“]称为“一次支付现值系数”。故本题选A，有关内容可参见教材第47页。21．某企业按照12％的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为()。A40000元B52000元C55482元D64000