《滨州市物业管理条例》征求意见

《滨州市物业管理条例》征求意见采纳情况反馈一、职能部门意见采纳情况1、城管执法局：关于城管执法局提出的将征求意见稿第七十条第五款删除的问题。起草小组认为：将来机构改革之后将成立全面的城市综合执法机构，城市综合执法机构职能范围将会包括物业管理区域内的违法违章建设、环境卫生、绿地损坏等管理职能，因此，从法律的前瞻性来考虑，故改款不予删除，保留。关于其提出的在征求意见稿第五章第五十八条物业管理区域禁止行为条款中增加禁止燃放烟花爆竹以及采取有效措施处置住宅楼室内装修活动避免扰民问题。起草小组认为：燃放烟花爆竹滨州市的治安管理已经有规定，因此不宜增加。对于住宅楼业主装修避免扰民问题，物业小组认为其提的要求具有合理性，采纳该意见，将增加一款变更为“未按照装饰装修服务协议约定从事装饰装修活动”。同时因饲养家禽家畜公安方面有规定，故删除征求意见稿中第五十八条第十一款关于饲养家畜家禽的规定。2、规划局：关于规划局提出的对于在小区建设规划审批时不需要征求物业主管部门和专营单位的问题。起草小组认为：物业区域事关广大业主的切身利益，其各物业管理用房、绿地面积、规格以及供水、供气、供热、供电的规划设计应当有利于小区的物业管理、服务及市民生活便利，从利民便民为民考虑的角度出发应当在规划审批和设计出来以前内部征求物业部门及专营单位的意见，因此对规划局的意见不采纳，该条款予以保留。对于规划局提出的征求意见稿第39条第一项关于物业服务用房在老城区改造中因老城区的小区特殊整体面积太小，最低一百平方米不适用问题。起草小组认为：小区物业服务用房不低于一百平方米，是山东省物业管理条例的规定，并且一百平方米的物业服务用房可以由业主同物业服务企业商定用于业主活动的其他场所，对于建立和谐社区非常有必要，因此从法律的衔接性和小区业主的整体利益出发，该条意见不予采纳，该条款关于物业服务用房不低于一百平方米的规定予以保留。关于规划局提出的将征求意见稿第七十条第四项建议增加房屋使用性质内容的问题。起草小组认为：提的建议合理，对该条款予以变更，并增加所提内容。3、杜店办事处：关于该办事处提出的在第六条第一款增加街道办事处、乡镇人民政府应当派员参加的内容。起草小组认为：在第二章关于业主大会、业主委员会的选举、成立、运行、监督条款中已经作了具体规定，第一章第六条是总则，只规定原则性纲领性事项，因此对于该条建议不予采纳。4、开发区党政办：关于建立目录的建议。起草小组认为所提建议很好，予以采纳。关于第十条房屋所有人为业主的建议。起草小组认为：山东省物业条例颁布实施之后，国家出台了物权法以及相关司法解释，为统一法律观念，明确并解决当前我市物业区域内业主的资格及认定等实际问题，便于物业条例的具体实施，与时俱进，因此对于该建议不予采纳，保留原条款。关于其提出的按照省条例的顺序对章节进行排序的建议，起草小组认为：合理，予以采纳并对相关条文进行修改。5、滨城区法制办：关于该办提出的完善明确物业管理定义的建议。起草小组认为:山东省物业管理条例作为上位法已经作出规定，滨州市物业管理条例不宜重复，故不予采纳。6、环保局：关于该局提出的第七十条第六项职责范围建议删除辐射的建议。起草小组认为:所提建议合理，予以采纳。7、物价局：关于该局提出的仅有业主而缺乏物业使用人的表述问题。起草小组认为：滨州市物业条例的征求意见稿第十条已明确物业使用人可认定为业主。因为物业使用人只是在物业使用和维护中承担业主相应的义务，但不具备作为业主的全部权利，因此在征求意见稿物业的使用与维护章节里面已经规定了业主和物业使用人的情况下，其他章节不宜重复规定，故对此建议不宜采纳。关于物业服务合同应当报价格部门备案的建议。起草小组认为：物业服务合同涉及到物业服务相关费用的收取，属于价格主管部门的监督管理范围，因此对于该建议予以采纳并对滨州市物业管理条例征求意见稿的条款作相应修改。关于公共水电费的分摊是否公示的建议。起草小组认为：在当前的物业服务收费标准偏低的情况下，在一定程度上影响物业服务质量，因此物业服务企业都将公共水电费单独收取的情况下，起草小组认为应当将其作为公示事项向小区业主进行公示。关于增加擅自降低服务标准或者降低服务质量的建议。起草小组认为：物业服务企业不得以任何理由降低同房地产开发企业、业主委员会签订的物业服务协议中的服务质量和服务标准。故对该建议予以采纳，并修改为物业服务企业不得“擅自减少服务内容、降低服务标准”。关于其提出的在第五十六条增加“不得采取限水、限电等损害业主合法权益的方式催交”的建议。起草小组认为：在物业服务企业的禁止行为的条款中已有明确规定，不再重复增加，故不予采纳。8、工商局：关于其提出的在第七十条第七项对于物业区域内企业和个体工商户的设立分为商业区和住宅区的建议。起草小组认为：在住宅区域内如符合法律规定及相邻业主同意，也可以成立不影响小区业主生产生活秩序的企业和个体经营。因此不宜区分商业区和住宅区的工商行政管理，故对该建议不予采纳，原条款保留。9、司法局：关于该局提出的第十八条第四项和第二十九条重复的问题。起草小组经仔细研究认为：第十八条第四项确立的是业主委员会报酬的决定权，第二十九条是报酬的来源以及对有突出贡献的业主委员的奖励的问题，因此不存在重复的问题，原条款不予改变。关于其提出的第五十六条第二款物业服务企业无权直接向业主催交物业费的意见。起草小组认为，山东省物业管理条例以及最高人民法院关于物业服务的司法解释均规定，物业服务企业直接向服务用户收取物业费。业主委员会没有法定的民事主体资格，故对该意见不予采纳，原条款予以保留。关于其提出的各主体之间发生纠纷时可解决途径不明确的问题，起草小组认为：司法局提的建议很好，但征求意见稿已经确定了物业管理联席会议制度以及各部门限期内不得推诿的相关规定，一定程度上确立了解决的制度，故对此建议我们不予采纳。10、审计局：关于其所提公共水电费分摊情况同市物价局的意见。公共水电费分摊应在业主委员会同物业服务企业签订的物业服务合同中予以约定并向广大业主进行公示，这不是物业服务企业的经营成本。因此该局的建议没有采纳。11、民政局：关于民政局提出的在总则第六条社区居委会的职责增加监督管理的内容。起草小组认为：符合相关法律规定，对此予以采纳并进行修改。关于民政局提出的第十五条业主大会筹备组增加社区居民委员会成员的建议予以采纳。关于民政局提出的村居委员会代行业主委员会职责的建议，起草小组认为提出的修改意见更符合实际更简便易行予以采纳。关于民政局提出关于增加社区综合服务设施的建议，起草小组认为此属于社会公益设施，当前资金制度措施尚不明确的情况下，不宜由开发企业投资建设，否则即有加重企业负担之嫌，故不予采纳。关于民政局提出的关于对民政部门职责条款的修改的建议具有合理性，予以采纳。关于民政局提出的社区居民委员会的名称统一建议予以采纳。12、财政局：关于财政局提出的基础设施配套费问题。起草小组同财政局相关科室进行了反复研究、多次讨论，充分听取了财政局的意见和建议，认为：城市基础设施配套费在新修订的《山东省物业管理条例》第十六条中有明确的规定，财政部、省政府、省财政厅、省物价局相关文件对城市基础设施配套费定性为政府基金，应当纳入政府基金征收管理。《滨州市物业管理条例》对城市建设基础设施配套费的规定与新修订的《山东省物业管理条例》第十六条之规定一致。13、市中街道办事处：关于其提出的老旧破产单位小区和单位管理小区业主委员会的组织、成立问题。起草小组认为：可以吸收相关部门参加，但是根据《山东省物业管理条例》，基层政府是成立业主委员会的法定主体，因此该建议不予采纳，原条款保留。关于其提出的业主委员会成立费用问题，起草小组认为业主委员会的筹备成立事关基层社会的管理和稳定，此款应由地方政府解决，不存在小区上级部门和小区隶属单位，因此，此意见不予采纳，原条款保留。关于其提出的业主投票权的计算基础，投票权仅按照一户一票的意见。起草小组认为：这不符合山东省物业管理条例的规定，因此该建议不予采纳，原条款保留。关于其提出的业主委员会审批权问题。起草小组认为：不存在审批权，仅仅是将业主大会和业主委员会的资料在基层政府进行备案。并且在物业条例总则中规定基层政府就是主管单位，就具有对业主大会和业主委员会组织、成立、运行的监督管理工作，并且物业管理联席会议由其组织召开，这是基层组织建设，因此，此建议不予采纳。关于其提出的小区成立业主委员会的条件的建议。起草小组认为：应当同山东省物业管理条例的规定，根据形势发展，应当积极成立。并且如果小区成立不了业主委员会，滨州市物业管理条例也规定了成立物业管理委员会来加强小区管理。关于其提出的老旧小区业委会经费、成员待遇问题。起草小组认为：当前我国物业管理中业委会成员的待遇以及业委会的经费都可以从业主分担、经营收益等多种渠道解决。14、居民委员会：关于该居委会提出的加强对物业服务企业进行考核，建立考核机制的建议。起草小组认为：物业服务是发生在业主大会、业主委员会聘请物业服务企业，进行物业管理、物业服务的市场行为，服务质量的优劣应通过物业服务合同来约束，并且在总则部分第八条已经引入了物业服务质量第三方评估制度，并将物业服务企业纳入政府相关部门制定的诚信守约企业信息库。因此，不宜由政府进行考核。故该建议不予采纳。15、市质监局：关于该局提出的水热器计量表的鉴定问题，起草小组认为：对于计量装置的鉴定，属于该局的职能职责，该局可以依法对计量表进行质量抽检或检查，无需加入物业管理条例之中。故该意见不予采纳。关于提出的在物业企业的交接资料中增加安全基础档案的建议。起草小组认为：所提合理，予以采纳，并已增加。关于提出的在其管理职责中增加安全监测等内容，起草小组认为所提合理，予以采纳，并已增加。16、市公安局：关于该局提出的其职责中秩序维护人员用词不准确应改为保安人员的问题。起草小组认为：根据保安服务条例的规定，保安人员是具有保安资质且执行特殊保障任务的专门安全保护人员，物业条例中所提秩序维护人员是富有一般安全维护义务的人员，不应当使用保安人员的称谓。因此不采纳其保安人员称谓，根据公安部门的建议，将其改为安全保障人员。关于提出的物业服务企业禁止行为中增加不符合条件的保安人员的问题。起草小组认为：保安人员是一个专门称谓，负有较高的安全保障义务。起草小组采纳了使用安全保障人员的称谓，至于安全保障人员的条件可以在业主委员会和物业服务企业可以在物业服务合同中予以约定，应为市场行为，因此对该建议不予采纳。关于提出的在物业管理区域内禁止行为中增加违规燃放烟花爆竹一项。起草小组认为：燃放烟花爆竹是否违规已由市区公安部门下达了相关规定，在此不宜重复，因此不增加该项。关于该局提出的增加对物业服务企业对物业服务区域内影响安全的禁止行为不履行劝阻、制止、报告义务的进行处罚的建议。起草小组认为：所提合理，予以采纳，并增加相应内容。关于提出的公安消防部门的职责机构改革后可能不属于公安部门管理的范畴，我们认为现机构改革方案尚未出台，在机构改革方案出台后将会进行相应调整，故对此暂不予调整。关于提出的其他部分的建议。起草小组认为：第一山东省人民政府2018年7月出台了房屋物业费用交纳办法，对空置房屋物业费用已有明确的政府规章，不宜再本条例中再涉及。第二关于县级以上物业部门的表述合理，予以采纳，进行相应调整。第三关于与上位法内容衔接的问题，起草小组认为合理，就相关内容进行修改。第四关于物业服务企业被行政处罚、被业委会解聘等负面信息公示问题，起草小组认为该问题应当在社会信用体系建设中公示，供社会查询。但要求物业服务企业对涉及自己的负面信息进行公示不具有实际的操作性，不予采纳。第五关于增加社会热点问题，起草小组认为该建议合理，我们在物业条例中已进行了相应的体现。17、市消防：关于增加要求物业服务企业建立微型消防站、组织消防演练的建议，起草小组认为该建议合理，但关于该内容属于消防建设、消防管理的问题，该建议不予采纳。二、网上意见采纳情况1、对于61092807@市民所提的建议：该市民认为第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。问：住宅物业服务收费与服务水平不匹配该如何处理？我交着一级物业费，享受着二级的服务。举个例子：滨城区管理比较好的几个小区，像田园牧歌、天扬瑞府、丰泽御景等，有社区活动，有满意情况测评，卫生打扫干净，物业人员热情。我小区也是交着一级物业费，但是却没有享受到一级的服务。第十三条房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,其中不带电梯的住宅物业服务费减收比例不低于20%,带电梯的住宅物业服务费减收比例不低于30%,合同另有约定的,从其约定。问：什么是房屋交付？所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。如果买了商品房而没有检验商品房并接受房屋的话，是不是不算交付？不算交付的话是不是不用交纳物业服务费？举个例子：我在售楼处买了房子，也办理了不动产。但是我没有去跟物业交接，没有验房、拿钥匙，没有装修，没有住。空置房子2年以上了。我是否需要交纳物业服务费？合同没有另行约定。物业给我的说法是，房子是你的了，你就要交物业费。但是按照《滨州市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条的说法，我没有房屋交付，我是不用交物业费的啊。房子是我的，可是物业不给我钥匙啊？怎么办？小区前期规划地上车位较少，后期占用公用设施建立地上车位，所属权归于谁？起草小组认为：物业服务收费和水平不一致的问题，物业条例在总则部分规定了物业服务质量第三方评估制度，可以根据该制度对服务质量进行评估。如果不符合相应的质量标准，业主委员会可以代表业主对该物业服务企业进行惩罚。关于空置房屋物业费交纳的问题，起草小组认为物业费的交纳应当依据2018年7月山东省政府出台的物业费用管理办法执行，房屋交付后即使空置也应当交纳相应的物业费用，但可以根据该办法的规定适当减少。关于车位的归属问题，山东省物业管理条例和我市拟出台的条例都进行了明确的规定。以上问题均系实际执行过程中的问题，在物业管理条例中不宜规定过细，具体操作按照物业条例的原则执行。2、对于78760985@市民所提的建议：新高都小区物业（信莱物业）实际是开发商自己成立的物业公司，自从交房至今有以下很多问题且非常普遍，几百名业主意见很大。2017年业主成立业主委员会，受到物业公司阻挠，而且通过各种手段做通了一些单位的工作，使得业主无法正常成立业主委员会。1.收取车位管理费，但是车位经常被其他车辆占用，也无法判定车辆就是本小区的。

2.物业禁止电信公司改善地下车库的信号问题，电信公司多次联系物业，最终无果。地下车位没有手机信号，当发生危险和需要保险公司的时候，无法联系。

3.卫生问题。这是最基本的服务，也是广大业主呼声最大的，楼道和地下车位卫生状况非常差。

4.有的业主反映问题多了后，物业就不给自来水，每次只给10块钱的水，严重影响业主的正常生活。

5.6栋楼的电梯经常故障，有的时候一天3栋楼的电梯同时出现问题，在一个地方不能上下这非常危险。这里都是高层，电梯的问题是大问题，没有专业的人员和有资质的公司来定期检查，这直接威胁