新建房地产项目前期策划

房地产项目前期研究房地产项目前期研究通常情况下，房地产项目都要经历七个阶段，分别是前期、土地获取、策划定位、规划设计、工程施工、开盘销售、交房移交。在这七个阶段中，相对而言最重要的是前三个阶段，这三个阶段直接决定了一个房地产项目能否成功。房地产项目前期研究主要包括政策与宏观经济研究、区域市场分析和城市分析，通过这三个分析做出项目投资方向、投资规模、投资模式的定位。一、政策与宏观经济研究房地产项目前期工作主要解决四个问题：投不投、投哪里、怎么投、投多少。在房地产的前期调研中，政策、经济和金融的研究是重点，主要包括五个因素：人口因素、城市化因素、经济因素、政治与民生因素、融资与投资因素。1.人口人口因素主要包括人口结构和计划生育政策。截止到2010年，我国共完成了六次人口普查，具体情况如表1所示：表1中国六次人口普查情况表第一次第二次第三次第四次第五次第六次1948年1953年1964年1982年1990年2000年2010年5.4亿6亿6.9亿10亿11.3亿12.6亿13.4亿增长率10%15%45%13%11.50%6.34%由此可见，我国人口在不断增长的同时，增长率在逐步下降。相对于10年后年龄为30岁到40岁的人而言，他们的下一代就不需要再买房了，除了改善性需求以外，刚性需求很可能已经逐步被消灭了；到2030年左右，整个人口结构中30%到40%属于老龄化人口，这些老年人基本都有住房，那时对于中国的房地产业将是一个结构性调整的重大阶段，房地产市场的需求将会逐步呈下降趋势，甚至是快速下降。这就是人口结构和计划生育政策对整个房地产市场的影响。2.城市化房地产项目投资的第二个考虑因素就是城市化因素，主要是指城市化比例和进程。各国城市化情况第一个国家，美国。美国自1840年开始城市化发展，当时城市人口只有10%，到1970年达到70%，基本完成城市化，用时超过120年。第一阶段，1840年至1920年，美国城市人口超过农村人口，城市人口占全国人口的51.2%。第二阶段，1921年至1940年，美国成为一个大城市占主导的国家，城市化比率达到56.5%。第三阶段，1941年至1970年，美国城市的郊区人口超过城区人口，城市化比率达到73.6%，基本完成城市化进程。第二个国家，日本。日本自明治维新后开始城市化发展。1908年日本城市化率为18%，1970年基本完成城市化，用时接近100年。其中，在第二次世界大战后的20年中，日本的城市化水平翻了一番。第一阶段，明治维新后至二战结束，日本城市化率达到33%。第二阶段，第二次世界大战后至1955年，日本城市化率达到56%，城市人口首次超过农村人口。第三阶段，1956年至1970年，日本城市化率超过70%，基本完成城市化。第三个国家，韩国。作为“亚洲四小龙”之一，韩国的城市化快速发展始于1960年，当时城市化率仅为28%，1990基本完成城市化，用时仅30～40年。第一阶段，1960年至1980年，韩国城市化率达到57%。第二阶段，1980年至1990年，韩国城市化率达到74%，基本完成城市化。最后，中国。中国城市化快速发展始于改革开放之后。中国1950年的城市化率仅为7.3%；经过60年的发展，2010年中国城市化已基本达到47.5%；预计到2015年，这一比例将超过51%，城市人口首次超过农村人口；预计到2030年，中国城市化率将超过70%，基本完成城市化。房地产项目之所以要关注城市化的概念，是因为农村人进入城市后一定有住的需求，城市化会带来房地产的快速发展。也就是说，从目前到2030年的十七八年时间里，房地产行业依然会保持稳定发展的状态。城市群情况了解城市群的概念有助于更加清楚地了解整个房地产区域的发展趋势。目前，中国已经有“15＋8”的城市群的格局：15个达标的城市群：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群、辽东半岛城市群、海峡西岸城市群、长株潭城市群、武汉城市群、成渝城市群、环鄱阳湖城市群、中原城市群、哈大长城市群、江淮城市群、关中城市群和天山北坡城市群。8个未达标的城市群：南北钦防城市群(广西北部湾城市群)、晋中城市群、银川平原城市群、呼包鄂城市群、酒嘉玉城市群、黔中城市群、滇中城市群、兰白西城市群。3.经济经济因素包括宏观经济环境和经济结构、主体产业和支柱产业、税收政策、物价指数等因素。宏观经济宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道，而房地产市场对宏观经济的影响则是通过消费和投资这两个渠道。主体产业和支柱产业中国在1997年提出房地产行业在市场经济中的主导地位，在2003年正式确立了房地产为主导产业，并在2010年提出“培育和发展战略性新兴产业”，可见在国家的积极引导下，房地产行业的主导地位正在逐步加重。相比之下，文化产业、教育产业等在国民经济中的地位将逐步下降。税收政策中国从1994年开始执行分税制，地方政府实行地税，中央实行国税。这就意味着，地方政府要拿出70%的财政收入上缴中央政府，用剩下的30%的财政收入做所有的工作。由于推行城市化需要大量资金，这70%的缺口只能从土地招拍挂和土地出让中获得，这就是推动地方政府“土地财政”的根本原因，也是推动土地价格不断上涨的关键因素。物价指数能源、土地价格上涨推动了物价的上涨，物价上涨又反向推动了能源和土地价格的上涨，这是一个相互促进的关系。4.政治与民生政治民生因素主要是指社会稳定、就业和养老因素。社会稳定自2003年以来，中国房地产行业快速发展，地价不断上涨，推动房价不断上涨，导致越来越多的人抱怨“买房难”。所以，房地产市场的问题不仅仅是单一市场化的问题，更是国家和谐稳定的重要因素。目前房地产行业的主要矛盾是居高不下的土地价格和繁重的房地产开发税，各地政府都针对房地产开发征收各种税费，有的高达100多项，这就促使房价居高不下，造成很多年轻人、脱土农民、失土农民买不起房。就业因素房地产是一个很大的产业，直接关联行业有64个，间接关联行业有近100个。实际上，开发一个房地产项目就能带动各个行业的就业，全国大约40%的工作机会是由房地产或房地产相关行业带动的，这也是很多地方政府大力推动房地产的关键原因。养老因素5.金融和投资金融因素金融和房地产息息相关、密不可分，金融是调整房地产的重要杠杆工具。目前，我国房地产行业的融资模式比较单一，以银行贷款融资为主，随着国家对银行贷款准备金率、利率以及限贷等方式的调控，催生了信托、股权、公司债、资本市场、民间贷款等融资渠道。投资因素房地产作为目前中国较为稳定的投资工具，广泛被企业和个人看好，投资热度较高。但是随着国家限购政策的出台，目前投资房地产处于减退局面。要点提示政策与宏观经济研究的五个因素：①人口因素；②城市化因素；③经济因素；④政治与民生因素；⑤金融和投资因素。研究房地产行业情况的重点是土地供给、房地产开发政策、房企动态和城市动态。其中，土地政策主要包括土地出让方式、出让速度和出让数量；房地产开发政策不是很难了解，研究重点在于政策倾向于打压还是开放；房企动态研究的是标杆企业的开发模式、重点业态和产品以及并购、收购、合作等动作；城市动态信息主要包括各大中城市的房地产区域化量和存量、价格和利润等。在此之后要对房地产的市场环境和客户群体进行研究。第一块是产品研究，住宅类产品研究的是户型、面积、配套、用材等，商业地产研究的是商业结构和配套、业态、档次、盈利模式等，综合类项目研究的是组合模式、运营模式、盈利模式，热销产品要关注的是价格、面积、销售模式、营销模式、客户对象。第二块是市场需求，研究的是各类产品的走势（包括需求特点、需求量、需求群体特征）以及市场供给情况。第三块是市场营销情况，包括各线城市房地产销售情况、应对政策的营销方式和活动、销售价格与利润。二、区域市场研究区域市场研究要解决的四个问题是：有没有潜力、客户是谁、有没有实力、愿不愿意买。影响区域房地产政策的因素包括：政治经济因素、自然文化环境、区域规划、产业机构等。1.政治经济政治经济因素主要包括目标城市对周边城市、城乡的影响力，国民生产值、人均GDP、人均消费指数、恩格尔指数。恩格尔指数是指一个家庭的收入用于基础食品支出的指数，恩格尔指数高，说明这个城市的人口处于基本消费型或温饱型；恩格尔指数低，说明这个城市属于高端消费型。2.自然文化环境自然文化环境对周围居民有很强的吸引力。比如，杭州是一个美丽的城市，吸引着很多人在西湖附近买房，西湖附近的房价自然就很高，囊中羞涩的人就会考虑在西湖旁边远一点的位置买房，这就是自然环境对城市居民的影响力。3.区域规划众所周知，开发房地产项目时看准产业很重要，尤其现在越来越多的房地产项目不只是单一的住宅或者单一的行业，而是一种复合型商业，这就会涉及城市的规划布局，城市规划支持每个城市都有各自的规划，投资商对某个城市进行投资的时候，首先就要看这个城市的规划，包括过去的规划和未来的规划，了解这个城市的主体经济以及城市中心、次中心的产业、功能、人口布局、商业布局等。例如，众所周知，要想开发住宅产品，首选肯定不是工业区，而是商住区或者纯居住区。城市交通现状和发展除了城市规划之外，开发商还要对城市交通现状和发展规划进行调研。比如，武汉由武昌、汉口、汉阳三个大镇组成，这三个大镇分别由长江、汉水切割开，要想过江，除了走江底隧道就是走桥，这就导致人们都不愿意过江，在汉口工作的人不愿意去武昌买房，在武昌工作的人也不愿意到汉阳买房，这就局限了房地产行业客户群的流入。4.产业结构对城市的研究重点还要包括产业结构。例如，2009年，某房地产商准备到河南濮阳做一个项目，前期研究了这个城市的主体经济和产业结构，发现濮阳在中原油田的带动下人民生活水平较高。石油工人平时在油田上班，在油田无油可采的时候会被派到非洲、南亚等地做技术输出，工作一年就可以赚到将近二十万元人民币，两三年后就能回濮阳买一套房，这就导致濮阳的房地产投资非常热。5.人口结构和数量人口结构在人口结构方面，除了要关注年龄结构，还要关注常驻人口和流动人口之间的关系。众所周知，城市发展需要大量的流动人口，越多的流动人口成为城市的新兴居民，说明越多的外来人对这个城市产生了感情，找到了适合自己发展的方向，成为有住房需求的客户。【案例】鄂尔多斯的陨落鄂尔多斯被称为中国房地产的传奇城市，短短几年中历经了房地产快速发展以及快速下降的波浪式起伏过程。鄂尔多斯有完整的经济结构、清晰的支柱产业，老百姓人均住房面积可以达到100平方左右。但是鄂尔多斯自从调控以来，整个房地产市场快速下降，房价从两三万跌到三千左右。之所以会有这样大的反差，主要是由于鄂尔多斯的房地产消费人群主要是本地人群，而不是流动人口。鄂尔多斯的城市人口只有50万左右，其中流动人口非常少，一般外地人都不愿意到这种沙漠地带来。人口数量除了人口结构之外，还要考虑人口数量和家庭数量，尤其是住宅类产品，主要是以家庭为单位进行消化的。6.城市的收入和消费区域市场研究要关注城市居民的收入来源和构成，以及消费支出的比例。每一个城市都有各自的消费习惯、房地产投资习惯、房地产购买习惯。例如，有些城市的经济十分发达，但是居民未必喜欢购买大房子；有些城市的经济并不好，但居民都喜欢购买大房子。经过调研，发现一线城市和二线城市的人均居住面积平均为90平方米，三四线城市的人均居住面积是110到120平方米。在二三线城市中，房地产是主要消费支出之一。7.区域的商业环境区域的商业环境包括本地和外来商业的构成比例、商业投资环境与新增企业数量、商贸交易金额与交易模式。8.房地产基本信息房地产的基本信息主要包括：第一，城市的基本地质、地貌和地况；第二，过去三年、当年土地出让数量、面积、价格、涨跌幅；第三，过去三年、现在、未来三年计划新建住宅数量，区域化量和速度；第四，各类房地产产品的价格和涨跌幅；第五，主要房地产企业的经营情况和项目情况；第六，城市对商品房的政策与相关文件。如何打造优秀的房地产产品1.掌握3L原则洞悉土地商机2.把握好产品的三大标准3.遵循“四型两格”原则4.塑造产品性格5.优化运营系统6.实施楼盘定级7.整合技术创新学习导航通过学习本课程，你将能够：●学会从三个角度洞悉土地商机；●明确好产品的标准；●掌握产品完型的核心；●学会塑造完美的房地产产品。如何打造优秀的房地产产品所谓产品完型，是指在总体定位确定后，进行产品设计以及将产品设计实现为具体产品并赋予产品生命内涵的过程。在此过程中需要注意以下几点：一是产品的功能布局，这需要通过详细的论证和沟通完成；二是产品的灵气，房地产看似冰冷的物理空间，但从居住角度看却具有灵气，可以给人不同的感受；三是产品的软性特征，房屋的概念不仅是简单的房子，还包含一定的生活方式，企业构造产品时应有效融合这些软性特点；四是产品销售周期，房地产产品的营销不是产品建成后才开始的，应与工程有机配合，借助工程的底气，把工作做得更加充分。一、掌握3L原则，洞悉土地商机房地产之所以称为房地产，是因为拥有土地是拥有房产的前提条件，因此，企业应全力挖掘土地的特征和价值。李嘉诚曾说：“决定房地产价值的因素有三个，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这被称为房地产成功的“3L原则”，即要对土地进行充分理解，必须把握“位置”这一要素。通过时间轴扩展理解，可以把3L原则分解为即昨天、今天和明天。第一，挖掘土地过去云集、遗留的对项目开发有帮助的现成资源；第二，了解土地目前的红线格局，甚至包括三公里外的布局；第三，识别土地未来规划的改变、时尚的演变等对项目的影响。1.历史角度从历史角度看，发掘土地周边存在的文化内涵，以及具有不可复制性和持续价值的要素，可以帮助企业未来进行准确定位。例如，位于北京市王府井的东方新天地是目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一，集酒店、公寓、写字楼、停车场、会展中心、购物商城等为一体。早期时，内地开发商对土地的理解还停留在如何尽快完成产品销售、利润回收，而李嘉诚却通过对这块土地的深度理解，挖掘其不可复制性与长期增值性。东方新天地开发完成后，基本是不出售的，只用于出租，但是同样获得了巨大的回报。因此，对于土地，企业要能够把握其历史价值、特别价值。2.现在角度从现在角度看，对土地的理解主要涉及其发挥空间和竞争空间。很多土地具有天然的特征，强行改变可能会付出巨大的代价，并且效果非常低。例如，在城市中心建造低密度的产品，就是纯粹从硬性角度考虑问题，没有从商业角度理解土地。低密度的产品比较适合城郊结合地带，这种地理空间是由现在的格局天然决定的，而不是凭主观意愿可以随意改变的。3.未来角度从未来角度看，土地的很多因素是可以改变的，这里主要指其环境。例如，一块土地未来可能成为城市的新中心，很多配套设施会跟随进入，具备很大的潜在价值；一块土地未来一两年可能开通地铁，具有潜在的增值空间。因此，评价一块土地的未来价值时，需要与城市规划相结合，具备一定的前瞻意识。只有这样才可能用比较理想的价格获得土地，持续开发时才能创造更多的利润。二、把握好产品的三大标准好产品的标准主要包括两个层面，分别是保健层面和提升层面，共包含以下三大标准：1.产品质量产品质量属于保健层面的标准。质量存在问题的产品一定不是好产品，因此产品质量是好产品的基础保证。2.设计匠心产品设计独具匠心属于提升层面的标准，是指产品设计能够在细节上考虑顾客使用的方便性，让顾客居住舒适，保证社区环境和谐。作为专业人士，产品设计者要站在普通用户的角度考虑问题。3.产品性格产品性格也属于提升层面的标准，是指产品应具有一定的特点，专为某一类客群设计建造，其建筑元素可以辐射一种信息。三、遵循“四型两格”原则1.“两格”原则从用户角度看，房地产产品需要遵循“两格”原则。品格品格是指房地产产品要具备一定的品质，扫除顾客对此类问题存在的担忧。性格性格是指产品要具备一定的特色，满足客户与众不同的需求。2.“四型”原则从开发商角度看，房地产产品设计应当遵循“四型”原则。位型位型是指房地产产品的整体大方位，能够提供给顾客的想象空间。区型区型是指红线内产品的整体布局，是否具有特色及人性化设计。楼型楼型是指产品的单元组结构。户型户型是90%的顾客都会关心的问题，其合理性、舒适性及是否满足客户的需求会对顾客的购买行为产生很大影响。【案例】龙湖艳澜山龙湖集团在北京开发了一个项目——艳澜山，其定位是出彩的类别墅。这一定位是通过以营销为主线、画同心圆的方式确定的。具体的实现可以从以下四个角度分析：位型。艳澜山项目位于北京市顺义中央别墅区的西北部，具有一定的规模。这一区域是中央别墅区，有十几年开发别墅的历史，别墅项目非常多，市场已经成型，而且人群关系较为紧密，可以形成更大的群体，适合开发高端产品。基于这一特点，龙湖集团推出出彩的类别墅定位，首先具有差异性，其次具有市场容量。位型为该项目的成功奠定了基础。区型。该项目所在区域距离后沙峪出口仅两公里，距离国际展览中心（新国展）仅一公里，距离首都机场仅十公里。对于时间比较宝贵的高端人群而言，这种区型非常便利，进出自如。楼型。艳澜山项目有三种建筑风格，分别是托斯卡拉式、西班牙式和意大利式，组团单元的风格确定得比较理想。此外，景观设计讲究小区钟亭、丛林溪谷，非常有诗意；人文素质讲究质朴、浪漫、热情的完美契合，这些都能够满足高端人群的需求。户型。艳澜山项目的户型主要是联排别墅，空间是300到500平方米，可以满足小家庭和扩展一点的大家庭的需求。户型设计非常细腻，景观配套齐全，堪称产品主义的代表。此外，该产品的品格开发商完全可以保证，也非常有性格。龙湖艳澜山建成后，所有看过的客户都非常喜欢，并且愿意购买。只要满足“两格四型”的产品，在产品完型上都可以具备强烈的市场号召力。四、塑造产品性格建筑与人一样，每个个体可以说是相同的，也可以说是不同的。之所以说相同，是因为从物理角度看，线条是相同的；之所以说不同，是因为其本身有性格差异，赋予其与众不同的一面。例如，有些房子会第一时间给人以愉悦、惬意的感觉，吸引人们居住，这是其本身性格能够契合顾客心底的愿望。塑造一个产品的性格，需要把握以下几个环节：1.生态或景观开发商要把握产品的生态或景观。没有人喜欢居住在水泥森林中，人们普遍都对绿色存在向往之心，因此生态景观是塑造产品性格的首要因素。2.与主题协调的的建筑元素与主题协调的建筑筑元素也是产产品性格形成成的重要因素素。例如，对对于托斯卡拉拉风格的产品品而言，开发发商不能只告告知客户其概概念，公共配配套、会所、产产品造型、园园林景观等都都必须匹配，这这样才可以形形成产品良好好的性格。3.人文交流房地产产品具有人人文交流才会会形成鲜明的的性格。社区区景观、园林林、与主题相相关的建筑小小品等，都可可以与人进行行良好的互动动。例如，要要想使建筑具具备亲和力，可可以在外立面面干净、视觉觉效果好的角角度下功夫。建筑师运用的是建建筑语言，而而顾客感知的的是人文语言言。房地产产产品必须具备备“1+1”的的组合才能塑塑造良好的人人文交流。其其中，第一个个“1”是指指建筑的主题题、意念的构构成；第二个个“1”是指指生产方式的的构成。例如如运动主题的的社区，第一一，从建筑角角度看，社区区内的景观要要与运动相结结合；第二，要要运用建筑语语言将其性格格释放，让顾顾客感知；第第三，把握运运动主题的灵灵魂，得到市市场共鸣，如如倡导科学的的运动方式，赋赋予产品人文文交流的特征征。五、优化运营系统统优化运营系统相当当于内部的验验收师，可以以保证房地产产产品达到预预期的效果。这这种功能质量量的控制主要要包括以下三三个环节：1.选择合适的建建筑公司选择一个合适的建建筑公司能够够有效保证产产品按照设计计方案实现。很很多项目之所所以不理想，主主要是因为产产品完型存在在严重缺陷，如如整体设计不不完善、楼盘盘建筑施工存存在问题等，这这些都会影响响项目销售。因因此，建筑公公司的选择至至关重要。在选择建筑公司过过程中，公开开招标是一个个不错的方式式，但这种方方式也会存在在漏洞。发展展商必须明确确自己的目标标及核心判断断标准，具备备良好的判断断力。2.加强建设过程程的监督与控控制只有对工程项目有有足够的了解解，才能进行行良好的监督督与控制。因因此，项目建建设过程中，监监督与控制者者需要不断了了解产品的户户型特点，不不断与设计师师沟通，帮助助公司解读、完完善整个运营营系统。3.设计多级验收收系统项目验收不仅包括括事后验收和和官方验收，还还包括事前及及事中验收。台湾房地产企业的的一种营销习习惯非常值得得人们借鉴。台台湾房地产企企业在房屋开开始建造时会会制定一种“房屋保姆制度”，由营销系统执行，而非工程系统。房屋在建设过程中，工程的每个节点，营销系统都会参与其中。这样可以保证营销人员在验收时站在顾客的角度考虑问题，并对整体的工程的各个板块分项营销。如果营销可以做到这种程度，对每一环节都非常了解，一定可以得到顾客的信任。而且，其中的每一环节将来都可能成为价值提升的依据。工程和营销是房地地产项目管理理的两条重要要主线，结合合得越紧密，将将来销售就可可以越透彻。营营销部门参与与项目优化运运营系统越早早，将来销售售效果就会越越好。【案例】碧海庄园——海心心情，墅科技技碧海庄园位于山东东省威海市高高新区，背面面环山，正面面环海，北边边是亚洲最大大的高尔夫球球场，南边是是哈尔滨工业业大学威海分分校：这是中中国海岸线上上唯一一块具具备这四项特特征的土地。这一项目由台湾开开发商与威海海本地开发商商合作开发，早早期时他们认认为土地的容容积率越高、建建筑面积越多多，创造的效效益会越好。后后来开发商通通过对威海市市场的了解后后，发现威海海市场有以下下特征：第一一，威海市在在改革开放后后，多数人属属于“先富起起来”的阶层层，它拥有外外贸、改制企企业等新型力力量；第二，威威海市是面向向全国的市场场，容易完成成高端产品———中国半岛岛第一别墅。在这种前提下，产产品完型需要要注意两个方方面：第一，挖挖掘产品土地地的先天特性性。大海能给给人带来愉悦悦的心情，首首要定位即海海心情。第二二，现代高端端住宅需要高高端的产品技技术力量，即即墅科技。为了响应高端市场场的号召力，独独栋别墅是必必需包括在内内的，联排别别墅也需要一一定的数量。以以独栋别墅为为例，开发商商具体的产品品完型方法如如下：第一，引引进高科技系系统，如新风风系统、恒温温恒湿，此外外，“电梯直直通地下室、地地下室通道直直接通向海边边”这一产品品概念一经提提出，迅速吸吸引了大量客客户。第二，这这一土地的区区型、位型、楼楼型非常稀缺缺，再加之完完美的户型，备备受广大客户户的青睐。此外，房屋保姆制制度也发挥了了很大的作用用：第一，工工程部门和营营销部门进行行了有机结合合，营销部门门与客户进行行了充分的沟沟通；第二，帮帮助公司把握握产品质量，帮帮助营销人员员对产品进行行深度理解。在诸多因素的共同同作用下，造造就了碧海庄庄园项目的巨巨大成功。如何进行房地产目目标市场选择择1.选择目标市场场的原则2.影响目标市场场选择的主要要因素影响目标市场选择择的主要因素素学习导航通过学习本课程，你你将能够：●掌握选择目标标市场的原则则；●了解环境条件件的主要内容容；●熟知影响目标标市场选择的的六个主要因因素。如何进行房地产项项目目标市场场选择目标市场，就是企企业经过市场场细分以及对对细分市场评评估以后，确确定作为服务务对象的有某某些共同需求求的顾客群体体所组成的市市场，也就是是企业决定进进入的市场。目标市场选择在不不同的语言环环境中所体现现的内涵是不不一样的，其其选择不仅信信赖市场细分分过程中详尽尽的市场调查查分析，依据据细分市场的的评估结论，在在细分的市场场中做出选择择，还要就所所选择的目标标市场定位进进行可行性研研究。一、选择目标市场场的原则选择目标市场有四四个原则：1.能够系统的考考察各个细分分市场即企业对细分市场场的由来、获获得等每项都都要逐渐进行行分析、深入入调查，要能能清楚细分市市场的区别。如如果不能做这这一点，就证证明企业的市市场细分没有有做好。2.能够系统地考考察项目即不管任何项目，都都能够系统的的进行考察，可可以就其细分分市场做项目目策划。也就就是当选择目目标市场时，其其要能达到这这一要求，如如果不能做项项目策划，就就表明还不是是很完整、全全面的清楚项项目的市场细细分。3.能够对项目策策划方案进行行全面的参与与评估企业要能够从技术术、经济、管管理角度对项项目策划方案案进行全面的的参与评估，实实际上也就是是从各个角度度制订房地产产策划方案。4.能够对项目投投资及投资方方案作出科学学决策选择目标市场时，还还要能够对项项目投资及投投资方案作出出科学的决策策。市场细分的基本要要求、最终目目的就是必须须做到市场的的购买力或者者市场的规模模要大于企业业成本。通俗俗来说，就是是最终的目标标市场、细分分市场的购买买力要大于企企业的成本或或者企业的投投入。例如，如如果某楼盘的的销售总价能能达到80000万，那么么企业的投资资就应在60000万以下下，如果做不不到，就要推推倒重来。二、影响目标市场场选择的主要要因素影响目标市场选择择的主要因素素有六个：1.市场规模市场规模就是市场场购买力，是是指细分市场场的规模大小小及其发展潜潜力。一般来来说，具有足足够发展空间间的市场，即即便当前规模模不够大，仍仍然具备吸引引力。对房地地产项目而言言，市场规模模通常是目标标市场决策的的首要因素。2.资源条件资源条件是指公司司开发商所拥拥有的或公司司能筹集到可可借支配的资资源。对房地产公司而言言，涉及的主主要的资源条条件有：资金金、土地、技技术和人力资资源。其中，资资金是第一位位的，有资金金，项目才能能决策。此外外，土地是基基础，技术和和人才是公司司固有的。3.环境条件所谓环境条件，就就是项目所在在地段的环境境是否与目标标市场的要求求相适应，具具体来说，包包括四个方面面：周边的自然环境境目标市场的主力客客户群的要求求要与周边的的自然条件接接近，如地质质、地貌，除除此之外，一一些植被、气气侯是不是也也是为主力客客户群所能接接受的。社会环境条件社会环境条件指的的就是住宅所所在地附近的的小区住宅的的文化，是不不是能够被客客户群接受，使使其满意。如果企业能将社会会环境条件跟跟主力客户群群相匹配，顾顾客基本上都都能接受，就就没有太大影影响；如果不不能接受，企企业就应该考考虑做一些改改变措施。基础设施环境条条件基础设施环境条件件指的就是地地下的管网，如如污水管、供供水管、电缆缆线等是否齐齐备。配套设施所谓配套设施，主主要就是市政政配套设施，也也就是有无购购物场所、医医疗场所、金金融、邮政、餐餐饮、运动、娱娱乐等。4.盈利性因素所谓盈利，是指扣扣除投资成本本后的收益。盈利是前提，也就就是市场的规规模或者叫市市场购买力要要大于企业成成本。目标市市场的盈利性性主要取决于于目标市场的的结构吸引力力，由竞争对对手、替代品品、购买方、供供应商以及潜潜在的进入者者共同决定。5.风险性因素风险性因素，是指指由于意外因因素影响，使使项目收益偏偏离预期投资资效益的程度度。风险客观存在于一一切项目投资资过程之中。房房地产项目投投资风险的主主要指标包括括投资风险损损失强度和投投资风险分布布状况。6.政策性因素所谓的政策风险，是是指项目所在在和所在地当当时颁布的与与项目有关的的各种法律、法法规、产业政政策。最主要要的政策性因因素有城市规规划、利率政政策、环境保保护政策、住住房政策、土土地政策以及及相关的税收收政策等。在影响目标市场选选择的六大因因素中，市场场规模、资源源条件、环境境条件三个因因素最为关键键。房地产项目土地研研究与风险评评估1.土地调研2.周边楼盘调研研3.住宅客户调研研4.项目风险评估估学习导航通过学习本课程，你你将能够：●了解土地调研研的主要内容容；●学会对周边楼楼盘进行调研研；●熟悉住宅客户户调研的方法法；●掌握项目风险险评估的方法法。房地产项目土地研研究与风险评评估一、土地调研1.土地研究的内内容在土地研究中，需需要考虑天、地地、人三大因因素。其中，天天是指天气、气气候，地是指指地质地貌、地地理环境，人人是指生活在在这块土地上上的人。房地地产开发要达达到天地人三三者的统一，也也就是说，既既要考虑当地地的气候环境境、地质地貌貌、风土人情情，又要考虑虑整个房地产产市场的政策策。例如，在在北方开发房房地产项目时时，重点要考考虑冬天的供供暖问题；而而在三亚开发发房地产项目目，则要重点点考虑日照系系数的问题。总体而言，土地研研究主要包括括五方面内容容，分别是：：地块与城市市的关系、地地块与区域的的关系、地块块与市场的关关系、地块与与周边环境的的关系、地块块地形与技术术指标。2.土地基本信息息调研土地背景调研土地背景调研包括括以下内容：：第一，土地的现状状与用途，以以及土地的“前前世”、“今今生”。房地地产开发过程程中，获取土土地的途径有有很多，有时时会涉及股权权转让或协议议转让等，这这就需要开发发商调查土地地的来源情况况；涉及土地地上有建筑物物需要拆迁的的，还要考虑虑拆迁成本和和拆迁手续等等问题。第二，土地的产权权和所有权。目目前我国土地地的产权包括括两种，即国国有土地和集集体土地。只只要拥有产权权证、通过正正规的招拍挂挂流程，所有有土地都可以以用来进行商商业或住宅开开发。相对而而言的就是小小产权的土地地，这些土地地没有产权证证、没有经过过正规流程，在在开发过程中中会出现很多多问题。第三，土地出让的的条件和要求求。随着国家家提出保障房房的要求，越越来越多的城城市对土地出出让附加了条条件。比如杭杭州，要求出出让一块土地地后必须配建建30%左右右的保障房。对对于开发商来来说，就要充充分考虑配建建保障房的费费用、利润及及出售方式等等问题。土地所有权单位位信息分析土地所有权单位信信息分析包括括三方面内容容：第一，单位的性质质与归属；第二，单位的现状状与主营业务务；第三，出让意向与与主管领导。3.地块主要数据据研究土地的主要技术术指标土地的主要技术指指标包括面积积、容积率、建建筑高度、限限高限低、绿绿化率、配套套要求等。一般而言，土地完完成一级开发发之后，这些些技术指标就就已经确定下下来，不能再再进行调整。企企业要根据自自己的现状考考虑是否有能能力承接这样样的项目，以以及市场上对对这样的项目目是否存在需需求。地块所处区域概概况目标地块所处区域域概况包括区区域在城市中中处所方位、规规划特点及未未来发展方向向等。例如，这这个地块将来来是城市的新新城中心，还还是工业中心心、商贸中心心，或者是向向其他方向发发展。了解了了这些信息，就就能知晓未来来周边客户群群体的构成。地块配套信息地块配套信息主要要包括地块的的周边交通情情况、教育文文化配套、公公共卫生配套套、商业配套套、工矿企业业、银行金融融业、餐饮娱娱乐、政府机机关等以及与与这些配套设设施的远近距距离。这些配配套信息将是是项目未来的的亮点或者是是项目着重要要打造的要素素。例如，地块所处区区域中有学校校、医院、银银行和政府单单位，对白领领阶层而言就就是一个很好好的居住区，开开发商可以着着重打造这些些要素。地块周边自然与与文化景观信信息这里提到的自然和和文化景观包包括山、水、公公园、绿地、古古迹、博古馆馆、美术馆等等以及远近距距离。房地产产开发的文化化价值是无法法复制的，有有了这些文化化设施，项目目的销售情况况就会超过一一般的项目。二、周边楼盘