房地产工程管理规划设计管理手册图表丰富

规划设计管理手册某某股份有限公司工程管理部制****年**月**日目录HYPERLINK目录建筑设计管理程序适用范围：设计部门参与的公司项目在设计阶段的设计管理，指从项目开始了解意向土地信息至工程施工之间的设计管理工作。规范目的：为规范项目设计阶段的操作程序，加强对项目设计阶段的监控，为设计部门各阶段设计管理规程的编写提供依据和指导，在项目设计阶段达到控制质量、进度，成本的目的，特编制此管理程序。规范内容：项目设计阶段工作要求项目设计阶段工作要求设计阶段的主要工作是分析项目开发资源和设计条件，协助公司确定项目开发目标，并依此目标制定设计原则和设计计划，组织设计单位完成项目的各阶段设计工作。项目设计阶段操作流程图项目设计阶段操作程序流程图本流程用于对项目设计阶段设计工作流程的总体控制，详见第2页项目设计阶段操作流程图。各阶段实施细则投资分析阶段工作重点分析项目设计条件，提出初步的项目开发建议。达成办法了解意向地块信息项目发展部负责获取意向地块或项目的信息及编写投资分析报告，如需各相关部门提供投资意见或建议，则向各部门总经理或总经理助理提出具体要求，各部门总经理或总经理助理安排阶段责任人进行相关工作。阶段责任人负责向项目发展部了解意向地块或项目信息，进行相关资料交接以及现场踏勘。投资分析设计部门阶段责任人在了解熟悉地块或项目信息的基础上，对项目的开发资源和设计条件进行分析，在与销售经营部、成本管理部、财务部就市场、成本及分期开发等问题充分沟通协商后后，完成规划草案和投资分析报告设计部分，提出项目设计条件的改进建议和项目开发设计的初步构想。项目发展部汇总整理各部门意见，组织项目听证会向公司及总部汇报新项目投资分析报告。项目设计阶段操作流程图项目设计阶段操作流程图（续表）项目投资项目听证会汇报通过后，公司相关部门负责进行购买土地或项目投资的合同签订事宜。项目立项购买土地或项目投资的合同签订，新项目正式在公司内部立项。2．5资料归档设计部门阶段责任人负责将投资分析阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明投资分析阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-02-01投资分析阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作发展研究部主导部门组织投资分析设计部门协作部门规划草案及投资分分析报告设计计部分销售经营部协作部门市场状况沟通成本管理部协作部门提交成本估算依据据财务部协作部门协调分期规模工程管理部协作部门协调分期规模与建建设进度项目事务部协作部门申请修改规划控制制指标相关附件：VCGFJS01-02-01投资分析阶段设计管理规程前期策划阶段工作重点详细分析项目开发资源和设计条件，提出详细全面的项目开发建议，通过设计验证，确定项目开发的形象、成本、利润、进度等目标。达成办法策划准备新项目在公司内部立项并下达设计任务后后，设计部门总经理指定项目负责人，由项目负责人组织相关部门及人员了解详细的项目相关原始设计资料，项目社会、自然、市场的内外部环境，收集整理设计参考资料，分析评估项目环境状况，并编制项目设计计划。项目策划项目经理部（如该项目经理部已成立）或设计部门项目负责人（如该项目经理部未成立）组织销售经营部、成本管理部、财务部、工程管理部、项目事务部等公司相关部门召开项目开发策划会议，讨论项目开发的成本和利润、开发进度、项目名称、产品形象、产品类型及构成、配套设施规模及经营方式，进行必要的咨询、分析和设计工作进行论证，形成初步的项目开发目标。设计验证通过概念方案设计进行项目开发的深入构思，对项目开发目标进行设计验证和必要的调整。确定开发目标公司确定项目开发目标后，设计部门项目负责人应及时知会项目经理部、财务部、销售经营部、成本管理部、工程管理部、项目事务部等各相关部门并提供相关要求和资料。资料归档设计部门项目负责人负责将前期策划阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明前期策划阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-03-01前期策划阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作项目经理部主导部门组织前期策划设计部门主导部门组织前期策划协作部门项目环境评估报告告和组织概念念设计销售经营部协作部门需要市场分析结果果成本管理部协作部门提交概念设计进行行成本测算财务部协作部门协调分期规模，提提交利润测算算依据工程管理部协作部门分期、进度及概念念设计可行性性项目事务部协作部门需确定规划控制指指标说明：如该项目经理部已成立，则项目经理部为前期策划阶段工作的主导部门；如该项目经理部未成立，则设计部门为主导部门。相关附件：VCGFJS01-03-01前期策划阶段设计管理规程方案设计阶段工作重点依据项目开发目标编制设计要求，组织设计方案招标，完成设计方案调整，配合进行设计方案的报审工作。对项目开发的形象、成本、利润、进度等目标进行必要的调整。达成办法方案招标准备依据项目开发目标编制方案阶段方案招标书、设计任务书和设计指导书，准备其它招标文件，考察确定招标设计单位等，进行设计方案招标的各项准备工作。方案招标召开设计方案发标会；在方案设计过程中密切保持与各投标单位的信息沟通与交流，保证公司开发意图在设计中的贯彻和各投标单位按时交标。方案评审审阅投标方案，理解各投标方案的设计意图，审核各投标方案的设计数据，明确是否有不符合设计要求的废标。组织召开公司内部的方案评审会，对合格的投标方案进行评审。听取公司内部评委意见和建议，确定中标意向方案；协同规划管理部门召开方案评标会，听取专家评委意见和建议，保证公司意向方案中标。方案调整综合各方意见和建议，督促协助中标设计单位完成设计方案调整，组织方案汇报会。汇报通过后，设计部门项目负责人知会项目经理部、财务部、销售经营部、成本管理部、工程管理部、项目事务部等各部门并提供相关数据和资料。办理支付设计费用的相关事宜。方案报建配合项目事务部完成设计方案报审工作。资料归档设计部门项目负责人负责将方案设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明方案设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-04-01方案设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织方案设计项目经理部协作部门现场踏勘配合、提提供地质初勘勘报告销售经营部协作部门参与方案评审并反反馈意见成本管理部协作部门方案成本估算，提提供成本控制制指标财务部协作部门分期利润调整、支支付设计费用用工程管理部协作部门参与方案评审并反反馈意见项目事务部协作部门进行方案报建法律室协作部门招标文件的审核相关附件：VCGFJS01-04-01方案设计阶段设计管理规程初步设计阶段工作重点组织初步设计招标，督促协助中标设计单位在方案设计的基础上深化设计，配合进行初步设计的报审工作。达成办法设计单位招标设计部门携同成本管理部组织初步设计单位招标，将招标结果报公司审批后确定中标单位，以达到量化设计目标，完善设计管理的目的。初步设计设计部门项目负责人负责督促、协助和配合中标设计单位完成初步设计。初步设计的依据为：设计部门项目负责人组织编写并报设计部门批准的初步设计阶段设计任务书和指导书，相关政府管理部门的审批意见，初步设计中标单位的投标文件，项目相关原始设计资料等。初步设计评审由设计部门项目负责人组织公司评委或聘请社会专家，以国家和地方相关法规规范的规定，初步设计阶段设计任务书和指导书的要求，以及中标单位投标文件的承诺为评审的标准，对初步设计各专业图纸进行报建前的全面评审，并形成评审意见。初步设计调整要求设计单位按照初步设计评审意见进行设计修改和调整，完成初步设计。初步设计报建配合项目事务部完成初步设计报审工作。资料归档设计部门阶段责任人负责将初步设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明初步设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-05-01初步设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织初步设计项目经理部协作部门需提供设计基础数数据销售经营部协作部门沟通设计状况，需需提供反馈意意见成本管理部协作部门参与设计招标，成成本控制指标标审核需提供供成本详细指指标财务部协作部门提交技术经济指标标工程管理部协作部门参与确定技术方案案和设计评审审项目事务部协作部门进行初步设计报建建相关附件：VCGFJS01-05-01初步设计阶段设计管理规程施工图设计阶段工作重点组织施工图设计招标，督促协助中标设计单位在初步设计的基础上继续深化设计，配合进行施工图设计的报审工作。达成办法设计单位招标对于具有初步设计阶段的项目，可根据初步设计评审的结果，确定是否需要在施工图设计阶段对设计单位进行重新招标。初步设计评审未获通过及未进行初步设计的项目，由设计部门偕同成本管理部组织施工图设计单位招标，将招标结果报公司审批后确定中标单位。施工图基础部分设计设计部门项目负责人负责督促、协助和配合施工图设计单位首先完成施工图基础部分的设计。施工图设计的依据为：设计部门项目负责人组织编写并报设计部门批准的施工图设计阶段设计任务书或指导书，相关政府管理部门的初步设计审批意见，施工图设计中标单位的投标文件，项目相关原始设计资料等。施工图基础部分设计评审由设计部门项目负责人组织公司评委对基础部分设计的基础选型方案进行设计评审，并形成评审意见。施工图基础部分设计调整要求设计单位按照施工图基础部分设计评审意见完成设计调整。施工图基础部分设计报建配合项目事务部完成施工图基础部分设计报审工作。施工图主体部分设计完成施工图主体部分的设计。施工图基础部分设计审查由项目经理部和设计部门项目负责人分别组织人员对施工图设计图纸按照设计指导书的要求进行审查。施工图主体部分设计报建配合项目事务部完成施工图主体部分设计报审工作。资料归档设计部门阶段责任人负责将施工图设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明施工图设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-06-01施工图设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织施工图设计项目经理部协作部门需提供地质勘察报报告及其它设设计基础数据据，参与设计计审查销售经营部协作部门沟通设计状况，需需提供反馈意意见成本管理部协作部门成本详细指标审核核财务部协作部门提交技术经济指标标工程管理部协作部门参与确定技术方案案和设计审查查项目事务部协作部门进行施工图设计报报建相关附件：VCGFJS01-06-01施工图设计阶段设计管理规程施工管理阶段工作重点设计意图在施工阶阶段贯彻执行行，设计图纸纸的修改补漏漏，现场信息息的即时沟通通，协调设计计方与施工方方，配合项目目经理部进行行施工管理工工作。达成办法施工管理配合设计部门指派具体体人员常驻施施工现场，负负责配合项目目经理部完成成施工管理工工作。说明施工管理阶段设计计管理的详细细内容见VCCGFJS003-01设设计部门派驻驻现场人员工工作指引。相关部门相关部门职责相关工作项目经理部主导部门需提供地质勘察报报告及其它设设计基础数据据，参与设计计审查设计部门协作部门组织施工图设计成本管理部协作部门重大设计设计修改改的成本审核核相关附件：VCGFJS033-01设计计部门派驻现现场人员工作作指引附件目录VCGFJS011-02-001VCGFJS011-03-01前期策策划阶段设计计管理规程VCGFJS011-04-001方案设计计阶段设计管管理规程VCGFJS011-05-001初步设计计阶段设计管管理规程VCGFJS011-06-01施工图图设计阶段设设计管理规程程VCGFJS033-01设计计部门派驻现现场人员工作作指引发布部门：**建建筑设计顾问问有限公司发布日期：****年*月*日附件：投资分析阶段设计计管理规程第一部分总则1.01为统一某某某集团各房房地产项目设设计的标准，规规范房地产项项目设计的内内容和深度，达达到“提高设计质质量、保证项项目进度、控控制项目开发发成本”的目的，特特制定本标准准。某某集团各房地产产项目设计均均应按照本标标准执行。对对本标准未涉涉及的部分，应应执行国家、当当地现行的有有关规范、规规程和标准。本标准是依据国家家有关规范与与标准，并总总结某某集团以往往房地产项目目开发经验编编制而成。本标准遵循以下原原则编制：设计与市场、成本本相结合的原原则；管理和技术相结合合的原则；计划管理的原则；；检查与反馈的原则则。本标准的执行责任任人为某某集团属下下各房地产公公司主管设计计业务的负责责人。1.06本标准与与准则解释权权属某某集团规划划设计部。第二部分投资分析析阶段设计管管理规程1.项目基础资料1.1宗地自然条条件宗地自然条件表一一表1.1..1填表人：填写日期期：年月日土地名称/项目名名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范范围内的位置置，可在城市市地图基础上上制作□已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范范围内的位置置，可在城市市地图基础上上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定定位、红线尺尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标标点位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形时时，表达现状状地形、标高（等高线）、现现状地貌□已收集宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位位□已制作说明：本表格所列为描述述宗地自然条条件所需的图图纸目录。应应在投资分析析阶段收集、制制作完成，并并作为设计前前期阶段进行行概念设计、实实施方案阶段段进行规划方方案设计的基基础资料。2.投资分析阶段，若若政府提供的的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则则应在设计前前期阶段落实实并确认此二二图纸。宗地自然条件表二二表1.1..2填表人：填写日期期：年月日土地名称/项目名名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另另附图）□已收集空气质量宗地空气质量状况况□空气质量良好□空空气质量较差差，需进行检检测水文宗地内有无地表水水□池塘□水渠宗地周边有无地表表水□江□河□湖□海□水渠周边地表水常年水水位(黄海高程)M周边地表水最高控控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄黄海高程)M宗地内水质状况□水质良好□水质较较差，需进行行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源□周周边有噪音源源，需进行检检测宗地有无特殊地下下物冲沟□有□无暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无地下军用设施、管管线□有□无地下油罐房□有□无其它大型地下建筑筑物、□有□无说明：1．依据宗地社会条条件表一（表表1.2.11）的周边公公共设施图，当当周边存在污污染源与噪声声源时，应结结合实地具体体情况判断是是否对宗地空空气质量状况况、水质状况况、噪声状况况进行检测；；决定进行检检测后应附各各项检测报告告。对于尚未未达到饱和通通车的道路，应应根据道路等等级预测饱和和通车时的噪噪音。2．当存在特殊地下下物时需另附附文对其进行行详细说明。1.2宗地社会条条件宗地社会条件表一一表1.2..1填表人：填写日期期：年月日土地名称/项目名名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域域（道路、周周围建筑物等等）的现状特特征□已收集区域总体规划图表达政府对宗地所所处区域的规规划设想和建建设计划□已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公公交流线及宗宗地附近站点点；表达私家家车赴宗地的的可选路线□已制作周边交通分析图表达宗地周边道路路名称、级别别、尺寸及拟拟建道路的拟拟建时间等□已制作周边道路断面图表达宗地块周边道道路断面各分分项尺寸□已制作周边公共设施图表达宗地周边存在在对项目设计计存在影响的的公共建筑名名称、类型、面面积、基本功功能、形态及及建成时间；；表达对项目设计存存在有利与不不利因素的设设施：广场、公公园、城市雕雕塑，高压线线、变电所、烟烟囱、垃圾场场、排污沟、其其它构成噪音音和污染的设设施□已制作市政管线图表达给水、雨水、污污水、弱电、煤煤气、暖通、宽宽带等接口位位置、管径、埋埋深、标高等等□已收集说明：本表格所列为描述述宗地社会条条件所需的图图纸目录，应应在投资分析析阶段收集、制制作完成，并并作为设计前前期阶段进行行概念设计、实实施方案阶段段进行规划方方案设计的基基础资料。宗地社会条件表二二表1.2..2填表人：填写日期期：年月日土地名称/项目名名称当地政策法规要求求日照间距系数消防间距□无特殊要求其它间距□无特殊要求规划设计要点总用地面积ha□暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求1.3竞争楼盘信信息1.3.1竞争楼楼盘列表竞争楼盘列表表11.3.1填表人：填写日期期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经手手人：年月日市场营销部门经理理：年月日设计部经理：年月日“竞争楼盘”，是指指区域内与本本项目地理位位置、市场定定位、产品类类型等方面存存在相似性，可可能与本项目目产生竞争的的楼盘。本列表中的竞争楼楼盘，须由设设计部与市场场营销部门共共同确认。1.3.2竞争楼楼盘设计信息息竞争楼盘设计信息息表一表1..3.2.11楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²住宅产品类型□独立别墅□联排别别墅□平层公寓□花园洋房□小高层□高层□其其他住宅结构形式会所面积M²会所个数商业面积M²□租□售幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息息表二表1..3.2.22楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点点、所采用的的新概念新技技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□标准装修□提供□不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘盘，需完成表表格内全部内内容。若用于于其它楼盘的的考察和调研研，可酌情选选择完成。竞争楼盘设计信息息表三表1..3.2.33楼盘名称位置户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为::户型特色评述：（应应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为为房地产销售售中使用的指指标，通常为为：单套内建建筑面积/单套商品房房销售面积（套套内建筑面积积＋按规定应应分摊的公共共建筑面积）。2.单套内建筑面积包括套内的使用面面积、墙体面面积及阳台面面积。3.单套内使用面积住宅房间实际能使使用的面积,不含墙、柱等结结构构造和保保温层的面积积。2规划设计的可行性性分析2.01依据宗地地自然条件表表一（表1..1.1）的内容容，分析宗地地自然环境对对规划设计的的影响。如：：依据宗地地地形图分析建建筑与产品的的排布可能性性；依据宗地地绿化与水面面的分布图分分析现状资源源的保护与利利用措施等。2.02依据宗地地自然条件表表二（表1..1.2）的内容，对对于有特殊地地下物（如冲冲沟、暗河、古古墓、地下军军用设施等）或或存在空气污污染、水质污污染、噪声污污染的地块对对规划设计的的影响程度及及对应的设计计思路和解决决办法（该思思路、办法对对应的成本估估算要在《投投资与收益分分析》中体现现）。2.03依据宗地地社会条件表表一（表1..2.1）的内容，分分析区域总体体规划、道路路交通状况、周周边公共设施施状况、市政政配套状况等等对规划设计计的影响。如如：区域总体体规划对小区区分期开发顺顺序的影响；；道路交通状状况对小区主主要出入口设设置与人车流流线的影响；；商业设施、教教育现状、体体育娱乐公园园等休闲场所所、银行医院院等生活设施施对自身配套套建设规模和和面积确定的的影响；不利利因素设施的的影响和解决决方案；市政政配套状况对对技术设计的的影响等。2.04依据宗地地社会条件表表二（表1..2.2）的内容，分分析当地政府府各类间距要要求对建筑排排布的影响。2.05当不具备备政府规划设设计要点，容容积率、面积积分配比例等等技术经济指指标不完全确确定时，进行行我司最理想想的容积率和和产品分配比比例分析，完完成容积率分分析方案及对对应的容积率率分析表（表表3.2.22.3），当容积积率确认后，深深化该容积率率指标下的方方案及完成其其对应的综合合经济技术指指标表（表3.2.22.1）与产品分分析表（表3.2.22.1）（不同指指标数据选择择对应的经济济效益分析在在《投资与收收益分析》中中体现）。2.06当具备政政府规划设计计要点，即具具备既定容积积率、建筑密密度和配套公公建面积时，按按照楼层完全全平均或多层层、小高层、高高层等不同比比例分配的假假设情况，进进行最基本的的建筑排列，完完成规划设计计草案其对应应的综合经济济技术指标表表（表3.22.2.1）与产品分分析表（表3.2.22.1）（不同假假设情况下，对对应的建设周周期计划、成成本估算、销销售价格预测测及经济效益益分析，要在在《工程与与与销售计划》、《投投资与收益分分析》中体现现）。（本节内容为根据据集团企划部部《项目可行行性报告》相相关要求调整整。）3规划设计草案3.1规划设计草草案的初步概概念3.1.1设计概概念：表现项项目预期的风风格和设计主主题。3.1.2技术概概念：计划采采用的重要新新技术及其与与规划设计的的关系。3.1.3可持续续发展概念：：对项目分期期发展的设想想、对营造统统一的社区概概念的设想、对对产品差异性性的考虑。3.2规划设计草草案图纸3.2.1规划设设计草案总平平面图3.2.2综合经经济技术指标标综合经济技术指标标表表3.22.2.1填表人：填写日期期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面面积M²汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1～33层）多层住宅（4～66层）小高层住宅（7～～11.5层）中高层住宅（122～18层）高层住宅（19层层～100m）超高层住宅（>1100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M²))用地面积(M²))商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修说明：根据某某项目开发发经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发发成本差异不不大，因此上上表将7～9层住宅并入入小高层类进进行统计。设计部完成上表后后提交成本管管理部门进行行投资分析阶阶段的成本测测算。容积率分析表表3.2.2.2填表人：填写日期：年月日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（1～3层）低层住宅：联排别墅（1～3层）总容积率多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）总户数中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（1～3层）低层住宅：联排别墅（1～3层）总容积率多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）总户数中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100M）3.2.3产品分分析3.2.3.1规规划设计草案案的主要目的的是通过设计计分析为项目目的投资效益益和经营前景景提供技术上上的依据。经经过对项目有有利因素和不不利因素的研研究，以及规规划设计草案案中各类产品品受各因素影影响的情况，编编制出图表或或文字提交市市场营销和成成本部门，形形成项目财务务分析和营销销策略的基础础。“有利因素、不利因因素”是指对产品品定价产生较较大影响的因因素；需针对对具体情况，分分析地块及产产品中存在的的主要矛盾，得得出各主要因因素。“有利因素”包括良好建建筑朝向、良良好景观朝向向等；“不利因素”包括噪声、不不良建筑朝向向、不良景观观等。关于各因素的可参参考定义：良好建筑朝向：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝朝向地块内、外外的景观资源源。《项目设计工作控控制性计划》(此部分内容暂缺))5范例5.1项目基础资资料范例序号文件名称《某某集团项目设计计成果范例汇编》索引号号1宗地城市位置图TZ-1-12宗地区域位置图TZ-1-23宗地红线图TZ-1-34宗地现状照片TZ-1-45宗地地形图TZ-1-56宗地绿化植被与水水面分布图TZ-1-67区域现状图TZ-1-78区域总体规划图TZ-1-89区域交通分析图TZ-1-910周边交通分析图TZ-1-1011周边道路断面图TZ-1-1112周边公共设施图TZ-1-1213市政管线图TZ-1-135.2规划设计草草案序号文件名称《某某集团项目设计计成果范例汇编》索引号号1规划设计草案设计计说明TZ-1-12规划设计草案指标标表TZ-1-23规划设计草案总平平面图TZ-1-3前期策划阶段设计计管理规程适用范围：设计部部门项目前期期策划阶段的的设计管理，即即介于项目投投资分析与建建筑方案设计计之间的阶段段。规范目的：为规范范设计部门项目目前期策划阶阶段的操作程程序，加强对对项目前期策策划阶段的监监控，达到确确保质量、进进度，控制成成本的目的，特特编制此管理理规程。规范内容：项目前期策划阶段段工作要求项目前期策划阶段段工作要求前期设计的主要工工作是分析项项目资源和条条件，提出项项目开发建议议和设计构思思，通过概念念设计的验证证，最终形成成清晰明确的的方案设计要要求。项目前期策划阶段段设计流程图图项目前期策划阶段段设计流程图图本流程用于对项目目前期策划阶阶段设计工作作流程的总体体控制，详见见第2页项目前期策策划阶段设计计流程图。各阶段实施细则下达设计任务工作重点指定项目阶段责任任人及其它要要求。达成办法项目阶段责任人由由设计部门负责责人指定并发发知会通知相关关部门。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门指定项目阶段责任任人，发知会会销售经营部协作部门需知会的部门成本管理部协作部门需知会的部门财务部协作部门需知会的部门工程管理部协作部门需知会的部门项目事务部协作部门需知会的部门相关附件：VCGFJS011-03-001-F011知会项目前期策划阶段段设计流程图图通过通过修改开发模式分析接项目投资分析程序概念设计准备概念设计通过修改编制设计任务书概念设计评审阶段总结及资料归档接方案设计程序项目资料收集分析拟订初步设计计划下达设计任务前期准备前期准备项目决策项目决策开发模式确认决策验证决策验证确定开发方向项目资料收集分析析工作重点完成与发展研究部部的项目资料料交接；收集项目相相关技术数据据，了解周边边资源条件，整整理设计参考考资料；对项项目环境状况况做出评估。达成办法责任人首先完成与与发展研究部部的资料交接接，并填写项项目文件资料料交接单。收集项目详细技术术数据，全面面了解周边资资源条件；收收集整理对项项目设计具有有借鉴意义的的参考资料，将将资料整理汇汇总并填写项项目设计资料料汇总表。在综合分析以上资资料的基础上上完成项目用用地分析报告告。项目用地地分析报告编编制的具体要要求见VCGGFJS022-02-建01项目用地分分析报告编制制规范。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门资料接收，完成用用地分析报告告发展研究部协作部门提供项目基础资料料相关附件：VCGFJS011-03-001-F02项目文件资资料交接单VCGFJS011-03-001-F03项目设计资资料汇总表VCGFJS022-03-建01项目用地分分析报告拟订初步设计计划划工作重点拟订项目全过程设设计计划。达成办法责任人编制项目设设计计划表初初稿后，由设设计部门组织织公司领导及及相关部门召召开计划讨论论会形成会议议纪要，并依依据会议纪要要的决议修改改完成项目设设计计划表终终稿。项目设计计划确定定后，责任人人发知会通知相关关部门及人员员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门编制设计计划，组组织计划讨论论会销售经营部协作部门参与计划讨论成本管理部协作部门参与计划讨论财务部协作部门参与计划讨论工程管理部协作部门参与计划讨论项目事务部协作部门参与计划讨论相关附件：VCGFJS011-03-001-F04会议纪要VCGFJS011-03-001-F05项目设计计计划表开发模式分析工作重点对项目开发的产品品类型及构成成、配套设施施规模及经营营模式、规划划指标的经济济性等方面进进行分析并提提出建议。达成办法组织相关部门召开开项目开发讨讨论会并初步步确定以下内内容，形成会会议纪要。项目开发的产品类类型和构成；；配套设施规模和经经营方式；由设计部门依据项目目开发讨论会会的初步结果果，完成总体体规划草案，分分析不同产品品类型和构成成、不同配套套设施规模和和经营方式对对容积率、总总户数、建筑筑覆盖率等主主要规划指标标的影响，并并完成项目规规划指标分析析表。组织相关部门对总总体规划草案案和项目规划划指标分析表表进行讨论，分分析调整项目目开发的产品品类型和构成成、配套设施施规模和经营营方式，确定定项目规划指指标分析表。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发讨论论会，完成规规划草案和规规划指标分析析表销售经营部协作部门提供产品建议和竞竞争楼盘资料料成本管理部协作部门规划草案成本估算算财务部协作部门规划草案利润估算算工程管理部协作部门工程相关的意见或或建议项目事务部协作部门报建相关的意见或或建议相关附件：VCGFJS011-03-001-F06项目规划指指标分析表开发模式确认工作重点公司讨论通过项目目规划指标分分析表，作为为项目开发的的目标之一，在在项目开发设设计的全过程程贯彻实施。达成办法组织项目开发汇报报会，向公司司领导汇报项项目规划指标标分析表内容容，汇报通过过后，规划指指标正式确定定。设计部门门责任人发知会会通知相关部部门及人员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发汇报报会，发知会会销售经营部协作部门参加项目开发汇报报会成本管理部协作部门参加项目开发汇报报会财务部协作部门参加项目开发汇报报会工程管理部协作部门参加项目开发汇报报会项目事务部协作部门参加项目开发汇报报会概念设计准备工作重点以公司确认的项目目开发模式为为指导，编制制概念设计任任务书；确定定参加概念设设计的设计单单位。达成办法依据项目用地分析析报告和规划划指标分析表表，编制概念念设计任务书书，准备相关关项目资料。联系设计单位，确确定设计费用用和设计时间间，填写汇报报，申报公司司批准。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计，准准备相关资料料销售经营部协作部门提供产品建议和竞竞争楼盘资料料项目事务部协作部门准备相关政府文件件相关附件：VCGFJS011-03-001-F07汇报概念设计工作重点掌握设计动向，协协助设计单位位完成概念设设计。达成办法向设计单位发放设设计任务书和和相关项目资资料。与设计单位保持密密切联系，掌掌握设计进度度和设计方向向。按时收取各设计单单位送交的设设计文件和方方案，审核设设计文件深度度和内容，包包括各项规划划指标是否符符合设计任务务书要求。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门跟踪概念设计，进进行设计交流流概念设计评审工作重点评审概念设计方案案，验证所确确定的项目开开发模式的可可行性、经济济性、合理性性。达成办法组织召开概念设计计评审会，评评委由公司领领导和相关部部门人员组成成，进行概念念设计方案评评审，由评委委填写设计方方案评审表。以各概念设计方案案为参照，论论证项目规划划指标分析表表的可行性、经经济性、合理理性，根据论论证结果形成成会议纪要。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计评审审会销售经营部协作部门参加概念设计评审审会成本管理部协作部门参加概念设计评审审会工程管理部协作部门参加概念设计评审审会相关附件：VCGFJS011-03-001-F08设计方案评评审表确定开发方向工作重点项目开发方向的最最终确定。达成办法组织公司领导和相相关部门召开开项目开发方方向确认会，按按照概念设计计评审会会议议纪要对公司司确认的项目目规划指标分分析表进行必必要的调整，并并确定最终的的项目规划指指标分析表。以以项目开发方方向确认会会会议纪要和调调整后的项目目规划指标分分析表作为方方案设计任务务书的编制依依据，组织实实施方案设计计。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发方向向确认会销售经营部协作部门参加项目开发方向向确认会成本管理部协作部门参加项目开发方向向确认会财务部协作部门参加项目开发方向向确认会工程管理部协作部门参加项目开发方向向确认会附件目录VCGFJS011-03-001-F011知会VCGFJS011-03-001-F02项目文件资资料交接单VCGFJS011-03-001-F03项目设计资资料汇总表VCGFJS011-03-001-F05项目设计计计划表VCGFJS011-03-001-F06项目规划指指标分析表VCGFJS011-03-001-F08设计方案评评审表深圳市设计部门建建筑设计顾问问有限公司发布日期：*****年*月*日施工图设计阶段设设计管理规程程使用说明为统一某某集团各各房地产项目目施工图设计计的标准，规规范施工图设设计的内容和和深度，达到到“提高设计质质量、保证项项目进度、控控制项目开发发成本”的目的，特特制定本指引引。本指引是依据国家家有关规范与与标准，并总总某某集团以以往房地产项项目开发经验验编制而成。对对未涉及的部部分，应执行行国家、当地地现行的有关关规范、规程程和标准。本指引分为《施工工图设计指导导书》、《施施工图设计深深度要求》、《施施工图设计审审图要点》、《施施工图设计合合同》四部分分。本指引作某某集团团各房地产项项目施工图设设计指导手册册。某某集团项目设计计总流程》侧侧重对项目设设计过程的规规定，某某集集团项目设计计成果标准》侧侧重对各阶段段成果的规定定，本指引则则侧重于施工工图设计的技技术支持。本指引的执行责任任人某某集团团属下各房地地产公司主管管设计业务的的负责人。本指引解释权某某某集团规划设设计部。本指引某某集团机机密文件，仅仅供内部使用用，不得外传传。第一部分施工图设设计指导书1总则目的为某某集团各房地地产项目满足足居住舒适、造造价经济、管管理安全、维维修方便、施施工合理的要要求，提高住住宅设计质量量，特制订本本《施工图设设计指导书》。1.2依据本指导书作某某集集团各房地产产公司在各地地区的住宅施施工图设计指指导手册；是是在国家相应应标准及规范范的基础之上上，结某某地地产以往住宅宅开发的实践践经验，对住住宅设计中的的一般要求和和常用做法，进进行必要的明明确、补充和和完善后编制制而成。1.3适用范围承某某集团各房地地产项目的设设计单位，在在施工图设计计中应参考本本指导书，预预防设计常见见问题，统一一设计做法、提提高住宅设计计质量。1.4内容说明本指导书以建筑设设计的专业划划分章节，各各专业设计人人员可参考本本专业章节的内容进行设计计。本指导书书中所列尺寸寸，未标明单单位的按毫米米计，标明单位的以所标单单位为准。1.5解释权本指导书的解释权权某某集团各各房地产公司司设计部。2建筑专业2.1设计说明工程名称：2.1.1图纸以以1#图为主要出出图图幅。2.1.2建筑设设计总说明各各子项材料做做法表、装修修做法表汇总总统一编写；；子项说明可根据具体情况况单独编写。2.1.3建筑设设计总说明中中关于建筑面面积的计算要要精确，并随随设计的加深深不断核算，直至最终成果果，建筑面积积计算应严格格按照成都市市颁发的建筑筑面积计算标准执行。所有门窗需统一编编制门窗表，进进行编号并注注明选料，以以保证施工备备料中不发生混淆。2.2住宅设计统统一技术要求求2.2.1层高2.2.1.1平平层公寓：2900；2.2.1.2花花园洋房：客客厅3000、卧室2900。2.2.1.3联联排别墅：首首层3300、二层3000、三层为坡坡屋顶，最低低处不小于2200。2.2.2墙体2.2.2.1外外墙：200厚页岩空心心砖。2.2.2.2分分户墙：200厚页岩空心心砖2.2.2.3户户内隔墙：100厚页岩空心心砖。2.2.2.4厨厨房、卫生间间：120厚页岩实心心砖。2.2.2.5预预留洞：内外外墙上所有留留洞均应有水水平和竖向定定位；柱上留留洞不仅在建建筑图上标注，还应应在结构图中中采取相应措措施，并注明明。2.2.2.6异异型柱：起居居厅与主卧室室隔墙异性柱柱，保证主卧卧室墙面平整整；起居厅与与次卧室或其他辅助助房间隔墙异异型柱，保证证起居厅墙面面平整；卧室室与次卧室或其他辅助房间间隔墙异型柱柱，保证主卧卧室墙面平整整。2.2.2.7墙墙体保温：北北方地区外墙墙应加设保温温层；当外墙面层为涂料料时，建议采采用外墙外保保温；当外墙面层为面砖砖或石材时，建建议采用外墙墙内保温。2.2.3楼地面面2.2.3.1所所有楼板均采采用现浇楼板板。2.2.3.2卫卫生间：楼板板结构予留80－110；施工工完成面最高高点要比厅房房施工完成面低20。2.2.3.3厨厨房：结构不不降板，但需需做防水；二二次装修时设设门槛。2.2.3.4当当采用地板辐辐射采暖时，管管道予埋于垫垫层内。居室室、卧室的楼楼板结构予留留90。2.2.3.5阳阳台：厅房为非地板采暖暖阳台面层为面砖：：楼板结构比比厅房结构降降板80。阳台面层为水泥：：楼板结构比比厅房结构降降板50。厅房为地板采暖阳台楼板结构与厅厅房结构取齐齐。2.2.3.6公公共楼梯间：：楼板结构予予留50；完成面面与厅房施工工完成面齐平平。2.2.4门窗2.2.4.1门门(1)平层公寓：：入户门为11000X22400；卧卧室门9000X21000；厨房门800X21000；卫生间门750XX2200；；特殊做法详详图纸标注。(2)花园洋房：：入户门为11200X22400；卧卧室门9000X22000，厨房门8000X22000，卫生间门800XX2200，佣佣人房门8000X22000；特殊做法详详图纸标注。(3)起居厅处阳阳台门：门宽宽度不小于22400，且且当厅开间大大于4米时，门宽度度大于27000。2.2.4.2门门垛必须设门垛，尺寸寸以100－150为宜，且不应小于50；门垛处应设构造柱柱加固。2.2.4.3凸凸窗(1)窗台：高4400；且窗扇下下部至少设500高固定扇。(2)外缘尺寸（外外墙面至凸窗窗板）：标准准凸窗为5550；当凸窗上设设空调室机、且用百叶封堵堵时为600；导流槽：凸窗遮阳阳板在墙根处处应设导流槽槽，以免遮阳阳板上的水停停留时间过长，导致砌砌体外墙渗漏漏；或者在遮遮阳板外墙挑挑檐位置设﹥100高混凝土止止水坎；保温：北方地区凸凸窗上、下封封板一定要贴贴保温板或抹抹保温砂浆，以以免墙体交接处产生生结露；(5)挡板：两侧侧未设混凝土土挡板的凸窗窗设计时应考考虑风向因素素，开启扇不不应面向主导导风向以免引引起漏水。2.2.4.4窗窗(1)洞口宽度：：同类型房间间窗洞口尺寸寸宜尽量统一一，主卧室宜宜采用凸窗，窗窗洞口不小于于1800，次卧室窗窗洞口宽1500。(2)落地窗：距距地900高以下应为为固定窗扇，且且全落地窗应应设900高窗护栏（窗外为阳台或或平台时不受受此限制）。(3)窗台标高：：次卧、厨房房、卫生间等等未特殊注明明的窗台，均均900。(4)窗顶标高：：除特殊设计计的窗以外，窗窗顶距本层建建筑楼面标高高均2400。(5)厨卫考虑设设备污水管不不穿洞（走梁梁下），可降降低到2200。2.2.4.5材材质门窗材质为铝合金金，颜色为；；卫生间窗采采用磨砂玻璃璃；其他门窗窗玻璃为普通白玻。2.2.4.6标标注尺寸所有门窗的标注尺尺寸标明为洞洞口尺寸；门窗实际尺尺寸因施工误误差及装修因素不在设计中标标明。2.2.4.7门门窗分格应考虑框料大小与与玻璃面积的搭搭配。详图中的门窗立面面划分及开启启方式仅供门门窗制作参考考。2.2.4.8开开启方向外檐门应外开以防防风。2.2.5厨房2.2.5.1橱橱柜(1)布置遵循洗洗切炒的流线线。洗菜盆及及煤气炉位置置需考虑两人人同时操作的可能。橱柜的设设计要考虑微微波炉的放置置（厨房布置置要考虑选定定的橱柜生产产厂家参与）。同同时，要注意意对水电设计计的影响。(2)橱柜宽5550，设橱柜处处的门垛最小小宽度不小于于600；(3)吊柜宽3550，设吊柜处处的窗垛最小小宽度不小于于400；(4)平均每户橱橱柜长度不小小于30000。2.2.5.2冰冰箱(1)平层公寓厨厨房冰箱位宽宽度不小于7700；(2)联排别墅、花花园洋房厨房房考虑设大冰冰箱，冰箱位位宽度不小于于800；(3)冰箱和煤气气炉不能贴临临放置；(4)冰箱位预留留且应注意冰冰箱门的开启启方便。2.2.5.3地地漏(1)当厨房外未未设生活阳台台时，厨房设设地漏；(2)除上述情况况以外，厨房房均不设地漏漏；(3)地漏位于洗洗衣机出水口口一侧，距离离不小于200，并为防干干枯溢流地漏。2.2.5.4洗洗衣机(1)设洗衣机专专用水龙头并并考虑冷热水水，进水龙头头采用接口式式；(2)预留位置不不小于6500X650。2.2.5.5热热水器(1)热水器可设设在厨房；非非北方地区也也可设在靠近近厨房的生活活阳台上；(2)应具体标明明热水器的位位置及形式；；(3)花园洋房须须在生活阳台台预留大吨位位燃气或电热热水器位置；；距地不小于于900，挂在可承承重的实墙上上，梁或墙上上预留Ф120洞口；(4)厨房就近设设燃气热水器器多点供水；；(5)考虑煤气管管的走向，要要求管线尽可可能简短、美美观。2.2.5.6排排烟道(1)热水器、油油烟机排烟管管应接入成品品排烟道。(2)平面尺寸：：550x3550（为外围围尺寸；具体体详所选用的的产品说明），(3)位置：应尽尽量靠近燃气气灶；(4)预留洞口：：中心距地2100，预留Ф200洞口(5)应结合排烟烟道设置管道道井；(6)如条件限制制，热水器排排烟孔设在外外墙上，则外外墙予留Ф75洞，洞中标高2200，并注明明水平定位。2.2.5.7排排气扇(1)厨房应设排排气扇；(2)公寓：设在在外窗或外墙墙处；如设在在外窗，窗上上部需留400高固定扇以便安装；(3)高档住宅：：吸顶式。2.2.6卫生间间2.2.6.1洗洗面盆(1)主人房洗面面盆为台盆，台台盆台面进深深550，高度度800；(2)台盆镜面宽宽度同台盆台台面长度；(3)普通公共卫卫生间浴室洗洗面盆为柱盆盆，柱盆宽度度600，中心心距侧墙距离离不小于4000；(4)分离式公共共卫生间手盆盆为台盆。2.2.6.2浴浴缸(1)主人卫生间间设浴缸；(2)公共卫生间间设淋浴间；；(3)联排别墅、花花园洋房主人人卫生间需考考虑设置按摩摩浴缸的可能能性；(4)平层公寓浴浴缸尺寸7000X15000；(5)花园洋房浴浴缸尺寸7000X17000；(6)平层公寓淋淋浴间8500X900；；(7)花园洋房淋淋浴间8500X10000；(8)淋浴间处应应设地漏；(9)注意淋浴间间浴帘或挡板板与卫生间窗窗户的关系，应应避免浴帘或或挡板设在外窗处。2.2.6.3坐坐便器(1)坐便器位置置宽度不小于于800。(2)手纸架的设设置应避免靠靠近浴缸或淋淋浴间。2.2.6.4热热水器(1)卫生间不考考虑设燃气热热水器；(2)当卫生间与与厨房贴临设设计时，卫生生间不考虑设设电热水器插插座；当卫生间不靠近厨厨房时，除联联排别墅、花花园洋房外，仅仅次卫生间预预留电热水器插座；(4)联排别墅、花花园洋房主次次卫生间均设设电热水器插插座。2.2.6.5通通风道(1)暗厕应设通通风道；(2)独立别墅等等高档产品，建建议设通风道道；(3)通风道平面面尺寸：360×2200或380×2240或430×2990（为外围尺尺寸具体详所选用的产产品说明）；；(4)位置：应避避免靠近给水水管及设在门门后；如条件件限制必须设设在门后时，一一定注意门垛垛净尺寸满通通风道的安装装尺寸；(5)通气孔预留留洞：中心距距地2100，预留Ф200洞口(6)卫生间排气气扇应就近设设插座（置于于吊顶标高以以上），开关关并联于门口口处。2.2.6.6地地漏淋浴间内地漏位于于淋浴头下部部居中，并距距墙400。2.2.6.7其其它(1)排水坡度情情况应在详图图中表达清楚楚，厨﹑卫门口应标标明门口线；；(2)下层为卧室室或厅室等部部位时，卫生生间的地面要要抬高，将下下水管埋于垫垫层内，防水水等级宜升高高；(3)有上下水的的洁具应考虑虑噪音对卧室室的影响（如如马桶），尽尽量避开卧室室墙面布置；；(4)卫生间开关关设在门外；；(5)卫生间内应应避免有梁穿穿过，有梁穿穿过时应注意意降板与梁的的关系；(6)给水管、排排水管、煤气气管不应发生生冲突，立管管不遮挡排气气洞口、不影响开窗。(7)洗手台面下下应考虑设储储物柜空间，并并注意地漏与与储物柜之间间关系。2.2.7屋面2.2.7.1坡坡屋顶转折处处结构按折板板设计不应设设折梁；2.2.7.2需需做好通风道道、下水管等等各种管道出出屋面的穿板板防水处理；；2.2.7.3雨雨落管的布置置尽量隐蔽设设置，如尽量量设在平面凹凹槽内，以减减少对立面影影响。并根据外墙面面色彩做相应应处理；2.2.7.4上上部屋面雨落落管或自然落落水管直接落落至下一层屋屋面时，设防防护措施，并并应考虑上一层层面面的防盗问题题。2.2.7.5当当顶层户型为为假复式时：：(1)二层高度上上平面轮廓和和布置应充分分考虑到用户户改造为复式式的实用性，并在设计过程程中为甲方提提供改复式建建议方案作为为参考；(2)屋顶高度控控制原则为：：出露台的门门洞顶距假复复式二层楼面面高度为2200；坡屋顶顶脊顶高度距距假复式地层层楼面高度66500；(3)二层楼面梁梁处均予埋通通长钢板预埋埋件，便于用用户设置楼板板；(4)假复式二层层预留卫生间间一定要设置置外窗；如条条件限制不能能设外窗时，必须预留排风道；；2.2.7.6坡坡屋顶老虎窗窗边取消边梁梁，顶层用户户应充分考虑虑晾衣遮雨设设计；2.2.7.7坡坡屋面有组织织排水，檐沟沟材料为PVVC，落水管管为64*664方型PVC。2.2.7.8采采用玻纤瓦时时，屋面防水水层需加强防防裂措施。2.2.8阳台及及露台2.2.8.1南南阳台（观景景阳台）宽度度不小于15500；北阳阳台（生活阳阳台）宽度不不大于12000；特殊处处理详具体设设计。2.2.8.2阳阳台处所有墙墙面﹑天花涂料应应同外墙作法法。2.2.8.3开开向露台或无无顶阳台的门门，均应设雨雨棚。2.2.8.4栏栏杆高度为距距完成面11100。2.2.8.5露露台应有踢脚脚，高度宜为为150高。2.2.8.6所所有阳台应标标明地漏并表表示排水方向向及坡度。2.2.8.7当当洗衣机位于于阳台时，阳阳台栏板应考考虑洗衣机位位，此处栏板板建议为实体体栏板。2.2.8.8出出露台处可考考虑反梁处理理，通过调整整屋面找坡，减减少出露台处处的高差；若露台底层功能容容许，也可考考虑结构降板板处理。2.2.8.9每每户至少有一一个阳台设晾晾衣架。2.2.8.100阳台栏杆尽尽量避免横向向设计避免儿儿童攀爬。2.2.8.111花池需考虑虑底板与平台台完成面的高高差，并需有有防水和排水水处理。2.2.8.122在露台分户户隔墙处加强强防水构造设设计。2.2.8.133首层住户朝朝向公共道路路的阳台以栏栏板阳台为宜宜。2.2.9空调位位2.2.9.1室室外机安装可可借鉴凸窗上上放置、相临临凸窗间放置置、梁下挑板板放置、阳台台或平层挑板放置等几几种方式；应应根据立面效效果决定。2.2.9.2同同一位置上下下安装两台空空调室外机时时，应在在平平面相同位置置不同标高处处分别挑板安装。任任何形式的室室外机位均应应向冷凝水管管口处找1％坡。2.2.9.3室室外机位（为为净尺寸，下下同）：10000×550；双机机平行摆放时时为18000×550；应避免雨水管穿空空调板；如条条件限制不可可避免时，空空调板应加大大至11500×700；梁下挑板板空调板上皮皮距本层楼地地面高度为11700。平平面图中应详详细标明空调板定位位尺寸。2.2.9.4空空调位均做装装饰处理，凸凸窗上、或同同一位置上下下摞放两台空空调的空调位位，周边设铝合金百叶叶进行装饰，并并设有活动扇扇以便于安装装。建筑应有有百叶窗的详图大样。普普通挑板式空空调位周边设设600高铁花花栏杆装饰。（待待定）2.2.9.5空空调室外机位位应考虑便于于安装及维修修的可能性，靠靠近窗洞口设设置，尽量避免设在山墙面且且旁边未设窗窗，不便于空空调机的安装装。空调室外外机位应考虑窗的开启方向向。2.2.9.6空空调位设在凹凹槽内时需考考虑对窗槽内内的影响，距距离过近而对对吹的两室外机需相互错位。2.2.9.7空空调室外机安安放在上人平平台上时，应应避免对人的的活动产生不不良影响。2.2.9.8采采用分体式空空调，空调室室内机应与室室内家具一起起布置并表示示，空调室内内机的位置应应妥善考虑，出出风口不应直直接对向床头头。2.2.9.9空空调冷媒管穿穿外墙的洞口口为Ф75，洞口内外外做PVC套管，管中中心距地2200，向外倾倾斜10°，并尽量减减少内外墙面面暴露较长段段空调管。平平面图中应详细标明留洞定定位。2.2.9.100起居厅考虑虑设柜式空调调，冷媒管穿穿墙洞留洞管管中距地2000；平面图图中应详细标明留洞定位位。2.2.9.111空调冷凝水水管(1)可根据具体体工程，考虑虑予埋墙中设设置或顺外墙墙明设。(2)当予埋墙中时时：冷凝水管管为Ф50铝塑管，沿外墙敷墙墙中安装；空空调专业应有有相关设计图图；建筑专业业应有相应节节点详图及冷冷凝水管定位位。(3)当冷凝水管管沿外墙明设设时，为Ф50PVC管，颜色同同外墙；当空空调板旁有雨雨水管时，冷冷凝水管与雨雨水管合用（北北方地区除外外）。2.2.9.122空调板下口口需做滴水槽槽。2.2.10外墙墙饰面2.2.10.11建筑立面主主要材料为面面砖及涂料，转转角和不同材材料交接处要要有详细做法。2.2.10.22外墙涂料饰饰面，外墙抹抹灰需加杜拉拉纤维。2.2.10.33面砖饰面，外外墙抹灰为普普通水泥砂浆浆，但梁、柱柱与墙交接处处需钉2000mm宽钢丝丝网。2.2.10.44立面应标出出分格缝划分分间距、缝宽宽、深和做法法。面砖墙面需标明铺铺贴方式大样样。2.2.10.66变形缝、雨雨水管、冷凝凝水管、排水水管的材料和和色彩的处理理应满足立面面美观要求，淡化视视觉注意力。（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开开窗和各种留留洞。2.2.11室外外环境2.2.11.11建筑首层散散水标高低于于室外地坪4400，散水水上为绿化覆覆土。（待定定）2.2.11.22普通平层公公寓室内外高高差600；花园园洋房室内外外高差6000。2.2.11.33花园洋房的的首层户型向向道路一侧在在不影响行车车和人行的前前提下设置小院。2.2.11.44连排别墅设设置前后小院院。2.2.12公共共楼梯间2.2.12.11设电梯的住住宅公共入口口，当有高差差时，应设残残疾人坡道。2.2.12.22标准层楼梯梯踏步宽2770，2900层高高标准层踏步步数为18步，梯段段板宽1180，两梯段段之间留1000空隙；栏栏杆高9000。2.2.12.33楼梯间考虑虑信报箱位置置及做法。2.2.12.44开窗的位置置大小应考虑虑采光面积。2.2.12.55抄表方式采采用楼梯间集集中抄表即三三表出户。2.2.12.66户内楼梯：：宽度800－900；栏杆杆高900；踏步步宽220－250。2.2.12.77所有需消火火栓的楼梯间间，消火栓洞洞应有竖向定定位。箱入墙墙140厚，箱与住宅户内之间砌660厚红砖。留留洞需由结构构与建筑专业业共同校对、认认可。2.2.13防水水做法2.2.13.11外墙面：普普通水泥砂浆浆，不做专门门防水处理。2.2.13.22屋面：屋面面防水材料使使用焦油沥青青制品，作法法：基层处理理——涂膜防水——砂浆保护层——保保温层——面层。2.2.13.33厨卫地面：：厨房、卫生生间地面均做做涂料防水并并向四周墙面面上做3500高，厨房、卫生间四周周墙脚浇2000高C10素混凝凝土。做浴缸缸的位置，底底部要做水泥沙浆找坡，并并要留出水口口。浴缸检修修口的处理需需出构造图（可可做成成品百叶造型）。2.2.13.44厨卫墙面：：卫生间洗浴浴位墙面做11800高防防水沙浆底层层，2.2.13.55半地下室挡挡土墙：刚性性防水（防水水砼挡土墙）——基层处理－－涂膜防水－砂浆保护层－1120标砖护护墙。2.2.13.66半地下室底底板：垫层收收光—柔性防水—砂浆保护层——刚性防水（防防水混凝土底板）。2.2.13.77女儿墙防水水构造处理：：压顶出檐并并做滴水槽。2.2.14其它它2.2.14.11单元入口：：应精心设计计，并以组团团为单位统一一风格，入口口门洞尺寸为为1500XX2200。2.2.14.22户内玄关：考虑衣帽镜镜、柜设置空空间，500进深。2.2.14.33雨蓬：入口口雨蓬挑出长长度应覆盖室室外台阶踏步步。注：其他要求及作作法详国家及及地方有关规规范、规定、要要求。2.3装修标准及及设备配置2.3.1外墙以面砖装饰为主，涂涂料为辅。2.3.2内墙内墙厅﹑房为乳胶胶漆，素水泥泥浆做100高踢脚；厨房﹑卫生间艺术瓷砖到到顶。2.3.3顶棚厅﹑房为乳胶漆；厨房、卫生间为白白色铝合金扣扣板吊顶。2.3.4地面厅﹑房为水泥砂浆抹光光；厨房﹑卫生间﹑阳台为铺铺设防滑地砖砖。2.3.5屋面坡屋面采用彩色瓦瓦；上人平屋面铺设防防滑地砖。2.3.6窗户住宅单位为彩色粉粉末喷涂铝合合金窗框，配配白玻；沿市政路住宅采用用双层隔音玻玻璃。2.3.7门平层公寓分户门为为彩色钢质防防盗门，配门门锁﹑警眼﹑防盗链；花园洋房分户门采采用木质防盗盗门；卧室﹑厨房﹑卫生间为模压门；；阳台为白色粉末喷喷涂铝合金窗窗框，配白玻玻。2.3.8厨房设橱柜（吊柜﹑地地柜﹑洗菜盆﹑水龙头）；；预留抽油烟机位。2.3.9卫生间间主人卫生间：设浴浴缸﹑淋浴花洒冷冷热水龙头﹑台盆﹑车边玻璃镜镜及镜前灯、节水马桶及及厕纸盒、毛毛巾杆；公共卫生间：冷热热水柱盆龙头头﹑淋浴花洒冷冷热水龙头﹑节水马桶及及厕纸盒；热水管采用环保性性管材。2.3.10煤气气煤气管道安装到厨厨房。（应考考虑最佳管线线走向）2.3.11其它它小区设背景音乐系系统。3结构专业3.1设计要求3.1.1结构施施工图设计说说明完整清楚楚，基础平面面图、详图、结结构平面布置置图、构件详图、节节点构造详图图、楼梯结构构图、预埋件件详图表达清清晰,内容齐全，便于施施工。3.1.2住宅应应采用框架异异形柱结构，结结构设计应严严格遵循国家家及地方的相相关规范、规程、标标准及规定。3.1.3结构方方案、构件布布置在满足建建筑要求的同同时尽量使室室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率率。3.1.4每层冷冷热给水管应应敷设在本层层结构板保护护层和找平层层中。3.1.5框架梁梁应满足梁底底距本层建筑筑标高不小于于2300。3.1.6强排式式热水器于墙墙面预留Φ75排风孔洞，洞洞中距地2200。3.1.7抽油烟烟机于梁面预预留Φ200孔洞，中心心距地2550。3.1.8厨卫梁梁面预留Φ150排污管孔洞洞，中心距地地2550，相邻留洞洞需考虑外墙墙面美观要求求，做到水平平、竖向排列列整齐。3.1.9卫生间间地坪作結构构降板时，相相应梁面也需需作降低处理理，避免梁面面突出地面。3.1.10户型型平面中在可可能前提下客客厅与餐厅做做大板结构，取取消二者之间间的梁。大板板厚度以控制制在130以内为宜，含含钢量不应有有大幅度增加加。3.1.11梁、板板、柱配筋应应控制含钢量量，以节省施施工造价。3.1.12凸窗窗窗套做法为为整体后浇，厚厚度为60。3.1.13山墙墙处的空调位位挑板由上一一层框架梁吊吊下，板面低低于冷媒管留留洞标高。3.2荷载取值3.2.1住宅楼楼面均布活荷荷载标准值客厅：1.5KNN/m2餐厅：1.5KNN/m2厨房：2.0KNN/m2阳台、露台：2..5KN/m2卫生间：2.0KKN/m2卧室：1.5KNN/m2书房：2.0KNN/m2衣帽间：1.5KKN/m2储藏室：1.5KKN/m2工人房：1.5KKN/m2走廊、门厅、楼梯梯：1.5KKN/m23.2.2住宅屋屋面均布活荷荷载标准值不上人混凝土屋面面（包括挑檐檐及雨篷）：：0.7KNN/m2上人混凝土屋面：：1.5KNN/m2上覆种植土屋面：：按实际情况况计算。3.3材料选用3.3.1四层及及以下住宅混混凝土强度等等级优化采用用C20。3.3.2板筋不不采用冷轧带带肋钢筋；卧卧室、客厅等等跨度较大居居室的楼板配配筋宜用Ⅱ级钢。3.4配合要求3.4.1在设计计过程中结构构计算工作完完成后应向业业主提交以下下计算成果：：每层梁墙柱配筋简图图；每层板配配筋简图；柱柱底内力图（提提供Nmaxx和Mmax两种工况）。3.4.2结构施施工图正式出出图前和出图图后向业主提提交两次相应应图纸电子文文件。注：其他要求及作作法详国家及及地方有关规规范、规定、要要求。4给排水专业4.1雨水管由建建筑专业定位位，在水施中中出系统图及及平面图。4.2空调凝结水水在水施中出出系统图及平平面图。4.3空调凝结水水应有组织排排放：当室内内机与室外机机设置在一起起时，则室内内机与室外机凝结水从空空调板统一排排放；当室内内机与室外机机分开时，则则室内机空调凝结水暗设从墙墙内排放（管管材采用ＰＶＶＣ管以防腐腐），室外机机凝结水从空空调