房地产开发企业成本核算及会计处理

房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的的建账:房地产又称不动产产，一般指土土地、土地上上的永久建筑筑物和由它们们衍生的各种种物权，房地地产开发企业业是指专门从从事上述不动动产开发的企企业。它的费费用支出主要要有土地征用用及拆迁补偿偿费、前期规规划、设计、水水文、勘察、测测绘、三通一一平费，建筑筑安装工程费费、道路、供供水、供电、供供气、排污、排排汽、通讯、照照明、环卫、绿绿化等基础设设施费、公共共配套设施费费、开发间接接费等。为核核算各项上述述费用，需设设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明明细账。房地产开发企业自自行开发房地地产的会计处处理:房地产开发企业自自行开发的房房地产用于对对外出租的，应应当设置“出租开发产产品”科目，并在“出租开发产产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊摊销”两个明细科科目，核算企企业开发完成成用于出租经经营的土地和和房屋的实际际成本以及出出租产品摊销销的价值。

企业开发完完成用于出租租的土地和房房屋，应于签签订出租合同同、协议后，按按土地和房屋屋的实际成本本，借记“出租开发产产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租租开发产品所所取得的租赁赁收入，借记记“应收账款”等科目，贷贷记“主营业务收收入”或“其他业务收收入”科目；按期期摊销出租产产品的成本，借借记“主营业务成成本”或“其他业务支支出”科目，贷记“出租开发产产品－－-出租产品摊摊销”科目；发生生的出租开发发产品的维修修费用，借记记“主营业务成成本”或“其他业务支支出”科目，贷记记有关科目。

企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。

房地产开发企业对于本问题解答发布之前对外出租的自行开发房地产，未按照本规定原则进行处理的，应进行追溯调整。房地产企业不同模模式下的会计计处理一般情况下，在探探讨房地产企企业混合销售售情况时，大大多是从建筑筑施工企业的的角度出发，分分析材料供应应模式的操作作性以及税务务影响。但是是，随着经济济发展，各类类建筑中高新新材料的使用用越来越多，这这些建筑材料料往往只能由由生产企业来来负责安装，这这使得一部分分生产性企业业也作为房地地产企业的上上游企业加入入到供应链中中来。因此，在在讨论房地产产企业材料供供应模式的选选择上就需要要考虑这种趋趋势的存在。总总体而言，建建筑材料采购购供应商的选选择有三种模模式：甲方供供应、甲方指指定、乙方采采购。甲方供供应是指由施施工合同中的的甲方（即建建设单位）自自行采购材料料提供给乙方方（即施工单单位）用于建建筑、安装、修修缮、装饰等等行为，也可可以指此种方方式提供的工工程用材料。甲甲方供应可以以有效降低工工程成本，保保证材料和工工程质量。但但甲方不仅要要增加人、财财、物投入，还还要承担包括括经济、质量量、进度上的的一定风险，以以及材料使用用损耗难以控控制等问题。甲甲方指定是指指由甲方在招招标阶段指定定厂家、规格格，由施工单单位购买的材材料，如果甲甲方直接向丙丙方付款、丙丙方直接开票票给甲方，也也可以视同为为甲方供应。以以下主要针对对甲方供应材材料的会计处处理展开分析析。

一、会计计处理模式的的选择

一一般情况下，乙乙方为生产性性企业的情况况较少，而且且若为生产性性企业，只能能适用增值税税，因此本文文只讨论乙方方为建筑企业业的会计处理理模式。（一）两种会计处理方法《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合“具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质”、“签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款”的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税。甲方供应材料若是乙方的自产货物，可依照该文件规定，在符合两点要求的情况下，就其全部收入适用营业税的低税率。但不是自产货物的情况更普遍，这种情况下的税收政策比较明确，但对于如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定。下面用案例来分析说明甲方的会计处理问题。假设某房地产企业投资一个房产项目，项目总造价为5000万元，其中甲方供应材料为2000万元。在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是讨论的关键。目前在实务中有以下两种处理方式：方法一：借：预付账款20000000贷：工程物资20000000这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要计税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理。在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终总结算价款的金额应该是5000万元。方法二：借：开发成本20000000贷：工程物资20000000这种会计处理的依据是，建设方所购物资给施工方就是用于自身项目，因此在发出材料时直接计入项目成本。（二）两种会计处理模式的比较分析1．从会计核算角度分析会计处理方法不同导致了施工方建筑业发票的开具问题：按方法一处理，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入开发成本，因此，施工方应该按5000万元开具建筑业发票，并按5000万元缴纳营业税。按方法二处理，由于建设方在发出材料时就直接计入了开发成本，施工方在最终开具建筑业发票时，如果按5000万元开票就会导致2000万元材料在建设方重复计入成本的情况，只能按3000万元开票。从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方法一是比较好的。因为，建设方在发出甲方供应材料时，材料并没有立即用于项目或全部用于项目，只是从建设方保管转至施工方保管。如果采用方法二，直接计入开发成本，将导致会计信息的失真。而且，施工方在收到材料和发出材料时均不做任何会计处理，也不利于对甲方供应材料的使用和监督管理。2．从税务监管角度分析根据营业税的相关规定，无论施工方是按3000万元开票还是按5000万元开票，甲方供应材料都必须并入施工方的营业额计算征收营业税，即都必须按5000万元征收营业税。因此，从理论上讲，无论建设方如何进行会计处理，施工方的税负是不变的。但现实情况是，由于营业税是流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，实际最终会转嫁到建设方，至少是部分转嫁。由于这部分甲方供应材料不用开票，施工方一般也不会去主动申报缴纳营业税，甚至在进行工程决算确定工程造价时，对这部分甲方供应材料也不计税并入工程总造价。因而若考虑税务监管不到位而产生的避税问题，建设方更倾向采用第二种会计处理模式。但在这种会计处理模式下，施工方承担了很大的风险。因为不管建设方如何进行会计处理，施工方是甲方供应材料营业税的纳税义务人，如果税务机关发现并要求施工方补税，施工方只有缴纳，甚至承担偷税而被处罚的风险。至于甲方供应材料没有计税的问题，施工方也应与建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。从税务机关的角度讲，更倾向于采取第一种方法，这样能很好地将甲方供应材料纳入税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，建设方不允许直接凭商业发票人工程成本，必须取得建筑业发票人工程成本，否则按未取得合法有效凭证处理，这部分成本提取的折旧在企业所得税前不得扣除。这虽不失为一种监管方法，但是否合理尚有待商榷。二、完善建议在混合销售的问题上，财政部、国家税务总局陆续出台了相关的税收政策解释，如《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）、《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号），这说明国家在不断完善相关规定，堵塞税收漏洞。但总体而言，问题并未得以很好地解决。究根溯源，从客观因素而言，是由于我国对于国民经济行业的划分不尽规范且依照行业出发确定税种所导致的。从主观因素来讲，主要在于人为区分兼营和混合销售，以澄清两者的区别来解决混合销售税种适用问题，并未从根本上理清兼营与混合销售的问题。为此，笔者认为，可以打破按照行业确定税种的模式，除将不产生实物流转的服务业确定为适用营业税的纳税义务人以外，将提供有形产品流转的其他纳税人均纳入到增值税的适用范围，把增值税由生产型改为消费型。同时考虑到企业提供产品差别较大，可以扩大税率比例，根据产品确定相关适用税率。房地产行业人工费费的核算工程成本中的人工工费，对计件件工人的工资资，可直接根根据“工程任务单”中工资总额额汇总计入各各项工程的成成本，职工福福利费可按工工资的比例（目目前为14％）计入各各项工程的成成本。

“工程任务单”是施工员根根据施工作业业计划于施工工前下达给工工人班组的具具体工作通知知，也是用以以记录实际完完成工程数量量、计算奖金金或计件工资资的凭证。通常于施工前由施施工员会同定定额员根据施施工作业计划划和劳动定额额，参照施工工图纸，分别别工人班组签签发。任务单单中工程完工工后，施工员员应根据工程程任务单中规规定的各项条条件进行检查查，并会同质质量检查员进进行验收，评评定质量等级级。实际验收收数量与签发发的工程数量量有出入时，应应查明原因并并经领导批准准后才能结算算。每月签发发的工程任务务单，应于月月末全部进行行结算。如某某些工程尚未未全部完工，即即将其完工部部分按估计数数进行结算，未未完工部分可可结合下月施施工作业计划划中的工程任任务，再签发发给原来的班班组，使当月月完成的工程程和当月应发发的工资奖金金于当月结算算。

对计时工人人的工资和职职工福利费，可可根据按工程程别汇总的工工时汇总表中中各项工程耗耗用的作业工工时总数和各各该施工单位位的平均工资资率计算。所所谓施工单位位平均工资率率，就是以月月份内各该施施工单位建筑筑安装工人作作业工时总和和，除建筑安安装工人工资资和职工福利利费总额所得得的商数，它它的计算公式式如下：某施施工单位平均均工资率（元元/时）＝月份份内施工单位位建筑安装工工人工资和职职工福利费总总额（元）÷月份内该施施工单位建筑筑安装工人作作业工时总和和（时）用施施工单位平均均工资率乘务务项工程耗用用的工时，就就可算得各该该工程在某月月份内应分配配的人工费：：项工程分配配的人工资＝＝该项工程耗耗用工时×施工单位平平均工资率=======房地产业会计报表表附注:房地产开发企业除除定期编制会会计报表向报报表使用者提提供会计信息息外，还应本本着充分披露露的原则。在在会计报表之之外，另用附附注的方式，用用文字对报表表有关项目作作必要的解释释，来帮助报报表使用者理理解会计报表表的内容。会会计报表附注注的内容，主主要有以下几几方面：

一、企业所采用的的主要会计处处理方法的说说明

不同的的会计处理方方法，其所提提供的会计信信息的结果是是有差别的。为为使报表使用用者正确评价价企业的财务务状况和经营营成果，企业业在编制会计计报表时，应应对所采用的的主要会计处处理方法及其其变更加以说说明。如：

短期投投资，应说明明其期末数的的计价方法：：按成本计价价，还是按成成本与市价孰孰低计价。

应收账账款，应说明明其对坏账采采用直接转销销法，还是采采用备抵法；；如采用备抵抵法，是采用用应收账款余余额百分比法法，还是采用用账龄分析法法。

存货，应应说明其平时时收发按计划划价格计价，还还是按实际成成本计价；如如按实际成本本计价，是采采用先进先出出法，还是采采用后进先出出法。移动平平均法、全月月一次加权平平均法。

固定资资产折旧，应应说明其采用用折旧是采用用平均年限折折旧法，还是是采用双倍余余额递减折旧旧法、年数总总和折旧法；；又采用平均均年限折旧法法时，是用个个别折旧率，还还是用分类折折旧率。

长期股股权投资，应应说明其按成成本法记账，还还是按权益法法记账，或哪哪些长期股权权投资按成本本法记账，哪哪些长期股权权投资控权益益法记账。

无形资资产和递延资资产，应说明明其成本和摊摊销年限的确确定依据。

房地产产经营收入，包包括土地转让让收入、商品品房销售收入入、配套设施施销售收入、代代建工程结算算收入、出租租房租金收入入、出租土地地租金收入，应应说明其确认认原则。

所得税税，应说明以以应付税款法法作为核算当当期所得税费费用的方法，还还是以纳税影影响会计法作作为核算当期期所得税费用用的方法。

会计中中的一贯性原原则，要求企企业在不同会会计期间采用用相同的会计计处理方法，否否则，不同期期间会计报表表反映的会计计信息，就无无法进行比较较。但是坚持持一贯性原则则，并不等于于说前后各期期的会计处理理方法永久不不能变更。会会计工作为了了适应经济环环境的变化而而必须作出会会计处理方法法变更时，应应在会计报表表附注中说明明变更的原因因及其对企业业财务状况和和经营成果的的影响。当然然，这种变更更，也应在企企业会计准则则的允许范围围之内。二、报表中有关重重要项目明细细资料的列示示对会计计报表中的一一些重要项目目，因报表格格式的限制，未未能详细列示示，应在附注注中列出明细细资料。如：：

短期投投资，按各类类投资列出成成本价和市场场价。

应收账账款和其他应应收款，按账账龄分类列示示，并注明持持有本企业一一定股权（如如5％以上投资资）单位的欠欠款额。

存货，按按存货务会计计科目列示。提提取存货跌价价准备的企业业，还应列示示各类存货可可变现的净值值。

待摊费费用，如数额额较大，应分分项列示。

长期投投资，按债券券投资、股票票投资、其他他债权投资、其其他股权投资资分项列示账账面余额和当当年投资收益益。

固定资资产，按类别别列示其原价价、累计折旧旧和净值。

固定资产产购建支出，按按工程项目列列示其预算数数、期初数、本本期增加数、本本期转出数、期期末数、工程程进度和资金金来源。

无形资资产，按种类类列示期初数数、本期增加加数、本期摊摊销数和期末末数。

递延资资产或长期待待摊费用，按按种类列示期期初数、本期期增加数、本本期摊销数和和期末数。

短期借借款和长期借借款，列示各各笔借款的债债权单位、借借款金额、借借款起讫日期期、利率和借借款条件。如如有外币借款款的企业，还还应列示外币币金额及折合合率。

经经营收入和经经营成本，按按土地转让、商商品房销售、配配套设施销售售、代建工程程结算、出租租房屋、出租租土地列示其其收入和成本本。

其他业业务利润，如如数额较大，按按业务类别列列示。

营业外外收入和营业业外支出，如如数额较大，按按收支项目列列示。

三、非经常性项目目损益的说明明

非经常常性项目损益益是指企业在在房地产开发发经营活动中中不是经常发发生事项的损损失或收益。如如：

固定资资产转让，应应说明其转让让收入大于账账面净值和有有关税费后的的净收益，或或小于账面净净值和有关税税费后的净损损失。

收回长长期投资，应应说明收回长长期投资大于于账面投资的的收益或小于于账面投资的的损失。

非常损损失，应说明明因自然灾害害等非正常原原因造成的各各项资产账面面净值减去保保险赔偿款及及残值后的净净损失以及善善后发生的各各项清理费用用。

其他他数额较大的的非经常性项项目的损益，均均应在会计报报表附注中加加以披露。

四、或或有事项及其其收益、损失失的披露

或有事事项是指在会会计报表编制制日已经存在在的事项，它它能否使企业业获得收益或或发生损失，有有赖于未来一一种或多种事事项的发生或或不发生而定定，具有很大大不确定性。

或有事事项按其发生生可能性的大大小及其收益益或损失金额额能否合理估估计，有三种种处理方式：：确认入账；；在会计报表表附注中披露露；不予反映映。

或有事事项发生的可可能性，分为为很有可能、有有可能和很少少可能三种情情况。或有事事项发生收益益或损失的金金额，分为能能合理估计和和不能合理估估计两种情况况。

对或有收益益的披露，应应遵循谨慎原原则和收入实实现原则予以以处理。对或或有损失，应应遵循谨慎原原则和充分披披露原则予以以处理。

一般说来，对对很有可能获获得收益的或或有事项，不不将其收益估估计入账，但但应在会计报报表附注中披披露。对有可可能获得收益益的或有事项项，不将其收收益估计入账账，是否在会会计报表附注注中披露要特特别谨慎。对对很少可能获获得收益的或或有事项，不不必在会计报报表附注中披披露。

对很有可能发发生损失的或或有事项，能能估计损失金金额的，应将将其损失和负负债同时估计计入账；不能能估计损失金金额的，应在在会计报表附附注中充分加加以披露。对对有可能发生生损失的或有有事项，其损损失和负债不不估计入账，但但应在会计报报表附注中加加以披露。对对很少可能发发生损失的或或有事项，一一般也应在会会计报表附注注中加以披露露。

对于下下列或有事项项，应估计其其可能发生的的收益或损失失的金额，并并说明对未来来结果的可能能影响：

为其他他企业负债提提供的担保；；

因票据据贴现而承担担的义务；

企业承承担的其他责责任；

有可靠靠证据证明的的或有收益。五、关联方关系及及其交易的披披露

关联方方的交易，往往往会影响企企业的经营收收入、经营成成本、其他业业务利润，对对企业经营成成果的真实性性产生影响，所所以也应在会会计报表附注注中加以披露露。

会计计中所指关联联方，是指在在财务和经营营决策中，一一方有能力直直接或间接控控制、共同控控制另一方或或对另一方施施加重大影响响的各方，以以及两方或多多方同受一方方控制的各方方。关联方关系主要指指：（1）直接或间接地控控制其他企业业或受其他企企业控制，以以及同受某一一企业控制的的两个或多个个企业（如母母公司、子公公司、受同一一母公司控制制的子公司之之间）；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人人、关键管理理人员或与其其关系密切的的家庭成员；；（5）受主要投资者个个人、关键管管理人员或与与其关系密切切的家庭成员员直接控制的的其他企业。

在存在控制关关系的情况下下，关联者如如为企业时，不不论他们之间间有无交易，都都应当在会计计报表附注中中披露如下事事项：（l）企业经济性质或或类型、名称称、法定代表表人、注册资资本及其变化化；（2）企业的主管业务务；（3）所持股份或权益益及其变动。

关联方交易是是指关联方之之间发生转移移资源或义务务的事项，而而不论是否收收取价款。主主要包括：（l）转让土地使用权权；（2）承发包工程；（3）购买或销售商品品；（4）购买或销售除商商品以外其他他资产；（5）提供或接受劳务务；（6）代理；（7）租赁；（8）提供资金（包括括以现金或实实物形式的贷贷款或权益性性资金）；（9）担保和抵押；（10）管理方面的合同同；（11）研究与开发项目目的转移；（12）许可协议；（13）关键管理人员报报酬。在企业与关联方发发生交易的情情况下，企业业应在会计报报表附注中披披露关联方关关系的性质、交交易类型及其其交易要素。这这些要素一般般包括：（1）交易的金额或相相应比例；（2）未结算项目的金金额或相应比比例；（3）定价政策（包括括没有金额或或只有象征性性金额的交易易）。关联交交易应当分别别关联方以及及交易类型予予以披露。类类型相同的关关联方交易，在在不影响会计计报表阅读者者正确理解的的情况下，可可以合并披露露。六、合并会计报报表的说明

企业集集团如编制合合并会计报表表，除在会计计报表附注中中说明上述应应附注的事项项外，还应在在会计报表附附注中说明：：

纳入合合并会计报表表合并范围的的子公司名称称、业务性质质、母公司所所持有的各类类股权的比例例；

纳入合合并会计报表表的子公司增增减变动情况况；

未纳入入合并会计报报表合并范围围的子公司的的名称、持股股比例，未纳纳入合并会计计报表合并范范围的原因及及其财务状况况和经营成果果的情况，以以及在合并会会计报表中对对未纳入合并并范围的子公公司投资的处处理方法；

纳入合合并会计报表表合并范围的的非子公司（其其他被投资公公司）的名称称、母公司持持股比例以及及纳入合并会会计报表的原原因。

子公司司与母公司会会计政策不一一致时，在合合并会计报表表中的处理方方法。在未进进行调整直接接编制合并会会计报表时，应应在合并会计计报表中说明明其处理方法法；

纳入合合并会计报表表合并范围、经经营业务与母母公司业务相相差很大的子子公司的资产产负债表和损损益表等有关关资料。七、资产负债表日日后事项的说说明

资产负负债表日后事事项又称期后后事项。它是是指自年度资资产负债表日日后至会计报报表报出口之之间所发生的的事项。按其其是否调整会会计报表分为为调整事项和和非调整事项项。

调整事事项，是指在在资产负债表表日后发生的的，所提供的的新的证据有有助于对资产产负债表日存存在情况的有有关项目金额额作出新的确确认，而需要要对会计报表表作调整的事事项。通常包包括：已证实实资产发生了了减值；已确确定获得或支支付的赔偿；；发现在资产产负债表日或或之前发生的的舞弊和会计计差错；发现现在资产负债债表日之前不不符合企业会会计准则作出出的会计处理理；由于税率率变动，改变变了资产负债债表日及之前前的税金和利利润等。

非调整整事项，是指指在资产负债债表日后发生生的，并不影影响资产负债债表日存在情情况，不需要要对会计报表表作出调整的的事项。但对对企业以后财财务状况和经经营成果将会会产生重大影影响的事项。如如：对其他企企业进行控股股投资、发生生重大筹资行行为、资产遭遭受重大自然然灾害损失、发发生重大经营营性亏损、与与本企业有债债务关系的企企业不再持续续经营、达成成协议的债务务重组事项以以及资产重组组事项等，都都应在会计报报表的附注中中加以披露。房地产企业成本、费费用主要会计计科目核算（1）开发成本：如能确确定核算对象象的，直接计计入“开发成本”，主要包括括：

土地征用用及拆迁补偿偿费（土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费）；前期工程费（规划划、设计、项项目可行性研研究、水文、地地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区区道路建设、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、环卫、绿绿化）；建筑安装工程费（支支付给承包单单位的建筑安安装工程费）；；公共配套设施费（居居委会、派出出所、幼儿园园、消防、锅锅炉房、水塔塔、自行车棚棚、公共厕所所等设施支出出），分别设设置“土地开发”与“配套设施开开发”“房屋开发”设置二级明明细。可根据据上述六项来来设置三级明明细科目

①开发土地成成本费用：借借：开发成本本——土地开发

贷：：银行存款或或应付账款——XX公司

分配开发发的间接费用用借：开发成成本——土地开发

贷：：开发间接费费用

结转开发发土地成本费费用借：开发发成本——房屋开发

贷：：开发成本——土地开发。

②②配套设施开开发

计算公式式：

某项开发发产品预提配配套设施开发发费=该项开发产产品的预算成成本（或计划划成本）*配套设施预预提率

配套设设施费预提率率=该配套设施施预算成本（或或计划成本）/应负担该设设施开发产品品的预算成本本（或计划成成本）*100%%

发生的配套套设施费用（自自用的建筑场场地的开发）借：开发成本———配套设施开开发

贷：开发发产品

支付的的配套设施开开发费用借：：开发成本——配套设施开开发

贷：银行行存款

同时领领用库存设备备或是材料开开发借：开发发成本——配套设施开开发

贷：库存存设备或库存存材料

分配应应负担的开发发间接费用借借：开发成本本——配套设施开开发

贷：开发发间接费用

结结转配套设施施开发成本借借：开发成本本——房屋开发

贷：：开发成本——配套设施开开发③房屋开发过程中发发生的费用（能能够分清对象象的）借：开发成本———房屋开发

贷：：银行存款

④④开发房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外外单位进行施施工建造（根根据提出的已已完工程月报报或是价款结结算单）借：开发成本———房屋开发

贷：：银行存款

或或应付账款——应付工程款款

自已组织施施工的借：开开发成本——房屋开发

贷：：银行存款

或或应付账款——应付工程款款

应付工资

库存存材料或设备备

⑤代建工程开开发成本：是是指企业接受受其他单位委委托，代为开开发建设的工工程项目

企业业发生的各项项代建工程费费用支出借：：开发成本——代建工程开开发

贷：银行行存款

或库存存材料或现金金

结转开发的的间接费用借借：开发成本本——代建工程开开发

贷：开发发间接费用

工工程竣工后结结转成本借：：开发成本——代建工程

贷：：开发成本——代建工程开开发

移交委托托单位后，根根据移交手续续借：主营业业务成本——代建工程结结算成本

贷：：开发成本——代建工程

（2）开发间接接费用：所属属直接组织和和管理开发发发生的费用，包包括：管理人人员的工资、职职工福利费用用、折旧费用用、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销

发生生的间接费用用时借：开发发间接费用

贷贷：银行存款款

或应付账款款或应付工资资

分配开发的的间接费用借借：开发成本本——房屋开发

贷：：开发间接费费用

竣工房屋屋开发成本的的结转借：开开发产品——房屋

贷：开发发成本——房屋开发

（3）管理费用用：是指开发发企业的行政政管理疗门为为管理和组织织房地产开发发经营活动而而发生的各项项费用

（4）财务费用用：包括开发发经营期产的的利息净支出出、汇兑损益益、调剂外汇汇手续用、金金融机构手续续费用

（5）销售费用用：为销售产产品或提供劳劳务过程中所所发生的各项项费用。主要要包括：产品品销售之前的的改装修复费费、不品看护护费、水电费费、采暖费；；产品销售过过程中所发生生的广告宣传传费、展览费费，以及为销销售本企业的的产品而专设设的销售机构构的职工工资资、福利费、业业务费等经常常费用

发生的销售费用借借：销售费用用

贷：银行存存款

或应付账账款房地产企业收入、利利润的主要会会计科目核算算（1）主营业务收入：：包括土地转转让收入、商商品销售收入入、配套设施施销售收入、代代建工程结算算收入、出租租房租金收入入。

由于营业业收入的实现现与价款结算算时间上的不不一致，我们们应该分开计计算①在实现营业收入同同时收到价款款时

借：银行行存款

贷：主主营业务收入入

②营业收入实现前，价价款收取后的的。

借：应收收账款

贷：主主营业务收入入

③预收价款时，待开开发完工后再再移交使用的的

借：银行存存款

贷：预收收账款

移交使用时

借：应应收账款

贷：：主营业务收收入

借：预收收账款

银行存存款

贷：应收收账款

④以赊销或分期收款款方式销售开开发产品时，应应以当期收到到的金额确认认为收入

借：：银行存款

贷贷：主营业务务收入

（2）其他业务收入：：主要包括售售后服务收入入、材料转让让收入、固定定资产出租收收入、开形资资产转让收入

借：银行存款款

或应收账款款

贷：其他业业务收入

（3）主营业务成本：：一般本科目目期末无余额额

转让或是销销售开发产品品成本的结转转

借：主营业业务成本

贷：：开发产品如分期开发产品的的，应与收入入相配比结转转成本

借：主主营业务成本本

贷：分期收收款开发产品品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及及附加

计提本本月份主营业业务应交纳的的营业税、城城市维护建设设税、教育费费附加及土地地增值税

借：：主营业务税税金及附加

贷贷：应交税金金——应交营业税税

——应交城市维维护建设税

———应交土地增增值税

其他应应交款——应交教育费费附加

月末按照实现的其其他业务收入入计算出应交交纳的税金

借借：其他业务务支出

贷：应应交税金——应交营业税税

——应交城市维维护建设税

其其他应交款——应交教育费费附加房地产开发企业收收入确认的时时限房地产开发企业会会计确认收入入时限

（一）房地地产会计实务务中对收入确确认时限的常常见看法

在实实务中各房地地产开发企业业对收入实现现有不同的确确认方法，主主要有：1)以签订预售合同并并收取预收房房款作为收入入确认的依据据；2)以签订正式房屋销销售合同作为为收入实现；；3)以开发的房地产业业经竣工验收收，开出“入住通知书”并开具销售售发票作为销销售实现；4)以收讫房款并办妥妥产权过户手手续作为收入入的确认。值得一提的是，上上述标准也会会因人而异，不不同的职业判判断导致不同同的结果。例例如在上市公公司年报中，有有几家从事房房地产开发业业务的上市公公司年报因当当年房地产销销售收入确认认的问题，被被注册会计师师出具了保留留意见或解释释性说明段。而而公司与注册册会计师的分分歧的焦点集集中在：商品品房所有权上上的重要风险险和报酬是否否已经转移。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业计制度》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可*地计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时‚即在产权变更时确认收入。

比如目前，大约880%客户采用银银行按揭方式式购房，银行行通常在客户户首付款后的的一个月左右右将余款拨付给开发商。银银行要与购房房者签订一个个“个人购房（抵抵押）借款合合同”，在这个合合同中，开发发商需要作为为保证人的身身份出现，加加盖公章。合合同中开发商商需要提供的的保证是“自本合同签签订之日起至至借款人（购购房者）之房房地产办妥正正式抵押登记记，并取得房房地产权证或或房地产他项项权证交由贷贷款人保管之之日止”。因此开发发商在没有将将房屋法律意意义完全交付付给购买者前前，必须承担担这样的连带带责任。最高高人民法院关关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释第二十六条条买受人未按按照商品房担担保贷款合同同的约定偿还还贷款，亦未未与担保权人人办理商品房房抵押登记手手续，担保权权人起诉买受受人，请求处处分商品房买买卖合同项下下买受人合同同权利的，应应当通知出卖卖人参加诉讼讼；担保权人人同时起诉出出卖人时，如如果出卖人为为商品房担保保贷款合同提提供保证的，应应当列为共同同被告。第二二十七条买受人未按按照商品房担担保贷款合同同的约定偿还还贷款，但是是已经取得房房屋权属证书书并与担保权权人办理了商商品房抵押登登记手续，抵抵押权人请求求买受人偿还还贷款或者就就抵押的房屋屋优先受偿的的，不应当追追加出卖人为为当事人，但但出卖人提供供保证的除外外。开发商因因为存在承担担这种连带责责任的可能性性，已收取的的购房款还存存在一定风险险和不确定性性，所以通常常不在办理产产权证之前确确认收入。

《商品房销售管理理办法》第三三十四条：房房地产开发企企业应当在商商品房交付使使用之日起60日内，将需需要由其提供供的办理房屋屋权属登记的的资料报送房房屋所在地房房地产行政主主管部门。房房地产开发企企业应当协助助商品房买受受人办理土地地使用权变更更和房屋所有有权登记手续续。《城市房房地产开发经经营管理条例例》第三十三三条：预售商商品房的购买买人应当自商商品房交付使使用之日起90日内，办理理土地使用权权变更和房屋屋所有权登记记手续；现售售商品房的购购买人应当自自销售合同签签订之日起90日内，办理理土地使用权权变更和房屋屋所有权登记记手续。因此此，房地产开开发企业在相相关手续的办办理上仅仅是是协助义务，是是否办理还是是由购买者来来做决定。有有些购买者迟迟迟不办理权权属登记手续续，主要是从从两点考虑：：（1）所购房屋准备增增值后卖出，卖卖出时在开发发商那里办理理更名手续，这这样自己无须须交纳办证时时的契税、住住房维修基金金等手续费。（2）开发商在此期间间承担担保的的连带责任。（二）个人对房地地产收入时限限的理解

下面面，将上述确确认收入的时时限做逐一剖剖析

1)签订预售合合同收取预收收货款其性质质是预收货款款，因为房地地产预售合同同是在房屋尚尚未建成竣工工前预先销售售行为，只属属于合同要约约的一部分，能能否真正实现现销售应根据据工程的进展展情况及买主主的最后意想想决定；且预预售合同不同同建造合同，建建造合同是指指为建造一项项资产而订立立的合同，而而房地产预售售合同是商品品购销双方的的意想。因此此根据《企业业会计准则—收入》规定商品所所有权上的主主要风险和报报酬是否已转转移给买方判判定，签订预预售合同并收收取预收货款款由于该开发发产品尚未竣竣工验收，不不符合收入确确认条件，不不能作为销售售实现依据。只只有等到开发发产品竣工验验收并办理移移交手续后，方方可确认房地地产销售收入入实现，将“预收账款”转为“经营收入”。2)签订正式销售合同同是否可以作作为销售实现现，笔者认为为签订正式房房屋销售合同同仍只具有预预售性质，如如同一般工业业产品销售合合同，从法律律意义上讲也也只是一种要要约，极有可可能发生变更更，房屋未经经买方验收认认可，商品所所有权上的主主要风险和报报酬尚未转移移给买方，不不符合《企业业会计准则——收入》的有有关规定，故故也不能确认认收入。只有有符合建造合合同的条件，并并且有不可撤撤销的建造合合同的情况下下，方可按照照建造合同收收入确认的原原则，按照完完工百分比法法确认房地产产开发业务的的收入。3)以房款已收收讫、产权过过户确认收入入，会出现收收入滞后现象象，同样不符符合收入确认认原则。我国国的房地产开开发市场经过过十几年的发发展，有关的的管理制度已已较健全，在在房屋开发前前根据规定要要缴清土地出出让金，取得得土地使用证证，并办理领领取预售许可可证、在工程程获得有关部部门竣工验收收及房管部门门对建筑实测测后方可领取取销售许可证证、签订正式式房屋销售合合同。因此在在工程已竣工工并经有关部部门验收合格格，房屋已经经买主验收、面面积和房屋价价款等无异议议，并交付买买主办理入住住手续的情况况下，根据收收入准则—商品所有权权上的主要风风险和报酬已已转移给买方方，产权是否否过户并非确确认收入的必必要条件。因因为我们知道道办理产权过过户手续涉及及到房地产管管理、土地管管理及税务等等政府有关部部门，办妥产产权证书时间间并非开发商商或买主所能能控制。综上所述，笔者认认为，房地产产收入的确认认应同时具备备以下条件：：1)开发产品已已竣工并经有有关部门验收收合格，房屋屋面积业经有有关部门测定定；2)已与客户签签订的正式房房屋销售合同同；3)标的物—房屋已经客客户验收、对对房屋的结构构、销售面积积及房款购销销双方均无异异议，并与客客户办妥了交交付入住手续续，双方均已已履行了合同同规定的义务务。因为房屋屋移交手续办办妥后，就可可持相关单证证到有关部门门办理房地产产有关权证，同同一般商品一一样房屋已经经买主验收并并办妥移交手手续就可收取取房款并取得得法律保障，因因此与房屋所所有权相关的的主要风险和和报酬已转移移给买主；其其次根据房地地产管理有关关规定房地产产开发企业出出售房屋办妥妥移交手续后后，应移交该该开发项目区区域内的物业业管理公司管管理，房地产产开发企业不不再拥有管理理权和控制权权；至于与收收入相关的成成本因房屋已已经建成与之之相关的成本本均能够可*地计量。因因此笔者认为为房地产收入入的确认只有有同时具备上上述条件，才才符合《企业业会计准则—收入》。（三）新出台的法规规对房地产收收入确认时限限的最新明确确说法(944)财会二字第02号文件：销销售土地和商商品房，应在在土地和商品品房已经移交交，已将发票票帐单提交买买主时，作为为销售实现。

2003年6月18日《财政部关于施工、房地产开发企业的财务制度财发[2003]55号》第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。第六十三条、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。二、房地产开发企企业税法确认认收入时限

为了加强房房地产开发企企业所得税的的征收管理，规规范房地产开开发企业的纳纳税行为，总总局出台了《国国家税务总局局关于房地产产开发有关企企业所得税问问题的通知》国国税发[20033]83号

（一）关于于开发产品销销售收入确认认问题

房地地产开发企业业开发、建造造的以后用于于出售的住宅宅、商业用房房、以及其他他建筑物、附附着物、配套套设施等应根根据收入来源源的性质和销销售方式，按按下列原则分分别确认收入入的实现：

11.采取一次性性全额收款方方式销售开发发产品的，应应于实际收讫讫价款或取得得了索取价款款的凭据（权权利）时，确确认收入的实实现。

2.采取分期付付款方式销售售开发产品的的，应按销售售合同或协议议约定付款日日确认收入的的实现。付款款方提前付款款的，在实际际付款日确认认收入的实现现。

3.采取银行按按揭方式销售售开发产品的的，其首付款款应于实际收收到日确认收收入的实现，余余款在银行按按揭贷款办理理转账之日确确认收入的实实现。

4.采取委托方方式销售开发发产品的，应应按以下原则则确认收入的的实现：

（1）采取支付付手续费方式式委托销售开开发产品的，应应按实际销售售额于收到代代销单位代销销清单时确认认收入的实现现。

（2）采取视同同买断方式委委托销售开发发产品的，应应按合同或协协议规定的价价格于收到代代销单位代销销清单时确认认收入的实现现。

（3）采取包销销方式委托销销售开发产品品的，应按包包销合同或协协议约定的价价格于付款日日确认收入的的实现。

包销销方提前付款款的，在实际际付款日确认认收入的实现现。

（4）采取基价价（保底价）并并实行超过基基价双方分成成方式委托销销售开发产品品的，应按基基价加按超基基价分成比例例计算的价格格于收到代销销单位代销清清单时确认收收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。5.将开发产品品先出租再出出售的，应按按以下原则确确认收入的实实现：（1）将待售开开发产品转作作经营性资产产，先以经营营性租赁方式式租出或以融融资租赁方式式租出以后再再出售的，租租赁期间取得得的价款应按按租金确认收收入的实现，出出售时再按销销售资产确认认收入的实现现。

（2）将待售开开发产品以临临时租赁方式式租出的，租租赁期间取得得的价款应按按租金确认收收入的实现，出出售时再按销销售开发产品品确认收入的的实现。

6.以非货币性资产分分成形式取得得收入的，应应于分得开发发产品时确认认收入的实现现。

（二）关于开发产产品预售收入入确认问题

房地产开发发企业采取预预售方式销售售开发产品的的，其当期取取得的预售收收入先按规定定的利润率计计算出预计营营业利润额，再再并入当期应应纳税所得额额统一计算缴缴纳企业所得得税，待开发发产品完工时时再进行结算算调整。

预计营业利润额＝＝预售开发产产品收入×利润率

预售收收入的利润率率不得低于15％（含15％），由主主管税务机关关结合本地实实际情况，按按公平、公正、公开的原则分分类（或分项项）确定。

预售开发产品完工工后，企业应应及时按本通通知第一条规规定计算已实实现的销售收收入，同时按按规定结转其其对应的销售售成本，计算算出已实现的的利润（或亏亏损）额，经经纳税调整后后再计算出其其与该项开发发产品全部预预计营业利润润额之间的差差额，再将此此差额并入当当期应纳税所所得额。

（三）关于开发产产品视同销售售行为的收入入确认问题1.下列行为应应视同销售确确认收入

（1）将开发产产品用于本企企业自用、捐捐赠、赞助、广广告、样品、职职工福利、奖奖励等；

（2）将开发产产品转作经营营性资产；

（3）将开发产产品用作对外外投资以及分分配给股东或或投资者；

（4）以开发产产品抵偿债务务；

（5）以开发产产品换取其他他企事业单位位、个人的非非货币性资产产。

2.视同销售行为的收收入确认时限限

视同销售行行为应于开发发产品所有权权或使用权转转移，或于实实际取得利益益权利时确认认收入的实现现。

3.视同销售行为收入入确认的方法法和顺序

（1）按本企业业近期或本年年度最近月份份同类开发产产品市场销售售价格确定；；

（2）由主管税税务机关参照照同类开发产产品市场公允允价值确定；；

（3）按成本利利润率确定，其其中，开发产产品的成本利利润率不得低低于15％（含15％），具体体由主管税务务机关确定。（四）关于代建建工程和提供供劳务的收入入确认问题

房地产开发发企业代建工工程和提供劳劳务不超过12个月的，可可按合同约定定的价款结算算日或在合同同完工之日确确认收入的实实现；持续时时间超过12个月的，可可采用完工百百分比法按季季确认收入的的实现。完工工百分比法是是根据合同完完工进度确认认收入和费用用的方法。完完工进度可按按累计实际发发生的合同成成本占合同预预计总成本的的比例，已经经完成的合同同工作量占合合同预计总工工作量的比例例，测量已完完成合同工作作量等方法确确定。

房地产开发企业在在代建工程、提提供劳务过程程中节省的材材料、下脚料料、报废工程程或产品的残残料等，如按按合同规定留留归房地产开开发企业所有有的，应于实实际取得时按按市场公平成成交价确认收收入的实现。房地产企业负债的的主要会计科科目核算（一一）（1）应付账款：因购购买材料物资资或接受劳务务应付给供应应单位的款项项支付给承承包单位转来来的工程价款款结算预支单单

借：开开发成本

贷：应付付账款以以预支款抵冲冲应付款时

借：应付付账款

贷：预付账账款

补付付其余款时

借：应付付账款

贷：银行存存款

（2）预收账款：按照照规定合同或或协议向购房房单位或个人人收取的购房房定金。以及及代建工程收收取的代建工工程款

收收到预付款时时

借：银银行存款

贷：预收收账款——预收代建工工程款

提提交工程价款款结算单时

借：应收收账款贷；主营业业务收入

借：预收账账款——预收代建工工程款

贷：应收账账款

收回回全部余款

借：银行行存款

贷：应收账账款

（3）应付工资

开开出现金支票票，发放工资资

借：现现金

贷贷：银行存款款借：应付工资

贷：现金金结转代扣款项项

借：应应付工资贷：其他应收款———代扣水电费费代扣房租

月末末分配工资费费用

借：：开发成本（建建安）

开发间接接费用（开发发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）管理费用———劳动保险费费（长期放假假员工）

应付福福利费（医务务人员）房地产销售会计处处理8房地产销售是指房房地产经营商商自行开发房房地产，并在在市场上进行行的一种销售售。房地产销销售，应根据据收入准则规规定确认收入入。

如果房地产经营商商与买方签订订合同，并按按合同要求开开发产品，应应根据建造合合同准则规定定进行会计处处理。房地产产销售中，将将商品的法定定所有权转移移给买方后，一一般表明商品品所有权上的的重要风险和和报酬已转移移，销售公司司应确认收入入。但也有例例外，有时商商品法定所有有权转移给买买方后，而所所有权上重要要风险和报酬酬还未真正转转移。此时，应应区别下述情情况确认收入入：仍有责任实施重大大行动，根据据合同规定公公司仍有责任任继续提供重重大劳务服务务，如整个工工程项目尚未全部完完工，公司还还需实施重大大行动完成工工程最后项目目，则应在实实施重大行动动后确认收入入；存在重大不确定因因素，如果合合同中存在重重大不确定因因素，如销售售交易中合同同规定买方有有退货选择权，则应应在不确定因因素消失后确确认收入；仍需继续交易涉入入，销售后仍仍需一定程度度的继续交易易涉入，如售售后回购协议议、保证买方方特定时期内占有财财产的协议、保保证买方特定定时期内获取取报酬的协议议等，这些销销售协议下售售后还需继续续涉入交易。此此时，应分析析特定交易的的性质，以判判断是销售行行为，还是筹筹资、租赁或或利润分成行行为。如是销销售行为，则则在需要继续续涉入交易的的期间内不应应确认收入。房房地产销售确确认收入时，还还应考虑货款款收回的可能能性，预计货货款收不回的的，不应确认认收入；如果果此时已收回回部分货款，应应仅对收回部部分确认收入入。

例：某房地产开发发公司当月发发生如下经济济事项：

(11)该公司开发发部自建同一一规格和标准准的楼房两栋栋，建筑安装装成本为1940万元，成本本利润率10％，该公司司将其中一栋栋留作自用，另另一栋对外销销售，取得销销售收入1200万元；以房房屋投资入股股某企业，现现将其股权的的60%出让，取得得收入600万元(长期股权投投资账面价值值500万元)；将一栋楼楼抵押给某银银行使用以取取得贷款，当当时抵减应付付银行利息60万元。

(2)该公司广告告业务部当月月取得广告业业务收入400万元，付给给有关单位广广告制作费60万元，支付付给电视台广广告发布费80万元。

(3)该公司下设设非独立核算算的娱乐中心心当月舞厅取取得门票收入入5万元，台位位费收入1万元，点歌歌费收入1．5万元，销售售烟酒饮料收收入2．5万元；台球球室取得营业业收入5万元，保龄龄球馆取得营营业收入15万元(税率为20%)。

(4)该公司下设设非独立核算算的汽车队当当月取得运营营收入100万元；联运运收入200万元；支付付给其他单位位的承运费100万元；销售售货物并负责责运输取得的的收入为104万元。

作出相相关会计处理理。

借：银行行存款120000000

贷贷：主营业务务收入120000000

借借：银行存款款60000000

贷：：投资收益10000000

长期股股权投资50000000

借：：财务费用6000000

贷：其其他业务支出出6000000

(该公司开发部业务务应纳营业税税=[19400×50%××(1+100%)]÷((1-3%))×3%+11200×55%+(6000+1000)×5%==126(万元))

借：营业业税金及附加加6300000

投资收收益3000000

其他业业务支出3300000

贷：应应交税金一应应交营业税12600000

借：：银行存款40000000

贷：其其他业务收入入40000000

借：其其他业务收入入8000000

贷：银行行存款8000000

该公司广告部业务务应纳营业税税=(4000-80)××5％=16(万元))

借：其他他业务支出1600000

贷：应应交税金一应应交营业税1600000

借：银银行存款3000000

贷：其其他业务收入入3000000

(该公司娱乐中心业业务应纳营业业税=(5+11+1．5+2．5+5+115)×200％=6(万元))

借：其他他业务支出600000

贷：应交交税金一应交交营业税600000

(该公司汽车车队销售货物物应纳增值税税=104÷÷1．04×4％=4(万元))

借：银行行存款40400000

贷：其其他业务收入入40000000

应交税税金一应交增增值税(销项税额)400000

借：其他业业务收入10000000

贷：：银行存款10000000

(该公司汽车队运输输业务应纳营营业税=100××3％+(2000-100))×3％=6(万元))

借：其他他业务支出600000

贷：应交税税金一应交营营业税600000房地产销售收入的的核算社会主义市场经济济的健康发展展为房地产市市场的发育完完善创造了优优越的市场环环境，使房地地产业如沐春春风，得以空空前发展。如如何规范和加加强房地产开开发企业的会会计核算，为为房地产业的的健康发展保保驾护航，显显得极为迫切切。一、房地产销售收收入的核算范范围房地产有有广义与狭义义之分。广义义的房地产是是指“土地及附着着于土地上的的改良物”即不动产；；狭义的仅指指房地产开发发企业开发的的房地产。房房地产销售收收入是指房地地产开发企业业自行开发的的房地产在市市场上进行销销售获得的收收入，包括土土地转让收入入、商品房（包包括周转房）销销售收入、配配套设施销售售收入。房地地产开发企业业自行开发的的房地产，有有的在销售之之前未与购买买方签订购销销合同，这是是一类；另一一类是房地产产开发企业事事先与购买方方签订购销合合同并按合同同要求开发的的房地产。房地产开发项目竣竣工验收办理理移交手续之之前，已签订订房地产购销销合同的交易易是作为房地地产销售，还还是作为代建建工程呢？答答案是不能作作为代建工程程。因为房地地产开发企业业的销售对象象是其“生产制造”的房地产，是是有实物形态态的产品，所所提供的是产产品而非劳务务。办理竣工工验收、办妥妥移交前签订订购销合同甚甚至收取部分分售房款，其其性质是预收收货款（或预预收定金），这这种交易是房房地产销售业业务。

房地产开发企业出出售周转房，旧旧城改造中回回迁安置户交交纳的拆迁面面积内的安置置房产权款和和增加面积的的房产款，也也在“房地产销售售收入”核算范围内内。房地产开开发企业出售售自用的作为为固定资产核核算的房产不不是“房地产销售售收入”的核算对象象。

二、房地产销售收收入的确认原原则

房地产开开发企业自行行开发的房地地产作为可供供销售的开发发产品，具有有商品的一般般特性，因而而房地产销售售收入的确认认应依据《企企业会计准则则——收入》进行行。房地产销售收入的的确认必须满满足收入确认认的四个条件件：（1）企业已将商品所所有权上的主主要风险和报报酬转移给购购货方；（2）企业既没有保留留通常与所有有权相联系的的继续管理权权，也没有对对已售出的商商品实施控制制；（3）与交易相相关的经济利利益能够流入入企业；（4）相关的收入和成成本能可靠地地计量。

房地产购销合同在在开发产品竣竣工验收前后后均可能签订订。按照国家家有关法律、法法规的规定，房房地产开发企业只有按按规定取得房房地产预售许许可证后，方方可上市预售售房地产。

在在预售中所得得的价款，只只能是属于暂暂收款、预收收效性质的价价款，由于开开发产品尚未未竣工验收，不不符合收入确确认条件，这这时不能确认认收入。等到到开发产品竣竣工验收并办办理移交手续续后，方可确确认房地产销销售收入实现现，将“预收帐款”转为“经营收入”。在开发产品竣工验验收后签订的的购销合同，由由于有现房供供应，在办妥妥房地产移交交手续后，即即可确认收入入。理由是：第一，移移交手续办妥妥后，购买方方可以持相关关单证到有关关部门办理房房地产产权证证书，与所售售房地产相关关的主要风险险和报酬法定定地转移给购购货方，满足足条件一。第二，房地产开发发企业是以出出售为主要目目的而开发房房地产的，出出售后不拥有有继续管理权权和控制权。开开发项目区域域内的物业管管理等社区服服务与条件二二所述的继续续管理权不同同，管理主体体有差别。第三，目前房地产产销售款的支支付方式虽多多种多样，有有一次性付款款、分次付款款和银行按揭揭等，有担保保和保险措施施，但房地产产价款的流入入不成问题。第四，房地产价款款在签订合同同时已经协商商确定，而开开发产品的成成本核算资料料和工程预决决算资料也可可以提供可靠靠的成本数据据。三、房地产销售收收入的核算房房地产开发企企业开发项目目竣工验收、办办妥移交手续续前，不论是是否签订正式式购销合同，所所收到的均为为预售房地产产款，一律不不确认收入，其其款项暂记入入“预收帐款”科目；因预预收房地产款款而交纳的营营业税费等暂暂在“应交税金一一应交营业税税”等科目核算算；房地产开开发企业在促促销时收到的的购房订金在在“其他应付款”科目核算。

开开发项目完工工经验收合格格、竣工决算算后，房地产产开发企业按按照购销合同同规定将合格格的房地产产产品移交给购购买方，办妥妥移交手续后后可以确认销销售收入的实实现，借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷贷记“经营收入”科目。

房地产产企业出售周周转房时，先先按周转房的的摊余价值，借借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按按购销合同中中双方签订的的价格，借记记“银行存款”等科目，贷贷记“经营收入”科目；并结结转其销售成成本，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。

旧城改改造中的回迁迁房收入，包包括拆迁面积积内补偿部分分和增加面积积部分的价款款收入，作为为房地产开发发企业的经营营收入，借记记“预收帐款”等科目，贷贷记“经营收入”科目。

采用分分期收款方式式销售房地产产。在办妥移移交手续后，先先将“开发产品”转入“分期收款开开发产品”科目。按购购销合同约定定的期限收取取销售价款或或确定当期应应收价款时，借借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开开发产品全部部销售成本占占全部销售收收入的比率计计算确定当期期应结转的销销售成本，借借记“经营成本”科目，贷记“分期收款开开发产品”科目。

房地产产开发企业之之间签订项目目开发合同，合合资开发项目目，如果合同同规定按投资资额分配开发发产品的，分分出去的开发发产品不作为为经营收入；；如果是分享享合资开发项项目利润的，对对主办企业而而言，合资开开发的所有开开发产品对外外出售（包括括合资方购买买的）均作为为经营收入核核算；房地产产开发企业与与其他无房地地产开发经营营权的单位签签订合资开发发项目合同，不不论合同规定定分配开发产产品或分享合合资开发项目目利润，所开开发的所有开开发产品对外外出售或分配配给其他合资资各方，均作作为主办企业业的经营收入入核算。房地地产开发企业业收到出资各各方的资金先先作“预收帐款”处理。

房地产产是一项价值值很高的商品品，房地产开开发企业为顺顺利售出房盘盘、地产，尽尽快回收投资资，对不同支支付方式规定定了不同程度度的现金折扣扣。这是与企企业理财活动动相关的费用用，应作为企企业的“财务费用”，不影响房房地产销售收收入金额的确确认。购买方方出于种种原原因对已购置置的房地产要要求退货，经经房地产开发发企业同意后后，冲减退货货当期的“经营收入”。

在房地产竣竣工验收、办办妥移交手续续前收到的销销售款不符合合收入确认条条件的，只能能作为“预收帐款”。房地产开开发企业在某某些促销方式式下达成的交交易，比如售售后回租、售售后回购方式式的房地产销销售，必须判判断它是真正正的销售交易易还是融资交交易。如果是是融资业务，与与销售的房地地产相关的主主要风险和报报酬仍保留在在房地产开发发企业，即使使已办妥移交交手续，也不不能确认收入入。又比如购购销合同中有有销售退货条条款的，应分分析退货的可可能性，估计计可能发生退退货的，不能能确认收入。在在不能确认收收入的情况下下，若已办妥妥移交手续，应应借记“开发产品一一已售”科目，贷记“开发产品一一库存”科目。房地产企业筹建期期间费用的会会计处理房地产开发企业由由其经营特点点所决定，在在开发项目前前期需要进行行征地、拆迁迁、补偿，以以及“七通一平”等基础设施施建设，需要要投入大量的的资金。其资资金的来源除除了预收开发发建设资金外外，银行借款款是企业的主主要来源形式式之一。加之之房地产开发发项目建设周周期长，在筹筹建期常常发发生巨额的利利息支出。我我们认为，根根据国际会计计准则的有关关规定，这种种利息支出应应当允许资本本化（确切地地说是存货成成本化），即即发生时列作作开发成本或或开发产品成成本，待销售售实现时按照照配比原则转转入当期的销销售成本。

随随之而来的问问题是，筹建建期间的管理理费用可否资资本化？我们们认为，管理理费用同财务务费用是有所所区别的。两两者发生的原原因各不相同同。再说国际际会计准则也也只规定了借借款费用资本本化，未曾规规定期间管理理费用资本化化。因此，房房地产企业筹筹建期间的管管理费用仍应应列作期间费费用，计入当当期损益较为为妥当。如果果有的企业实实行管理费用用待摊挂账，注注册会计师应应在审计报告告予以反映和和提请企业在在会计报表附附注中予以披披露。房地产企业收入确确认条件《企业会计准则———收入》规定定，销售商品品的收入只有有在符合以下下全部条件的的情况下才能能予以确认：：

（1）企业已将将商品所有权权上的主要风风险和报酬转转移给购货方方；

（2）企业既没没有保留通常常与所有权相相联系的继续续管理权，也也没有对已售售出商品实施施控制；

（3）与交易相相关的经济利利益能够流入入企业；（4）相关的收收入和成本能能够可靠地计计量。

在实务工作中，有有的认为，在在收到预售房房款或签字正正式销售合同同后便可确认认收入实现

我我们认为，这这种情况不符符合上述标准准第一条的规规定，不应确确认。否则有有提前确认收收入之嫌

也有有的认为，只只有产权过户户方能确认收收入实现。我我们认为，产产权过户涉及及多个政府部部门，是仅具具法律形式意意义的收入实实现，与真实实情况也有出出入，有推迟迟确认收入之之嫌，不符合合实质重于形形式原则。正确、真实确认房房地产企业的的收入实现，应应具备以下四四项具体条件件：

（1）工程已经经竣工并验收收合格；

（2）具有经购购买方认可的的结算通知书书；

（3）履行了销销售合同规定定的义务，且且价款已经取取得或确信可可以取得；

（4）成本能够够可靠地计量量。房地产企业收入、利利润会计科目目核算（1）主营业业务收入：包包括土地转让让收入、商品品销售收入、配配套设施销售售收入、代建建工程结算收收入、出租房房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加房地产企业负债的的主要会计科科目核算（二二）4）应付福利费（按按工资总额的的14%计提）

借：开开发成本（建建安）

开发间接接费用（开发发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加房地产企业成本、费费用会计科目目核算（一）（1）开发成本：如能确确定核算对象象的，直接计计入“开发成本”，主要包括括：

土地征征用及拆迁补补偿费（土地地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费）；前期工程费（规划划、设计、项项目可行性研研究、水文、地地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区区道路建设、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、环卫、绿绿化）；建筑安装工程费（支支付给承包单单位的建筑安安装工程费）；；公共配套设施费（居居委会、派出出所、幼儿园园、消防、锅锅炉房、水塔塔、自行车棚棚、公共厕所所等设施支出出），分别设设置“土地开发”与“配套设施开开发”“房屋开发”设置二级明明细。可根据据上述六项来来设置三级明明细科目

①开发土地成成本费用：借：开发发成本——土地开发

贷：银行行存款

或应付付账款——XX公司

分配配开发的间接接费用借借：开发成本本——土地开发

贷：开发发间接费用

结转开发发土地成本费费用借：：开发成本——房屋开发

贷：开发发成本——土地开发。

②配套设施开开发

计算算公式：

某项开发产产品预提配套套设施开发费费=该项开发产产品的预算成成本（或计划划成本）*配套设施预预提率

配配套设施费预预提率=该配套设施施预算成本（或或计划成本）/应负担该设设施开发产品品的预算成本本（或计划成成本）*100%%

发生的的配套设施费费用（自用的的建筑场地的的开发）借：开发成成本——配套设施开开发

贷贷：开发产品品

支付的的配套设施开开发费用借：开发成成本——配套设施开开发

贷贷：银行存款款

同时领领用库存设备备或是材料开开发借：：开发成本——配套设施开开发

贷：库存存设备或库存存材料

分分配应负担的的开发间接费费用借：：开发成本——配套设施开开发

贷贷：开发间接接费用

结结转配套设施施开发成本借：开发发成本——房屋开发

贷：开发发成本——配套设施开开发

③房屋开发过过程中发生的的费用（能够够分清对象的的）借：：开发成本——房屋开发

贷：银行行存款

④开发房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自营”两种

出包包给外单位进进行施工建造造（根据提出出的已完工程程月报或是价价款结算

借：开发成成本——房屋开发

贷：银行行存款

或应付付账款——应付工程款款

自已组组织施工的借：开发成成本——房屋开发

贷：：银行存款

或或应付账款——应付工程款款

应付工资

库库存材料或设设备房地产企业成本、费费用会计科目目核算（二）⑤代建工程开发成本本：是指企业业接受其他单单位委托，代代为开发建设设的工程