商业地产盈利模式深度解析战略开发要点概述

万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业地产战略开发要点

2017年9月培训讲师：徐扬

原万达集团商务部副总经理，负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；主持商业运作过的项目有：成都万达、上海南汇万达、南京建邺万达、重庆万达、北京石景山万达、西安李村万达等。现任东方伟业副总裁。图片课程提纲☆商业地产概述☆商业开发过程中常见的问题☆万达的内部管控体系（发展、规划、工程）☆招商团队的培训☆营运知识的分享☆其他项目的分享商业地产概述我国商业地产发展的三个阶段:第一阶段:1992—2002:起步发展时期,商业和地产两个产业第二阶段:2002--2008:快速发展时期，商业加地产边缘产业第三阶段：2008--至今：理性发展时期，商业地产独立产业商业地产的基本特征一：商业属性、地产属性、金融属性二：高投入、高回报、高难度三：安全性、稳定性、持续性商业地产的难题消费群投资群商户群商业地产的常见误区重规模轻效益重开发轻经营重政策轻规划商业地产新的趋势1.开发商进军商业地产并拥有零售品牌（开发商拥有自己的百货是一个长期的趋势）2.零售商进军商业地产并开始购地自建3.专业化的商业地产开发随着城市化进程蓬勃发展万达商业地产发展历程特点：底层出售（格子铺），二三楼超市，四楼家居特点：组合合店，由多多个单店组组成特点：业态态丰富，由由超市、百百货、影院院、电器专专卖、娱乐乐等构成，，也就是城城市综合体体。第三代产品品变化后的的优势1.增加了了室内步行行街，贯穿穿项目各主主力店2.强调购购物空间的的舒适度与与便利性3.业态布布局更加丰丰富多彩4.人流内内部共享性性显著增强强万达三代产产品的突破破与成熟代表作上海五角场场万达广场场主要主力店店情况：沃尔玛购物物广场：约约2.8万万平米香港巴黎春春天百货：：约4.3万平米第一食品广广场：约2.1万平平米万达国国际影影城：：共10个个放映映厅其余主主力业业态有有：新新华书书店、、黄金金珠宝宝城、、和乐乐国际际家居居广场场、青青少年年购物物中心心等目前60%的合合作品品牌商商家是是通过过这个个项目目积累累起来来的。。代表作作鄞州万万达广广场主要主主力店店情况况：沃尔玛玛、百百安居居、特特力屋屋、苏苏宁电电器、、喜百百度、、石浦浦酒楼楼、神神采飞飞扬电电玩城城、大大歌星星KTV、、万达达影城城、银银泰百百货等等。总结建设城城市综综合体体的基基本原原则一.选选址策策略二.商商业规规划与与定位位策略略（万万达2010年年开始始，改改变开开发公公司为为主导导的情情况））三.建建筑规规划设设计要要点万达内内部管管理体体系一.选选址阶阶段

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项项目推推进

项项目立立项核心解解读选址要要点:城市:100万万以上上人口口;人人均可可支配配收入入过万万元;地级级市位置:城市市核心心地块块,周周边人人口30万万人;或类类似人人口导导入区区;谈判判:与与政政府府谈谈判判,定定指指标标、、包包拆拆迁迁、、设设条条件件价格格:拆拆迁迁成成本本,地地价价同同类类最最低低水水平平核心心解解读读对政政府府的的吸吸引引力力:

每每个个综综合合体体为为社社会会新新增增近近万万个个就就业业岗岗位位

每个综综合体每每年创造造几千万万甚至超超亿元税税收

城市综综合体是是一站式式消费场场所,全全方位满满足群众众的消费费需求

每个城城市综合合体都创创造一个个城市新新中心

改善城城市产业业结构二.商业业规划与与定位三.建筑筑规划设设计建筑规划划设计建筑规划划设计建筑规划划设计万达招商商模式一.成功功解决招招商过程程中的三三对矛盾盾1.主力力店与小小商铺2.租金金与品牌牌3.连锁锁品牌与与当地商商家（一些业业态的租租金情况况）招商实施施中的四四大要素素招商工作作阶段划划分招商工作作时序表表订单地产产的关键键主力店在在商业地地产的作作用

保保证安全全

确确定基调调

快快速发展展万达主力力店业态态及面积积构成订单地产产模式的的优势万达目前前主力店店业态及及商家万达商业业地产的的三个核核心优势势1.万万达的商商业地产产产业链链2.万万达商业业地产的的盈利模模式3.万万达丰富富的商家家资源运营知识识的分享享购物中心心运营管管理的最最终目标标成功购物物中心的的标准项目运营营中经常常出现的的数据日均人流流量有效人流流楼层递减减系数高峰期候候餐时间间人均停留时时间人均消费值值总提袋率单店提袋率率客单价单次消费率率坪效重复消费率率购物中心成成功的核心心要素运营工作的的主线客户关系服务准则一.以以客为师二.以以客为尊三.以以客为亲四.以以客为友直接带来效效果运营管理评评价的核心心指标购物中心运运营管理的的工作模块块THEEND9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:14:2507:14:2507:1412/22/20227:14:25AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2207:14:2507:14Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。07:14:2507:14:2507:14Thursday,December22,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2207:14:2507:14:25December22,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。22十二二月20227:14:25上上午07:14:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:14上上午12月-2207:14December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/227:14:2507:14:2522December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。7:14:26上上午7:14上上午07:14:2612月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。07:14:2607:14:2607:1412/22/20227:14:26AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2207:14:2607:14Dec-2222-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。07:14:2607:14:2607:14Thursday,December22,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2207:14:2607:14:26December22,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。22十二二月20227:14:26上上午07:14:2612月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月227:14上上午12月-2207:14December22,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/227:14:2607:14:2622December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。7:14:26上午午7:14上午午07:14:2612月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。07:14:2607:14:2607:1412/22/20227:14:26AM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。12月-2207:14:2607:14Dec-2222-Dec-2212、越是无能能的人，越越喜欢挑剔剔别人的错错儿。07:14:2607:14:2607:14Thursday,December22,202213、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。胜胜人人者者有有力力，，自自胜胜者者强强。。12月月-2212月月-2207:14:2607:14:26December22,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。22十十二月20227:14:26上午午07:14:2612月-2215、最具挑挑战性的的挑战莫莫过于提提升自我我。。十二月227:14上午午12月-2207:14December22,202216、业余生活要要有意义，不不要越轨。2022/12/227:14:2607:14:2622December202217、