合富辉煌济南市名仕大厦项目发展方案

－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展提案提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况

第一部分

宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。.....县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。

支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。

２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通.....

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划.....济南城市市性质及及地位——商业济南快速速2004年2月提交市市政府批批准的《济南市商商业网点点发展规规划》确定济南南市商业业网点总总体布局局为“三、一、、四、六六”结构：构构筑三大大商圈（（老城市市商圈、、主城商商圈和城城区商圈圈），其其中将古古城区传传统中心心商业区区提升为为都市级级商业中中心，着着力打造造现代化化都市商商业中心心新形象象，形成成立足济济南，服服务山东东，辐射射华东、、华北及及环渤海海地区的的大都市市级商业业中心。。2004年3月中旬旬公示示的济济南市市泉城城广场场北侧侧地区区城市市规划划设计计方案案，规规划范范围为为济南南市黑黑西路路与泉泉城路路、榜榜棚街街与天天地坛坛街之之间，，总用用地面面积约约8.49公顷，，有ＡＡ、ＢＢ两套套设计计方案案，均均采用用“三团三三廊”的规划划结构构模式式，形形成“三纵一一横”的环形形交通通系统统，新新建部部分总总建筑筑面积积均在在30万平方方米以以上。。济南城城市经经济发发展概概况宏观投投资环环境济南市市近五五年来来的国国民经经济一一直保保持持持续、、快快速、、健康康的发发展势势头。。2004年国内内生产产总值值增长长势头头达到到了近近五年年来的的最高高值，，同比比增长长18.36％。目前数数据统统计显显示，，济南南市2005年前三三季度度GDP为1327.5亿元,比去年年同比比增长长15.9%；人均均工资资收入入同比比增长长19.1%。济南市市一、、二、、三产产业历历年发发展比比例单位:亿元济南城城市经经济发发展概概况作为省省会城城市，，济南以第第二、、三产产业为为主导导产业业，第第三产产业高高于第第二产产业显显示城城市的的商业业化程程度较较高，，并逐逐年增增长，，在一一定程程度上上也增增加了了对写写字楼楼的需需求。。经济结结构调调整有有新进进展。。2004年三次产产业比比例由由上年年末的的7.6：44.6：47.8变化为为7.3：45.9：46.8,第二产产业比比重上上升1.3个百分分点。。全年现现代服服务业业实现现增加加值299.5亿元，增长长13.5%，在第三产产业增加值值中所占的的比重为39.5%。宏观投资环环境单位：万美元济南城市经经济发展概概况宏观投资环环境外商投资逐逐年增长,外来企业对对中高档物物业消化能能力强。据统计，2005年上半年先先后有5家世界500强企业落户户济南，至至此，500强在济总总数已达达23户，泉城城魅力初初显。.....居住成为为城市居居民消费费的热点点之一。。2004年末城市市居民人人均住宅宅使用面面积19.5平方米，，比上年年增加0.65平方米。。宏观投资资环境居民收入入与消费费情况2004年，实现现社会消消费品零零售总额621.0亿元，增增幅逐季季升高，城市市市区居居民（非非农业））人均可支支配收入入和人均均消费性性支出分别别达到12005元和8581元，分分别增长长9.0%和2.2%。2004年在各项项消费中中，用于于购房的的消费支支出同比比下降0.3个百分点点，归结结原因：：一是济南南消费者者历经多多年房地地产市场场变化消消费更加加趋于理理性；二是和近近两年济济南市总总体房地地产市场场有效供供给不足足有关。。宏观投资资环境居民收入入与消费费情况小结：城市居民民消费能能力不断断增强，，购房需需求加大大，但由由于市场场、政策、消费费心理等等多种因因素影响响，住宅宅市场存存在调整整，刺激激了商业业地产投投资的力力度。小结结宏观经济济增速较较高。济济南二、、三产业业一直保保持持续续、快速速、健康康发展，，宏观经经济将继继续保持持稳定增增长态势势。社会经济济稳定发发展为房房地产业业的发展展奠定了了坚实的的经济基基础，不不过近期期内由于于宏观政政策影响响，短期期内市场场中会出出现非结结构性行行业调整整。居民民可可支支配配收收入入稳稳步步增增长长，，国国家家““十十一一五五””规规划划为为济济南南社社会会经经济济突突飞飞猛猛进进的的发发展展指指明明了了方方向向。。金融融业业、、高高科科技技产产业业将将推推动动济济南南市市投投资资环环境境的的改改善善，，外外商商投投资资的的不不断断增增长长也也将将促促进进城城市市投投资资环环境境优优化化。。宏观观投投资资环环境境.....第二二部部分分市场场解解读读----““交换换一一个个苹苹果果,各得得一一个个苹苹果果;交换换一一个个思思想想，，各各得得两两个个思思想想””。。提案案框框架架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况市场场解解读读第一节济济南南市房地地产市场场概况第二节济济南南市写字字楼市场场分析一、济南南写字楼楼市场供供需分析析二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征三、济南南写字楼楼市场板板块划分分及对比比分析市场概况况小结城市固定定资产投投资高速速增长房地产市市场供求求两旺，，结构差差异大城市规划划与中疏疏战略影影响市场解读读第一节济济南南市房地地产市场场概况市场概况况小结城市固定定资产投投资高速速增长房地产市市场供求求两旺，，结构差差异大城市规划划与中疏疏战略影影响2003年，全市市完成全全社会固固定资产产投资504.9亿元，2004年全市完完成固定定资产投投资651.72亿元，同同比增长长29.08%。房地产市市场概况况城市固定定资产投投资高速速增长2004年济南市市完成房房地产开开发投资资110.2亿元。以上数字字可以说说明：一一、近近年来固固定资产产投资保保持较高高增速发发展，同同时加快快了房地地产投资资的步伐伐；二二、2004年房地产产投资额额占固定定资产投投资总额额的16.9%，说明济济南房地地产投资资目前正正处于一一个良性性稳健发发展状态态。房地产市市场供求求两旺，，结构差差异大分析一：：房地产施施工面积积稳步增增长，2004年商品房销销售额同比比增长60.6%，市场供求求两旺；从近几年的的房地产供供求市场看看，住宅市市场一直保保持高速发发展势头，，占据主体体地位，商商业地产投投资比重保保持稳定态态势；房地产市场场概况.....房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大分析二：2004年住宅投资资额达87.1亿元，占整整个房地产产开发投资资比重的79%，比上年同同期下降3.5个百分点，，商业营业用用房开发投投资比重为为13.5%，同比上升升6.4个百分点，，投资力度度明显增大大，同时，，写字楼投投资有一定定幅度的下下降。2005年1-8月份，房地地产开发完完成投资同同比增长13.1%，其中住宅宅完成51.6亿元，与去去年同期持持平，占全全部投资的的80.1%，仍旧是房房地产投资资的主体，，但所占比比重比去年年同期下降降10.4个百分点。。办公楼投资资完成2.6亿元，同比比增长120.5%，写字楼市市场进入新新一轮的增增长周期。。房地产市场场保持稳定定发展态势势，但开发发结构差异异较大，其其中，住宅宅开发占绝绝对主体地地位，自去去年开始商商业投资比比重增长趋趋势明显。。房地产市场场概况城市整体规规划及发展展方向济南市的城城市规划总总体发展战战略总结成成十个字：：东拓、西进进、南控、、北跨、中中疏。疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈济南市房地地产投资趋趋势，势必必会遵循城城市规划十十字总体战战略。“十一五”规划和十字字方针的贯贯彻，必将将带动整个个济南的快快速发展展，房地地产投资随随之进入一一个新的快快速提升期期。其中，泉泉城核心心商务圈圈的中疏疏战略，，将使市市中心区区域更加加青睐于于高档物物业的投投资建设设，并且且更加注注重产品品品质和和档次的的提升。。房地产市市场概况况中疏，对对泉城核核心商务务圈的影影响泉城核心心商务圈圈以泉城城广场为中心，，是泉城城的特色色标志区，环境境优美，，经济交交流频繁，是体体现泉城城特色的的商业中心、旅旅游中心心和经济济文化中心。本项目泉城核心心商务圈圈拥有良良好的人人文环境境、优美美的自然然环境，，是商业业投资之之首选区区间。便利利的的道道路路交交通通情情况况为为核核心心商商务务圈圈的的又又一一特特大大优优势势。。“中疏疏”战略略将将促促使使泉泉城城核核心心商商务务圈圈的的房房地地产产投投资资向向低低密密度度开开发发转转变变，，避避免免了了市市中中心心的的过过度度开开发发与与产产品品的的无无差差异异化化建建设设。。房地地产产市市场场概概况况房地地产产市市场场持持续续升升温温，，开开发发结结构构不不协协调调。。住宅宅投投资资增增长长迅迅速速，，写写字字楼楼投投资资相相对对趋趋缓缓。。十字字战战略略促促使使济济南南房房地地产产开开发发““有有疏疏有有重重””。。其中中，，东东拓拓战战略略促促使使东东部部高高新新科科技技区区以以第第二二产产业业为为主主要要发发展展方方向向；；便便利利的的道道路路交交通通和和密密集集的的经经济济交交流流，，为为中中部部核核心心商商务务圈圈的的泛泛CBD区繁繁荣荣带带来来了了特特大大优优势势，，房房地地产产开开发发趋趋向向于于低低密密度度、、高高档档次次物物业业类类型型。。写字字楼楼市市场场回回暖暖。。2005年国国家家先先后后出出台台了了一一系系列列针针对对商商品品房房价价格格涨涨幅幅过过快快的的重重大大调调控控措措施施，，1-8月份份，，房房地地产产开开发发投投资资同同比比增增长长13.1%，其其中中住住宅宅完完成成额额与与去去年年同同期期持持平平，，办办公公楼楼投投资资完完成成2.6亿元元，，同同比比增增长长120.5%，写写字字楼楼市市场场开开始始回回暖暖，，进进入入新新一一轮轮的的增增长长周周期期。。市场场概概况况小小结结房地地产产市市场场概概况况.....市场场解解读读第二二节节济济南南市市写写字字楼楼市市场场分分析析一、、济济南南写写字字楼楼市市场场供供需需分分析析三、、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析二、、济济南南在在售售写写字字楼楼楼楼盘盘特特征征一、写写字字楼楼市市场场供供需需分分析析1、济济南南写写字字楼楼投投资资比比例例：：房地地产产总总额额增增长长快快，，写写字字楼楼投投资资趋趋缓缓。。2001-2004年，，房房地地产产投投资资额额平平均均每每年年以以20%左右右的的速速度度增增长长，而写写字字楼楼的的投投资资额额趋趋向向平平缓缓，，所所占占比比重重趋趋于于降降低低。。写字字楼楼进进入入新新一一轮轮发发展展周周期期。。2005年1-8月份份，，写写字字楼楼完完成成投投资资额额2.6亿元元，，同同比比增增长长了了120.5%，同同时时，，随随着着政政策策的的不不断断调调整整和和科科技技、、金金融融、、贸贸易易等等方方面面突突飞飞猛猛进进的的发发展展，，写写字字楼楼市市场场将将逐逐渐渐走走向向成成熟熟和和规规范范化化，，写写字字楼楼市市场场的的供供需需增增长长将将进进入入新新一一轮轮发发展展周周期期。。(同比增长120.5%)一、写字楼市市场供需分分析2、济南在售售写字楼供供应量：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年济南在售售写字楼总总面积为95.5万㎡。其中中历下区占占61.05%，中央商务务区占绝对对比重；历历城区为21.26%，这与济南经济发发展“东拓”战略相符合合。.....一、写字楼市市场供需分分析3、2005年济南新投投入市场规规模型写字字楼状况：：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过1万平米较大大规模的写写字楼有近近10个，均采用用“只售不租”营销模式，，目前济南南超过10万㎡以上的的写字楼盘盘已经超过过三个，如如：三庆世世纪财富中中心、环保保科技园国国际商务中中心和东环环国际广场场，目前均均在对外发发售中。一、写字楼市市场供需分分析4、济南写字字楼市场迎迎来新发展展：新城市规划划及“十一五”战略带动发发展。济南市东拓拓、西进、、中疏、南南控、北跨跨的城市规规划发展战战略，新的的商业经济济增长点以以市中心为为基点，“东西两翼”展开，此发发展战略提提升了济南南市房地产产的总体升升值潜力，，为济南写写字楼市场场提供了更更多的机会会。房地产投资资势头强劲劲，带动写写字楼市场场的增长。。房地产投资资平均每年年以20%左右的速度度增长，写写字楼近几几年的投资资趋势有小小幅回落，，2005年的投资势势头看好，，对于以二二、三产业业为主力产产业的城市市来说，经经济的迅猛猛发展和房房地产投资资的不断增增长，势必必会为写字字楼市场带带来新的发发展空间。。需求空间间较大。。数据显示示，目前前济南的的写字楼楼市场销销售率和和租赁率率较高，，需求市市场具有有较大空空间，随随着济南南宏观投投资环境境的优化化，写字字楼市场场将迎来来新的发发展。二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征●建筑及物物业形态态●容积率●销售率●配套设施施●户型分割割特点●价格及销销售方式式●建筑及物物业形态态高层是写写字楼主主流。当前济南市写写字楼在在租售楼楼盘中，其建建筑形态态绝大部部分为高层，，如明珠珠国际商商务港、金龙龙大厦、、银座数数码广场和历历东商务务大厦等等；其次是小小高层和和多层。。二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征●建筑及物物业形态态酒店内写写字间：：这种物业业主要集集中在以以泉城广广场为中中心的中中央商务务区，多为四星星级、五五星级酒酒店，此此类型写写字间档档次有所所提升，，但缺乏乏专业商商务办公公楼的氛氛围和配配套设施施；新入市混混合物业业：目前部分分新入市市项目为为酒店与与写字间间的混合合形式，，但以商商务办公公为主要要功能，，酒店为为配套经经营产业业，如明明珠国际际商务港港、东环环国际广广场等，，这些项项目体量量普遍较较大，自自身配套套较好，，因所处处区域板板块较偏偏，周边边配套不不完善，，商业氛氛围尚未未成熟，，因此导导致物业业档次及及市场影影响力的的提升受受限。纯写字楼楼物业：：当前济南南市办公公楼以纯纯写字楼楼为主，但因地段段、目标标商圈定定位、周边及自自身配套套等因素素，项目目以中档档为主，，物业档档次再次次提升的的局限性性大。商住两用用写字楼楼。市场总量量最少，，档次偏偏低。二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征.....●容积率容积率普普遍较高高。济南市写字楼楼项目除东部高新区区及东外环区域的世世纪财富中心、发展展大厦的容积率相对对较低外，其他区域域的大部分写字楼容容积率在4-8之间。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征●销售率写字楼的销售售率较高。据目前市场资资料统计显示示，除今年新新入市的少量写写字楼楼盘外外，在售写字字楼平均销售售率50%以上，销售率超过70%的写字楼占总总数的2/3，多数写字楼楼的销售已近尾声，这表表明了目前写写字楼市场具具有较大的需需求缺口。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征●配套设施项目配套缺陷陷多。各项目所处地地段和板块差差异较大，项项目周边及自自身配套各有有优劣。如金金龙大厦，地地处泺源大街街西首，位置置优越，金融融、餐饮、休休闲等配套设设施完善，但但周边环境噪噪杂，混乱的的回民小区为为项目的安全全防护增加了了威胁，周遭遭商业氛围也也略显不足，，项目档次提提升困难。项目定位区域域化程度高。。新入市写字楼楼盘，物业类类型多元化，建筑形象定位位较高，目标标商圈一般限限于某区域之之内，多数为为区域商圈的的标志性建筑筑，但物业档档次的进一步步提升较难实实现。新增项目亮点点多。新入市项目具具有一定的创创新性和多元元性，如东环环国际广场配配有会所空中中花园和商场场，明珠国际际商务港集酒酒店、商住、、写字间为一一体，配套和和物业管理均均采用星级酒酒店式运作模模式。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征.....●户型分割特点点户型选择宽泛泛。济南市场的写写字楼小户型型分隔主要在在30~150㎡，大户型分隔隔区间集中在在200~5000㎡。有部分写字字楼可以自由由分隔，如：：世纪财富中中心等。商住两用式户户型较差。部分商住两两用式户型设设计较差，如如东环国际商商务港C、D座，户型设计计压抑，采光光差；三庆汇汇文轩户型设设计较好，但但内部通道空空间显得比较较拥挤。新概念户型。。写字楼市场中中不断涌现出出满足客户多多样化需求的的产品，其户户型面积和结结构具有灵动动性和个性化化安排的特点点，如特区数数码港的LOFT工作室，自由由商务间，垂垂直体验走廊廊等；但一定定程度上无法法满足高端客客户总部经济济的物业需求求。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征●价格及销售方方式市中心区域售售价最高。济南市在售写写字楼均价在在6000-6500元/㎡之间，位于市市中心区域板板块的写字楼楼均价约为9000元/㎡。付款方式灵活活。绝大部分楼盘盘在付款方式式上采用了灵灵活选择及适适当优惠的方方法，一般楼楼盘都可以进进行商业贷款款，首付在40%左右。二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征项目明珠国际商务港Myoffice创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均价元/㎡6600590070003900570055005100项目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦

中银大厦三箭·银苑均价元/㎡51006150700030006600100007000三、济南写写字楼市市场板块块划分及及对比分分析济南写字字楼市场场四大集集聚板块块A区-东部高新新区：济南东东部高新新科技开开发区B区-中央商务务区：经十路路-文化西路路-泺源大街街-泉城路-解放路中中央商圈圈C区-中东商务务圈：文化东东路-山大路-花园路-二环东路路合围商商务区D区-西北商务务圈：杆石桥桥以西，，经十路路-北园大街街中间区区域商商圈B区C区A区D区济南四大大板块写写字楼供供应比例例中央商务务区占据据了写字字楼总量量的44%，写字楼楼分布密密集。中东商务务圈占据据了29%的席位，，可以看看出以中中央商务务区为经经济发展的的龙头，，在实现现“东拓拓”战略略过程中中不断带带活了交交界区域域的商商圈圈发发展展。。东部部经经济济目目前前尚尚处处于于不不断断提提升升的的过过程程。。西北北区区域域以以中中低低端端物物业业为为主主，，写写字字楼楼分分布布较较为为疏疏松松。。三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭·银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央央商商务务区区中东东部部商商务务区区西北北区区域域商商务务区区东部部高高新新科科技技园园区区三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析四大大板板块块写写字字楼楼销售售市场场比比较较名称建筑面积（㎡）售价三庆·世纪财富中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称建筑面积（㎡）售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称建筑面积（㎡）售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100.....三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析四大板块写字字楼销售市场比较中央商务区以以均价9000元/㎡独占鳌头，中中东部商务区区和西北区域价格相当当，均价在6000-7000元/㎡，东部高新科科技园区最低低，均价4000元/㎡左右。三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析四大板块写字字楼市场销售价格走势势近两年及2005上半年四大区区域销售价格格走势销售价格稳中中有升。近三年来，济济南市写字楼楼价格处于稳稳中有升发展展态势，但整整体涨幅不大大。区域之间价位位差异较大。。中心区域售价价一直保持最最高，东部区区域价格最低低，从价格走走势图可以看看出，两级价价格相差额度度较大。名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）汇宝大厦460003.1明珠国际商务港920002名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）三庆·世纪财富中心3500001凯贝特高新产业基地500001.3齐鲁软件园1560001.1-1.4环保科技园国际商务中心1000000.8留学人员创业园597001.6保税大厦110000.9大学科技园1000001中东部商务区区西北区域商务务区东部高新科技技园区三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析四大板块写字字楼租赁市场比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）大东科技城200001.7嘉恒·商务大厦560000.8-1.8东方丽景大厦190001.2发展大厦240002.2东环国际广场1500001.5二建·融基大厦680001.1三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析四大板块写字字楼租赁市场比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特写字楼890004.5中银大厦480003.3金汇大厦（齐鲁证券大厦）600004山东新闻大厦500004普利海辰大厦300003丰利大厦200003三箭·银苑800002金龙大厦880003.5中信广场300003.5华能大厦300003.8胜利大厦230004中央商务区三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析四大板块写字字楼市场租金走势租金浮动区域域化。东部新入世项项目采用租金金“稳步上升升”营销策略略，预计两年年内涨幅在0.2元/㎡·天；中东部写字楼楼竞争较为激激烈，部分商商住两用式写写字楼租金有有所下滑，幅幅度在0.2元/㎡·天左右；西北区域部分分酒店内写字字间，租金受受周边新入世世项目影响有有所下降，降降幅在元/㎡·天；中央商务区写写字楼出租率率高，租金稳稳中有升，保保持健康发展展态势；板块租金有较较大差距。目前中央商务务区的写字楼楼租金最高，，平均租金超超过3.5元/·天，东部高新新开发区最低低，平均在1.2左右，西北区区域板块和中中东商务区分分别位居其次次，依次平均均在2.5元/㎡·天、1.5元/㎡·天。市场存在空白白区。尽管写字楼市市场投入绝对对量不断增长长，但因为地地段差异、产产品差异因素素影响，看则则过热的写字字楼市场实际际存在开发结结构、开发区区域上“供不不应求”的状状况。.....三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析四大板块写字字楼市场配套及客群比较区域物业配套入住企业入住行业中央商务区比较完善外地或外企公司办事处、分公司所占比例较大，本地知名大型企业下属部门办公机构等。银行、保险、网络、证券、地产、代理等等，行业门类最为齐全。中东部商务区中等层次本地大型公司所占比例较多，少量的外企和外地企业。多为从事网络、电子信息、电脑软硬件类的企业，专业化较强。西北区域高新区中等层次本地中小企业为主，国外大型企业的办事处、代理商等。经贸、旅游、餐饮、网络信息等相关行业，专业集中化不明显。东部高新科技园区比较差发展完善中主要是从事科研研发类的创业型企业。规模不大，知名度不高，处于积累阶段。主要是生物医药、软件研发、网络通讯等高新技术产业。同时注重国家高新技术企业优惠政策的企业。.....9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:59:4223:59:4223:5912/21/202211:59:42PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2223:59:4223:59Dec-2221-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:59:4223:59:4223:59Wednesday,December21,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:59:4223:59:42December21,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。21十十二月202211:59:42下下午23:59:4212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:59下午12月-2223:59December21,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2123:59:4223:59:4221December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:59:42下下午11:59下午23:59:4