房地产开发六证一书办理课件

六证一书办理工作

简介

1六证一书办理工作

简介

1目录1、房地产开发的涵义及六证一书指什么？2、第一局部：?建立工程选址意见书?的办理及相关工作3、第二局部：?国有土地使用证?的办理及相关工作4、第三局部：?建立用地规划许可证?的办理及相关工作5、第四局部：?建立工程规划许可证?的办理及相关工作6、第五局部：?建筑工程施工许可证?的办理及相关工作7、第六局部：?商品房预售许可证?的办理及相关工作8、第七局部：?房屋产权证?的办理及相关工作9、集团对工程公司六证办理的管控要求2目录2房地产开发的涵义及六证一书：涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。六证一书：1、?建立工程选址意见书?2、?国有土地使用证?3、?建立用地规划许可证?4、?建立工程规划许可证?5、?建筑工程施工许可证?6、?商品房预售许可证?7、?房屋产权证?3房地产开发的涵义及六证一书：涵义：通过整合多种资源为人们提供第一局部建立工程选址意见书?的办理及相关工作：一、何为?建立工程选址意见书?？二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限；三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料：1、发改部门等工程审批部门批准的工程建议书及相关批准文件；2、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图；3、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图。4第一局部建立工一、何为?建立工程选址意见书?？?建立工程选址意见书?是规划部门结合区域功能、工程特点等具体情况，对拟建立工程选址提出的书面意见。5一、何为?建立工程选址意见书?？5二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限1、、办理流程：〔1〕、计委审查可行性研究报告和进展工程立项；〔2〕、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查；〔3〕、建委办理投资开发工程建立条件意见书；〔4〕、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕；〔5〕、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查；〔6〕、规划部门办理工程选址意见书。二、受理部门：工业园区建立局〔规划分局〕。三、时限：自受理之日起十个工作日内〔不含市政府审批〕。6二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限1、、办三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料1、建立工程选址意见书?申报表?及申请人身份证明材料〔原件1份〕；委托他人代理的，提交授权委托书〔原件1份〕及受委托人个人身份证〔复印件1份，验原件〕；

2、?工程立卷表?〔原件1份，工程首次申报时提交〕；3、发改部门等工程审批部门批准的工程建议书及相关批准文件〔复印件各1份，验原件〕；

4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图〔原件1份〕；

5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复〔复印件1份，验原件〕；6、新村建立选址需提交发改部门新村建立工程立项批复〔原件1份〕；

7、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图，暂无1/500或1/2000地形图的地区可提供1/10000地形图〔原件2份〕；

8、大型建立工程、对城市布局有重大影响的建立工程及对周围环境有特殊要求的建立工程，应提交有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见〔原件1份〕；

注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件〔图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫描的JPG格式文件〕，提交复印件的材料，建立单位须在复印件上加注‘此件复印件内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。

7三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料7第二局部?国有土地使用证?的办理及相关工作：一、何为?国有土地使用证?？二、办理?国有土地使用证?的条件；三、国有建立用地使用权的取得方式；四、招标拍卖挂牌出让程序；五、办理?国有土地使用证?需提供资料：1、土地登记申请文书一套；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图〔原件〕及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证〔复印件〕、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、工程批文宗地总平面图及宗地图。六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性；七、办理?国有土地使用证?的费用。8第二局部?国有土地使用证?的办理及相关工作：8一、何为?国有土地使用证?？?国有土地使用证?是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。9一、何为?国有土地使用证?？?国有土地使用证?是证明二、办理?国有土地使用证?的条件办理条件：〔1〕、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源部发布2006年8月1日实施的?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准?〔2〕、受让人按照?国有土地使用权出让合同?约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取?国有土地使用证?，取得国有土地使用权。10二、办理?国有土地使用证?的条件10三、国有建立用地使用权的取得方式1、协议出让2、公开出让(招标、拍卖、挂牌)3、划拨4、转让

11三、国有建立用地使用权的取得方式1、协议出让111、出让〔招标、拍卖、挂牌、协议出让等〕

出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。

土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：

121、出让〔招标、拍卖、挂牌、协议出让等〕出让指国家〔1〕、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进展评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出?中标通知书?，中标人那么在?中标通知书?约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订?国有土地使用权出让合同?。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家那么招标人应当停顿开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经历和实力也是评标委员们重点关注的要点。13〔1〕、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指〔2〕、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进展。参加的竟买人同样不能少于三人，否那么应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否那么也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照?拍卖成交书?规定的时间和土地管理部门签订?国有土地使用权出让合同?。土地拍卖中最重要的原那么是“价高者得〞，与其他形式的拍卖原理一样。14〔2〕、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市〔3〕、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，承受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规那么、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可屡次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价一样的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出?挂牌成交确认书?。竞得人应该根据?挂牌成交确认书?所约定的时间与市国土房管局签订?国有土地使用权出让合同?。挂牌同样遵循“价高者得〞的原那么．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。15〔3〕、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市〔4〕、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较交易方式类别招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价终端报价报价次数一次报价时机可屡次报价可屡次报价竞买〔投〕人数≥3人≥3人≥1人公揭露布地点在交易中心和互联网发布并登载在交易中心和互联网发布并登载一般在交易中心和互联网发布公告期限不少于30日不少于30日不少于30日公揭露布方由委托方发布由委托方发布由委托方发布16〔4〕、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较2、土地划拨

国有土地划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。172、土地划拨国有土地划拨指县级以上人民政府依法3、土地转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，承受土地使用权的一方称为受让人。转让方式：包括出售、交换和赠与等。183、土地转让土地使用权转让是指土地使用者将土地

四、招标拍卖挂牌出让程序

〔1〕公布出让方案，确定供地方式；〔2〕编制、确定出让方案；〔3〕地价评估，确定出让底价；〔4〕编制出让文件；〔5〕发布出让公告；〔6〕申请和资格审查；〔7〕招标拍卖挂牌活动实施；〔8〕签订出让合同，公布出让结果；〔9〕核发?建立用地批准书?，交付土地；〔10〕办理土地登记；〔11〕资料归档。19四、招标拍卖挂牌出让程序〔1〕公布出让方案，确定供地方式五、办理?国有土地使用证?需提供资料1、土地登记申请文书一套〔土地登记申请书〕；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图〔原件〕及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证〔复印件〕、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、工程批文宗地总平面图；7、法人代码证书〔复印件〕及身份证复印件；8、〔企业〕工商营业执照〔复印件〕；9、原国有土地使用证〔原件〕、地上附着特权属；10、宗地图；11、需要提供的有关证明材料20五、办理?国有土地使用证?需提供资料1、土地登记申请文书一套六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性政府部门：工业园区国土资源局时限：20-30个工作日重要性：?国有土地使用证?是非常重要的物权，不按合同办出?土地使用证?就是开发商违约和对业主“权力〞的侵犯。?国有土地使用证?不仅是住宅不动产的物权的组成局部，而且是更重要的组成局部。1、缺少?土地使用证?，不动产的“物权〞不完整。因为?房地产管理法?第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度〞，这说明房地产的“物权〞包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。2、缺少?土地使用证?，房地产的转让中涉及土地使用权的局部不发生法律效力。?物权法?第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力〞。没有?国有土地使用证?，业主不拥有法律意义上的“土地使用权〞。3、缺少?国有土地使用证?房地产价值严重缩水。按照?物权法?第一百四十九条规定：“住宅建立用地使用权期间届满的，自动续期〞。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动〞延长。使“住宅〞的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有?国有土地使用证?，就没有土地使用权，更不能“传世〞，这样的房子还有多少价值呢？21六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性政府部门：七、办理?国有土地使用证?的费用土地出让金：按成交价；土地交易手续费：按土地交易额的2‰—3.5‰计取；土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取档案查询费：80元/宗土地登记费〔变更登记〕：工本费：20元/本、登记费0.1元/㎡〔超过10000㎡，超出局部减半收取〕22七、办理?国有土地使用证?的费用22第三局部?建立用地规划许可证?的办理及相关工作：一、何为?建立用地规划许可证?？二、办理?建立用地规划许可证?的条件；三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料：1、建立用地规划许可证申请表；2、建立工程选址意见书；3、建立工程及可行性研究报告〔设计任务书〕批准文件或其他方案批准文件；4、地形图二份或航测图，比例为1：500或1：1000；5、规划设计总图或建筑设计方案。四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用；五、办理?建筑工程方案审批?：1、申请；2、建筑施工图二套；3、总平面布置图二张。23第三局部?建立用地规划许可证?的办理及相关工作：23?建立用地规划许可证?的办理及相关工作〔续〕六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查：1、评审申请；2、地理位置示意图及现状分析图；3、总平面规划图〔绿化景观规划图、道路交通规划图、竖向规划图、〕、工程设施规划图、整体鸟瞰图、主要建筑及绿化三维效果图.七、办理?建立工程的环境影响评价?审批：1、建立工程环境影响报告书申请及工程立项〔可研〕批文;3、工程环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表一式两份;5、行业主管部门预审意见及建立工程环境影响审批登记表。八、办理建筑特色化审查：1、评审申请；2、单体建筑设计方案；3、建筑造型、夜景灯光设计、设置大样及效果图；4、屋顶平面图及建筑附属设施立面设计图。24?建立用地规划许可证?的办理及相关工作〔续〕六、办理州城乡规一、何为?建立用地规划许可证?？?建立用地规划许可证?是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证。25一、何为?建立用地规划许可证?？?建立用地规划许可二、办理?建立用地规划许可证?的条件已取得?建立工程选址意见书?的建立工程，通过国有土地招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建立工程，需办理规划设计方案审查、核定规划用地位置和界限，应申请办理?建立用地规划许可证?。26二、办理?建立用地规划许可证?的条件已取得?建立工三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料1、建立用地规划许可证申请表；2、建立工程选址意见书；3、建立工程及可行性研究报告〔设计任务书〕批准文件或其他方案批准文件；4、地形图二份或航测图，比例为1：500或1：1000；5、规划设计总图或建筑设计方案；6、土地使用方营业执照复印件〔原件核对〕；7、开发投资方授权委托书及委托人身份证复印件。27三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料1、建立用地规划许可四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用受理部门：工业园区建立局〔规划分局〕时限：

自受理之日起十个工作日内〔不含公示及缴费时间〕。作用：确保土地利用符合城市规划，维护建立单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建立用地的批准文件，但如未取得?建立用地规划许可证?而占用土地的，其建立用地批准文件无效。相关费用：无28四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用受理部门五、办理?建筑工程方案审批?㈠提供资料：1、申请；2、建筑施工图二套；3、总平面布置图二张；4、电子磁盘一个；5、建立用地规划许可证及建立用地界限图复印件；6、国有土地使用证及宗地图复印件；㈡办理时限：3个工作日。29五、办理?建筑工程方案审批?㈠提供资料：29六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查㈠提供资料：1、评审申请；2、地理位置示意图；3、现状分析图〔应标明城市规划道路红线、绿线、高程、地块四邻单位和建筑物根本情况、风玫瑰图、比例尺以及相关数据〕；4、总平面规划图〔应标注建筑间距、建筑长度、建筑退让道路红线〈包括绿线〉和相邻用地界限距离、道路宽度、入口宽度、楼层数等尺寸，以及规划各空间地段的规格尺寸〕，总平面图不少于两个方案；5、绿化景观规划图〔应标明绿化配置分布和主要树种〕；6、道路交通规划图〔附道路横断面、道路转弯半径、回车场尺寸、机动车与非机动车交通流向、停车位、地下停车库位置与出入口〕；30六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查㈠提供资料：30六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查〔续〕7、竖向规划图〔注明规划的地形坡度、排水方向、挡土墙位置及高度等〕；8、工程设施规划图〔给水、排水、电力、电信、电视等专业规划，注明平安监控、防雷系统、垃圾收集、分户报刊筒、消火栓、路灯、变配电室、小区邮政网点、抽水泵房、物业、公共厕所等效劳设施〕；9、整体鸟瞰图、主要建筑及绿化三维效果图〔应反映实际种植树种〕；10、规划说明书。提供的图纸比例不得小于1：1000，图纸设计内容和设计深度应符合相关标准。31六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查〔续〕7、竖向规划图七、办理?建立工程的环境影响评价?审批一、提供资料:1、建立工程环境影响报告书申请;2、工程立项〔可研〕批文;3、工程环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表一式两份。〔园区审批1000万元以下<含1000万元>生产性建立工程；园区审批2000万元以下<含2000万元>非生产性建立工程〕;4、专家书面审查意见一份;5、行业主管部门预审意见;6、建立工程环境影响审批登记表。二、办理时限1、环境影响报告书—10个工作日。2、环境影响报告表—7个工作日。3、环境影响登记表—5个工作日。32七、办理?建立工程的环境影响评价?审批一、提供资料:32八、办理建筑特色化审查㈠提供资料：1、评审申请；2、单体建筑平面、正立面、背立面、侧立面图，建筑外观透视效果图，建筑造型不少于两个方案；3、临街、临江、临河、临湖、城市商业区、城市道路节点、景观节点、城市广场周边、高层及中高层建筑，以及其他对城市景观有较大影响的建筑物、构筑物，应结合其立面造型进展夜景灯光设计〔能够渲染突出建筑外部轮廓的装饰灯〕，提供设置大样及效果图；4、屋顶平面图〔应标明太阳能、水箱、防雷系统的具体位置及安装大样，并确保太阳能、水箱等设置不影响建筑立面外观效果〕；5、建筑附属设施立面设计图〔包括空调、广告牌、装饰图案，阳台封闭造型等〕；6、设计说明。图纸比例按国家规定要求确定，建筑平面、正立面、背立面、侧立面图需提供一套蓝图。㈡办理时限：及时组织评审。33八、办理建筑特色化审查㈠提供资料：33第四局部?建立工程规划许可证?办理及相关工作：一、何为?建立工程规划许可证?？二、建立工程规划许可证-申报条件；三、办理?建立工程规划许可证?需提供资料：1、申请报告及建立工程规划许可证申请表〔有消防、环保、人防等部门审核意见并加盖公章〕；2、地形图或航测图及工程立项批文；3、有关行业主管部门对工程设计方案的意见、建立用地规划许可证、批准的规划设计总图，平面布置图4张〔要求现状叠加及定位〕；4、相关房产的权属证明〔拟撤除或接建的〕；5、构造、根底鉴定报告〔接层或改建的〕；6、施工图纸的电子数据成果磁盘。四、办理?建立工程规划许可证?的政府部门、时限、申报范围和目的；五、办理?建立工程规划许可证?收费；34第四局部?建立工程规划许可证?办理及相关工作：34?建立工程规划许可证?办理及相关工作〔续〕六、办理建立工程初步设计审查1、申请及初步设计文件〔含概算〕；2、规划部门意见及立项批准文件；3、涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程的相关部门批文；4、工程勘察成果资料及设计单位入省备案表、入州验证登记表。七、办理施工图审查：1、建立单位〔或工程管理单位〕施工图审查申请及工程立项文件；3、勘察设计单位设计招标或方案竞选备案表及初步设计批文；4、涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程时相关管理部门的批准文件及勘察、设计合同；5、西双版纳州建筑民族特色审查意见书及施工图全部文件及工程勘察成果报告；6、构造计算软件名称及相应的数据文件软盘及经审查批准的设计方案图。八、办理工程建立工程报建；九、办理?建立工程工程平安报监备案?。35?建立工程规划许可证?办理及相关工作〔续〕六、办理建立工程初一、何为?建立工程规划许可证?？?建筑工程规划许可证?是指城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，是建立活动中承受监视检查时的法定依据。没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。36一、何为?建立工程规划许可证?？?建筑工程规划许可二、建立工程规划许可证-申报条件1、新建、改建、扩建建筑工程。2、各类市政工程、管线工程、道路工程等。3、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌、构造、平面的装修工程。4、沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。5、户外广告设施。6、各类临时性建筑物、构筑物。37二、建立工程规划许可证-申报条件1、新建、改建、扩建建筑工三、办理?建立工程规划许可证?需提供资料1、申请报告〔写明工程建立地点、性质、幢数、建筑面积等情况〕；2、建立工程规划许可证申请表〔有消防、环保、人防等部门审核意见并加盖公章〕；3、地形图或航测图；4、当年基建工程立项批文；5、有关行业主管部门对工程设计方案的意见；6、建立用地规划许可证、批准的规划设计总图，平面布置图4张〔要求现状叠加及定位〕；7、国有土地使用证及宗地图复印件；8、相关房产的权属证明〔拟撤除或接建的〕；9、构造、根底鉴定报告〔接层或改建的〕；10、施工图纸的电子数据成果磁盘；11、授权委托书一份。38三、办理?建立工程规划许可证?需提供资料1、申请报告〔写明工四、办理?建立工程规划许可证?的政府部门、时限、申报范围和目的政府部门：工业园区建立局〔规划分局〕时限：5个工作日申报范围：城市规划区内各类建立工程〔包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通根底设施等〕的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理建立工程规划许可证。建立工程规划许可证是建立工程办理施工许可证，进展规划验线和验收，商品房销〔预〕售，房屋产权登记等的法定要件。目的：确认有关建立活动的合法地位，保证有关建立单位和个人的合法权益。39四、办理?建立工程规划许可证?的政府部门、时限、申报范围和目五、办理?建立工程规划许可证?收费按建安造价的0.8‰～1.5‰(造价在3000万元以下的按0.8‰、造价在3000万以上的按1.5‰)附表:领取建立工程规划许可证收费标准〔一〕城市根底设施配套费元/平方米1、新征地：用地面积35元2、

改扩建：建筑面积39元〔云计价格[2003]1410号昆计价格[2004]17号滇价费昆证字[2004]第X076021号代市政府征收〕〔二〕防空地下室易地建立费元/平方米1、

建筑面积30元2、

≥10层2000元〔只计算底层〕云计价格〔2002〕635号昆计价房〔2002〕398号滇价昆证字[2003]第X078001号代市人防办征收〔三〕散装水泥专项基金元/平方米1、建筑面积0.7元〔砖混〕2、建筑面积1元〔框架〕云财综〔2003〕85号滇价费昆证字[2003]第X076001号代市建立局征收〔四〕新型墙体专项费元/平方米1、建筑面积6元〔砖混〕2、建筑面积7元〔框架〕云财综〔2002〕55号云财综〔2002〕58号滇价费昆证字[2003]第X076005号代市建立局征收〔五〕工程定额编制管理费建安工作量0.4‰云价费发〔1997〕325号云计价格〔2001〕585号滇价费昆证字[2003]第X076007号代市建立局征收(六)建立工程社保费建安工作量3%市建字[2006]725号代市建立局征收40五、办理?建立工程规划许可证?收费按建安造价的0.8‰～1.六、办理建立工程初步设计审查㈠提供资料：申请；初步设计文件〔含概算〕；规划部门意见；立项批准文件；涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程的相关部门批文；工程勘察成果资料；设计单位入省备案表、入州验证登记表；其它资料。㈡办理时限：15个工作日。41六、办理建立工程初步设计审查㈠提供资料：41七、办理施工图审查开具施工图审查通知〔资料齐备后当日开具〕施工图交审查事务所审查㈠提供资料：1、建立单位〔或工程管理单位〕施工图审查申请；2、工程立项文件〔复印件〕；3、规划许可证〔建立用地规划许可证，建立工程规划许可证〕；〔复印件〕4、勘察设计单位设计招标或方案竞选备案表；5、初步设计批文；6、涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程时相关管理部门的批准文件；7、勘察、设计合同；8、省外勘察设计企业入滇备案表；〔州外勘察设计企业入州验证登记表〕9、勘察、设计企业资质复印件；10、西双版纳州建筑民族特色审查意见书；11、施工图全部文件〔一式两份〕；12、工程勘察成果报告；13、构造计算软件名称及相应的数据文件软盘；14、经审查批准的设计方案图；15、审查需要的其他材料。㈡审查时限：10个工作日42七、办理施工图审查开具施工图审查通知〔资料齐备后当日开具〕4八、办理工程建立工程报建1、提供资料：工程年度投资方案；?建立用地规划许可证?；?建立工程规划许可证?；?国有土地使用证?。2、办理时限：3个工作日。43八、办理工程建立工程报建1、提供资料：43九、办理?建立工程工程平安报监备案?㈠提供资料：1、建立工程平安报监备案表；2、建立工程平安文明生产承诺书；3、建立工程施工平安检查评价书；4、平安文明施工措施；5、平安文明施工监理规划和监理细那么；6、拟进入施工现场使用的大型施工机械设备；7、施工现场特种作业人员持证上岗情况一览表。㈡办理时限：及时办理。44九、办理?建立工程工程平安报监备案?㈠提供资料：44第五局部?建筑工程施工许可证?的办理及相工作：一、何为?建筑工程施工许可证?？二、?建筑工程施工许可证?申报条件；三、办理?建筑工程施工许可证?需提供资料：1、申请表及中标通知书；2、建立工程施工合同及建立工程廉政合同；3、报送工程竣工档案责任书及规划审查；4、已签订的工程质量监视申报书；5、拆迁许可证、施工现场是否具备施工条件及施工图纸及技术资料；6、监理合同和建立单位技术人员情况及资金证明；7、缴纳散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金；8、平安报监备案表及根底设施配套费缴纳证明。四、办理?建筑工程施工许可证?的政府部门、时限及办证流程五、办理?建筑工程施工许可证?收费标准45第五局部?建筑工程施工许可证?的办理及相工作：45一、何为?建筑工程施工许可证?？?建筑工程施工许可证?(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。46一、何为?建筑工程施工许可证?？?建筑工程施工许可二、?建筑工程施工许可证?申报条件1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、施工场地已经根本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6、有保证工程质量和平安的具体措施；7、建立资金已经落实；8、法律、行政法规规定的其他条件。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的工程和按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不需要领取施工许可证。47二、?建筑工程施工许可证?申报条件1、已经办理该建筑工程用地三、办理?建筑工程施工许可证?需提供资料1、申请表；2、中标通知书；3、建立工程施工合同；4、建立工程廉政合同；5、报送工程竣工档案责任书；6、规划审查；7、已签订的工程质量监视申报书；8、建立工程规划许可证；9、建立工程用地许可证；10、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件；11、施工图纸及技术资料；48三、办理?建筑工程施工许可证?需提供资料1、申请表；48办理?建筑工程施工许可证?需提供资料〔续〕12、施工组织设计；13、监理合同和建立单位技术人员情况；14、资金证明；15、建立工程人身意外伤害保险；16、办理用工登记、备案手续；17、银行出具的工资保障金存入证明；18、工资保障金查验证明；19、缴纳散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金；20、平安报监备案表；21、根底设施配套费缴纳证明。49办理?建筑工程施工许可证?需提供资料〔续〕12、施工组织设计四、办理?建筑工程施工许可证?的政府部门、时限及办证流程政府部门：工业园区建立局〔规划分局〕时限：15个工作日办证流程：报建——组织招投标活动〔编制招标文件、施工单位资质审查、开标会议、发中标通知书〕——签定施工合同、监理合同——交费〔建立单位、劳条费、质检费、交易费〕——委托质量监视——施工图审查——施工单位办理交费、平安文明许可证——以上资料齐全发证。50四、办理?建筑工程施工许可证?的政府部门、时限及办证流程政府五、办理?建筑工程施工许可证?收费标准1、审图费〔0.9元/m2〕

2、防雷审查费

3、建立工程交易效劳费(云南省物价局、云南省建立厅2002年10月30日滇价房[2002]301号)

以每宗招标工程成交中标价为计费根底，由建立工程工程招标单位支付40%,中标单位支付60%；

Ａ、施工(含装饰装修)工程交易效劳收费标准：

①≤100万，1000元;

②＞100,≤200万,2000元;

③＞200,≤500万,3000元;

④＞500,≤1000万,5000元;

⑤＞1000,≤1500万,7500元;

⑥＞1500,≤2000万,10000元;

⑦＞2000,≤5000万,15000元;

⑧＞5000万,20000元;

Ｂ、建立工程勘察、设计、监理招标投标工程,每宗按2500元收;

Ｃ、经济适用住房建立工程交易免收发包单位的交易效劳费。

51五、办理?建筑工程施工许可证?收费标准1、审图费〔0.9元/办理?建筑工程施工许可证?收费标准〔续〕4、质量监视费(云南省物价局、云南省财政厅、云南省建立厅2001年12月27日滇价房[2001]411号)

砖混：1.5元/m2；框架：2.0元/m2；八层及以上：2.2元/m2；不易按面积收费的那么按工程总造价：1.5‰；低于400元时，按400元计收；(经济适用住房建立工程减半征收)

5、工程监理费

6、供电管线建立安装费：

7、供水管网建立工程费：20元/m2；

8、天然气管网建立费：38元/m2

9、有线电视、、宽带网络安装费

10、施工占道费52办理?建筑工程施工许可证?收费标准〔续〕4、质量监视费(云南第六局部办理?商品房预售许可证?的办理及相关工作一、何为?商品房预售许可证?？二、?商品房预售许可证?的取得条件、受理部门及办理时限；三、办理?商品房预售许可证?需提交的资料：1、商品房销售许可证申请书、营业执照、资质证书；2、商品房建立投资方案、公用根底设施配套证明、前期物业管理备案证明；3、根底工程质量验收证明、施工进度和竣工交付日期的说明；4、商品房销售方案、?房产测绘成果报告书?、工程总平图；5、商品房网上销售数据录入合格证书。53第六局部办理?一、何为?商品房预售许可证?？?商品房预售许可证?是房地产管理机关允许房地产开发商进展期房销售的标志。否那么，房地产开发商的预售行为同样是无效的。54一、何为?商品房预售许可证?？54二、?商品房预售许可证?的取得条件、受理部门及办理时限1、取得条件：〔1〕、工程取得?国有土地使用证?；〔2〕、工程取得?建立用地规划许可证?；〔3〕、工程取得?建立工程规划许可证?；〔4〕、工程取得?建筑工程施工许可证?；〔5〕、已投入的工程建立资金到达总投资的25％以上；〔6〕、施工进度和竣工交付时间确定。2、受理部门：景洪市房产管局3、时限：自受理之日起7个工作日55二、?商品房预售许可证?的取得条件、受理部门及办理时限1、取三、办理?商品房预售许可证?需提交的资料1、商品房销售许可证申请书；2、营业执照；3、资质证书；4、?国有土地使用证?或?建立用地规划许可证?；5、商品房建立投资方案；6、?建立工程规划许可证?；7、?建立工程施工许可证?；8、公用根底设施配套证明；9、前期物业管理备案证明；10、根底工程质量验收证明；11、施工进度和竣工交付日期的说明；12、商品房销售方案；13、?房产测绘成果报告书?；14、工程总平图；15、商品房网上销售数据录入合格证书；16、经济适用房应提供市物价局价格批复。56三、办理?商品房预售许可证?需提交的资料1、商品房销售许可证第七局部?房屋产权证?的办理及相关工作：一、何为?房屋产权证?？二、办理?房屋产权证?的目的、受理部门及时限；三、办理?房屋产权证?需提交的资料：1、?房屋所有权初始登记申请书?；3、?建立工程规划许可证?及附件、附图；4、工程竣工验收备案表等；5、标准地名证明文件、房屋测绘成果报告；7、已办理预售登记的，还应提交预售登记证明。57第七局部?房屋一、何为?房屋产权证?？?房屋产权证?是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。58一、何为?房屋产权证?？58二、办理?房屋产权证?的目的、受理部门及时限目的：根据房屋销售合同的权属约定，办理?房屋产权证?是将新建商品房的权属〔含土地〕办理至业主名下，使之成为权利人的行政行为，是开发商必须履行的法律责任。受理部门：景洪市房产管局时限：自受理登记申请之日起30个工作日完成59二、办理?房屋产权证?的目的、受理部门及时限目的：根据房屋销三、办理?房屋产权证?需提交的资料1、?房屋所有权初始登记申请书?；2、申请人身份证明；3、?建立工程规划许可证?及附件、附图；4、经建立、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表或建筑安装工程和市政根底设施工程竣工验收备案通知书或建立工程竣工规划验收合格证或天津市建立工程规划验收合格证或天津市建立工程质量证书；5、标准地名证明文件；6、房屋测绘成果报告；7、已办理预售登记的，还应提交预售登记证明。60三、办理?房屋产权证?需提交的资料1、?房屋所有权初始登记申六证一书办理工作

简介

61六证一书办理工作

简介

1目录1、房地产开发的涵义及六证一书指什么？2、第一局部：?建立工程选址意见书?的办理及相关工作3、第二局部：?国有土地使用证?的办理及相关工作4、第三局部：?建立用地规划许可证?的办理及相关工作5、第四局部：?建立工程规划许可证?的办理及相关工作6、第五局部：?建筑工程施工许可证?的办理及相关工作7、第六局部：?商品房预售许可证?的办理及相关工作8、第七局部：?房屋产权证?的办理及相关工作9、集团对工程公司六证办理的管控要求62目录2房地产开发的涵义及六证一书：涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。六证一书：1、?建立工程选址意见书?2、?国有土地使用证?3、?建立用地规划许可证?4、?建立工程规划许可证?5、?建筑工程施工许可证?6、?商品房预售许可证?7、?房屋产权证?63房地产开发的涵义及六证一书：涵义：通过整合多种资源为人们提供第一局部建立工程选址意见书?的办理及相关工作：一、何为?建立工程选址意见书?？二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限；三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料：1、发改部门等工程审批部门批准的工程建议书及相关批准文件；2、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图；3、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图。64第一局部建立工一、何为?建立工程选址意见书?？?建立工程选址意见书?是规划部门结合区域功能、工程特点等具体情况，对拟建立工程选址提出的书面意见。65一、何为?建立工程选址意见书?？5二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限1、、办理流程：〔1〕、计委审查可行性研究报告和进展工程立项；〔2〕、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查；〔3〕、建委办理投资开发工程建立条件意见书；〔4〕、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕；〔5〕、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查；〔6〕、规划部门办理工程选址意见书。二、受理部门：工业园区建立局〔规划分局〕。三、时限：自受理之日起十个工作日内〔不含市政府审批〕。66二、?建立工程选址意见书?的办理流程、受理部门及时限1、、办三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料1、建立工程选址意见书?申报表?及申请人身份证明材料〔原件1份〕；委托他人代理的，提交授权委托书〔原件1份〕及受委托人个人身份证〔复印件1份，验原件〕；

2、?工程立卷表?〔原件1份，工程首次申报时提交〕；3、发改部门等工程审批部门批准的工程建议书及相关批准文件〔复印件各1份，验原件〕；

4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附图〔原件1份〕；

5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复〔复印件1份，验原件〕；6、新村建立选址需提交发改部门新村建立工程立项批复〔原件1份〕；

7、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图，暂无1/500或1/2000地形图的地区可提供1/10000地形图〔原件2份〕；

8、大型建立工程、对城市布局有重大影响的建立工程及对周围环境有特殊要求的建立工程，应提交有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见〔原件1份〕；

注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件〔图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫描的JPG格式文件〕，提交复印件的材料，建立单位须在复印件上加注‘此件复印件内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。

67三、办理?建立工程选址意见书?需提交资料7第二局部?国有土地使用证?的办理及相关工作：一、何为?国有土地使用证?？二、办理?国有土地使用证?的条件；三、国有建立用地使用权的取得方式；四、招标拍卖挂牌出让程序；五、办理?国有土地使用证?需提供资料：1、土地登记申请文书一套；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图〔原件〕及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证〔复印件〕、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、工程批文宗地总平面图及宗地图。六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性；七、办理?国有土地使用证?的费用。68第二局部?国有土地使用证?的办理及相关工作：8一、何为?国有土地使用证?？?国有土地使用证?是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。69一、何为?国有土地使用证?？?国有土地使用证?是证明二、办理?国有土地使用证?的条件办理条件：〔1〕、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源部发布2006年8月1日实施的?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准?〔2〕、受让人按照?国有土地使用权出让合同?约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取?国有土地使用证?，取得国有土地使用权。70二、办理?国有土地使用证?的条件10三、国有建立用地使用权的取得方式1、协议出让2、公开出让(招标、拍卖、挂牌)3、划拨4、转让

71三、国有建立用地使用权的取得方式1、协议出让111、出让〔招标、拍卖、挂牌、协议出让等〕

出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。

土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：

721、出让〔招标、拍卖、挂牌、协议出让等〕出让指国家〔1〕、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进展评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出?中标通知书?，中标人那么在?中标通知书?约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订?国有土地使用权出让合同?。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家那么招标人应当停顿开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经历和实力也是评标委员们重点关注的要点。73〔1〕、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指〔2〕、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进展。参加的竟买人同样不能少于三人，否那么应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否那么也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照?拍卖成交书?规定的时间和土地管理部门签订?国有土地使用权出让合同?。土地拍卖中最重要的原那么是“价高者得〞，与其他形式的拍卖原理一样。74〔2〕、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市〔3〕、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，承受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规那么、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可屡次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价一样的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出?挂牌成交确认书?。竞得人应该根据?挂牌成交确认书?所约定的时间与市国土房管局签订?国有土地使用权出让合同?。挂牌同样遵循“价高者得〞的原那么．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。75〔3〕、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市〔4〕、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较交易方式类别招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价终端报价报价次数一次报价时机可屡次报价可屡次报价竞买〔投〕人数≥3人≥3人≥1人公揭露布地点在交易中心和互联网发布并登载在交易中心和互联网发布并登载一般在交易中心和互联网发布公告期限不少于30日不少于30日不少于30日公揭露布方由委托方发布由委托方发布由委托方发布76〔4〕、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较2、土地划拨

国有土地划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。772、土地划拨国有土地划拨指县级以上人民政府依法3、土地转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，承受土地使用权的一方称为受让人。转让方式：包括出售、交换和赠与等。783、土地转让土地使用权转让是指土地使用者将土地

四、招标拍卖挂牌出让程序

〔1〕公布出让方案，确定供地方式；〔2〕编制、确定出让方案；〔3〕地价评估，确定出让底价；〔4〕编制出让文件；〔5〕发布出让公告；〔6〕申请和资格审查；〔7〕招标拍卖挂牌活动实施；〔8〕签订出让合同，公布出让结果；〔9〕核发?建立用地批准书?，交付土地；〔10〕办理土地登记；〔11〕资料归档。79四、招标拍卖挂牌出让程序〔1〕公布出让方案，确定供地方式五、办理?国有土地使用证?需提供资料1、土地登记申请文书一套〔土地登记申请书〕；2、国有土地使用权出让合同、补充协议；3、出让土地规划红线图〔原件〕及坐标成果表；4、出让金缴纳凭证〔复印件〕、完税或减免税凭证；5、出让批准文件；6、工程批文宗地总平面图；7、法人代码证书〔复印件〕及身份证复印件；8、〔企业〕工商营业执照〔复印件〕；9、原国有土地使用证〔原件〕、地上附着特权属；10、宗地图；11、需要提供的有关证明材料80五、办理?国有土地使用证?需提供资料1、土地登记申请文书一套六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性政府部门：工业园区国土资源局时限：20-30个工作日重要性：?国有土地使用证?是非常重要的物权，不按合同办出?土地使用证?就是开发商违约和对业主“权力〞的侵犯。?国有土地使用证?不仅是住宅不动产的物权的组成局部，而且是更重要的组成局部。1、缺少?土地使用证?，不动产的“物权〞不完整。因为?房地产管理法?第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度〞，这说明房地产的“物权〞包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。2、缺少?土地使用证?，房地产的转让中涉及土地使用权的局部不发生法律效力。?物权法?第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力〞。没有?国有土地使用证?，业主不拥有法律意义上的“土地使用权〞。3、缺少?国有土地使用证?房地产价值严重缩水。按照?物权法?第一百四十九条规定：“住宅建立用地使用权期间届满的，自动续期〞。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动〞延长。使“住宅〞的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有?国有土地使用证?，就没有土地使用权，更不能“传世〞，这样的房子还有多少价值呢？81六、办理?国有土地使用证?的政府部门、时限及重要性政府部门：七、办理?国有土地使用证?的费用土地出让金：按成交价；土地交易手续费：按土地交易额的2‰—3.5‰计取；土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取档案查询费：80元/宗土地登记费〔变更登记〕：工本费：20元/本、登记费0.1元/㎡〔超过10000㎡，超出局部减半收取〕82七、办理?国有土地使用证?的费用22第三局部?建立用地规划许可证?的办理及相关工作：一、何为?建立用地规划许可证?？二、办理?建立用地规划许可证?的条件；三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料：1、建立用地规划许可证申请表；2、建立工程选址意见书；3、建立工程及可行性研究报告〔设计任务书〕批准文件或其他方案批准文件；4、地形图二份或航测图，比例为1：500或1：1000；5、规划设计总图或建筑设计方案。四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用；五、办理?建筑工程方案审批?：1、申请；2、建筑施工图二套；3、总平面布置图二张。83第三局部?建立用地规划许可证?的办理及相关工作：23?建立用地规划许可证?的办理及相关工作〔续〕六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查：1、评审申请；2、地理位置示意图及现状分析图；3、总平面规划图〔绿化景观规划图、道路交通规划图、竖向规划图、〕、工程设施规划图、整体鸟瞰图、主要建筑及绿化三维效果图.七、办理?建立工程的环境影响评价?审批：1、建立工程环境影响报告书申请及工程立项〔可研〕批文;3、工程环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表一式两份;5、行业主管部门预审意见及建立工程环境影响审批登记表。八、办理建筑特色化审查：1、评审申请；2、单体建筑设计方案；3、建筑造型、夜景灯光设计、设置大样及效果图；4、屋顶平面图及建筑附属设施立面设计图。84?建立用地规划许可证?的办理及相关工作〔续〕六、办理州城乡规一、何为?建立用地规划许可证?？?建立用地规划许可证?是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证。85一、何为?建立用地规划许可证?？?建立用地规划许可二、办理?建立用地规划许可证?的条件已取得?建立工程选址意见书?的建立工程，通过国有土地招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建立工程，需办理规划设计方案审查、核定规划用地位置和界限，应申请办理?建立用地规划许可证?。86二、办理?建立用地规划许可证?的条件已取得?建立工三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料1、建立用地规划许可证申请表；2、建立工程选址意见书；3、建立工程及可行性研究报告〔设计任务书〕批准文件或其他方案批准文件；4、地形图二份或航测图，比例为1：500或1：1000；5、规划设计总图或建筑设计方案；6、土地使用方营业执照复印件〔原件核对〕；7、开发投资方授权委托书及委托人身份证复印件。87三、办理?建立用地规划许可证?需提供资料1、建立用地规划许可四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用受理部门：工业园区建立局〔规划分局〕时限：

自受理之日起十个工作日内〔不含公示及缴费时间〕。作用：确保土地利用符合城市规划，维护建立单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建立用地的批准文件，但如未取得?建立用地规划许可证?而占用土地的，其建立用地批准文件无效。相关费用：无88四、办理?建立用地规划许可证?的受理部门、时限及作用受理部门五、办理?建筑工程方案审批?㈠提供资料：1、申请；2、建筑施工图二套；3、总平面布置图二张；4、电子磁盘一个；5、建立用地规划许可证及建立用地界限图复印件；6、国有土地使用证及宗地图复印件；㈡办理时限：3个工作日。89五、办理?建筑工程方案审批?㈠提供资料：29六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查㈠提供资料：1、评审申请；2、地理位置示意图；3、现状分析图〔应标明城市规划道路红线、绿线、高程、地块四邻单位和建筑物根本情况、风玫瑰图、比例尺以及相关数据〕；4、总平面规划图〔应标注建筑间距、建筑长度、建筑退让道路红线〈包括绿线〉和相邻用地界限距离、道路宽度、入口宽度、楼层数等尺寸，以及规划各空间地段的规格尺寸〕，总平面图不少于两个方案；5、绿化景观规划图〔应标明绿化配置分布和主要树种〕；6、道路交通规划图〔附道路横断面、道路转弯半径、回车场尺寸、机动车与非机动车交通流向、停车位、地下停车库位置与出入口〕；90六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查㈠提供资料：30六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查〔续〕7、竖向规划图〔注明规划的地形坡度、排水方向、挡土墙位置及高度等〕；8、工程设施规划图〔给水、排水、电力、电信、电视等专业规划，注明平安监控、防雷系统、垃圾收集、分户报刊筒、消火栓、路灯、变配电室、小区邮政网点、抽水泵房、物业、公共厕所等效劳设施〕；9、整体鸟瞰图、主要建筑及绿化三维效果图〔应反映实际种植树种〕；10、规划说明书。提供的图纸比例不得小于1：1000，图纸设计内容和设计深度应符合相关标准。91六、办理州城乡规划委员会建立工程规划审查〔续〕7、竖向规划图七、办理?建立工程的环境影响评价?审批一、提供资料:1、建立工程环境影响报告书申请;2、工程立项〔可研〕批文;3、工程环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表一式两份。〔园区审批1000万元以下<含1000万元>生产性建立工程；园区审批2000万元以下<含2000万元>非生产性建立工程〕;4、专家书面审查意见一份;5、行业主管部门预审意见;6、建立工程环境影响审批登记表。二、办理时限1、环境影响报告书—10个工作日。2、环境影响报告表—7个工作日。3、环境影响登记表—5个工作日。92七、办理?建立工程的环境影响评价?审批一、提供资料:32八、办理建筑特色化审查㈠提供资料：1、评审申请；2、单体建筑平面、正立面、背立面、侧立面图，建筑外观透视效果图，建筑造型不少于两个方案；3、临街、临江、临河、临湖、城市商业区、城市道路节点、景观节点、城市广场周边、高层及中高层建筑，以及其他对城市景观有较大影响的建筑物、构筑物，应结合其立面造型进展夜景灯光设计〔能够渲染突出建筑外部轮廓的装饰灯〕，提供设置大样及效果图；4、屋顶平面图〔应标明太阳能、水箱、防雷系统的具体位置及安装大样，并确保太阳能、水箱等设置不影响建筑立面外观效果〕；5、建筑附属设施立面设计图〔包括空调、广告牌、装饰图案，阳台封闭造型等〕；6、设计说明。图纸比例按国家规定要求确定，建筑平面、正立面、背立面、侧立面图需提供一套蓝图。㈡办理时限：及时组织评审。93八、办理建筑特色化审查㈠提供资料：33第四局部?建立工程规划许可证?办理及相关工作：一、何为?建立工程规划许可证?？二、建立工程规划许可证-申报条件；三、办理?建立工程规划许可证?需提供资料：1、申请报告及建立工程规划许可证申请表〔有消防、环保、人防等部门审核意见并加盖公章〕；2、地形图或航测图及工程立项批文；3、有关行业主管部门对工程设计方案的意见、建立用地规划许可证、批准的规划设计总图，平面布置图4张〔要求现状叠加及定位〕；4、相关房产的权属证明〔拟撤除或接建的〕；5、构造、根底鉴定报告〔接层或改建的〕；6、施工图纸的电子数据成果磁盘。四、办理?建立工程规划许可证?的政府部门、时限、申报范围和目的；五、办理?建立工程规划许可证?收费；94第四局部?建立工程规划许可证?办理及相关工作：34?建立工程规划许可证?办理及相关工作〔续〕六、办理建立工程初步设计审查1、申请及初步设计文件〔含概算〕；2、规划部门意见及立项批准文件；3、涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程的相关部门批文；4、工程勘察成果资料及设计单位入省备案表、入州验证登记表。七、办理施工图审查：1、建立单位〔或工程管理单位〕施工图审查申请及工程立项文件；3、勘察设计单位设计招标或方案竞选备案表及初步设计批文；4、涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊工程时相关管理部门的批准文件及勘察、设计合同；5、西双版纳州建筑民族特色审查意见书及施工图全部文件及工程勘察成果报告；6、构造计算软件名称及相应的数据文件软盘及经审查批准的设计方案图。八、办理工程建立工程报建；九、办理?建立工程工程平安报监备案?。95?建立工程规划许可证?办理及相关工作〔续〕六、办理建立工程初一、何为?建立工程规划许可证?？?建筑工程规划许可证?是指城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，是建立活动中承受监视检查时的法定依据。没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。96一、何为?建立工程规划许可证?？?建筑工程规划许可二、建立工程规划许可证-申报条件1、新建、改建、扩建建筑工程。2、各类市政工程、管线工程、道路工程等。3、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌、构造、平面的装修工程。4、沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。5、户外广告设施。6、各类临时性建筑物、构筑物。97二、建立工程规划许可证-申报条件1、新建、改建、扩建建筑工三、办理?建立工程规划许可证?需提供资料1、申请报告〔写明工程建立地点、性质、幢数、建筑面积等情况〕；2、建立工程规