2022年商业地产行业现状：待售面积不降反升

年商业地产行业现状：待售面积不降反升商业地产去库存政策支持力度仍将加大，支持行业进展的细化政策仍有待进一步落地实施。将来，商业地产将更加向一线及热点二线城市集中，行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧。

中小商业地产企业面临租金下滑压力

港股地产公司商业地产估值下降或者增值速度放缓，并非是单一现象，尤其是2022年上半年，多家地产公司都消失过资产减计或增值放缓。

即便是李嘉诚名下的旗舰上市公司长实地产也不能幸免。长实地产2022年上半年投资物业的公允值收益2.28亿港元，比2022年同期削减超过10亿港元。

投资物业估值下跌或者增速放缓的地产公司还有不少，涉及的物业包括香港和内地的商业地产项目：

恒隆地产：2022年投资物业重估价值削减2.86亿港元。主要是由于沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场两座购物商场的估值下跌，由此内地投资物业组合重估减值2.6亿港币。

永义国际：截至2022年9月30日，中期亏损1.63亿元，期内投资物业公允值亏损935.5万港元。

永发置业：2022财年净利润1186万港元，同比下降61.5%。投资物业的公允值亏损1030万港元，去年同期收益3129万港元。

2022-2022年中国商业房地产行业市场需求与投资询问报告表明，对于长实地产和恒隆等大型的商业地产商来说，资金实力雄厚，物业地段优良，加上企业运营水平较高，物业租金下滑的压力原来就小。即便是租金下滑，投资物业公允值收益下降，照旧可以靠其他业务保持公司的盈利状态，对现金流影响不大。但许多实力较弱并且高负债的商业地产商，一旦租金下滑甚至出租困难，则很可能面临较大的现金流压力。

商业地产去化顽疾

从数据上看，2022年办公楼和商业营业用房的待售面积不降反升，存量巨大，去化效果并不抱负。

国家统计局数据显示，2022年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2022年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2022年收窄4.9%;商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。

中国指数讨论院新近发布的《2022中国商业地产市场进展年报》下称“年报”显示，虽然去年的投资增幅创下五年新低，但由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

因此，很多城市将商业地产的去库存列为2022年房地产市场管理的头号任务，并依据相关政策法规提出创新性去库存方案。日前，广东省发布《关于加快培育和进展住房租赁市场的实施看法》，试图依据2022年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的精神，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格根据居民标准执行。

第一太平戴维斯广州商铺部助理董事张宸豪评论，由于过去几年许多新城区开发中，商业规划的指标不太科学合理，导致了现阶段以写字楼和商用物业为主的过剩，这是一种初期的过剩，将来是否能