地块项目定位报告

民发实业

无锡锡东地块项目定位报告2012/08/05知己知彼：市场分析与自我解读2隆中对：项目自身审视及产品建议3战术执行：产品力提升及营销策略41众生相：宏观调控下的楼市百态5目录同样的背景下，各开发商的应对措施1众生相：宏观调控下的楼市百态金融危机冲击楼市经济复苏，楼市回暖并逐渐升温限购政策下楼市低迷无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求国家调控下无锡楼市受到较大影响08.03：证监会支持房企上市发股：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%楼市开始回暖09.06：商品房资本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：国十一条发布10.04：国十条发布楼市进入低谷的前奏11.03：限购令出台史上最严苛打压楼市政策11.05：明码标价政策出台11.07：2-7月连续3次加息楼市进入历史最底谷调控历史回顾无锡整体市场无锡限购令出台7月首次大范围公开降价政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草刚需产品放量，市场成交量有所回升大环境下的应对选择当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草金科米兰金域缇香太湖国际社区时代上城限购后去化：45套/月限购后去化：64套/月限购后去化：160套/月限购后去化：49套/月均价：高层7328，洋房9870均价：高层9128，洋房11326均价：高层9543，洋房13552均价：高层9639，小高层12194降价促销积极调整价格策略，调整产品宣传万象城，加强未来生活实景体验感提升产品丰富度，调整价格策略可售余量：4.8万㎡可售余量：7.6万㎡可售余量：10万㎡可售余量：3.15万㎡项目总余量：29万㎡项目总余量：31万㎡项目总余量：98万㎡项目总余量：85万㎡后续开发周期：3-4年后续开发周期：4-5年后续开发周期：8-9年后续开发周期：7-8年积极调整价格，推出刚需产品，现金为王典型项目分析楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积8#高层34两梯五户123、859#高层34两梯五户123、852#高层22二梯三户143、64、1372#8#9#别墅洋房滨河景观入口入口楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析8#9#1030096001200位于入口处，相对嘈杂2#12000110001300景观较佳，采光通风性较好目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。金域缇香在售同学组团楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积同学组团30、31、32#高层34二梯四户119、93洋房10-13#多层6二梯二户116、143、164、275楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析同学组团30、31、32#7000元/㎡6915元/㎡——位于高架旁，噪音相对较大洋房10-13#8300元/㎡8020元/㎡——社区核心位置，景观较佳，目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。金科米兰米兰目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。一期（洋房）09年8月开盘二期（高层、小高层）10年7月开盘三期（高层、小高层）11年11月初开盘四期（高层、小高层、超高层）预计2013年上半年入市首推3幢楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积二期4、5#高层33二梯四户85、126、141洋房B8、B13#小高层7二梯二户123、143、217三期高层3、4、5#高层23二梯四户87、120、139楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析二期4、5#9500元/㎡9485元/㎡——太湖大道沿线，环境较为嘈杂洋房B8、B13#11000元/㎡10427元/㎡——社区核心位置，景观较佳，三期高层3、4、5#7300元起————即将推出产品，降价幅度较大时代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖滨东区湖滨西区一期（已交付）36万㎡的中央港湾区无锡大剧院项目高高层限限购令令实施施前均均价10500元/㎡，限购令实实施后迅速调调整价格策略略，通过多次降价价，目前均价价已基本回落落至2010年水平。目前主推拾壹壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为太太湖新城的价价格洼地。拾壹峯组团主推刚需型房房源，结合万万象城以及无无锡大剧院35万㎡中央港湾湾区完善规划划销售，同时时通过多次加加推降价，取取得良好销售售成绩。太湖国际社区区了解自己，分分析别人，我我们的机会点点在哪里？知己知彼：市市场分析与自自我解读2加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大无锡；五大新城崛起，无锡城市规模扩大；京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；更多国际品牌进入无锡，生活更加国际化；充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，推动城市建设南进北伸、西拓东联，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构，打造国际化新无锡，锡东新城将成为其中最受瞩目的新核心；新无锡——崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁东联南拓高铁商务区无锡主城区锡东新城V-parkS-park区域宏观解读读2011，京沪高铁，哑铃效应从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。无锡锡东新城将带带领无锡迎来来新的发展契契机区域宏观解读读2011年正式投入运营，无锡至北京缩短至3.5个小时，至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。天津济南南京无锡上海北京京沪高铁突破长三角经经济圈，形成成更广的1小时经济圈层层，未来商业业商务等发展展前景凸显区域宏观解读读

锡东新城，无锡东、高铁门户锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未来将成为承接上海，联系京沪的主阵地和战略前沿。作为无锡东门门户的概念，，形象高度上上超过无锡其其它区域区域宏观解读读战略定位：“三中心、一枢纽”无锡城市副中心锡山政治经济文化中心高端产业集聚中心长三角区域性交通枢纽战略定位：带带领无锡迈入入特大城市领领域区域宏观解读读商务区地处沪沪宁、锡张、、锡昆三条高高速公路的三三角地带；京沪高铁穿城城而过。交通优势区域宏观解读读

无锡机场近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场距离都在150公里内。无锡机场高铁商务区杭州萧山机场南京禄口国际机场上海浦东国际机场虹桥国际机场航空运输区域宏观解读读京沪高铁4号线2号线至江阴锡东大道蠡湖新城太湖新城高铁商务区至张家港至昆山至宜兴至常熟中心城区空港至上海至太仓10分钟以内至江海路快速内环及空港；20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城30分钟-1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟无锡轨道交通中的2号线和4号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至10分钟。轨道交通便捷的交通网络至宜兴杭州至宜兴常州区域宏观解读读总部经济国际社区商务居住休闲旅游服务外包努力打造以高高端服务业为为主导的一流流区域服务中中心主导产业总部经济：总总部经济办公公区、研发/孵化中心、数数字化办公楼楼服务外包：滨滨水DOHO创意园区、信信息技术服务务旅游休闲：亲亲子乐园、主主题公园、极极限运动商务居住：星星级酒店、商商务中心、城城市商务酒店店国际社区：高高端生态住宅宅、国际标准准式公寓、CEO官邸区域宏观解读读产业服务生态航空京沪交通定位战略新引擎战略高度：高瞻远瞩的新城计划；城市定位：日臻完善的新城功能‘完善交通：全方位立体化交通网络；京沪高铁：连接沪宁杭—京津唐战略要道；航空运输：贯穿全国的航空通道；生态环境：生活休闲游乐自得其乐；服务体系：人性化、高效率行政制度；产业结构：以服务为主导一条龙服务中心；新引擎，战略优势催生城市发展新动力区域宏观解读读锡东新城前景景定位：无锡锡实现大城市市梦想的起点点与引擎区域发展机会会点：产业及及商务作为新新城规划发展展的重点，生生活居住配套套类相对弱化化锡东新城产业业发展将带来来区域楼宇经经济的成型，，从而带来大大量的产业人人群以及置业业需求宏观区域规划划→产业变化化→楼宇经济济→人才输入入但这样的规划划资源，是一一种共享资源源区域宏观解读读锡山区楼盘区区位分布：东亭区域以首首创隽府、中中大诺卡小镇镇等为代表的的楼盘，主要要客群以原住住居民。安镇高铁商务务区域以长甲甲、碧桂园为为代表，主要要客群为受交交通优势导入入的外来客群群和周边产业业链客群。未来竞争激烈烈，并且在很很长一段时间间内会受市中中心区及东亭亭区域价格限限制诺卡小镇蔚未来首创隽府广电项目龙湖项目长甲项目碧桂园华夏名都豪景东苑和泽佳苑华夏世纪锦园园本项目地块东亭老中心安镇高铁商务区东亭老中心安镇高铁商务区其它偏远区域高层与洋房为主高层、洋房、别墅房源供应以区域安居房和私房为主，区域住房供应已能满足住房需求，对其它板块房产影响较小。可开发总量：46.7万可开发总量：153万代表项目：龙湖项目代表项目：碧桂园、长甲价格水平：高层：7605元/㎡洋房：8871元/㎡价格水平：高层：6080元/㎡洋房：6619元/㎡别墅：10292元/㎡住宅竞争市场场分析区域项目名称占地面积总建面积物业类型总销售量（万㎡）总剩余量（万㎡）东亭诺卡小镇2.334小高层、高层26.27.8蔚未来4.56.7小高层、高层5.21.5首创隽府1633.4多层、洋房、高层26.47广电项目3.617.9商办、住宅——17.9龙湖项目14.646.7商办、住宅——46.7安镇华夏世纪锦园27.846.7小高层、高层、别墅1.445.3和泽佳苑37高层、商铺、别墅3.73.3豪景东苑717.2多层、小高层、高层、商铺15.91.3华夏名都7.518.2多层、小高层13.44.8长泰国际城14.545.5高层、办公——45.5碧桂园1952.8高层、别墅——52.8合计119.8326.1

26.2233.9区域房地产行行业正处于起起步阶段，未未来将有大量量项目入市，，竞争激烈竞争市场分析析总建面积：53万㎡容积率：1.99建筑类别：别别墅、高层开发商：无锡锡市碧桂园房房地产开发有有限公司物业地址：高高铁站商务区区新华路北、、润锡路东开盘时间：2011-11期数物业类型户型面积段（㎡）套数比重套数每期套数一期公寓二房85-9029%3201109三房110-12022%242125-13037%407复式180-2001%16别墅双拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888复式180-2004%62项目介绍：独具碧桂园特特色的五星级级家园模式，，规划商业、、会所、泳池池等，无锡碧碧桂园生活配配套齐全，自自成体系；无无锡碧桂园首首期规划约220~260平双拼美墅；；约88~122平高层洋房，，法式立面，，高实用率。。预计高层价价格约7000元/㎡左右。项目入市房源源以刚需高层层为主，高层层主流产品供供应量充足碧桂园：开盘盘口碑建立，，火爆落户锡锡城，高层产产品热销重点项目分析析——碧桂园高层90㎡二房高层120㎡三房洋房组合重点项目分析析——碧桂园重点项目分析析——长泰国际城总建面积：45万㎡容积率：2.0建筑类别：别别墅、高层开发商：无锡锡长祥房地产产开发有限公公司物业地址：锡锡山区先锋路路与纺城大道道交汇开盘时间：2011-11项目介绍长甲地产长泰泰国际社区位位于无锡锡锡东新城西部部板块的V-Park园区核心，是是无锡市政府府在未来五年年内继太湖新新城后重点打打造的又一新新城板块。锡锡东新城是无无锡“五大新新城”之一。。随着高铁项项目的建设，，锡东新城已已经成为无锡锡东部最具活活力的中心。。项目首批入市市房源以高层层产品为主以高端形象入入市，主打品品质路线，受受到政策影响响，成交并不不理想物业类型户型面积段套数套数比例当期套数一期高层二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重点项目分析析——长泰国际城190㎡4房167㎡3房141㎡3房区域住宅市场场小结1、限购令下，，无锡改善型型需求受到严严重挤压，各开发商均及及时调整战略略，推出刚需需产品应对以以换取成交量量；2、目前区域是是无锡重点打打造新城，房房地产市场处处于起步发展展阶段，未来来将有大量项项目入市，存存在激烈竞争争；3、区域项目供供应结构中，，未来将有大大量商办类物物业入市，而而刚需产品供供应相对有限限；主打刚需，丰丰富产品线是是本案突破区区域竞争红海海的关键点。。百安居本案红星美凯龙麦德龙V-PARK信息创意产业园五洲国际工业博览城新世界国际市场宜家购物中心（在建）无锡汽车东站（在建）麦德龙交通站迪卡侬赛维拉广场地铁2号线（规划）A商圈B商圈C商圈宝翔宾馆航母酒店金晓大酒店区域商业配套套分布A商圈为政府V-PARK信息产业园规规划所在，该该园区共分为为3期建设设（1期soc天地、、2期集智智广场场、3期长泰泰国际际城））主要要以办办公为为主，，区域域内商商业主主要以以赛维维拉广广场以以及建建设中中宜家家购物物中心心为主主，未未来主主要销销售家家居用用品。。东安路团结路金城路纺成大道五洲国际新世界国际红星美凯龙麦德龙百安居V-PARK信息产业园本案迪卡侬赛维拉广场宜家购物中心A商圈商商业概概况东安路路团结路路金城路路纺成大大道五洲国国际新世界界国际际红星美美凯龙龙麦德龙龙百安居居V-PARK信息产产业园园迪卡侬侬赛维拉拉广场场宜家购购物中中心B商圈商商业概概况东安路团结路金城路纺成大道五洲国际新世界国际红星美凯龙麦德龙百安居V-PARK信息产业园迪卡侬五洲国国际工工业博博览城城新世界界国际际纺织织服装装城本案距距离A商圈约约1km，商圈圈内有有五洲洲国际际以及及新世世界国国际两两大专专业市市场，，主要要以五五金、、建材材装饰饰、服服装、、涂料料、纺纺织以以及小小商品品经营营为主主，目目前已已投入入使用用，但但人气气略显显不足足。C商圈商商业概概况区域商商业市市场小小结1、目前前区域域商业业市场场主要要以大大型卖卖场物物业形形态所所存在在；2、主要要业态态以建建材家家居装装潢为为主，，为周周边社社区居居住人人群所所提供供的生生活配配套较较为有有限；；3、未来来区域域商业业供应应中，，生活活配套套商业业扔处处于空空白状状态。。本案商商业建建议规规划为为配套套区域域居住住人群群的生生活配配套类类商业业，加加速区区域人人口导导入，，为住住宅销销售带带来先先机。。了解自自己，，找出出破局局之道道隆中对对：项目目自身身审视视及项项目定定位3地块信信息分分析项目占地面积116342容积率2.3项目总建面积267586地块位置锡山经济开发区二泉东路北、团结大道东建筑密度<30%地块用途居住、商业（其中商业建筑面积占总建筑面积比例不超过49%）地块平平整，，沿河河景观观资源源较可可重点点利用用项目定位锡东中心，生生活主场产品定位打造一个成为锡锡东新新城多样性性生活活社区。——刚需为为主，，产品品线丰丰富，，满足足区域域内居居住人人群日日常生生活消消费的的多样样性社社区访谈案案例<1>---汪先生生职务：：某机机械厂厂厂长长年年龄龄：48岁家庭地地址：：羊尖尖年年收收入水水平：：200万元访谈记记录：：汪先先生是是朋友友们公公认的的孝子子，他他对父父母很很孝敬敬，随随着年年龄增增长，，家庭庭对于于汪先先生越越发的的重要要，希希望能能够在在周边边地区区购置置一套套别墅墅与父父母子子女同同住，，享受受天伦伦之乐乐。汪汪先生生同时时表示示自己己与区区域内内其他他私营营业主主关系系良好好，经经常一一同出出游或或喝茶茶交流流信息息，如如果可可能，，也会会选择择与他他们在在同一一社区区购置置房产产，居居住在在一起起，互互相照照应。。01.购房目目的：：与父母母子女女共同同居住住02.面积：：别墅，，能够够与老老人孩孩子共共同生生活03.物业：：小区区的物物业服服务要要好，，物业业人员员素质质要高高，对对老人人家要要尊敬敬04.智能化化：小小区要要配有有紧急急呼救救系统统，防防盗系系统等等05.会所：：会所所不会会所无无所谓谓，但但小区区里至至少要要有老老年人人的健健身设设施和和棋牌牌室06.公园：：希望望小区区附近近有公公园，，老人人家可可以每每天去去散散散步附件：：客户户访谈谈访谈案案例<2>朱先生生职务：：五金金生意意年年龄：：39岁家庭地地址：：安镇镇年年收收入水水平：：100万元访谈记记录：：朱先先生是是个喜喜欢尝尝试新新鲜事事物，，兴趣趣广泛泛的成成功人人士，，自己己的门门就在在锡山山区，，之前前的房房子实实在太太小，，显得得有些些拥挤挤，所所以想想就近近买一一套舒舒适豪豪宅,方便办公，最最好周边的商商业配套齐全全。01.购房目的：之前买的房子子太小了，有有意向换一套套大房子02.面积：意向面积是150㎡以上，至少少不能比现在在的小，空间间大住着也舒舒适03.智能化：配套套智能化产品品，安全舒适适04.价格：价格不不是问题，主主要看房子的的品质及升值值空间，后期期的规划好不不好05.会所;小区配套要全全面，一定要要有会所06.绿化：绿化覆覆盖要多而且且要做得精致致07.户型：希望能够是洋洋房产品，改改善现有居住住环境08.风格：风格是是什么无所谓谓，主要看上上去舒服美观观就行09.配套设施：小小区周边不需需要太繁华，，但必要的配配套还是必须须的，有较成成熟的商业圈圈访谈案例<3>---李先生职务：某建材材商年年龄：45岁家庭地址：查查桥年年收入水平：：50-100万元访谈记录：李李先生45岁，事业有成成，他有一对对十分可爱的的儿女，李先先生很疼爱他他们，事事都都考虑的很周周全，想为女女儿买周边的的房子，一旦旦自己老了之之后女儿可以以很方便回家家看望自己，，而未来楼市市发展很快，，高品质房源源很普及，因因此现在买较较为合适。01购房目的：目目前已经有有一套130㎡的房子，打算为子女再再购2套02.购房动机：现现在为他们打打算好了，他他们以后的压压力要小一点点03.面积：三房户型，120㎡左右即可04.建筑风格：希希望现代时尚尚一点05.会所：小区要要有高级会所所，方便他一一些朋友过来来聚会06.物业：物业要要好点，物业业费贵点倒没没有关系07.交通状况：交交通要好，出出行会比较方方便08.外立面：用石石材感觉档次次高端访谈案例<4>---陈先生客户背景：某某物流公司经经理职职位：经理理年龄：29岁家庭地址：新新区年年收入水平平：20万元谈记录：目前前公司在新区区，自己年纪纪不小了，想想为自己买一一套婚房，但但婚房最好在在工作区域的的附近，企业业有搬迁到高高铁附近的可可能性，方便便上班，但自自己的经济能能力有限，想想买一套90平米左右的二二房，满足未未来夫妻和孩孩子的居住需需求，一定要要交通便利。。01.目的：自己准备买房房结婚02.区位：会考虑虑工作区域附附近的项目03.价格：价格不不能太高，要要在承受范围围之内04.面积：在90㎡左右05.物业费：不能能太高06.小区景观：希希望绿化比较较多，不要太太繁华07.会所：小区内内部会所要有有一些健身设设施，工作之之余可以锻炼炼身体访谈案例<5>——龚先生客户背景：设设备装备年年龄：41岁家庭地址：东东亭镇年年收入：50-100万元访谈记录：目目前在新区工工作，家住东东亭镇上，在新区已经投投资过房产，，取得了不错错的收益，对对于房地产投投资的长期投投资十分看好好，但同时他认认为此地还需需要一定的区区域购房消费费引导01.位置:未来交通比较较好，升值潜潜力大，认为为区域需要一一些有品质档档次高的项目目来提升区域域形象02.户型:追求舒适的空空间兼顾投资资需求03.物业:对社区物业要要求较高，停停车问题是关关键04.价格:价格不是主要要问题，关键键看项目自身身的品质、档档次，要物有有所值05.邻居:可以考虑介绍绍朋友过来买买07.配套:会所一定要有有，对学校、、交通也有一一定的要求08.檔次:居住氛围和质质量很重要，，档次要求比比较高09.面积:三房四房，舒舒适度要高，，具体的面积积控制的要好好10.群居:喜欢和朋友住住在一起，比比较注重享受受城市生活9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20222:29:01AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。23十二二月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20222:29:02AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、世间间成