大型影乐宫商业项目定位报告

影乐宫·商业项目定位报告2010年08月20日商业改变中国。在中国，一种被束缚的商业能量在短时间内被无限地释放，亦将深刻地改变我们每一个人的生活。商业地产激活一座城市的商业力量。本报告旨在通过对影乐宫商业项目的相关资料和石家庄市商业发展环境进行综合调研，结合国内外先进的商业得出项目的总体评价和发展预期，同时在主题定位、业态组合等方面提出我们的初步思路，供发展方决策参考。前言一、城市&商圈二、项目基本概况三、形象&定位四、商业&商品五、招商&执行报告目录PART1城市与商圈石家庄城市商圈介绍石家庄市区位和交通条件得天独厚，商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。石家庄商业随着长时间的发展与积累已形成了两大主商圈——东购商圈、北国商圈;两个副商圈；四个二级商圈。1-1城市&商圈——城市商圈介绍

主商圈副商圈二级商圈天河商圈柏林商圈益友商圈怀特商圈东南商圈开发区商圈东购商圈北国商圈61-1城市&商圈--石家庄商业新格局7月中旬，法国家乐福控股保龙仓，踏响外地商业巨头进入石家庄的又一重音。未来两到三年，石家庄商业将迎来有史以来最富趣味的变化———外地巨头集中进入，商业体量剧增，城市各处聚集起面目各异的新商圈。东购商圈由新百、东购、天元名品等构成。这个商圈业态的构成和它的经营业态组合模式主要以购物为主。东购商圈紧邻新华集贸、南三条市场批发特点尤为显著。这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场所占份额来说，在石家庄处于一个重要的地位。石家庄商圈之东购商圈1-2城市&商圈——东购商圈

81-2城市&商圈——东购商圈

北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。该商圈集吃、喝、玩、乐、购于一体。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄高档消费的需求。这个商圈顺应了石家庄向东发展的趋势。此商圈会随着东部的发展逐渐扩大。甚至会产生副商圈。石家庄商圈之北国商圈1-3城市&商圈——北国商圈

101-3城市&商圈——北国商圈

111-4城市&商圈——石家庄东东南之崛崛起石家庄商商圈发展展正在““开枝散散叶”，，综合石石家庄各各区域商商圈不难难看出，，东南区区域可谓谓是商圈圈云集，，如现已已成熟的的怀特商商圈、卓卓达商圈圈以及新新兴初见见规模的的万达、、凤凰商商圈等。。商圈的的兴起乃乃至发展展过程无无疑代表表了整个个裕华区区域的发发展态势势--东南区域域商圈发发展正日日趋成熟熟。1-5城市&商圈——城市商圈圈介绍12石家庄商商圈之怀特商圈圈怀特商圈圈可称为为成长式式商圈。。因为““怀特””最早形形成是体体育大街街两侧的的餐饮为为主，形形成餐饮饮以后再再加上““世纪公公园”旅旅游休闲闲的特点点，把周周边的人人气带动动起来，，后来怀怀特集团团，建成成了怀特特国际商商城、怀怀特装饰饰城包括括步行街街，成为为20多万平方方米的大大的商业业圈加餐餐饮有50万平方米米。它的商圈圈特点就就是从纯纯零售购购物的一一个商圈圈转化成成多业态态、多元元化的一一个商圈圈。13凤凰商圈圈位于翟翟营大街街与南二二环的黄黄金交汇汇处，独独拥建华华南大街街，是众众美集团团倾力打打造的省省会东南南板块的的综合核核心。项项目总占占地面积积约为62万㎡，总总开发面面积约165万㎡，建建成后将将涵盖高高档人文文住宅、、5A甲级写字字楼、四四星级酒酒店、风风景商业业步行街街、休闲闲广场、、体育公公园等综综合性的的城市建建筑集群群。商圈内商商业建筑筑面积达达23万平米，，与一流流的商业业运营机机构“雅雅海中关关”携手手，整合合国内外外品牌运运营商，，以集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、医医疗、教教育为一一体的新新都市主主义消费费模式为为规划理理念，涵涵盖大型型超市、、百货商商场、餐餐饮店，，特色休休闲店等等应有尽尽有的配配套与服服务，立立志于凤凤凰商圈圈打造成成为引领领石家庄庄商圈发发展新风风向的魅魅力商圈圈，为人人们提供供一站式式休闲购购物通道道1-6城市&商圈——凤凰商圈142007年4月，苏宁电电器看好东东南商圈入入驻卓达商商贸广场；；2007年12月，保龙仓仓将其连锁锁超市拓展展到该商圈圈，从而使使该区域有有了第一家家专业电器器店和第一一家专业超超市店。卓卓达商贸贸广场投资资３亿元、、商业经营营面积达10余万平方米米2006年9月22日开业，其其是继石家家庄已有的的东购、北北国、怀特特之后的第第四大商圈圈，也是那那时石家庄庄最大的单单体商业项项目。1-6城市&商圈——卓达商圈15项目东跨城城市主干道道建华大街街，南临另另一条城市市大动脉槐槐南路，北北至槐中路路。同时紧紧邻高尔夫球场及石家家庄规模最最大的公园园——40万平米的世世纪花园等等景观，西西跨石家庄庄唯一一条条内河——民心河，具具有得天独独厚的区位位优势，区区域规划环环境优美，，配套齐备备。项目规划10.5万平米的““十字”金金街及沿民民心河两岸岸的水岸商商业街区，，坐享城市市东南铂金金地段，尽尽显城市中中心财富魅魅力；五星星级酒店坐坐落在项目目核心位置置，凸显项项目非凡品品质；高尚尚住宅区西西跨民心河河景观区，，未来规划划民心河公公园位居其其中，打造造全新、领领先的品质质生活模式式。2010年底，项目目大型购物物中心及五五星级酒店店将实现盛盛大开业，，包括万千千百货、万万达影城、、“大歌星星”量贩KTV、神采飞扬扬等主力品品牌商家签签约入住，，主力店数数量之多将将创造石家家庄商业的的新纪录。。石家庄裕华华万达广场场建成后，，将成为石石家庄又一一地标性建建筑，将成成为石家庄庄最便宜社社区之一，，所在商圈圈也将成为为石家庄最最具影响力力的商圈之之一。1-7城市&商圈——万达商圈16按照规划，，石家庄裕裕华万达广广场，大致致可分为三三部分：(1)槐岭路以南南、建华大大街以西区区域为万达达广场的核核心区——商业中心区区，该区域域将包括一一个建筑面面积近28万平方米的的商业购物物中心及3栋共10万平方米的的高档公寓寓，其中，，购物中心心将涵盖万万千百货、、万达国际际影城、国国际著名连连锁超市家家居超市、、国美电器器、神采飞飞扬电子游游艺广场、、大歌星KTV、一兆韦德德健身中心心等各类商商业业态；；(2)槐岭路以南南、建华大大街以东区区域为万达达广场的酒酒店商务区区，该区域域将建设一一栋超五星星白金酒店店及2栋5A级豪华写字字楼；(3)槐岭路以北北区域为万万达广场的的高档住宅宅区，建筑筑规模将达达到111万平方米，，而且，该该居住区以以100米的高层住住宅为主，，并且将建建设包括小小学校、幼幼儿园、医医院等各类类配套设施施。1-7城市&商圈——万达商圈17在外来商业业巨头纷纷纷由一线城城市向二三三线城市转转移的大背背景下，北北人集团其其实早早就就开始着手手谋求版图图扩张。除除了向我省省其他地市市扩张、并并向县级市市纵深发展展外，更加加紧了对中中山路沿线线的控制。。7月初，北国国股份宣布布并购东尚尚。自此，，中山路沿沿线自中华华大街到育育才街，这这个石家庄庄市区“核核心里的核核心”，集集中了北人人集团最重重要的几家家大型百货货店———新百广场、、北国商城城、东尚及及先天下。。此外，天元元名品、勒勒泰中心(规划中)、新天地、、西美、广广安街中心心线、建华华百货———自西向东，，石家庄本本土商家聚聚集在中山山路沿线。。外来巨头选选择地点多多是避开中中山路：沃沃尔玛签约约金正缔景景城，位置置在裕华路路靠近火车车站，属桥桥西商圈(紧邻即万象象天成，马马来西亚百百盛的石家家庄店去年年底在万象象天成内开开业)；特易购首首家店靠东东，将落户户槐中路与与东二环商商圈；万达达广场选址址偏南，邻邻槐安路；；万科据称称选址和平平路，在中中山路的北北面。1-7城市&商圈——严峻的商业业形势如何确保成成为商业““金”角项目运作的的三点建议议——高、专、快快PART2本案概况25小时电影主题shopping【项目基本概概况】项目位于石石家庄市位位于槐安路路与东岗路路之间，建建华大街以以西的中心心位置，现现河北医科科大学西门门对面宿舍舍北部。该该项目位置置地处东南南高校区，，周边为石石家庄经济济学院、医医科大学、、科技大学学等众多高高校。2-1项目基本概概况—本案地理位位置图本案2-2项目基本概概况—本案商圈图图本案位处万万达商圈与与凤凰商圈圈汇合处，，位置绝佳佳，符合石石家庄商业业发展趋势势新格局，，是黄金商商业位置，，是众商家家必争之地地，有很高高的商业发发展价值万达商圈本案优势S-（Strength）劣势W-（Weakness）威胁T-（Threat）机会O-（Opportunity）地处城市发发展方向，，商圈极具具发展潜力力多项优势资资源，城市市位置优越越项目自身特特色和主题题业态石家庄多个个新商圈正正在崛起资源竞争异异常激烈通过万达商商圈凤凰商商圈的带动动引领可以以小投投入自然升升值相对于三大大老商圈，，商业气氛氛不浓厚城市消费方方向尚需引引导2-3项目基本概概况—swot分析PART3定位与形象象25小时电影主题shopping24在众巨头商商家纷争的的天下，我我们可有生生存的空间间？零售业：家家乐福、沃沃尔玛、特特易购城市综合体体：深圳华华强集团，，华润集团团、万达广广场综合百货：：天元名品品、勒泰中中心（规划划中）、新新天地、西西美、广安安街中心线线、建华百百货石家庄还缺缺什么？3-1形象&定位—商业局面划划分25皇家王朝世纪高尔夫夫大石门美食食一条街辉煌ktv本案本案被娱乐乐项目所包包围3-2形象&定位—商业局面划划分26商业包围娱乐项目娱乐商业地地产3-3形象&定位—周边综合评评析【开创“电影情景主主题式体验验中心”模式】【项目开发定定位】3-4形象&定位—主题定位美国的拉斯斯维加斯是是一座以赌赌博业闻名名的城市，，20世纪90年代，当赌赌博业逐渐渐放开的时时候，赌场场生意在美美国其他城城市迅速蔓蔓延。分析析家们对拉拉斯维加斯斯的前景表表示担忧：：假如人们们在离家仅仅仅只有一一小时车程程的地方就就能找到赌赌场，他们们还会继续续穿越整个个国家，不不辞辛苦地地到拉斯维维加斯去玩玩一台赌博博机吗?面对赌博市市场的挑战战，拉斯维维加斯对自自己进行了了重新定位位，使其不不仅仅是一一个赌博的的地方，更更重要的是是变成一个个人们向往往的、充满满体验的城城市。今天天，许多人人带着家人人来到拉斯斯维加斯，，他们根本本不打算赌赌博，而是是要欣赏巴巴黎、曼哈哈顿、维也也纳和古埃埃及的复制制景色。这这样，拉斯斯维加斯不不再与遍布布全国的更更小的赌场场竞争，它它已经把自自己提升到到了更高的的层次，即即体验中心心。28【项目主题定定位】电影情景主主题式体验验中心【情景化购物】【欣赏式消费】【艺术化环境】3-4形象&定位—主题定位【项目形象定位位】29【石家庄“东南南版图”唯一电影主题购物物中心】【占领石家庄东部中心主题商业业领地】【项目应组合吸纳周围的有利因素】【城市第四大商圈非此莫属】【石家庄首例倡倡导“电影情景主题题式体验”概念】3-4形象&定位—主题定位该项目对业态组合、品品牌定位、功功能配套等方面进行系系统规划，使使之成为差异化的、具有竞争力的整体，更注注重生活的品质化化与生活享受受，改善生活的格调与档次，让享享受生活、追追求生活品质质的人都可以以买到喜爱的的商品或是学学到更好的生生活方式，构构建无限延展展的现代生活活。影乐宫商业——以优雅、舒适适的生活方式式为出发点，，汇纳缤纷多多彩的业态形形式，将购物物、餐饮、教教育、文化、、休闲、娱乐乐等融为一体体，倾力打造造和倡导一种种电影主题式的消费新模式式，带给所有有注重鉴赏和和品位人群一一种全新的享受空间、一一个休闲娱乐乐的好去处，，创造一个健健康、和谐的的生活主场。。【定位理念】3-5形象&定位—主题理念3-6形象&定位—建筑外立面建建议3-6形象&定位—建筑外立面建建议333-6形象&定位—建筑外立面建建议Led显示屏电影情景在本本案的体现装修风格——融入电影主题题元素，营造造颇具特色的的购物环境；；情景分区——设置主题分区区：“光影地地带”、“时时光隧道”、、“爱在普罗罗旺斯”包涵电影景象象、地中海风风情、未来印印象、浪漫环环境等内容文化展示——在通道上设置置“电影文化化大道”，提提升商场的内内涵与品质，，打造商业文文化典范；人性设置——引入智能停车车引导系统、、无障碍设计计等。3-7形象&定位—产品规划爱丽丝梦游仙仙境主题的橱橱窗布景3-8形象&定位—装修风格建议议户外景观示意意3-9形象&定位—产品小品建议议户外场景示意意3-10形象&定位—产品景观建议议3-11形象&定位—产品导视建议39PART4招商策略与执执行计划25小时电影主题shopping现在摆在我们们面前的物业业和准备引进进的各种消费费品项，我们们该从什么地地方寻找突破破口呢？招商时平均使使用力量肯定定不行，必须须有所侧重。。因此，我们们最终确定了了以点带面的策略，来开开展招商工作作。4-招商策略以点带面的策策略有两方面面的含义：（1）通过某一楼楼层商铺的成成功招商，来来带动其他商商铺的招商。。（2）通过主力店店的招商来带带动其他店面面的招商。以酒吧和餐饮饮作为现行招招商的重点品品类。它符合整个街街区的主体定定位；大中型餐饮的的引进具有一一定的轰动效效应，容易带带动其他餐饮饮业的进驻。。特色色餐餐饮饮的的引引进进容容易易使使街街区区迅迅速速成成型型，，作作为为后后续续招招商商的的市市场场切切入入点点4-1招商商策策略略42主力力店店的的招招商商4-2招商商策策略略—主力力店店招招商商43主力力店店的的招招商商4-2招商商策策略略—主力力店店招招商商44主力力店店的的招招商商4-2招商商策策略略—主力力店店招招商商45主力力店店的的招招商商4-2招商商策策略略—主力力店店招招商商46主力店的的招商电影主题题酒店4-3招商策略略—电影主题题酒店47主力店的的招商电影主题题酒店4-3招商策略略—电影主题题酒店48主力店的的招商电影主题题酒店4-3招商策略略—电影主题题酒店49主力店的的招商电影主题题餐厅4-4招商策略略—电影主题题餐厅50主力店的的招商电影主题题餐厅4-4招商策略略—电影主题题餐厅51主力店的的招商电影主题题酒吧4-5招商策略略—电影主题题酒吧眼睛力求求白领【时尚心宠宠】精品区嘴巴必须须小资【活色鲜香香】休闲区鼻子确保保年轻【纸醉金迷迷】酒吧区舌头达标标休闲【食全食美美】美食区耳朵接轨轨时尚【影人入胜胜】剧场区满脑袋归归依娱乐乐【娱人码头头】欢唱区全身心投投入血拼拼【乐透SHOPPING】购物区4-5招商策略略—招商内容容1、按规划划区域提提前招商商的模式式，迅速速推进招招商，前前期遵循循“高品品位，低低门槛””的原则则。2、先主力力大店，，后散户户。首先先引进具具有品牌牌效应的的人气店店然后再再借其人人气优势势，拉动动散户进进场。3、先紧后后松：对对目标主主力客户户群适当当放松，，严格挑挑选吸纳纳商户，，在开街街前再放放松各级级散户，，力求““满场开开业”的的效果。。4、招商步步骤及目目标：采采用“媒媒体宣传传”+“公关活动动推广””+“点对点””推广。。5、招商力力度：以以大型餐餐饮/酒吧/；以特色色餐饮/咖啡休闲闲茶吧／／精品等等为补充充。4-6招商策略略—招商原则则招商说明明会媒体宣传传登门拜访访街区周边边的广告告位宣传传自有商业业资源4-7招商策略略—招商渠道道完好的执执行方案案和进行行招商的的实际操操作是招招商成功功的关键键所在，，而这一过过程的一一些细节节问题不不容忽视视。第一一是招商商队伍的的组建及招商人人才的培培训。招商需要做到“三快三省”

“三快”：快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指，

节省人力，

节省物力和财力，节省时间和精力。4-8招商策略略—招商原则则建立公司司品牌优势势形象强化项目目整体优优势增强商户户的投资资经营信信心前景景大量吸纳纳优质商商户4-9招商策略略—招商推广广目标1、前期招招商：（1）初步推推广工作作（2）调整租租赁条件件（3）全面推推广工作作2、正试招招商:(1)落实商户户进驻(2)交付使用用及试营营业开幕幕4-10招商策略略—招商推广广计划阶段内容说明1.前期商业策划业种业态调研；市场分析，主题定位；行业分析；主力店访谈；总体规划思路建议；业态配置组合建议；人流车流动线建议；最佳模块建议及整改；租金/财务测算；景观/灯光建议；规划整改建议2.推广策划总体推广策略计划；招商处布置；招商计划拟定；VI设计完稿；媒体计划拟定；制作物(招商手册、海报…)设计完稿；媒体策略分析及拟定；广告媒体代理发包制作；招商问题解决及咨询3.招商管理招商处布置建议；招商策略及计划拟定；招商团队组建；招商时间节点管控；招商制作物设计完稿；业态组合面积调控；业态业种调整建议；主力店/人气店招商；招商工作推展执行；招商说明会举办4.经营管理年度宣传计划拟定；年度公关活动执行；广告招牌位置费用建议；经营管理公司组建；物管费用测算；租金代收；业态及楼层位置调整；业种布置整改；法务咨询；保安/保洁；策划；人员培训4-11招商策略略—招商阶段段4-12招商策略略—招商流程程工作阶段媒体/招商道具备注访商期1、第一稿DM(访商用3折页)

2、招商手册3、招商PPT4、招商处５、软文意向签约期1、招商说明会

2、软文3、DM邮寄签约期1、项目竣工SP活动

2、商家造势SP3、NP/CF/POP4、招商说明会商家装修期1、街区造势SP2、软文

开街开街造势活动

4-13招商策略略—招商推广广安排招商节点点1、2010年及2011年前期招招商工作作时间10月11月12月招商节点

招商节点1：打造知名度；储备意向客户；完成总面积15%的招商

4月5月6月1102030110202812030招商节点4：完成100%的招商

项目准备备期招商推广广计划1月2月3月1102030110202812030招商节点32：完成总面积75%的招商

7月8月9月10月11月12月招商节点点2：完成总总面积50%的招商1、省会最最引以自自豪的宣宣告:--第一个真真正融合合时尚商商业与文文化内涵涵的街区区；2、统一视视觉的建建筑物让让人犹如如漫步在在一条具具有浓厚厚历史底蕴的神神圣街道道；3、商业运运营管理理精英连连手打造造省会第第一个文文化时尚尚街区。。愿景汇报结束束，预祝祝项目开开发成功功9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202210:18:20AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202210:18:21AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。23十十二月20222022/12/232022/12/232022/12/