物业公司会计核算办法

单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐物业公司会计核算办法物业公司会计核算办法第一章经营收入核算管理规定经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入用设施设备进行大修取得的收入。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。经营收入的确认及其时间经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定付款日 期或者在收到定的价

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合同规款之日确认营业收入的实现。经营收入会计科目处理因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料管理处分别设置并进行明细核算。场地停车费代种应承担的管理费用（按协议规定列支）;物场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他第二章成本费用核算管理规定成本核算方法各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。成本划分原则单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：生产经营成本和非生产经营成本的界限出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。生产经营成本与期间费用的界限性管理支出等。不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。成本核算及科目设置按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本业物业管理成本的核算别计入“主营业务成本—物业管理成本物业经营成本的核算业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本等也计入“主营业务成本—物业经营成本物业大修成本的核算程支出。其他业务支出的核算费，计入其他业务支出。期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐****业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算1物业工程的内容同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。自营工程的核算。目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。出包工程的核算。目，贷记“银行存款”等科目。工程完工交付使用的核算。须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。工程”科目。第四章维修基金的核算科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金设施设备维修基金。维修基金的核算收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入维修基金收益核算包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算第六章 现金流量分类根据****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下：1 现金流量的具体分类：一、 经营活动现金流1111201物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金2、112202收到的税费返还收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入3、113203收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121204购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资5、122205及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项6、123206支付的各种税费企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出7、124207支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等二、投资活动现金流量1、211301收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外权投资、长期债权投资本金所收到的现金22123023、213303包括保险赔偿性收入（支出数以负数反映）4、214304收到的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与投资活动有关的现金收入5、221305他长期资产所支付的现金，不包括资本化利息及融资租赁费6、26投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金（含投资支付的手续费，单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档密级★★★★★文档文名称：★★★★★★★★★★文档制订陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐包括委托银行贷款、暂列入往来科目的投资。7、223307支付的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目外与投资活动有关的现金支三、 筹资活动现金流量1、311401际收到的款项净额（发行收入减支付的佣金等发行费用的净额）2、402借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金，包括银行贷款（含委托贷款团外单位借款所收到的现金3、403（集团内关联企业各种往来款）外与筹资活动有关的现金，包括接受现金捐赠、集团内拨款、押金、代收款项、代收维修资金等4、404偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金（含委托贷款还贷偿还向外单位所借款项等5、405产价值、财务费用和项目开发成本的各种借款利息、票据贴息及融资租赁费6、324406支付的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出，包括捐赠支出、集团内拨款归还代收款项、划转维修资金等现金支出四、 501汇率变动对现金的影响现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币金净增加额期末汇率之间的折算差额2 “将净利润调节为经营活动现金流量”补充资料的填列序号小博科代码大博科代码项目名称具体归集范围701701净利润反映企业当期实现的净利润，按利润表中“净利润”填列702702备科目分析填列703703固定资产折旧反映企业计提的计入当期损益的累计折旧，按“累计折旧”明细科目分析填列704704无形资产摊销计入当期损益的无形资产摊销数，按“无形资产”明细科目分析填列705705具体按“长期待摊费用”明细科目分析填列706706按合并利润表“少数股东损益”数填列7707707面价值的那部分亏损，按合并资产负债表“未确认投资损失”填列8708708待摊费用的减少（减：增加）反映企业当期待摊费用的增减数，按“待摊费用”单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐科目期初期末差额填列9709709预提费用的增加（减：减少）末差额填列。项目开发预提成本不在此列10710710处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列11711711固定资产报废损失反映企业固定资产盘亏（或盘盈）的净损益，按“营业外收入外支出”明细科目分析填列12712712用()。利息收入不在此列。按“财务费用713713投资损失（减：收益）714714递延税款贷项（减借项）分析填列715715存货的减少（减：增加）反映企业存货的减少或增加，按存货下属科目期初期末差额填列16716716（）只反映企业与经营活动有关的应收明细科目的减少或增加，717717经营性应付项目的增加（减：减少）只反映企业与经营活动有关的应付明细科目的增加或减少，应扣除计入“其他应付款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应付票据799799物业公司会计科目及使用说明第204号科目预收账款1的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。4有关单位和个人补付的款项。第205号科目代收款项单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐l电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记目。3、本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。4、本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。第209号科目其他应付款1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或人住后准证金等。2贷记“银行存款”等科目。3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。第281号科目代管基金1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共同部位、共用设施设备维修基金。2计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：“物业工程”科目，贷记“银行存款结转已完物业工程成本。借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3、本科目应按单幢房屋设置明细账。4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。第411号科目物业工程1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。本科目核算。2单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐资产”科目，贷记本科目。3、本科目应按工程项目设置明细账。4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。第501号科目经营收入)活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务费收人和特约服务收入。2、企业取得的各项收入，应按下列原则确认：营业收入的实现。3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。4、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收人入”等，其中“物业管理收入(道等设置明细账，进行明细核算。5502l经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记人“管理费用”科目，不在本科目核算。2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记人本科目，借记本科目，贷记“银行存3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。第511号科目其他业务收入1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收人、商业用房经营收入及无形资产转单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级文档制订★★★★★陈先生分享资料，共同进度文档审核周小姐2、让收入等。3入的确认原则，与主营业务收人确认原则相同。2、企业取得的各项其他业务收人，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。34、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。第512号科目其他业务支出l生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。2、企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资34、期末，应将