土地一、二、三级开发概述课件

土地一、二、三级开发概述

土地一、二、三级开发概述目录土地一级开发的模式土地一级开发的程序土地一级开发的成本构成及收益土地一级开发的融资模式土地一级开发的风险及控制目录土地一级开发的模式土地一级开发的程序土地一级开发的成本构2土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。定义落实担保落实担保申请定义落实担保落实担保申请3特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点1.资金密集，资金需求量大。4特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。5一、土地一级开发的模式

一级开发《土地一级开发管理暂行办法》对象及内容——对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。依据——按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划主体——政府委托市土地整理储备中心及分中心一、土地一级开发的模式对象及内容——对确定的存量国有土地、6一级开发的模式？指政府和企业在一级开发中各处于什么位置？即主体是谁的问题政府下属土地储备机构为主体政府委托国资控股的企业行使一级开发的职能土地储备部门通过市场招投标的方式，确定有实力的房地产开发企业进行具体地块的一级开发一级开发即主体是谁的问题政府下属土地储备机构为主体政府委托国7政府主导政府负责土地储备机构负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续企业负负责施工和具体管理主体不同决定企业主导开发企业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施政府主导主体企业主导8根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。1.政府主导型政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。主要包括两种情形：①成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。②政府领导下的市场运作：由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政92.市场化运作政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。相对于融资问题以及各种风险，8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。2.市场化运作10因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管；另一方面，要建立收益合理分配制度。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。11企业企业12净地开发由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。净地开发13——北京模式北京市一级土地开发企业主导型政府主导型土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。北京土地一级开发主要为企业主导型模式。

例1、目前亦庄总公司受两区委托进行12平方公里一级土地开发2、金融街控股受托进行金融街西拓项目各区县土地储备中心进行一级土地整理储备——北京模式北京市一级企业主导型政府主导型土地储备机构即土地14北京经济技术开发区北京经济技术开发区15土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。北京市土地一级开发不同主体占比分析表2007200820092010招投标企业占比（%）31低于30低于200土地储备中心及国企占比（%）69不低于70不低于80100土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控16重庆模式重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团——城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富重庆模式17九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同总结为三种方式：自主土地储备开发方式带项目土地储备开发方式与国企改革联动土地储备方式九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同18海南模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益

海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目海南模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型19中铁二局“铁半城“旧城改造项目（千亩）中信深圳（集团）公司中信蜀都项目（新中心）成都市干道指挥部城东旧城改造项目城市运营商成都模式——城市运营商突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。是一个从土地的整理开始，到之后的配套建设的区域性的运营项目旧城改造涵盖了土地一级市场的开发和土地二级市场的开发（房地产开发）两个层次中信深圳（集团）公司成都市干道指挥部城东城市成都模式——城市20二、土地一级开发的流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体：1、土地储备机构负责实施土地开发；2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库二、土地一级开发的流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和21土地一、二、三级开发概述课件22三、土地一级开发的成本构成及收益

1、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

2、由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

三、土地一级开发的成本构成及收益1、土地一级开23案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件对土地储备开发成本的构成明确规定如下：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔200524征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。成本征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分25（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用约占总投资的50%以上（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费（一）项目前期费用26一级开发的收益经营性用地的招拍挂收入产业用地的协议出让收入直接上缴专门的财政出让收入专户政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。分配增值收益收入来源入库财政返还分配收支两条线一级开发的收益经营性用地的招拍挂收入直接上缴专门的财政出让收271、土地成本返还土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。1、土地成本返还28一级开发收入

2%开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费分成土地出让方的超额收益部分在政府及一级开发企业之间进行分成

8%开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为开发成本的8%2%8%分成——土地一级开发企业的盈利一级开发收入2%分成8%2%8%分成——土地一级29案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件中规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕301.以政府为损益主体的开发模式苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。四、土地一级开发的融资模式企业融资开发政府出让土地成本费用土地收益支付成本、回购资产1.以政府为损益主体的开发模式四、土地一级开发的融资模式企业312.以企业为损益主体的开发模式西安做法：西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。大连做法：大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。企业融资开发企业出让土地成本费用土地收益政府财政支出2.以企业为损益主体的开发模式企业融资开发企业出让土地成本费322.财政资金支持土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。方式：①财政资金作为资本金注入土地开发主体土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。2.财政资金支持土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性33②贷款贴息一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。③保底承诺或收益分成土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。②贷款贴息34案例：云南城投与昆明市政府签订的土地一级开发业务合同中规定：“本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例获得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市人民政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5%”。案例：35土地开发融资渠道分析从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。土地开发融资渠道分析从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可36金融机构贷款方式：①综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。②抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。金融机构贷款方式：37REITS及其他资产证券化产品REITs房地产投资信托基金〓房地产信托投资基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。REITS及其他资产证券化产品REITs房地产投资〓房地产信38土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。REITS及土地收益证券化产品在我国还无法突破政策及操作上的瓶颈限制，逐渐在我国土地一级开发中引入这些产品，必将是未来土地开发融资的方向。土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部39其他融资方式①委托贷款委托贷款：系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。委托贷款中所涉及到的业务费用：手续费：银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。合同印花税：每笔委托贷款按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。委托贷款中所涉及的利息费用。其他融资方式①委托贷款40①各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过委托贷款的方式借予项目建设方；②项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题；③建设项目达到贷款标准后，可以通过项目贷款的方式融得资金；④项目建成后收回成本并获得收益；⑤部分所得收益用于归还①中委托贷款的本金和利息，以及③中银行贷款的本金和利息。通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。案例②建设项目③项目建设方银行拆迁补偿资金中集体部分①③⑤⑤④拆迁补偿款①案例②建设项目③项目建设方银行拆迁补偿资金中集体部分①③⑤⑤41④信托融资发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。④信托融资42信托融资案例：北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划信托资金以信托贷款方式向北京土地整理储备中心商务区分中心提供专项资金贷款，用于商务中心区土地开发及基础设施建设项目。信托计划规模：人民币59594万元信托计划期限为五年，于2002年10月16日信托计划成立之日起开始，于2007年10月16日信托计划终止。信托融资案例：43④基金政府的土地储备基金（专项资金）土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。主要来源：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。土地储备基金的建立应强调政府的主导作用，强化财政政策的支持。④基金44社会投资的土地基金土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。政府主导的土地储备基金可以以引导基金的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。案例：天津滨海新区的开发，天津城投集团与其他机构投资者组建的渤海产业基金，总额200亿元，是我国第一支国务院批准的契约性产业投资基金，为筹措城建投资提供了一个新的融资渠道。社会投资的土地基金45五、土地一级开发的风险及防范1、政策风险——合同风险

企业进行一级开发需要与政府签订相关协议，因此政策风险主要体现由于领导更迭，上级出台与该政策相冲突的文件或政府不诚信，导致作为土地一级开发合同依据政策的变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。2、法律风险目前土地一级开发并没有统一的规范，各地一级开发协议不尽一致土地出让收益分成成为一级开发较为重要的利润来源，而现实中往往企业分成比例约定过高，与相关法律法规或政策相冲突，导致该部分合同利益得不到实现3、征地与拆迁难征地最终能否得到政府的审批，拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同履行的又一大风险。五、土地一级开发的风险及防范1、政策风险——合同风险2、法律464、融资难

与土地二级开发相比较，土地一级开发存在难以融资的风险。但在土地一级开发期间，开发商不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目的标的物（土地）予以融资，开发商存在融资难及资金回笼的风险。5、资金链土地一级开发商垫资时间比较长，征地、拆迁安置需要大笔资金，在这种情况下，开发商若没有雄厚的资金保障或有较强的融资能力，势必面临资金断裂的风险6、土地出让价格当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，都会影响土地一级开发商收回投资。4、融资难5、资金链6、土地出让价格47——防范措施（1）设立项目公司土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要专门的机构在投资地进行长时间、持续性的具体操作项目在具体操作过程中毕竟存在一定法律、政策及政府不诚信等现存或不可预知风险。因此，开发商设立专门的项目公司，由项目公司依法享有相应的合同权利，履行相应的义务、独立承担相应的法律责任，以降低该投资风险。（2）由当地政府提供相应的法律性文件土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规、规章及政策，或者提供相应的其他的法律性的政府文件，明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性，确保该土地一级开发合同的法律性。（3）提前使用协议出让用地款项或由政府根据土地市场调查情况，分析判断土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。（4）通过补充协议的方式，约定特殊权利土地一级开发商可通过补充协议的方式，约定土地一级开发项目资金的回笼、利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等。（5）由政府参与负责征地拆迁通过协议的方式约束双方的工作和收益，征地拆迁环节充分利用政府的影响力确保顺利进行。——防范措施（1）设立项目公司48AddyourcompanysloganThankYou!AddyourcompanysloganThankY土地一、二、三级开发概述

土地一、二、三级开发概述目录土地一级开发的模式土地一级开发的程序土地一级开发的成本构成及收益土地一级开发的融资模式土地一级开发的风险及控制目录土地一级开发的模式土地一级开发的程序土地一级开发的成本构51土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。定义落实担保落实担保申请定义落实担保落实担保申请52特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点1.资金密集，资金需求量大。53特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。54一、土地一级开发的模式

一级开发《土地一级开发管理暂行办法》对象及内容——对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。依据——按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划主体——政府委托市土地整理储备中心及分中心一、土地一级开发的模式对象及内容——对确定的存量国有土地、55一级开发的模式？指政府和企业在一级开发中各处于什么位置？即主体是谁的问题政府下属土地储备机构为主体政府委托国资控股的企业行使一级开发的职能土地储备部门通过市场招投标的方式，确定有实力的房地产开发企业进行具体地块的一级开发一级开发即主体是谁的问题政府下属土地储备机构为主体政府委托国56政府主导政府负责土地储备机构负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续企业负负责施工和具体管理主体不同决定企业主导开发企业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施政府主导主体企业主导57根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。1.政府主导型政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。主要包括两种情形：①成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。②政府领导下的市场运作：由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政582.市场化运作政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。相对于融资问题以及各种风险，8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。2.市场化运作59因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管；另一方面，要建立收益合理分配制度。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。60企业企业61净地开发由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。净地开发62——北京模式北京市一级土地开发企业主导型政府主导型土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。北京土地一级开发主要为企业主导型模式。

例1、目前亦庄总公司受两区委托进行12平方公里一级土地开发2、金融街控股受托进行金融街西拓项目各区县土地储备中心进行一级土地整理储备——北京模式北京市一级企业主导型政府主导型土地储备机构即土地63北京经济技术开发区北京经济技术开发区64土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。北京市土地一级开发不同主体占比分析表2007200820092010招投标企业占比（%）31低于30低于200土地储备中心及国企占比（%）69不低于70不低于80100土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控65重庆模式重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团——城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富重庆模式66九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同总结为三种方式：自主土地储备开发方式带项目土地储备开发方式与国企改革联动土地储备方式九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同67海南模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益

海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目海南模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型68中铁二局“铁半城“旧城改造项目（千亩）中信深圳（集团）公司中信蜀都项目（新中心）成都市干道指挥部城东旧城改造项目城市运营商成都模式——城市运营商突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。是一个从土地的整理开始，到之后的配套建设的区域性的运营项目旧城改造涵盖了土地一级市场的开发和土地二级市场的开发（房地产开发）两个层次中信深圳（集团）公司成都市干道指挥部城东城市成都模式——城市69二、土地一级开发的流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体：1、土地储备机构负责实施土地开发；2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库二、土地一级开发的流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和70土地一、二、三级开发概述课件71三、土地一级开发的成本构成及收益

1、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

2、由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

三、土地一级开发的成本构成及收益1、土地一级开72案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件对土地储备开发成本的构成明确规定如下：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔200573征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。成本征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分74（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用约占总投资的50%以上（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费（一）项目前期费用75一级开发的收益经营性用地的招拍挂收入产业用地的协议出让收入直接上缴专门的财政出让收入专户政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。分配增值收益收入来源入库财政返还分配收支两条线一级开发的收益经营性用地的招拍挂收入直接上缴专门的财政出让收761、土地成本返还土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。1、土地成本返还77一级开发收入

2%开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费分成土地出让方的超额收益部分在政府及一级开发企业之间进行分成

8%开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为开发成本的8%2%8%分成——土地一级开发企业的盈利一级开发收入2%分成8%2%8%分成——土地一级78案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件中规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕791.以政府为损益主体的开发模式苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。四、土地一级开发的融资模式企业融资开发政府出让土地成本费用土地收益支付成本、回购资产1.以政府为损益主体的开发模式四、土地一级开发的融资模式企业802.以企业为损益主体的开发模式西安做法：西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。大连做法：大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。企业融资开发企业出让土地成本费用土地收益政府财政支出2.以企业为损益主体的开发模式企业融资开发企业出让土地成本费812.财政资金支持土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。方式：①财政资金作为资本金注入土地开发主体土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。2.财政资金支持土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性82②贷款贴息一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。③保底承诺或收益分成土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。②贷款贴息83案例：云南城投与昆明市政府签订的土地一级开发业务合同中规定：“本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例获得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市人民政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5%”。案例：84土地开发融资渠道分析从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。土地开发融资渠道分析从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可85金融机构贷款方式：①综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。②抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。金融机构贷款方式：86REITS及其他资产证券化产品REITs房地产投资信托基金〓房地产信托投资基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。REITS及其他资产证券化产品REITs房地产投资〓房地产信87土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。REITS及土地收益证券化产品在我国还无法突破政策及操作上的瓶颈限制，逐渐在我国土地一级开发中引入这些产品，必将是未来土地开发融资的方向。土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部88其他融资方式①委托贷款委托贷款：系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。委托贷款中所涉及到的业务费用：手续费：银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。合同印花税：每笔委托贷款按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。委托贷款中所涉及的利息费用。其他融资方式①委托贷款89①各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过委托贷款的方式借予项目建设方；②项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题；③建设项目达到贷款标准后，可以通过项目贷款的方式融得资金；④项目建成后收回成本并获得收益；⑤部分所得收益用于归还①中委托贷款的本金和利息，以及③中银行贷款的本金和利息。通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。案例②建设项目③项目建设方银行拆迁补偿资金中集体部分①③⑤⑤④拆迁补偿款①案例②建设项目③项目建设方银行拆迁补偿资金中集体部分①③⑤⑤9