保安部入伙收楼现场的控制及装修期间管理事项第一太平戴维斯

保安部入伙收楼现场的控制

及装修期间管理事项什么是入伙？入伙是房地产开发的最后一个环节之一（发展商把已销售的物业交付给顾客）入伙的重要性入伙的是否顺利是发展商对物业公司能力的一次检验；物业公司第一次面对客户，第一次正面的给客户提供你的服务（机遇和挑战）；同时也是对物业公司前期工作的检验。负责入伙的物业人员最基本的应知应会所在物业公司的基本情况将要接管楼盘的基本情况所属政府部门及联系方式基本的礼仪礼节专业技能熟悉入伙资料的内容收费项目和收取依据以及收费标准相关的法律法规对一般业主提出的问题能解答（事前做好１００问）入伙现场的布置场地的布置人员的分工全体工作人员的工作状态各类标识和指引牌：欢迎条幅、入伙流程、装修流程、收费标准及依据等标识入伙收楼现场保安的布置一、收楼业主车辆指挥停放１、对所有前来收楼的业主需热情对待（因业主第一次感受物业公司的服务，而首轮效应非常重要）；２、车辆停放有序，车头对齐朝向一个方向；３、主动问好并告知收楼现场所在位置二、大门岗签到１、注意礼仪接待（用语要文明、手姿要优美）；

２、查验入伙通知书，确认其业主身份；３、主动介绍收楼现场位置（或安排人员带路）三、收楼现场控制次序１、若发生集体不收楼情况，除找有关领导到现场解决外，还需注意有人混水摸鱼，趁机偷盗。２、将带头闹事的人请到会议室，与收楼现场隔离；３、若有业主大吵大闹，将其请到ＶＩＰ房，找有关领导做好解释工作；４、收楼业主较多时，要求业主排队等候，提供凳子、饮料，若是在室外，还需准备太阳伞等四、现场协助１、客户助理较忙时，要协助帮忙招呼业主，为业主倒水，提供凳子等；２、帮忙复印证件，拿取资料等。五、对装修公司的控制１、禁止装修工人进入小区联系生意骚扰业主；２、装修公司假借帮忙验楼和业主套关系（会给验楼带来麻烦）；３、会让业主没有安全感，对管理处失去信心。相关便民民单位的的现场办办公体现了物物业公司司的一个个专业程程度体现了物物业公司司的服务务意识方便了业业主也方方便了自自己燃气有线电视视银行电话网络专业的装装修公司司入伙的具具体流程程接待（指指引）：：发展商商和物业业公司（（主）验证：发发展商和和物业公公司签约交费验楼领取钥匙匙办理其他他相关事事宜返修跟进进！接待验证证签约交纳相关关费用房屋验收收领取钥匙匙收楼业主主的类型型一、冷静型表现为：：斯文有有礼，有有再次置置业和收收楼的经经验，较较为遵守守秩序，，服从安安排。接待方法法：较为容易易接待，，对客人人解释时时要择要要、精练练，要特特别体现现对客人人的尊重重，适当当时可以以称赞对对方有品品位、素素质高。。二、激动型表现为：：首次收楼楼，心情情激动，，有时语语无伦次次，喜欢欢和管理理人员套套交情，，或喜欢欢套问多多一些有有关物业业相关的的情况。。喜欢热热闹，““拖家带带口”或或和朋友友一起收收楼，容容易和其其他业主主聊天闲闲谈。接待方法法：先行安排排其随行行人员到到一旁静静候、或或到现场场观光，，避免分分散准业业主的注注意力，，尽快办办好有关关手续，，言谈要要精简，，不要和和准业主主扯远话话题，拖拖长收楼楼时间。。适当时时可以告告诉准业业主今天天收楼人人员较多多，改天天再细谈谈。三、内向型表现为：：不喜言谈谈和询问问，对私私人问题题较为敏敏感，或或首次收收楼，文文化素质质不高，，不懂有有关程序序，喜欢欢在旁边边观察别别人言行行。接待方法法：要主动和和其交谈谈，介绍绍收楼的的程序和和要签署署的文件件，细节节方面要要主动向向其提出出，涉及及私人问问题可引引导其回回答，注注意不要要冷落此此类准业业主。四、煽动型表现为：：喜欢突突出自我我，引人人注目，，通常别别有目的的而来，，一遇到到问题就就会借题题发挥，，故意扩扩大问题题，煽动动现场其其他人员员，扰乱乱管理处处的正常常收楼行行为，最最后要求求退楼、、或退回回收楼时时交纳的的管理费费用、或或暂时不不收楼。。接待方法法：要特别留留意，该该类准业业主通常常别有用用心，想想通过煽煽动、扰扰乱管理理处的收收楼工作作而达到到个人的的目的。。一遇到到该类人人员，在在接待、、解释的的过程中中尽量注注意细节节、说话话的语气气，如果果其仍要要借题发发挥，可可尽快让让其到一一旁或带带其到经经理办公公室，单单独处理理，首先先避免其其影响管管理处现现场的秩秩序。尽尽量和其其闲谈了了解其真真正的目目的，如如能在不不影响公公司利益益的原则则下，尽尽可能满满足其要要求，或或详细记记录其要要求，及及时和公公司领导导请示，，再做进进一步处处理。最最重要做做到的是是将其分分开单独独接待。。如情况况混乱，，其强烈烈要求退退回管理理预收费费用时，，可以先先劝其到到一旁，，暂时退退回其收收楼款项项。一、收楼高峰峰期场面：较较为拥挤挤，准业业主们可可能为了了赶时间间，会出出现争先先恐后的的拥挤场场面，准准业主偕偕同来的的亲戚朋朋友围观观的也较较多，或或提出的的问题也也较多，，接待人人员应接接不暇，，容易造造成顾此此失彼，，做错或或做漏事事情，引引起混乱乱。处理方法法：由管理理人员在在门口适适当安排排号牌，，依序叫叫号请准准业主们们依次入入内办理理收楼手手续。由由其他接接待人员员在外招招呼等候候的准业业主，特特别是老老人和小小孩，是是体现管管理处服服务的时时候。如如人手不不够，立立即通知知当值领领导，适适当加派派人手协协助接待待，避免免业主不不满。另另如排号号的人员员较多，，接近午午饭时候候，可提提醒等候候的准业业主先行行就餐，，中午办办公时间间，按号号码优先先办理。。如有特特殊情况况者，可可以适当当优先安安排，但但尽量避避免影响响到其他他准业主主。二、收楼楼冷清期期场面：预约前前来收楼楼的准业业主不多多，收楼楼现场较较为冷清清，接待待人员较较为松散散，出现现有闲谈谈、看报报、或打打闹的现现象。处理方法法：现场当值值主管见见到出现现此现象象时，应应提醒接接待的工工作人员员注意形形象、仪仪态、谈谈吐，避避免一有有业主入入内时，，造成负负面影响响第一感感观。建建议无人人收楼时时，可以以整理收收楼资料料，打扫扫现场的的卫生，，适当交交谈相互互的接待待心得，，以利于于做好以以下的接接待工作作。三、收楼后回回收资料料期场面：准业主们们随同管管理处人人员到现现场看完完验收好好楼房后后，由于于楼房的的施工质质量缘故故，较为为不满时时，或接接待人员员接待中中的整个个过程、、解释说说明中，，有令业业主不满满意的，，准业主主们在回回收楼接接待处后后会将不不满意的的情况说说出，情情绪也容容易激动动，容易易误导或或影响现现场其他他办理收收楼手续续的准业业主们，，造成现现场的混混乱，或或影响到到其他准准业主的的收楼看看法，对对管理处处较为不不利。处理理方方法法：尽尽量量在在单单元元内内验验收收楼楼房房时时，，就就把把一一些些问问题题处处理理掉掉，，业业主主提提出出的的问问题题要要详详细细记记录录清清楚楚，，并并适适当当约约定定修修理理好好后后复复检检的的时时间间，，让让业业主主感感受受到到我我们们办办事事的的诚诚意意和和效效率率，，消消除除其其不不满满的的怨怨气气。。如如存存在在的的问问题题较较为为严严重重，，回回接接待待处处时时，，注注意意分分开开处处理理，，带带其其到到当当值值主主管管处处或或请请到到发发展展商商的的工工程程主主管管等等专专业业人人员员与与其其解解释释、、祥祥谈谈，，效效果果较较为为有有说说服服力力，，也也避避免免影影响响到到他他人人。。突发发事事件件引引致致的的混混乱乱场场面面一、、突突然然停停电电或或困困电电梯梯处理理方方法法：立即即安安抚抚现现场场的的准准业业主主们们，，让让其其不不要要恐恐慌慌，，静静候候片片刻刻；；另另一一方方面面迅迅速速通通知知工工程程维维修修人人员员，，立立即即处处理理、、排排除除故故障障。。另另外外也也可可以以做做好好一一些些预预防防准准备备。。如如后后备备电电力力，，验验收收单单元元时时随随身身带带好好电电筒筒。。二、、有有人人意意外外受受伤伤处理理方方法法：立即即安安排排现现场场的的医医护护人人员员，，进进行行护护理理抢抢救救。。或或立立即即电电话话通通知知附附近近医医院院，，派派人人协协助助送送医医院院治治疗疗。。同同时时注注意意疏疏散散围围观观人人员员，，维维持持现现场场秩秩序序，，安安抚抚现现场场人人员员，，说说明明是是意意外外事事件件，，已已妥妥善善处处理理。。三、、小小孩孩子子较较多多处理理方方法法：见到到此此情情形形，，要要主主动动提提醒醒家家长长带带好好小小孩孩，，避避免免走走失失，，或或碰碰撞撞到到其其他他物物品品引引致致损损伤伤。。或或安安排排其其他他接接待待人人员员带带其其到到休休息息处处，，避避免免影影响响业业主主办办理理收收楼楼手手续续。。四、、碰碰洒洒饮饮料料或或物物品品处理理方方法法：收楼楼高高峰峰期期较较多多出出现现拥拥挤挤中中碰碰洒洒饮饮料料或或桌桌面面的的文文件件资资料料的的情情景景，，这这时时，，接接待待人人员员要要主主动动安安慰慰其其准准业业主主，，协协助助其其捡捡起起文文件件资资料料，，或或立立即即通通知知现现场场的的清清洁洁人人员员前前来来处处理理。。五、、有有人人故故意意扰扰乱乱处理理方方法法：第一一类类：是是有有意意混混入入收收楼楼接接待待区区的的闲闲杂杂人人员员，，意意图图混混水水摸摸鱼鱼、、顺顺手手牵牵羊羊，，要要求求安安排排在在收收楼楼现现场场的的保保安安人人员员和和接接待待人人员员要要特特别别注注意意该该类类人人员员，，必必要要时时可可以以上上前前查查问问，，将将其其请请出出接接待待区区域域，，要要防防患患于于未未然然；；如如有有盗盗窃窃行行为为，，可可立立即即采采取取行行动动，，将将其其制制服服送送公公安安机机关关处处理理。。第二二类类：是是别别有有用用心心的的准准业业主主，，不不打打算算收收楼楼、、或或想想延延期期收收楼楼、、或或想想退退楼楼的的准准业业主主，，意意图图煽煽动动现现场场的的准准业业主主，，制制造造混混乱乱使使管管理理公公司司对对其其要要求求妥妥协协的的，，可可以以由由接接待待人人员员将将其其带带离离现现场场，，引引致致公公司司办办公公室室，，找找当当值值领领导导和和其其详详谈谈条条件件，，因因为为该该类类准准业业主主有有可可能能仍仍是是我我们们日日后后的的业业主主，，因因此此不不要要造造成成太太大大的的冲冲突突，，注注意意谈谈话话态态度度要要不不亢亢不不卑卑，，不不要要碰碰撞撞其其身身体体，，以以免免让让其其增增加加借借口口。。六、、朋朋友友相相助助型型场场面面场面面：：收收楼楼时时，，业业主主由由于于不不善善言言谈谈，，或或不不熟熟悉悉有有关关标标准准和和程程序序，，常常会会邀邀请请相相关关行行业业的的专专业业人人员员前前来来协协助助把把关关收收楼楼。。其其朋朋友友为为显显示示其其专专业业性性，，通通常常喜喜欢欢在在旁旁帮帮腔腔、、或或挑挑毛毛病病、、或或高高谈谈阔阔论论，，以以协协助助业业主主争争取取较较大大的的利利益益。。处理方方法：特别别留意意该类类型““参谋谋”，，他们们有较较为专专业的的水平平，也也可能能略知知一二二，不不懂装装懂。。接待待人员员要学学会分分开对对待。。对待待专业业人员员，不不要和和其争争辩，，要顺顺从其其言论论，适适当时时称赞赞其经经验丰丰富，，或邀邀请其其过来来指导导，再再对本本公司司做得得不够够的地地方适适当解解释，，并说说明公公司已已在统统一补补办或或修改改，争争取其其谅解解，避避免使使其将将问题题扩大大化，，影响响他人人收楼楼。对待第第二类类“参参谋””，也也不必必和其其多争争论，，以免免让其其感觉觉理亏亏，可可以带带引他他们到到办公公室，，让当当值专专业的的工程程人员员和其其解释释，容容易在在技术术性上上说服服业主主先收收楼，，避免免节外外生枝枝，影影响他他人收收楼。。收楼现现场的的布置置接待区区域验证处处签收文文件处处收费处处现场收收楼资料回回收处处装修咨咨询处处VIP接待待处现场指指挥组组后勤组组办理入入伙的的注意意事项项和技技巧在最短短的时时间内内完成成最需需要完完成的的事；；避免过过多的的人办办理签签约；；多讲业业主享享有的的种种种权利利，少少讲或或不讲讲他应应承担担的义义务；；增加业业主之之间的的正面面影响响，减减少负负面的的相互互影响响；学会及及时请请示及及场面面控制制；并不是是所有有正确确的都都是““对””的；；会议总总结，，同事事之间间相互互帮助助，相相互叫叫交流流学习习；业主永永远的的“正正确””的，，态度第第一！！课间间休休息息保安部部装修修期管管理事事项一、确确定装装修工工人行行走路路线一般只只允许许装修修工人人从地地下室室进出出，只只允许许乘坐坐货梯梯或走走消防防楼梯梯，不不允许许乘坐坐客梯梯；由车场场收费费岗负负责对对工人人进入入时的的验证证；早上进进入的的工人人较多多，巡巡逻岗岗和领领班需需到场场支援援。二、验验证１、查查验装装修工工人临临时出出入证证有效效期是是否过过期；；２、查查验装装修工工人临临时出出入证证照片片、姓姓名是是不是是本人人；３、查查验出出入证证照片片是否否被更更换，，姓名名、房房号是是否被被涂改改等；；４、一一旦发发现照照片或或姓名名不符符，就就要将将临时时出入入证收收回或或对装装修公公司进进行处处理（（可签签承诺诺书在在装修修保证证金中中扣除除）三、确确定装装修时时间一般规规定在在８：：０００－－－１２２：０００，，下午１１４：：０００－－－１８８：０００，，只能能在此此时间间内施施工，，１８８：０００后后要组组织力力量进进行清清场（（前两两个月月还没没有业业主入入住可可以灵灵活掌掌握，，只要要有一一户住住进来来就要要严格格控制制，以以免引引起投投诉））。四、单单元内内的检检查１、检检查工工人有有无临临时出出入证证（可可能从从其它它入口口进入入）；；２、检检查有有无违违规装装修（（主要要看有有无破破坏承承重结结构，，梁、、柱、、外墙墙等））；３、检检查装装修项项目是是否与与“装装修许许可证证”上上的内内容相相符；；４、检检查有有否按按规定定配备备灭火火器（（安全全生产产法规规定：：每５５０平平方米米需配配备２２公斤斤的ＡＡＢＣＣ型灭灭火器器一个个）；；５、检检查有有否在在单元元内使使用电电炉做做饭；；６、阳阳台上上有无无堆放放容易易被风风吹落落的杂杂物；；７、单单元入入户门门必须须保持持关闭闭，以以防止止噪音音和灰灰尘向向走廊廊扩散散；８、晚晚１８８：３３０后后开始始清场场，不不许有有工人人留宿宿在小小区内内过夜夜。五、搬搬运建建材的的管理理１、所所有建建材均均从地地下室室进入入；２、需需在地地下室室指定定卸货货区域域；３、搬搬运建建材只只许用用货梯梯（货梯需需做好好保护护）４、必必须设设保安安岗专专职负负责建建材的的搬运运；５、超超长、、超高高、超超宽的的建材材必须须从楼楼梯搬搬运６、搬搬运沙沙石、、水泥泥时必必须用用袋装装；７、建建材搬搬运完完毕后后要监监督工工人清清理卫卫生；；六、车车库收收费岗岗１、有有货车车进入入时要要问清清是那那个单单元，，问明明后要要及时时通知知车库库内的的保安安员，，以便便于指指挥车车辆到到指定定卸货货区域域；２、货货车出出车库库时要要检查查有无无带出出公司司物品品３、工工人进进入时时若带带有工工具，，要进进行登登记，，出来来时进进行核核对，，可减减少开开放行行条的的时间间，提提高办办事效效率。。七、对对装修修工人人的管管理１、一一绿从从地下下室出出入；；２、不不可在在小区区内光光背作作业；；３、不不可将将饭盒盒带入入小区区和单单元内内；４、早早８时时前、、１２２－－－１４４时段段不可可让工工人进进入小小区；；５、不不许带带电饭饭煲、、电炉炉和被被褥进进入；；６、不不许超超过８８磅的的大锤锤进入入。八、楼楼层巡巡逻岗岗１、在在走廊廊里看看有无无工人人闲逛逛，发发现不不是本本层或或单元元的要要问明明情况况，属属乱窜窜单元元的要要进行行处理理；２、检检查装装修单单元入入户门门是否否关闭闭；３、检检查装装修工工人是是否将将施工工垃圾圾堆放放在门门口和和走廊廊；４、检检查生生活垃垃圾桶桶内是是否堆堆放有有施工工垃圾圾；５、检检查消消防楼楼梯间间有否否堆放放施工工垃圾圾；６、检检查消消防栓栓有否否被动动用（（经常常有工工人使使用））；７、检检查施施工单单元门门口是是否干干净，，走廊廊内有有否堆堆积装装修材材料。。九、对对防盗盗门、、窗、、空调调安装装的管管理１、当当车库库入口口岗位位有安安装防防盗门门、窗窗、空空调的的工人人和材材料进进入时时，当当值保保安员员需立立即通通知工工程部部人员员到现现场指指导安安装；；工程程部人人员未未到不不能进进入（（若管管理处处统一一防盗盗门样样式还还需要要审核核）；；２、为为防止止不按按规定定安装装，可可以实实行保保证金金制度度管理理；３、安安装完完毕工工程部部检查查合格格后退退回保保证金金；４、防防盗门门不能能外移移占用用公共共面积积；５、阳阳台不不许安安装防防盗网网；６、空空调必必须安安装在在预留留位上上，不不可用用铁架架装在在外墙墙上（（因年年久会会生锈锈脱落落），，若预预留位位不够够用，，一定定要装装在外外墙上上，管管理处处需指指定好好位置置，而而且要要采用用不锈锈钢架架安装装。Theend谢谢大大家9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Thursday,December29,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:46:4803:46:4803:4612/29/20223:46:48AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2203:46:4803:46Dec-2229-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:46:4803:46:4803:46Thursday,December29,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2203:46:4803:46:48December29,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。29十二二月20223:46:48上上午03:46:4812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:46上上午午12月月-2203:46December29,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/293:46:4803:46:4829December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:46:48上午午3:46上午午03:46:4812月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:46:4803:46:4803:4612/29/20223:46:48AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2203:46:4803:46Dec-2229-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:46:4803:46:4803:46Thursday,December29,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2203:46:4803:46:48