绿地地产高容量住宅规划设计

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一、住宅开发强度分析

土地容积率在1.0以下，一般根本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提上下层住宅产品比例在合理范围内应尽量提上下层住宅产品比例在合理范围内应尽量提上下层住宅产品比例，以提高土地价值。如何来提上下层住宅比例呢？那么应尽可能提上下层住宅片面的容积率。首先我们对土地开发强度举行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。

假设：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米操纵，东西间距按照6米操纵，退界按照6米操纵，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达成45%。一般而言，住宅地块建筑密度都会操纵在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。

为明确容积率与建筑密度关系，建立公式如下：建筑面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积，容积率=建筑密度*建筑面积基底系数（容积率暂不考虑配套设施）。附表1对低层住宅容量举行了分析，可以看出在建筑密度操纵在30%时，建筑面积基底系数取3，那么容积率可以达成0.9。

从以上分析可以看出，建筑密度和建筑面积基底系数抉择了建筑容量大小。

建筑密度受地块条件、建筑间距、建筑进深、日照分析等诸多因素影响，概括工程可以根据强排和当地工程阅历数据确定。建筑面积基底系数受产品地上建筑面积层数、底层建筑面积影响。

在建筑密度无法突破的处境下，提高容量的主要设计手法有（见附图3）：

1、增加建筑层数，以提高建筑面积基底系数。

2、尽量增加地下室、阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积，使得实际容量提高。

图3高容量设计手法

二、高容量设计优化总结

由于各个地区规划操纵指标不同，为了高容量开发，同时达成高品质要求，可以采取的优化设计手法有：

1、在规划指标范围内，提高建筑进深，增加户均面积。

2、采取内院或天井的设计方法加大进深，同时改善通风采光。

3、有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容量。（见附图4）

图4：围合式规划布局

4、增加联接户数或单元数量，利用北退台裁减间距。

5、增加规划层级和分级管理，设置小区——组团——合院三级空间序列变化，弱化空间压抑感。（见附图5）

6、建筑造型丰富错落、立面整体化处理，丰富景观层次和密度，从而削减建筑的体量和长度，降低空间压抑感。

7、人车分流，停车入地，地面步行化、景观化。

8、抬高地面，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风。（见附图6）

9、庭院尽量私有化。

图5：多层次的规划层级

图6：抬高室外地坪，降低本金，丰富空间

10、形成多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，来弱化高容量开发。

11、采用景观、小品、矮墙分割室外空间，丰富空间变化，弱化高容量。

12、堆坡造景，利用高差丰富空间，弱化高密度空间感。

图7：多层次绿化

三、住宅产品规划模型

（一）模型编制说明

基于以上高容量规划设计分析和建立的规划指标公式，进一步研究住宅产品组合与规划指标的关系，建立住宅产品规划指标分析模型。

住宅产品规划指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定，可以便当快速分析开发地块规划指标便快速分析开发地块规划指标，得到产品组合比例，来举行经济测算和规划决策。

（二）模型指标与公式

1、规划指标规划指标

容积率——F

建筑密度——D

建筑面积基底系数——R

地上建筑面积——G

基底建筑面积——B

产品类型1基底面积比例——P1

产品类型2基底面积比例——P2（视产品类型多少确定）

产品类型1建筑面积基底系数——R1

产品类型2建筑面积基底系数——R2（视产品类型多少确定）

产品类型1建筑密度——D1

产品类型2建筑密度——D2（视产品类型多少确定）

产品类型1建筑面积比例——A1

产品类型2建筑面积比例——A2——（视产品类型多少确定）

2、建筑密度D的说明

由于本模型没有参与小区配套商业和市政设施占地，因此应适当预留建筑密度给这些设施，即假设规划指标赋予的建筑密度是25%，那么本模型计算时应扣除这些设施的占用密度，一般阅历值是预留2-4%。下表供给的产品系列建筑密度供参考。

3、有关公式

建筑面积基底系数R=地上建筑面积地上建筑面积G/基底建筑面积B

容积率F=建筑密度D*建筑面积基底系数R

受产品房型设计影响，以下供给的产品系列建筑面积基底系数供参考。

4、产品系列指标参考

5、模型建立模型建立：

计算工程建筑密度D=P1D1+P2D2+（视产品类型多少确定）

计算平均建筑面积基底系数R=P1R1+P2R2+（视产品类型多少确定）

计算容积率F=DR

计算产品类型1建筑面积占比A1=P1*R1/R

计算产品类型2建筑面积占比A2=P2*R2/R

（视产品类型多少确定）

（三）模型运行说明

1、设定各产品组合基底面积比例,例如：某工程产品组合筹划为联排和小高层，可以设定联排产品所占基底面积比例P1=70%，那么小高层P2=30%；

2、设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数,仍以联排和小高层产品组合为例，设定联排建筑密度D1=24%，建筑面积基底系数R1=2.5；小高层建筑密度D2=19%，建筑面积基底系数R2=11；

3、计算工程建筑密度D和平均建筑面积基底系数R

工程建筑密度D=P1D1+P2D2=22%，平均建筑面积基底系数R=P1R1+P2R2=5.05

4、容积率F=D*R=1.11；

5、计算各类产品占比，产品1占比A1=P1*R1/R=35%,产品2占比A2=P2*R2/R=65%，产品3（视产品类型多少确定）；

6、可以输