2017年上半年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量考试试卷

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业2017年上半年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、物业管理的全面启动以为标志。

A：物业的接管验收

B：业主入住

C：日常的前期物业管理服务

D：首次业主大会召开

E：执行层的组织协调2、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发。

A：二级资质证书

B：三级资质证书

C：四级资质证书

D：暂定资质证书

E：房地产估价机构必须加盖公章3、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。

A：合同价

B：市场价

C：评估价

D：估算价

E：执行层的组织协调4、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型5、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。

A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则

B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任

C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款

D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下

E：房地产估价机构必须加盖公章6、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。

A．投资规划

B．投资回收期

C．投资方向

D．投资收益水平7、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起__天内到管理部门办理登记备案手续。

A．20

B．90

C．30

D．608、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

A：政府协议出让土地

B：购买相邻房地产

C：卖方不了解行情

D：设立抵押的房地产

E：工业用地的监测点评估价格9、地价本质上是__。

A．劳动创造

B．“劳动价值”的货币表现

C．围绕着“劳动价值”而上下波动

D．地租的资本化10、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年

11、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。

A．地价税

B．土地收益金

C．土地转让金

D．土地增值税12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：1838.00

B：1844.55

C：1845.87

D：1850.00

E：工业用地的监测点评估价格13、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】

A：市场价值

B：清算价值

C：快速变现价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格14、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法

B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法

C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的

E：工业用地的监测点评估价格15、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税16、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。

A．以1次为限，不超过3个月

B．以1次为限，不超过6个月

C．以2次为限，每次不超过3个月

D．以2次为限，每次不超过6个月17、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124

D．13018、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。

A．空置率与有效毛收入呈反向变动

B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率19、下列关于税收的表述中，正确的是。

A：房产税的课税对象是房产

B：房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税

C：农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

E：执行层的组织协调20、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。

A：租金增长率上升

B：新增供给小于新增需求

C：新开工项目增加

D：租金增长率下降

E：借款合同21、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收22、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】

A：有用性、稀缺性、有效需求

B：供给、需求、利用状况

C：权利、租金、利率

D：价值、使用价值、供求

E：工业用地的监测点评估价格23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。

A：房屋拆迁公告

B：房屋拆迁通知

C：房屋拆迁通告

D：房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章24、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工业用地的监测点评估价格25、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

A：3

B：6

C：9

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率2、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制4、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

A．土地使用权

B．土地开发权

C．土地所有权

D．土地驻扎年限5、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象6、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税

B．集体土地使用人无须交纳土地使用税

C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税

D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税7、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平8、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况9、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。

A．收益递增递减原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．预期原理

E．适合原理10、下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有．(2006年试题)

A：发行企业债券

B：向银行借入信用贷款

C：房地产开发贷款

D：在公开市场上发行股票

E：土地储备贷款

11、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题)

A：土地的编号

B：土地的利用类别

C：地理名称

D：房屋、道路、水系

E：土地的面积12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费13、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。

A．企业住房贷款

B．等额本金方式

C．政策性住房抵押贷款

D．等额本息方式14、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。

A：产品质量

B：产品性价比

C：规模和结构

D：产品档次

E：借款合同15、房地产面积测算的边长和面积分别取至__。

A．0.1m，0.01m2

B．0.01m，0.1m2

C．0.01m，0.01m2

D．0.1m，0.1m216、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。

A．由国家无偿收回

B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期

D．应于届满前1年申请续期17、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。

A：第一阶段

B：第二阶段初期

C：第三阶段初期

D：第三阶段

E：第四阶段18、下列费用中属于运营费用的有。

A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

B：房地产税、人员工资、维修费、所得税

C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额19、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。

A．取三者的平均值

B．取三者的中间值

C．任选其中之一

D．在三者的基础上综合分析决定20、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。

A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上

B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上

C．注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师

D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上21、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管

D．成本控制22、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。

A：住房消费转向以租赁为主

B：增加住房持有期间税费

C：住宅开发成本上升

D：住房租赁价格下降

E：消费者的收入水平上升2