2022房地产估价师考试《案例与分析》练习题_第1页
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本文格式为Word版，下载可任意编辑——2022房地产估价师考试《案例与分析》练习题案例分析练习题一：

某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋全体权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼举行估价。

1.能否翻建的最终批准权在。

A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

2.评估时依据的建筑面积应为。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三个面积都不行

3.该公司嘱托评估应选择。

A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

标准答案：B,D,C

解析：2.由于评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

案例分析练习题二：

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据嘱托方供给的资料，该烂尾楼工程的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开头创办。嘱托方供给的实际本金价格为1800元/㎡，包括土地取得本金、开发本金、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为嘱托方所列支的各项实际本金费用符合支出当时的正常市场处境，为此，在采用本金法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问：

1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2在此根基上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1错误有：

①应采用符合估价时点市场处境的各项本金费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种理由产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时落后等各

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