物业管理办法

物业管理办法第一章总则第一条为了加强xx有限公司（以下简称“公司”或“矿业公司”）的物业管理，保障公司房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据有关规定制定本办法。第二条本办法适用于公司所辖范围内所有住宅区。第三条本办法所称住宅区物业管理是指：公司所辖范围所有住宅区内的建筑物、构筑物及其设备、公用设施、绿化、环卫、治安（西安住宅区）等公共设施以及环境面貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。第二章住宅区物业管理房屋的维修养护；道路、公共场所及房屋周围的清扫保洁、垃圾清运；花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的规范管理和合理经营；供水、供电、电梯、照明、排水、道路、供气、供暖、健身器材等公用设施的维修养护；物业管理部门规定和其它管理制度规定的物业管理事项。第五条物业管理部门的权利：根据有关规定，结合实际情况制定所辖住宅区的物业管理办法；按照物业管理办法对住宅区实施管理；依据相关规定收取物业管理费用；制止违反住宅区规定的行为，对造成的损害有权要求赔偿。第六条物业管理部门的义务：接受住宅区内居民的监督；重大的管理措施应当提交集团公司审议决定；接受主管部门、相关行政主管部门及住宅区所在地人民政府的监督指导；物业服务实行24小时全天候服务。总值班电话：矿区：西安：第三章房屋使用人和住户公约第七条房屋使用人应当按相关规定使用房屋和其它公共设施并交纳有关费用，自觉维护住宅区正常的管理秩序。有权要求公司监督物业管理部门的工作，对妨害住宅区管理秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。第八条房屋使用人入住住宅区应遵守以下规定：不得改变房屋结构、外貌和用途，或进行违章凿、拆、搭、建；不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得践踏、占用绿地，如有违规行为造成绿地损坏的，按面积给予经济赔偿；不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施；不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等；不得随意停放车辆，鸣喇叭或以其它方式发出超出规定标准的噪音；不得排放有毒、有害物质；不得利用房屋从事危害公共利益和各种违法的活动；所有住宅区房屋未经房产部门同意，不得私下转让、买卖；未经房产部门同意，任何单位和个人不得在家属区空中、屋顶、墙面架设电缆等通信设施，在地下开沟挖土，铺设管线等；供水、供暖原则上不对外供给。矿区各单位确需供水、供暖时，必须向生产服务公司书面申请。同时应提供施工图纸及施工方案，经生产服务公司批准同意后，方可施工。第四章住宅区使用及维护第九条房屋的维修责任，按照下列规定划分：室内水暖、电照维修由住户负责材料费用，生活服务公司负责维修；水、电表实行预付费系统，在质保期结束后，水电表损坏由住户承担更换所需材料费；住户私自打开铅封或拆卸水电表窃取水电，一经确认，将按照月平均用量5倍收费，并视情节处于300—1000元罚款；房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、采暖系统、公用水箱、加压水泵、机电设备和消防设施等房屋本体公共设施由物业管理部门组织进行定期养护维修；阳台、窗户由单位统一封闭，一楼统一加装防护网，住户不准私自改装，其他楼层住户不得在外墙面安装任何装置及设施；住宅楼单元对讲防盗门，不允许支、垫异物，阻止门正常关闭，以防门扇变形。第十条住宅区的道路、围墙、大门、路灯、沟渠、池园、绿地、娱乐器具等公共设施由物业管理部门组织定期养护和维修；属于人为损坏的由损坏者负责修复，造成损失的应给予相应的经济赔偿。第十一条住宅区的水、电、煤气、通讯、网络等管线的维护由产权单位负责，维修费用由产权单位支付。其使用费住户直接向各专业部门缴纳。第五章物业管理收费第十三条住宅区收费标准及用途：物业费：西安框架结构住宅1元/㎡.月;砖混结构住宅物业维修费0.25元/㎡.月，物业管理费10元/户.月。主要用于房屋建筑的共用设施（共用的上下水主干管、采暖主管道、落水管、公共照明、电梯配电系统等）的日常维修养护；建筑房屋共用部分（屋顶、楼盖、梁柱、内外墙体外坪面、承重结构部位、楼梯间、地下室等）的维修养护、家属区垃圾清运、公用部分场地道路清扫及化粪池、室外上下水管道、沟渠清理及管理人员和维护人员工资等费用。西安住宅区水、电费按西安市价格加收10%损耗；xx住宅区用水（由xx县自来水厂供水）水费3元/m3,生产办公用水水费4.5元/m3，电费0.56元/度;店头地区住宅区冷水费2元/m3，热水费4元/m3，电费0.56元/度，生产用水4元/m3，经营性用水3元/m3。单位用水均加收10%损耗和管理费。采暖费：(按建筑面积计算,采暖期:西安为4个月;其它为5个月)住宅区4元/㎡.月公共建筑：办公场所：6元/㎡.月厂房车间（高度＜9M）：12元/㎡.月厂房车间（高度≥9M）：16元/㎡.月住户个别需求的特约服务费属非公共性服务费由住户按规定交纳相应费用。第十四条住宅区所有住户必须按照规定按时缴纳物业管理费。在职职工物业费由所在单位从每月工资中代扣，代扣单位不得以任何理由拒扣。若用户对收费有疑义，可到收费单位核对，但不影响代扣，下月再作冲减；其他住户必须按月主动到收费部门缴纳物业费，对拒缴或欠缴物业费的住户，收费部门有权停售水电，并从所在单位帐户划扣。第六章房屋装修第十五条本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。第十六条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。第十七条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案和物业部门同意，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；室内控制阀门、排气阀和暖气片包装，必须留足检查和维修窗口，不得私自移动、拆除、加装控制阀门；其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第十八条住户在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理部门申报登记,填写装修申请表，经房产部门审核同意后，住户交纳2000元装修保证金和100元垃圾清运费,方可施工，待装修结束后经过检查验收,无违约情况,3个月后（改动供暖设施的，需等到下一供暖期开始一月后），方可退还保证金。第十九条住户从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道、给排水管道和设施；拆改燃气管道和设施。第二十条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。第二十一条装饰住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照文明施工规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第二十二条住户和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。第二十三条住户不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的进行监督检查。第二十四条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，住户应当负责修复和赔偿。。第二十六条住户因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的,按规定承担赔偿责任。第二十七条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令改正，并处罚款：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装住户处500元以上5000元以下的罚款；损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对住户处1000元以上5000元以下的罚款；擅自拆改供排水、供暖、燃气管道和设施的，对住户处500元以上1000元以下的罚款；擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对住户处500元以上1000元以下的罚款。第二十八条未经行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由行政主管部门按照相关法规的规定处罚。第七章矿业小区车辆管理第二十九条公司河滨路全段不许停车，时速不能超过30km/小时。第三十条凡在矿业小区居住的有车的住户，需到公司保卫部门领取进出入通行卡。。第三十二条矿业小区内设有固定停车位，摩托车、自行车停车库，车主需按规定在固定车位或停车库停放车辆，禁止乱停乱放。第三十三条除装修、搬家、施工外，禁止货运车辆进入矿区，出租车不得进入矿业小区。第三十四条有下列情况的，矿区管理人员可进行10—100元的罚款：将车停在人行道上，不听从小区管理人员劝说的；随意随地停放车辆影响到他人及车辆正常行驶的；在小区内超速行驶的；有意损坏公共设施的。第三十五条对于施工车辆应遵守以下规定：凡在公司施工的拉土车、送货车(沙子、水泥)，在驶入矿区所有道路前必须办理通行证；拉土车应在规定的时间、路线行驶，不得在未经批准的道路及路线内行驶；拉土车在装土时不能超出车的上沿，车厢上必须加盖篷布，严禁沿途抛洒；施工单位应将工地出入口内外20米内卫生清洁干净，保证无尘土、无施工垃圾，拉土车辆及施工用车在驶出施工工地时必须