第五章地产评估

第五章房地产评估2第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。归纳起来，房地产实体有土地、建筑物和房产三种形态。

其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物；其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。4

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。

（3）房地，最常见形态的估价。一、土地及其特征1、土地一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果。

52、土地特性土地的自然特性：1.土地位置的固定性。（形成不同区域土地市场）2.土地质量的差异性。（级差地租）3.土地资源的不可再生性。（决定了土地价格上涨趋势）4.土地效用的永续性。（土地利用角度）

7土地的经济特性：

1.土地资源供给的稀缺性。（要求人民集约用地）2.土地产权的可垄断性。（获利角度）3.土地利用的多方向性。（选择最佳用途）4.土地效益的级差性。（质量差异性）效用：居住、营业、欣赏、广告台湾101大楼例题1：导致土地价格具有明显的区域性的原因是（）A.土地的稀缺性B.土地用途的多样性

C.土地空间位置的固定性D.土地的可垄断性9

例题2：交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（）A．土地用途的多样性B．土地经济地理位置的可变性

C．土地价值影响因素的多样性D．土地的不可替代性

1011土地使用权：我国城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。土地使用权可以转让。12地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。13

土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。注意：转让土地使用权后，新的使用者使用年限将低于国家规定年限。例题3：农村宅基地、自留地、自留山等属于（）

A、国家所有B、农户所有C、集体所有

D、乡镇企业所有练习：一1.11.12；二1.2.121415二、房地产及其特性（根据生活常识理解）房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：

1.位置固定性。（房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。）占有与收益的排他权力性；

2.

供求区域性。

3.长期使用性。（土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，因此房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

164.投资大量性。5.保值与增值性。（房地产价格上涨速度快于其他一般资产）

6.投资风险性。（不动产不易改变用途、生产周期长、自然灾害、战争、社会动荡的影响）

17风险：房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点7.难以变现性。（房地产由于价值高大，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。）8.政策限制性。20二房地产估价原则

1.

合法原则（前提）合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。

以抵押为例阐述合法原则：（1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。问题：《城市房地产抵押管理办法》规定哪些房地产不得设定抵押？22

（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。（3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

（4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。（5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。2.最高最佳（最有效）使用原则要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。案例：收益递减规律对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼一座5层大楼的投资利润率是4.36%10层是6%15层是6.82%20层是7.05%25层是6.72%30层是5.65%此楼收益递减点是20层，既经济高度其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模26

3.不完全可替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。不完全可替代原则：房地产评估不可能像其他商品具有完全的可替代性。4.房地分估合一原则建筑物与土地的组合情况某宗房地产土地面积300平方米，建筑面积250平方米，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算房地产相对于空地的减值额。（300-50）*250=62500元5.地域原则根据不同地区、城市经济地理环境。上海三大高度广州塔29三房地产估价程序

圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估价工作的客观过程，整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑关系。30一、房地产估价程序

1.获取估价业务；

2.受理估价委托；

3.拟定估价作业议案

4.搜集估价所需资料；

5.实地查勘估价对象；

6.选定估价方法并进行测算；

7.确定估价结果；

8.撰写估价报告；

9.审核估价报告；

10.出具估价报告；

11.估价资料归档。31

1.明确估价基本事项

A明确评估目的

B明确估价时点

C明确估价对象

2.签订估价委托合同（1）签订合同的作用：成立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利与义务；载明估价的有关事项。32（2）估价委托合同的内容的一般包括：委托人的名称或者姓名和住所；估价机构的名称和住所；估价对象；估价目的；估价时点；委托人的协助义务；估价服务费及其支付方式；估价报告交付的日期和方式；违约责任；解决争议的方法；委托人和俸机构认为需要约定的其他事项。333拟定估价作业方案内容：

1、拟采用的估价技术路线和估价方法；

2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；

3、预计所需要的时间、人力和经费；

4、估价作业步骤和时间进度安排。4搜集估价所需资料

1、估价所需的资料

2、搜集资料的渠道5实地查勘估价对象

1、实地查勘的内容

2、实地查勘的作用

3、实地查勘形成的结果或资料

4、实地查勘注意事项6选定估价方法测算

选用哪种估价方法进行测算，是由以下三个方面综合决定的：

1、估价对象的房地产类型；

2、估价方法选用的对象和条件；

3、所搜集到的资料的数量和质量。357确定估价结果8撰写估价报告书

估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书面报告按照格式，又可分为叙述式报告和表格式报告，报告书的格式有固定式、自由式。9审核估价报告；10.出具估价报告；11.估价资料归档。练习：P16110;P1636;P1644.

第二节房地产价格一、房地产价格的分类

1.根据权益不同：所有权价格、使用权价格和其他权利价格。房地产所有权价格又常被俗称为“产权价格”房地产其他权利价格可根据他项权利的类型分为租赁权价格抵押权价格地上权价格地役权价格典权价格2.根据价格形成方式不同：市场交易价格、评估价格。实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。卖价、买价、成交价评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括基准地价、标定地价、房屋重置价格等，即运用某种具体方法估算出的价格。3.根据房地产实物形态不同：土地价格（基准地价、标定地价、土地使用权出让底价、转让价格、出租价格、其他价格）建筑物价格房地合一价格（即“连房带地”的房地产整体）394.根据价格表示单位的不同：

总价——一宗房地产的总价格。单价——将一宗房地产的总价分摊到该宗房地产的面积上所得到的价格。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/土地总面积

练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？（166.7、200、250）41三、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素（对所有土地价格都有影响的因素）；主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1.经济因素。（1）经济发展因素。（2）财政金融因素。（3）产业结构因素。经济发展水平、经济增长状况、产业结构、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费、居民收入。42长期来看，房地产价格上涨率大于一般物价上涨率和国民收入上涨率国家年度地价（现行价格）消费品价格(1948－1967）国民收入(1948－1967）美国1956－19666.01.56.0英国1960－196912.03.71.7法国1950－196621.04.35.5意大利1950－196212.03.05.6日本1955－196919.00.88.2表5－1若干国家地价、消费品价格，国民收入年平均递增率（％）442.社会因素。（1）人口因素。（2）家庭规模因素。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。（人口状况、政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化水平、文化与时尚。）3.行政因素。（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。4.政治因素。国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与城市建设、交通消防、行政区划等方面的一些法律、法规、政策和行政措施。政局安定程度、国与国之间的政治、军事冲突等。5.心理因素。4546（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。474.城市设施状况因素。（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。48（三）个别因素（来自于房地产本身的因素，即房地产的本体状况。）1.土地的个别因素。（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。50（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。但容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（倒U型）（6）用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

51

2.建筑物的个别因素。（1）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。（2）设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。（3）施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。

（4）楼层和朝向。楼层的高低影响房屋使用的方便性和舒适性，进而影响房价。房屋朝向影响通风、采光及视野等，也会影响房价。（5）建筑物是否与周围环影响境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。例题1：在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）

A、行政因素B、社会因素

C、区域因素D、个别因素

E、经济因素532、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）

A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响

3、一般来说，受到战争威胁或者影响的地区，对房地产价格的影响是（）

A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响

544.

居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）。

A.周围环境状况B．安宁程度C.交通是否方便D．与市中心的远近

5、一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（）。

A.引起房地产价格上涨

B.引起房地产价格下跌

C.起着稳定房地产价格的作用

第三节收益法在房地产评估中的应用

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。57收益法三大参数一、净收益（一）净收益的含义净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。58实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如：1.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；2.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；3.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；4.土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。

由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。60（二）客观总收益（如房屋租金收入）总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

61在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。62（三）客观总费用

总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。用来求取房地产净利益的房地产总费用不包含折旧费，通常包括：管理费、维修费、保险费、税金（房产税、营业税等）、租金损失（空置）等。

客观总收益-客观总费用=净收益63二、折现率折现率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。（一）资本化率的实质

资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

64（二）求取折现率的方法

1.净收益与售价比率法。例5-1

2.安全利率加风险调整值法。资本化率=无风险利率（例如：国债利率）+风险报酬率3.各种投资收益率排序插入法。三、收益法应用举例例：5-2练习：四1

前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)未来收益额前期非等额，在若干年后保持不变

--有限期P5766某地产公司于2018年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2020年1月在此地块建成一座框架结构写字楼，经济耐用年限60年，残值率0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，用于出租。据调查，当地同类写字楼出租租金为每月每平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费用为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，建筑物资本化率为6%.要求：根据以上资料评估该房地产2020年1月使用权的市场价值。四467（1）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（2）计算总费用。①年管理费=972000×3%=29160（元）②年维修费=2500×1800×1.5%=67500（元）③年税金=25×1800=45000（元）④年保险费=2500×1800×0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）（3）计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益-年总费用=97200-150660=821340（元）68（4）计算房屋净收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=69②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额×已使用年数2500×1800-93750×1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4406250×8%=352500（元）70（5）计算土地净收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）（6）计算土地使用权市场价值。土地使用权在2013年1月的剩余使用年期为：

50-3=47（年）

单价=7308760÷1000=7309（元/平方米）（7）评估结果。本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。71

第四节市场法在房地产评估中的应用

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

72

而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。73二、计算公式市场法的基本计算公式是：

P＝P'×A×B×C

式中：P——被估房地产评估价值；

P′——可比交易实例价值；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况因素修正系数；

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P＝P'×A×B×C×容积率修正×土地年期修正注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。例：5-4练习：四2

75（四）确定房地产价值例：有一块待估宗地G需要评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地块，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.3+1%G7月01.1076上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指数表为：时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地土地2007年7月的价值。77(1)建立容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数10010511011512012512878(2)案例修正计算。79(3)评估结果。经分析判断，案例宗地D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米）第五节成本法在房地产评估中的应用

成本法应用范围受到一定得限制，主要适用在，收益法、市场法很难用的场合。

如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。则可选择成本法。1.以下难以使用市场估价的房地产有（）多选A、标准工业厂房B、写字楼C、古建筑D、纪念馆E、学校82二、土地价值的评估

成本法的基本公式为：

土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益

（一）计算待开发土地取得费用1.国家征用集体土地而支付给农村集体组织的费用。包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：

征用耕地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。

这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。85（二）计算土地开发费用土地开发费用涉及基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。三通一平：通水、通路、通电，平整地面；七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路、平整地面。86（三）计算投资利息垫付的土地取得费，垫付的土地开发费，应该计算相应的投资利息。从经济学的角度讲，资金，预付资本不管是从银行借，还是自己投入的，都应该计算利息。计算利息时要注意的问题：不管自有资金还是借入资金，都要计算利息关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。（四）计算投资利润和税费87

例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，土地征用费（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占开发费用的35%，开发商要求的直接成本利润率为10%，银行贷款年利率为6%。试评估该土地的价值。88该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费。

土地取得费=10万元/亩=150元/平方米

（2）计算土地开发费。

土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米89（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，

土地取得费利息=150×[（1+6%）2

－1]

=18.54(元/平方米)

土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1.5

－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5

－1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)90（4）计算开发利润。

开发利润=[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价值。

土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]

=（150+200+18.54+10.23+35）=413.77(元/平方米)

土地总价=413.77×15000=6206550(元)

该宗地单价为413.77元/平方米，总价为6206550元。练习：四391假设开发法在房地产评估中的应用一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。二、适用范围1.待开发土地的评估。2.将生地开发成熟地土地评估。3.待拆迁改造的再开发地产的评估。93三、计算公式

P=A-(B+C+D+E)式中：P——土地价值

A——开发完成后的房地产价值

B——整个开发项目的开发成本

C——投资利息

D——开发商合理利润

E——正常税费94目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：95四、操作步骤（一）调查房地产的基本情况1.调查土地的限制条件。2.调查土地位置。3.调查土地面积大小、土地形状、地质状况等。4.调查房地产利用要求。5.调查此地块的权利状况。（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。96（三）预测房地产售价1.对于出售的房地产可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。2.对于出租的房地产，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。97（四）估算各项成本费用1.估算开发建筑成本。2.估算专业费用。3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。（重点）4.估算税金。5.估算开发完成后的房地产租售费用。（五）确定开发商的合理利润投资回报率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。（六）估算待估对象价值注意：在确定利息时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入量、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算，开发费、专业费假设在建造起内投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。99[例]:有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡（平方公里），适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用计息的方法测算该成片荒地的总价和单价。100【解】

设该成片荒地的总价为V

该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6(亿元)

开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5(亿元)

投资利息总额＝(V＋V×4％)×[(1＋10％)3－1]＋5×[(1＋10％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)

转让税费总额＝9.6×6％＝0.576(亿元)

开发利润总额＝(V＋V×4％＋5)×15％＝0.156V＋0.75(亿元)

购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元)

V＝9.6－5－(0.344V＋0.768)－0.576－(0.156V＋0.75)－0.04V

V＝1.627(亿元)

故：

荒地总价＝1.627(亿元)

荒地单价＝81.35(元／㎡)基准地价修正法基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。102基准地价的特点与作用（一）基准地价的特点1.基准地价是区域性价格。2.基准地价是土地使用价格。3.因为基准地价是区域价格，因而必定是平均价格。4.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。5.基准地价是单位土地面积的地价。6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。103（二）基准地价的作用1.具有政府公告作用2.是宏观调控地价水平的依据3.是国家征收城镇土地税收的依据4.是政府