房地产法 钱品石第十章VIP

房地产法

第十章房屋租赁第十章房屋租赁

第一节房屋租赁概述

第二节房屋租赁双方当事人的权利与义务

第三节房屋租赁中的特殊关系

BACK第一节房屋租赁概述

一、房屋租赁的概念及其特征

二、房屋租赁的条件三、房屋租赁的类型

四、房屋租赁合同的主要条款

五、租赁合同的登记

BACK第二节房屋租赁双方当事人的权利与义务

一、出租人的权利与义务

二、承租人的权利与义务

BACK第三节房屋租赁中的特殊关系

一、房屋转租

二、承租人的优先购买权

三、抵押权与租赁权

BACK一、房屋租赁的概念及其特征（一）房屋租赁的概念

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁标的物可以是动产，也可以是不动产。我国《城市房地产管理法》第五十二条对房屋租赁概念作了论述：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

GO（二）房屋租赁的法律特征

1．房屋出租权必须由房屋的权利人来行使。

2．房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与无固定期限为例外。

3．房屋所有权人依然拥有房屋的所有权。

4．房屋租赁合同的相对稳定性。

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二、房屋租赁的条件

《城市房屋租赁管理办法》所限定的不得出租房屋的范围主要有以下几个方面：1．未依法取得房屋所有权证的，或者权属有争议的房屋。

2．未取得共有人同意的共有房屋。

3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。

4．不符合出租安全标准的，或者不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，或者属于违法建筑的房屋。

BACK四、房屋租赁合同的主要条款

1．合同双方当事人2．房屋的座落、面积

3．租赁用途

4．租赁期限

5．租金及支付方式

6．房屋修缮责任

7．转租的约定

8．违约责任

BACK五、租赁合同的登记

我国对房屋租赁实行登记备案制度。租赁登记的特征1．凡是涉及房屋租赁合同的签订、变更、终止、当事人都必须办理登记备案手续。2．凡领取《房屋租赁证》后，租赁合同方可对抗第三人。

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一、出租人的权利与义务

（一）出租人的权利

（二）出租人单方面解除合同的条件

（三）出租人的义务

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出租人单方面可以解除合同的情况：

A.将承租的房屋擅自转租的；

B.将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

C.将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

D.拖欠租金累计六个月以上的；

E.利用承租房屋进行违法活动的；

F.故意损坏承租房屋的；

G.法律、法规规定其他可以收回的。

BACK出租人的义务

1．依照合同约定按时交付房屋，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当予以赔偿。2．出租人应当在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，对出租房屋的自然损坏负责修缮，但当事人另有约定的除外。3．不得擅自进入出租房屋。4．遵守法律、法规的义务。5．出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

BACK二、承租人的权利与义务

（一）承租人的权利

1．取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承租房屋的权利。2．承租权的承继效力。3．征得出租人同意，承租人可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。

4．在租赁期限内，出租人转让出租房屋的，承租人有优先购买权。

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（二）承租人的义务

1．承租人应按合同约定交付租金。2．承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋，未经出租人书面同意，不得改变用途。3．在对承租房屋进行装饰、装修之前，必须取得出租人的书面同意。4．在租赁期限届满之前，承租人需继续承租房屋的，应当在租赁期限届满之前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。5．租赁期满，应把承租的房屋及设施完好如初地移交给出租人。

BACK一、房屋转租

租赁是一种相对权，出租和承租以及转租均为债权债务关系，原则上不允许分租或转租，但经出租人同意除外。房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租，是盘活租赁市场的一种法律调节手段，可以说，转租也是承租人合法享有的一种租权。

BACK二、承租人的优先购买权

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据《合同法》规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

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三、抵押权与租赁权

举例说明：1995年11月14日，房地产开发公司甲为解决资金困难，向银行乙申请贷款500万元，借期1年。甲公司将其所有的某大厦第五楼层所有房屋计1200平方米作为借款抵押，双方就抵押合同办理了抵押登记。后甲公司又急需资金，遂将大厦第五楼层部分写字间出租以收取租金。丙公司与甲公司签定了房屋租赁合同，租期为2年，自1995年12月1日至1997年11月30日，