REITs行业深度报告

REITs行业深度报告核心观点：政策梳理：REITs要求严格，优质资产可期本次试点资产要求集中在优质稳定、权属清晰、手续完备的优质资产上。同时结合国内契约法和

公司法等法律法规体系，本次试点主要采用与国外典型REITs有所不同的“公募基金+ABS”架构。参与主体分析：制度亟待完善，多方共赢可期公募REITs的发行从投资者、原始权益人、市场以及宏观环境来说都是有利的。对于原始权益人来说，公

募REITs可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力；对于投资者来说，能够减少投资风险，提供新的渠

道的同时保证投资收益水平；对于宏观环境来讲，REITs可积极响应构建国内大循环主题、国内国际双循

环相互促进的重大发展目标；对市场来说，其可以建立起价格发现的功能，引导资源实现有效配置。业务流程分析：多方层层把关，保障项目质量基础设施资产主要由省级和国家发改委进行把关，基础设施基金则主要由证监会进行把关，充分体现了

各机构各取所长，发挥合力助推REITs发展的目标。申请注册基础设施基金前，应聘请评估机构、法律机

构、财务顾问出具相应报告提交至证监会，同时拟提交证券投资基金业协会进行备案，并向交易所提交

上市申请，最后将无异议函报送至证监会。已披露项目分析：集中于重点行业，私募基金设置存变已有5所上市公司发布正式关于开展REITs申报发行工作报告，五个项目的底层资产均符合发改委所规定

的重点基础设施补短板、新型基础设施项目的项目原则。同时，申报企业所有权多样化，国企民企并存。

私募基金的逐步取消，产品架构逐渐简化，后四项进行公告的项目便取消了私募基金的环节，或者标注

如涉及则添加私募基金等字眼。在更加简化的“公募基金+ABS”中，产品和治理运营结构得到简化，同

时责任也落实到公募基金上，便于监督管理。1、政策背景：如何理解REITs？目前政策情况？1.1.REITs是什么：全球视角下的REITs主要类型REITs的全称为不动产投资信托基金。以发行受益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行投

资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者的一种金融投资产品。在国际市场上，从不同角度

划分，REITs有不同的分类。1.2.REITs是什么：从不同角度理解对于原始权益人，公募REITs可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力；对于投资人，REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，其主要有三个受投资者青睐的原因：（1）具有基础设施相对稳定的分红属性；（2）可在公共市场上流通的较好的流动性；（3）税收中性的优势。1.3.国内政策情况：多方全面重视，合力助推发展目前，诸多工作指引的相关文件已发布，政府方面对此的重视程度可见一斑。2、政策梳理：资产要求严格，优质资产可期2.1.

基础设施资产申报项目要求：优先支持重点地区国家级新区（除去上述地区外）：山东青岛西海岸新区、辽宁大连金浦新区、江西南昌赣江新区、云南昆

明滇中新区、湖南长沙湘江新区、福建福州新区、黑龙江哈尔滨新区、吉林长春新区、甘肃兰州新区、贵

州贵安新区等。国家级经济技术开发区：乌鲁木齐经济技术开发区、西宁经济技术开发区、曲靖经济技术开发区、内蒙巴

彦淖尔经济技术开发区、格尔木昆仑经济技术开发区、黑龙江绥化经济技术开发区、大庆经济技术开发区、

漯河经济技术开发区、马鞍山经济技术开发区等。2.2.

基础设施基金申报流程基础设施基金则主要由证监会进行把关，充分体现了各机构各取所长，发挥合力助推REITs发展。申请注

册基础设施基金前，基金管理人应当对持有的基础设施项目进行全面地尽职调查。必要情况下，应聘请

评估机构、法律机构、财务顾问出具相应报告，并提交至证监会，同时拟提交证券投资基金业协会进行

备案。拟在交易所上市的，还应当同步向交易所提交上市申请，将符合规定的项目的无异议函在注册前

报送至证监会。2.3.REITs架构：采用“公募基金+ABS”架构REITs按照组织架构上可分为公司型和契约型。前者主要受到公司法、证券法制约，而后者主要受

到基金法制约。公司型REITs面临证券法关于股票

发行上市的严格限制，且公司法当

前关于公司设立、股份转让及利润分配

等规定与REITs运作也不相适应，故可

行性较低。契约型REITs可以充分借鉴证券投资基

金的经验，降低监管成本。而如果

REITs以公募基金为载体直接投资不动

产会受到基金法限制，故利用ABS为投资标的，利用成熟的资产证券化制

度规则，形成“公募基金+ABS”模式。3、公募REITs业务流程新购入基础设施项目以及扩募新购入基础设施项目在基础设施基金存续期间拟继续购入基础设施项目时，基金管理人需要向证监会及交易所提交基

础设施基金和基础设施资产支持证券的变更说明。公募REITs扩募基金管理人申请基金扩募，需要向交易所提交中国证监会同意变更注册的批准或备案文件复印件、

扩募发售方案、扩募发售公告等文件，同时应选择扩募价格确定方式并进行披露。4、参与主体分析：制度亟待完善，多方共赢可期4.1.基金管理人主体分析：业务拓展新机遇，经验缺乏存挑战挑战：基金扩张易引发道德风险REITs的留存收益不足，故管理人有可能通过并购和扩张来扩大基金规模，从而引发道德风险。

而试点指引中主要通过两个方式来避免这一点：（1）强制分红，指引中要求90%的可分配利润用于分红，大大降低REITs可支配的自由现金流，使得REITs的扩张依赖于外源融资或资产循环。（2）限制杠杆，指引中要求总资产不得超过净资产的140%，杠杆率的要求同样限制了基金管理人的扩张。4.2.律师主体分析：负责法律意见书，关注整体产品的合法性主要职责：对相关交易文件起草和完善，出具底层项目、公募基金产品、专项计划的法律意见书；关注点：其中最重要的是基础设施资产权属的合法有效性以及股权的可转让性；4.3.会计师主体分析：商定会计处理，主要关注会计出表主要职责：出具专项计划现金流预测执行商定报告、会计处理意见；对于基础设施项目财务情况

出具审计报告。会计师关注点：在会计方面，主要关注会计出表。4.4.

其他参与主体职责分析财务顾问：负责对基础设施项目进行全面的尽职调查，并出具财务顾问报告，负责在基金管理人

的委托下办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业东。须由取得保荐机

构资格的证券公司担任。外部管理机构：在基金管理人的聘请下负责管理基础设施日常运营维护等工作，该管理机构需要

五年以上的基础设施项目运营经验，配备充足的基础设施项目运营经验的专业人员。评估机构：对标的资产进行评估并出具评估报告。5、已披露基础设施REITs项目对比：集中于重点行业，私募基金设置存变已披露基础设施REITs项目对比截止4月14日，6家上市公司发布正式关于开展REITs申报发行工作报告，分别是首创股份、渤海股份、东湖高新、

协鑫能科、光环新网、中国铁建。其总体呈现三大特点：基础设施领域多样化，六个基础设施项目分别涵盖污水处理、产业园区、数据中心、热电厂、高速公路等领

域，充分符合发改委所规