REITs专题研究报告

REITs专题研究报告一、REITs产品是什么1.1

REITs是什么？REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益

的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。1.2

中国基础设施公募REITs的结构和特点明确权益融资运作模式：REITs试点的基本原则之一是遵循市场

原则，坚持权益导向，通过RETIs实现权益份额公开上市交易。募集方式：公开募集，募集资金需达到2亿元或投资者超过1000

人，封闭式运作。投资范围：80%以上基金资产持有单一基础设施ABS，其余可投

资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。管理方式：基金通过ABS穿透间接取得基础设施项目完全所有权

或特许经营权并实施主动管理。收益来源：基础设施项目租金、收费等稳定现金流。收益分配：收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。产品退出方式：证券交易退出。1.3

类REITs与公募REITs对比在产品层面，类REITs作为一种ABS产品，属于债权性质；而基础设施公募REITs属于权益性质，其在产品性质、产品结构、产品期限等产品设计方

面与类REITs有较大差异。在项目层面，由于公募REITs属于公募发行的产品，且目前处于试点阶段，项目的准入及核查要求较高，各监管部门出具了相关制度

文件予以规定，对项目区域、底层资产类型、项目运营能力和合规性核查等方面提出了具体要求。二、国内外公募REITs发展情况2.1

海外REITs产品现状REITs产品在海外具有较悠久的历史，起源于1960年美国国会颁布1960年美国税法典，确立REITs的法律地位。截至2021年4月末，FTSEREITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元。截至2020年末，全美约共有223只REITs，合计规模1.25万亿美元；其中，权益型REITs182只，规模1.18万亿美元，占主导地位。2.2

海外REITs产品涉及行业种类及影响因素海外REITs产品涉及行业种类丰富：海外REITs产品经过多年发

REITs涉及行业种类（市值占比）

展，行业种类较为丰富。在权益型REITs中，市值占比最高的有

基础设施类、住宅类和零售类，较为新兴的行业类型有医疗类、

数据中心类等。在质押型REITs中，主要分为住房融资类和商业

融资类。REITs产品影响要素：REITs产品除了受到项目本身的行业类型、

运营情况等要素影响，还受到一些共性的因素影响：宏观经济：不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，

REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下

行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业

资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果。利率：REITs对于利率较为敏感，当利率上升时，借贷成

本也随之上升，高利率不但会降低房地产所有者的利润，

也会影响REITs的营运现金流。募资环境：由于REITs通常要求90%以上的应税收入用于分

红，REITs无法保留太多现金用于新的收购和开发，如果

要提高营运现金流，则必须要从资本市场融资，受到募资

环境的影响。2.3

国内REITs产品现状国内首支REITs基金：2015年7月6日国内首支REITs产品鹏华前海万科REITs成立，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产。布局境外REITs的QDII基金：除了投资于境内的REITs，公募

基金在QDII产品中，也有布局

海外REITs的产品，目前嘉实、

广发、上投、南方等6家基金公

司发行了该类产品，截至1季度

末合计规模8.70亿元，人民币份

额近3年年化收益平均值为

5.59%。首批基础设施公募REITs：随着2020年4月发改委和证监会出台

关于推进基础设施领域不动产投资信

托基金（REITs）试点相关工作的通

知（以下简称“通知”）以及试点工

作的持续推进，中国首批公募基础设施

REITs产品的推出指日可待，公募

REITs有利于稳投资、补短板，有利于

降杠杆、高效利用存量资产；并且提供

了居民储蓄的投资转化新品种，丰富了

投资人资产配置组合的可选标的。三、REITs产品的评价与筛选3.1

产业园类项目详解产业园区行业特点：汇集相关产业资源，政策导向性强产业园区是由政府或企业为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，具有较强的政策主导性。产业园运营一般为开发工业用地并投资建设工业房产项目，

随后主要以出租方式获取租金、管理费等长期稳定回报。从价值功能看，产业园具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动与外围辐射五大功能，通过为企业提供一站式服务和益于创新的环境，促进大量的中

小企业走向专业化、规模化、创新化，并带动地方经济社会发展。从产业园分类看，按产业聚集度分类，产业园可分为单一型、复合型和综合型；按产业园主导产业分类，产业园可分为软件产业园、物流产业园、文化创意

产业园、智能制造产业园等。从开发管理模式看，产业园区主要有政府主导、企业主导、政企联合三种模式，其中以政府主导最为常见，企业主导更加高效但对经营能力要求高，政企联

合则兼具政策与市场化机制、日益受到欢迎。产业园区行业现状：持续蓬勃发展，区域发展存在差异国内产业园区行业发展经历四个阶段，目前产业园区数量庞大。1979年中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区拉开产业园区建设的序幕，随后行业发展

大致经历1979-1991年初创培育期（劳动密集型）、1992-2002年高速成长期（技术密集型）、2003-2008年稳定调整期（资本与技术密集型）、2009年至今创

新发展期（知识密集型）。据中研网估计，目前国内各类产业园区总数超15000个，对整个中国经济贡献比重达到30%以上。从区域发展看，不同地区产业园发展类型存在差异。产业园受产业升级、转移、自贸区等要素激发，各地发展状况将出现结构化差异，其中产业转移作为

直接推力，促使不同地区在不同阶段出现不同的市场需求：a)

东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点为战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳未来发展更侧重研发、金融等高端

服务性行业，对应市场需求为科技园区、总部基地等；b)

中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求为工业园区、物

流园、高科技园；随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航运能力提高将极大刺激物流地产需求。产业园区行业趋势：产业招商精细化运营，从招商引资到招商引“智”中国产业园区行业发展主要存在以下趋势：1）产业招商的精细化运作：中国产业园区招商引资模式经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设

越来越成为产业招商的重要砝码。产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的

权责和利益设计，对园区运营商要求亦日益提高。2）从招商引资到招商引“智”：许多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区

产业结构的不断升级，人力资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集聚，如生物医药、文化创意产业。3）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的

产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还应包括配套商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。4）园区的品牌化和“连锁经营”：创精品园区、建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区品牌具体包括环境品牌、产业品牌、企业品牌、

服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色，才能吸引产业资源有效聚集。3.2

仓储物流类项目详解仓储物流行业发展现状：1）仓储物流设施总面积全球第二行业规模大，但人均仓储面积较小。目前中国仓储物流设施总库存（含高标库和非高标库）约10亿平，低于美国（12.5亿平），但高于日本（5亿平）、德国（0.7亿平）

和澳大利亚（0.4亿平）等国。从人均仓储物流设施面积的角度，中国人均仓储物流设施面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。物流行业稳健发展，是仓储物流持续增长的重要保障。2020年全国社会物流总额突破300万亿元，在工业品物流和消费品物流需求两旺的情况下，第三季度即恢复疫情前水平，全年实现正增长。此外，全年物流

业实现总收入10.5万亿元，同比增长2.2%，自2015年起，连续多年保持正增长。2）高标仓需求逐步增加，仓储物流智能化发展加速高标仓需求增加。电商和快递：由于电商企业库存管理复杂以及快递行业对自动

化装配的较高要求，两者成为目前中国高标仓的需求大户。

2020年中国实物商品网上零售额接近10万亿，网购渗透率提高

到24.9%，快递业务量也保持高速增长，2020年快递业务量突破

800亿件，同比增长31.2%。截至2020年末，全国66个城市高标仓存量共计7505万平方米

（未包含电商自建仓库）。2010年至2020年期间，高标库存量

复合增长率约26%。仓储物