商业开发工程项目规划案

东阿XX国际商务港商业开发项目项目规划案聊城市XX商贸有限公司东阿XX东阿XX国际商务港商业开发项目 项目规划案聊城市XX商贸有限公司东阿县进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，民族特色显著，具有较强辐射功能的区域性商贸中心。并形成以下新格局：（1） 随着境外注资旅游业，境外资本的市场占有额逐步加大；（2） 连锁零售企业进入东阿的势头进一步增强；（3） 本地零售业奋起直追，民族特色显现；（4） 城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。2.7东阿县商业研究结论东阿县传统商业仍占主要地位，民族特色不明显，现代连锁综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而连锁商业集团刚刚开始进入。在民族特色和旅游兴县上多做文章，逐步提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是东阿县商业发展的方向。根据以上分析，本项目的建设适应当地商业发展的要求，能够充分迎合当地消费能力较强的人群的购物需求，有较广泛的潜在客户群，项目建设市场前景较好。3项目规划方案3.1总体规划3.1.1项目规划依据《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法》⑶《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》3.1.2项目总体规划根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。本项目XX国际商务港项目规划占地57亩，总建筑面积100960平方米。项目地块东西较长，南北较窄；项目区南侧规划商务办公区――洛神湖国际商务港；沿329国道、前进街规划沿街商业；项目区东北角规划商务酒店；项目中心区西侧规划为商贸大厦，以经营家居用品为主；商贸大厦以东区域为中心广场，设置停车场和景观广场。3.2建筑方案设计3.2.1建筑方案建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅，精致的外观形象。322立面造型建筑立面追求时尚、大方、现代，建筑风格应与周围及现有建筑协调一致，在体现商业建筑设施特点的同时，从外观上创造轻松、亲切清新的外观形象。3.3结构设计本项目主要建设内容包括办公写字楼、商务酒店、高档商业街、

商贸大厦，针对项目建设内容的功能建筑结构宜采用框架结构， 基础结构采用钢筋混凝土条形基础，楼板采用现浇板，墙体采用红砖或混凝土砌块。3.4功能分区洛神湖国际商务港本项目商务办公区取名“洛神湖”，借喻洛神湖，表达山水建筑之意。项目商务办公区拟建办公写字楼楼4栋，层数为17层，总建筑面积43600平方米。建筑风格宜以现代建筑风格为主，均采用现代时尚建筑风格，外墙贴外墙瓷砖，白色窗套及腰线，以时尚流行色调为主；底层商业以经营当地知名小吃为主。商贸大厦(XX家居馆)本项目商贸大厦以经营家具、家纺、建材、橱柜以及装修、装潢业务为主的家居一站式购物广场，总建筑面积31050平方米。家居馆引入国内知名家具、家纺等品牌，如全友、皇朝家私、掌上明珠、等沿街商业区本项目沿街商业区分沿S329为A区，沿前进街为B区，总建筑面积23150平方米。商业街采用摩尔商业街模式，汇聚餐饮、文化、服饰、娱乐等功能，采用错位经营竞争，配备行业齐全，规划合理。通过招商，引入国内知名餐饮、服装品牌，满足东阿县高档消费群体的购物需求，并且开设阿胶专卖店对外宣传当地阿胶产品。（4）商务酒店本项目商务酒店按照四星级标准进行建设，总建筑面积 3160平方米，包含餐饮、健身、客房等服务。餐饮设宴会厅、茶社；客房设设标准间60间，豪华套房10套，以迎合相对高端的商务人士住宿需求。3.5主要建筑指标表表3-1 主要建筑指标表序号建设内容数量单位备注一一一总建筑面积100960平方米1洛神湖商务港43600平方米2商贸大厦31050平方米3商务酒店3160平方米4沿街商业23150平方米二二二广场及道路面积8000平方米绿化面积4000四容积率2.66五绿化率%10.54项目实施进度计划4.1建设期根据项目的工艺技术方案及工程建设规模， 项目建设工程从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划用15个月时间完成项目建设。4.2项目实施计划本项目在可行性研究报告批复后，抓紧进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，目的是实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。本项目建设期15个月。计划2010年12月前取得土地使用权并且完成项目立项，2011年1月-2011年2月进行项目工程设计及工程招标，2011年3月份进行动工建设，计划2012年3月份项目主体竣工，同时进行室外景观配套工程，2012年6月份底完成项目建设。项目实施进度计划表如下：

表4一1 项目实施进度表时间阶段2010年2011年2012年101112123456789101112123456取得土地使用权可行性研究报告批复工程设计和工程招标—工程施工建设配套景观工程竣工验收—5项目投资估算5.1投资估算5.1.1投资估算依据建筑工程费用：参考类似工程的造价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项估算法进行估算。5.1.2编制说明（1） 土地费用：本项目占地约57亩，土地价款按照商业和住宅平均价60万元/亩计算，本项目土地费用暂按3420万元计入。（2） 工程费用：一般土建按当地同类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。（3） 前期费用：本项目投资估算前期费用主要包括勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、可行性研究服务费、环评费等，按照市场价格进行估算。（4） 建设单位管理费：按照土地费用、建筑工程费用和前期费用之和的1.0%计入。（5）预备费用：基本预备费按工程费用和其他费用之和的 2%计算；工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。5.1.3项目总投资估算及构成项目总投资估算额23410万元，包括建设投资21007万元，建设期利息403.2万元，铺底流动资金2000万元。建设投资中，土地费用3420万元，工程费用15492.6万元，前期费用1134.4万元，建设单位管理费300.7万元，预备费507.8万元，销售策划费用151.4万元。详见《项目总投资估算表》附表1。5.2资金筹措本项目总投资资金来源两部分：（1） 承办单位项目资本金15410万元；（2） 申请银行贷款8000万元。6项目财务分析6.1财务评价依据6.1.1国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版），并参照《投资项目可行性研究指南》（2002年）。6.1.2建设单位提供的有关数据。6.1.3参加本项目研究的其他专业提供的数据。6.2项目计算期项目拟2年建成，经营期19年,计算期20年。从计算期第二年开始为满负荷经营。6.3财务效益分析6.3.1成本估算项目经营项目成本主要为原辅材料消耗、员工工资、水、电、供热消耗及经营费用、维修费、折旧及摊销费等。根据相关行业估算，正常年全年总成本费用为864万元。6.3.2营业收入估算商务办公写字楼以销售为主，暂按均价 3200元/平方米销售，销售收入为13952万元；商业部分按租赁考虑，沿街商业按每平方米 60元/月计算，商贸大厦按每平方米30元/月计算，正常年商业租赁收入为2785万元。酒店部分按自主经营考虑，根据酒店客房数量进行估算，按均价360元/套计算，正常年营业收入为847万元。633利润及利润分配项目计算期内年均利润总额为2728万元，所得税按国家规定税率为25%，税后利润为2046万元。总投资收益率和资本金净利润率是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据利润表和建设投资估算表计算出以下指标：静态投资利润率（税前）=11.7%静态投资回收期（税前）=8.5年（不含建设期）资本金净利润率=13.3%6.3.4财务评价结论财务盈利能力分析表明，本项目具有一定的财务盈利能力，并且抗风险能力较强。因此，本项目财务上是可行的。目录前言 错误！未定义书签。一、项目简介 .错误！未定义书签。（一） 发展定位 错误！未定义书签。（二） 项目位置 错误！未定义书签。（三） 发展目标 错误！未定义书签。（四） 建设内容与规模 错误！未定义书签。二、国际会展业的发展历程及未来趋势判断 错误！未定义书签。（一） 国际会展业发展历程及未来发展趋势分析 错误！未定义书签。（二） 影响会展业发展的必备要素和增值要素分析 错误！未定义书签。（三） 国际会展业发展模式及特点 错误！未定义书签。三、 建设珠海国际会展经济区的必要性 错误！未定义书签。（一） 珠三角会展业的概况及珠海会展业面临的困境 错误！未定义书签。（二） 打造国际会展经济区是珠海市会展业发展的必然选择 错误！未定义书签。1、国际会展经济区的建设符合会展业的发展趋势 错误！未定义书签。2、具备持续吸引的消费促进功能，强化产业带动作用 错误！未定义书签。3、确保未来的竞争优势，实现跨越发展以避免低层次重复竞争错 误！未定义书签。4、发挥毗邻澳门的区位优势，打造珠江西部区域中心城市 …错误！未定义书签。（三）珠海建设国际会展经济区的意义和作用 错误！未定义书签。1是整合珠三角会展资源、推动珠三角会展产业带建设的需要错 误！未定义书签。2、是落实CEPA实现珠三角联动发展，形成新的经济增长点的需要错误！ 未定义书签。3、是促进珠三角产业升级和联动发展的需要 错误！未定义书签。4、 是整合珠海市优势资源、带动横琴岛及其周边开发建设的需要错误！未定义书签。5、是提升珠海城市知名度和增强市民荣誉感的需要 错误！未定义书签。四、珠海市打造国际会展经济区的可行性及发展模式分析 •错误！未定义书签。（一） 珠海市具有打造国际会展经济区的基础和增值潜力 错误！未定义书签。1有一定的会展基础和多年的运作经验 错误！未定义书签。2、具备完善的配套基础设施 错误！未定义书签。3、优美环境等增值因素为会展业带来持续吸引力 错误！未定义书签。4、拥有落实CEPA承接港澳会展业辐射的先天优势 错误！未定义书签。（二） 珠海市国际会展经济区的发展方向判断 错误！未定义书签。1新加坡为珠海打造国际会展经济区提供了借鉴 错误！未定义书签。2、打造国际会展经济区，实施差异化发展战略 错误！未定义书签。（三） 珠海市国际会展经济区未来发展模式选择 错误！未定义书签。五、珠海国际会展经济区的发展定位和建设目标 錯误！未定义书签。（一） 国际会展经济区的发展定位 错误！未定义书签。（二） 国际会展经济区的发展目标 错误！未定义书签。（三） 国际会展经济区的发展思路 错误！未定义书签。六、珠海国际会展经济区初步规划建设方案 •错误！未定义书签。（一） 中心选址 错误！未定义书签。1备选地块简介 错误！未定义书签。2、备选方案比较 错误！未定义书签。（二） 国际会展经济区功能定位及投资估算 错误！未定义书签。1投资规模与主要功能定位 错误！未定义书签。2、分期开发和投资估算 错误！未定义书签。（三） 投资及收益预计 错误！未定义书签。（四） 珠海国际会展经济区管理和运营建议 错误！未定义书签。1组织管理模式 错误！未定义书签。2、相关政策支持 错误！ 未定义书签。七、 风险预测及应对措施 错误！未定义书签。（一）市场风险及应对措施 错误！未定义书签。1展馆功能缺失的风险 错误！未定义书签。2、战略规划偏差的风险 错误！未定义书签。3、展会定位失误的风险 错误！未定义书签。4、运营模式不当的风险 错误！未定义书签。5、 运作执行不力的风险 错误！未定义书签。（二） 财务风险及应对措施 错误！未定义书签。1、资金风险 错误！未定义书签。2、 现金流风险 错误！未定义书签。（三） 外部环境风险 错误！未定义书签。1、会展场馆的配套设施不足的风险 错误！未定义书签。2、配套及相关产业配合和联动不足的风险 错误！未定义书签。3、CEPA协议落实不力的风险 错误！未定义书签。（四） 政策风险及应对措施 错误！未定义书签。八、 项目的经济效益分析 错误！未定义书签＜（一） 直接经济效益分析 错误！未定义书签。（二） 间接经济效益分析 错误！未定义书签。九、结论与建议 •错误！未定义书签＜（一） 国际会展经济区的建设具有较强的必要性和可行性 错误！未定义书签。（二） 以综合型模式打造珠海国际会展经济区，实现预期发展目标错误！未定义书签。（三） 政府和企业共同促