个人信贷业务月度报告

58/58银联信零售银行之个人信贷研究系列银联信零售银行之个人信贷研究系列银联信信息咨询中心2010年3月总第33银联信信息咨询中心2010年3月总第33期[月刊]正文目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分专题研究7一、消费金融公司正式成立，消费信贷竞争加剧71、消费金融公司的成立过程与概况72、2010年商业银行银行个人消费信贷发展现状7[银联信分析]消费金融公司将与商业银行形成“错位经营、联动发展”的趋势91、消费金融公司或将成为中国城镇化和消费升级的重要支撑92、消费金融公司难以对银行信贷业务产生冲击93、消费金融公司的小额消费贷款是银行消费信贷的有益补充12第二部分个人住房贷款13二、银行首套房贷利率竞价排名，出价高者先放贷13[银联信分析]商业银行房贷要树立品牌形象，切勿因小失大131、供求逆转，商业银行话语权加大132、商业银行加强品牌建设，实现可持续发展14三、商业银行应市场需求积极创新个人贷款增值业务141、银行推出新型个人贷款“存贷宝”增值业务142、渤海银行新推出两款省息贷款产品15第三部分个人汽车贷款16四、银根收紧影响银行车贷，汽车金融公司抢占市场161、银行车贷利率普遍上浮162、信用卡购车费用上调163、汽车金融公司抓住时机推优惠车贷17[银联信分析]车贷竞争硝烟四起，银行创新势在必行171、消费贷款收紧对车贷影响不大172、四大贷款购车方式比较17第四部分个人经营性贷款19五、推广农户信贷保证保险解决农民贷款难19[银联信分析]商业银行要抓住契机发展农村信贷，创新农村贷款模式20[资料]省首创“政银保”合作农业贷款，破解农户贷款难题211、“政银保”基本情况212、主要特点223、重要意义22第五部分教育贷款24六、交通银行新推精英教育贷款24[银联信分析]银行以教育贷款为切入口，为客户提供全方位金融服务251、商业教育贷款市场广阔252、推精英教育贷款，提高零售市场占比25第六部分形势政策解读26七、银监会加强防房屋抵押贷款风险26八、银监会严控银行变相返点26[银联信分析]坚决打击市场“返点”行为，取消是必然要求27九、银监会计划设立1294家新型农村金融机构27十、最新房贷调控政策281、出台“京11条”全面取消购房优惠282、公积金贷款严格二套房购房贷款管理30[银联信分析]新政作用有限，象征意义大于实际意义301、一定程度上将打击投机行为302、“京11条”象征意义大于实际意义30第七部分风险管理32十一、银监局严查消费贷款入股市，防信贷风险32[银联信分析]关于商业银行防信贷资金进入股市的建议321、银行信贷资金入股市的途径322、信贷资金为伺青睐股市333、商业银行消费贷款进入股市带来的风险344、商业银行须切实防信贷资金入股市35第八部分市场环境分析36十二、二月份金融运行情况分析361、货币供应量增长25.52%362、人民币贷款持续增加363、人民币存款稳步增长36十三、二月份房地产运行情况分析371、1-2月房地产开发投资有所提高372、2月份全国房地产开发景气指数383、1-2月商品房销售面积同比增长38.2%394、70个大中城市房屋销售价格指数上涨405、全国住宅成交量下跌436、形势分析：供应量和住宅成交量开始回升，价格向合理化回归47十四、二月汽车产业运行情况分析471、2月汽车产销量同比增长49%和46%472、自主品牌乘用车市场占有率近50%483、1.6升与以下乘用车市场份额稳步提升494、商用车单月产销同比快速增长495、形势分析：销量增长，预期过低50第九部分竞争动态监测51十五、区域市场个人信贷业务竞争监测511、1月个人房贷首破百亿元，2月个人房贷新增环比下降64%512、2月房贷增速放缓比1月减近半，房贷利率升高513、消费信贷持续走高524、省启动青年小额贷款项目525、年将新增涉农贷款5百亿526、将率先尝试“穷人银行”，可办无抵押小额贷款537、暂无执行二套房贷款限制条件538、推广妇女小额信贷，每人每年最高可获10万贷款53十六、银行同业个人信贷业务竞争监测541、中小银行放贷宽松，信贷占比提高542、中行分行2010年零售贷款新增4.64亿543、工行二月放贷超500亿，考虑收缩房贷554、工行分行不断创新个人贷款模式565、工行分行首推“工资卡”贷款576、农行去年发放农户小额贷款673亿元577、交通银行新推e贷在线，审批化繁为简588、招行设立小企业信贷专业服务机构589、招行推出中小企贷款新品5910、邮储银行分行为匹配20亿元住房贷款5911、花旗银行信贷业务加速扩60图表目录TOC\h\z\c"图表"图表1：消费金融公司消费贷款与传统商业银行消费贷款比较11图表2：消费金融公司和银行无担保信用贷款对比12图表3：消费金融公司贷款和信用卡透支对比12图表4：2010年1-2月房地产开发企业完成投资与增速情况38图表5：近两年来以来全国房地产开发景气指数趋势图39图表6：2010年1-2月商品房销售面积和销售额增长情况40图表7：2010年2月七十个大中城市房屋价格销售指数42图表8：2010年2月主要城市房地产市场情况 45图表9：2008-2010年月度汽车销量与同比变化情况 49图表10：2008-2010年月度乘用车销量与同比变化情况 50图表11：2008-2010年1.6升与以下月度乘用车销量与变化情况 51图表12：2008-2010年月度商用车销量与同比变化情况 51第一部分专题研究一、消费金融公司正式成立，消费信贷竞争加剧新年伊始，银行业的“房贷战”紧锣密鼓展开，爆发个人信贷违规流入股市被罚，把关注焦点拉到了个人消费贷款上。无独有偶，、两家个人消费金融公司也正式揭牌营业，“消费年”个人消费信贷盛宴曲折开场。1、消费金融公司的成立过程与概况2009年5月12日，银监会推出《消费金融公司试点管理办法》，消费金融公司进入实际操作阶段，消费金融公司的试点将在、、、四地进行。经历了三个月的征求意见和反复斟酌，8月13日银监会正式出台《消费金融公司试点管理办法》。2010年1月6日，中国首批3家消费金融公司获得中国银监会同意筹建的批复，2月12日第四家派富集团（PPF）在市筹建独资的捷信消费金融（中国）也获得银监会的批复。3月1日，由银行独资设立的首家消费金融公司——北银消费金融正式揭牌，在当日和大中电器消费金融业务启动合作仪式，并签下首单开始面向消费者办理业务，此举标志着消费金融业务正式落地。3月1日下午，国首家合资消费金融公司——锦程消费金融XX公司也挂牌成立，这也是全国首批、中西部地区首家消费金融公司。银行联合马来西亚丰隆银行设立了这家消费金融公司。该公司注册资本为3.2亿元人民币，银行和马来西亚丰隆银行分别持有51%和49%的股份。另外两家中国银行联合百联集团和陆家嘴金融发展在市筹资5亿元设立中银消费金融和的捷信消费金融（中国），其各项开业筹备工作在紧锣密鼓地进行中。消费金融公司的服务对象主要是刚跨出校园的大学生、农民工以与城市中低收入群体，为他们提供家电、家具以与装修、旅游等的透支消费。对于有效推动银行业在新业务平台上深入开展对境居民的消费金融服务、促进消费增长具有重要意义。2、2010年商业银行银行个人消费信贷发展现状在年末中资银行“惜贷”的背景下，个人信贷消费意愿依然非常强烈。为迎合这一需求，不少银行都忙着通过旗下产品抢占个人消费类无担保信贷市场。为吸引客户，外资行主打快速放款牌。“最快1小时放贷”这句宣传语几乎被很多外资行使用过，而最多3-4个工作日放款的时限也吸引了很多客户的眼球。信贷收紧和监管层彻查违规信贷，祸与个人信贷业务，眼下多数银行受理消费贷款业务都相对谨慎，走审批流程要比以前慢一倍多。某些银行对于一些“随借随还”等综合授信贷款也开始被严查，一旦发现款项流入证券账户就立即停止并回收。（1）银行利率最低，基准利率的7.5折信贷风暴突然降临，部分银行措手不与，纷纷收紧信贷。但也有一些银行的个人信贷业务丝毫不受影响，火爆依旧。不管是去银行还是去消费金融公司，借款人首先考虑的是贷款利率。个人消费金融公司的利率最高，高至基准利率的4倍，银行在众多银行中脱颖而出，利率仍然低至7.5折。其他各家银行贷款利率普遍高于基准利率。外资行中，渣打银行“现贷派”的贷款利率为7.9%-9.9%，花旗中国“幸福时贷”的贷款利率为7.48%-10.12%，东亚中国个人信用贷款的贷款利率为同期基准利率5.4%基础上上浮30%，即为7.02%。城商行中，银行利率最低，优质客户可以申请到基准利率。银行、平安银行、银行可以在基准利率的基础上分别上浮10%、10%、10%-30%。（2）银行门槛低，浙商银行停贷相比于活跃依旧的渣打、花旗和银行，部分商业银行如银行、浙商银行、兴业银行的个人消费贷款可以说是处于歇业状态。而中行、工行、广发行、招行等相对来说则添加了诸多限制，中行要求有房产证，工行要房屋作抵押方可贷款，广发行要求贷款者必须全款购房方可申请，招行则青睐月收入5000元以上的稳定职业者。渣打等外资银行在中国地走的是高端路线，对客户的资质要求比较高，但是在个人信用贷款产品上，普通的工薪阶层就能符合花旗、渣打、东亚开出的条件。相反，银行等城商行个人信用贷款的大门，仅向优质职业人群敞开。银行门槛最低，如果是公务员申请，只需其一名同事担保即可。在个人消费贷款市场的抢夺战中，建行、工行使出了贷款期限长达10年、封顶额度为70%房价的诱惑，但是也需要贷款人以房屋作为抵押品，银行、平安银行等城商行的利率虽在基准利率的基础上有所上浮、贷款年限最长也有3年，但是其审批速度在短短一天就能搞定。对于个人信贷，虽然大小银行各执一词，但有一个共同的特征，就是诚实守信、无不良还款记录的标准在处理贷款核查时一点也不会含糊。[银联信分析]消费金融公司将与商业银行形成“错位经营、联动发展”的趋势消费金融公司作为新生事物，在试点刚刚获批之初，业的质疑声就不断。有些人认为，因为消费金融公司的业务不涉与房贷、车贷，而仅限于婚庆、教育、装修以与家用电器等，额度一般在3万元以，与商业银行的无担保贷款、信用卡消费透支，以与小额信贷公司的部分业务重合，是否能最终赢得市场还是一个问号。对此，银联信分析师认为，银行的传统个贷业务都是抵押贷款，而消费金融提供的是无抵押、无担保贷款。此外，消费金融公司的目标客户群是没有信用卡，然而又有透支消费需求和能力的群体，因此原则上与信用卡业务并不冲突。事实上，消费金融公司在西方国家以与亚洲地区比如日本、中国等已经形成成熟的运作模式，在个人信贷领域具有与信用卡业务、商业银行个人贷款业务三分天下的重要地位，市场份额接近30%，对解决民众日常消费需求和提升消费水平具有重要作用。有别于传统的商业银行业务定位在中高端，消费金融公司针对中低端收入人群，因此，银联信分析师认为，消费金融公司必和商业银行互相促进，相互补充，形成“错位经营、联动发展”的趋势。1、消费金融公司或将成为中国城镇化和消费升级的重要支撑目前，我国已经进入中等收入国家行列，并进入城市化快速推进期，这必将带来消费结构的升级。城镇化与消费升级将产生巨大的耐用消费品需求和发展型消费需求，从而产生强烈的消费信贷需求。消费金融公司的成立可谓正当其时，其小额消费贷款将为我国城镇化提供消费信贷支持，将对改变我国居民消费模式、推动居民消费产生积极作用。短期来看，消费金融公司提供的耐用品消费信贷或许对政府推出的“家电下乡”产生积极支持作用。农村居民对家电的需求体现为有购买力的需要。农民务工和农副业收入有明显季节性，在储蓄不足以支付大额支出情况下，农村居民对短期消费信贷的需求十分强烈。因此，设立消费金融公司，大力发展耐用消费品贷款和一般用途个人消费贷款将能逐渐满足农村居民的消费信贷需求，改善流动性约束，推动家用电器在农村地区的普与，并逐步推进消费升级。2、消费金融公司难以对银行信贷业务产生冲击消费金融公司消费贷款与商业银行消费贷款业务、银行无担保产品、信用卡透支也有诸多类似。（1）消费金融公司是商业银行的重要补充之一传统商业银行和专业消费金融公司是消费贷款业务的两大提供商，但两者在目标客户、分销渠道、提供的产品以与风险管理模式等方面存在诸多差异。另外，目前商业银行也陆续开始了无担保信用贷款业务方面的创新，但由于政策和自身风险利益方面的博弈，银行无担保信用贷款的发展还是很有限，专业消费金融公司是商业银行的重要补充之一。图表1：消费金融公司消费贷款与传统商业银行消费贷款比较贷款用途贷款额度风险管理办理手续消费金融公司消费贷款购买家用电器等耐用消费品，或是用于旅游、婚庆、教育、装修等单笔额度较小，一般在几千元到几万元之间不需抵押担保手续相对复杂，审批速度较慢银行消费贷款业务主要提供住房抵押贷款、汽车抵押贷款单笔额度较大，一般在几万元至几十万元，上百万元一般需抵押或担保流程相对简单，审批速度较快，通常1小时决策资料来源：银联信整理其实在消费金融公司试点之前，境已经有一些银行推出了所谓“无担保、无抵押”的小额贷款业务。在年末中资银行“惜贷”的背景下，个人信贷消费意愿依然非常强烈。为迎合这一需求，不少银行都忙着通过旗下产品抢占个人消费类无担保信贷市场。为吸引客户，外资行主打快速放款牌。“最快1小时放贷”这句宣传语几乎被很多外资行使用过，而最多3-4个工作日放款的时限也吸引了很多客户的眼球。例如渣打银行的“现贷派”和花旗银行的“幸福时贷”，和消费金融公司客户贷款的目的一样，银行无担保贷款产品也是用于小额个人或家庭消费，如结婚、装修、旅游、进修、购置家电等。要求客户在央行信用记录良好，对客户收入有要求。相比之下，消费金融公司的优点是未对消费者月收入进行硬性规定，它巧妙地将月收入与贷款额度联系在了一起。这些看上去没有更多附加条件的银行无担保产品，需要客户支付较高的利率，虽低于消费金融贷款，但服务费率不掉身价：“现贷派”与“幸福时贷”都采用固定利率，并按月收取贷款本金0.49%的账户管理费。相比之下，消费信贷最大的优点是：客户只要信用记录良好，就可在短时间获得贷款，最快一笔业务只需半小时。而银行无担保产品虽然宣传快速放贷，可实际申请却要客户等待很长时间，办理业务的手续非常复杂。图表2：消费金融公司和银行无担保信用贷款对比融资成本适合人群使用方向授信额度期限消费金融公司贷款不超过央行同期贷款利率的4倍申请人信用记录良好即可，不需任何抵押担保。贷款只能用于消费，不得用于投资或经营每笔不得超过借款人月收入的5倍。最多不超过3年银行无担保信用贷款名义年利率8%-9%，实际利率可能更高收入较高的白领、有一技之长的技术性人士有明确用途的个人贷款，消费、经营皆可差别较大，最高可达50万6个月—4年资料来源：银联信整理（2）消费金融公司业务或将不敌信用卡业务消费金融公司与信用卡的业务十分相似，明显“同质化”使得两者在一样客户群体上的市场竞争显而易见。但信用卡明显具备自身的优势：一、随着信用卡分期付款功能的不断丰富，信用卡已经覆盖了大部分消费金融公司的经营围。二、信用卡行业已具备多年经验，其联名合作商家已经涉与航空、酒店、家电、超市和百货等个人消费密集行业，在市场规模和渠道资源上相比还未开的消费金融公司有明显优势。消费金融公司主要开展个人耐用消费品贷款和一般用途个人消费贷款。从现时的市场环境来看，个人耐用消费品贷款很可能是消费金融公司的市场启动产品。从消费信贷的演进过程来看，商业银行信用卡业务是小额消费贷款业务的升级换代产品。与消费金融公司小额消费贷款业务相比，信用卡消费信贷业务具有多个方面竞争优势：一是信用卡相对于不能吸收存款的消费金融公司具有资金的成本优势。二是信用卡是支付工具，并且可以全球通用。三是消费金融公司小额消费贷款业务无法企与的是信用卡既具有循环信贷功能，又具有分期付款功能。四是信用卡是商业银行个人信贷业务的重要载体，拥有很多附加服务价值，比如消费折扣、刷卡消费奖励、积分换礼等。因此，消费金融公司的小额消费贷款业务很难对商业银行信用卡业务产生冲击。消费金融公司消费贷款业务或将不敌银行信用卡业务，但是信用卡在与消费金融公司的竞争中仍存在一些略劣势。由于银监会已同意消费金融公司可办理信贷资产转让、境同业拆借、向境金融机构借款和经批准发行金融债券等，这对于信用卡中心尚未实现公司化的各家银行来说无疑是竞争“短板”，仍会在一定程度上影响信用卡业务。图表3：消费金融公司贷款和信用卡透支对比融资成本适合人群使用方向授信额度期限消费金融公司贷款不超过央行同期贷款利率的4倍申请人信用记录良好即可，不需任何抵押担保贷款只能用于消费，不得用于投资或经营每笔不得超过借款人月收入的5倍最多不超过3年信用卡透支透支利息按每日万分之五计算。分期业务按期数收取手续费审批条件越发严格，一般需要提供个人收入证明，申请人需具备稳定工作，个人信用记录良好一些银行还要求申请人提供社保卡可用于日常一切有POS机的消费根据个人资产与收入水平制定，普卡一般额度不超过五万元，一些白金卡、钻石卡额度可达几十万元最长56天免息期或按期还款资料来源：银联信整理3、消费金融公司的小额消费贷款是银行消费信贷的有益补充国银行消费贷款和信用卡客户群体目前主要是中高收入者，主要集中在地市级以上城市地区，低收入群体短期很难成为银行信贷的目标客户。消费金融公司提供的小额消费贷款目标市场定位于低收入或是县域以下地区，可以认为是银行消费信贷的差异化补充，二者将共同成为消费信贷的主要品种。另外，消费金融公司可为商业银行信贷培育潜在客户。中低收入者成为消费金融公司的小额消费贷款客户后，其信用消费意识会逐渐形成，其信贷记录的个人信用信息也将进入国家个人征信系统。随着收入水平不断提高，具有信贷记录的部分中低收入者将会成为信用卡客户，或是向银行贷款。最后，消费金融公司可提高个人征信系统覆盖率。个人信用信息的匮乏是目前消费信贷的主要掣肘因素。截至2008年底，我国个人征信系统收录自然人数6.4亿人，其中有信贷记录的1.4亿人，有信贷记录的个人信用信息覆盖率不到l0%。消费金融公司或将显著扩大个人征信系统覆盖面，为建设信用社会产生积极贡献，为商业银行消费信贷和信用卡业务发展铺砖修路。第二部分个人住房贷款二、银行首套房贷利率竞价排名，出价高者先放贷在今年3·15之际，客户反映部分银行在信贷额度收紧的大环境下，干脆对申请银行首套房贷的客户“坐地起价”，玩起了首套房贷竞价排名的把戏，使首套房贷客户也不得不面临要想早拿到贷款，就得负担较高的利率。某客户在1月底的时候向一家非上市银行申请首套房贷，一开始说好利率按7折计算，但房屋贷款金额一时没有到位。春节过后，该行信贷员先表示利率折扣要上浮到85折，首套房贷85折先生也只能认可。但没想到的是，信贷员三月初又改口称，如果答应利率上浮到9折，那么可以做到马上放款，否则只能排队等候而且时间不定。从春节前开始，银行客户贷款被拒已经成为普遍现象。按照一笔30年期的150万贷款来计算，7折利率的利息总和是112万元，85折利率的利息总和是141万元，9折利率的利息总和是152万。这意味着该笔首套房贷在短短一个月，“三级跳”之后大幅增加了40万。[银联信分析]商业银行房贷要树立品牌形象，切勿因小失大1、供求逆转，商业银行话语权加大目前，房地产市场信贷收紧的迹象越来越明显，在差别化信贷政策的引导下，银行自主定价的权利加强，越来越多的购房者房贷成本上升。银行流动性收紧导致贷款额度极其有限，使得房贷业务量骤减。房贷申请难来自于几个方面的原因。一是监管层严控银行房贷规模，要求商业银行合理放贷。二是很多商业银行抢在年初放贷，现在银行信贷额度有限。三是银行审批也更加严格，凡是有放贷过于宽松“劣迹”的银行均受到警告。不过，对于房贷趋紧，并非各家银行都感到很有压力。如今房贷的利润已经很有限，在政策受限与可贷资金有限的情况下，银行很乐意把贷款投到利润更高的业务上，比如投向个人消费类贷款、个人经营性贷款，而不再会为了所谓的房贷市场份额放弃利润。银行一方面在严格按照总行的要求和主管部门的政策来执行，另一方面已不再将房贷作为利润的重要增长点来对待，正着力拓展新的项目。2、商业银行加强品牌建设，实现可持续发展商业银行是企业，其目标就是追求高利润，采用竞价排名属于市场行为，本无可厚非。但是，商业银行通过存贷业务实现货币的流通，增加货币的流动性，因而对整个金融秩序和社会影响力大。优秀的商业银行很注重自身品牌形象的建设，以其获得可持续收益。银联信分析师认为，房贷利率竞价排名只是在现阶段政策下的少数银行行为，不会形成一定的市场趋势。“坐地起价”或许能在短期从急于买房的客户中获得暂时的利润，但这种“杀鸡取卵”的做法从根本上是影响到银行自身在客户心中的品牌形象，对银行长期发展不利。三、商业银行应市场需求积极创新个人贷款增值业务现如今“房奴”这个名词已经越来越成为社会所共同关注的热点，一旦沦为房奴就意味着要承担长期较大的生活压力，手头拥有一笔资金的房奴们为了减少房贷利息支出就想选择提前还房贷，尽量缩短还贷期限，但又想以后投资，到底要不要提前还房贷？这可难倒了一批房奴们。响应市场需求，目前多家银行已开始推出了能同时投资还房贷的银行房贷产品。1、银行推出新型个人贷款“存贷宝”增值业务近日，银行推出新型个人贷款增值业务——“存贷宝”业务。这种新型账户的出现，为按揭客户解决了鱼与熊掌不能兼得的“两难境地”，真正实现了“给贷款减负，让存款运动”的功能。凡是在该行已办理了个人贷款的客户，均可申请“存贷宝”业务签约，在开立一个活期存款账户与借款人的指定贷款账户相关联后，将超过3万元的资金存入该还款账户，银行将存款中超出3万元部分的贷款利息，按日计提返还给客户，视同客户提前还款，以减少客户的贷款利息支出，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。而此期间，如客户想动用这部分资金时，可随时取用。以王女士为例，假如她申请的为20年期100万元房贷，如果她将103万元存入“存贷宝”相关账户，在账户资金数目维持不变的情况下，王女士的实际利息支出为0，相当于免息。同时，每月按揭还款将自动从该账户中扣除，不用担心忘记还款的问题。当客户需要用钱时，同样可享受活期存款账户的便利，随时提用该账户的资金，这样，储蓄存款得以更灵活简便地使用，其可存、可提取、可还贷的多功能用途就得以实现了。2、渤海银行新推出两款省息贷款产品近日，渤海银行推出“渤乐·好益贷-返利型”房屋省息贷款和服务个人创业的“渤乐·省利通”省息贷款新产品。“好益贷-返利型”房屋省息贷款是通过将借款客户存、贷账户进行关联，使客户存款账户中多余数量的存款视同提前还款，自动将省息金额以现金形式返还到客户账户中，为借款客户节省贷款利息。以借款人申请房屋贷款200万元、期限30年、利率5.94%为例，在等额还款方式下，如客户还款账户存入100万元，第一年即可每月节省利息达4860元，而在整个贷款期限累计能够节省金额最多达74.4万元。“渤乐·省利通”产品的最重要特点，是将存贷关联模式用于个人创业贷款。只要客户将生产经营过程中的暂时闲置资金和流动资金存入渤海银行，就可抵扣贷款利息，为客户节省支出。与市场上的同类产品相比，“渤乐·好益贷”和“渤乐·省利通”的独特优势体现在：该产品系列没有最低起存额的门槛，多存多获利。贷款客户只要把闲置资金转存至自己的账户，多于月供的金额银行即可为客户返还节省的利息金额。该产品系列更有利于客户实现存款收益的最大化。“好益贷-返利型”将节省的利息直接返还客户，在客户的贷款期限和月供不变的前提下，节省的利息按季存入活期账户，减轻还款负担。第三部分个人汽车贷款四、银根收紧影响银行车贷，汽车金融公司抢占市场随着征信系统完善，车贷坏账率已大为降低，故增加了银行的信心。同时审批贷款手续也逐渐精简，如深发展新推出网上车贷预审批制。但好景不长，春节以来，银行信贷收紧，车贷也受到影响，有的银行甚至停止车贷从而保证房贷。不过汽车经销商为促进销量，纷纷与厂商汽车金融公司合作推出购车贴息政策，优惠后利率已逼近银行利率。1、银行车贷利率普遍上浮2009年按照基准利率享受车贷利率已成为历史，部分银行汽车消费贷款利率上浮了10%-30%，目前大部分银行的车贷利率政策是：根据目前5.40%的基准利率进行10%左右的利率上浮，浦发银行在甚至停办了车贷业务。对于目前尚未停办汽车贷款业务的银行来说，审批也十分谨慎，特别是国有大银行。车贷审批以前7天就可以成功，而现在大概要15个工作日以上。除此之外，许多申请也得不到批准。而在股份制商业银行方面，招商银行方面透露，目前无论贷款期限有多长，现在都按照5.40%基准利率上浮10%来计算。一些银行甚至规定汽车信用贷款只能向特定职业的人员发放，诸如公务员、律师等。2、信用卡购车费用上调信用卡分期付款购车手续费也在上调，在地区，中行信用卡分期购车的手续费提高0.5%至1%。由此前的一年、两年、三年的分期手续费率分别为3%、6%和9%，分别调整为3.5%、7%和10%，但首付依然保持车价的3成不变。对汽车消费者来说，若购买10万元的轿车，首付为3万元，贷款7万，调整后车主将多付350元至700元的利息。目前，各家银行信用卡分期购车的付款期限一般为1—4年，如工行最长为2年，中行最长为3年，一年之分期付清一般只收取3%—4%的手续费，两年期则收取6%—7%的手续费，三年或以上则收取9%以上的手续费，购车首付一般要求不低于车价的2—4成。多数银行首付为3成，民生银行部分合作车型首付只需2成。目前，个人汽车消费贷款业务市场的贷款主要分为信用卡分期付款购车和银行个人自用车贷款两种形式，工行的个人自用车贷款利率，现在执行的仍然是央行现行的贷款利率政策，如果央行对相关政策作出调整，该行会跟随进行调整。目前工行信用卡办理购车分期，一年和两年的手续费率仍分别为3%和6%。3、汽车金融公司抓住时机推优惠车贷信贷收紧，银行汽车按揭贷款也有收紧趋势。在此背景下，各地汽车经销商纷纷推出优惠车贷“揽客”。尽管汽车金融公司具有审批手续简单、速度快等优势，但是由于银行利率更低，购车者依然更愿意选择银行的贷款，如银行汽车金融服务的一年期贷款利率为5.5%—7.07%，而汽车金融公司的汽车贷款利率在10%以上。一旦汽车金融公司利率下降，将吸引更多的消费者走进汽车金融公司的大门。如中博汽车金融公司推出“优惠福贷”购车活动，选择福特金融新推出的“0利率车贷”的，能够省下的是真金，客户络绎不绝。近日，润华丰田汽车销售服务店新皇冠3.0L车型有现车，自3月8日起至4月30日，推出零利率全新皇冠3.0L购车活动。近期地区汽车经销商为了促销，也[银联信分析]车贷竞争硝烟四起，银行创新势在必行1、消费贷款收紧对车贷影响不大消费贷款收紧对汽车市场有一定影响，但影响不大。一是各汽车生产商将10年作为战略重点年，那么随之而来的销售成了关键，消费贷款的收紧会刺激汽车金融的兴起。另外将进一步使经济型轿车、小排量小车的增长。二是虽然是收紧银根，但是很多银行则推出信用卡贷款，这样的话，就是一个变相的汽车贷款。三是低端车品牌的总价不高，贷款的额度不大，所受到的影响就不大，但是对于高端品牌来说因为其总价高，就会有一定影响。2、四大贷款购车方式比较随着车市回暖，供消费者选择车贷的渠道也在不断丰富。以往，汽车消费贷款只局限于银行，而如今消费者可以通过信用卡分期付款、汽车金融公司车贷以与汽车融资租赁四种方式购车。传统银行汽车按揭贷款利息低，但审批时间较长，贷款门槛相对较高；信用卡分期付款买车申请手续简单，消费者无需支付利息，但只针对指定车型；汽车金融公司车贷门槛低，利率高；汽车融资租赁贷款期限长，但一般没有优惠利率和汽车优惠政策。银行汽车按揭贷款年限最长不超过5年，首付比例为两到三成，利率较汽车金融公司低，银行汽车按揭贷款一般分为直客式与间客式两种。有些银行为了吸引客户纷纷降低了车贷门槛。银行根据客户的诚信资质，将汽车按揭贷款首付比例降低、贷款年限放长、贷款利率下浮、简化了车贷流程。汽车金融公司异军突起，欲与银行汽车按揭贷款“抢单”。汽车金融公司车贷优势在于手续简便，不需要抵押，没有户籍障碍。一般汽车金融公司首付比例在30%左右，贷款年限不超过5年。但是汽车金融公司车贷利率高，5年期的车贷利率接近9%，除此之外消费者如果提前还款，还要支付相当于提前还款额3%的违约金。信用卡分期付款购车逐渐流行开来。如建行龙卡购车分期、民生银行购车通、招商银行车购易等，都是商业银行大力推广的小车消费信贷新方式。一般情况下，信用卡分期付款购车业务额度按照车辆实际销售价申请贷款，不需要抵押物，利率和手续费经常有优惠、甚至减免活动。但是，信用卡分期付款受车型限制。一些租赁公司、经销商与银行联手，通过融资租赁方式卖车，即由银行发放贷款，个人作为租赁者使用，付清贷款后产权归个人所有。汽车融资租赁年限可长达10年，有的融资租赁公司甚至提供“零首付”，牌照、保险、购置税、汽车装潢等其他购车费用也能分期付款。其优势是购车者每月的还贷压力很轻。但是，汽车融资租赁公司车贷一般没有优惠利率，因此，选择汽车融资租赁公司车贷的总支出要比银行车贷高出不少。总的来说，目前市场上汽车贷款的种类日趋丰富，消费者有更多的选择，从而导致银行客户的分流现象，银行一方争霸的局面或许不再，在这种情况下，银行有必要加强车贷业务创新，如营销创新和贷款模式的创新，以充分发挥银行车贷业务的优势，方能在激烈的车贷竞争中博得一席之地。第四部分个人经营性贷款五、推广农户信贷保证保险解决农民贷款难由于农业特有的弱质性以与农村金融市场普遍面临着市场失灵问题，商业性金融信贷机构并未把农业和农民视为理想的融资对象。农民贷款难，得不到有效的金融支持是一直困扰我国农村发展和农民增收的一个问题。但另一方面，近年来，国家开始大力发展农村金融，2010年中央一号文件在农村金融问题上，突出强调要“提高农村金融服务质量和水平”，农村信贷市场也有着巨大的机会。借鉴我国现有的有关保证保险的经验，认为适时推出农户贷款信用保证保险是解决农村金融难题的一个思路，可以缓解我国农村金融供给不足的问题，为构建多层次、广覆盖、可持续的农村金融体系发挥重要的作用。农户小额信贷保证保险是针对农村小额贷款借款人还款提供保障的保险。小额信贷保证保险的投保人是申请贷款的农民个人或小型农村合作组织，在保险期，如果个人或小型组织产生还款风险，银行将按协议追讨，对仍不足以清偿借款本金和利息的剩余部分，保险公司将负责赔付。投保保证保险将使得符合条件的投保人在获得保险机构的支持之后，在没有抵押、没有担保的情况下，也能够从银行获得小额贷款。为解决农民贷款难的问题，全国已有不少地方把发展农户信贷保证保险作为关注民生、履行社会责任、服务“三农”的重大战略举措，逐步建立健全了面向农村的保险服务体系，在服务新农村建设方面进行了富有成效的实践和探索。其主要模式有：第一种模式，首创由政府、银行和保险公司合作推出的农业贷款新模式——“政银保”合作农业贷款。“政银保”是以政府财政投入的基金作担保、农村信用社为符合贷款条件的担保对象提供贷款、保险公司对上述贷款本金提供保证保险的农业贷款模式。农户贷款时无需抵押。第二种模式，省蓟县创立的“3+2+1”银政合作小额信贷机制。“3+2+1试点一：2009年7月，人保财险在省市三水区开办了“农业小额贷款保证保险”，借款农民或农业企业如未能按农业小额贷款合同约定与时足额偿还所欠贷款本金，由保险人赔偿。该项目下，中国人保与当地政府、银行合作，三方共担风险。截至2009年底，共支持融资1300万元。试点二：2009年9月，市政府联合四家商业银行、人保财险和太保财险两家商业保险公司推出了“城乡小额贷款保证保险”业务，由保险公司和银行共担贷款风险，贷款主要对象有农业种养殖大户等。截至2010年2月共支持贷款1亿多元。试点三：2009年11月，昌吉分公司开办了奶牛贷款保证保险和能繁母猪贷款保证保险，主要用于支持奶牛养殖户、能繁母猪养殖户与养殖业法人机构向银行贷款。试点四：人保财险分公司与省政府联合开展的设施蔬菜“银保富”试点项目，采取“农户＋财政＋保险＋银行”的模式，通过财政资金补贴参保农户部分保费，保险公司对设施蔬菜提供保险服务，银行对参加保险并符合银行贷款条件的农户优先予以信贷支持，形成政府财政资金引导，政府、银行、保险业共同合作，承担风险，支持设施蔬菜生产的金融业支农惠农体制。在人保财险分公司与当地政府的通力协作下，试点工作效果初显，截止2009年底，设施蔬菜“银保富”共计承保4631亩，保费收入185.24万元。银行贷款的亩数为327亩，贷款金额327万元。试点五：人保财险分公司积极探索建立“银行信贷+商业保险”的林业贷款风险防机制，为贷款抵押的森林与借款林农提供财产保险和意外伤害保险服务，帮助银行转移和化解贷款风险，有效保障了银行信贷资金安全，促进了贷款发放。以上模式的共同点在于建立了政府、银行和保险公司的三方合作机制，由政府牵头，保险公司提供保证保险，银行在此基础上贷款给农民，三方相互合作，为农民小额贷款各尽其责，共同为农业再生产和农民增收保驾护航。[银联信分析]商业银行要抓住契机发展农村信贷，创新农村贷款模式农户信贷保证保险作为一种新型农村贷款模式发展前景广阔，但当前在开展过程中也面临一些问题和挑战。例如，政府能不能提供长期有效的政策补贴和资金担保、银行和保险公司之间能否建立有效的协调机制；同时，农户的经营风险得不到有效分散，制约了小额贷款保证保险功能的有效发挥。以上模式也不能采取“一刀切”方式，直接在全国其他地区推广。农户信贷保证保险要实现可持续发展，为社会主义新农村建设作出重要贡献。首先，必须建立科学合理的制度安排和有效的风险防机制。根据实际情况合理划分风险分担，明确政府、银行和保险机构各自的职能和责任，有效发挥参与各方的积极作用，形成共同制约的完善机制。主要措施可以采取控制贷款额度和规模、建立风险共担机制，同时银行和保险机构之间建立数据共享的农户诚信档案交流平台，建立失信惩戒机制，对农户的违约风险加以约束。其次，从政府层面讲，小额贷款保证保险的健康发展离不开政府的积极推动，国家要加大对“三农”的投入力度，健全农业支持补贴制度，对小额贷款保证保险提供政策支持和资金补贴。同时，各级地方政府要贯彻落实中央惠农政策，在建立健全农户信贷保证保险的过程中采取积极引导、有效担保的政策措施。鉴于各地区在经济发展、金融环境等各方面存在不同程度的差异性和层次性，各地要根据实际情况设计与之相符的推行机制，积极引导，有序发展。最后，从商业银行方面讲，要根据农业生产的实际情况，制定合理的贷款制度，采取多种灵活方式，为农民小额贷款提供便利条件。对保险机构而言，要建立合理有效的调查和研究机制，深入分析农户需求，设计符合农户需求的小额贷款保证保险产品，有效分散农户风险。同时，鉴于保险机构承担的主体作用，发生亏损的几率较大，应与当地政府协调建立相应的补偿机制，努力提高保险机构承保的积极性。当前，我国农业资金投入短缺、农民贷款难的问题已经相当突出，严重影响到我国农村经济主体的经济发展和农业再生产的顺利进行，特别是落后的农村金融体制严重制约了我国当前正推行的农业战略性结构调整。因此，大力推广农户信贷保证保险不仅能有效解决因农户担保不足而引起的信贷难问题，从而解决农村金融发展对于农村经济发展的制约问题，促进农村经济的发展。同时，开展农户信贷保证保险还可以使得农村地区的银行、保险等金融机构之间相互配合，创造出农村金融机构相互促进、和谐发展的局面，扩大各自的业务，增强自身资金实力，促进农村金融的发展，提高金融对农村经济发展的贡献率。[资料]省首创“政银保”合作农业贷款，破解农户贷款难题为促进农民增收和农村信用经济的发展，解决农民贷款难问题，2009年7月17日，省市三水区人民政府、三水区农村信用合作联社和中国人民财产保险股份市三水支公司（下称人保财险三水支公司）签订三方协议，联合推出“政银保”合作农业贷款，探索了政府提供担保基金、并引入商业保险公司构筑农户贷款融资平台的新途径。这是国首例由政府、银行和保险公司合作推出的农业贷款新模式。当天即有9家农户投保，成为“政银保”的首批受惠者。1、“政银保”基本情况“政银保”是一种以政府财政投入的基金做担保、农村信用社为符合贷款条件的担保对象提供贷款、保险公司对上述贷款本金提供保证保险的农业贷款模式。农业贷款担保基金首期担保金额为1000万元，用于提供担保和补贴部分保费，由区政府每年年初根据基金情况进行注资，保持担保基金账户年初余额不少于1000万元，并专设“政银保”合作办公室。按照规定，可申请贷款的对象为:在三水区围优质的农业企业、农民专业合作社、农民专业合作经济组织、农村集体经济组织、三水户籍的种养专业户。其最高贷款额度为：种养专业户50万元；区级农业龙头企业、农民专业合作经济组织100万元；市级农业龙头企业、农民专业合作经济组织200万元；省级与国家级农业产业化龙头企业为300万元；从事现代农业园区基础设施建设的农村集体经济组织为500万元。凡是经区“政银保”合作办公室审批同意担保的农户都可向人保财险三水支公司申请购买农业小额贷款保证保险，成为该险种的投保人，被保险人为提供贷款的农村合作信用社；保费按照贷款金额的2%收取，由投保人支付50%，区“政银保”合作农业贷款担保基金支付50%；区农村信用合作联社按基准利率向农业企业和农户进行贷款。当贷款发生损失时，三方按照一定比例进行赔付并联合追偿。当贷款逾期，并属于保险责任围的保险事故时，合同款额的20%由农信社承担，保险公司在年度赔付总额承担其余损失。如果保险公司的年度赔付总额超过最高限额（总保费收入的1.2倍）时，超额部分由农信社承担20%，区政府承担80%。2、主要特点（1）无需贷款抵押物。三水户籍农户贷款时，不再需要像以往那样抵押家庭财产，或者支付高价获得金融担保公司担保，仅需向区农村信用合作联社提交有关资料和申请书。与此同时，银行也不需要担心贷款逾期不还风险，因为保险公司将代为偿还借款人贷款。（2）保险保障全面。保障除战争、军事行动、恐怖事件、地震等灾害，以与人为恶意行为导致投保人不能按期偿还所欠款之外的各类保险责任，最大限度满足了投保人的保险需求。（3）逾期贷款处理体现风险共担。以往，种植户贷款逾期不缴时，银行采取扣押抵押物、加收利息等方式催促贷款偿还。但“政银保”农业贷款模式将采取有利于银行和农户的贷款逾期处理方式。当贷款本金逾期后三个月，借款人仍不能偿还贷款本息的，贷款农信社将与保险公司办理理赔手续，并就不足赔付部分与区“政银保”合作办公室办理担保代偿手续。等保险公司和区“政银保”合作办公室赔付后，与贷款社一起向借款人追偿，追偿成功后，三方按各自承担比例进行分配。3、重要意义（1）破解农户贷款难题，带动农民脱贫致富。根据国家大力发展“三农”经济的要求，各级政府不断加大投入力度，采取多种措施推动农民自主经营、脱贫致富。但农业经营依旧面临资金不足、贷款融资难、发展缓慢的问题。而银行限于自身经营的战略目标，也不会完全满足对农业企业、专业合作社和专业农户的贷款需求。“政银保”利用了政府担保基金和保险公司的专业保障系统分散了风险，银行不需要担心贷款逾期不还，农户也缓解了以往巨额抵押或借不到钱的压力，从而维护了农业农村经济又好又快发展，对提高农民生活水平，构建和谐新农村起到积极作用。（2）改善农户信用环境，健全农村信用体系。目前，我国金融机构对“三农”贷款积极性不高的根本原因在于农业是弱势产业，抗风险能力差，银行的涉农贷款业务要比对其他行业的贷款面临更多的风险。尽管中央、省、市各级财政每年都要安排大量的贴息资金用于引导金融机构开展对农贷款，但实施这项政策的主要目的是为了减轻农业企业负担，降低银行的收息风险，贷款本金的偿依然缺乏保障。“政银保”通过三方合作的特有方式，可以逐渐改善农户信用环境，使农民更容易获得信贷支持，同时各方力量加强对农民的信用管理，从而建立起良好的农业信用体系。（3）扩大保险保障领域，推动农村金融创新。“政银保”将有利于强化农户的保险意识，促进农业小额贷款保证保险在农村的持续推广，为在农村基层发展银保深层合作进行了探索创新。第五部分教育贷款六、交通银行新推精英教育贷款三月初，有感于日益旺盛的客户需求，交通银行分行新推出“个人精英教育贷款”，就读MBA、考EDP所需的学费，也能从银行申请贷款了。在各种考证大军中，MBA、EMBA、EDP（企业经理人员短期课程进修项目）等各类高等（精英）教育，以与高级珠宝鉴定师等高等职业技能培训越来越受到青睐。然而，要想获得金灿灿的证书也并不是件小事，动辄几万元甚至十几万元的高昂学费，令不少职场白领进行智力投资时经济压力倍增。在目标客户方面，交行推出个人精英教育贷款业务，大大不同于传统的商业助学贷款。传统贷款客户主要是家庭收入较低但又达不到国家助学贷款(即政府贴息信用贷款)的要求的群体。交行此次新推出的个人精英教育贷款，主要针对中高端客户，向接受各种境或境外高等再教育或职业技能培训的学生或其直系亲属、法定监护人等发放的，用于支付学杂费与住宿费的人民币贷款。该行贷款所指的高等再教育，主要指MBA、EMBA、MPAcc（会计硕士专业学位）、EDP（企业经理人员短期课程进修项目）等各类高等（精英）教育；职业技能培训，则主要指飞行员（自费）、高级珠宝鉴定师等高等（精英）职业技能培训。“精英教育贷款”将为这些有志于自我提升的职场人士提供一个合适的融资工具，减轻这笔支出对其生活带来的影响。在贷款产品方面，交行可供选择的贷款产品众多，包括个人助学贷款、留学贷款、交银e贷通、个人其他消费类贷款、柜面质押类贷款或其他质押类贷款等，并可根据不同客户的教育融资需求，提供量身定做的产品。贷款利率将综合考虑客户价值和担保方式来确定。在贷款方式方面，目前交行个人精英教育贷款的方式非常灵活，有融资需求的客户可选择适合自己的贷款产品。比如，对于可提供存单等质物的客户，可选择质押类贷款；对于有交银e贷通、循环贷款授信额度的客户，或抵贷比低于60%的存量或增量优质房贷客户，可选择交银e贷通或循环贷款；对于可提供房产抵押的客户，可使用个人其他消费贷款；对于出国留学的客户，可为其提供个人留学贷款和保证金贷款，并为其提供一揽子出国金融服务，包括个人购汇、个人结汇、旅行支票、境行代开海外行账户、外币携带证和双币卡等。交行将重点按照省各地区精英教育和培训发展的特点，重点选择经济发达、人均可支配收入高、信用环境好的城市发展个人精英教育贷款，目前省交行的零贷支行均可办理个人精英教育贷款，极方便了客户申请办理。值得一提的是，交行还将与省一些专业培训教育机构展开全方位合作，这些合作的机构包括在全国有资质开办MBA、EMBA教育的院校、全球前100名MBA院校驻国办事处、全国知名出国留学中介服务公司、国或国际知名的高等培训机构、MBA或EMBA同学会、精英教育的权威信息发布平台，如专业、论坛、报刊杂志等。[银联信分析]商业银行以教育贷款为切入口，为客户提供全方位金融服务1、商业教育贷款市场广阔实际上，随着就业形势趋紧，白领们面临的职场竞争压力也越来越大，于是社会上实用的培训课程、进阶的学历教育、升级的专业技能考级，近年来日益红火。旺盛的市场需求，也带来了个人精英教育市场的快速发展。资料显示，目前国仅MBA教育试点院校就已多达182所，2010年的报考人数将突破6.5万人，每人学费达数十万元。而昂贵的智力投资也为精英们带来了丰厚的收益。有别于本科与普通硕士学位证，通过学习跻身精英阶层，获得事业上开阔空间，已成职场人士的共识。智力投资渐成职场白领价值升值首选。2、推精英教育贷款，提高零售市场占比个人精英教育的市场需求庞大，同时，重要的是接受精英教育和培训的客户质量本身都普遍较高，而且个人职业发展潜力巨大，与银行定位的优质潜力客户群吻合。从国外精英教育发展经验来看，经济发达地区的教育产业与市场相对成熟、集中，推出个人精英教育贷款业务，非常有利于提升银行在大城市的零售信贷市场占比，同时促进个人精英教育贷款业务在重点城市、重点区域快速健康发展。另一方面，商业银行业将力求通过与高等教育和培训专业机构的合作，为那些有个人精英教育贷款需求的客户打造一个包含教育咨询、职业培训、教育融资等在的全方位的教育融资平台。以提供精英教育和培训相关融资服务作为切入点，努力为这些中高端客户提供优质的个性化的教育金融服务，随之扩展到为客户提供全方位的金融服务。第六部分形势政策解读七、银监会加强防房屋抵押贷款风险3月2日，根据该《通知》要求，商业银行对客户要严把门槛，将目标客户第一还款来源作为放贷的基本前提，需要避免简单依据第二还款来源作为选择客户的基础；其次，严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法和无效或有纠纷的房屋产权证作为抵押物。与此同时，银监会还要求商业银行对抵押物进行动态监控和持续跟踪；并完善抵押权设置的法律手续，通过合同形式防抵押悬空的风险。近年来随着我国城市现代化建设步伐不断加快，在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。例如，曾经出现过一些已经抵押给银行的房屋拆迁时，房主并不将信息透露给银行，房屋拆迁后，贷款人也就不再还钱的情况。而一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规，进一步加剧了这种风险。由于我国商业银行贷款中很大一部分是以房屋抵押作为重要的风险控制手段，因而，更加让市场担心的是房地产价格如果出现巨幅下挫，给商业银行带来的抵押不足的风险。银监会已经要求各个商业银行即刻系统梳理其各项抵押物管理制度和相关法律文本，全面清理存量房屋抵押贷款和抵押房屋，深入分析其现状和风险隐患，制定有针对性的应对措施。八、银监会严控银行变相返点继叫停银行向地产中介的“返点”后，银监会近日向各银行与监管机构发布部红头文件通知，强调防以“担保费”的名义变相向中介返点。以“担保费”的名义变相返点主要涉与的是二手房交易，但银监会此举目的是为了控制银行房贷风险，不会影响正常的二手房买卖，但对炒房人有影响，今后炒二手房更难了。在银行向地产中介的“返点”被叫停后，目前市场上又出现了一种变相的返点行为：部分中介公司和担保公司合作，通过担保的介入获取银行支付的担保费用，然后由中介公司和担保公司分成。银监会禁止银行以“担保费”的名义变相向中介返点，目的是为了防银行房贷风险，目前有些中介为争取业务和返点，对一些客户材料做假，给银行带来潜在风险，并造成银行之间盲目恶性竞争。[银联信分析]坚决打击市场“返点”行为，取消是必然要求追逐“返点”利益，易引发中介机构道德风险。中介机构为获得“返点”，向银行提供虚假客户资料，虚假房产交易，更有甚者中介在获得“返点”后立即还清贷款，这样银行只能是“赔本也没赚到吆喝”。而银行在提供“返点”后，也容易放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。其实本身“返点”就见不得，而很多银行宁可牺牲收益也愿意和中介合作，这其中不排除银行个别经营人员能在整个分成环节捞到好处的因素。如果能和银行业人士做到“里应外合”，房地产信贷风险会在银行体系快速积聚。其实银行向房屋中介支付费用并不奇怪，在国外也存在银行向房贷中介机构支付佣金的情况，但通常都要求必须向消费者明示，且不得超过核定限额，否则将被视为商业贿赂行为。由于我国目前监管体系尚无法对佣金支付做到规，所以取消“返点”也是当下一种必要的选择。近期，银监会接连出台杜绝各种房贷“返点”的文件，将促进商业银行在新的营销渠道开发和提升房贷产品线竞争力方面下工夫，有利于房贷业务的健康发展。现在很多商业银行开始自己做起“房地产中介”，采取直客式经营房地产按揭业务，对二手房贷款全程交易“免佣金”、“零费用”。此外，各家银行都纷纷推出了新的房贷品种，如固定利率贷款、双周供、接力贷等层出不穷。“银行提升‘功’才是吸引房贷客户的根本之选。”九、银监会计划设立1294家新型农村金融机构根据银监会的工作安排，自2009年—2011年的三年间，在全国35个省(区、市，除外)、计划单列市共计划设立1294家新型农村金融机构，其中村镇银行1027家，贷款公司106家，农村资金互助社161家。一、2010年将设992家新型农村金融机构按照三年规划的任务，银监会今年将新批设立992家新型农村金融机构。银监会表示，作为一个指导计划，银监会将按照市场原则、自主自愿原则、商业可持续原则推进。截至2009年末，银监会已核准开业172新型农村金融机构，其村镇银行148家，贷款公司8家，农村资金互助社16家。吸收股金共计70亿元，吸收存款269亿元，贷款余额已达181亿元。其中农户贷款达5.1万户，贷款余额65.5亿元；小企业贷款5000万户，贷款余额91亿元，分别占贷款余额的36%和50.4%。这说明银行批准的三类金融机构是符合设计要求的，对支持农户和小企业起到了较好的作用。截至2009末，银行业金融机构涉农贷款余额已达9.14万亿元，比年初增长了34.8%。其中，农户贷款2万亿元，比年初增长32.8%。今年银监会又提出了各银行业金融机构涉农贷款增速高于贷款平均增速，增量和占比均高于上年。同时还将力争用三年左右时间，总体解决金融机构空白乡镇的金融服务问题。二、涉农贷款可获减税近年来，银监会为促进农村地区金融机构发展，协调配合财政部、央行、税务总局等有关部门出台了一系列扶持政策。记者从消息人士处了解到，为调动各银行业金融机构的支农积极性，推进新型农村金融机构的发展，国税总局拟减免部分税项。这是继财政部去年出台《中央财政新型农村金融机构定向费用补贴资金管理暂行办法》之后，又一项大力支持农村金融发展的举措。减税措施主要包括将于2009年1月1日至2013年12月31日期间，对金融机构发放的农户小额贷款(5万元以下)利息收入，免征营业税，对上述利息收入在计算应纳税所得额时，按90%减计收入。措施同时明确，2009年1月1日至2011年12月31日期间，对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司以与法人机构所在地在县与县(市)以下地区的农村合作银行以与农村商业银行的金融保险收入减按3%的税率征收营业税。2009年1月1日至2013年12月31日期间，对保险公司为种植业、养殖业提供保险业务的保费收入，在计算应纳税所得额时，按90%比例减计收入。十、最新房贷调控政策1、出台“京11条”全面取消购房优惠2月23日，市建委、发改委、财政局、国土局等11部门联合下发《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），提出11条调控房地产市场的具体措施，俗称“京11条”。《意见》从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等多项措施。值得关注的是，时隔一年后，“限外令”最终得到恢复。同时，《意见》也对预售制度作出严格规定：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3天一次性公开全部房源。一是加大政策性住房建设。《意见》规定，加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。其中，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。《意见》还称，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。二是恢复“限外令”。《意见》表示，严格执行《关于规境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。该条款意味着，历时一年多的“松绑”后，“限外令”终于得到恢复。按照上述通知规定，在境工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个