8物业管理经费与财务管理解析

《物业管理实务Ⅰ》第八章物业管理经费与财务管理本章要点物业管理资金的筹措物业管理资金的运用物业管理服务费的测算物业管理企业财务预算物业管理企业财务会计报告学习目的与要求1．了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述财务会计报表的编制要求2．驾驭物业管理资金的主要用途物业管理企业财务预算限制的内容和程序资产负债表、利润表和利润支配表、现金流量表的概念、作用和结构物业管理费运用状况公示3．重点驾驭物业管理资金的运用原则物业管理服务费测算的主要定额物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算物业管理资金的筹措物业管理资金物业管理企业资本金的筹措物业管理经费的筹措物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身物业管理资金分类

资本金:物业管理企业设立所需资金——物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）物业管理经费:是供应物业管理服务所需资金——补偿物业管理企业在供应物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必需具备的最低限额资本金

注册资本金的规定依据建设部1999年11月4日公布的《物业管理企业资质管理试行方法》规定：物业管理企业注册资本一级资质：500万元人民币以上二级资质：300万元人民币以上三级资质：50万元人民币以上可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必需筹集50万元以上人民币的资本金物业管理企业资本金的筹措不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同现有物业管理企业基本上为有限责任公司，可由国家单一投资设立，也可以由2—50个股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建物业管理经费按其来源可分为四种：物业修理基金物业管理服务费物业经营收入国家财政补贴物业管理经费的筹措物业修理基金物业修理基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、运用人托付代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施修理、更新的专项基金

共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金不同物业种类修理基金的筹措商品住宅修理基金的筹措：购房者应当按购房款2%——3%的比例向售房单位缴交修理基金。售房单位代为收取的修理基金属全体业主共同全部，不计入住宅销售收入不同物业种类修理基金的筹措公有住房售后的修理基金筹措：售房单位按确定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位全部购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交修理基金,售房单位代为收取的修理基金属全体业主共司全部，不计入住宅销售收入不同物业种类修理基金的筹措专项修理资金：购房者按住宅建筑面积40元/M2（非住宅建筑面积50元/M2）的标准交纳首期专项修理资金。不足购房款2%的部分，由购房者按业主大会确定的方案交纳新规定：（2003．11）不同物业种类修理基金的筹措物业管理用房、经营用房的修理基金筹措：住宅小区的管理用房、经营用房，以及共用设施设备，均属于住宅小区的全体业主共有由业主供应应物业管理企业运用或托付物业管理企业经营,并支付运用费,经业主委员会确认之后转为该类房屋的修理基金物业管理企业负有维护和管理责任，但因其不是物业管理企业固定资产，物业管理企业不能对其计提折旧不同物业种类修理基金的筹措公共配套设施大修理资金来源：物业管理企业运用业主委员会或物业产权人、运用人供应的管理用房、经营用房和共用设施设备，应依据国家法律、法规的规定或者双方签订的合同，协议支付有关费用（如租赁费、承包费）物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿运用费，经业主委员会或物业产权人、运用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分修理基金和共用设施设备修理基金物业管理服务费是业主或（非业主运用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（运用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源物业管理服务费常规性的公共服务费用针对性的专项服务费用托付性的特约服务费用

物业管理服务费分类物业管理经费的筹措经营性收入国家财政补贴收入物业管理资金的运用物业管理资金的运用原则物业管理资金的主要用途物业管理服务收费的构成及测算物业管理资金的运用原则物业管理费是业主预付给物业管理企业用于托付物业管理服务的费用，资金全部权属于业主

使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”物业管理资金的主要用途保证房屋及附属设备的完好及正常运用，以及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新时的耗费支出物业管理企业各类人员的工资和福利支出物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出机电、消防设备的托付维护费和年检费物业管理企业的利润和国家税收物业管理服务费的测算测算的意义测算的主要定额物业管理服务费测算的意义为物价部门核定收费标准供应依据为物业管理的招标、投标决策供应依据可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据物业管理企业编制财务预算的依据物业管理服务费测算的

主要定额物业管理服务定额:

是指大多数物业管理企业在正常条件下，供应确定量的物业管理服务（单项服务或综合服务），所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据物中业主管要理定服额务确费定测原算则先进性原则分类对待原则适时调整原则物业管理服务费按不同的小区（大厦）逐个核定定额的参考指标，仅以小区（大厦）管理处为单位物中业主管要理定服额务确费定测原算则物测业算管的理主服要务定费额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编物业管理服务收费构成物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费（E1），元/月公共设施、设备日常运行、修理及保养费（E2），元/月园林绿化日常维护费（E3），元/月卫生保洁及虫害消杀费（E4），元/月物业管理服务收费构成保安费（E5），元/月物业管理企业办公费（E6），元/月用于物业管理的固定资产折旧费（E7），元/月法规法律及合同规定的其他费用（E8），元/月法定税费（E9），元/月物业管理企业酬金（E10），元/月物业管理服务收费测算物业管理服务费用的测算可用如下简洁公式来表示：费用总额（E）E=∑Ei式中：E表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月，Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1、2、………n物业管理服务收费测算物业管理服务收费标准（P）P=式中：P——物业管理服务收费标准，元/月/米2

S——总建筑面积，米2ES物业管理企业财务预算财务预算概念及作用物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算物业管理企业财务预算的限制财务预算的概念财务预算是依据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预料供应的信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业将来确定期间内资金运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先支配的一种财务管理活动财务预算的作用财务预算是财务预料和财务决策的具体化，是财务限制和财务分析的依据物业管理企业的财务预算确立了物业管理企业将来确定期间内理财的方向和策略指明白物业管理企业理财的具体目标是对物业管理企业日常资金运动进行限制的依据及经营业绩考评的标准财务预算编制的方法固定预算与弹性预算增量预算与零基预算定期预算与滚动预算物业管理企业财务预算的特点物业管理企业的财务预算分为企业所属各物业管理处各自独立编制的财务预算和企业的财务预算物业管理处的财务预算物业管理处的财务预算的原则物业管理服务收入预算物业管理处物业管理费支出预算物业管理处财务预算编制原则物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的“零预算原则”物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+管理人酬金量入为出的“零预算原则”，考虑确定的不行预见费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余物业管理企业的利润以经理人酬金的形式从物业管理服务费中提取物业管理服务收入预算物业大修理收入预算物业经营收入预算

物业管理收入预算

根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入物业管理费支出预算人员工资及福利费支出预算各项服务支出预算物业经营支出预算物业大修理支出预算办公及其他支出预算税利预算及不行预见费用支出六项支出预算物业管理企业的财务预算物业管理企业财务预算的编制方式和程序物算业编管制理的企方业式财和务程预序即企业管理层首先把财务规划的预料利润表分部门或按管理处下达，作为各部门或各管理处编制预算的限制目标（一下）各部门或各管理处依据企业限制目标的要求，结合自身实际编制出本部门或本管理处预算草案，上报企业财务部门（一上）物业管理企业常用的财务预算编制

方式为“二下一上式”：物算业编管制理的企方业式财和务程预序财务部门对各部门或据各管理处的预算草案进行汇总平衡，编制出正式的财务预算，报企业管理层，管理层把这一财务预算交业主管理委员会探讨批准后，正式下达各执行部门或管理处执行（二下）物算业编管制理的企方业式财和务程预序①依据相关法规和管理服务合同的要求或依据各部门和各管理处的财务预算编制资本预算和年度收入预算；②以收入预算及各管理处财务预算为基础编制营业成本预算(即干脆人工费和干脆材料费)；物业管理企业财务预算编制的

程序分为以下五个步骤：物算业编管制理的企方业式财和务程预序③依据收入预算,编制企业管理费用预④依据收入预算、营业成本预算和管理费用预算等，结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现金预算；⑤综合全部各项预算，编制利润预算（预料利润表和预料资产负债表）

物业管理企业财务预算的

限制财务预算限制的概念和目的财务预算限制的主要内容财务预算限制应做好的几项工作财务预算限制（简称财务限制）是指物业管理企业在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动加以影响或调整，以便实现财务预算所规定的目标财务预算限制的概念财务预算限制的目的保证财务预算的落实驾驭财务预算实施过程中反馈的各种信息，刚好供应决策部门作为决策依据刚好订正和调整财务预算实施过程中出现的偏差，保证财务预算的实现财务预算限制的主要内容现金限制应收款项限制存货限制对外投资限制负债限制利润及其支配限制财务预算限制应做好的几项工作把各项预算指标支配落实到企业各部门通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成状况定期（按年或月）把实际完成状况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的缘由，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施对责任部门和责任人进行评价和考核依据考核结果和奖惩方法进行嘉奖和惩处调整预算财务预算限制应做好的几项工作财务预算限制的程序建立财务预算控制系统检查监督分析原因纠正偏差奖惩兑现物业管理企业财务会计报告财务会计报告的概念财务会计报告的编制要求资产负债表利润表和利润支配表现金流量表物业管理费运用状况的公示财务会计报告的概念主要是指财务会计信息的揭示或表述，它是综合反映企业确定时点财务状况，确定时期经营成果及财务状况变动状况的书面文件。概念会计报表（含主表和附表）报表附注财务状况说明书构成财务会计报告的编制要求可靠性相关性可比性完整性及时性资产负债表资产负债表:是反映企业某一特定日期（月末、季末、半年末、年末）财务状况的会计报表资产负债表属于静态会计报表，它表明企业的某一特定日期所拥有或限制的经济资源、所担当的现有义务和全部者对净资产的要求权资产负债表结构表首附注资料采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方正表填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位结构利润表利润表又称损益表或收益表，是反映物业管理企业确定期间内（月份、季度、半年、年度）生产经营成果的会计报表利润表依据权责发生制和配比原则，把确定期间的收入与同一期间相关的费用配比，以计算出企业确定期间的净利润利润表是一个动态报表，它反映企业确定期间的经营成果利润表结构我国企业会计制度接受多步式结构的利润表多步式利润表：是在将利润表的内容作多项分类的基础上，依据“收入—费用=利润”这一会计平衡式对其进行排列，从主营业务收入起先到净利润结束，要作多步的计算，同时可以得到几种利润信息，故称为多步式利润表多步式结构的利润表，可以反映关于利润及其构成项目的形成状况，供应更多的信息

多步式利润表的内容一是主营营业务利润，主要指企业经营主要营业活动所获得的收入减去成本及相关税费的差额二是营业利润，是主营业务利润加上其他业务利润，然后再扣减相关费用后的余额三是利润总额，是营业利润、投资收益、营业外收支净额之和四是净利润，为利润总额扣除所得税后的数额，即税后利润利润支配表利润分配表作用通过利润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一利润支配表格式：利润支配表是从利润表的最终一个项目“净利润”起先，至年末“未支配利润”终止而该“未支配利润”项目数额应当与资产负债表全部者权益项目中的“未支配利润”数额相一样利润支配表把资产负债表和利润表联系起来现金流量表库存现金银行存款其他货币资金现金等价物现金现金流量表现金流量：是指在企业经营、投资和筹资活动过程中产生的，除现金及现金等价物之间的流淌外的，现金及现金等价物的流入（资金流入企业）和流出（资金流出企业）的数量现金流量表现金流量表：是反映企业确定会计期间内现金及现金等价物流入和流出信息的会计报表，属于动态报表现金流量