安徽鲲鹏集团项目营销策划方案

鲲鹏·领秀城市场营销建议赢海方略目录

1黄山市概括2祁门县概括3区域市场分析本案分析营销推广建议45黄山市概括黄山市管辖区域

徽州区：9.55万黄山区：14.76万屯溪区：21.76万歙县：40.93万休宁县：25.05万黟县：8.07万祁门县：15.78万黄山市位于安徽省的最南端，东南分别与浙江江西交界。“八分半山一分水，半分农田和庄园”正是黄山市的真实写照。黄山市辖3个市辖区、4个县以及黄山国家风景区、黄山经济开发区、黄山高铁新区。黄山市屯溪区黄山区徽州区休宁县黟县祁门县歙县人口分布

截至2011年末，全市户籍人口148.1万人，其中非农人口36.7万人。2011年全市实现地区生产总值378.8亿元、同比增长12.5%；财政收入64亿元，增速位居全省第三。城镇居民人均可支配收入18669元、农民人均纯收入7952元，均高于全省平均水平。黄山市经济水平祁门县介绍中国地级黄山市下辖的一个县，位于安徽省最南端，与江西省交界。是安徽省林业重点县。总面积2257平方千米。全县共有人口18.6万人，其中农业人口14.8万人。

全县辖8个镇、11个乡：祁山镇、小路口镇、金字牌镇、平里镇、历口镇、闪里镇、安凌镇、凫峰镇、大坦乡、柏溪乡、塔坊乡、祁红乡、溶口乡、芦溪乡、渚口乡、古溪乡、新安乡、箬坑乡。

祁门县概括产业支柱全县有规模以上工业企业13家。初步形成了以机电、电子、陶瓷、林产加工、茶叶、化工、建材、医药等为主要支柱的工业体系。祁门山多地少，是全省林业、茶业重点县。现有耕地12.49万亩，人均耕地0.67亩。茶园面积15万亩。农业生产粮、林、茶、菌并举，“祁门红茶”是全国十大名茶之一，茶叶年总产量3000多吨。祁门是全省菌业大县。祁门县经济状况目前祁门县分为老城区和新城开发区。

祁门县现状新城区CBD商务圈规划蓝图祁门县新城区未来规划为一个新建以居住、商业金融、行政功能为主，体育、文化娱乐、旅游服务功能为辅的县城CBD商务新区。新城区规划总用地面积为3平方公里，其中行政中心功能区面积约1平方公里。项目总投资45亿元，其中行政中心功能区总投资为15亿元。新区建设将按照高起点规划、高质量建设，高效能管理的原则，精心规划设计、强力度推进建设、高效实施管理，建设一个新祁门。重点打造新城区行政中心区、产业发展功能区、科教文化卫生功能区，将全县主要行政办公职能、卫生医疗、教育等职能单位搬迁至此，并藉此带动整个新区CBD商圈的发展。祁门县现状人口分布城镇人口仅占20%左右农业人口占总人口的79%以上针对城镇居民，多以改善型需求为主体宣传。针对各乡居民，多以婚房，自住需求为主体推广10月份~11月成交报告显示外地客户占成交41%针对外地客户，多以旅游地产、养老地产、投资地产为引导推广推广思路祁门县人口、经济状况分析祁门县人口、经济状况分析客户定位区域市场分析

新城在售楼盘市场在售项目其他在售楼盘祁门县现状总结区域市场分析市场现状根据祁门县在售项目抽样分析，新城目前只有祥和华府已开盘，其他两个项目均处于客户积累阶段。老城区部分第二批房源等待开盘或已销售基本停滞。市场特点根据市调，在售项目大同小异，产品并无特色，小区规划无景观、无绿化。市场销售去化较慢。推广共性多以户外广告牌、引导旗等推广，导致市场广告繁杂，视觉混淆，缺乏醒目效果和独一无二性。在价格优惠上，多以代金券形式，幅度并不大。缺乏购买吸引力。本案分析优势祁门县最大楼盘，具有一定品牌影响力自带景观、绿化设计，具有独一无二竞争优势，立显高端品质新城核心位置，享受政府规划配套和未来规划发展本案分析周边新盘竞争较多新城区人气不足项目价格较周边贵300~700元/平方米售楼处销售团队专业性有待提高劣势本案分析

机会本案分析营销推广建议项目定位该阶段策略核心

“亲情营销公关工薪”■该阶段推广主题

“过年回家感谢爸妈”

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销售配合制定回乡置业特惠专案，是本阶段的销售房源配合。拿出一批特惠房，针对这批客群集中去化。营销推广见意售楼处包装售楼处门口制作精神堡垒门口铺红地毯、立欢迎道旗售楼处改造建议营销推广建议售楼处改造建议售楼处内部提高设计品位售楼员培训重新制作效果图，突出细部景观（景观图、鸟瞰图等）制作DN宣传册、包括后期楼书等拉开与其他项目售楼员专业水平提高高端形象营销推广建议户外广告根据节点推广巩固品牌影响力各类SP活动、新品发布等聚集中高端人群活动抽奖活动、老客户带新客户元旦、春节、元宵、情人节等主打亲情、孝道等温馨风格推广模式根据不同节点即时推广建议营销推广建议针对当地茶农每月下乡巡展或举行抽奖活动。累积当地茶农客户资源。营销推广建议各政府机关、企事业单位附近街道景观、品质生活宣传，提升项目形象。针对当地公务员针对回乡客进出祁门各交通路口、要道路牌广告、高炮广告等投放形式。拦截所有回乡客视线，为项目增加知名度和影响力关注高速、高铁进度根据高速、高铁进度和开通节点，投放周边高炮等广告推广，扩大项目知名度营销推广建议策划团队驻场策划：薛冰专业：建筑装饰设计与工程工作经历*2009．2-至今江苏新聚仁机构策划经理*2006．8-2009．2北京金龙房地产营销策划有限公司销售经理*2005．9-2006．7香港贝础诺装饰设计工程公司酒店设计*2003．9-2006．7河北科技师范学院/建筑装饰设计与工程专业

项目人员简历经验简述

*2010-2012年江苏新聚仁机构策划经理1.负责个案企划定位、企划推广等全程策划；2.参与公司项目提报工作，负责企划部分提报工作；3.楼盘项目的跟踪和项目执行组织等；4.策划、组织房展会事宜和各种营销活动；汇报对象：策划总监

*负责项目：珠江御景、中基高尔夫花园、象屿·珑庭、维纳恩湖、时代中央社区、时代文化家园、中航城等及参与外地多项目策划工作。个人简评工作能够尽职尽责。具有一定的管理和策划经验。丰富的房地产项目营销及策划执行管理经验,了解房地产开发和销售流程，具备地产项目企划能力;较好的组织、协调、沟通和整合资源能力。项目人员简历后场设计：李红兴毕业院校：江西科技大学1998.9--2001.7艺术设计系工作经历*2002---2007苏州蓝海房地产有限公司资深设计*2007---2009苏州颂唐机构有限公司美术指导*2009---2011.9江苏国邦房产营销有限公司美术指导*2011.9---2011.12南昌尚美佳中国资深美术指导*2012年至今，加盟上海恒昇-赢图企划机构，担纲主创设计及指导自我评价*具有多年地产设计经验，成功、独立操作过众多住宅、别墅、写字楼、商业项目等运作项目的设计。*能贯彻公司的推广策略，配合开发商及公司部门执行行销策划、促销活动等商业性活动工作。*进行各类地产广告项目的策划、创意，贡献有价值的创意点。*能熟练驾驭PC和MAC电脑各类平面设计软件，具备设计完稿和输出跟进工作经验。项目人员简历一、本项目广告企划及设计内容：01．售楼中心销售广告道具设计02．楼书设计03.销售DM设计04．报纸稿、杂志稿设计，软硬广告文案撰写05.邀请卡设计06．易拉宝或X展架设计07．室内外广告牌设计08．工地及现场围墙看板设计，大型横幅竖幅设计、刀旗设计，挂旗设计；09．销售指导及业务人员培训10．市场调查11.规划及产品建议12.营销推广建议服务内容二、人员安排