房地产投资分析课件

住宅房地产投资6

本章能力要求

（1）理解和掌握住宅房地产的类型、特点及户型评价等内容；（2）熟悉住宅房地产不同投资类型的特点；（3）掌握住宅房地产投资现金流分析；（4）掌握住宅房地产投资相关税费的计算及方法；（5）掌握住宅房地产投资租售决策分析；（6）理解住宅房地产投资的风险分析。

本章重点

（1）住宅房地产投资现金流分析及其相关税费的计算（2）住宅房地产租售决策分析本章难点

住宅房地产投资现金流分析及其相关税费计算

6.1住宅房地产投资概述

6.1.1住宅房地产概述低层住宅（层数为1～3层）

多层住宅（层高为4～6层）

高层住宅（层数在7层或7层以上）

1.住宅房地产的分类（1）住宅按建筑形式可以分为如下几类：（2）按照经营方式，住宅可分为出售型和租赁型住宅两种

（3）按照价格构成，住宅可分为商品住宅和政策性住宅

（4）按交房方式，可分为现房和期房（5）其他类型

例6-1

6.1住宅房地产投资概述

6.1.1住宅房地产概述“经济适用房，要卖有点难”

1、经济适用房制度作为我国住房保障体系的重要组成部分，主要是为了解决中低收入家庭的住房问题，但经济适用房制度在建立之初就存在不少缺陷和漏洞，整个运作过程饱受诟病，例如，经济适用住房的购买准入资格定义模糊、住房面积过大、真正的受益面过窄等，有的地方还出现了开着宝马、奔驰汽车的人也来争先购买经济适用房的现象。其二，经济适用房的退出机制尚不明确，当初只规定了购买5年之后可以上市交易，也就是说5年之后，经济适用房有可能就变成了商品房；这说明经济适用房在70年的使用年限内，其保障功能并不能长期发挥作用，此时有可能成为某些人投资谋取暴利的工具，这显然违背了国家推出经济适用住房制度的初衷。

2、国家和地方政府最近出台的有关经济适用房的政策，包括经济适用住房租售并举制度、回购制度、严格控制经济适用房的经营性租赁和出售套利行为等等，应该说政府正在努力探索解决经济适用房目前所存在问题的新途径，所谓“亡羊补牢，为时未晚”。因此今后人们想通过投资于经济适用房进行获利的可能性已越来越小了。

分析：

6.1住宅房地产投资概述

2.住宅的基本功能要素及户型评价

6.1.1住宅房地产概述（1）住宅的基本功能要素

公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。

（2）对各功能空间面积的经济分析

（3）户型评价标准6.1住宅房地产投资概述

2.住宅的基本功能要素及户型评价

6.1.1住宅房地产概述

动静分离

公私分离主次分离干湿分离另外，在朝向上，一套好的户型，应安排尽可能多的房间（特别是客厅和主卧）朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间。与此同时，其他房间也要保证有良好的通风和采光效果等。

6.1住宅房地产投资概述

6.1.2常见的住宅房地产投资类型及其特点

1.小户型住宅投资特点分析2.别墅型住宅投资特点分析

6.1住宅房地产投资概述

6.1.3影响住宅房地产投资价值的主要因素在第二章我们已经了解到，影响房地产投资的市场因素非常多，包括社会、政治、经济和自然环境等方面的诸多因素，这些因素当然同样也会影响到某一项住宅房地产的投资价值。不过，虽然影响住宅房地产投资价值的因素非常多，但是从目前来看，对住宅房地产投资价值影响最大却不多，主要有以下两点：1.住宅所处的地段2.住宅的品质

6.1住宅房地产投资概述

专题6-1

置业投资有学问散户“炒”楼三招致胜

问题思考：1、如果能够顺利实施“手法一”，需要满足什么样的条件？从市场、投资者自身条件等方面进行分析。2、如果能够顺利实施“手法二”，需要满足什么样的条件？从市场、投资者自身条件等方面进行分析。3、如果利用装修的途径来增加出售或出租房屋的“附加值”，则该如何考虑装修的问题？请用实例加以说明。

6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析1.住宅房地产持有期间的现金流量（1）潜在总收入如果所有的房间都按既定租金出租出去，此时的租金收入就是潜在总收入。一般通过考察同类房地产的租金水平及房地产历史上的租金水平（如果有的话）来估算潜在总收入。（2）空置损失及坏账损失空置的影响因素坏账损失的估计

6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析（3）营业费用1.住宅房地产持有期间的现金流量经营投资性房地产的营业费用一般涉及到物业管理费以及需要交纳的与出租有关的房地产税费。对于物业管理费用的缴纳要视情况而定，有的租赁合同规定物业管理费由租赁方承担，则此时出租方则不需要将此项费用计算在内了；而有的则需要出租方自己负责缴纳物业管理费，此时就应该考虑此项费用。

6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析例6-2

王先生的房子（住宅）租金收入为2000元/月，他每月需要缴纳的税费是多少？例6-3

张大妈的房子（住宅）租金收入为6000元/月，他每月需要缴纳的税费是多少？

（4）净营业收入6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析一旦预测了某宗房地产的市场租金水平、空置率及各项营业支出和其他收入，就可以在假设房地产以市场租金出租的条件下计算潜在的净营业收入。净营业收入=潜在租金收入-空值和欠租损失+其他收入-营业费用（5）房地产的债务清偿房地产的高价值决定了房地产投资中债务融资的必然性。因此，净营业收入首先应用来偿债。它包括（1）支付贷款余额的各期利息；（2）在贷款期内分期偿还的贷款本金。

（6）持有期间的最终净现金流量6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析通过以上的分析，我们得出最终净现金流量的计算公式：最终净现金流量=净营业收入-支付给银行的本息

2.住宅购买或出售时产生的现金流量6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析购买的住宅如果是一手房，则支付的房款（一般为首付款）和买房时支付的相关税费可以作为期初的现金流出项目。购买一手房时所支付的税费可按当地一手房交易税费标准进行计算。如果购买的是二手房，其税费标准与一手房有较大差异，也同样可以按当地的相关税费标准进行计算。而在出售或处理住宅物业所得时，同样需要我们关注二手房交易成本的问题，即需要知道怎样计算卖方支付的税费金额。此时出售住宅所得的净收益可作为现金流入部分。

2.住宅购买或出售时产生的现金流量6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析例6-4

分普通商品房、经济适用房和房改房三种情况（针对杭州市范围内）对住房转让过程中的个人所得所计征问题作一分析

。见书本。

例6-4

2.住宅购买或出售时产生的现金流量6.2住宅房地产投资经济评价6.2.1住宅房地产投资现金流量分析

6.2.2住宅房地产投资租售决策分析6.2住宅房地产投资经济评价1.关于住房出租和出售的选择（1）出租现值大于出售现值时，选择出租的方式

6.2.2住宅房地产投资租售决策分析6.2住宅房地产投资经济评价1.关于住房出租和出售的选择（2）出租现值小于出售现值，选择出售方式

（3）出租现值等于出售现值，两种方式均可选择

6.2.2住宅房地产投资租售决策分析6.2住宅房地产投资经济评价1.关于住房出租和出售的选择

6.2.2住宅房地产投资租售决策分析6.2住宅房地产投资经济评价2.关于住房出售时机的把握通常情况下，投资者持有某项住宅房地产物业不仅可以获得持有期内的租金收入，还可以获得一段时期后的住房增值收入。因此，仅仅考虑出租收入现值和出售收入现值两个方面是不全面的，因该还要考虑在持有期内的住房增值情况，即住房增值率的大小。住房增值率大小可以年为时间单位，即某套住房在一年内上涨的百分比是多少，这一增值率可与上面的折现率做一个比较。如果增值率大于折现率，则可以考虑持有住房；如果增值率小于折现率，则可以考虑出售住房，但此时应结合租金收入综合进行分析。

6.2.3住宅房地产投资的风险分析6.2住宅房地产投资经济评价2、政策风险3、区域发展变迁导致的风险4、交易风险1、房价下跌风险

专题6-2

6.2住宅房地产投资经济评价“租售比”走高加剧买房置业投资风险

1、请解释“租售比”的概念，通过“租售比”判断置业投资风险高低的依据是什么？2、你能否估计出学校附近住宅的“租售比”是多少？如何评价？问题思考：6.3住宅房地产投资分析实例

6.3.1住宅房地产投资分析实例一王小姐投资购置了上海淮海路附近的一处房产，总价为800万元，其中首付300万元，贷款500万元，等额本息偿还，年利率为6%，期限为20年；目前的租金可以达到2.5万元/月，收取的押金按3×第一年月租金计算，租金一年付一次（年初支付），预计房租平均每年调升1.2万元，基准收益率按7%计算。请问：（1）如果该房产5年内价格保持不变，请计算该投资项目的净现值和内部收益率？（2）如果希望获得8%的内部收益率，5年后该处房产至少要涨到多少价格才行？（本例不计各项交易成本）

6.3住宅房地产投资分析实例6.3.1住宅房地产投资分析实例一项目0123451现金流入37.5031.2032.4033.6034.80800.001.1收取租金30.0031.232.4033.6034.801.2收取押金7.501.3售房收入800.002现金流出300.0043.5943.5943.5943.59474.472.1首付款支付300.002.2按揭款支付43.5943.5943.5943.5943.592.3期末剩余本金偿还423.382.4押金返还7.503净现金流量-262.50-12.39-11.19-9.99-8.79325.534现值系数（I=7%）1.0000000.9345790.8734390.8162980.7628950.7129865净现金流量的现值-262.50-11.58-9.77-8.15-6.71232.106净现金流量现值累计-262.50-274.08-283.85-292.01-298.71-66.62表6-8

6.3住宅房地产投资分析实例6.3.1住宅房地产投资分析实例一项目0123451现金流入37.5031.2032.4033.6034.80913.001.1收取租金30.0031.232.4033.6034.801.2收取押金7.501.3售房收入913.002现金流出300.0043.5943.5943.5943.59474.472.1首付款支付300.002.2按揭款支付43.5943.5943.5943.5943.592.3期末剩