【房地产】衡阳濡湖大学城商业综合体项目招商策略

衡阳濡湖大学城商业综合体项目招商策略天下熙攘，皆为利来利往慧眼独具，方能创富盈利投资为商三境界其下者：不越雷池、亦步亦趋。惟求跟随市场，分一杯羹！其中者：殚精竭虑，孤诣创新。力争领跑市场，多切蛋糕！其上者：高瞻远瞩、超前布局。从容掌控市场，独啖厚利！目录一、区位介绍二、区域商业环境分析三、项目定位分析四、经营思路介绍高起点·高标准·一流规划·一流建设·前景广阔濡湖大学城概况濡湖大学城主城区濡湖大学城概况濡湖大学城已入驻12所高校，师生规模达20万人濡湖大学城概况医科大学江苏经贸学院衡阳工程学院金陵协和神学院江苏海事学院金陵科技学院衡阳交通职业技术学校中国药科大学衡阳晓庄学院传媒大学南广学院职教中心中高档住宅鳞次栉比，汇聚10万常住居民濡湖大学城概况100万㎡高品质配套加速地段成熟，人气节节上扬濡湖大学城概况体育中心高尔夫练习场大学城公园三级甲等医院BACK区域商业环境分析区域内商业环境：现有供给为零，后续供给乏力现状一：目前濡湖大学城区域内投入运营的集中商业配套供给为零。30万人口基数的现实消费力“嗷嗷待哺”。（在建的商业项目有乐活时尚街区、大学生商贸中心、文鼎广场。前两个项目工程开工较早，已可进入内部装修阶段，但目前尚在招商阶段，具体开街时间未定）。现状二：06年以来，大学城区域包括本案70亩用地在内，共计出让了亩纯商业办公用地，后续供给乏力。区域商业环境分析濡湖商业环境分析遍地开花量高质低商业项目不少，商业配套仍缺的“怪圈”区块分割无以整合商业开发出售为主档次不高不成规模各区块商业定位缺乏特色，简单雷同缺乏运营，商业中心的形成依赖“自发”档次普遍不高，没有形成较大规模大学城30万人口，濡湖180万人口缺乏较高档次的“引擎型”商业综合体［现实缺憾市场机会］区域商业环境分析结论濡湖必然也必须要发展区域商业中心体BACK定位发展思考顺应市场需求，我项目有条件作为濡湖首个以休闲、娱乐、餐饮、年轻态为主题的商业综合体出现濡湖缺乏商业综合体濡湖必然要发展商业综合体大学城年轻人聚集基础客群渴望生活方式的提升项目综合定位大学城核心一站式休闲购物公园拥有永远年轻心态的“活性客群”，年龄18-35岁，充满朝气积极向上，思想新锐客群定位主商圈----大学城区域内，十二所高校以及周边30岁以内的居民群体次商圈----东山城区的年轻消费群体第三商圈----濡湖全区的年轻消费群体商圈分析本案占地70亩，总建筑面积65000㎡，分为三个区域。①文鼎广场1—7号楼—文鼎99街区：共计7个形态各异，方正又别致的现代风格单体楼。共计约25000㎡②文鼎金座8号楼：一座大型商业裙楼及80米高商务休闲酒店。共计约37000㎡③文鼎智库9号楼：一座小型的景观生态型商业办公中心，约3400㎡99街区8号楼9号楼项目介绍项目优势优势一：天时——一个仍属空白的新兴亚商圈，市场真空造就商业蓝海商机小贴士：

濡湖大学城每天平均有500多学生过生日；

每年新生置办“入学装备”，花费从1000－20000元不等；

在校大学生恋爱比例达到60％，恋爱消费成为高校一道风景；

大学生聚会、交友、人情社交消费居高不下；

大学生时尚消费（化妆品、服饰、消费电子、运动休闲）已蔚然成风；

各大金融机构纷纷抢滩大学校园开拓信用卡业务；

学生商流的“客单价”不高，但消费频率高、消费时间宽裕，总量不低；项目优势优势二：地利——濡湖大学城的新街口，五大中心重合文鼎广场项目优势优势三：人和——人流动线中心导向，商流财流滚滚而至项目优势优势四：铺优——9大创新规划特色铸就99街区金铺特色一：黄金比例、方正实用特色二：分割组合、合纵连横特色三：挑高七米、租一得二特色四：9x得房率、性价超标特色五：七窍揽财、聚集人气特色七：适度规模、确保租户利益特色六：空中MALL构筑有机整体特色八：力竭而兴尽，兴尽则街止特色九：五环无死角、间间是旺铺项目优势优势五：财聚——在可预测、可计量的滚滚财源中喝到头啖汤

大学城目前已有153000大学生群体，根据08年32城市万名大学生消费形态调查，人均年消费额已经突破1万元，由此便产生15亿元的消费市场。加之现有万以教师、科技专才、别墅业主为主体的中高端居住人群，总体消费市场预计将突破25亿。按中心区20％的最保守市场份额测算，每年将产生5亿元消费额，文鼎广场商铺每㎡将由此产生近2万元的销售份额。项目优势优势六：抢先——务实迅捷的招商策略抢占财富桥头堡，营建大学城核心区商业黄金口岸商业地产新锐行质建设实业：组建专业招商团队，周密业态规划，制定优惠主力店政策，先予后取。开街将解囊组织各种活动，满城尽传黄金铺，呼应大学城“生态”规划的主旨，使文鼎广场成为大学生乐于光顾的中心区域，制造先入为主的口碑效应。组建专业商管、物管团队，提升服务和环境维持品质。以经营和打造整体商业街区品牌为主线，不亟于销售套现。预计10年9月试营业，定要一炮而红，一开即旺！项目优势优势七：交通——地铁、公交、环形巴士构筑完善交通体系，商业辐射力无可限量地铁一号南延线安德门站宁丹路站百家湖站花神庙站共青团员路站小龙湾站竹山路站天印路站城东路站胜太路站宏运大道站衡阳南站站奥体中心站迈皋桥站地铁一号线新街口站沪宁路站马群站元通站油坊桥停车场站中和村站中灵街站孝陵卫站小卫街站大行宫站逸仙桥站明故宫站苜蓿园站仙鹤门站经贸学院站海事学院站药科大学站濡湖大学城项目优势优势八：景观——新一代体验休闲型公园商业街区，构筑大学城城市客厅文鼎99街区规划理念独特：70亩黄金宝地，1/3土地筑铺，2/3土地造景。大体量的室外广场营造出生态有趣、品位独特的商业空间，实现“体验式”消费场域，收纳和滞留源源不断的鼎沸人气。文鼎广场是一个购物乐园，更是大学城的城市客厅、休闲公园！文鼎99街区有条件、有实力、有信心成为整体提升濡湖城市配套的“引擎型”商业中心体BACK项目优势优势九：信心业态布局建筑面积共计24350.53㎡，一层挑高7米总面积12236.3㎡二层7125.01㎡三层4989.22㎡首层为外街形式，以追求消费品质、具备一定消费能力，对品牌认知度高的年轻人为消费主体。二三楼为建筑内街，购物空间相对较小，考虑打造以个性化时尚小店，以青春、活泼、时尚潮流为主题，以追求个性、追求时尚的购物街。一层划分为4个区域：沿街公共服务区（银行、邮局、电信等）兼具形象品牌店，面积2080㎡。内街自成对街形式，为精品购物区，设定为具一定影响力的品牌购物一条街，面积4200㎡（挑高7米，实际使用面积7700㎡）；6、7围合区及沿水岸一线为娱乐、休闲区域，面积5900㎡。业态布局运营思路结合项目定位思路及客群定位，99街区将努力打造为年轻时尚族的聚集地。休闲中购物，娱乐中享受生活，以精品消费、特色经营为主导，强调餐饮及娱乐，注重个性化追求。同时通过风格各异、融入文化理念的景观塑造，超越单一购物的乐趣体验，营造精致、品味、享受的生活模式。超越单一购物乐趣体验，营造精致、品味、享受的生活模式运营思路项目对外展示形象：以明快、青春、轻松、时尚、潮流为主格调，设计象征物，代表街区定位风格，使得街区更易为人所记住识别和接受。该象征物，计划大范围、广义的使用，无论在日常的营销活动，还是街区的导引，软装方面，努力使之作为街区形象为所有消费者所认知。对外展示形象以明快、青春、时尚、潮流为主格调，同时以独特象征物代表街区定位风格运营思路结合街区定位，把街区打造成为休闲娱乐时尚购物为主题，把购