南海中心项目整体购买可行性分析报告（深圳中原工商铺2013.7.17）

南海中心项目整体购买可行性分析报告可行性分析投资收益分析项目概况分析销售模式建议区域概况分析中原营销优势区域概况分析东门商业概况东门老街购物区的范围，东起东门中路，西到新园路，北起晒布街，南到深南东路北侧。东门历来是深圳最繁华的购物地带，与东面的湖贝路商业区及南面的国贸区、火车站罗湖商业城、西边的蔡屋围共同构成罗湖商业中心区。东门地理位置优越，交通十分便利，距深圳火车站、罗湖关口不过五分钟的车程；街区内不仅有茂业百货广场、旺角购物中心、新鸿基商业中心、中海商业城、罗湖商业中心、中威商业广场、大世界商场、深圳百货广场等众多大型商厦构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。每日坐拥50万人流，节假日更接近100万人次，商品零售额占全市商品零售总额的50%强，年营业额达100亿元，商机无限。交通状况东门老街已经建成步行街，但东入口连接东门中路，有30多条公交线路、地铁1号线、3号线都汇经此地，将四面八方的人流量紧密联系过来。西入口连接地铁站，人民公园路又与主干道笋岗路相接。而位于人民南路、深南东路、步行街出口处的深圳百货广场，则以环形天桥与国贸、天安等高档建筑群直接相连，不但把人民南路的商机牵进来，更编制了东门纵横的交通网脉，造就了东门进进出出的繁荣。片区主要商业网点分布南海中心东门荟茂业百货U-city南塘商业广场东门町太阳百货天虹商场柠檬街商城西华宫新白马商业广场金世界商城明华广场天龙商城永新商业城宝华楼

总结：东门步行街是以购物、休闲娱乐、美食于一体的商业街区，有茂业百货、天虹、太阳广场等大型百货商场；有白马服装批发市场、面向青少年消费的西华宫等特色商场；有东门町美食一条街。项目概况分析深圳南海中心（商业部分）批地时间1993年使用年限50年商业总建筑面积6363.54㎡层高约4.5米首层建筑面积(㎡)1284.82实用面积（㎡）751.22二层2401.021580.6三层2677.701826.83实用率63%管理费45-50元/㎡·月（含空调）布局大厦由商务公寓、3层购物商场组成，另有两层地下停车场现状点评1楼、2楼出租率超过80%，整体业态混乱；3楼只有中安信业在营其他铺位空置，而出租的铺位多为品牌商家使用，其铺位面积大、租期长且租金相对较低，目前本项目的租金水平较市场低，在租售方面与一定的发展空间。项目概况分析项目目前经营情况楼层租户面积起租日期租约到期日租金水平（元/㎡·月）月租金收益（元/月）预估现市场租金1F味千拉面3482007.8.212015.8.20505.84176482约900元/㎡·月屈臣氏6202008.8.22018.8.1347.29215318.25约800元/㎡·月麦当劳此铺已售出约850元/㎡·月元绿寿司305.22008.5.112015.5.11292.5489225约400元/㎡·月海王星辰91.962010.4.202013.4.20743.5964440约1000元/㎡·月2F必胜客700.632008.9.12018.8.31157.00或7.5%营业额（两者取高）110000（按纯租金算）约330元/㎡·月肯德基700.632008.7.12018.7.31147.74或8%营业额（两者取高）110000（按纯租金算）约370元/㎡·月爱美化妆品248.082012.5.222017.5.2175.89818828.95约320元/㎡·月深信百年182.62011.3.12014.2.2885.8015667.6约280元/㎡·月3F椰林教育791.462010.10.12013.9.3047.637673.30约200元/㎡·月中安信业861.542011.12.262016.12.2568.0058587约200元/㎡·月备注：项目共计6363.54㎡，其中4748.23已经出租，出租率为71%，其中1楼出租率达到94%，2楼出租率达到63%，3楼出租率达到61%，项目现状每月纯租金收入89.62万元/月。由于3楼以大面积租户为主，租金水平较低，此外起租日期较早的商家给的租金水平较低，早年的起租租金水平已经达到300-700元/㎡·月的租金水平。现根据市场行情进行评估，1层街铺租金水平800-900元/㎡·月左右，1F内铺租金水平500元/㎡·月左右，2F内铺租金约300元/㎡·月左右，3F内铺租金200元/㎡·月左右。优势（Strength）劣势（Weakness）1、项目地处东门商圈，地段无可比拟；2、临近主干道，地铁1、3号线老街站与晒布站，

交通便利；3、位于成熟商圈，商业及居住氛围浓厚，人流量大，

消费力强；4、近罗湖口岸，吸引更多外来人群消费力；5、项目1、2楼目前出租率高，且有一定的商家品

牌效应，有利于日后租售；6、所在东门商圈租金高且收益稳定，将带动项目租

售价格的提升。1、项目目前经营业态较零散，三楼空置率高，出

租有难度；2、项目配置停车位少，对于商业经营带来一定的

不便；3、项目目前租户租期都较长，且都为品牌商家，

租金相对市场较低，相对售价来说，短期的租

金收益不高。外部有利因素较多自身劣势因素较多项目优劣势分析小结与分析纵观东门商业现状，业态多样化较为齐全主要还是以零售、服装、餐饮、休闲娱乐为主，且商业集中度较高，主要集中于太阳百货、西华宫附近，商业氛围浓厚，同时竞争也较大；东门作为一个老商业旺区而言，商业地段不可复制，加上片区交通及环境改造日益完善，未来将会更多本地、外地旅行人士等选择到东门商圈购物；由于项目门口前期一直在进行交通的施工改造，地铁以及道路优化施工、加上项目主题定位不明确，使得项目人气一直不足，导致租金水平滞后于周边同类物业，但未来交通的逐步完善，项目在租售及经营上将会有较大的改善。销售模式建议如何快速回笼资金并创造最高收益？参考案例—东门荟地理位置东门中路与晒布路交汇处规模占地面积:10718平方米建筑面积:114602平方米楼层商铺地上一至六层写字楼八层住宅4栋31层塔楼组成商业面积29463㎡物业管理费管理费40元/㎡·月（含空调不含店铺电费）售价均价10万元/㎡（1F街铺均价16万）租价均价400/㎡·月项目定位项目定位为国际轻纺城，采取统一招商，统一管理的经营管理模式。点评：项目原名东门天下，自海雅撤场后一直搁置，先后进行两次销售，2010年的二次销售中，赋予项目主题定位，运用小面积带回报的销售模式，吸引投资者青睐，同时高佣利用三级市场为项目快速清盘，销售情况良好，但由于项目位置及自身情况原因，招商一直滞后，多次重改主题定位后，目前为国际轻纺城，2013年7月正式营业，但目前收益回报低，经营难度大。地理位置罗湖区老东门二横街22号规模建筑面积:241462平方米物业管理费管理费40元/㎡·月（含空调不含店铺电费）售价2F均价10万元/㎡租价均价550元/㎡·月业态分布负1楼:小吃街

1楼:街铺2楼:化妆品\流行餐饮\玉器珠宝，面积区间为15-60㎡3-4楼:潮流服饰\美容美发\潮流精品\餐饮\娱乐互动中心，面积区间为20-80㎡5楼:KTV\休闲餐饮\电影售票厅6楼:中影百誉电影院.点评：东门ucity智慧商城原名鸿基工艺城，项目前期一层铺位已分散销售，于2012年进行重新包装定位，进行先招商后销售的操作模式，招商接近80%时，项目进行带租约出售，同时高佣利用三级市场为项目快速清盘，项目销售周期短，目前销售达100%，商场经营良好。参考案例—东门Ucity智慧商城重新包装定位，赋予主题定位；重新确权，进行小面积分割，降低投资门槛，

同时提高租售单价，易于租售；中原工商铺建议1F2F3F1、项目整体铺位面积较大，导致租金收益较低；2、1楼出租率超过90%，2、3楼的出租率只有60%，且业态杂乱。1、1楼出租率高，入驻商家品牌效应较大，租期稳定且较长，不易

进行小铺位划分，建议按原商家铺位分布划分进行销售；2、2-3楼目前存在不少空置铺位，建议重新进行小面积划分，主力

户型以15-25平方（建筑面积）为主，小户型商铺能提高租售单

价，同时总价低从而降低租售门槛，加快租售进度。

3、商场的持续经营，商铺的快速升值，除地段影响外，主题定位尤

为重要，建议迎合周边时尚消费习惯为商场进行重新规划，以

主题商城重新投入市场，在促进租售的同时提高租售价格。项目现状中原工商铺建议投资收益分析片区商业租售水平调研项目名称位置出售价格租金水平东门荟东门中路21231F街铺：均价16万元/㎡1F内铺：均价10万元/㎡2F：均价7万元/㎡3F:均价5万元/㎡1F（街铺）：约800元/㎡·月；1F（内铺）：约350-480元/㎡·月；2F：约250-380元/㎡·月；3F：200-300约元/㎡·月U-city罗湖区老东门二横街22号1F街铺：均价20万元/㎡2F：均价10万元/㎡2F：约400-1100元/㎡·月，3F：约350元/㎡·月，4F：约250元/㎡·月东门2008罗湖东门中路不出售共6层，1F：约400-800元/㎡·月，2F：约200-300元/㎡·月南海中心旁街铺立新路约9万元/㎡约500-900元/㎡·月茂业百货旁街铺二横街约20万元/㎡约700-1200元/㎡·月租金水平：1F街铺租价普遍范围在400-1200元/㎡/月售价水平：1F街铺售价为9-20万元/㎡，2F售价为7-10万元/㎡项目租金定价预估若按照小铺位划分，重新赋予项目主题后，根据我司对项目周边同类型小铺位主题商城商业租金水平进行研究，得出项目周边街铺租金均价为800元/㎡，但由于项目租赁商户均为前几年已租下来的商户，根据现在租赁市场，结合我司多年商业经验，针对本项目得出预估各层租金水平：位置租金水平：均价（元/㎡月）1F街铺8001F内铺4802F3363F218楼层(内铺)售价比1F内铺1F街铺租金*0.62F1F内铺租金*0.73F2F内铺售租金*0.65注：以上楼层租金比值为我司多年来操盘得出的规律通过项目周边的商业对本项目租金水平进行预估得出，本项目1F租金约800元/㎡，1F内铺租金约480元/㎡；2F租金约335元/㎡；3F租金约220元/㎡备注：以上测算仅针对周边类似物业1F铺位租金进行参考，并针对租金比值进行推算得出的数据，未计租金递增、经营后租金升值等，仅供参考。项目售价定位预估针对东门南海中心商业售价的预估，中原工商铺基于以下两个方面综合考虑:投资收益法测算预估售价市场比较法测算预估售价位置租金水平（元/㎡/月）项目乐观售价建议（5%回报率）项目正常售价建议（6%回报率）项目保守定价建议（7%回报率）1F街铺8001920001600001371431F内铺48011520096000822862F3358040067000574293F220528004400037714投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定预估售价，按照项目租金收益预估与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为5％至7%，均价＝租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：方法一：投资收益法预估价格推荐选择方法二：市场比较法预估价格项目周边在售商业1F街铺售价约为9-20万元/㎡，2F售价为7-10万元/㎡东门荟1F街铺均价约16万元/㎡，U-city1F街铺均价约20万元/㎡项目名称位置出售价格东门荟东门中路21231F街铺：约16万元/㎡1F内铺：约10万元/㎡2F：约7万元/㎡3F:约5万元/㎡U-city罗湖区老东门二横街22号1F街铺：约20万元/㎡2F：约10万元/㎡项目售价定位预估根据周边在售的同类型项目进行比较，并针对同类型以及本项目进行打分的形式，比较分析测算价格，主要从以下几个要素进行比较：■整体区位■商业氛围■商业属性■周边配套

■交通条件■展示条件■规模主题■升值前景最后得出本项目销售价格测算如下：比较因素权重%可比案例本项目Ucity智慧商城东门荟整体区位20191718商业氛围20191718商圈属性20191718周边配套15141313交通条件10898展示条件5444规模主题5432升值前景5434合计100918385根据可比项目售价，通过比较法进行销售均价预估，得出项目参考售价，如下表：指标可类比项目可类比项目本项目Ucity智慧商城东门荟合计权重值9183851F主街售价200000160000——权重值比例0.9341.024——所占权重45%55%——权重均价8406090112174172市场比较法测算价格项目售价定位预估楼层(内铺)售价比1F内铺1F街铺售价*0.62F1F内铺售价*0.73F2F内铺售价*0.65楼层售价(均价)1F街铺1741721F内铺1045032F内铺731523F内铺47549市场比较法测算价格注：以上楼层售价比值为我司多年来操盘得出的规律项目售价定位预估综合售价评估根据投资回报法和市场比较法分别得出项目的售价，经综合考虑，取其平均值作为参考价格。楼层投资收益法测算价格（元/㎡）市场比较法测算价格（元/㎡）项目综合售价建议价格（元/㎡）1F街铺1600001741721670861F内铺960001045031002522F内铺6700073152701263F内铺440004754945775计算公式：（按投资回报率6%反推所得价格+市场比较所得价格）/2项目售价预估：1F街铺：167000元/㎡;1F内铺：100000元/㎡;2F：70000元/㎡；3F：46000元/㎡南海中心1-3F商铺的综合测算项目售价定位预估铺位面积(㎡)售价(元/㎡)销售额(亿元)裙楼1F街铺885.961670001.481F内铺398.861000000.3992F内铺2401.02700001.6813F内铺2677.7460001.232合计6363.54

4.792售项目销售额经初步测算约为：4.792亿元项目销售收益预估备注：以上为项目重新包装定位后进行小面积销售之粗略测算，测算时未考虑入市时间、招商情况、开业率、交通升级、面积分割、出售前租金收益、日后营销效应后的溢价、二次销售需时损失等影响因素，仅供参考。项目整体购买所需费用支出事项支出费用(亿元)备注项目售价3.3根据市场整体出售价格预测本项目整体购买的总售价二手交易税费0.102按项目整体购买3.3亿预估计算，税费约3.09%（买卖双方各付）成交佣金0.049按项目整体购买3.3亿预估计算，佣金1.5%（买卖双方各付）合计3.451亿项目二次出售所需费用支出事项支出费用(亿元)备注产权分割费0.018约60万元/层合计0.018亿项目前期总投资费用约为：3.469亿元项目金额（亿元）备注总投资成本3.469按项目整体购买费用+二次销售成本费用总收益4.792按项目后期重新包装后预估